37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Вот «Руставели, 14» на картинке выше ☝🏻
Все обещали, что цены упадут, а я ждал и… не очень в это верил❗️
Наоборот, из эфира - в эфир собирал информацию и анализировал экономику, рынок, СВО, валюту, рост цен зарубежом, стоимость аренды, инфляцию, рост денежной массы и тд. Десятки разных факторов, событий, явлений.
Мы эти квартиры брали людям по 15-15.3-15.5 млн два месяца назад и месяц назад, вот тут писал: /channel/Kharyb/6155 Еще скидки максимальные получали - 3-4 % в июле и августе. Получалось даже дешевле 15 млн.
А те, кто ждал, сейчас ни семейную ипотеку взять не могут, ни купить по прежним ценам. Жаль, надеюсь и жду на лимиты Сбера, вчера на эфире рассказал как будет дальше жить рынок и когда покупать квартиры: /channel/Kharyb/6219
Выводы получились интересные. Пишите в комментариях, когда же цены упадут, в чем я был не прав, когда советовал покупать недвижимость в июле - августе, когда она была на локальном дне?
А может я был не прав, когда говорил что в сентябре все побегут в последний вагон семейной ипотеки и цены могут еще вверх дернуть? Нет, я был прав. А вот что делать сейчас и что будет дальше, вчера рассказал подробно и понятно тут: /channel/Kharyb/6219
PS Такие цены были только лишь в июне! На самом пике, перед отменой льготной ипотеки. Денис Петров, ждём тебя 🤗
Мне это видео уже многие скинули❗️
Девушка сдала квартиру молодой семье из Дагестана, а в итоге жил один хлопец - боец ММА.
Квартиру показательно разнес, ничего не скажешь, щепетильно. Нашел ее канал, вот ссылка на пост: /channel/myslishki_maryjane/11457
А вот как было: /channel/myslishki_maryjane/11458
Нет опыта - не нужно самостоятельно сдавать квартиру. Я постоянно об этом говорю.
Надо снять видео, как этого всего не допустить, с подробными пояснениями почему так происходит?
Если надо снять, давайте соберем 300 👍 лайков под постом. Так я пойму, что вам интересно.
/channel/Kharyb
🔺🔺🔺Эфир получился хороший, но грустный. Очень мне после него как-то грустно. Хочу дешевые квартиры, а их нет! Обещали, что все упадет, а оно не упало 🥹.
Рассказал подробно как все будет дальше - не говорите потом, что не предупреждал. Смотрите лучше до конца и ставьте в ЮТУБчике лайки 👍🏻, мне хоть теплее на душе будет.
/channel/Kharyb
Рынок недвижимости изменился. Если год назад росло все, то сейчас нужно уметь выбирать только качественную недвижимость.
Написал для канала девелопера FORMA инструкцию на тему: «Какую квартиру стоит покупать сейчас для инвестиций и сдачи в аренду❓
Я дал самые главные и важные советы, переходите по ссылке и читайте.
Премиальные апартаменты от 13,7 млн ₽ на Тульской
Рядом с Даниловским рынком почти готов комплекс премиальных апартаментов Deco Residence. Дом включает в себя 16 этажей, верхние из которых занимают эксклюзивные лоты от 127 м² до 159 м².
К покупке доступны апартаменты с предчистовой отделкой от 13,7 млн ₽. За дополнительную плату – отделка white box или реализация дизайн-проекта с меблировкой и премиальной техникой.
Резидентам будет доступен консьерж-сервис уровня пятизвездочного отеля и приватный фитнес-зал клубного формата, лобби-бар и лаунж-зона.
Благоустроенный двор-сквер разбит на тематические зоны: игровая площадка, коворкинг, барбекю-зона и зона отдыха.
Застройщик предоставляет рассрочку 0% на 2 года. Первоначальный взнос – 30% и равные ежемесячные платежи. Через 2 года на оставшуюся сумму можно оформить ипотеку.
Узнать подробности можно на сайте: https://clck.ru/3DzpxF
Звоните: +7 (495) 241-90-01
🤩 Число покупок квартир в новостройках выросло на 27% за месяц
📈 В сентябре 2024 года Росреестром по Москве зарегистрировано 10 171 ДДУ в отношении жилой и нежилой недвижимости, что на 17,3% больше августа текущего года (8 673 ДДУ).
