40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
Интересная консультация прошла вчера. Дочка учится в Питере, живет в общежитии, осталось еще 2.5 года. У мамы есть 7-8 млн на квартиру небольшую для нее.
Спросили - как лучше поступить? Купить готовую квартиру в Питере для жизни или под инвестиции? Может в Москве или в Сочи?
Попросил, чтобы дочь тоже присутствовала. В процессе разговора выяснил что девочка хочет жить в Москве, а Питер - это только на время учебы. Сочи тоже не нравится.
Посоветовал купить на вторичке небольшую качественную и ликвидную квартиру для дочери на ближайшие 2.5 года, а потом, если она все-таки захочет переехать, можно будет ее продать за эти же деньги или даже дороже.
В этом случае, за 2.5 года, они сэкономят на аренде почти миллион. Налог с продажи если и будет, то только с прибыли. Ликвидный объект можно будет легко продать. В Питере мой агент поможет и выбрать лучшую квартиру и проверить и купить и продать потом. Если дочка не захочет остаться - все может быть)
А уже потом, если она захочет в Москву - купим в Москве. Можно было бы сейчас инвестировать в Москву или в Сочи и мне бы это было интересно. В Москве есть я, в Сочи - надежный партнер, который не позволит купить ерунду или вляпаться в ЖП. Но зачем? Не тот запрос. Девочке в общаге жить не айс.
Еще можно эти 8 млн положить на депозит и доход будет в 1.5-2 раза выше аренды в Питере. Но это журавль в небе. Если с рублем все будет хорошо, если квартиры не вырастут за эти 2.5 года - стратегия прибыльная.
А вот если будет инфляция, если рубль будет слабеть по отношению к валюте, то эти проценты по депозиту могут не покрыть убытки, а недвижимость может вырасти в цене.
Поэтому я за синицу в руке и за хорошую квартиру, вместо повышенных рисков.
Еще есть у клиентки пара квартир в другом городе, которые не подходят под аренду. Посоветовал их продать и инвестировать в Москву. Потому что в их городе низкая аренда, а там трехкомнатные квартиры. Ремонт постепенно устаревает и амортизируется сильнее.
А в Москве я могу им подобрать хорошие студии или евро-2 с доходностью 12-16% на ближайшие 10-15 лет. Из них на 10% в год квартиры будут расти в цене, а еще 5-7% принесет аренда. Потому что я подберу качественные и недооцененные локации и ЖК.
Рынок в моменте может ходить куда-угодно, но хорошая и качественная недвижимость в долгосрочной перспективе будет расти.
/channel/Kharyb
erid: 2VtzqumVand
Как получить квартиру, которая будет приносить прибыль? Разбираем на примере ЖК "PORT" в Ленобласти, Усть-Луге от YOND.
Краткий гайд:
⭕️ Оформляем ипотеку под 3% годовых. Йонд – единственный застройщик Ленинградской области, который аккредитован по программе сельской ипотеки!
Доход от аренды значительно превышает ипотечные платежи -- получаем стабильную прибыль от приобретения квартиры.
Почему выгодно покупать недвижку в этом районе от YOND и почему именно она принесет доход:
⭕️ ЖК находится на огромной промышленной территории с дефицитом арендной недвижимости. А у квартир, которые уже сдаются в аренду, стоимость ежемесячной платы выше в два раза по сравнению с Питером. Рынок труда Усть-Луги насчитывает более 10 000 человек, и это создает постоянный и стабильный спрос на жилье.
⭕️ YOND предоставляет уже готовые квартиры с отделкой и оборудованным санузлом. Есть варианты с полной меблировкой. Сам ЖК находится в районе с развитой инфраструктурой: рядом школа, детский сад, магазины. В общем, есть все для хорошей жизни.
⭕️ А еще застройщик берет на себя поиск арендатора.
Подводим итоги: бесплатная квартира, очень перспективный район, который только расширяется, гарантированный спрос на аренду и множество программ от застройщика❗️
Обязательно рассмотрите этот вариант для инвестиций!
Реклама. Рекламодатель ООО «СЗ «Йонд.Шушары», ИНН 7802897518
«Не смотрите наверх!»
Помните этот фильм, в котором метеорит должен был разнести землю, но правительство запустило рекламную компанию под названием: «Все хорошо, не смотрите наверх?» В итоге все погибли, кроме этого самого правительства, которое благополучно улетело на корабле искать новую планету.
Уже год и даже больше многие твердят и верят что цены на недвижимость упадут. Когда я пишу, что рубль ослабел, что инфляция высокая, что льготные ставки скоро отменят, а желающих купить недвижимость много и это единственный надежный рублевый актив, который сохраняет деньги и обгоняет инфляцию, мне говорят: «Не смотри наверх, это бумажная прибыль, попробуй продать!»
Я вчера подбирал человеку квартиры и смотрел переуступки. Неликвид лежит никому не нужный, а все приличное и ниже цен застройщика хотя бы на 10% размели снова… 😬
Парочка примеров:
В Алие осталось три студии в продаже. Мне не верите - зайдите на их сайт. И немного переуступок в ЦИАНе найти можно. Все. Менеджер говорит, что нужно ждать новый пул квартир. Все раскупили, часть сняли с продажи и будут делать переоценку.
