23558
Ресурс включён в перечень Роскомнадзора: https://gosuslugi.ru/snet/67a33907d6fa92100ecd24a0
А вот и ценовые итоги октября на вторичном рынке! Да, в России, если смотреть по ценам реальных сделок по вторичке, средняя цена впервые за три месяца подросла. Я в понедельник писал, что срочных продаж стало больше, но при этом средний уровень все-таки ушел вверх сразу на 0,4%. Повлияли такие факторы как инфляция и большой объем спроса за наличные.
Для меня это неожиданный результат, вообще рынок недвижимости РФ сейчас на большом распутье. Китайский рынок пошел по пути снижения цен, за год почти на 25%, в США, несмотря на то что объем сделок за два года снизился на 35%, цены стабильны. Неужели Россия пойдет по американскому пути? На мой взгляд, это плохо для экономики России.
Поиграли в Мафию! Отличный семейный отдых, рекомендую!
Но ожидание падения в бездну нервозно)
Отрывок из сегодняшнего письма для управленцев сети Этажей)
АНТИКРИЗИСНОЕ УПРАВЛЕНИЕ В ПРОДАЖАХ
🌱 Управление текучестью выходит на первый план, там есть очень много нюансов, начиная от фундаментального выбора, что такое хорошая текучесть, а что не очень. В продажах критично важно, чтобы средний уровень обслуживания был на высоком уровне, одна из теорий и вовсе считает, что в конечном итоге маржинальность коррелирует с качеством обслуживания клиентов, а оно зависит от среднего уровня компетенций и навыков риэлтеров, и таким образом принятие стратегического решения, какой он у вас, будет предопределять вашу маржинальность, скорее всего, правильная политика в кризис со средним уровнем инвестировать в развитие и удержание, а топам, наоборот, создавать хорошие преференции, а там, где после всех возможных усилий нет результата, расставаться.
🌱Глубинное понимание верхних воронок и анализ каждого клиента от начала до конца. Сложная часть работы — нужно сначала разобрать до деталей качество и структуру входящего потока, понять, где, с какой конверсией, на каком этапе мы дорабатываем, и потом заново пересобрать его. Как правило, за 5–7 лет хорошего рынка очень сильно меняется маркетинговый ландшафт, но компании действуют по инерции, отдавая предпочтение тому, что проверено и к чему привыкли, а не тому, что выгодно в моменте и будущем. Более того, эти каналы начинают сами себя защищать через различные механизмы, что от них становится сложно отказаться.
🌱 Работа с каждым объектом недвижимости так как будто он единственный! Вроде стандартные вещи, но до сих пор при прозвонах выясняем что в некоторых городах примерно 30% из ядра базы не отрабатываются даже на среднем уровне. А правильные отношения с продавцом устанавливаются только в 40% случаев, в остальном это недоутепленный контакт
🌱 Интеграция с другими департаментами, на мой взгляд, все департаменты должны быть подчинены продажам в такое сложное время, в идеале составлять матрицу с четырьмя полями: что я как департамент делаю, чтобы продажи лучше прорабатывали с клиентом, какие есть проекты внутри департамента, связанные с продажами, если бы мне дали 500 тысяч бюджета, что я бы мог сделать для продаж и какой был бы эффект, на сколько процентов мотивационный механизм зависит от продаж.
🌱Возрастающая роль ИТ и внедрение всех инструментов, что есть. У нас прекрасные модули работы с ключами клиентов, окна риэлтера, личный кабинет и многое-многое другое, но иногда они просто даже не внедряются, так как считается, что затраты на внедрение нецелесообразны, могу сказать, что сейчас каждый инструмент, который работает, нужно внедрять! К примеру, по данным за 3 квартал уже 19,7% клиентов работают через личный кабинет, и у тех, у кого он есть, конверсия в 2,5 раза лучше, чем у кого нет (!!!) Есть уже старшие партнеры, где это просто норма и доля клиентов с активным использованием личного кабинета доходит до 57%, а есть, где 10%, ну это просто невероятно!
🌱 Хороший анализ, что не получается у каждого риэлтера, и программа по развитию этих моментов. Очень сложная работа в любых продажах! Часто система управляется через общий подход, но мы знаем, что самая большая сила всегда в индивидуальности. Поэтому правильно, это когда управленец в продажах создает систему, при которой каждый человек получает то, что ему не хватает в работе с конкретным клиентом.