🤩 В годовом выражении данный показатель уменьшился на 44,7% и на 3,1% к результатам 2023 (18 402 ДДУ) и 2022 (10 493 ДДУ) соответственно.
▫️Жилье (в сентябре 2024 года – 6 367 ДДУ):
+27,1% к августу 2024 года (5 008 ДДУ)
-53,2% к сентябрю 2023 года (13 590 ДДУ)
-17% к сентябрю 2022 года (7 675 ДДУ)
▪️Нежилье (в сентябре 2024 года – 3 804 ДДУ):
+3,8% к августу 2024 года (3 665 ДДУ)
-21% к сентябрю 2023 года (4 812 ДДУ)
+35% к сентябрю 2022 года (2 818 ДДУ)
▫️Жилье (за январь-сентябрь 2024 года – 63 689 ДДУ):
-19,9% к 9 месяцам 2023 года (79 543 ДДУ)
-2,7% к 9 месяцам 2022 года (65 484 ДДУ)
▪️Нежилье (за январь-сентябрь 2024 года – 35 561 ДДУ):
+3,3% к 9 месяцам 2023 года (34 427 ДДУ)
+20,5% к 9 месяцам 2022 года (29 521 ДДУ)
Цены будут расти
Все любят рассказать, почему упадут цены на недвижимость, потому что эти сказки венского леса очень сладки человеческому уху. Ведь так приятно думать, что ты не проебал момент выгодной покупки квартиры, а как бы выжидал более подходящий вариант. Прям услада для глаз, мед для ушей.
1. Первые и самые важные — это кто уже прыгнул в историю с квартирами: девелоперы, банки и обипотеченные клиенты. Если интерес первых двух вполне понятный — одним строить надо, другим нельзя, чтобы их залоговые активы дешевели, то клиент зверь более интересный. Особенно показательна истерика клиентов Левела, когда девелопер решил в пару заходов быстренько наполнить свои эскроу-счета. Много различного креатива там можно было прочитать: и суды, и обращение в банк, чтобы урезонил взорвавшегося застройщика, и т. д. Поэтому желание скованных одной цепью будет пушить рынок всегда вперед. Это фактор как психологический, так и экономический. Если цены упадут на 20–30% и начнутся банкротства заемщиков, то это может положить даже самый большой банк, так как займы будут невозвратные.
2. Повышение финансовых расходов девелоперов. Вы когда новости читаете про повышение ключа, тут проблема не в том, что ипотека опять подорожает, а проблема в том, что проектное финансирование подорожает для девелопера. Каждый % ПФа перекладывается в расходную часть проекта — +2–3%. Пока ключ растет — ждать снижение цен на стройку наивно.
3. Дефицит предложения. Из-за того, что проектное финансирование будет конское. Многие девелоперы на различные проекты просто не смогут его получить. Поэтому все чаще девелопер будет класть документы для реализации проекта на полку. Этот процесс уже запущен. Его результат можно будет увидеть через полгода. Кого пока по получению проектного финансирования ничего не останавливает: точечные проекты в Москве, где ценник и низкий темп продаж позволяет. Поэтому мы видим эти старты продаж в информационном поле. Дефицит может дать по году дополнительные 4–5%.
4. Сокращение рабочей силы. Это отдельный сюжет, который разворачивается сейчас на стройке. Девелоперы уже начали убирать отделку в проектах, хотя этого не сделали в 2022 году. Всем приходится повышать расценки на работы. Это мероприятие довольно опасное. Повысил один девелопер — переманил подрядчика. Повысил другой — переманил дальше. Итого все девелоперы, которые играют в колесо поднятия расценок, в проигрыше. По году это может принести ещё дополнительно 5–10% роста цены.
5. Рост стоимости материалов. Ну, это фактор себя немного дискредитировал из-за того, что связь его с ценой реализации довольно условная, но им «прикрывались» несколько лет, обосновывая, почему ценник рос каждый год 20+%. Но рост цены на 3–4% можно без проблем.
6. Коммерческие расходы — больше комиссия агентам, больше инвестирования в охватные медиа, большие рекламные кампании. По итогу это еще на цену даст минимум 2–3%.
7. Общая инфляция и расходы на зарплату — накинем ещё 4–5%.
