40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
Новое видео:
YOUTUBE
ДЗЕН
RUTUBE
Сообщество VK
✅ Фрунзенская набережная, Sminex, тут Локация
Хочется сегодня коротко поделиться своим мнением об этом проекте, потому что мне очень нравится место. Даже больше, чем Дом 22 от Донстроя.
📌 Немного общей информации:
🔑 Ключи 2 квартал 2028 г
🏘️ В проекте 11 корпусов:
• 7 пятиэтажных корпусов в стиле авангард на 15-20 квартир каждый и двухэтажные виллы.
• 3 десятиэтажных дома в современном стиле.
• один тринадцатиэтажный в неоклассическом стиле.
Практически везде на первых этажах будут квартиры с патио, отгороженными от основного двора живой изгородью, а в виллах и пентхаусах даже предполагается наличие бассейнов, настоящих дровяных каминов и террас на эксплуатируемой крыше.
🏢Общее количество квартир - 357, площадь от 58 до 526 м2, и 626 машиномест, что является нормальным коэффициентом для данного класса.
🗻Потолки от 3,3 до 7,2 м.
💰Стоимость квадратного метра начинается от 2,2 млн. и доходит до 5,2 млн в пентхаусах.
🎪Также, только для жителей создан беспрецедентно большой в элит-классе инфраструктурный центр — Clubhouse. В нём размещена клубная гостиная, детский игровой клуб, фитнес на 1140 м , 25-метровый бассейн, СПА зона.
Приятный и просторный двор-парк для данного класса - 3,1 Га и он весь предназначен исключительно для резидентов.
На территории двора: детская игровая площадка (600 кв. м), многофункциональная площадка для футбола, баскетбола, волейбола, зона для воркаута. Для спокойного времяпрепровождения будут пруд с витражным навесом и террасой, тихие зоны у воды, зелёные комнаты с мягкой мебелью и шезлонгами и многое другое.
🔺Старт продаж был в августе, но уже выкуплено более 10% квартир и это с учетом того, что малоэтажные здания даже еще не выводились в открытую продажу.
Рассрочки: при ПВ более 50% — беспроцентная рассрочка на весь период. Если ПВ меньше, то можно выбрать или ставку на весь срок от 4% годовых или беспроцентную рассрочку на 6-12 месяцев, далее - 9% годовых.
✅ Для себя.
Мне нравится - вокруг много зелени, тишина, приватность и при этом близость к центру. Пожалуй эта часть Хамовников самая любимая.
До всех знаковых мест можно дойти пешком: Набережная Москва-реки, Парки Горького и Музеон, Нескучный сад, Воробьевы горы, СК "Лужники", Храм Христа Спасителя.
Развитая инфраструктура и отличные условия для жизни с детьми. Престижные школы, входящие в ТОП-5, в пешей доступности, широкий выбор спорт-секций в Лужниках.
Транспортная доступность:
До Садового кольца и ТТК буквально 1 км, а до метро 5 минут пешком.
Из минусов, наверное, можно отметить только большие пробки на Лужнецкой эстакаде во время любых праздников и спортивных мероприятий.
✅ Под аренду.
Думаю что спрос на аренду в данном проекте будет хороший, но доходность, учитывая первоначальные вложения, не будет сверхбольшой.
Берем, например, Евро2 на 5 этаже площадью 58м2 за 162 млн рублей. Думаю, что в ремонт придется вложить минимум 10 млн., а сдавать в последующем такую квартиру будем в районе 450 тысяч.
Таким образом, доходность составляет 3% грязными. Не самая большая, но вполне ожидаемая для этого класса (смотрите посты выше /channel/SadovoeKolco/72 и /channel/SadovoeKolco/84 ). Все таки эти проекты интересно брать для себя или в качестве вложения средств в свое будущее.
✅Инвестиции.
Вдоль набережной ничего похожего на этот ЖК нет, локация самая лучшая, деньги точно сохранит.