В Амурском парке недавно было две переуступки - я подбирал клиенту и смотрел на них. Сейчас нет ни одной студии дешевле 8 миллионов. Вчера точно не было. Евро-2 тоже вымели. На вторичке всего пара лотов.
В Матвеевском парке и в Руставели почти нет переуступок, цены от застройщика выросли.
«НЕ СМОТРИ НАВЕРХ, недвижимость падает, это все пузырь!» - твердят нам. Я не знаю будущего, может цены когда-нибудь упадут, но пока что трезво смотрю на рынок и нашу действительность, а не витаю в облаках с розовыми пони и единорогами.
Но каждый раз, когда я рассказываю как мы выгодно приобрели клиентам квартиру - некоторые люди смеются, недовольно пишут что сами купить не успели и мы в этом виноваты.
/channel/Kharyb
ЖК Молодогвардейская 36, ГК ПИК ❗️
Студии в этом ЖК стоили по 5.4 млн со скидкой в 2019 году. И тогда многие считали, что это очень дорого, представляете!
Я тогда смотрел и понимал, что сдаваться они будут по 40000. А сейчас и по 50 трудно найти. Но у самого денег тогда не было, а написать в телеграмм-канале не мог по причине его отсутствия. Точнее он был, но я особо ничего не писал. А еще в том районе ПИК строил немногим ранее по 200.000 за метр студии, представляете! По 4 млн за студию. Вообще облизывался и слюной истекал.
И вот я практически уверен, что мы с вами будем также облизываться через 5 лет на нынешние цены, но сегодня речь не о том.
Продолжаю вам рассказывать - где и почем реально сдаются квартиры в разных ЖК. Сегодня речь про дизайнерскую евро-3 60м2 в МГ 36!
Хозяйка обратилась к нам после проблем с предыдущими нанимателями, которых заселяла самостоятельно. Люди платили вовремя, но в итоге причинили ущерб квартире и мебели и отказались платить.
Мой заместитель вместе с собственницей взяли наш качественный договор и полностью проработали его именно под этот объект. Подошли дотошно и со всем вниманием. Затем мы запустили продуманную рекламную компанию на ЦИАНе и в моем канале: /channel/KharybO/5775
Было несколько желающих, но выбрали мы взрослую семейную пару без детей и животных. Ювелирный бизнес. Часто в командировках ребята. Была еще пара, которые только начинают жить вместе, но мы им отказали.
Сдали эту евро-3 за 95000 в месяц. Такие квартиры на старте продаж стоили по 12 млн плюс/минус. По-моему очень хорошая доходность. Сейчас цены выросли почти в два раза. Доходность с 2019 по 2023 - 20% в год плюс аренда тоже несет прибыль. Никакие депозиты столько бы не дали!
Поэтому я людям на платных подборах часто выбираю ПИК - у них бывают отличные инвестиционные лоты. ПИК не платит никакой комиссии, поэтому бесплатно вам их никто не предложит, зато я часто получаю скидки для клиентов.
/channel/Kharyb
Картинки к посту выше 🔺
Читать полностью…
Когда инвестиционный вариант подбирают бесплатные брокеры, они действуют в своих интересах и интересах того - кто им платит. А платит им застройщик. Привожу вам без исправления рассказ подписчицы с ее разрешения. Название компании не буду указывать:
«Изначально нам обещали, что за год рост на квартиру уже отобьет наш пв.
Сейчас просто хотим выйти, даже с потерей ПВ. При текущих ставках мы просто не потянем ипотеку.
Как вариант было взять комбо it, но все, что выше льготных кредитных средств, идет по рыночной ставке же, а нам надо добирать 9млн сверху - это самоубийство, мы просто не потянем.
Еще вариант- продать свою однушку на вторичке, чтобы по it ипотеке вписаться в 18 млн, но нам нравится район, не хотели бы уезжать оттуда + вторичку быстро не продашь сейчас».
История с ФСК распространенная. Они выше рынка продавали и продают свои квартиры в рассрочку, а брокеры за комиссию тащат людей туда сладкими обещаниями быстрых денег. В итоге, ради 2-3% комиссии, брокер кинул людей на миллионы.
Сейчас этот объект продает хорошая, грамотная коллега, помогает людям. Если вам нужна трехкомнатная квартира в ЖК Роттердам за 27 миллионов, я дам контакт.
И презентацию в комментариях оставлю. Объект не инвестиционный, на мой взгляд, но для жизни по этой цене вполне адекватный. Люди заходили за … 34.6 млн в рассрочку. Теперь продают за 27 - в убыток, лишь бы выйти и спастись.
Никогда не заходите в рынок без нормального специалиста и не разобравшись. Чтобы не попасть в такой капкан и кошмар. Никогда не занимаетесь трейдингом в недвижимости без многолетнего личного опыта.
На рынке есть хорошие инвестиционные варианты и жилые комплексы, но есть и откровенный неликвид по заоблачной цене.
