40682
Связь со мной: @KharybinAlexander
Со дня - на день могут продлить мораторий и вы не сможете взыскать неустойку с застройщика за задержку сдачи дома до конца 2025 года❗️
Ранее мораторий был только до конца 2024 года. Этим пользовались разные застройщики, но в меру - никто не хочет испортить себе репутацию.
Самолет, например, сильно задержал строительство в Прибрежном парке и, по-моему личному мнению и данным, у них могут быть серьезные трудности сейчас. Я бы очень серьезно подумал… Правда мы и так ничего не покупали у Самолета клиентам.
/channel/Kharyb
«ЖК Огни - погасли❗️
Люди остались без света, воды и отопления, а некоторые застряли в лифтах по пути с работы. Целый квартал от Донстроя парализован», пишут жители.
/channel/Kharyb
Как сохранить сбережения от инфляции и заработать?
Крипта и фондовый рынок – рискованные инструменты, особенно, для непрофессионалов. Депозиты в долгосрочной перспективе едва ли покроют инфляцию, Центробанк не сможет держать высокую ставку вечно. Недвижимость – надежный консервативный инструмент, но перспективных объектов сейчас мало.
Огромный инвест потенциал сейчас имеет курортная недвижимость, особенно в Крыму. Например, недавно стартовавший с продажами апарт-отель MIRMAX RESORT APARTMENTS.
Судите сами:
⭕️ Апарт-отель в Евпатории на первой береговой линии, всего 296 номеров
⭕️ Старт продаж, а значит можно купить лот по минимальной цене, от 6,5 млн. руб.
⭕️ Доходность от сдачи в аренду - от 1,5 млн. руб в год
⭕️ Номера сдаются с меблировкой и оснащением, согласно международным гостиничным стандартам
⭕️ Доверительное управление гостиничной управляющей компанией - опытный отельер берет на себя все задачи по круглогодичной загрузке номеров, обслуживанию и ремонту. Вы просто получаете доход на карту, без сложностей и рутины
⭕️ Выгодные условия рассрочки
⭕️ Прогнозируемый рост стоимости к сдаче объекта в 2027 – 100%, в реальности может быть больше.
Крым сейчас – это как Сочи перед Олимпиадой. Потенциал роста цен на недвижимость колоссальный.
Получить расчет и цены: https://clck.ru/3DxWPA
Реклама. ООО "Реки Девелопмент"., ИНН 9102287020. Erid: 2VtzquzewQP
Очень интересная статистика от Росреестра за июль, август и сентябрь 2024 года на вторичном рынке❗️
За третий квартал было зарегистрировано 35 725 сделок.
Результат идентичен 2 кварталу. При этом на 18,5% больше 1 квартала - тогда было 30 155 сделок, смотрите картинку вверху!
Ой. Что-то продажи не падают, а как бы стоят на месте и даже растут, относительно начала года. Предательство какое-то 🤔
🤩 Всего за 2024 год в Москве зарегистрировано 101 706 сделок на вторичном рынке.
Это ниже на 20,3% к девяти месяцам РЕКОРДНОГО 2023 года (127 566), но выше к аналогичному периоду 2022 года (96 273) на 5,6%.
Причины роста продаж в 2023 году - слабый рубль (люди видели падение национальной валюты в два раза и спасали деньги).
Я предупреждал, что так и будет еще весной 2023 года тут, здесь и вот еще важный был пост: /channel/Kharyb/2084. А многие тогда ждали, что недвижность упадет в цене.
Причины падения продаж в 2022 - сильный рубль. Все же просто. Люди покупали дешевую валюту, а не квартиры. А потом была мобилизация. Но мы же смотрим на первые 9 месяцев пока, а мобилизация была как раз в конце сентября и нашу статистику не зацепила почти.
Сейчас продажи вполне средние и живые. Пока ничего не рухнуло. Мы это видим на примере своих сделок. Вот как раз сегодня продали простую однушку на Алексеевской, в старом доме, за 11.6 млн.
Родители купили сыну-студенту. Было у них своих 8 млн, а остальное добрали в рыночную ипотеку. Ценник не высокий, кстати. Я вообще не думаю, что цены сильно упадут, возможно именно сейчас дно вторичного рынка.