Если остались вопросы, пишите нам в личку: @Kharybin_Invest
Хочу отметить, что в Москве все сильно отличается. Недвижка ряда регионов стагнирует. Поэтому я и советую покупать Москву.
/channel/Kharyb
Новый промокод от ПИК на 3% уже в нашем инвест-чате, юзайте. Лучше там быть всегда, потому что много пользы. Из-за ботов его пришлось закрыть, вот ссылка для добавления: /channel/+uFnASMmoBcRjNTBi
Читать полностью…
Раз уж стали говорить про ЖК в экологичных районах, давайте продолжать! ПИК готовит большую стройку в промзоне района Строгино❗️
До метро топать минут 20, зато район отличный - парки, река, пляжи, чистый воздух. В общем ходить нормально можно. Еще минус - до центра на метро ехать долго, но это не сильно отпугивает людей.
Это тот самый район - заповедник, в котором практически нет нового жилья, а если и есть, стоит оно дорого. И уже не новое ))
Поэтому и цены на старую вторичку там держатся приличные, но скоро все изменится. Поэтому, если вы хотели продать что-то в Строгино - обращайтесь к нам. Ибо новые дома скоро составят вам хорошую конкуренцию. Недвижки в новом КРТ будет под 1 млн квадратных метров❗️
Новостройки от ПИКа там наоборот - взлетят в цене, если они не выйдут сразу с овер-прайсом. А это вполне вероятно, чтобы первые объемы и слить дорого местным ждунам. Ведь они будут активно покупать квартиры, никуда уезжать не хотят, а нового жилья не хватает. Я их понимаю. Часть людей будет скидывать свои старые квартиры и брать новые тут или детей селить рядом.
А потом уже есть вероятность снижения прайса, ведь объемы большие.
В общем посмотрим, беру на заметку эту локацию, ведь она нас с вами способна удивить хорошим инвестом. Возможно ПИК выйдет не только с комфортом, но и бизнес построит, что вообще-то отлично.
/channel/Kharyb
Ставки по ипотеке начинают снижать❗️
Несмотря на то, что ЦБ уже два раза подряд оставляет ставку 21%, многие участники рынка кредитования готовятся к снижению.
Сегодня все каналы облетела новость, что Банк номер 1 по выдаче ипотечных кредитов первым снизил ставки по рыночной ипотеке. Мы с вами можем воспринимать этот сигнал, как начало стабилизации экономической ситуации в России. 💯
Снижение ставок Сбером - это сигнал рынку о начале цикла снижения ставок, простите за тавтологию.
Я почти уверен, что после успешных переговоров, ЦБ будет снижать ставку быстро. Гораздо быстрее, чем поднимал.
В этом случае рынок недвижимости должен потихоньку подрастать. Если сейчас за кеш почти все приличное выкупают, то с ипотекой станет еще лучше.
Особенно, если аренда осенью вырастет сильно в сезон, а ставки по ипотеке станут приемлемыми, люди будут покупать квартиры и для жизни, и для сдачи.
И пусть снижение у Сбера сегодня на 1,0 – 1,5 п.п. в зависимости от размера первоначального взноса, я рад что лед тронулся. Как это символично в начале весны 🤗
/channel/Kharyb
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK-СООБЩЕСТВО
Количество квартир в аренде перестало расти, давно наблюдаю. Связано это с тем, что часть объектов теперь перетекает в продажи.
Люди уже не боятся продавать квартиры, как в ноябре. Кто не может сдать по завышенной цене - продает. Но в продаже все равно экспозиция остается низкой, выросла всего лишь на пару тысяч за месяц. Вторичку разбирают за кеш.
В сезон аренда подрастет, но будет это только в июле - августе и то, если новый кризис не случится.
/channel/Kharyb
Вот об этом посте идет речь: /channel/Kharyb/5436
Читать полностью…
Писал вам две недели назад, что все-таки купил Плеханова 11 за 8 млн с копейками. Сейчас застройщик уже до 9 миллионов ценник поднял. С учетом скидок - на 700.000 примерно.
Вот был пост: /channel/Kharyb/6869
Потихоньку начинаю покупать валюту.