Итого, при текущей динамике, если суммировать все факторы, то ценник за год-полтора может вырасти на 20-25%. Как будто на дворе халявная ипотека, а не ставки более 20%. Обломать малину может ипотечный стандарт и ко, но все это обрушит объем реализации — EBITDA девелопера, а не ценник для конечного потребителя.
ТОП 6 СХЕМ кинуть арендодателя:
YOUTUBE
RUTUBE
VK-сообщество
ДЗЕН
Не для инструкции, а чтобы предотвратить !
Наши в Вадимом опасения тогда не оправдались и Слава Богу❗️
Вот еще новость вышла позитивная:
"Поправками ко второму чтению предлагается освободить от НДФЛ материальную выгоду, полученную от экономии на процентах по кредитным договорам на приобретение (строительство) жилья или на рефинансирование.
Речь идет о договорах, заключенных до 31 декабря 2024 года. У заемщика при этом должно быть подтвержденное налоговым органом право на имущественный налоговый вычет", - говорится в сообщении.
Материальная выгода возникает, когда заемщик оформляет беспроцентный заем или если уплачиваемые им проценты по жилищному кредиту составляют менее 2/3 ставки рефинансирования ЦБ, объяснила пресс-служба Минфина.
/channel/Kharyb
Слушайте, тут в Сигнальном вижу недорогой лот, если кто-то ищет: https://www.pik.ru/flat/854769
Это уступка, поэтому лучше за наличные. Таких цен там НЕТ сейчас. Однако я не знаю кто продает, какие документы и тд. Все сами проверяйте, как это делаем мы.
Просто делаю подбор. Нам не подошла эта квартира. Уточняйте детали у продавцов.
Другие почти по 14 млн от застройщика.
/channel/Kharyb
Кому будет интересно, вот ребята из БизнесФМ мои слова разместили: https://www.bfm.ru/news/559941
Читать полностью…
Люди неисправимы…
Каждый день мне задают один и тот же вопрос в личке: «Александр, покупать квартиру сейчас или в ноябре, январе, феврале, что будет с ценами на квартиры❓»
Инвесторы пытаются в очередной раз делать ставки. Но это поведение игрока, а не инвестора.
Точно также, некоторые покупатели поступали в январе 2024 года, когда ждали и верили в падение цен на 30%, а они, после кратковременной коррекции, рванули вверх и на новостройки и на вторичку, а я все это предсказывал здесь, постоянные подписчики помнят. Много было постов об этом, листайте канал.
Так чего нам ждать сейчас? Смотрите:
⭕️ Октябрь:
Многие мои клиенты и подписчики уже согласовали ипотеку в Сбере и ждут разморозки выделенных лимитов и выдачи денег. На рынке сформировался приличный объем отложенного спроса. Люди, как бегуны перед стартом, готовы покупать.
Если Сбер действительно станет выдавать деньги, то в моменте продажи у застройщиков в экономе, комфорте и бизнес-классе резко вырастут и застройщики тут же поднимут в моменте цены и отменят скидки. За ними сразу продавцы переуступок и вторички сделают тоже самое.
⭕️ Ноябрь:
Лимиты у Сбера и других банков исчерпались в ноль. Их было мало. Задранные в октябре цены начинают снижаться до августовско-сентябрьских, если государство не согласует новые лимиты. Если согласует - даже легкой коррекции ждать не стоит.
⭕️ Декабрь, январь и февраль будут зависеть от очень многих факторов и пока что совершенно непредсказуемы. Каких факторов? Например: какой будет курс рубля, будет ли семейная льготная ипотека, какая обстановка будет на фронте и тд. Вообще мало данных сейчас, чтобы анализировать как-то будущее дальше ноября.
⭕️ Что будет с ценами на недвижимость через два-три года? Лично я верю в медленный рост. Но скажу снова: «Будущее крайне непредсказуемо». Мы не знаем когда закончится СВО. Если военные действия прекратятся, то стагнация вполне вероятна во всех сферах экономики и это хорошо. Всем нужен мир, всем нужен отдых, всем нужно спокойствие.
Однако рост денежной массы, практически полное отсутсвие других инструментов сбережения денег, кроме недвижимости, высокая инфляция, сокращение строительства в ближайшие годы - все свидетельствует о медленном росте и продаж и сделок со временем.
