40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
Подбираю клиенту студию. Попросили посмотреть что-то кроме ПИКа.
⭕️ Открываю Левел Нижегородскую - цены выросли неадекватно. За 9.5 млн - 22 м2 в 2027 году по факту и без отделки…
Это при том, что готовое или скоро готовое Перовское 2 плюс/минус за эти деньги видел с отделкой. Насколько Левел подрастет, даже с учетом более высокого класса, но в чуть хуже локации? Нет инвеста, на мой взгляд.
⭕️ Смотрю Левел Селигерскую, которую клиентам покупали за 7 млн совсем недавно тут. Сейчас такие по 9.5 млн. Тоже без ремонта, тоже в 2027 году. Там рядом готовую студию покупаем сейчас клиентке в Ильменском за… 8.4 млн. С отделкой. Раньше рекомендовал по 7 млн, а сейчас уже очень дорого - весь инвест наши клиенты забрали 🙂. Тут по 6.5 советовал, здесь вообще по 5.6 за 15 м2 рекомендовал. Сейчас такие дороже 8 стоят, а прошло совсем немного времени.
⭕️ Левел Южнопортовая вообще по 10.5-11 млн уже за студию 23м2 в 2027 году! Я еще недавно советовал и подбирал там клиентам квартиры от 7 млн.
Правы были коллеги, писавшие что застройщики и банки постараются переложить все надбавки на плечи ипотечников.
В общем вывод простой. По идее Левел должен скоро сделать хорошие скидки на 2026-2027 годы. Ну не верю я, что кто-то тарит 2027 год с таким прайсом. Это не логично.
А ПИК - молодцы. Динамическое ценообразование (они скидывают цену когда мало продаж и поднимают - когда много) творит чудеса. Понемногу коррекция видна. Поэтому, кстати, они до ключей распродают почти все в ноль. Всем бы так, но не могут.
Держу вас в курсе)
/channel/Kharyb
Вчера прочитал в комментариях - как хорошо будет, если агрегаторы захватят рынок рынок аренды и прогонят агентов.
Полез почитать отзывы на Отзовике по ссылке, сканы прилагаю, ссылка на источник тут.
Мне понятно, почему нанимателям нравится этот сервис - можно заехать и все сломать, за вас должна хозяину все погасить страховка, которая, судя по отзывам, не всегда работает.
Депозит вносить не надо. Комиссию платить не надо. Съехать можно в любой момент. Собственник потом должен в службу поддержки разным менеджерам жаловаться.
А эти злые Харыбины - с ними сложно все! Берут депозиты, штрафы в своих договорах прописывают за досрочное расторжение и несвоевременную оплату, призывают проверять квартиру раз в месяц-два и брать с нанимателя деньги за сломанный смеситель.
Рассказывают о всяких технологиях сдачи квартиры, выбора жильца, как отказать неподходящим квартирантам. А агрегаторы всем рады, как в такси!
Знаете почему в такси покупают новые авто и продают через три года? Наверное их банально убивают. Хотите чтобы с вашими квартирами было похоже - идите к агрегаторам.
И еще. Никогда они не будут делать что-то противозаконное и всячески будут вам препятствовать. А по закону наниматель всегда прав, даже если не платит, выгнать его нельзя. В нашем ГК РФ все как в Европе, собственник за все в ответе и всем должен. Он же деньги получает.
В общем арендаторам от этого плюсов много, а собственники могут превратится в тех самых таксистов, по моему скромному мнению. Думайте сами - к кому обращаться. Я бы в жизни не доверил сдавать дорогую квартиру и мебель службе поддержки из менеджеров IT-компании.
А вот арендаторам удобно. Особенно тем, кто на месяц-два хочет приехать. Зачем переплачивать за отель, зачем посуточно снимать по 3-5 тысяч в месяц, если нет никаких санкций и рисков? Зачем вообще беречь имущество, если нет обеспечительного платежа? Ловите идею - снимайте квартиры у агрегаторов, очень удобно 🙂
Все написанное в данном посте является моим личным мнением.
/channel/Kharyb
Я 17 лет со своей командой сдаю квартиры и мы накопили огромный опыт за тысячи сделок❗️
Часто мне подписчики и будущие клиенты рассказывают очень неприятные истории о скрытых поломках, сломанной мебели и технике, поврежденном ремонте:
«Арендатор прожил три года, все было хорошо, а когда съехал - обнаружилось много поломок❗️»
И вроде как арендатор был нормальный, платил вовремя, а когда съехал - обнаружилось проблемы 🫣.