Летом примерно по этому же курсу брал, точно уже не помню, тут писал: /channel/Kharyb/5869
Потом в ноябре-декабре валюту тратил на недвижимость, курс был выгодным, вот писал: /channel/Kharyb/6486
Пока рубль укрепился, недвижимость должны покупать меньше - все успокоились. Возможно в течение месяца - двух будет небольшая коррекция в бетоне, а доллар вернется на 100+ - кто знает?
Тогда и буду менять все обратно. А может рубль вообще на 75-80 сходит - надо будет тогда еще валюту брать.
/channel/Kharyb
ЛУЧШИЕ РЕШЕНИЯ ДЛЯ КУХНИ🔥
Николай Чубаров, эксперт по ремонтам, оценил реализованный проект компании Лавелла👌
Сохраняйте себе, чтобы не забыть! С ними ваша кухня точно станет комфортной и практичной👍🏼
▪️Столешница из искусственного камня
▪️Раковина подстольного монтажа
▪️Фартук из керамогранита
▪️Шкафчики до потолка
▪️Пеналы по бокам
▪️60-ая посудомойка
▪️Максимум места для хранения
Эту замечательную кухню на видео компания Лавелла сделали для клиента из СПб, и помимо гарнитура укомплектовали всю его квартиру качественной и практичной мебелью👌🏼
❗️Запомните, лучше всего заказывать всю мебель в квартиру в одном месте, чтобы не разбивать ответственность и остаться довольными результатом, как хозяева этой прекрасной квартиры 🙌🏻
Планируете похожую кухню или что-то в другом стиле?
При заказе до 15.03 в компании Лавелла ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ!
🎁Скидка 20% на кухню
🎁ТЕХНИКА в подарок*
*Подробности у дизайнеров
Бронируйте здесь - используйте, когда пригодится!
Ещё больше идей в канале Лавелла, подпишитесь, чтобы не потерять!
Реклама. ИП Низамов
ИНН 026102834104
Мог бы еще накидать вариантов, сдаем мы там квартир достаточно, но больше не буду вас утомлять. Цель была показать ликвидность даже при значительной конкуренции. А вот в сезон вообще все разметали. Так что не стоит слушать теоретиков, лучше работайте с практиками. Если увижу 300 лайков, буду писать про истории сдачи в других ЖК время от времени.
Читать полностью…
Давайте продолжим назло хейтерам Матвеевского парка 😊
В этот раз про студию расскажу, которую сдали меньше месяца назад. Остальные ее фото есть по ссылке в канале с нашими объектами: /channel/Kharybo/17301, кстати канал реально много нанимателей привлекает - более 1000 просмотров получает каждый объект.
Хотели мы найти аккуратного, бережливого человека, который относился бы к квартире как к своей, своевременно производил оплату и проживал длительный срок. Все как всегда.
Оперативно договорились о встрече с собственником, сделали прекрасные фото и видео квартиры и выставили её в рекламу.
Казалось бы, разместил квартиру в работу, первый звонок и бежишь сдавать! Но мы работаем по другому принципу. Нам важно, чтобы наниматель соответствовал всем критериям собственника, ведь в дальнейшем они будут взаимодействовать в хороших, партнёрских отношениях без нас, потому что тут управление не требовалось.
При звонке полностью узнаем о нанимателях всю необходимую для нас информацию, проговариваем все неустойки и другие пункты по договору и только после этого сообщаем о нанимателе владельцу квартиры.
Квартира в работе была неделю. За это время были предложения, но увы арендаторы нам не подходили (психология, многое зависит от неё).
В итоге нашли хорошего нанимателя - это девушка, студентка, медик. Оплачивать квартиру помогают родители, пообщались по видео- связи с родителями и подписали наш отличный договор, проверенный годами и все остались довольны!
