15107
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
💰 Земля — один из самых надёжных активов.
Она не обесценится, как валюта, и не зависит от биржевых колебаний. Её всегда можно выгодно перепродать, а стоимость только растёт.
Проект «Кедрица» предлагает участки 5–20+ соток всего в 32 км от МКАД по Киевскому шоссе.
Многие инвесторы заходят сразу на 2–10 участков:
✔️ защита капитала от инфляции
✔️ прогнозируемый рост стоимости
✔️ юридическая прозрачность и понятная концепция посёлка
📈 Цены на участки растут по всей Московской области — в среднем +28% за год. Здесь можно приобрести сразу несколько участков, закрепив капитал в надёжном и перспективном активе.
🏡 Инвестиция в землю — это инфляционный щит и реальный рост стоимости. Став владельцем части проекта «Кедрица» сегодня, Вы заработаете завтра.
👉🏼 Подробнее об инвестициях
📍Аа-а-а! Помните этот пост? Ровно месяц назад, я написал, что в ЖК «DIUS», у метро «Аэропорт», в общем-то, неплохие цены.
Описал локацию, плюсы-минусы. Даже рассказал о кое-каких инсайтах, имею в виду о наблюдениях про ЕВРО-2. Вот, посмотрите «разбор» еще раз: /channel/labirint_investora/1491.
А сегодня подписчик пишет: «DIUS» поднял цены где-то на 30%. Эх, всё. Шальных цен, увы, больше в проекте — нет. В сентябре ЕВРО-2 стоили от 12,9 млн руб., а сейчас… от 16,7 млн руб.
Жаль, прайс действительно был неплохой...
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Все берут ипотеку под 20% в Москве, а вы не берите. Вместо этого можно:
- оформить беспроцентную рассрочку
- получить скидку 20% на готовый ЖК в центре столицы
- выбрать субсидированную ипотеку со сниженной ставкой.
Агентство недвижимости Neginski уже 7 лет работает на рынке Москвы и знает, как не переплатить 500% по ипотеке и сэкономить на страховке до 1,5% от стоимости квартиры.
Подписывайтесь на канал Neginski. Каждый день здесь выходят не только анонсы квартир, но и аналитика рынка.
📍ЖК «Береговой», премиум-класс, застройщик «Главстрой». Адрес: Москва, Береговой проезд, д. 2. Первая очередь — сдана. Метро «Шелепиха» + «Звенигородская» 17 минут пешком.
Текущие цены от:
2-ЕВРО (44 м2) — 23,2 млн руб.
3-ЕВРО (80 м2) — 34,1 млн руб.
4-ЕВРО (104 м2) — 43,5 млн руб.
Думаю, разбор этого проекта будет полезен по двум причинам. Первая — буквально месяц назад, в связи с открытием моста «Академика Королева», у ЖК появился доступ к метро «Шелепиха» и будущей станции «Звенигородская».
Вторая — в сданном корпусе застройщик неплохо так снизил цены на ЕВРО-4 с ключами, и… они сейчас дешевле, чем у частных продавцов на вторичке. Да-да, так тоже иногда бывает, не всегда прайсы у застройщиков дороже вторичного жилья.
Теперь расскажу вам о локации и о перспективах. Если кратко — то у города здесь поистине планов громадье. Смотрите, что планируется:
Во-первых, тут появится новая вело-пешеходная набережная, которая будет огибать всю Филевскую пойму и соединит парк Фили с Шелепихинским мостом: ссылка
Во-вторых, завод «Коммунальник» упаковали в КРТ, т. е. он идет под снос, а на его месте появятся офисы и ТРЦ.
В-третьих: уже забюджетирован новый супер-колледж, который обойдется городу аж в 21,5 млрд руб.
В-четвертых: на месте территории космического центра имени Хруничева появится филиал особой экономической зоны «Технополис Москва» с 20-ю тысячами новых рабочих мест.
В-пятых: вся левая часть бывшей промзоны будет снесена и застроена с чистого листа. Ибо, буквально на прошлой неделе, эта территория отошла городу, и на этой площадке со временем появятся новые ЖК и офисы.
Если смотрите «для себя»: считаю, что для премиум-проекта, текущий прайс на ключах (не в рамках ограниченного лота по спецценам), 480-500 тыс. руб./м2 — вполне неплох. Почему? А вы посмотрите на соседний «ПИК» — в этом проекте цены на вторичке…чуть ли не по 450 тыс/м2! И у оранжевого застройщика, сами понимаете, совсем другой класс жилья, он попроще. Поэтому думаю, что сейчас ЖК «Береговой» недооценен, и этот дисбаланс время обязательно исправит.
Если смотрите «под аренду»: скажу так, в локации есть целевая аудитория (ЦА) с очень приличными бюджетами и доходами. Поэтому, ЕВРО-3 с хорошим ремонтом, вы вполне сможете сдать за 250-300 тыс. руб. Но! Потребуется действительно отличный ремонт, да и машино-место не помешает, ибо эта ЦА ежедневно на метро не ездит.
🔖 Мнение автора: локация перспективная, а проект в моменте — недооценен из-за пока еще депрессивного окружения. Но, это окружение, со временем — заиграет новыми красками, ибо город активно заливает текущую локацию деньгами и бюджетами.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_береговой
📍Друзья, заметил любопытную тенденцию на рынке вторички, которой хочу поделиться.