🌱Переход от контроля, пост-анализа, наблюдения к действию, раньше было такое выражение: если хочешь помочь — помоги деньгами) Я бы в продажах перефразировал: если хочешь помочь — помогай в моменте отрабатывать каждого клиента, лучшие руководители создают систему, при которой видят, когда с клиентом не получается, и сразу включаются лично, если надо, и сами покажут, как надо на конкретном примере — это и инструмент развития, и дохода риэлтера.
🌱 В продажах нужно разделение труда, сильные риэлторы должны иметь возможность поручать откровенно рутинные функции другим людям, создавайте хорошие условные внутренние биржи труда.
🌱 А самое главное — положительный настрой и дружелюбная атмосфера!)
Сегодня у нас как и у всей России полноценный рабочий день, субботний понедельник)))
Поэтому традиционное совещание в 9 утра)
Сегодня офису Этажей в Дубае исполняется 2 года! Замечательная дата) Сильный коллектив, 150 риэлтеров, прекрасная атмосфера, яркие результаты!
Выражаю благодарность Данису Латыпову и большой команде! На сегодня, это по-настоящему международная команда, покупатели и продавцы со всего мира!
Выступил перед коллегами, вручил награды лучшим. Здесь небольшое вступительное видео, а полную версию можно посмотреть по ссылке на RuTube https://rutube.ru/video/34c2f8616577683906b6562100f6dfc8/
Сегодня вечером работаю в офисе Этажей в Дубае, которому исполняется 2 года.
Завтра сделаю подробный пост, а пока покажу блиц-интервью с Эмином и Аленой.
Алена сделала рекордную сделку и получила чистый доход с одной сделки в 15 миллионов рублей!
Также Алена немножко рассказала, почему все-таки люди вкладываются в Дубай. Честно скажу, было больно это слышать)
Награждали лучших в Тюменском офисе - это люди, которые давно сотрудничают с компанией и показывают выдающиеся результаты! В Тюмени это только 10 лучших риэлторов, несколько старших партнеров и считанное количество административных сотрудников, они и получают бриллиантовые значки - это уже устоявшаяся традиция. Мне кажется, что это сложно: из тысячи риэлторов Тюменского офиса попасть в 0,1% лучших - это действительно уникальное достижение!
Хотел бы просто выложить фотографии с награждения и еще раз поблагодарить! Откровенно скажу, что мы сейчас проходим очень сложный период на рынке недвижимости, потому что вызовы стоят беспрецедентные. Наверное, придает силы то, что вижу, как наши риэлторы быстро трансформируются, вместе с компанией. Правильно говорят, что именно в кризис происходят самые важные инновации в работе любого бизнеса: как правило, он либо не справляется с конкуренцией, либо преобразуется в более совершенную модель, совершенно с другой эффективностью. Чувствуем по себе)!
Раньше я не мог подумать, что можно даже на таком рынке вполне нормально работать и подстраиваться под него. Да, это потребовало от нас оптимизации и другого виденья. Риэлторам тоже сильно пришлось перестроиться, поэтому я еще раз хочу сказать большое спасибо всем риэлторам нашей большой сети за то, что они видят потенциал бизнеса, понимают, что ситуация носит временный характер и, в принципе, показывают очень высокое качество в работе и самоотдачу.
Мы постоянно мониторим процент, сколько риэлторов, допустим, уходит из профессии. Могу сказать, что, действительно, там, где результативность ниже средней, мы наблюдаем повышенную текучесть, но там, где звезды - хороший уровень и все в норме. Если смотреть по первым 50%, то ситуация даже лучше чем в предыдущие годы - люди меньше уходят из профессии. При этом надо отметить, что доходы даже топовых риэлторов просели на 20-30%, но, наверное, в этой ситуации можно сказать, что это гроссмейстерский результат.
Что поддерживает рынок сегодня? Конечно, это наличный расчет. Мы видим, что клиенты выходят на рынок с наличным расчетом. Также, поддерживает рынок политика застройщиков по субсидированию и, безусловно, семейная ипотека, думаю уже все в курсе что сегодня Сбер объявил о фактическом повышении ставок по семейной до 10% И теперь есть вероятность что это будет выгодно для Сбера и семейная ипотека будет выдаваться, пусть и дороже. Давайте объективно при ставке в 6% и тех условиях по субсидированию ставок банкам семейная была невыгодна и мы видели как некторые банки последовательно уходили с рынка льготной ипотеки.