/channel/Kharyb
Этот пост я написал вчера специально, чтобы прочитал клиент и другим неповадно было превышать свой допустимый порог риска в погоне за прибылью.
Бюджет у клиента небольшой: 9 миллионов. Задача: приобрести два объекта, один из которых под аренду для обеспечения пассивного дохода на пенсии и второй для сына, который пока переезжать не планирует и будет сдавать.
Подборку еще не делал, поэтому конкретные ЖК указывать рано. В голове крутятся несколько вариантов, которые подходят идеально.
Скорее всего приобрету клиенту апартаменты до 7 млн на ключах или с близким сроком сдачи в нормальном жилом комплексе с небольшим налогом и нормальными коммунальными услугами и с отделкой. Аренда будет около 55-60 тысяч и это за наличные. ИП - не проблема, клиент все знает.
Остаются еще 2 млн, на которые по льготной ипотеке возьмем студию-квартиру в строящемся ЖК с отделкой. Сдача в 2025 году. Она должна подрасти в цене и сдаваться за 45-50 тысяч.
Пока сын там не живет - ипотеку будут выплачивать арендаторы практически полностью. А затем уже сын пусть платит. Когда все купим, я напишу что мы выбрали, но не сразу - чтобы вы цены не задрали покупками.
А вот клиентам богаче смог купить хороший комплекс для жизни и под инвест. Цену сторговали с заместителем с 50 млн - до 42, это больше 14%. На днях проведем сделку и расскажу что купили!
/channel/Kharyb
После этого поста многие спрашивают в Личке про апартаменты. С одной стороны это правильно, но они подходят далеко не всем.
Важно осознавать все риски долгого строительства и трудности, связанные с апартами. Мне они не критичны, но кому-то могут быть обременительны.
Что одному хорошо - другому может быть плохо. Не нужно повторять за мной, пока точно не разобрались в предмете.
Когда я подбираю недвижимость - часто от них отговариваю. Например клиенту 65 лет, это единственная наличка и хочется получать дополнительный доход.
Как можно в этих условиях брать 2026 год и все деньги закапывать в Левел Южнопортовый в условиях нынешней геополитики?
Я купил эти апарты на значительную, но делеко не критичную сумму. А тут на все… Здесь лучше выбрать что-то почти готовое, с отделкой, самое надежное.
/channel/Kharyb
Друзья, привет! За время отсутствия комментариев сильно соскучился по нашему с вами общению и ценной информации.
Все, кто искал общения в это время, нашли его в группе и наше комьюнити выросло в несколько раз!!!
Сообщество умных, вежливых и думающих людей теперь имеет свой отдельный адрес и группа стала открытой: /channel/KharybinInvest
Возвращаю комменты сюда тоже.
✅ ЖК 1-й Измайловский ФСК/ДСК:
локация и визуал уже у меня на ютуб: https://youtu.be/xwTfQ6SoYKs?si=zDkXq_ScDYqV8Ve8
Решил для себя изучить этот ЖК в преддверии старта продаж и вам написать, надеюсь будет полезно! Локация рядом с Левел Амурской и Амурским парком, правда значительно дальше от метро - 25 минут от Черкизовской и МЦК Локомотив и 20 минут до метро Щелковская.
Несмотря на приличное расстояние - доступность пешая по нормальной дороге, а не как у Метронома пока что. Плюс - три разные ветки метро, если учитывать МЦК! А это уже круто. Плюс есть автобусы. В общем вполне терпимо.
А вот цены меня не радуют особо, я рассчитывал на 7 млн за студию:
Студии 26-26.7 м2 - 9-9.4 млн.
Евро-2: 35 м2 - 11,5 млн.
Евро-3: 65-67 м2 под 20 млн.
И это за первую очередь со сдачей через 3 года - в конце 2026 года. Ох уж этот ФСК мне. Но в целом понять и простить можно, потому что это монолит-кирпич, а не панельки от ПИКа, уровень Левел, комфорт-класс. Дешевле сейчас найти что-то подобное реально сложно. Опять же потолки - 3 метра и полная отделка!
⭕️ Для жизни местные нормально расхватают, потому что в том районе новых домов не так чтобы много. Пик не всем нравится. Я бы спокойно жил, если бы хотел в том районе поселиться. Застройщик построит детский сад на 125 мест и школу на 250 мест, подземный паркинг на 386 машиномест. Весь комплекс завершат в 2028 году, что вполне приемлемо и не придется жить на стройке 10 лет. Опять же есть недалеко Лосиный остров и Измайловский парк. В общем я давно эту локация уважаю, меня трудно переубедить.
⭕️ Под аренду нормальный вариант. Три станции метро и центр не далеко - Москва по бокам сплюснута 😂. Студии с полной отделкой вы купите за 9 млн и сдадите легко за 45 тысяч тут. Евро-2 улетают там за 60.000 спокойно, мы много сдавали. Несмотря на отдаленность от красной ветки метро, тут еще нормально можно дойти до синей! А значит что? А значит арендаторы с обеих веток будут жить. А если еще учитывать хаос возле метро Щелковская и проходной двор, они сюда с легко поселятся. Это скорее плюс, чем минус.