Я решил записать подробное видео о том, как проверять квартиру, мебель и технику, на что обращать внимание, сколько времени это все должно занимать и как это все оформлять с арендатором и арендодателем☝🏻
Кстати, арендатора тоже можно сурово наказать, если он не оформит акт возврата правильным образом. Обо всем этом и многом другом смотрите МОЕМ НОВОМ ВИДЕО и пожалуйста, поставьте на Ютуб лайк 👍:
https://youtu.be/weKq0_Kfn1A?si=L0cwsDQ-b4t80_m3
Кто не посмотрит и потом наделает ошибок - я не виноват.
Спасибо за просмотр.
Подбираю клиенту за 40-50 млн самые ликвидные объекты в продаже и в аренде. Знаете с чем столкнулся и чем хочу поделиться?
Мы часто сдаем такие квартиры. По-настоящему новых и красивых объектов в экспозиции в аренде почти нет. Они улетают достаточно дорого и быстро.
Лоты, которые стоят 30-35 млн с современным ремонтом, сдаются по 200.000 легко сейчас и даже дороже. Если они в новых соответсвующих домах и правильно подобраны и с дизайнерским ремонтом. А те евро-3, которые за 50 млн продаются, если правильно выбрать и сделать меблировку - будут улетать за 300-350 тысяч.
Потому что в аренде практически нет выбора. А аудитория арендаторов в Москве сильно поменялась за 10-15 лет.
В 2008 году, когда уехали почти все иностранцы и закрылись многие западные представительства в Москве, элитка в аренде почти встала, я хорошо помню те времена, мы активно работали тогда.
А в последние годы появился новый огромный пласт богатых молодых и успешных арендаторов, которые готовы платить, а выбрать нечего. Провал по ним был в 2022 году и в 2023 из-за мобилизации, а сейчас спрос восстановился, а предложение очень низкое.
Сейчас люди начнут писать - мол лучше взять ипотеку, кто снимает за такие деньги? Снимают! Еще и как. Не все хотят покупать, людей с доходом от миллиона гораздо больше, чем таких квартир - это и блогеры и дизайнеры и IT-специалисты и предприниматели и многие другие.
Часть из них потом покупает квартиры, а кто-то не хочет деньги из бизнеса вынимать. Чтобы понять это - надо просто зарабатывать столько. Поверьте - там все тоже самое, что и в среднем классе, не все хотят купить.
Такие дела.
/channel/Kharyb
Реклама. ООО «ТАУЭР ГРУПП» ИНН 7801678136 erid:LatgBc2sh
Важная новость для всех, кто уже живёт в Санкт-Петербурге или мечтает переехать в Северную столицу!
В новом телеграм-канале «Новостройки Питера» теперь можно узнать много полезной информации о рынке недвижимости.
Эксперты агентства TOWER GROUP расскажут о том:
- как поймать скидки на квартиры, о которых молчат сами застройщики;
- где оформить рассрочку с фиксированным платежом, которая подходит для тех, кто не хочет брать ипотеку и ждёт снижения ставок;
- каковы реальные платежи по ипотеке без маркетинговых уловок (новые расчеты ежедневно);
- где ловить новостройки на старте продаж.
А еще – инсайды рынка недвижимости, обзоры проектов с реальными ценами и выгодными условиями для инвестирования и многое другое.
Подписывайтесь на канал, чтобы знать всю правду о новостройках Питера!
✅ ЖК Квартал Серебрянный бор, Берзарина, 37, застройщик St Michael.
Старт продаж должен быть ближе к осени. Сроки сдачи, на мой взгляд, 28-29 год.
Мы с подписчицей недавно обсуждали жилые комплексы для покупки и одним из них был как раз Б37, поэтому я решил о нем написать.
Это те ребята, которые строили апартаменты в Зорге 9, когда-то я делал разбор про них: /channel/Kharyb/814
В рамках подготовки к консультации уточнил у менеджера примерные цены и мне сообщили что они будут стартовать от 700.000 за метр. А значит на мелких квартирах стоимость метра может достигать 800-850 тысяч рублей, что дороже JOIS, о котором мы тоже говорили. И не мудрено, ведь он стоит в треугольнике из дорог.
А Б37 находится рядом с Серебряным бором. Хотя как рядом? 50 минут идти до СБ - смотрите скрины.
До метро тоже полчаса ходу, но к моменту завершения строительства (на мой взгляд это будет 2028 или начало 2029 года) в 18 минутах пешком должна уже функционировать станция новой Рублево-Архангельской ветки, которая будет называться Бульвар Генерала Карбышева и вести прямо до Сити.