Сдали за 62000 в месяц. Такие квартиры мы покупали клиентам пару лет назад за 7-8 млн. Сейчас их реально продают за 11 млн. Доходность от аренды в чистом виде составляет 8% годовых от цены покупки, а грязными - более 9%. С учетом инфляции отобьется квартира за 10 лет ТОЛЬКО АРЕНДОЙ. А ценник вырастет за этот срок скорее всего более чем в 2 раза.
Если вы хотите сдать квартиру просто или в наше управление, условия тут: /channel/Kharyb/5368
В комментариях пишут, что Матвеевский парк не сдается, что много квартир висит в экспозиции, поэтому я посмотрел на наши недавние сделки там❗️
Вот первая квартира в ЖК Матвеевский парк. Остальные фото в моем канале с нашими проверенными объектами: /channel/Kharybo/17771
Меблировали мы ее красиво и сдали всего за 5 дней - договор подписали в этот понедельник. Цена сдачи - 85000 рублей в месяц. Стоимость меблировки таких квартир около 800-900 тысяч у нас и вы ни о чем не заботитесь.
Дня 3 были в рекламе, потом позвонила девушка из РАНХиГС и сняла. Собственник живет в другом городе, поэтому мы все за него сделали дистанционно и договор также подписали наш проверенный, который многие купили, но нашим клиентам он бесплатный.
Никаких проблем. Главное - не завышать цену и нормально меблировать. Мы для клиентов и меблируем и сдаем квартиры. Условия тут: /channel/Kharyb/5368
Самое прикольное, что такие квартиры пару лет назад мы покупали за 10-10.5 млн. Сейчас их рыночная стоимость 16-16.5 млн 😊
Цена выросла на 50+ процентов. Чистая доходность от аренды - 9%, если учесть все расходы. Это от цены покупки и плюс еще рост цены.
Мужчин забыть поздравить с 23 февраля можно - это не страшно, мы вообще существа неприхотливые, но не поздравить женщин в 8 марта банально опасно, поэтому поздравляю ❗️
Желаю вам, дорогие мои девушки, быть всегда юными, красивыми, умными, здоровыми, богатыми, счастливыми!
Чтоб у каждой был муж, жених, парень, хотя бы друг мужского рода с хорошими качествами и прозрачными намерениями. Ну кому - кто нужен 🤣🤗
Чтоб дети радовали, росли здоровыми и мудрыми.
Чтоб времена были спокойные и мирные, тихие и безмятежные, а жизнь чтоб до 120 лет продолжалась.
В общем любите и будьте любимы!
/channel/Kharyb
А если еще семейную ипотеку станут давать всем, у кого есть хотя бы 1 ребенок до 18 лет… 😊
Но я в это не особо верю. Но если вдруг, то все! Вот новость вчера была фантастическая: /channel/KharibinNews/6986
В феврале продажи новостроек выросли на 30% или страшный сон ждуна 🥹
Мы тут с вами пишем, что застройщики несправедливо поднимают цены, хотя на самом деле все так - как должно быть.
В нашем чате писали люди, что в феврале и марте цены рухнут, что продаж не будет, однако не судьба 🥹
Не получится всем разбогатеть на депозитах, это просто невозможно - экономику не обманешь. Обязательно гляньте этот пост: /channel/Kharyb/6909
Вот данные от ДатаФлат:
В феврале 2025 года, в Москве, продажи новостроек выросли на 30% в штуках и на 31% по оценке выручки, по сравнению с январем 2025 года.
Это при том, что январь был вообще-то успешным, здесь Росреестр отчитался: /channel/Kharyb/6879
Еще и доля ипотечных сделок выросла до 56%. Семейная ипотека тащит.
По сравнению с февралем 2024 года, оценка выручки рынка новостроек выше на 68%, в то время как число проданных квартир выше на 60% ❗️❗️❗️
Напомню, тогда была еще льготная ипотека, но в январе и феврале банки впервые ввели оброк и требовали с застройщиков денег за выдачу льготных ипотек. Но в марте и апреле оброк отменили и цены полетели вверх. Об этом я тоже предупреждал, помните данный пост: /channel/Kharyb/4735
Еще раз - на 60% сегодня продали больше новостроек, чем год назад, когда еще существовали и IT и обычная льготная ипотека. Результат просто супер 🤗
Это при том, что рубль крепкий, что семейную ипотеку банки неохотно выдают, что цены выросли, что все ждали обвал.