Так же загородка начинает оживать и в целом на рынке уже заметны признаки снижения цен, что тоже поддержит рынок в перспективе. Потому что самое страшное из того, по какому пути мог пойти рынок недвижимости - это резкий рост цен наряду с высокой учетной ставкой. Это означало бы полную остановку рынка, стоп-кран, как говорится. Но этого не происходит и рынок подстраивается.
Рынок - это очень гибкая система. Главное - его не перерегулировать и все будет хорошо. Это касается и риэлторских компаний, потому что я всегда придерживаюсь политики, чтобы именно в период кризиса людям еще больше давать свободы, потому что бюрократия очень быстро убивает любую организацию. Могу признать, что люди по умолчанию хотят все понимать и контролировать, но мне кажется, что нам это не нужно. Талантливые люди всегда сами найдут выход, главное - просто не мешать и создавать условия!
Поэтому я с огромным удовольствием вручил значки и еще раз убедился, насколько энергетически сильные, оптимистичные и трудолюбивые люди в нашей профессии. А значит, все не зря!
В последние пару недель фиксируем резкую активизацию клиентов с наличным расчетом, в основном переходят из депозитов, все-таки когда такой рост учетной ставки, многие задумались, что правильно в такой ситуации.
Это, кстати, интересное доказательство, что высокая учетная ставка на таких уровнях уже дает обратный эффект.
Сегодняшним воскресным утром побывал в одном из загородных кварталов «27/72». Мне понравилось!
Дом, который там продается https://www.etagi.com/realty_out/3804939/
Продаются также и участки. Очень хочется верить, что в результате реформы эскроу жизнь таких проектов станет только лучше! Пока так сказать нельзя.
Вообще строительство таких загородных комплексов меняет облик регионов. Не везде в России быстро развивается малоэтажное домостроение, надеемся, что ситуация будет выправляться! Да, много есть сейчас нюансов в загородке, о которых мы откровенно поговорили с Мисаилом и Андреем руководителем продаж! Спасибо моему заместителю Саукову Антону, который уже более 10 лет развивает загородное направление в компании Этажи и делает это очень успешно!
По традиции лучше один раз увидеть! Смотрим в хорошем качестве по ссылке в RuTube https://rutube.ru/video/d80e274d157b47c358f504cbe335e0fb/ !)
Сегодня воскресенье, ассистентов стараюсь по выходным лишний раз не беспокоить, поэтому за качество видео и монтажа не ручаюсь, сами все делали)))
Сегодня школе , где учился в Тюмени 60 лет!
Руководство школы собрало выпускников, пригласили учителей, в том числе и тех кто не работает сейчас) Классное мероприятие! И за каждым учителем закрепили кабинет, куда можно было прийти и пообщаться)
С такой радостью вместе с одноклассницами встретились с нашим учителем алгебры и геометрии Галиной Николаевной Кривенко! Она первый урок провела в 1970 году!
Я поставил машину возле дома, где жил раньше и пешком прогулялся, казалось знакомым был каждый сантиметр! Ностальгия!!!
Рабочая встреча с HR-директорами сети. Без HR риэлторский бизнес никуда)
Читать полностью…
Ну что, сейчас ЦБ повысил учетную ставку до 21%. Я думаю что рынок недвижимости России уже окончательно подстроился под высокие учетные ставки и теперь уже никого ничем не удивить! И не напугать!)
Читать полностью…
Сегодня офису Этажей в Москве исполняется 8 лет! Замечательная дата сильной команды!
Помню как все начиналось, когда Евгений Затонский приехал к нам в Тюмень и говорит, что хотел бы открыть Этажи в Барнауле, ну тогда я увидел насколько он талантлив и сказал: «А может Москву?» Он ответил, что надо подумать) Думал недолго и согласился на переезд, пару месяцев жил в центральном офисе. Дальше уже история известная! За короткий промежуток для риэлтерского бизнеса славная команда Этажей в Москве стала уверенным лидером крупнейшего в Европе рынка недвижимости. Причем я бы отдельно хотел отметить, что Евгений и команда московских Этажей за счет правильных решений и полной автономии в работе добились таких результатов, с первого дня была договоренность, что мы не вмешиваемся, а решающее слово всегда за Москвой.
Евгений с первых дней взял подход на привлечение клиентоооиентиованных риэлтеров и управленцев, первое время росли не очень быстро, но заложили правильный фундамент.