Поживем - увидим 😏
Просто, если даже сейчас люди тратят наличные и берут рыночную ипотеку, то что произойдет в момент снижения ключевой ставки или в случае похода рубля на 100+? Ответить можно в комментариях, мой ответ вы и так знаете…
/channel/Kharyb
На днях общались с Бизнес-ФМ. Они заметили небольшую коррекцию цен в аренде и спрашивали почему так происходит?
Объяснил, что сезонный высокий спрос сходит на «нет», рынок успокаивается и начинает работать в штатном режиме.
Квартир в Москве становится больше. Было 10.6 тысяч, а стало уже более 14000. Мы перешли порог, озвучиваемый Шахруди и движемся к моему порогу - 15-20 тысяч квартир.
Это давит на цены, снижая их на 10%. Что будет с арендой дальше я подробно рассказал в своем видео на Ютуб.
/channel/Kharyb
Пока ипотека не радует, укрепляется спрос на вторичку и на аренду жилья.
Если хотите инвестировать в бетон, то выбирайте готовый, у метро и под аренду. Все это есть в сервисном апарт-отеле IN2IT от компании PLG.
Обе очереди сданы с чистовой отделкой — забираете ключи и сразу получаете доход. Вопросы аренды делегируются отельному оператору. Удобно приобрести инвест-пакет и не беспокоиться об успехе дела: оператор меблирует номер, найдет гостей и будет поддерживать порядок.
Локация привлекает туристов, предпринимателей, гостей и участников Экспофорума:
2 мин. от метро
20 мин. до центра
12 мин. до аэропорта
престижный Московский район.
Убедительно даже для тех, кто ни разу не был в Петербурге.
Купить лот можно со скидкой. Самые горячие юниты — студия за 5,7 млн ₽ и 2Е-апартаменты за 7,2 млн ₽.
Апарт-отель IN2IT предлагает видовые номера и отельный сервис: консьерж-сервис 24/7, уборка, завтраки и услуги прачечной. Все это создает комфортные условия для жизни и желание возвращаться еще.
Переходите по на сайт PLG и инвестируйте в готовые апарты — скидка действует до конца октября.
Добавил ссылки на эфир в русские видео-сервисы для вашего удобства: /channel/Kharyb/6161 🤗
Хорошего просмотра
Теоретически можно, но на практике только если банк реально даст денег и без гарантий.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Страна.Заречная,
Локация здесь.
Документы и характеристики на
НашДомРФ.
Я просто делал подбор недорогой евро-двушки по семейной ипотеке и решил добавить этот комплекс для клиента, но в процессе понял, что мы его не купим. И сейчас объясню почему. Вначале немного слов про локацию:
✅ Для себя.
Многие этот район хейтят такими словами: «Рядом Садовод и другие рынки, много гастарбайтеров ходят и вообще промка!»
Мое отношение к районам вокруг метро Марьино, Люблино, Братиславской другое - я люблю эти места, потому что долго жил неподалеку.
Это зеленые современные районы, с хорошей инфраструктурой и вполне адекватными людьми. До метро топать далеко, почти полчаса. А вот МЦД рядом, только ехать на нем до центра дооолго.
✅ Под аренду действительно приходится отсеивать массу желающих жить толпой из других стран. Это прям тяжело бывает даже для нас, а самостоятельным собственникам - ужас.
Поэтому обращайтесь к нам за сдачей квартир и управлением 🤗 Мы здесь, в Люблинском парке много раз сдавали квартиры. Средняя цена аренды - 65000. Считаем доходность! Вот эта квартира стоит 12 млн. Аренда была бы сейчас около 70-75 тысяч, все-таки дом уровнем выше ПИКа, красивее, приятнее. Будем объективны.
Но данный лот без отделки, насколько я знаю, поэтому необходимо прибавить стоимость ремонта.
Получаем цену 15 млн. Меньше, чем за 3 млн, тут делать ремонт не стоит. А дальше все просто - 75000 умножаем на 12 и делим на 15 млн, а потом умножаем на 100.
Получаем грязную доходность 7.5% от аренды. Если вычесть амортизацию, простой и прочие налоги - выйдет около 6%. Это средний показатель для хорошей вторички сейчас, а тут ключи в 2028 году…
✅ Инвестиции.