С возможными кратковременными просадками, как это было в январе 2024 года, подробно рассказал в одном из недавних эфиров: /channel/Kharyb/6121
🤔 Так что сейчас делать? Покупать или ждать? Делайте то, что вам реально нужно и никого не слушайте! Нужна квартира - покупайте. Не играйте снова в казино. Не нужна квартира - не покупайте. Все, точка❗️
Просто уйдите в тихое место, где никто не будет вас отвлекать. Задайте себе вопрос: «Чего я хочу от жизни? Зачем мне недвижимость, для каких целей? На какой срок я покупаю квартиру? За какие деньги я покупаю квартиру, какие цели преследую? И тд»
Потратьте полчаса на разговор с самим собой. И никого больше не слушайте 🤗
/channel/Kharyb
Рядом с метро Октябрьское поле будет новый жилой комплекс, под названием «Ракурс».
Нужен честный и подробный разбор на него❓ Давайте соберем 250 лайков и я напишу свое мнение.
А пока что вот стоимость лотов:
Студии от 29,5 м2 - 13 316 300 руб.
1ккв. от 33,5 м2 — от 14 783 550 руб.
2ккв. от 51,9 м2 — от 21 310 140 руб.
3ккв. от 73,3 м2 — от 29 613 200 руб.
4ккв. от 102 м2 — от 42 013 800 руб.
/channel/Kharyb
Эфир закончился, было круто❗️Запись останется. Завтра выложу ссылки на русские видео-сервисы.
Читать полностью…
Через полчаса начинаем❗️
Читать полностью…
И вот это видео обязательно к просмотру: https://youtu.be/OnnenXLaY8c?si=Nzvbe2fR2ehrpKX_
А девушка точно меня не смотрит:
❗️❗️Добавил эфир во все русские видео-сервисы по вашим просьбам: /channel/Kharyb/6219 Приятного просмотра!
Читать полностью…
Все ждут лимиты от СБЕРа❗️Завтра в 11 наш еженедельный эфир.
⭕️ Что же будет с ценами на квартиры? Анализируем ситуацию на рынке, смотрим продажи.
⭕️ Какая ставка ЦБ нам «светит» через неделю?
⭕️ Разберем новые жилые комплексы.
⭕️ Обсудим все важные последние новости.
⭕️ В конце я буду отвечать на ваши вопросы. Расскажу как ситуация с подборами.
Заваривайте кофе, давайте общаться:
https://youtube.com/live/RMJGNjKvYUo?feature=share
Зайди - поставь в ЮТУБе лайк 👍, поддержи меня пожалуйста)
✅ ЖК Rakurs от компании DAR (БЭСТКОН) локация тут
Мы набрали более 600 лайков здесь, поэтому разбираем❗️
🔑 Выдача ключей 1 очереди, это дом на 22 этажа: 30.09.2026 года. Высота потолков: 2.68.
🔑 А небоскреб на 46 этажей будет возведен вторым, там ключи обещают выдать 30.09.2028. Потолки: 2.95.
Сроки сдачи для бизнес-класса обычные, но БЭСТКОН известен тем, что ранее задерживал стройку в других своих проектах, имейте это ввиду. Презу не выкладываю - она какая-то малоинтересная, поэтому сразу к делу!
✅ Для себя:
Проект располагается в 9 минутах от метро Октябрьское поле и в 4 минутах от МЦК Зорге. Эта часть района вполне жилая тихая и спокойная. Центр близко, парк Березовая роща недалеко, лысый парк Ходынское поле чуть дальше, но я от него в восторге! Сокол и Аэропорт в относительной близости со своими зелеными скверами - парками. Чуть дальше - Серебрянный бор. Скажу откровенно - я б тут жил. Потолки: 2.7-2.95 м, зато лапомойки есть и моя любимая шаурма недалеко (место не скажу, а то испортится) 🤣
✅ Под аренду:
Район престижный, дорогой и развитый, а на Ходынке будет приличный деловой кластер с двумя офисниками от Stone, еще одним от Tekta прям рядом с ЖК Лайнер и Авиапарком! Также метро и МЦК под боком и до Сити на МЦК 19 минут ехать, до центра рукой подать. В общем спрос будет. Как и конкуренция. Выше ссылка, где я часть комплексов по соседству перечислил. Ну а цены на квартиры в Ракурсе выкладывал выше: /channel/Kharyb/6178
Итак, берём евро-двушку за 15 млн, 33.5 м2. Делаем в ней ремонт (в корпусах 2 и 3, со второго по пятый этаж квартиры будут без отделки, а начиная с 6 этажа - будет предчистовая, а в корпусе 4 тоже все квартиры будут без отделки), получаем небольшой лот за 18 млн. Аренда таких квартир там сейчас около 100.000. Получаем чистую доходность менее 6%. Даже от стартовых цен. Двушки там от 22 млн нормальные. Плюс ремонт около 5 млн минимум, так как площадь 52 метра. Выходит 27 млн. Такие сейчас сдаются около 170-180 тысяч. Чистая доходность сейчас была бы в районе 6.5-7%. Нормально вполне, учитывая высокую ликвидность, но ждать долго и риски озвучил выше. В общем - и хочется и колется.