В этом году мы объединяем усилия Московского офиса и Центрального офиса Этажей для системного развития Москвы и Московской области, также будем развивать сайт etagi.com , как универсальную площадку на рынке недвижимости и будем активнее идти в новый бизнес формат пространства для сильных команд, так как считаем, что именно за этим будущее.
Сложностей также хватает, поверьте! Мы первые, кто среди риэлторов Москвы прошли полный путь перестройки договорной конструкции и системы работы позволяющей четко исполнять налоговый кодекс РФ, это оказалось не так легко, сильно отразилось на экономической составляющей и где-то на нашей конкурентноспосбоности. Но другого выбора не было! Это правильный путь. Я думаю, он неизбежен для всех.
Но зато у нас высокая средняя производительность, сильный коллектив, мощная корпоративная культура! Когда начинали, буквально по пальцам одной руки можно было перечислить застройщиков, которые работали с риэлтороми в Москве, системно изменили работу в загородной недвижимости, аренде, коммерческой, ипотечном брокеридже, привлекли много настоящих талантов в профессию!
В Москве у нас 8 бизнес пространств, первым и флагманом которого являются Новые Черемушки. Управляет офисом Ксения Кузнецова, которая присоединилась к Этажам буквально в первые месяцы работы в 2016 году в качестве риэлтора, а последние 4 года управляет самым большим офисом в Москве, и делает это успешно!
Особая благодарность всем риэлторам, из-за больших расстояний, специфике рынка, труд тяжелый, но, кто по-настоящему познает профессию, то остается тут навсегда!
У нас Москва на очень хорошем счету среди всей сети, явный лидер по межрегиональным сделкам, с каждым клиентом отрабатывают просто идеально! Много делают инноваций и идей, которые в целом меняют систему.
В честь дня рождения выложу и уже архивные фото) Там, где мы в забегаловке, это Новосибирск 2015 год, впервые познакомились с Евгением, когда проводили рабочую встречу с ДубльГИС, он тогда был там директором, а на фото летом 2016 года в Москве, незадолго до открытия, обсудили итоговые детали)
А на сегодня это большой коллектив, который является гордостью Этажей и значимым участником столичного рынка недвижимости! С праздником!
Сегодня у нас в гостях легендарный Игорь Манн! Для меня это тот человек, который через свои книги, выступления, консультации и практики внедрил и развил настоящий маркетинг в России!
Тема: «Личный бренд», Игорь говорит, что компании редко заказывают этот тренинг, а мы считаем, что чем больше ярких личностей в компании, о которых знают во вне, тем лучше для всех)
Игорь все такой же скромный, умный и амбициозный, таким же каким был примерно 20 лет назад, когда я его впервые увидел, время доказало, что можно и 20 лет в очень конкурентной среде оставаться номером 1 в своем деле! Красавец!!!
Интересно, как рынок недвижимости в мире отреагирует на сегодняшнюю победу Трампа (это уже просто очевидно, исходя из хода голосования в колеблющихся штатах).
Вообще есть большие ожидания многих мировых экспертов по среднесрочному росту цен на недвижимость в мире после этого, поживем — увидим!
Немного о результатах октября. Сеть по выручке прошла на 19,4% хуже, чем октябрь 2023. И такое падение на самом деле повод для радости! По моим оценкам, падение выдачи ипотеки в России октябрь 2024 к октябрю 2023 составит в районе 45–50%.
При этом в сравнении с октябрем 2022 года выручка в прошедшем месяце увеличилась на 32,6%. Что доказывает в целом рабочее состояние рынка. Вопрос, как мы к нему относимся, 2023 год был годом сверхсубсидирования рынка государством, и его финансовые результаты являются, на мой взгляд, искусственными. Было бы большой управленческой ошибкой считать, что так теперь будет всегда)
В октябре особо отличились города с развитым строительным сектором, так как сделки по семейной ипотеке шли на ура, к примеру, Сбер свои 100 млрд новых лимитов реализовал за пару недель. Да и в ноябре и декабре все будут стараться сделать это быстрее, в голове у всех участников рынка будут опасения, что просто сухо, без предупреждения скажут: лимитов больше нет. 350 миллиардов точно хватит на ноябрь и часть декабря. Поэтому всем рекомендую не откладывать, а сделать всё как можно быстрее.
По моим оценкам, в месяц потребность в лимитах по семейной ипотеке будет в ноябре 230–250 миллиардов, а в декабре — в районе 300 миллиардов.