⭕️ Инвестиции. Вот здесь я не уверен в студиях. Если их купить по 9 млн за 26 метров, то сколько бы сейчас стоили готовые? Максимум 10 млн. Ну не вижу я больше! Зато по евро-2 все интереснее!11.5 млн на старте вполне способны превратиться с отделкой в 14-14.5 млн. Это с учетом инфляции и прочего. Уже приятнее. Тоже самое по евро-3, ведь комплекс вполне себе семейный и местные расхватают нормально, но под аренду евро-3 я бы не брал, а для жизни - пожалуйста.
Весь визуал и локацию показал на Ютуб: https://youtu.be/xwTfQ6SoYKs?si=zDkXq_ScDYqV8Ve8 Если не трудно - перейдите и поставьте лайк пожалуйста. Это важно для продвижения. Спасибо!
Глядите какая классная квартира на Юге Москвы в аренду! В этом районе таких объектов традиционно бывает очень мало, поэтому пишу. И подпишитесь на канал с лучшими нашими объектами: /channel/KharybO/6006
Также если захотите сдать квартиру - я и моя команда полностью к вашим услугам. Сами делаем фотосессию, рекламу, показы, сделку проводим, пока вы воскресным вечером проводите время с семьей. Не бесплатно, но комиссия разумная - 50%. И у меня очень много прямых нанимателей здесь)
/channel/Kharyb
К 40 годам я понял одно: ждать долго нельзя, всегда нужно предпринимать решительные действия. А ждуны чаще проигрывают, чем получают прибыль. И многие клиенты с этим согласны. Поэтому я не вылезаю из подборов, мы купили клиентам в ноябреПримаверу с отличной скидкой, взяли немеряно ПИКа, ЛСР, МР-групп, Донстрой и др. Посменно заключаем прямые договоры с застройщиками и получаем индивидуальные условия.
Обсудить можно в нашем чате: /channel/KharybinInvest
Коллеги, меня часто спрашивают что будет с ценами на аренду зимой-весной. Мое мнение - возможно снижение.
В этом видео рассказал почему: https://youtu.be/06NxfDTS6t4?si=bOPDKDPQeGF1TE2-
Будьте аккуратны, покупая апартаменты❗️☝🏻
Читать полностью…
Рассказать вам, как в апартаментах годовой налог вырос с 10.000 до 120.000 с 2020 года по 2022? Причем комплекс-то известный.
В два раза вымахала кадастровая стоимость, а ставка еще больше - потому что объект попал в реестр и коммерческих площадей больше 20%
Ждите, скоро будет история.
/channel/Kharyb
Хотим клиенту купить «Примаверу», информация от застройщика:
«У нас 11 января - будет повышение цен, оповестите пожалуйста клиента об этом».
За что купил - за то и продаю, как говорится. Повышать, конечно, можно. Будут ли покупать?
/channel/Kharyb
Моя шкура в игре, все честно. Покупал и буду покупать, ждать боюсь и не верю в сильное падение цен:
/channel/Kharyb/3685
/channel/Kharyb/3988
Как видите, купил именно новостройки и даже не в ипотеку. Слова и дела не расходятся.
Прежде чем покупать студию для сдачи в аренду - я настоятельно советую посмотреть это НОВОЕ ВИДЕО:
https://youtu.be/VxS7ATqJ-uI
Недвижимость за границей (Тайланд, Бали) от 110 000$ (9.8 млн) с окупаемостью 5 лет
Вы знали, что Бали занимает 1е место в рейтинге "Лучшее туристическое направление в мире" Tripadvisor? Где сезон 365 дней в году, инфляция всего 2% в год и за последние 5 лет стоимость земли выросла на 300%. Средняя годовая доходность недвижимости составляет 15-25%
В то же время Тайланд посетило более 1 млн русских, только за 2023 год, что на 1000% больше в сравнении с предыдущим годом. Зимой это одно из самых популярных направлений туризма. На старте продаж можно забронировать апартаменты от 100 000$ с доходностью 11.5%
Смотри, какие топовые предложения сейчас есть на рынке👇🏼
1. Недвижимость на Бали от 180 000$ (16 млн) в 2х минутах от океана с окупаемостью 5 лет!
2. Недвижимость в Тайланде от 110 000$ (9.8 млн) с окупаемостью 11.5% годовых
Есть возможность долевого инвестирования, где вы платите часть от стоимости объекта. Необходимо внести минимум 25%, а на оставшуюся часть мы подберем соинвесторов.
Часть объектов мы берем из закрытых источников, которых нет в открытом доступе 🤫
Это отличный вариант, чтобы диверсифицировать инвестиции и начать получать прибыль в долларах!
erid:LjN8JtZuw
Вчера было 2 консультации, одна из которых плавно перешла в подбор. Молодая приятная пара чуть не купила 1 Южный от ДСК1, который заМКАДом от Бирюлево.