Забавный факт: в объявлении указана площадь 38м2, а на картинке, более мелким шрифтом, мы видим площадь 36м2. 38 - это с балконом. Как реагировать на эти шалости - каждый решает сам 🤗 По мне - очень забавно. Ключи, если верить документам, должны выдать 18 декабря 2028 года. То есть в 2029 году почти.
Еще один забавный факт: вот Люблинский парк от ПИКа, лот с полной отделкой, такого же метража, со сдачей 31 марта 2026 года. До метро даже ближе будет, но дома гораздо скромнее. Я его давным-давно разобрал на ЮТУБ Ценник - 10.3 млн. За тот же метраж. С полной отделкой. Ближе к метро. Сдается на 2.5 года раньше. Что тут еще добавить❓
Третий забавный факт: сейчас эту локацию все брокеры окрестят «илитной». Вот, что комиссия животворящая делает. Это одна из самых недорогих локаций )
☝🏻Вывод: если бы я хотел купить в этом районе квартиру, а свои деньги крутить на депозите - взял бы этот проект в рассрочку.
Программы там неплохие, иначе не продать: можно внести 2.5 млн и платить по 65-70 тысяч до сдачи дома, а потом все остальные деньги внести.
При этом, нет процентов от банка, как в обычной ипотеке. А в 2028 году такие квартиры по-любому должны быть по 15 млн на ключах, инфляция в помощь.
И ты такой красавчик - внес 2.5 млн, остальные спокойно закинул на депозит и процентами понемногу гасишь тело долга.
А через 3 года ЦБ снизит ставки, ты снимаешь солидно отяжелевший кеш и барским жестом отдаешь застройщику остаток.
Все в плюсе, все довольны.
Страна - хороший девелопер, качество стройки у ребят приличное. У ПИКа и дома скромнее и рассрочек таких нет. Зато ценник гораздо ниже: если считать с ремонтом, то 15 млн в Стране против 10 млн в ПИКе, который еще и на 2.5 года раньше будет сдан❗️
В общем я не рекомендую Старну.Заречную за наличные или в семейную ипотеку.
В рассрочку, если есть деньги, то купить можно.
Не вздумайте поверить тем, кто будет кричать, что цены тут вырастут через год, что можно будет продать и заработать, особенно если у вас нет денег полностью погасить долг❗️❗️❗️Такого может не случиться и вы вляпаетесь как эта клиентка: /channel/Kharyb/6087
Звенигородскую Левел тоже разобрали, тут писал: /channel/Kharyb/5774 Мы купили там 3-4 квартиры клиентам, сейчас таких планировок даже нет 🥹
Когда падать-то будут? Мне обещали падение цен! Делаю подборы и грустно как-то.
/channel/Kharyb
Завтра в 11-00 наш традиционный субботний эфир будет с моим другом и бывшим клиентом - Анаром Бабаевым, который ведет канал на Пенсию в 35 лет.
Бывшим клиентом он стал в тот момент, когда продал все квартиры, которые мы сдавали и купил акции российских компаний, облигации и коммерческую бумажную недвижимость. Это было еще до 2019 года.
В субботнем эфире я хочу расспросить Анара, зачем он так поступил, не жалеет ли теперь, когда квартиры выросли в цене и почему снова купил квартиру для жизни, отказавшись от аренды.
Еще вопросы:
⭕️ Ты веришь, что депозиты у людей отберут, а денег на всех не хватит? Сам хранишь деньги на вкладах или все снял? Не съест ли инфляция проценты от депозитов?
⭕️ Рубль идет на 100+ за доллар?
⭕️ Куда ты инвестируешь сейчас? Как сохраняешь и преумножаешь капитал?
⭕️ Ты говорил, что покупал золото. В каком виде и не разочаровался ли?
⭕️ Анар, как ты считаешь, будут ли расти в цене квартиры? А может нас ждёт обвал рынка недвижимости?
⭕️ Когда покупать квартиру лучше всего? Сейчас? Ждать полгода-год?
⭕️ Куда сейчас будут инвестировать россияне? Какие инструменты ты советуешь? Как сохранить и преумножить деньги?