Обратите внимание - до Москва-Сити уже будут вести 2 новых ветки метро - желтая и РА. Деловой центр становится постепенно просто центром, вторым центром Москвы. И все, что рядом с ним, будет рядом с центром)
⭕️ Под аренду. Если однокомнатная квартира 40 м2, будет стоить +- 30 миллионов рублей, то в аренду она бы сейчас сдавалась за 150.000. Непонятно что будет с отделкой, поэтому мне сложно оценить доходность.
⭕️ Для себя любители района будут покупать. Хороший премиум-класс, место приличное. Но я бы за эти деньги еще подумал.
⭕️ Инвестиции. Скорее всего этот проект будет ориентирован на конечных покупателей, а не инвесторов. Не та концепция. Да и на вторичном рынке есть очень хорошие лоты, а тут - 28 год.
/channel/Kharyb
Раньше ЦБ просил об отмене льготной ипотеки, а скоро он сможет это делать самостоятельно. Подробно написал в своем новостном канале: /channel/KharibinNews/5144
Похоже, что с 1 июля 2024 года льготную ипотеку все-таки постараются убрать полностью. Хорошо, если хоть какие-то адресные программы оставят.
НОВОЕ ВИДЕО!
Цены начинают падать❗️
https://youtu.be/qup0wi6mnpA
Поставьте лайк на ютуб - не забудьте пожалуйста 👍 Спасибо)
В общем почти ничего на вторичке нет, нашел неплохие варианты в почти готовых комплексах от застройщиков и на уступках, но очень мало и видно что долго они не задерживаются.
А ерунда нам не нужна. Перебрал всю Москву, подобрал объекты за 14 млн с арендой 70-75 тысяч и может быть даже 80, если аренда будет в тренде, и за 15-16 млн с арендой 80-100. Сдача в 2024-2025 годах. Цены на них могут расти те самые 9-10 лет, поскольку отличные перспективы. Выходит доходность около 15% годовых на 10 лет - аренда плюс рост хорошего актива на величину инфляции плюс недооценка рынка.
Клиент пошел думать, как купим - напишу. И по предыдущим подборам тоже после сделок расскажу, если клиенты не против будут. Если кому-то нужны такие лоты - пишите в личку. Платно)
#ХроникиРынка2024
/channel/Kharyb
А пытаться заработать на быстром росте цен сейчас рискованно.
Подробно и на карте смотрите на ютуб и обязательно поставьте там лайк, потому что я трудился для вас 👍🏻:
https://youtu.be/71z266rioQw
Спасибо!
Подписчик задал вопрос: «Почему я не считаю депозиты надежным средством хранения большого капитала в долгосрочных целях?»
Если не повторяться и не писать об инфляции, если не читать этот очень важный пост: /channel/Kharyb/3963, то я хочу просто добавить:
Я хорошо помню надцатые годы и лопающиеся банки, когда ЦБ лютовал и отбирал лицензии. Мужика помню из Белгорода с 20 миллионами на пропавшем депозите, захватившего от отчаяния заложников.
Помню 98 и 91 годы и недавнюю попытку Пригожинского мятежа, в результате которого в стране мог случиться хаос и новый передел сфер влияния. Что бы тогда было с депозитами - я не представляю себе.
А квартиры скорее всего бы остались.
Я не против депозитов, сам ими время от времени пользуюсь, но далеко не на все деньги - скорее как подушка безопасности. Жизнь меня в долгосрочной перспективе и в самом начале СВО приучила хранить деньги в валюте и недвижимости.
Некоторые люди без серьезного капитала не поймут, а вот клиенты с 20-50-100 миллионами и больше знают что недвижимость делает портфель устойчивым.
Как-то так. А вы храните весь капитал на депозитах? В чем я не прав?
/channel/Kharyb
Дубай или Стамбул — куда инвестировать❓
Этим вопросом часто задаются инвесторы. У обоих мегаполисов есть свои плюсы и минусы, но Дубай как будто звучит более привлекательно, хотя доходность от недвижимости примерно одинаковая.
Разобраться с тем, куда выгоднее инвестировать именно вам, помогут ребята из компании Colife. Colife — это сервис покупки и управления недвижимостью, поэтому их задача найти инвесторам самый выгодный объект и сдать квартиру дорого в течение месяца после сделки, предварительно сделав ремонт и меблировку.
Какая ситуация в сейчас в Дубае?
Стоимость недвижимости постоянно растет, вместе с этим увеличивается и арендная плата (в этом году прогнозируют рост до 20%). При этом иностранцы все еще не платят налог с дохода от аренды.
Что ждет инвесторов в Турции?
Тот же рост цен на недвижимость и высокий спрос на аренду (как краткосрочную, так и долгосрочную). Для граждан России в Турции есть возможность получить паспорт по программе получения гражданства за инвестиции от $400.000.