Также отмечу, что стал потихоньку оживать рынок подрядов, компании перестраиваются под новую реальность, но уж очень болезненно проходит этот период! При учетной ставке в 21% на мой субъективный взгляд девелоперам по загородной будет тяжело! Да и обычным девелоперам, кто строит многоквартирные дома, легкой жизни ждать не стоит. Там вообще надо отмечать госнаградами тех, кто при такой учетной ставке начинает новые проекты, где по сути всю прибыль отдадут банкам, а себе оставят только риски.
В целом настрой вполне нормальный, нам, как и многим другим, предстоит в 4 квартале завершить донастройку системы под новую реальность, со всем справляемся успешно! Теперь я уже в этом уверен, но еще летом мне казалось, что эта задача архисложная.
Что происходило с ценами напишу завтра или послезавтра, пока просто отмечу, что все больше видим резкое снижение цен. Примерно на 1–1,2% объектов в октябре стали экстренно снижать цены. Обычно такой процент не превышает 0,5%.
И еще главная особенность нового рынка — большой процент сделок за наличный расчет, это меняет скорость сделок, уменьшает роль банков на рынке и, будем объективны, отражает то, что сейчас происходит в целом в экономике.
Сегодня стартовал чемпионат Тюмени по мини-футболу для Этажей, соперник играл хорошо, но мы победили 6:4 причем забил пять голов!!! Отличное начало сезона! Мог и шестой, но право 10 метрового удара на последней минуте передал партнеру по команде! Все хорошо в меру)
В первом тайме видео не снимали, а жаль, забил два по настоящему красивых гола, но и во втором тоже получилось неплохо)
Интересно, а в 60 лет буду так же в порядке?)))
Смотрела вся семья, а мой папа и сын были самые главные комментаторы!)
Конечно, когда такие болельщики на поле просто летаешь)
Все-таки идея с рабочей субботой и нерабочим понедельником требует анализа!
В Этажах сегодня был плотный рабочий график, но скажу так - под разным соусом весомая часть коллег осталась дома) Тут много нюансов, начиная с того, что много где не было в меню бизнес-ланчей, заканчивая, что спортивные секции не стали менять график, и много где остались недельные графики (авиакомпании, автобусы, светофоры, магазины, искусство, музеи и так далее). А в понедельник все будет наоборот)
Что-то похожее на перевод часов, от которого в итоге правильно отказались, пусть все идет своим чередом!
Провел отличный рабочий обед с Олегом Торбосовым)
Абсолютно справедливо им восхищаются многие управленцы и предприниматели. Очень достойный пример для подражания и интересный собеседник!
У Олега есть отличный телеграм-канал! /channel/TorbosovLife
Золотой Мерседес за 500 тысяч долларов топ риэлтера сети Этажей, прогулка по прохладном Дубаю и семейный шоппинг в Дубай Молле, успеть все за 2 часа)
Читать полностью…
Дом РФ заявил, что Правительством выделены дополнительные 350 млрд рублей на лимиты по семейной ипотеке. И сейчас эти лимиты уже распределяются между банками.
Проще говоря по моим оценкам до конца года лимитов хватит на всех! Правда условия чуть могут подкрутить.
Должны же быть и хорошие новости!)
Снялся в рекламной кампании для «Контура»)
Вообще редко соглашаюсь на подобные мероприятия, но разделяю философию и ценности компании, поэтому согласился принять участие.
В итоге получилось, на мой взгляд, очень даже неплохо! Тем более мы с контуром давно сотрудничаем.
Охваты рекламной кампании достаточно большие - рекламные щиты по всей России, видеоэкраны и так далее)
В следующем сообщении выложу немного бекстейджа)
Вышел отчет рынка недвижимости США за сентябрь. Активность и цены в плато уже примерно год. Все в рамках погрешности. Там уже квартал как ипотечные ставки стали снижаться, но значимых результатов это пока не приносит. Продолжаем наблюдение)
Читать полностью…
Отрывок из сегодняшнего письма руководителям
ПРО ПЕРЕВОД ЧАСОВ И ЭЙНШТЕЙНА
Раньше переводили часы, и уверен, многие до сих пор помнят, как это было. Это про такой важный аспект, как ритмичность в бизнесе. И даже небольшое сбивание цикла ритмичности уже вызывает вопросы! Ещё в 50-е годы в Японии ритмичность была важным индикатором, а нарушение этого параметра — одним из семи самых главных видов потерь.