У меня одно объяснение - рост денежной массы. С этого можно смеяться, можно работать страусом и прятать голову в песок, но экономику не обманешь.
Весь год вам привожу статьи экспертов, сам об этом пишу и постоянно люди спорят. А смысл? Это как стоять подняв руку перед большим асфальтовым катком и думать что вы его остановите своим требованием или весом или мнением. Он каток - ему вообще-то все равно.
Вот и сейчас кто-то обязательно напишет в комментариях: «Вы все врети, я жду цен 2019 года!»
А цены и так на уровне 2019 года, я вам это недавно доказал тут: /channel/Kharyb/6911
В конце декабря я писал, что мы купили Остров от Донстроя. Вот был пост: /channel/Kharyb/6633
На тот момент было искушение положить деньги на депозит, но я принял решение брать квартиру. Перед этим мы подобрали квартиры в Острове клиентам и мне ценник показался достаточно низким. Мы купили несколько таких объектов для клиентов и один - для себя.
Так вот, сейчас ни на переуступках, ни у застройщика нет такой цены. Мы брали за 32 млн. И если бы я положил деньги на депозит - скорее всего уже не купил бы этот лот.
Почему? Все просто. 32 млн на депо превратились бы только через год в 38.72 млн. Банки на эту сумму предлагали 21%. Может быть чуть больше, точно не помню. А квартира, которую мы купили, продается уже за 39 млн. Это буквально за 2 месяца произошло - сами посмотрите эти планировки по 72 метра.
Да, тогда я получил хорошую скидку к тем скидкам, которые давал Донстрой, через свои связи. Я тогда подумал: «Депозит - это хорошо, но есть вероятность, что такой бетон подорожает еще быстрее, а мне этого не надо, я не хочу играть в эти игры!»
То есть идея была в том, что если депозит за год даст больше - мне будет почти все равно, потому что мы приобрели хорошую квартиру. Но, если эта квартира будет стоить 45 млн, даже 40 - мне будет неприятно. А скорее всего так и будет.
Это Остров 5, который сдается в конце 2025 года. Самый близкий к метро, самый приятный для меня по внешнему виду и начинке за такие деньги. Тут запланировано много спортивных объектов, построят новый цирк, школы и сады, магазины, набережная есть, миллион очень крутых плюшек.
Тут самый чистый воздух в Москве, множество парков рядом, метро, до Сити на авто удобно добираться и до центра недалеко.
Скорее всего цены еще лет 15 будут расти и обгонять рынок здесь, ибо нет ни промок, ни старого фонда, а летом просто кайф. Рядом любимые Строгино, Фили, Крылатское - тот самый настоящий Запад, который все любят. По-любому все вырастет еще кратно за годы, что мне тот депозит?
Примерно вот такие мысли и были. Сейчас кто-то напишет, что продать эту квартиру за 39 млн в моменте не получится.
Согласен, но и купить теперь за 32 не получится. Продать сейчас можно примерно за 36.5-37 млн такой объект на уступке. Но это тоже плюс 15% к цене всего за 2 месяца. Кусал бы себе локти сейчас.
Вообще, я даже не расстроюсь, а обрадуюсь, если увижу коррекцию тут в этом году. В этом случае смогу купить еще квартиры клиентам в Острове. А себе взяли мы объект надолго, тут я уверен, что все будет в порядке и цена в длинной перспективе сильно вырастет.
В общем такие мысли. Если хотите, я с командой подберем квартиру и вам, сейчас тоже есть хорошие варианты, так что обращайтесь, условия тут: /channel/Kharyb/5241
✅ ЖК Atlas flow, Атлас Девелопмент (Екатеринбург), локация: Лодочная, 27к2
Архитектура: ATRIUM
🏢 Будет 2 корпуса по 28 этажей на 507 квартир.