Все мы знаем, как тяжело вторичке конкурировать с новостройками. Застройщики показывают красивые 3D-рендеры, идеальные картинки будущей жизни. А что на вторичном рынке? Часто это фотографии «уставших» квартир с бабушкиным ремонтом, старой мебелью и тусклым светом, которые катастрофически снижают потенциал даже очень ликвидного объекта.
И вот, листая объявления, я стал все чаще натыкаться на квартиры, где старый интерьер выглядит на удивление достойно. Симпатично, и даже стоит какая-то простая, но современная мебель. Сначала думал, собственники массово начали делать предпродажную подготовку, но потом понял – дело в технологиях.
Оказалось, на рынок пришел так называемый «цифровой хоум-стейджинг». Если кратко: нейросеть берет обычное фото и за полминуты «приводит его в порядок»: выравнивает свет, убирает личные вещи и виртуально расставляет подходящие по стилю предметы. Цель – не скрыть недостатки, а показать лучший сценарий использования пространства. И это, на мой взгляд, абсолютно честный прием.
В общем, делюсь с вами одним из таких инструментов – это простой Telegram-бот AgentLens. Закинул ему пару старых фото проблемного объекта – результат получил секунд через 30. Выглядит действительно на порядок лучше, объявление сразу становится более конкурентным. Первые несколько обработок там бесплатные, дальше что-то около 6-7 рублей за фото.
🔖 Мнение автора: инструмент, несомненно, интересный и полезный. Ибо хорошие фотографии, способны в разы повысить ликвидность объекта. Да и в целом, это неплохая возможность посмотреть конечный результат без реальных вложений в меблировку на этапе продажи.
Что думаете, друзья? Полезный бот или нет?
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
#мысли_вслух
📍Ну что же, предыдущий пост собрал множество гневных комментариев: Алексей, да это же ужасная локация! Как, Алексей, ты мог её похвалить? Волгоградский проспект — одна сплошная промка, грязь, мигранты!
Ладно, давайте попробуем копнуть более глубоко и разобраться с причинами и следствием, ну и заодно оценим возможности.
В чем первопричина, ну или почему нам сейчас не нравится эта локация? Ответ — близость промзон. Кто работает в промзонах? Ответ — мигранты. Если снесут и застроят промзоны, останутся ли в локации мигранты? Ответ — нет, ибо тут будет дорогая локация и дорогое жилье.
А теперь давайте посмотрим на красные линии, ну или на то, что будет снесено и застроено. Видите? Все промзоны отправляются под снос. Даже колбасный завод «МИКОЯН» снесут и застроят, где сейчас работают примерно 3 тыс. не самых высокооплачиваемых сотрудников. Нужны пруфы? Пожалуйста: вот распоряжение от августа этого года: ссылка. Всё, МИКОЯН-а не будет! А застраивать эту территорию, скорее всего, будет «Sezar Group», об этом пишет Мухин.
Что мы знаем о «Sezar Group»? А знаем мы то, что он строит хорошие и дорогие проекты в неоклассическом стиле. По какой цене выйдет «Sezar Group» в этой локации? Ответ — дорого выйдет, ибо локация кардинально преобразится и от этой площадки всего 8 минут до Красной площади. Я даже более того скажу, из некоторых корпусов, как и из «Первого Дубровского», эта Красная площадь будет даже видна.
Далее: Волгоградский проспект и его продолжение — улица Марксистская не только будет реконструирована и убраны все воздушные линии электропередач, они еще в программе «Миллион деревьев». В общем, достаточно скоро вы вообще не узнаете эти улицы.
Как вам план развития района? Грандиозный? Получается, я правильно написал, что локация-то перспективная и цены на недвижимость тут будут расти не с рынком, а по экспоненте?
🔖 Вот такие дела, друзья. Считаю, что тут всё плюсанет в цене, причём очень хорошо плюсанет: и «Хайвей», и «Дубровский», и «Найс Лофт», и ЖК «Champine».
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#планы_города
Пока ставки на рынке пляшут, девелопер “Среда” спокойно предлагает клиенту ипотеку от 3,5%. Для своих проектов “Среда на Кутузовском” и “Среда на Лобачевского”.
До 30 лет, до 12 млн ₽, семейная программа с господдержкой. Без нервов, без гонки. Просто нормальные условия, как будто кто-то вспомнил, что жить — не всегда выживать.
Мы поддерживаем такие инициативы.
Ссылка на канал Среды /channel/+XSroYZSlWOs0NjUy
📍Помните, я сделал предположение, что в Росреестре что-то происходит? Так вот, сейчас я могу с полной уверенностью сказать, что в сентябре, шквала продаж на вторичке не было. Да-да, так и есть, ибо сегодня федеральная служба опубликовала результаты за прошлый месяц.
В общем, что мы видим? А видим мы всю ту же немного скучную картину: продажи есть, и они, в общем-то, неплохие, я бы даже сказал, что они — очень и очень неплохие при беспрецедентно низком предложении. Но! Шквала продаж на вторичке точно не было. Да, ликвидные лоты по низу рынка вымываются очень быстро, я это вижу из своих «подборов», практически всё, что добавлено в «избранное», либо снято с продажи, либо имеет отметку «квартира под авансом».
В общем, посмотрим на результаты октября. А пока с уверенностью могу сказать, что рынок вторички по-немногу закипает. Достигнет ли он 100-градусной температуры? Это будет зависеть от того, какое решение примет ЦБ по ключевой ставке, которое состоится уже 24 октября. Если произойдет снижение даже на 1 пп, то вполне может и закипеть.