Перечислю некоторые из известных мне в Этажах.
🌱 Сделки очень сильно смещены на последние два рабочих дня. Итог - сбиваются ритмы показов в эти дни, процентов 40 риэлтеров на два дня просто выкидывает из регулярного процесса, и из-за этого система теряет общую производительность. У нас при всем ее индивидуализме производственная система очень взаимосвязана. А еще потом при срыве ритмичности все тратят суперэнергию, чтобы наверстать упущенное!
🌱 Такая же проблематика в HR-процессах. Причины те же: месячные планы и цели. Но в результате в последние дни нарушаются все HR-ритмы. Даже в некоторых городах запрещают выводить в последние три дня новых кандидатов, так как знают, что это с большой вероятностью фейки. Но поверьте, тогда весь условный фрод сместится на 27-й или на 25-й день. То есть проблему ритмичности очень тяжело решать запретами или другими агрессивными действиями. Нужно садиться и думать, как это обеспечить, как можно исправить систему в целом.
🌱 Очень сильно аритмичность связана с системой обучения. На периоде адаптации мы делаем ритм обучения просто идеально! Но потом что-то ломается, и 3+ мы уже учим скорее хаотично. Да, есть продвинутые старшие партнеры, которые два раза в неделю просто ставят в календарь фиксированное время и постоянно зовут департаменты. Удивительно, но эти команды имеют значительно лучший результат, чем в целом по компании. Хотя для меня это неудивительно, а логично.
🌱 Самые интересные примеры аритмичности и нелогичности в маркетинге. Детально разбирал рекламные стратегии некоторых риэлтеров и увидел удивительную вещь: они абсолютно хаотичны как с точки зрения долгих циклов, так и коротких. Пример: когда рынок идет вверх, почему-то наоборот убирают рекламу, начинают меньше ей подавать, хотя отдача на вложенный рубль там наибольшая. И наоборот, когда ситуация не очень, они увеличивают. Также видна проблема и в моменте. Анализируя время подачи рекламы, стало понятно, что большая часть наших уважаемых риэлтеров подает рекламу не в плановое время, а очень хаотично. В одну неделю это может один час выделен утром, потом в следующем три раза в ночное время, а потом неделю вообще рекламный модуль не открывался. Для успеха нужна регулярность!
🌱 И заключительный пример — это ресурсный менеджмент, а именно системы управления ресурсами. Вот где нужна ритмичность. По идее, ландшафт бизнес-поля значимо меняется каждые две недели. Если в сентябре новостройки немного стояли, то в октябре мы видим всплеск, и загородная также оживает. А это значит, что компания и риэлтер должны быстро пересматривать распределение своих усилий и других ресурсов. Но часто на таких коротких циклах ничего не меняется, и это большая проблема!
Математически это легко видно практически в любом процессе. Второй вопрос — это глубинное понимание, сколько тут возникает потерь. Очень сложно находить баланс между свободой системы и ее эффективностью. Надо глубинно понимать, что такое нормально и что такое явные отклонения. Поэтому, когда видите, что никому из участников от этого нет толку, скорее всего, это отклонения, и надо эти процессы совершенствовать.
При этом всегда помните высказывание великого Эйнштейна: «Только дурак нуждается в порядке — гений господствует над хаосом». Я думаю, это было сказано как раз про бизнес-системы, а хаос — это и есть аритмичность. Но! Мера хаоса, допустим, в термодинамике измеряется энтропией, и там все вполне легко считается ее оптимальная величина. Там нет абсолютизма, а значит, Эйнштейн все-таки был не прав, а эффективность — это вопрос меры порядка и хаоса. А как определить эту меру — это и есть управленческий талант)
Отличная книга путь самурая 2.0, рекомендую именно в период работы над оптимизацией издержек)
https://www.litres.ru/audiobook/stanislav-logunov/put-samuraya-2-0-berezhlivoe-myshlenie-66081370/
Субботним утром иду на работу , сейчас будет Китайский язык, потом поработаю и наверно потом отдохну)
Но не ключ обычно губит, а к одиннадцати — туз ♠️
Читать полностью…
Вдруг кто не обратил внимание, но следующая суббота 2 ноября рабочая (перенос с 30 апреля 2024), а 4 ноября понедельник выходной!
Учтите при составлении своих планов) Настраиваемся на 6 дневную рабочую неделю и отдыхаем в эти выходные как следует!)