То есть, к примеру, если не хотите платить налоги после покупки квартиры, то лучше выбрать Дубай, если принципиально получение паспорта, то Стамбул.
А вообще, это только верхушка айсберга в особенностях инвестирования в этих двух мегаполисах. Больше информации об инвестирования в недвижимость в Дубае и Стамбуле будет на вебинаре Colife, который проведут основатели компании 18 января в 19:00 по мск.
Вы узнаете, сколько денег нужно для покупки недвижимости, что ждать в 2024 году на рынке, какие есть критерии подбора объекта с высокой доходностью, что входит в процесс покупки от и до и многое другое.
Все-все-все свои вопросы вы сможете задать на вебинаре, а зарегистрироваться можно по ссылке: https://clck.ru/37jUi5
#РМ
Утро воскресенья, старый Новый год. Всех с праздником!
Два клиента, чьи квартиры я сдаю, утром приобрели три студии.
Первый купил две студии: одну в Матвеевском парке, а другую - в Руставели по 23.5 м2. По 10.5 млн за каждую.
Одну в ипотеку, а вторую - за наличные. Матвеевский парк будет сдаваться через 2 месяца, а Руставели - в 2025 году. Аренда обеих студий в районе 55-60 тысяч будет.
Второй клиент купил Саларьево парк со сдачей в 2026 году. Несмотря на всю мою нелюбовь к этому району из-за высокой конкуренции, но за 7 млн студия выглядит неплохо. Альтернатив теперь нет, рынок вырос. Там стоимость чуть дороже 7, но с промокодом 2% будет как раз 7 млн. А аренда там от 40000 сейчас.
Я понимаю, что сейчас некоторые начнут писать, что надо ждать падения цен. Но я в этом не уверен, если честно. Я же много путешествую и хорошо знаю цены в других местах.
10 млн - это сейчас 113 тысяч долларов. 7 млн - 80000 долларов. Хорошая студия в ликвидном районе Пхукета у застройщика еще год назад стоила 120-140 тысяч долларов. В Батуми - 50-70.000 тысяч долларов. С Москвой эти локации сравнивать сложно. Это с нормальным видом и ремонтом. В Европе тоже 120-150 в нормальных местах.
Я думаю, что недвижимость во всем мире стала дорогой и дешеветь не собирается. А с чего бы ей дешеветь? 20% людей вполне могут позволить себе ее покупать. А большего и не нужно капиталистам)
Паретто во всей красе.
В общем люди покупают, даже Саларьево почти весь старт забронировали. Ждете падения рынка? Я вот уже сомневаюсь. Это люди покупают даже при сильном рубле и высоких ставках по депозитам.
А если летом рубль пойдет на 100 за доллар, а депозиты и ставка ЦБ будет 12-13%, то могут покупать еще больше. Этот сценарий вполне вероятен.
Обсудить можно в нашей секретной группе по инвестициям: /channel/KharybinInvest
Недавно подобрали клиентке студию в Ютаново за 7.2, а сейчас они на сайте по 7.65: https://www.pik.ru/flat/871172
Я вообще за 7 млн подбирал там же клиентам объекты, а раньше рекомендовал покупать за 5.9. Рынок всегда видит недорогие лоты и они долго дешевыми не будут.
Вот вам и падение цен.
Да, сейчас набегут вангователи обвала рынка и свидетели бумажного дохода… Сколько уже их было?
У Ютаново есть перспективы и неплохие. Аренда тысяч 40 будет точно на студиях, район станет со временем более привлекательным, промку уберут. Вся инфраструктура района к вашим услугам.
Скорее всего по льготной ипотеке квартиры будут чуть дороже, а за наличные немного дешевле. И все…
/channel/Kharyb
Учитывая укрепление рубля, а также проблемы со льготной ипотекой, в моменте мы можем наблюдать небольшую, но приятную коррекцию по рынку уже в ближайшем месяце.
Люди быстро забывают плохое, курс по 100, - так устроен наш мозг. Хорошее он помнит, плохое стирает. Именно поэтому спрос на рынке сейчас может снизиться, если ситуация сохранится месяц-два.
А дальше все по классике - будут неплохие квартиры, но ждуны их все равно не купят, потому что будут ждать дальше.
Но, если потом рубль снова начнут ослаблять, а ЦБ немного снизит ставку, то отложенный спрос заберет весь ликвид по нормальным ценам и будет новый виток спроса.
Много «если», я согласен. Поэтому, как обычно советую не ждать от рынка слишком большого дисконта и приобретать хорошие квартиры по приемлемым ценам.