Машино-мест 198 и это немного. Кому-то придется по дворам парковаться, а это в тех краях непросто. Я бы покупал по разумной цене для себя обязательно паркинг.
🔑 Сдача домов должна быть в 1-м квартале 2027 года, а ключи наверное в конце. Прям быстро получается, но возможно все-таки чуть позже сдадут, когда ПД увидим - будем точно знать.
Потолки высотой от 2,6??? до 3,6 метров. Студии в проекте есть от 26м2. Планировки похожи на ПИК - вполне пригодные.
До метро далеко, но это не смутит целевую аудиторию, она тут своя.
✅ Для себя: старый отличный московский район с чистым воздухом - Южное Тушино. Вся развитая инфраструктура, река, много зелени, хорошие (в основном 🙂) люди. Минус один - далеко до метро, но автобусы ездят постоянно, это же Москва. ПИК делает спортивный кластер рядом, что вообще отлично. Ведь ИИ скоро всю работу возьмет на себя, чем еще заниматься, кроме спорта?
✅ Под аренду пока нет информации о ценах. Мы пытались связаться с застройщиком, но пока что никто не ответил и не дал подробностей. Учитывая тот факт, что РНС уже получен - скоро узнаем. По моим оценкам нормальным рыночным предложением будут студии 26м2 от 9 млн без отделки и евро-двушки от 13.4 млн за 40+- метров. Если выйдут дешевле и с нормальными сроками сдачи в 2027 году - надо прям брать под инвест. Аренда на студиях тут будет средней - тысяч 60-65, а евро-двушки легко сдадите от 70-80 тысяч. Может и больше, но я боюсь много обещать. Ликвидность неплохая - местные жители и соседи расхватают. Просто вокруг много уже устаревшей панели, а здесь - симпатичный новый точечный проект. Доходность не великая, ведь еще надо будет сделать ремонт. Мы сейчас под ключ своим клиентам делаем такие студии очень красиво и качественно за 2.5 млн, а евро-двушки за 3.5-4 млн. Все-таки это бизнес-класс.
✅ Инвестиции. Основная ЦА проекта - местные жители и люди из соседних районов. Но тут есть один существенный плюс: конкуренция у этих двух точечных домиков минимальна и цены должны со временем подрасти, но все будет зависеть от стартовых цен. Чую я, что ребята от 400.000 за метр выйдут и тогда я бы уже подумал. Хотя проект и район мне нравятся и их можно понять - 500 хат и от 450 тысяч за квадрат медленно, но верно разберут до ключей.
/channel/Kharyb
Мдааа, коллеги поделились.
/channel/Kharyb
Подписчик в нашем инвест-чате скинул цены на корпус 56.2 в Саларьево сейчас.
Именно там мы брали студии всем чатом в ноябре за 5.6-6 млн. всю ночь после выхода этого ноябрьского поста: /channel/Kharyb/6405
Это было предсказуемо, ведь ключи в конце года, полная отделка, 12 минут пешком до метро и аренда 45-55 тысяч.
И ведь покупают, броней не так уж мало… Цены везде подросли порядочно..
Делаю подборы сейчас и вижу, что на все хорошее ПИК поднял цены и опускать не спешит 🥹
Например, в Первом Дубровском я подобрал недавно клиентке за 14.5 млн евро-двушку, а застройщик такие за 15.5 млн продавал.
Просто у нас был кеш, я копался-копался и накопал хорошую квартиру от физика на миллион дешевле, а мой юрист проверил все документы, убедился в безопасности сделки и провел ее. Но таких больше нет и даже застройщик задрал до 16+ млн. Жаль…
Рад только, что клиентка купила квартиру на 1.5 млн дешевле. Аренда будет от 75-80 тысяч сейчас, а в сезон и до 90-100 была бы, но это август нам с вами покажет, я не уверен на 💯
В Плеханова 11 буквально неделю назад закончили сделку с клиентом по хорошей евро-двушке.