Да и предпосылки к этому есть, видели, что с курсом доллара происходит? Он сегодня, на межбанке, назло всем аналитикам, уже сходил к 79-ти рублям! Вот такие дела, друзья.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Стартанули новые корпуса ЖК «Руставели, 14» от «ПИК». Полная отделка, ключи до 02.2029. Метро «Бутырская» 5 минут пешком. На рендерах новых корпусов пока нет.
Текущие цены от:
Студия (28 м2) — 13 млн руб.
ЕВРО-2 (32 м2) — 14,3 млн руб.
ЕВРО-3 (47 м2) — 19 млн руб.
Цены +- в рынке. Даже с учетом долгого ожидания ключей. Ведь в готовых корпусах ЕВРО-2 у застройщика стоят от 18 млн руб., а на вторичке от 16,5 млн руб. В целом — ожидаемо: студии не интересны, ЕВРО-2 и ЕВРО-3 можно рассмотреть под семейную ипотеку.
Полный разбор новой очереди тут: /channel/labirint_investora/1508
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#руставели_14
📍Друзья, помните, в июле этого года, я выдвинул смелую гипотезу о том, что в тот момент мы видели очередное ценовое дно? Вот этот пост: /channel/labirint_investora/1421. К слову, этот пост примечателен еще и тем, что он собрал максимальное количество негативных реакций.
Конечно, я понимаю, что не всем подписчикам нравятся такие прогнозы. Но знаете, в чем дело? Гипотеза и не должна быть елейной, ибо последствия такой вас скорее ужаснут. А должна быть: обоснованной конкретной и проверяемой.
Ну что же, пришло время проверить мою гипотезу. Давайте посмотрим, как изменилась медианная стоимость квадратного метра в столице на вторичке с середины лета. Увы и ах, на диаграмме СБЕР Индекса мы видим резкий и безудержный рост. И знаете, почему это происходит? Да элементарно: люди стали выходить из депозитов и скупают квартиры по низу рынка. А новых предложений мало, да и на рынок, как правило, — они выходят по завышенной цене.
🔖 Вот такие дела, друзья, гипотеза подтвердилась. Теперь, что будет дальше: если ключевую ставку не повысят, то в ноябре-декабре мы увидим ягодки из-за раскрытия депозитов, которые открывались по 20-ти + процентным ставкам. Да-да, я думаю, что эта огромная денежная масса, увы, сильно повлияет на рынок недвижимости Москвы и, скорее всего, изменит его на долгое-долгое время.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍ЖК «Михалковский», бизнес-класс, застройщик «РГ-Девелопмент». Адрес: Москва, ул. Михалковская, 48. Метро «Коптево» 5 минут пешком. Ввод в эксплуатацию: 1,3 корпуса - сданы, корпуса 4,5,6 - сдача в I кв. 2026 года, 2,7 корпуса - сдача 06.2027.
Текущие цены, от:
Студии (27 м2) — 13,4 млн руб.
ЕВРО-2 (35 м2) — 17,5 млн руб.
ЕВРО-3 (63 м2) — 24,5 млн руб.
Локация сама по себе неплохая: у подъезда — отличный ухоженный парк с прудами и красивыми видами. Дышится легко, людей немного, природа окружает со всех сторон, оставив шоссе, развязки и высотные дома где-то очень позади. И знаете, ещё что немаловажно? А то, что центр недалеко, МЦК рядом, до «Сити» 20 минут по прямой, и это старая Москва.
Теперь о «нюансах», ведь мы понимаем, что без этих едва заметных, но значимых вводных нет ни одной новостройки, причём в любом бюджете.
Инфраструктура пока бедна. Впрочем, это «нюанс» всех развивающихся районов: сначала строится жилье, а потом, по мере заселения людей, возникает вся необходимая инфраструктура: и кафе, и магазины, и супермаркеты — всё тут появится, причём в неограниченном количестве.
Почему я так считаю? А вы посмотрите на карту вверху, на ней я отметил, что и где будет построено. Если кратко: район со временем изменится до неузнаваемости — всю промзону «Автомоторная» снесут и застроят заново, а территория депо «Лихоборы», по всей видимости, станет жилой и музейной зоной. На соседней площадке в 15 га должны появиться ж/д музей, офисы, жилье, апартаменты и торговый центр. И, честно говоря, застройку депо «Лихоборы» вполне можно допустить, если вспомнить, как в последнее время РЖД-Недвижимость начала застройку грузовых дворов жильем и соц. инфраструктурой.
Если смотрите «под аренду»: аренда тут весьма востребована, а ставки достаточно высоки. Студию сдадите тыс. за 70-75 руб., а ЕВРО-2 около 100 тыс. руб. Причем конкуренция минимальна, а достойные варианты, по моим наблюдениям, достаточно быстро уходят. В целом, это и не удивительно, ведь проект находится практически в рекреационной зоне недалеко от центра и рядом с метро.
Если смотрите «для себя»: знаете, я бы рассмотрел, ибо проект семейный, да и в локации есть хорошая рейтинговая школа, входящая в ТОП 25 школ Москвы. Ну а в границах КРТ и реновации, со временем, появится вся необходимая инфраструктура. Стоит также добавить, что застройщик в этом году, вывел в продажу интересные семейные корпуса с 4-мя квартирами на этаже и буквально на днях — 9-ти этажный камерный дом, где всего лишь 82 квартиры, с парком у подъезда и прямыми видами на Головинские пруды.