«Бесплатный» брокер им объяснял про МЦД через 3-4 года, которое в 2 километрах оттуда и хороший район. Помимо хорошего там кладбище, МКАД, областная прописка и цена за студию 6.5 млн в 2026 году! Класс 🙂
Более того, аренда там будет не высокая - тысяч 30, а ликвидность низкая, так как желающих туда переться сильно меньше, чем в Москву. А домов уже много и будет еще больше - значит высокая конкуренция.
Но их торопят и угрожают скорым повышением цен. Ага, ржу в голос, золотая локация прям!
Второй лот они смотрели от Краснодарской Догмы в Реутове - ЖК Evo. Цены там уже как в Москве. Любители Реутова, цыц! Я знаю что он для вас лучше Москвы. Но мы не вы. Реутов - прекрасный городок, но не за 7.5 млн за студию в стройке.
Вообще есть планы не только сдавать эту квартиру, но может быть и жить в ней. Евро-2 в Реутове стоит уже под 10.5-11 млн.
А я возьми и спроси их: «Чего вас за МКАД несет? Неужто Москва не нравится? Та же медицина в Москве гораздо лучше, цивилизации побольше, транспорт нормальный и доступнее все».
И подобрал им 5 ЖК с евро-двушками в бюджете 10-11 млн с отделкой и такими же сроками сдачи около метро в нормальных районах. Цену консультации включил в подбор.
Они были сильно удивлены. Им почему-то бесплатные брокеры их не предлагали, а тащили за МКАД. Может потому, что мои жилые комплексы не платят комиссию? Есть такие подозрения…
Недавно помощник слег с камнем в почке. Боль дикая. Живет он Подмосковье. Мучили его там, оперировали, стент вставили. Месяц с этим стендом зачем-то ходил, пока я агитировал его в московскую клинику обратиться. Пришлось деньги заплатить, зато быстренько все раздробили, стенд вытащили и бегает огурцом. С Московской пропиской ему бы сделали бесплатно скорее всего всю процедуру.
А еще эти ребята недавно Облака купили в Люберцах. Тоже агенты удружили. Переуступка за 5.2 продается, но им от застройщика за 6 предложили.
Ну да ладно - это не самый плохой вариант. Аренда там будет 30-35 тысяч, а от Котельников комплекс в стороне и ветка МЦД не такая перегруженная под боком. Успокоил их, сказал что всего лишь 800.000 зря переплатили, а так ничего ужасного в этой покупке нет. Все равно уже купили.
/channel/Kharyb
ЖК City Bay Волоколамское шоссе. MR Group.
Продолжаю рассказывать о сделках, чтобы вы были в курсе, какие квартиры и почем продаются в разных жилых комплексах. Эта переуступка была в моем канале с объектами: /channel/KharybinPR/71 - там и цена и площадь.
Продали в итоге за 13200. Указали полную стоимость в договоре. Застройщик требовал при продаже подписать дополнительное соглашение о том, что клиент согласен на продление СРОКОВ СДАЧИ ДОМА без неустоек. Нормально да?
Отказались конечно, тем более покупатель был против и собирался в будущем заработать денег на этом лоте. В договоре про согласие не было ничего. Подали в Росреестр и спокойно зарегистрировали сделку без кабальных условий.
Кстати, я писал больше года назад, что инвеста в краткосрочной перспективе здесь особо нет: /channel/Kharyb/706.
Хозяйка довольна, отзыв прилагаю. Дело в том, что перед нами этот лот продавало год другое известное агентство намного дешевле. А мы справились за месяц.
Думаю это потому, что меня читают многие клиенты и покупатели в этом канале и каналах с объектами и знают что мы не продаем плохие варианты.
/channel/Kharyb
Давайте поговорим про депозиты и ОФЗ как способ инвестирования❓
На мой взгляд, многие люди путают понятия. Неосознанно их подменяют и ломают копья, спорят что лучше - недвижимость или депозит?
Считаю, что депозиты и облигации являются крайне условными инструментами для инвестиций.
Это хорошие инструменты для создания финансовой подушки безопасности, для парковки кеша.
Не пытайтесь обыграть государство и банки - не выйдет в большинстве случаев. Они на этом сотню собак съели.
Если вы видите депозит под 14%, то скорее всего реальная инфляция выше и вы в итоге потеряете деньги, если долго их там держать.
Депозиты, ОФЗ и прочие подобные инструменты нужны для временного и не слишком долгого хранения наличности перед настоящими инвестициями - покупкой недвижимости, акций на упавшем рынке или других объектов.
Перед тем, как спорить и писать комментарии, прочтите внимательно этот пост: /channel/Kharyb/3963
Мы были знакомы, как-то обсуждали по зум возможное сотрудничество. Прошлой зимой Николай познакомил меня с командой Домклик и Алексом Лейпи. Хорошая команда, прекрасный руководитель. Царство небесное! Берегите себя, друзья!
/channel/Kharyb
Из-за слишком высокого спроса банки почти потратили выделенные им 5 трлн на льготную ипотеку.
Поэтому власти готовят постановление о расширении лимитов по льготным ипотечным программам.
Лимиты - это те суммы, которые банки могут выдать гражданам и по которым государство покроет упущенную банками выгоду.