✅ Инвестиции.
Я считаю, что Rakurs должен расти в среднем на 10-12% в год, если рынок и экономика станут развиваться обычными темпами, без приключений. То есть однушка, которая сейчас там продается за 14 млн, должна быть на ключах в 2026 году по 18 млн. Это очень примерно и даже немного оптимистично. Я как всегда осторожен. Примерно тоже самое будет и с двушками и с трешками - прибавляйте 20-25 % за пару лет.
☝🏻Вывод: локация мне нравится очень. Если вовремя построят - можно взять, и даже заработать, но риски высокие. Под аренду доходность средняя, однако должна подрасти в 26-28 годах, если подрастет аренда. Первый дом DARa, если бы строила FORMA aka ПИК или Мангазея, то я бы рекомендовал. Но цены и правда демократические для данного места… Если вы решитесь на покупку - пишите мне, я постараюсь получить лучшие условия, как всегда. Но перед этим внимательно прочитайте разбор.
/channel/Kharyb
☝🏻Итак, продажи стабильно средние. Без ажиотажа и без сильного падения.
Читать полностью…
☝️Инсайды я никогда не замечал в ангажированности ростом рынка - им как бы все равно. Старейший и популярнейший канал.
Читать полностью…
Со дня - на день могут продлить мораторий и вы не сможете взыскать неустойку с застройщика за задержку сдачи дома до конца 2025 года❗️
Ранее мораторий был только до конца 2024 года. Этим пользовались разные застройщики, но в меру - никто не хочет испортить себе репутацию.
Самолет, например, сильно задержал строительство в Прибрежном парке и, по-моему личному мнению и данным, у них могут быть серьезные трудности сейчас. Я бы очень серьезно подумал… Правда мы и так ничего не покупали у Самолета клиентам.
/channel/Kharyb
«ЖК Огни - погасли❗️
Люди остались без света, воды и отопления, а некоторые застряли в лифтах по пути с работы. Целый квартал от Донстроя парализован», пишут жители.
/channel/Kharyb
Как сохранить сбережения от инфляции и заработать?
Крипта и фондовый рынок – рискованные инструменты, особенно, для непрофессионалов. Депозиты в долгосрочной перспективе едва ли покроют инфляцию, Центробанк не сможет держать высокую ставку вечно. Недвижимость – надежный консервативный инструмент, но перспективных объектов сейчас мало.
Огромный инвест потенциал сейчас имеет курортная недвижимость, особенно в Крыму. Например, недавно стартовавший с продажами апарт-отель MIRMAX RESORT APARTMENTS.
Судите сами:
⭕️ Апарт-отель в Евпатории на первой береговой линии, всего 296 номеров
⭕️ Старт продаж, а значит можно купить лот по минимальной цене, от 6,5 млн. руб.
⭕️ Доходность от сдачи в аренду - от 1,5 млн. руб в год
⭕️ Номера сдаются с меблировкой и оснащением, согласно международным гостиничным стандартам
⭕️ Доверительное управление гостиничной управляющей компанией - опытный отельер берет на себя все задачи по круглогодичной загрузке номеров, обслуживанию и ремонту. Вы просто получаете доход на карту, без сложностей и рутины
⭕️ Выгодные условия рассрочки
⭕️ Прогнозируемый рост стоимости к сдаче объекта в 2027 – 100%, в реальности может быть больше.
Крым сейчас – это как Сочи перед Олимпиадой. Потенциал роста цен на недвижимость колоссальный.