🔖 Мнение автора: локация интересная и семейная. Думаю, она подойдет тем, кто, с одной стороны, хочет жить за городом, а с другой стороны — не готов отказаться от парадигмы жизни в мегаполисе.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_михалковский
💡 Делюсь интересным каналом: Переуступка МСК, запустили коллеги с Подешевело для мониторинга переуступки.
На канале выкладывают подешевевшие переуступки и новые в продаже. Также считают примерный дисконт к цене застройщика, сравнивая со своей базой от застройщиков.
Канал закрытый, бесплатный вход для моих подписчиков по ссылке: /channel/+-WMD4fg6japhODk1
Клубный комплекс «Павлово 3», застройщик RS Group. Московская область, Новая Рига, Истринский район. Рядом: станция МЦД «Нахабино» и метро «Ильинская» Рублево-Архангельской линии. Выдача ключей: 2027 год.
Сейчас проект находится на этапе котлована – лучшей стадии для инвестиционных вложений с высокой доходностью и 100% надежностью. Цены на недвижимость в Московской области постоянно растут, сейчас покупка ликвидного объекта может обеспечить доходность в размере 36-63% годовых.
В данном случае очень привлекательна сама локация проекта – комплекс находится между двумя крупными шоссе – Волоколамским и Новорижским, а его окружение наполнено всем необходимым, включая развлекательную инфраструктуру, а также сильный образовательный кластер – именно здесь расположены престижная Павловская гимназия и технологический лицей им В. И. Долгих. Помимо этого, рядом множество вариантов для занятий спортом и отдыха.
Чем лично мне понравилась идея проекта – такая локация чаще всего ассоциируется с коттеджным наполнением высокого ценового сегмента. «Павлово 3» же – жилой трехэтажный проект, исключение в локации с эффектом камерной жизни на природе и современной концепцией. А стоимость «входного билета», как мы понимаем, гораздо меньше, чем при приобретении люксовых коттеджей.
Плавно переходя к ценам – они действительно привлекательны, учитывая высокий класс проекта и все преимущества, включая более 30 планировочных решений и варианты с просторными террасами на первом этаже, 1,5 км прогулочной зоны вдоль леса и строительство частного детского сада на 50 мест. Цена квадрата сегодня – 255 тыс. рублей. Для сравнения, показатели вторичного рынка в данной локации – 380-420 тыс. рублей за квадрат.
Многие инвесторы покупают квартиру с ремонтом от застройщика.
Да, качество ремонта иногда оставляет желать лучшего. Но, готовый ремонт позволяет оперативно запустить объект в аренду и получать доход.
Однако, всегда стоит вопрос, заниматься мебелировкой самостоятельно или привлечь специализированную компанию.
Выкладываю пример комплектации под аренду, которую сделали профессионалы.
Евротрёшка на ул.Тагильская: большая кухня-гостиная, две полноценные спальни, два санузла.
Площадь 52,7 кв.м.
Ремонт от застройщика ПИК.
Работы, которые делали помимо комплектации:
- поклейка обоев
- покраска частично стен
- замена экрана на ванне
1 235 000 - итого стоимость комплектации
Больше примеров можно посмотреть ЗДЕСЬ
Оставить заявку на комплектацию вашей квартиры можно ЗДЕСЬ
📍Практически всё время провожу в «подборах» и хочу поделиться одним наблюдением. На ЦИАН-е просто какая-то катастрофа! Такого количества «фонарей» я раньше не наблюдал. Если кто-то не знает, «фейки» или «фонари» — это несуществующие квартиры по заниженным ценам.
И знаете, что самое интересное? Как мутировала «схема» у мошенников-лидогенераторов: ранее свои объявления они размещали в разделе «переуступки». А сейчас тысячами, да-да, именно тысячами… размещают свои «фонари» в разделе «вторичка». Какая же каша сейчас на ЦИАН-е… Вот сейчас смотрю на количество объявлений одного такого мошеннического псевдоагентства. Знаете, сколько «фонарей» они выложили на ЦИАН-е? Больше тысячи! М-да, караул…
В общем, к чему я написал этот пост. Если вы прозваниваете «вторичку» и не хотите, чтобы вам потом постоянно поступали звонки от каких-то подозрительных личностей, нужно научиться определять фейки. Итак, как понять, что перед вами «фонарь»?
Первое: заходим в профиль агентства недвижимости и смотрим на объявления. У классического АН увидите и старую, и новую вторичку и объявления об аренде. У мошенника-лидогенератора в профиле будет только пачка объявлений в новых ЖК, причем все по низу рынка.
Второе: опять заходим в профиль и смотрим на отзывы. Если в них вы увидите примерно такую же картину, как и на фото вверху — даже не думайте звонить. Это объявление на 100% фейк. Ну или хотя бы звоните не с личной сим-карты.
Третье: если видите заманчивую цену, а по телефону вам говорят, что эта квартира с «нюансами», но есть и другие, то можете смело вешать трубку. Вас разводят. Цель — заключить договор на подбор и впарить объект, за который мошенник получит хорошую комиссию, а вы получите нервотрёпку и убыток.
Четвертое: это лайфхак. При прозвоне всегда говорите, что вы агент и ищете квартиру для клиента. И никогда не говорите, что ищете квартиру для себя. Так вы минимизируете риск, что ваш номер телефона попадет в базу мошенников-риэлторов.
Пятое: И это предложение к ЦИАН-у, надеюсь прочитают. Почему бы уважаемому классифайду не начать защищать телефон покупателя? Я, например, вообще не понимаю, зачем защищать и скрывать реальный номер телефона агентства недвижимости? Это же какой-то парадокс: звонками терроризируют покупателей, а ЦИАН защищает только номера риэлторов.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Знаете одну известную присказку: «Как съесть слона? По кусочку!» А теперь предлагаю разобраться: что есть слон, как Центробанк его будет есть, и при чём тут апельсины.