⭕️ Твои блоги - это работа? Ты пенсионер или просто сменил один вид бизнеса на другой?
Все это и ответы на ваши вопросы будут в 11:00, в субботу, на нашем традиционном стриме:
ССЫЛКА НА ЭФИР!
По вашим просьбам добавил эфир с Вадимом Шабалиным в русские видео-сервисы: https://rutube.ru/video/17bae7e8bddeceae52db3bfed2658fac/?r=a ❗️
Читать полностью…
Вот евро-двушка в ЖК Руставели 14.
Ранее мы покупали их клиентам по 15 млн, делали 2-3% скидку и все были счастливы.
Однако многие обещали падение рынка. Пока что падение мы можем оценить выше на скрине.
И да, ПИК уменьшил скидку до 1% - смотрите второй скрин. Может до конца октября семейка разгонит опять до 16 млн, а потом снизимся до 15?
И так везде в нормальных объектах.
А всем, кто скажет что на вторичке их не продать - сморите ЦИАН)
/channel/Kharyb
За доллар уже 97 рублей. Идем на 100. Поэтому люди могут начать перекладываться в бетон. Экспортеры продают меньше валютной выручки, тут предупреждал: /channel/Kharyb/5869
Не факт, что цены упадут. Могут и наоборот - пойти вверх. Наблюдаем. Интересно.
PS Надеюсь, в этот раз, Эльвира Набиуллина и правительство не допустят 100+ за доллар и панику. Мне это не нужно, мне еще квартиру купить надо. Да и никому не нужно.
Всем советую пересмотреть эфир, там это все тоже обсуждали: /channel/Kharyb/6128
Вот мой коллега рассказал. Этому человеку я доверяю.
Читать полностью…
ТОП 6 СХЕМ кинуть арендодателя:
YOUTUBE
RUTUBE
VK-сообщество
ДЗЕН
Не для инструкции, а чтобы предотвратить !
Наши в Вадимом опасения тогда не оправдались и Слава Богу❗️
Вот еще новость вышла позитивная:
"Поправками ко второму чтению предлагается освободить от НДФЛ материальную выгоду, полученную от экономии на процентах по кредитным договорам на приобретение (строительство) жилья или на рефинансирование.
Речь идет о договорах, заключенных до 31 декабря 2024 года. У заемщика при этом должно быть подтвержденное налоговым органом право на имущественный налоговый вычет", - говорится в сообщении.
Материальная выгода возникает, когда заемщик оформляет беспроцентный заем или если уплачиваемые им проценты по жилищному кредиту составляют менее 2/3 ставки рефинансирования ЦБ, объяснила пресс-служба Минфина.
/channel/Kharyb
Слушайте, тут в Сигнальном вижу недорогой лот, если кто-то ищет: https://www.pik.ru/flat/854769
Это уступка, поэтому лучше за наличные. Таких цен там НЕТ сейчас. Однако я не знаю кто продает, какие документы и тд. Все сами проверяйте, как это делаем мы.
Просто делаю подбор. Нам не подошла эта квартира. Уточняйте детали у продавцов.
Другие почти по 14 млн от застройщика.
/channel/Kharyb
Кому будет интересно, вот ребята из БизнесФМ мои слова разместили: https://www.bfm.ru/news/559941
Читать полностью…
Люди неисправимы…
Каждый день мне задают один и тот же вопрос в личке: «Александр, покупать квартиру сейчас или в ноябре, январе, феврале, что будет с ценами на квартиры❓»
Инвесторы пытаются в очередной раз делать ставки. Но это поведение игрока, а не инвестора.
Точно также, некоторые покупатели поступали в январе 2024 года, когда ждали и верили в падение цен на 30%, а они, после кратковременной коррекции, рванули вверх и на новостройки и на вторичку, а я все это предсказывал здесь, постоянные подписчики помнят. Много было постов об этом, листайте канал.
Так чего нам ждать сейчас? Смотрите:
⭕️ Октябрь:
Многие мои клиенты и подписчики уже согласовали ипотеку в Сбере и ждут разморозки выделенных лимитов и выдачи денег. На рынке сформировался приличный объем отложенного спроса. Люди, как бегуны перед стартом, готовы покупать.