Если они будут 🙂
PS Сейчас занимаемся прозвоном хороших вариантов до 13 млн на вторичке, которые я подобрал ранее, и знаете что? Почти половину уже сняли с рекламы. Рано еще потирать радостные ладошки или радостно ладошки или как правильно сказать?))
/channel/Kharyb
Подбираю сейчас квартиры клиентам в бюджетах 8-9 млн, 20-25 и 30-50 млн.
Вижу, что стоимость на ликвидные лоты снизилась за 11 дней на 2-3%. И те - в основном за наличные.
Есть большие квартиры, на которые застройщики сделали приличные скидки, но они больше для жизни, чем под инвестиции.
Например, студии в Амурском парке с 8.4 спустились до 8.2 млн. Зато трешка в Шагале упала с 42 млн до 30! Но Шагал я под инвест раньше никому не подбирал.
/channel/Kharyb
Я не раз рассказывал о том, что такое хоумстейджинг, как он работает и почему просто необходим в современных реалиях. Кто не смотрел эфир - обязательно гляньте: /channel/Kharyb/4366
Это объективно рабочий инструмент, который позволяет выделить недвижимость на фоне плотного конкурентного окружения, что в итоге приводит к сокращению срока экспозиции и увеличению чека.
Девушки-дизайнеры сделали обучение и я смело могу рекомендовать их школу. Особенно, если вы хотите все сделать сами и сэкономить на услугах или получить новую профессию и насмотренность, то вот ссылка:
Школу "Хоумстейджинг с любовю".
Эксперты школы - действующие хоумстейджеры, чьи проекты часто снимают в рум-турах и размещают в журналах. Я и сам неоднократно с ними сотрудничал и всегда был доволен результатом на все 100%.
В Школе представлены разные тарифы. Каждый найдет подходящий под свою задачу. Обучение начнется 5 февраля.
👉 ВЫБРАТЬ ТАРИФ
Если скажете что от Харыбина - получите лучшие условия.
Вчера написал пост про дефицит дорогих и качественных квартир в аренде, а сегодня утром мне агент пишет вот это.
Тоже самое касается и покупки квартир на вторичке. Смотришь - вроде их много, но когда начинаешь искать, сразу понимаешь что хороших вариантов очень мало.
В этих условиях для падения цен нужно только полное снижение спроса.
Такие дела)
/channel/Kharyb
ПИК немного снижает цены - спасибо подписчикам в нашем сообществе: /channel/KharybinInvest за то, что оперативно скинули ссылку на коллег.
Коррекция небольшая, но сразу на много квартир. Если знать, что ПИК всегда снижает цены при падении спроса и повышает при его наличии - по нему можно ориентироваться.
2% - не так уж много. Как я говорил, временная коррекция в ближайшие месяцы может достигнуть 5-10% на все ликвидные стройки. На неликвид может быть больше.
А может и не быть - тут все зависит от того, договорятся ли банки и власть по поводу льготной ипотеки и будет ли крепким рубль.
Обратите внимание - снижение по ликвидным ЖК типа Кольской и Красноказарменной - 2%. А всякая ерунда вроде Волжского парка падает в два раза сильнее. Поэтому я и не рекомендовал его никому и никогда и писал об этом.
Наблюдаем: /channel/Kharyb
«Посмотри по сторонам, Аркадий
Где ещё такая благодать:
Вобла с пивом, сало в шоколаде -
Я люблю на Коптевском бывать.
Дальше на восток с тобой покатим,
Там всегда умели принимать.
Веришь, от Измайлова, Аркадий,
До Гонконга- ну рукой подать!»
С детства помню эту песню группы Дюна. Когда-то на востоке был Черкизовский рынок, по которому я бродил, спускаясь в темные подземелья с вьетнамцами, которые жарили селедку. А сейчас там ЖК Амурский парк рядом, но сегодня мы говорим про Коптево.
Ранее обратится клиент с этой однокомнатной квартирой 32м2 на первом этаже обычного пятиэтажного дома.
Нужно было сделать ремонт и сдать ее в аренду. Ремонт мой партнер делал полный, с заменой всех коммуникаций. Результат вы видите на фото.
Сдали мы ее за несколько дней и 55000 в месяц, приятной паре. Парень работает в IT. Тщательно выбирали жильцов, так как все новое. Подписали мой договор с неустойками и все остались довольны.
Кстати, этот объект был в моем канале с лучшими квартирами - обязательно на него подпишитесь, если хотите снять наши квартиры в Москве: /channel/KharybO/7059 И обращайтесь, если хотите сдать квартиру с профессионалами. Мы также управляем объектами.
В следующий раз расскажу про новостройки как всегда, а в этот - захотелось показать какие квартиры бывают в обычных домах.
/channel/Kharyb
🏡 Ждать или брать?