Но начну по порядку: сегодня очередное заседание ЦБ по ключевой ставке. Какое решение примет регулятор? Понизит? Повысит? Оставит неизменной?
Я лично считаю, чтобы разобраться в этом, нужно начать… с апельсинов. Так вот, есть такой термин: «синдром апельсина» — это когда решения принимаются несвоевременно, и это приводит к потере времени. В результате чего слонёнок, который ранее никому не мешал, успевает дорасти до слона.
Так кто есть слон? А вот он: «ЦБ: объем средств россиян в банках впервые в истории превысил ₽60 трлн». Это очень-очень много. Чтобы вы представляли масштаб: объем продаж всех новостроек в Москве и СПб за 2025 вряд ли превысит ₽1 трлн. А на счетах в банках аж в 60 раз больше. Как вам? Да это даже не слон, а настоящий мамонт.
Что будем делать с этим мамонтом? Ведь если единовременно, даже десятую часть этого монстра выпустить из клетки, — он разнесёт всю посудную лавку. Ответ прост: нужно всего лишь разделить этого мамонта на маленькие кусочки и съесть его по частям.
Так вот, к чему это я. Помните, я весь год «топил» за то, что «ключ» нужно снижать резко и решительно. А сейчас, увы, считаю, что этого делать не стоит. Имею в виду, не стоит снижать ключевую ставку до следующего года. Ибо мы вступаем в предновогодний период, когда потребительская активность населения и так максимальна. А если люди, в этот таймфрейм, еще и начнут массово снимать депозиты… то всё, приплыли. Мы тогда такое увидим на рынке недвижимости…
🔖 Ладно, думаю, ЦБ в этот раз, сделает всё рационально. И только с начала следующего года — начнёт резко и решительно поедать мамонта. А пока... проведёт тактический манёвр: либо чуть повысит «ключ», либо оставит его неизменным. Дабы люди сейчас не закрывали, а продлевали годовые депозиты, которые они массово открывали в ноябре-декабре прошлого года. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Вчера случилось нечто. И имя этому нечту — старт продаж нового квартала в ЖК «Москворечье» от «ПИК» /channel/labirint_investora/757 В целом, вы знаете, что я с пониманием отношусь к текущему рынку.
Ибо строят мало, по итогам года средний рост зарплат составит 16–18%, правительство через ОФЗ накачивает экономику новыми рублями, рублевая масса растет, семейную ипотеку, скорее всего, «модифицируют» в худшую сторону и т. д. В общем, все эти факторы в совокупности стимулируют повышенный спрос на недвижимость в Москве.
Но вчера я очень удивился. И даже немного испугался. Смотрите, что произошло.
«ПИК» в «Москворечье» стартанул по достаточно серьезным ценам:
Студии (28 м2) от 11,1 млн руб.
ЕВРО-2 (32 м2) от 13,1 млн руб.
ЕВРО-3 (46 м2) от 16,6 млн руб.
🔖 И…. Опять ажиотаж. Покупатели забронировали половину стартового объема. Слушайте, происходит что-то странное, но пока, слава богу, локальное: старты продаж стали «выносить» даже не по инвестиционным ценам. М-да, рынок стал нагреваться. И судя по общению с подписчиками, люди уже не верят в снижение цен и торопятся купить.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Хм-м-м, интересный отчет на днях опубликовал ДОМ.РФ. Но начну по порядку. Помните, в декабре прошлого года, я написал о том, что, по моим наблюдениям, на рынке новостроек Москвы незаметно происходят глобальные тектонические сдвиги, которые приведут к очень неприятным последствиям?
Вот этот пост: /channel/labirint_investora/1147. В нем я писал о том, что стройка резко «скукоживается» и из-за дефицита предложения в 2025 году — нас ждет рост цен. Ну а в комментариях, мои оппоненты писали о том, что я пытаюсь натянуть сову на глобус, ведь вся Москва утыкана «человейниками», нераспроданных квартир хватит всем на долгие годы вперед, и поэтому цены упадут.
Ну что же, давайте посмотрим отчет: ссылка. И что мы видим? А видим мы вот что: в Москве опережающий рост цен, который ускоряется 4-й месяц подряд. С начала года, новостройки столицы подорожали на 12,6%, и, по моим расчетам, это не предел. Думаю, что общий рост цен, по итогам 2025 года, может составить около… 17,5%.
🔖 М-да, картина, конечно, неприятная. Ну а что делать? Таков рынок: денег много, товаров, точнее квартир, мало, ибо строят мало. И очень похоже на то, что в следующем году, увы, будут строить еще меньше. Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍«ПИК» залил документы на новые корпуса в составе ЖК «Саларьево Парк». Поэтому, старт продаж может состояться в любой день, может даже сегодня. К слову, достаточно странно, что на сайте застройщика нет никакого упоминания о новом квартале.
Итак, что известно на текущий момент: выдача ключей до 12.2028, корпуса с чистовой отделкой, и судя по рендеру — это «комфорт+». Также отмечу, что этот квартал близко к метро «Саларьево» и ТЦ «Саларис» — арендаторы это оценят, и ликвидность в аренде будет неплохой.