То есть если банк дает вам ипотеку под 6%, а ставка ЦБ - 15%, то государство заплатит разницу банку. Если совсем простым языком. Так вот, выделенные средства на эти выплаты почти закончились.
Банки, столкнувшиеся с дефицитом лимитов, могут ужесточить требования к показателям долговой нагрузки заемщика. То есть перестанут всем подряд давать ипотеку, как сейчас.
Тем временем ЦБ выступает против продления льготной ипотеки на новостройки. Ему не нравится, что люди берут льготку, а деньги кладут на депозит.
Очень вероятно, что лимиты в очередной раз повысят, однако и ставки могут начать поднимать. Глупо держать льготную ипотеку 8% и ниже для семей и IT, когда ЦБ поднимает в очередной раз ставку до 16%. А это скорее всего случится.
В итоге можем получить в скором времени не только очередное поднятие лимитов, но и рост ставок на 2%. То есть льготная ипотека может быть в ближайшее время и 10 и 12%.
Это логично и правильно. Зачем ее отменять, если можно установить комфортный минимум для всех? А наши финансисты вполне способны действовать логично, хотя и без ошибок не обходится.
/channel/Kharyb
Кто молодец? Я молодец! Я вам накидал разбор 1-го Измайловского, который стартует рядом с Левел Амурской и в относительной пешей доступности от Черкизовской, Щелковской и МЦК Локомотив! Там будут селиться арендаторы с трех веток метро. Завтра утром ждите короткое видео в Kharybin?si=wO8d6kiuHa4ExYV6">Ютубчике.
Читать полностью…
Юношей я любил читать фантастику и играть в компьютерные игры.
Мне нравилось, как герои из простых парней становились императорами и побеждали зло. Было очень интересно прокачать персонажа в компьютерной РПГ и выиграть решающую битву, собрав все ресурсы.
А потом в голову пришла мысль: «А что, если вместо всех этих нарисованных и выдуманных героев «прокачать» себя, свои навыки, силу, ум, выносливость и возможности?»
«Да как? Это сложнее и не факт что получится» - твердил мозг. Но я попробовал. Медленно, без риска и рывков, спокойно и планомерно меняя одни привычки на другие: вместо пива - спортзал, вместо фантастической книги - риэлторские форумы, ответы на вопросы новичков и личные блоги. Обучение, посты в Фейсбук, потом видео на Kharybin?si=mhn0yGgMBvI8ssJ5">Ютуб и наконец - этот телеграмм-канал. Работа до 12 ночи и позже.
Я начал качать себя, консультируя других много лет назад - в 2007 году. «Если ты хочешь чему-то научиться, начни учить других» - именно такой совет я когда-то услышал и стал делиться всей имеющейся информацией сначала на форумах, затем в соцсетях и наконец в Ютуб и Телеграмм..
Каждый раз, открывая что-то новое, мой мозг отчаянно сопротивлялся. Но потом мне было проще и проще переходить от мыслей к делу - этому можно натренироваться, а решительность можно развивать!
И сейчас я иногда играю в игры, но не долго. К фантастике почти не прикасаюсь, хотя иногда по ней скучаю. Но когда беру в руки очередную сказку - мне становится скучно и я понимаю что время утекает сквозь пальцы в никуда…
Совесть говорит: «Что же ты делаешь, ты же впустую убиваешь драгоценное время - подумай сколько пользы можно принести другим и себе, вместо чтения этой лабуды!»
За это время можно записать новое видео, поработать над этим каналом, сходить на тренировку, подобрать еще один объект новому клиенту и подумать над развитием Яндекс-дзена. Ему явно не хватает моего внимания.
И так каждый раз, уже много лет меня мучает совесть за каждую минуту, которую трачу бессмысленно.
Отдых на море, время с семьей, учеба и работа, прогулки по городу и вкусная еда, поход в церковь, в кино с друзьями или в кафе, путешествия или поездка на велосипеде - вот что для меня важно.
В какой-то момент я понял, что героем могу стать сам. Для своей семьи, для своих партнеров (я сознательно не называю их работниками), для кого-то, кому могу помочь.
Берегите время - его не вернуть. Станьте героем своей собственной жизни. Замените одни привычки - на другие и пусть Господь будет с вами.
/channel/Kharyb
Ждать января или покупать недвижимость сейчас❓
Именно с таким вопросом ко мне обратилось уже несколько человек. Но когда я задаю вопрос: «А что будет в январе, после нового года?» - никто не знает. Просто есть мнение, что январь - мертвый месяц и будут скидки или цены к тому времени упадут. Или кто-то что-то сказал или …
Мое мнение таково:
Ждать январь в надежде на скидки можно, но не нужно. Вы можете ничего не дождаться, более того - цены на новостройки могут еще подрасти. Нет никаких гарантий и сейчас что снижение будет, потому что:
⭕️ Люди продолжают покупать квартиры для жизни и в качестве инвестиций. Однако не у всех есть наличные, чтобы отнести их на вторичный рынок - поэтому покупают новостройки по льготной ипотеке. Весь ипотечный спрос сместился туда. А вторичку мы прекрасно продаем людям с наличными.