Ценник был 13.5 млн., мы получили скидку и купили за 13 практически, а сейчас уже 13.9 млн просит ПИК за нее. Немного вроде подняли, но месяц назад такие квартиры были почти по 13 млн даже без скидок…
Главное - откуда продажи, Зин? Хотя, мы почти всю вторичку наших клиентов распродали, даже всякие Люберцы - Томилино. Люди за кеш берут. Если хотите - пишите мне в личку, вашу тоже продадим 😋
Сейчас вроде и рубль крепкий и семейную ипотеку не сильно раздают, откуда высокий спрос на новостройки, почему цены поднимают?
Хотя, можем легко опять на 95-100 рублей сходить за доллар (ЦБ 6 марта прекратит продавать валюту, а экспортеры уже слили объем) и семейку выдавать станут активнее, причины я описывал здесь: /channel/Kharyb/6876 Тогда продажи вырастут.
Ладно, скоро вам всю статистику предоставлю по продажам новостроек и вторички за февраль, самому интересно.
Если вам нужно подобрать лучшую квартиру под аренду, под инвестиции, для себя, пишите: /channel/Kharyb/5241
✅ ЖК Акценты, Plus Development, улица Дубнинская 77-83
Подписчик попросил разобрать этот комплекс в нашем инвестиционном чате, поэтому давайте сделаем это.
Сразу скажу, пока что предстарт, открытых продаж нет и так уже довольно давно. Мы можем забронировать вам квартиру, но лучше сначала прочитайте разбор:
Локация простая, раньше вообще тут было грустно, но Собянин протянул МЦД и Метро, теперь стало веселей. До метро - сами видите на картинках. Но застройщика обещает 7 минут пешком до Лианозовской новыми тропами в будущем, а нам остается только верить 🙂 Школу и сад должны построить, парк недалеко. Обычный московский спальник теперь, а не как Капотня в прошлом… Не, все-таки за 7 минут до метро не дойти будет…
Заявлен бизнес-класс, красивые фасады, но локация вообще не бизнесовая. Навес из новостроек на Селигерской и прочих Окружных огромен и продолжает расти. Тем более они ближе к центру.
В общем тут у меня не сходится много чего - локация экономная, а комплекс - красивый бизнес. Но кто из бизнесменов будет покупать тут квартиры и заселять будущие бизнес-центры, зачем? Как ребята собираются весь объем продавать, кому? Почему надо доверить свои деньги новому застройщику из региона с первыми ключами в конце 2027 года?
✅ Для себя. Симпатичный проект, старый район с инфраструктурой, но мне там не очень нравится, если честно. Местные купят, но сколько там их?
✅ Под аренду берём евро-двушку за 14+2.5 (ремонт) = 16.5 млн (там такие цены, смотрите картинку), вкладываем еще минимум 2.5 млн, так как это ценник на нормальные лоты без отделки или с ВБ. Сдали бы вы ее сейчас тысяч за 70, может 80, раз такой красивый дом. Грязная доходность получается такая: 75000 умножаем на 12, получаем 900.000, которые делим на 16.5 млн и получаем 0.054, затем умножаем на 100 и выходит 5.4%. Теперь мы с вами должны посчитать чистую доходность. Амортизация в среднем тысяч 12 будет в год (так у нас), потому что хороших квартирантов своим клиентам выбирать умеем. Коммуналка в бизнес-классе минимум 6-7 тысяч. Берём 6000 для красоты. Налог на собственность наверное 6000 тоже набежит от кадастра в год. Значит уже минус 7.5 тысяч в месяц. Еще налог с аренды для самозанятого - 4% от 75000 в месяц = 3000. Минус 10.500 в месяц. Простой будет с нами до 10 дней. Стоимость одного дня постоя квартиры: 75000/30=2500, умножаем на 10, получаем 25000 или минус 2000 в месяц, копейки опустим. Минус 12500. 75000-12500 равно 62500 в месяц чистого дохода от аренды. Получаем чистую доходность 4.5%. Уберем отсюда на непредвидимые издержки 0.3%, выходит 4.2%. Я вам сейчас легко в готовых или почти готовых новых домах такую доходность 5-6% найду, квартиру подберу, ради чего лезть в ЖК с ключами в 2028 году, по факту, ведь еще ремонт надо сделать, да еще в Дегунино у МКАДа? Большой вопрос. Я прямо сейчас с командой подбираю много УЖЕ ПОСТРОЕННЫХ или ДОСТРАИВАЮЩИХСЯ ЖК клиентам с такой доходностью от аренды и даже выше! Если хотите - вам тоже подберем, условия тут: /channel/Kharyb/5241
✅ Под инвестиции брать пока что не вижу смысла. Людей из других районов и городов, которые бы радостно заявили: «Мечтаю жить в Восточном Дегунино!», я не знаю и к ним не отношусь. Возникает вопрос: кому они 326 тысяч метров жилья продадут, как? Скорее всего потихоньку будут толкать годами, поэтому сильного роста цен не жду.