Получить расчет и цены: https://clck.ru/3DxWPA
Реклама. ООО "Реки Девелопмент"., ИНН 9102287020. Erid: 2VtzquzewQP
Очень интересная статистика от Росреестра за июль, август и сентябрь 2024 года на вторичном рынке❗️
За третий квартал было зарегистрировано 35 725 сделок.
Результат идентичен 2 кварталу. При этом на 18,5% больше 1 квартала - тогда было 30 155 сделок, смотрите картинку вверху!
Ой. Что-то продажи не падают, а как бы стоят на месте и даже растут, относительно начала года. Предательство какое-то 🤔
🤩 Всего за 2024 год в Москве зарегистрировано 101 706 сделок на вторичном рынке.
Это ниже на 20,3% к девяти месяцам РЕКОРДНОГО 2023 года (127 566), но выше к аналогичному периоду 2022 года (96 273) на 5,6%.
Причины роста продаж в 2023 году - слабый рубль (люди видели падение национальной валюты в два раза и спасали деньги).
Я предупреждал, что так и будет еще весной 2023 года тут, здесь и вот еще важный был пост: /channel/Kharyb/2084. А многие тогда ждали, что недвижность упадет в цене.
Причины падения продаж в 2022 - сильный рубль. Все же просто. Люди покупали дешевую валюту, а не квартиры. А потом была мобилизация. Но мы же смотрим на первые 9 месяцев пока, а мобилизация была как раз в конце сентября и нашу статистику не зацепила почти.
Сейчас продажи вполне средние и живые. Пока ничего не рухнуло. Мы это видим на примере своих сделок. Вот как раз сегодня продали простую однушку на Алексеевской, в старом доме, за 11.6 млн.
Родители купили сыну-студенту. Было у них своих 8 млн, а остальное добрали в рыночную ипотеку. Ценник не высокий, кстати. Я вообще не думаю, что цены сильно упадут, возможно именно сейчас дно вторичного рынка.
Поживем - увидим 😏
Просто, если даже сейчас люди тратят наличные и берут рыночную ипотеку, то что произойдет в момент снижения ключевой ставки или в случае похода рубля на 100+? Ответить можно в комментариях, мой ответ вы и так знаете…
/channel/Kharyb
На днях общались с Бизнес-ФМ. Они заметили небольшую коррекцию цен в аренде и спрашивали почему так происходит?
Объяснил, что сезонный высокий спрос сходит на «нет», рынок успокаивается и начинает работать в штатном режиме.
Квартир в Москве становится больше. Было 10.6 тысяч, а стало уже более 14000. Мы перешли порог, озвучиваемый Шахруди и движемся к моему порогу - 15-20 тысяч квартир.
Это давит на цены, снижая их на 10%. Что будет с арендой дальше я подробно рассказал в своем видео на Ютуб.
/channel/Kharyb
Пока ипотека не радует, укрепляется спрос на вторичку и на аренду жилья.
Если хотите инвестировать в бетон, то выбирайте готовый, у метро и под аренду. Все это есть в сервисном апарт-отеле IN2IT от компании PLG.
Обе очереди сданы с чистовой отделкой — забираете ключи и сразу получаете доход. Вопросы аренды делегируются отельному оператору. Удобно приобрести инвест-пакет и не беспокоиться об успехе дела: оператор меблирует номер, найдет гостей и будет поддерживать порядок.
Локация привлекает туристов, предпринимателей, гостей и участников Экспофорума:
2 мин. от метро
20 мин. до центра
12 мин. до аэропорта
престижный Московский район.
Убедительно даже для тех, кто ни разу не был в Петербурге.
Купить лот можно со скидкой. Самые горячие юниты — студия за 5,7 млн ₽ и 2Е-апартаменты за 7,2 млн ₽.
Апарт-отель IN2IT предлагает видовые номера и отельный сервис: консьерж-сервис 24/7, уборка, завтраки и услуги прачечной. Все это создает комфортные условия для жизни и желание возвращаться еще.
Переходите по на сайт PLG и инвестируйте в готовые апарты — скидка действует до конца октября.
Добавил ссылки на эфир в русские видео-сервисы для вашего удобства: /channel/Kharyb/6161 🤗
Хорошего просмотра
Теоретически можно, но на практике только если банк реально даст денег и без гарантий.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Страна.Заречная,
Локация здесь.