Да и вообще, аренда тут востребована: красная ветка метро, до Кремля 30 мин, ну а до Юго-Западной со множеством ВУЗ-ов — всего 11 минут по прямой. Поэтому студии тут сдаются достаточно быстро и дорого, примерно от 50 тыс. руб.
В общем, ждем цен, ибо последнее время «ПИК» на стартах даёт неплохой прайс. Вспомните о недавнем в ЖК «Руставели, 14», который буквально смели за час-другой: /channel/labirint_investora/1521
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
❓Ипотека для инвестора: как купить коммерческую недвижимость, которая сама себя окупает
Большинство инвесторов думают, что ипотека — это про расходы.
Но на деле — это инструмент, который может приносить доход, если правильно выстроить модель «ипотека → аренда → прибыль»
Знакомьтесь — Армен Никогосов,
эксперт по финансированию бизнеса и недвижимости, сооснователь компании «ИПОТЕКА+»
Он помогает инвесторам получать одобрение там, где банки отказывают, и оформлять сделки так, чтобы арендный поток полностью покрывал платеж по кредиту
Недавний кейс:
Инвестор приобрёл офис за 18 млн ₽ в ипотеку под 12% годовых
Ежемесячный платёж по кредиту составил 165 000 ₽, а доход от аренды — 210 000 ₽
Объект сам себя окупает, а инвестор получает чистый пассивный доход
45 000 ₽ в месяц уже с первого месяца после сделки
📍ЖК «Champine», застройщик: «TOUCH». Адрес: г. Москва, ул. Сосинская, д. 8. Бизнес-класс, с полной отделкой. Проект сдан. Метро «Волгоградский проспект» 5 минут пешком. Метро «Пролетарская» 14 минут пешком.
Знаете, решил написать этот «разбор», т. к. вижу, что сейчас один из самых популярных запросов таков: нужен проект бизнес-класса, не «муравейник», в локации с перспективами роста, внутри ТТК, с отделкой, с ключами и с пешей доступностью до метро. Ну и чтобы жить можно было уже сейчас, а не ждать годами, пока построят всю необходимую инфраструктуру.
А что у нас с предложением? А его на рынке не так уж и много. Я даже более того скажу: ликвидных лотов с такими параметрами — очень мало, и они достаточно быстро вымываются. В общем, предлагаю разобраться, насколько ЖК «Champine» соответствует этим вводным. Итак, начинаю:
Текущие цены от:
ЕВРО-2 (43 м2) — 30,9 млн руб.
ЕВРО-3 (58 м2) — 40,7 млн руб.
ЕВРО-4 (75 м2) — 47,8 млн руб.
Если честно, проект симпатичный. Всего 3 камерных корпуса высотой от 6-ти до 13 этажей с чистовой дизайнерской отделкой на границе Таганского района.
Да-да, понимаю, сейчас вы, скорее всего, скажете: ну это же не совсем в центре, вот ближе к «Таганке» — это «да», а тут окраина района. Согласен, это так. Правда есть нюанс: вы видели, сколько стоят аналоги в более-менее современных проектах бизнес+ класса ближе к метро «Таганская» и Садовому? Нет?
Тогда давайте посмотрим на небольшие лоты в ЖК «Одиннадцать Станиславского». Он тоже камерный и малоэтажный, построен в 2009 году. Так вот, средний прайс на вторичке в этом проекте… — около 1,3-1,4 млн руб/м2. А с хорошим и современным ремонтом — уже все полтора миллиона за квадрат.
Ладно, теперь давайте посмотрим на ЖК «The Mostman», который был построен в 2019 году: 2-К квартиры от 54 млн руб, а 3-К от 83 млн руб. В общем, вот такие дела, друзья, вот такое тут ценообразование у ЖК, которые расположены ближе к Садовому.
Теперь о самой площадке: проект во дворах, на второй линии от Волгоградского проспекта, так что шумно точно не будет. До набережной и Крутицкого подворья с древними храмами, старинной улочкой и булыжной мостовой — около 15 минут пешком. Район обжитой, метро рядом: 6 минут по прямой, и вы уже на «Таганке». А за 9 минут домчитесь до станции «Китай-город», и сможете дойти пешком до Красной площади или погулять в парке «Зарядье». Ну а что и где будет построено — я отметил на карте вверху.
В общем, как вы догадались — выше я описал плюсы. А теперь о «нюансах», ну куда же без них. Знаете, что мне больше всего не нравится? Точнее не так: знаете, что больше всего портит впечатления от этого места? Это древний 4-х этажный кирпичный дом, который граничит с ЖК «Champine» в северной его части. Впрочем, это недоразумение доживает свои последние дни, так как будет снесено по программе реновации.
Если смотрите «под аренду»: ЕВРО-2 в этом проекте сдадите тыс за 120-150 тыс руб, а ЕВРО-3 около 200. Но! Друзья, давайте будем честны: исключительно под аренду в этом проекте покупать всё-таки не стоит. Это как забивать гвозди микроскопом, это же практически клубный формат жилья. Я еще пойму, если купить «под аренду, но с прицелом для себя», если по каким-то причинам вы сейчас тут не будете жить. Поэтому предлагаю сразу перейти к следующему абзацу.
Если смотрите «для себя»: знаете, считаю, что рассмотреть проект вполне стоит. Метро — рядом, до исторического центра можно дойти пешком, все квартиры с чистовой отделкой, поэтому шума от ремонтов — не будет. До Красной площади и Садового — можно доехать на велосипеде. Волгоградский проспект, Марксисткую улицу и Крутицкую набережную — благоустраивают, и скоро они кардинально преобразятся.