Сегодня обедали командой Тюменского офиса Этажей с Игорем Манном!
Читать полностью…
Прорисовывается контур рынка недвижимости на 2025 год. Что становится понятно на сегодня:
🌱 Ожидать начала существенного восстановления спроса ранее 3 квартала 2025 на мой взгляд неоправданно, да, есть огромный отложенный спрос, но пока ставки по рыночной ипотеки не вернутся хотя бы на уровень 15%, он не будет реализован. А депозиты не начнут раскрывать, пока ставки по ним не станут хотя бы те же 12-14%.
🌱 Государство очень активно сворачивает финансирование госпрограмм. Прикрепляю график ЦБ что и как происходило на рынке в последний год, если в прошлом сентябре все виды льготных программ были 631 млрд, то в сентябре 2024 всего уже 199. Падение более чем в 3 раза! Учитывая, что ВТБ вообще поднял ПВ до 50%, Сбер ввел матрицу субсидирования при низких ПВ от 20%, а часть банков просто перестало выдавать семейную, то мой прогноз: мы с ноября уже увидим цифры 130-150 млрд господдержки в месяц, ну может за счет сезонности немного больше, хотя сомневаюсь, темпы в районе 150 млрд в месяц, думаю, и есть новая реальность субсидирования рынка
🌱 Текущее повышение ставок Сбера на 3 п.п. это также повлияет, рынок в 3 квартале жил в том числе за счет субсидирования со стороны застройщиков рыночной ипотеки. Но после повышения ставки до 25%, чтобы на весь срок субсидировать ставку даже до 16% - это почти непосильные деньги для девелоперов.
🌱 Если встает вторичка, тяжело и девелоперам, эти рынки очень взаимосвязаны, даже до повышения ставок мы видели, как в сентябре и начале октября вторичке было откровенно тяжело, там уже пошло снижение цен, а клиенты все больше задавались вопросом почему не продается их недвижимость.
🌱 Строители в частных разговорах уже думают на сколько придется снижать цены после нового года, к цифре 10-15% все уже морально готовы, многие уже начали это делать, большинство в виде акций или рассрочек.
🌱 Важный момент - это ситуация с рождаемостью, если в 2014 году рождаемость была в районе 2 миллионов, то сейчас по сопоставимым субъектам РФ на 2024 прогнозируют менее 1,2 миллиона. А рождаемость один из самых сильных факторов при решениях о покупке недвижимости.
🌱 Возрастет важность продаж, поэтому риэлтерский бизнес будет себя чувствовать не так плохо, как строительный, скорее всего повысится среднее комиссионное вознаграждение от застройщиков, также продавцы недвижимости будут сильнее заинтересованы в сделке
🌱 Важный аспект - это рост доходов и средних зарплат, он точно есть, за наличный расчет стали покупать в гораздо большем проценте, это станет трендом рынка и роль банков будет уменьшаться
🌱 Высокая ставка для строителей при эскроу, их ждет двойной удар, по новым проектам будут прописаны другие ставки, и коэффициенты перекрытия эскроу также будут другими в результате. Вместо средней сейчас ставки 7-9% в 2025 она может вырасти до 14-16%, а по новым проектам и выше. И по моим прогнозам в 2025 будет начато в 2-2,5 раза меньше новых строек, чем в 2023. А это значит, сильный недостаток предложения в 2026-2027 годах. Некоторые крупные игроки уже продают земельный банк, хотя раньше никого к нему не подпускали.
🌱 Об этом мало говорят, но с 2025 наступает новая налоговая реальность, серьезное повышение налогов на малый бизнес, ощутимое на средний и крупный - все это отразится на экономике, чудес не бывает, поэтому последствия этого шага точно будут понятны к середине 2025 года. Мой прогноз: они будут более негативные, чем многие предполагают.
Если заканчивается геополитическая напряженность в острой фазе, то тогда это сразу стремительное снижение учетной ставки, резкий перевод из депозитов в недвижимость. А средств на счетах граждан уже более 50 триллионов рублей, и по моим оценкам минимум триллиона 3 из них почти сразу выйдут на рынок недвижимости, а еще 3-5 в течение года. Это значит большой рост цен. Для понимания, в 2025 в базовом прогнозе вся ипотека вместе с льготной составит 4-4,5 триллиона рублей. То есть, как ни парадоксально рынок скорее даже не готов к резкому улучшению ситуации.