/channel/Kharyb
Рубль укрепился, спрос на квартиры снижается, но это кратковременное явление и фундаментально все намного хуже.
Что будет с рынком недвижимости в ближайшие месяцы, ближайший год и когда покупать квартиры?
Перелопатил тонну информации, аналитических обзоров и выдал базу:
YOUTUBE
RUTUBE
ДЗЕН
VK-СООБЩЕСТВО
Позавчера на консультации обсуждали с клиентом его возможную покупку - маленькую однушку 30м2 в ЖК Кутузовский квартал.
Вроде той, что на картинке выше, но на 5 этаже в 3 корпусе, с окнами на второй.
Он сам ее выбрал и заплатил 10000 мне, чтобы перед покупкой обсудить вариант.
Так как клиент хотел купить ее за наличные, то ему дали скидку по промокоду и кешбек бонусами. В итоге такая квартира обошлась бы ему в 15.2 млн.
С учетом того, что мы недавно купили планировку 34 метра за 13.5 млн для клиентки здесь же, причем на хорошем высоком этаже, - эта квартира за 15.2 млн мне не понравилась. Тем более 30м2, тем более на 5 этаже.
Я прекрасно понимаю, что его вариант на ключах не будет продаваться дороже 15-16 млн, а ждать еще 1.5 года! Да и продать 5 этаж рядом с ЖД и дорогой - тот еще квест.
Кстати, там рядом есть готовый корпус, где квартира 34 метра продается за 14.5 млн, но это реновация со всеми вытекающими. Реновация всегда дешевле.
В общем мое мнение таково, что в Кутузовском квартале есть вероятность увидеть снижение цен в течение месяца. Буду наблюдать. Уж слишком сильно они ценник задрали!
/channel/Kharyb
Вообще, сейчас везде высокие доходности. Хоть в недвижимости, хоть на депозитах, хоть на фондовом рынке. Мои Газпром и Сбер радуют. Глупо спорить что лучше, надо наслаждаться)
/channel/Kharyb
Следующая небольшая однушка в Матвеевском парке ушла за 80000, вот ее фото: /channel/Kharybo/17701
Объект приняли в работу 15 февраля, сдали 23 февраля хорошему арендатору. До этого приходила пара человек, но нам они не понравились. Все довольны.
Но да, квартиры там не сдаются, конечно 🤣
/channel/Kharyb
Сейчас говорили с собственником апартов в Дом Chkalov. 6 лет человек ждал ключи, так как это долгострой, однако недавно все-таки получил. Брал он апарты за 12 млн, сейчас такую можно продать за 30+. Выходит, что не зря все-таки ждал, это примерно 16.5% годовых. Выше депозитов точно. Однако, если бы дом сдали вовремя, доходность с арендой была бы значительно выше.
Хорошо, что наконец-то ключи дали.
/channel/Kharyb
Весной и летом 2022 года квартиры в Москве раздавали по факту бесплатно всем желающим. Но люди боялись и говорили что это обман. С этим теперь придется жить)
Такого не было ни в США, ни в Европе никогда, наверное.
/channel/Kharyb