🔖 Мнение автора: интересный клубный квартал недалеко от центра и в перспективной локации, где уже можно жить, а не ждать годами необходимую инфраструктуру.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#жк_champine
📍 Готовый ЖК бизнес-класса, ключи сразу. Метро «Речной вокзал» 2 минуты пешком. Рассрочка 0%.
Сейчас всё заметнее уходят программы рассрочек. Но в некоторых, уже построенных проектах, еще можно взять рассрочку 0% на 2 года. ПВ — от 20% до 50%, далее 5% от стоимости квартиры делится на ежемесячные платежи от 35 000 ₽. Остаток нужно внести в конце срока или перевести в ипотеку.
Проект в САО, рядом метро и 4 парка. До Ленинградского шоссе — 5 мин., до ТТК — 13, до Шереметьево — около 20. Это старая Москва с развитым окружением: спортивные объекты, кафе, ледовый дворец, яхт-клуб. На выбор 12 школ и 25 детских садов.
Планировки: от студий до 5-комнатных. Потолки от 3,1 м, просторные детские, гардеробные и лоджии. Цены от 16,1 млн ₽ при 100% оплате или ипотеке. По «семейной» программе ставка — 3,5% на весь срок.
Текущие цены от:
Студии (26,4 м2) — 16,1 млн руб.
ЕВРО-2 (47,7 м2) — 21,2 млн руб.
ЕВРО-3 (65,6м2) — 31,5 млн руб.
Если смотрите «под аренду»: Евро-2 с адекватным ремонтом можно сдать от 80 000 ₽ в месяц. Инфраструктура в районе развивается, поэтому спрос на аренду — стабильный.
Если смотрите «для себя»: проект семейный — закрытый двор, подземный паркинг. Вокруг парки, виды на водохранилище. В 10 минутах на машине «Школа олимпийского резерва».
🔖 Проект у Северного речного вокзала — это понятный и готовый актив. Корпуса — построены, квартиры без отделки, но в течение 3 месяцев можно сделать ремонт, заехать самому или выйти на аренду. Здесь нет элементов «быстрого роста», но есть предсказуемая доходность и потенциал локации.
🔗 Запросите планировки тут: https://clck.ru/3PkLbW
📍А-а-а!!! Всё пропало!? Видели, какую новость с самого утра опубликовали «Известия»? Пишут, что объем просроченной задолженности по ипотеке бьет все рекорды, буквально за год просрочка выросла практически в 2 раза!!!
Что думаете, друзья, по поводу этой новости? С этого дня начался отсчет новой эры? «Ипотечный пузырь» трещит по швам и скоро с оглушительным треском и грохотом лопнет? ☺️
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
В «Дом Дау», одном из самых масштабных жилых проектов на территории «Москва-Сити», завершён важный этап — монолит стилобата.
📍 Фактура:
▪️ только наземная часть работ заняла 5,5 месяцев — с апреля по конец сентября
▪️ Высота конструкции — более 15 м
▪️ Объём залитого бетона — 2750 м³
Стилобат формирует не только основание башни, но и коммерческую часть проекта. Здесь будут премиальный фитнес, SPA, рестораны, daily-маркет и двухэтажный детский центр на 1650 м². На крыше — приватный парк для резидентов площадью 1800+ м², кинетические скульптуры и летний кинотеатр.
Это тот редкий случай, когда «Москва-Сити» получает не очередной офисник, а полноценный жилой проект с собственной богатой инфраструктурой.
Самая сложная и времязатратная часть работ выполнена, следующий шаг — вертикальный рост башни. Вместе с этажами будет расти и цена лотов, поэтому сейчас, по сути, последняя возможность зайти в сделку с высоким инвестиционным потенциалом.
🏙 Что самое главное для любого жителя столицы? — Своя квартира в Москве. Особенно на фоне роста цен, налогов, ограничения семейной ипотеки и снижения ключевой ставки.
Как взять жилье на 1-2 млн дешевле рынка? Где найти старты продаж новых проектов с низкой ценой? Где продают однушку за 5 миллионов в ипотеку под 11%?
Аналитики рынка недвижимости создали канал, где публикуют эту информацию бесплатно. Это — Москва | Под ключ. Более тысячи профессиональных риелторов уже читают его каждый день.
🔻 Что они публикуют?
◾️ ТОП-10 самых дешевых квартир: от студий до трёшек в Москве и Московской области;
◾️ Еженедельный обзор московских ЖК: честно и без прикрас.
◾️ Изменения ипотечных ставок в крупных банках России.
◾️ Ежедневно — скидки от застройщиков.
◾️ Топовую аналитику и только самые важные новости про недвижимость.
Вчера они опубликовали ТОП-10 дешевых однушек в Москве, а сегодня был новый обзор ЖК. Подпишись, чтобы не пропустить: /channel/+UH6ICazS0slkYjNi
❗️Лучшие предложения уходят через несколько часов после публикации!
📍В Росреестре, друзья, что-то происходит. Очень любопытно будет взглянуть на количество сентябрьских-октябрьских регистраций. В МФЦ говорят, что сейчас большая загрузка и федеральная служба не успевает регистрировать новые договора.
Подписчики тоже пишут, что регистрация сделок проходит по максимально отведенным срокам: ДКП 2 недели, ДДУ 10-14 дней, вместо прежних 3-5 дней.
М-да, и я тоже столкнулся с этим фактом: приобрел себе под аренду объект, документы подали через МФЦ 26 сентября и… уже 10 дней тишина, причём гробовая. Статус сделки в личном кабинете не меняется, а колл-центр отвечает, что сейчас регистрации проходят с некоторой задержкой.