Если Сбер действительно станет выдавать деньги, то в моменте продажи у застройщиков в экономе, комфорте и бизнес-классе резко вырастут и застройщики тут же поднимут в моменте цены и отменят скидки. За ними сразу продавцы переуступок и вторички сделают тоже самое.
⭕️ Ноябрь:
Лимиты у Сбера и других банков исчерпались в ноль. Их было мало. Задранные в октябре цены начинают снижаться до августовско-сентябрьских, если государство не согласует новые лимиты. Если согласует - даже легкой коррекции ждать не стоит.
⭕️ Декабрь, январь и февраль будут зависеть от очень многих факторов и пока что совершенно непредсказуемы. Каких факторов? Например: какой будет курс рубля, будет ли семейная льготная ипотека, какая обстановка будет на фронте и тд. Вообще мало данных сейчас, чтобы анализировать как-то будущее дальше ноября.
⭕️ Что будет с ценами на недвижимость через два-три года? Лично я верю в медленный рост. Но скажу снова: «Будущее крайне непредсказуемо». Мы не знаем когда закончится СВО. Если военные действия прекратятся, то стагнация вполне вероятна во всех сферах экономики и это хорошо. Всем нужен мир, всем нужен отдых, всем нужно спокойствие.
Однако рост денежной массы, практически полное отсутсвие других инструментов сбережения денег, кроме недвижимости, высокая инфляция, сокращение строительства в ближайшие годы - все свидетельствует о медленном росте и продаж и сделок со временем.
С возможными кратковременными просадками, как это было в январе 2024 года, подробно рассказал в одном из недавних эфиров: /channel/Kharyb/6121
🤔 Так что сейчас делать? Покупать или ждать? Делайте то, что вам реально нужно и никого не слушайте! Нужна квартира - покупайте. Не играйте снова в казино. Не нужна квартира - не покупайте. Все, точка❗️
Просто уйдите в тихое место, где никто не будет вас отвлекать. Задайте себе вопрос: «Чего я хочу от жизни? Зачем мне недвижимость, для каких целей? На какой срок я покупаю квартиру? За какие деньги я покупаю квартиру, какие цели преследую? И тд»
Потратьте полчаса на разговор с самим собой. И никого больше не слушайте 🤗
/channel/Kharyb
Рядом с метро Октябрьское поле будет новый жилой комплекс, под названием «Ракурс».
Нужен честный и подробный разбор на него❓ Давайте соберем 250 лайков и я напишу свое мнение.
А пока что вот стоимость лотов:
Студии от 29,5 м2 - 13 316 300 руб.
1ккв. от 33,5 м2 — от 14 783 550 руб.
2ккв. от 51,9 м2 — от 21 310 140 руб.
3ккв. от 73,3 м2 — от 29 613 200 руб.
4ккв. от 102 м2 — от 42 013 800 руб.
/channel/Kharyb
Эфир закончился, было круто❗️Запись останется. Завтра выложу ссылки на русские видео-сервисы.
Читать полностью…
Через полчаса начинаем❗️
Читать полностью…
А давайте разберем новую Страну Заречную? Если надо - поставьте тут 300 лайков. Старт через неделю, идут закрытые продажи. Вижу положительные отзывы о ней, но у меня масса сомнений.
/channel/Kharyb
Руставели 14 еще подняли цены. На 800.000 за 2 недели. Кошмар❗️
Не писать, что я предупреждал? Это успех.
/channel/Kharyb
🤗 НОВОЕ ВИДЕО НА КАНАЛЕ!
⭕️ Семейная ипотека снова вернулась - что будет с ценами на недвижимость?
⭕️ Что было с продажами в сентябре? Какие ЖК выбились в лидеры?
⭕️ Откуда рост продаж на 30%? Отскок дохлой кошки?
⭕️ Описал несколько хороших жилых комплексов для покупки.
ЮТУБ
РУТУБ
ДЗЕН
ВК
Да! Я соскучился по видео, пока ютуб был недоступен. Кайфую и пилю контент 🤣 Спасибо за 👍 и просмотры.