Документы и характеристики на
НашДомРФ.
Я просто делал подбор недорогой евро-двушки по семейной ипотеке и решил добавить этот комплекс для клиента, но в процессе понял, что мы его не купим. И сейчас объясню почему. Вначале немного слов про локацию:
✅ Для себя.
Многие этот район хейтят такими словами: «Рядом Садовод и другие рынки, много гастарбайтеров ходят и вообще промка!»
Мое отношение к районам вокруг метро Марьино, Люблино, Братиславской другое - я люблю эти места, потому что долго жил неподалеку.
Это зеленые современные районы, с хорошей инфраструктурой и вполне адекватными людьми. До метро топать далеко, почти полчаса. А вот МЦД рядом, только ехать на нем до центра дооолго.
✅ Под аренду действительно приходится отсеивать массу желающих жить толпой из других стран. Это прям тяжело бывает даже для нас, а самостоятельным собственникам - ужас.
Поэтому обращайтесь к нам за сдачей квартир и управлением 🤗 Мы здесь, в Люблинском парке много раз сдавали квартиры. Средняя цена аренды - 65000. Считаем доходность! Вот эта квартира стоит 12 млн. Аренда была бы сейчас около 70-75 тысяч, все-таки дом уровнем выше ПИКа, красивее, приятнее. Будем объективны.
Но данный лот без отделки, насколько я знаю, поэтому необходимо прибавить стоимость ремонта.
Получаем цену 15 млн. Меньше, чем за 3 млн, тут делать ремонт не стоит. А дальше все просто - 75000 умножаем на 12 и делим на 15 млн, а потом умножаем на 100.
Получаем грязную доходность 7.5% от аренды. Если вычесть амортизацию, простой и прочие налоги - выйдет около 6%. Это средний показатель для хорошей вторички сейчас, а тут ключи в 2028 году…
✅ Инвестиции.
Забавный факт: в объявлении указана площадь 38м2, а на картинке, более мелким шрифтом, мы видим площадь 36м2. 38 - это с балконом. Как реагировать на эти шалости - каждый решает сам 🤗 По мне - очень забавно. Ключи, если верить документам, должны выдать 18 декабря 2028 года. То есть в 2029 году почти.
Еще один забавный факт: вот Люблинский парк от ПИКа, лот с полной отделкой, такого же метража, со сдачей 31 марта 2026 года. До метро даже ближе будет, но дома гораздо скромнее. Я его давным-давно разобрал на ЮТУБ Ценник - 10.3 млн. За тот же метраж. С полной отделкой. Ближе к метро. Сдается на 2.5 года раньше. Что тут еще добавить❓
Третий забавный факт: сейчас эту локацию все брокеры окрестят «илитной». Вот, что комиссия животворящая делает. Это одна из самых недорогих локаций )
☝🏻Вывод: если бы я хотел купить в этом районе квартиру, а свои деньги крутить на депозите - взял бы этот проект в рассрочку.
Программы там неплохие, иначе не продать: можно внести 2.5 млн и платить по 65-70 тысяч до сдачи дома, а потом все остальные деньги внести.
При этом, нет процентов от банка, как в обычной ипотеке. А в 2028 году такие квартиры по-любому должны быть по 15 млн на ключах, инфляция в помощь.
И ты такой красавчик - внес 2.5 млн, остальные спокойно закинул на депозит и процентами понемногу гасишь тело долга.
А через 3 года ЦБ снизит ставки, ты снимаешь солидно отяжелевший кеш и барским жестом отдаешь застройщику остаток.
Все в плюсе, все довольны.
Страна - хороший девелопер, качество стройки у ребят приличное. У ПИКа и дома скромнее и рассрочек таких нет. Зато ценник гораздо ниже: если считать с ремонтом, то 15 млн в Стране против 10 млн в ПИКе, который еще и на 2.5 года раньше будет сдан❗️
В общем я не рекомендую Старну.Заречную за наличные или в семейную ипотеку.
В рассрочку, если есть деньги, то купить можно.
Не вздумайте поверить тем, кто будет кричать, что цены тут вырастут через год, что можно будет продать и заработать, особенно если у вас нет денег полностью погасить долг❗️❗️❗️Такого может не случиться и вы вляпаетесь как эта клиентка: /channel/Kharyb/6087