К слову, слышал, что и «Домклик» лежит под наплывом заявок, менеджеры не успевают, но пока это непроверенная информация. Интересно-интересно, что-то будет? Или какой-то технический сбой?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍ЖК «Руставели, 14», новая очередь, комфорт+, полная отделка, ключи до 02.2029. Метро «Бутырская» 5 минут пешком.
Со дня на день должны стартануть продажи в этом проекте, поэтому решил «разобрать» его основные плюсы и минусы.
В целом, эту локацию я всегда оценивал как достаточно перспективную. Впрочем, помните, как на старте продаж в далеком 2020 году люди не знали, как реагировать на этот проект? С одной стороны, они понимали, что площадка недалеко от центра, а с другой стороны, их смущала лютая промзона и салатовая ветка метро.
Ну и в итоге, у ПИК-а, изначальный старт продаж в 2020 году не удался, продажи шли вяло и стартовый прайс застройщик несколько раз пересматривал в меньшую сторону. Эх, помню, когда тут ЕВРО-3 56 м2 стоили около 12,2-12,3 млн руб. и люди писали, что это дорого. Ладно, продолжу:
И вот проходит 5 лет. Локация постепенно преображается, практически всю промзону город включил в масштабный КРТ, первые очереди ЖК «Руставели, 14» уже построены, соседние участки активно осваивают другие застройщики: строится «Квартал Монс», «Upside Towers», построен БЦ «Останкино» и «Достижение». А салатовая ветка метро вскоре станет полноценной, о нюансах этой ветки прочитайте тут: /channel/labirint_investora/739
Теперь о минусах: пока вокруг сплошная застройка, которая будет продолжаться еще 5-7 лет. Школа, которую вы видите на рендерах, попала в программу КРТ и точные даты начала строительства пока неизвестны. Ну и стоит отметить шум от молочного завода «Карат», впрочем, он тут не навсегда.
🔖 Вот такие дела, друзья. Ждём старт. Локация перспективная, что и где будет построено, я отметил на карте вверху. Стоит ли тут покупать? Пока не могу однозначно ответить на этот вопрос, нужно посмотреть планировки и цены. Если эти две вводные будут неплохи, то да, рассмотреть проект вполне стоит.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍В общем, всё не очень хорошо. Помните, в начале года я написал смелую гипотезу, что осенью мы, скорее всего, увидим дефицит предложения на вторичке, если арендные квартиры не перетекут в продажу? /channel/labirint_investora/1323
Это произошло. Не перетекли, и количество свободных арендных квартир осталось на прежних уровнях. Вот сейчас кто-то, скорее всего, подумает: Алексей, да что за глупости, какой дефицит?! Это признаки затоваривания, понастроили человейников, и теперь даже рантье не могут сдать свои квартиры! Мол, так им и надо, понабрали льготок под девизом «ипотеку платит арендатор». И теперь, ура, пришёл он — час расплаты!
Нет, друзья, всё немного не так, как кажется. По моим наблюдениям, рынок аренды — живее всех живых. Почему? Смотрите: за вчерашний день появилось около 1000 новых объявлений. А экспозиция? А она не растет, рынок практически мгновенно съел эту тысячу квартир. Так вот, происходит на самом деле вот что: продавцы не хотят продавать, занимают выжидательную позицию и выставляют свои квартиры в аренду. Причем это происходит не только с новостройками, но и со старым фондом.
И теперь, что происходит на вторичке: в этом сегменте сейчас всё не очень хорошо. Имею в виду, в сегменте вторичных квартир с ремонтом. Их катастрофически, да-да, именно катастрофически не хватает. Знаете, какой сейчас средний прайс в Москве за более-менее неплохую однокомнатную квартиру в домах от 2000 года выпуска? 14–15 млн руб. Еще раз: 14–15 млн руб. за однушку, в т. ч. в панельных домах, и это, конечно, будет не центр столицы! М-да, недёшево. И такое ценообразование, увы, связано с дефицитом предложения и активным «вымыванием» ликвидных и недорогих вариантов в начале сезона, апофеоз которого должен наступить в ноябре-декабре.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍В Москве, в пределах МКАД, скоро не останется квартир на вторичке, дешевле 10 млн руб. Сейчас в экспозиции всего 500 лотов. Год назад их было более 4 тыс.
UPD: ну и кому мешали «будки», которые сдерживали цены на 1-К в бабушатниках?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Что происходит с ценами на вторичке и в новостройках?
У каких застройщиков бывают честные скидки, а кто «рисует» перечеркнутые ценники? Реально ли в этом хаосе находить выгодные варианты? Что будет с ценами дальше, и когда вообще покупать жилье? 🤔
Это всё ежедневно обсуждают в аналитическом канале «Недвижимость | Что Где Почём». Профессиональный аналитик разбирает ключевые тренды, показывает графики реальных цен на московские новостройки и помогает разобраться в рынке.
✔️ Год назад все открывали вклады под 20%. Стоило ли оно того, или нужно было покупать недвижимость?
✔️ По цене ПИК теперь можно купить новостройку бизнес-класса — вот самые дешевые варианты.
✔️ Как на самом деле выглядит сентябрьская скидка 25% у Level.
✔️ Цены в фактических сделках на вторичке и в новостройках.
✔️ Чего ждать от рынка недвижимости этой осенью?
Присоединяйтесь, тут полезно!