«Когда упадут цены на недвижимость?»
«Когда уже стоит брать первичку, а когда вторичку?»
«Стоит ли подождать конца года?»
По исследованию Домклик доля новостроек на рынке жилищного кредитования в сентябре выросла примерно от 2% до 35,6%, в то время как на рынке готового жилья, напротив, снизилась на 2%.
И с чего ценам падать, когда рубль только обваливался по отношению к доллару? 😕
Вы не дождетесь чуда — это доказала на своем канале Татьяна Бунегина.
Татьяна — эксперт в недвижимости, который только за ноябрь и декабрь помогла инвесторам купить недвижимости на 252.000.000₽ – с доходностью от 40% годовых.
💁🏼♀️ Даже больше: она рассказывает, как воспользоваться ситуацией на рынке сейчас, чтобы сорвать куш и купить лучшие варианты на рынке.
Как например эта квартира в Анапе:
— Площадь: 22,95 м2, 17 этаж;
— Цена: 6 311 750 рублей;
— Первоначальный взнос: 1 262 350 рублей
— Платеж по семейной ипотеке: 30 275 рублей
➡️ С учетом того, как растет в цене недвижимость в Краснодарском крае — эта квартира прям лакомый кусочек в портфеле любого продуманного инвестора
И таких предложений вы не найдете нигде — это еженедельные выгодные объекты, которая отбирает её команда и предлагает подписчикам.
Узнавайте о закрытых объектах первыми 👉/channel/+p007I_XXb0hhMWIy
#РМ
Ой что творится-то❗️
ВТБ вчера попросил вернуть 0.5% прибыли, а от правительства тут же прилетела ответка:
Власть лишит государственных денег крупнейшие банки.
Мутко так и сказал Сберу, ВТБ и Альфе - не хотите давать людям льготную ипотеку в новых условиях, значит мы вам денег и не дадим под это дело больше.
А дадим мы (государство) деньги другим банкам, которые продолжают выдавать ипотеку по льготным ставкам и не просят субсидии с застройщиков.
Там ведь как было? Раньше государство давало банкам за выдачу льготной ипотеки 2.5% сверху к ставке ЦБ, а сейчас дает - 1.5%.
ВТБ вчера попросил прибавить 0.5%, чтобы их прибыль была 2% и давать льготную ипотеку адресно, но государство пока что намерено работать с другими банками.
Об этом я напишу подробно следующий пост еще.
А пока что стоит подумать о том, что правительство и государство намерено сохранить льготную ипотеку и договориться с банками и застройщиками.
Это вполне возможно и тогда снова начнут выдавать людям деньги под 6-8%.
Но в этом случае падение рынка превратится в рост. Все захотят запрыгнуть до лета в уходящий поезд.
Как интересно не зависеть от этих качелей и наблюдать за всеми событиями.
/channel/Kharyb
Кстати, многие клиенты на подборе не понимали одной простой вещи❗️
Скидывали мне вместо евро-двушки с большой кухней-гостиной - обычную однокомнатную квартиру с кухней 8-10 метров и большой спальней и спрашивали, что не так? Ведь такие бывают дешевле.
Тут очень важно понимать: человек, который жил в квартире с большой кухней-гостиной и небольшой спальней, больше не поедет в обычную однушку.
Гораздо удобнее работать, принимать пищу, встречаться с друзьями и проводить время в гостиной, чем в комнате. Спрос на планировки с кухней-гостиной растет среди нанимателей и покупателей.
Поэтому обычные однокомнатные квартиры стоят дешевле и продаваться будут дешевле и снимать их будут не так, как евро-2. Такая мода, такие тенденции, так удобнее.
В будущем эта разница будет расти. Поэтому старайтесь все-таки уходить от классики в пользу более востребованных обществом форматов.
Даже если вам нравится большая комната, но квартиру вы покупаете под инвестиции и для сдачи в аренду - берите то, что востребовано вашей целевой аудиторией и не экстраполируйте свои вкусы на общество.
Во как завернул))
/channel/Kharyb
Подбираю сейчас на вторичке клиенту однокомнатные квартиры до 16 млн., но выбор очень скудный.
Нашел всего несколько интересных вариантов, формирую подборку, у нас наличные. Остальное все не так уж выгодно.
Все-таки в стройке больше вариантов и вторичка дороже стройки, если рассматривать ликвидные объекты.
Конечно я выставил фильтры: без апартаментов, не старше 2015 года, от 4 этажа, смотрю только старую Москву, площадь от 30 метров и хотелось бы отделку. За 16 млн на вторичке нормальные же требования? Ну и дома по реновации не хотим по разным причинам.