⭕️ Если к январю объявят о повышении первоначального взноса - будет повторение сентябрьских событий. Когда все побежали в «последний вагон». Спрос вырос и цены выросли за ним!
⭕️ Люди не знают, что будет дальше с льготной ставкой. В условиях депозитов по 14% очень странно не взять деньги у государства под 5-8% и не купить новостройку. А свои положить на депозит. Именно по этой причине так много денег на депозитах. А не потому что люди не покупают недвижимость.
⭕️ Если к весне-лету укрепившийся рубль начнет слабеть, как утверждают все аналитики, если снова будет паника, как прошлой весной, - люди будут снимать деньги и покупать недвижимость. А если на это еще наложится страх отмены льготной ипотеки, если ЦБ будет лютовать, то… Паника обеспечена, народ выкупит все, что останется. Лучше уж во вторичке и даже в стройке, чем в падающем рубле.
⭕️ И даже если сейчас действительно часть людей откажется от покупки вторички и новостроек из-за укрепления рубля, из-за хорошей доходности по депозитам, то образуется отложенный спрос, который высвободится как раз зимой - весной - летом. Если на него наложится паника от слабеющего рубля, от возможной отмены льготной ипотеки - пишите пропало.
А если все-таки нам повезет и цены к январю немного снизятся, то насколько они снизятся? На 50%? Нет конечно. На 10-15% максимум.
Вот чтобы выгадать эти 10-15% вы готовы рисковать своими накоплениями? Ну выиграете вы, как сильно это повлияет на вашу жизнь? А если проиграете? Если все пойдет не по плану и ваши депозиты сожрет инфляция?
Вам объясняют, что инфляция 7%, поэтому ЦБ поднял ставку до 15% и продолжает поднимать? Где логика? А если все не так просто и реальная инфляция 30%? Если ваши депозиты являются на самом деле убыточными в два раза?
Вы посмотрите различные независимые источники - с 2019 года инфляция 90%. Все подорожало в 2 раза, не только квартиры! Недвижимость тоже выросла в два раза. Может именно поэтому вторичный рынок до сих пор не встал и люди прекрасно за наличные покупают квартиры и ничего не падает? Может поэтому и я купил уже 2 апартамента здесь: /channel/Kharyb/3988 и здесь: /channel/Kharyb/3685 ?
Как видите, мои слова не расходятся с поступками. Я не играю в казино. Понимаю прекрасно, что цены могут снизиться, но предпочитаю не играть в казино и покупать недвижимость тогда, когда есть такая возможность!
А депозиты у меня конечно есть, но суммы там не очень большие и скорее это подушка безопасности. Я не считаю себя настолько наивным, чтобы верить в инфляцию 7% при депозитах 14%. И практически уверен, что в реальности инфляция выше депозитов.
Я не хочу гадать и не хочу остаться с рублями без недвижимости. И еще я понемногу начал покупать валюту. Вон в Турции депозиты по сколько? По 40-45%? А реальная инфляция 70% или выше? Почему вы уверенны, что у нас не так и через 4 года цены на все не вырастут еще в два раза? Дефицит бюджета надо закрывать.
Поэтому я предпочитаю синицу в руке и покупаю недвижимость. Даже если в будущем цены немного упадут - лучше я буду с квартирой, чем с рублями, если недвижимость и валюта вырастут в два раза. Почему вы верите в доллар по 120 и уверены что квартиры упадут в цене 😂❓
✅ ЖК Событие и Событие 4.
Сейчас смотрю для клиентов этот комплекс, поэтому записал видео-разбор: https://youtu.be/sotJNmyREgk
Поставьте лайк на Ютуб пожалуйста, это важно для продвижения.
Ввод в эксплуатацию - III кв. 2025
Выдача ключей - 31.12.2025
Всем привет❗️Сейчас подбираю клиенту квартиру для жизни в районе 30-35 млн и был вопрос про этот ЖК. Поэтому решил сделать подробный разбор для всех.
Начнем с того, что Раменки - один из моих самых любимых районов Москвы, и многие москвичи со мной согласятся. А эту часть я бы назвал новыми Раменками, поскольку рядом нет старых домов, зато есть новый современный парк «Событие». Транспортная доступность отличная - метро Мичуринский проспект в 10 минутах и ведет прямиком к Сити! Аминьевская БКЛ тоже очень удобна и позволяет легко пересесть на любую другую ветку и оперативно добраться куда надо. Тут и МГИМО, и МГУ, и РАНХиГС недалеко.
Мы рассматриваем именно «Событие. 4». В разделе «Для себя» ниже я объясню почему. Вы можете выбрать уже готовые очереди рядом, но клиенту нравится четверка!
Порядок цен такой:
⁃ Евро-2 от 20,7 млн. За 47 м2
⁃ Евро-3 от 30 млн.
⁃ Евро-4 от 44-45 млн. И тд.