Следующий субботний эфир будет с моим другом и бывшим клиентом - Анаром Бабаевым, который ведет канал на Пенсию в 35 лет.
Бывшим клиентом он стал в тот момент, когда продал все квартиры, которые мы сдавали и купил акции российских компаний, облигации и коммерческую бумажную недвижимость. Это было еще до 2019 года.
В субботнем эфире я хочу расспросить Анара, зачем он так поступил, не жалеет ли теперь, когда квартиры выросли в цене и почему снова купил квартиру для жизни, отказавшись от аренды.
Еще вопросы:
⭕️ Ты веришь, что депозиты у людей отберут, а денег на всех не хватит? Сам хранишь деньги на вкладах или все снял? Не съест ли инфляция проценты от депозитов?
⭕️ Рубль идет на 100+ за доллар?
⭕️ Куда ты инвестируешь сейчас? Как сохраняешь и преумножаешь капитал?
⭕️ Ты говорил, что покупал золото. В каком виде и не разочаровался ли?
⭕️ Анар, как ты считаешь, будут ли расти в цене квартиры? А может нас ждёт обвал рынка недвижимости?
⭕️ Когда покупать квартиру лучше всего? Сейчас? Ждать полгода-год?
⭕️ Куда сейчас будут инвестировать россияне? Какие инструменты ты советуешь? Как сохранить и преумножить деньги?
⭕️ Твои блоги - это работа? Ты пенсионер или просто сменил один вид бизнеса на другой?
Все это и ответы на ваши вопросы будут в 11:00, в субботу, на нашем традиционном стриме.
Ссылка будет позже.
Хорошую вторичку выгребут тоже, если на 100 плюс за доллар пойдем… Мы сейчас продаем и покупаем активно. Причем за кеш.
Некоторые продавцы уже задумываются: «А стоит ли продавать, что будет с деньгами?» И идут к нам в аренду.
Я надеюсь, что в этот раз обойдется без паники и рубль откатится назад. Но надежды юношей питают.
/channel/Kharyb
Немного дали Сберу лимитов для семейной ипотеки❗️
Будут скорее всего уже одобренных тянуть, на новых может и не хватить. Даже с одобрением - не факт что именно вам дадут денег. А если дадут, то вам повезло…
Как я и писал, даже до конца октября не хватит. Ну и жду на днях перемен в условиях семейной ипотеки. Лавочка, похоже, плотно закрывается.
В общем я давно говорил, что в октябре семейку прикроют, вот еще в начале августа: /channel/Kharyb/5724
/channel/Kharyb
📌 Как сейчас работают в Дубае агенты и что ждёт Москву с большой вероятностью:
Я сегодня общался с моим другом, который много лет занимается недвижимостью в Дубае и выбирает хорошие проекты для людей, беря за это деньги, а не «бесплатно». В общем ничего не впаривает.
Спросил его: «Как рынок?»
Знаете, ответ меня удивил. Хотя… Я ждал чего-то подобного.
Он пишет, что хорошей стройки почти не стало. Новых по-настоящему инвестиционных и интересных проектов почти год как нет.
Ребята работают больше по вторичному фонду - продают и покупают. В Дубае это не так уж просто, но предлагать людям что-то не ликвидное не хотят.
Я считаю, что Москву ждёт тоже самое через год. И так будет несколько лет, пока ставку не опустят.
Количество строек будет сокращаться. Перспективных проектов станет очень мало - либо дорогие останутся, либо в полях. Потому что высокая ставка ЦБ замедляет экономику и делает кредиты для девелоперов недоступными.
Меня это не сильно пугает. Мы с партнерами плотно занимаемся вторичной недвижимостью, арендой, наряду с новостройками - без работы не останемся.
Также считаю, что дефицит хорошего нового жилья приведет в будущем к серьезному отложенному спросу в Москве. Что, в свою очередь, приведет к росту цен на недвижимость тогда, когда ЦБ ставку снизит и ипотека станет доступной.
Москва - не Дубай. Людей у нас больше, недвижимости и проектов - в разы больше. Поэтому описанный сценарий не говорит о том, что вообще ничего не будет, нет. Будут в Москве и стройки перспективные. Просто их количество сильно сократится.
/channel/Kharyb