Ах да, еще хочется евро-двушку, а не однокомнатную квартиру, с кухней от 14м2 хотя бы. Потому что люди проводят больше времени в кухне-гостиной, а не в спальне. Какой смысл в большой комнате и кухне 8-10 метров? Такие квартиры дешевле в аренде и продаже.
Все рассказывают, что цены упали, но я этого пока не вижу в хороших локациях.
И это не хотелки - это реальный рынок! Как цены упадут, если купить нечего? Когда? Мне подписчики в личку свои варианты предлагают, но там часто неликвид или апартаменты или еще что-то.
В общем я не знаю в какой параллельной реальности живут те, кто рассказывает что рынок не вырос. Мне кажется, что раньше вариантов было гораздо больше.
Может быть свидетели падения цен просто имеют дело с полями Подмосковья, старым вторичным фондом и прочим неликвидом, от которого надо избавляться, а я занимаюсь качественным жильем и не подбираю людям всякую ерунду?
В общем мне бы оптимизм ваш как-то получить. Но для этого надо прекратить подбирать людям квартиры и в рынок не заходить какое-то время. А я каждый день в рынке и продолжаю наблюдать.
В общем Гришу, скорее всего жена его скоро из дома выгонит. Я не могу писать продолжение, волнуюсь и наблюдаю. На картинке вроде квартиры есть, а на деле - совсем немного…
Запускаю тему: #ХроникиРынка2024
/channel/Kharyb
✅ ЖК Остров, Мневниковская пойма, Донстрой.
На карте все показал и рассказал в новом видео на ЮТУБ: https://youtu.be/71z266rioQw
Я уже как-то рассказывал вам про этот флагманский проект Донстроя на западе Москвы.
ЖК Остров строится в южной части Мневниковской поймы, дома бизнес и премиум класса. Это еще один полуостров, к которым я неровно дышу уже давно и убежден, что концепция «город в городе» набирает обороты и людям нравится.
Еще есть Спартак, ЗИЛ, Филевская пойма. Мне нравится, что здесь и там нет старого фонда, зато есть река, набережные и парки.
⭕️ Для себя мне подходит. В отличии от территории ЗИЛа, здесь практически нет промзон, чистый воздух и меньше пробок. До центра можно доехать за 20 минут на авто, а до «Москва-Сити» - за 15 минут. В 20 лет я как-то мало думал о природе и тишине, хотелось движа, а сейчас все изменилось - хочется жить в районе-парке, чтобы вокруг все новое было и красивое. И река, а лучше - море))) Метро БКЛ Терехово рядом - можно удобно добраться повсюду.
Из минусов - повышенная влажность, ветра и сырость зимой создадут определенный дискомфорт, а летом комары будут грызть. Инфраструктура только строится и придется подождать несколько лет, зато потом будет все красиво - дворы-парки, разнообразная спортивная инфраструктура - большой серфинг-парк, центр водных видов спорта с глубоководным бассейном, ледовая арена Татьяны Навки, академия хоккея Александра Овечкина и тд. Опять же - будут школы и детские сады, коммерции разной много. Близка к финалу "Школа будущего" в составе ГБОУ "Школа №2030", которая появится во втором "островном" квартале. Здесь уже заканчиваются отделочные работы и благоустройство территории. Донстрой оборудует там функциональные учебные кабинеты, в т. ч. робо-классы, исследовательские лаборатории, IT-полигон и др.
⭕️ Под аренду студии 25-30м2 я бы не брал. Стоят они уже 18-19 миллионов плюс ремонт - получится более 20 млн. А за сколько их получится сдавать? Даже если за 100.000 - это не очень выгодно. А если за 80-90? Порог входа высокий. Вот по евро-двушкам за 20-25 млн математика лучше - за них арендаторы будут платить по 150.000 без проблем, если сделать современный ремонт и с появлением инфраструктуры. Евро-трешки стоят уже 30 млн, аренда должна быть 180-220. НО не сразу! Надо дождаться магазинов, садов и школ. Когда все наладится - здесь будет дорогой и хороший спрос.
⭕️ Инвестиции в долгую вполне оправданы. Таких природных полуостровов в Москве всего несколько. Домов там можно построить ограниченное количество (это не поля Подмосковья), старого фонда нет, относительно чистый воздух, миллион парков, река, близость к центру и удобные транспортные развязки обеспеченные люди обязательно оценят в будущем, когда вся инфраструктура будет отлажена. Важно только правильную квартиру выбрать, потому что неликвид тоже есть и будет. Богатые его не купят и не снимут, а простые люди просто не потянут. Все-таки проект дорогой, цена ошибки высока. С этим я могу помочь.