⭕️ Под аренду мы сдавали рядом евро-2 в ЖК Настоящее за 140.000 с хорошим ремонтом. ЖК Небо клиент купил и сдает дороже - за 150.000. С учетом стоимости евродвушки и ремонта с комплектацией, мы с вами получаем лот за 25-26 млн с арендой 140-150 тысяч. Если вы колхозить не будете и в дорогой комплекс наймете опытного дизайнера. Бывает иногда так: люди купят квартиру за 20+ млн, и поставят кухню за 80.000, повесят занавески с рынка, кровать за 5000, и пытаются сдавать за 120.000. И удивляются - почему никто не снимает??!
Экономисты. Богатые в такую квартиру не поедут, а бедные не потянут. И будете висеть в рекламе долго и нудно. Все должно соответствовать! Если все сделать правильно и со вкусом - аренда будет приносить около 6% годовых чистыми в качественном объекте.
⭕️ Для себя мне нравится. Классный район, отличное окружение и транспортная доступность. Особенно круто смотрится небесный парк с 300-метровой круговой беговой дорожкой, которая подогревается!!!Нечто подобное я видел в Сингапуре в ЖК The Pinnacle@Duxton Возможность подняться наверх и погулять или побегать с такими крутыми видами дорогого стоит. Скай-мосты на уровне 25-27 этажей, где будут общественные пространства: лаундж-зоны и коворкинги. Окна в пол и паркинг с электро-зарядками. Парк «Событие» заслуживает отдельного внимания и соединяет все очереди строительства. «Событие. 4» сдается последним, и клиенты заселятся в готовый район.
⭕️ Инвестиции. Цены достаточно высокие, но все познается в сравнении. Считаю, что потенциал не исчерпан и после того, как весь район преобразится, когда стройка закончится, - многие захотят здесь жить и это повлияет на стоимость. В Москве сейчас концепция «город в городе» набирает обороты и многие хотят жить в полностью новом районе, вместо точечной застройки со старыми дворами. Поэтому на длительном интервале этот район будет дорожать и развиваться.
Подробнее все показал и рассказал в видео на Ютуб:
https://youtu.be/sotJNmyREgk
Спасибо за просмотр!
Продолжение 🔺
Судя по адресу на скрине - это ЖК Водный. Скрины мне предоставил Сергей Дятлов. Ребята большие профи в области коммерческой недвижимости.
К нему обратился на консультацию клиент с вопросом: «Что теперь делать?» Налог пересмотрели, так как более 3000м2 коммерческие в ЖК, а более 20% используются как помещения не для жизни. Если простыми словами.
В 2020 году налог был 10000 рублей в год, смотрите скрин.
А в 2022 году вырос до 142.000 в год за апартамент 70м2.
Я писал 120.000 выше, но оказалось, что годовой налог должен быть не 118,9 тыс, а 142,7 тыс.
118,9 тыс - это за 10 месяцев владения.
В 2024 году кадастровая стоимость еще раз будет пересмотрена и налог может ощутимо вырасти снова.
Не удивлюсь, если в Водном резко вырастет количество лотов на продажу.
/channel/Kharyb
В продолжение темы или зачем вам ненужная недвижимость❓
Вчера была очередная консультация, стоимостью 25000 рублей. Мы рассматривали с людьми разные вопросы - их недвижимость в Анапе, трешку в Москве, думали что купить для сдачи в аренду и для инвестиций.
Но остановиться в этот раз хочется на другом объекте - на двухкомнатной квартире в лесу, на юге Подмосковья. Это небольшой многоквартирный дом, который построил их работодатель ранее. Все документы в порядке.
Как работникам - им была дана хорошая скидка при покупке и с тех пор цена на эту квартиру выросла значительно. Она использовалась как дача, был сделан хороший ремонт и полная меблировка.
Сейчас есть дети и две ипотеки - одна в Анапе, а другая в Москве. Тянуть расходы по этой квартире уже сложно - коммуналка 7000 и пр. Средняя реальная цена за эту двушку 68 м2 - около 9 млн. Рядом нет метро и электричек, транспортная доступность до Москвы плохая. Только на авто.
Для жизни квартира не нужна, для сдачи в аренду не подходит - мало желающих, низкая цена, сомнительная аудитория. В Ленинском районе и близлежащих полях построено и строится очень много жилья. Весь инвестиционный потенциал исчерпан.
Ждать чего-то нет никакого смысла. Чем дальше - тем хуже. Сейчас уже много построено домов и конкуренция огромная, а в будущем будет еще выше.
Если квартиры в Москве будут расти в цене, то здесь они наоборот - станут терять. И в аренде и в продаже. Так как мало желающих ехать в такую локацию, а домов строится гораздо больше. Потом все эти квартиры люди продают и сдают, после того как месяц постоят в пробках или очередях на маршрутки зимой в 6 утра.
А природа - природа там хороша, но в Москве не ради природы народ живет, а ради работы, ради перспектив. Об этом стоит помнить. Поэтому будем продавать и покупать вместо этой квартиры студию в Москве рядом с метро. Там и цена подрастет и аренда будет 45000 и желающих всегда много и купить и снять.
А дачу иметь пока что недоступная и ненужная роскошь. Обсудить можно здесь: /channel/KharybinInvest