☝🏻Вывод: Застройщик нормальный, надежный. Много лет строит элитку, бизнес-класс. Хорошо, когда такую большую территорию застраивает кто-то один в разных стилях. Первый квартал уже получил РнВ в ноябре 2023 года (раньше срока, указанного в проектной декларации почти на 1, 5 месяца). Недавно введен в эксплуатацию и третий «Остров» - единственный клубный дом в проекте. Ну и много современных фишек будет, которые я люблю - интернет 5G на всей территории, подсветки на тротуарах, зарядки для «электричек», панорамные лифты, дорожки и скамейки с подогревом, система входа в дома «Свободные руки». В проекте будут даже площадки для дронов. Для активного отдыха - маршруты для разных возрастных категорий населения (с минимальным перепадом высот или игровыми площадками на всем пути следования).
Такие проекты я выбираю обычно тем клиентам, которым не нужна прибыль через год. Они хотят купить хорошую квартиру надолго - на 10-20 лет. Мы не только Остров покупали, еще Примаверу брали клиентке, Соул, Алию с такими намерениями. В долгую такие комплексы будут становиться все лучше и все дороже.
Сегодня только у меня 3 обращения и все за наличные. Буду подбирать. Люди хотят купить недвижимость за 50, 18 и 15 млн. Спрос есть, проблем с клиентами и покупателями, Слава Богу, нет.
Пока что никаких провалов рынка. И тут уже трудно обвинить ипотечников. Все покупатели - предприниматели. Грамотные взрослые люди, умеющие считать деньги.
/channel/Kharyb
Новое видео для тех, кто покупает квартиру ДЛЯ СЕБЯ! Всем остальным смотреть не нужно!
Как за один час сэкономить две недели своего времени на поисках новостройки и не брать ненужную ипотеку:
https://youtu.be/uvYF4Q3Tw2M?si=dZIBzRf16gsA4RQu
Поставьте в Ютубе лайк 👍 пожалуйста! Это важно для продвижения видео.
В дополнение к предыдущему посту еще одна клиентка-подписчица написала.
Без комментариев. Размещаю с ее согласия.
Как мы с вами и говорили - по льготной ипотеке будет теперь дороже. Причем сильно. Продолжаем наблюдения - будут продажи или нет за эти деньги. Я думаю что будут.
Про Плеханова я писал здесь.
/channel/Kharyb
Пик сейчас дает по ряду квартир кешбек 7%. Далеко не на все, но я для клиента нашел интересные лоты по этой акции. Так что изучайте вопрос, если покупаете - смотрите сначала такие объекты.
Вот их официальный комментарий для нас:
«После регистрации сделки и получения застройщиком денег в полном объёме на эскроу-счёт в личном кабинете будет доступна виртуальная карта с баллами, которые конвертируются в рубли по курсу один к одному.
До 25-го числа месяца, следующего за месяцем регистрации сделки и получения застройщиком денег в полном объёме на эскроу-счёт, баллы конвертируются в рубли и выплачиваются на счёт, указанный при оформлении сделки.
Если же вы имеете ввиду выгоду по типу стоимость квартиры - кэшбэк, то да, все верно.
В договоре же стоимость будет прописана та, которая указана в карточке квартиры, просто вам на руки еще вернутся деньги».
Если сюда еще скидку 2% применить, как мы делали, то выйдет уже 9%. И по документам квартира будет дороже, то есть налог при продаже можно будет заплатить меньше.
Но кешбек не на все, основной ликвид без скидок пока.
PS Полтора года назад студии в Перовском стоит 5.5 млн.
/channel/Kharyb
Как заработать на премиум-недвижимости в 2024 году от 30% годовых?
Ситуация резко изменилась, повышение ключевой ставки и новые условия по ипотеке закрывают большинство выгодных возможностей для инвестирования. Закрываются проверенные годами стратегии инвестирования.
Еще в начале 2023 года было возможно купить квартиру и использовать кредитное плечо в виде ипотеки с господдержкой, вложив только 2-3 млн. руб., сейчас такой возможности уже нет.
Но мир финансов и особенно недвижимости тем и хорош, что на смену привычным стратегиям приходят новые и пытливый инвестор всегда сможет приумножить свой капитал.
🔹Как же зарабатывать на недвижимости с учетом меняющейся ситуации в экономике?
🔹Какие стратегии будут работать в ближайшие 2 года?
🔹И как скорректировать стратегию по формированию капитала в недвижимости в 2024 году?
Переходите по ссылке и смотрите суперполезное видео “Секреты инвестирования в премиум-недвижимость в 2024 году" 🔽
https://moneyard.ru/video
Реклама. ИП Манукян О.С. ИНН 645395705671