15107
Канал подборщика Алексея: математика, модели, прогнозы, кейсы, "разборы" и скрытые закономерности 🤫 Связь со мной: @totemo
🏡 Если вы планируете брать ипотеку и хотите заранее оценить свои возможности — воспользуйтесь ипотечным калькулятором от Циана. Это быстрый и удобный способ: заполняете анкету за несколько минут и получаете предложения от банков, которые готовы одобрить заявку лично вам.
Читать полностью…
📍Тыц-тыц, видели, что происходит? Курс около 78 руб. В общем, очень похоже на то, что в случае «договорнячка» и снятия части санкций, увидим и 70 рублей за доллар, ключевую ставку около 12%, а рыночную ипотеку 13–14%.
Наблюдаем сегодня за новостями. Важный день.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
📍Вчера была небольшая консультация. Вопрос подписчика сводился к тому, покупать в семейную ипотеку сейчас, либо стоит подождать января, когда цены могут немного снизиться.
Ну и еще одна вводная — квартира подписчику точно нужна. А после 1 февраля, из-за изменений в законодательстве, в семейную ипотеку он уже купить не сможет.
В целом, если кратко, подписчику я объяснил, что в его ситуации — откладывать покупку квартиры на январь точно не стоит. Ибо с вероятностью 99%, уже в январе, сразу после новогодних праздников, он не сможет выйти на сделку. Почему?
На самом деле, всё достаточно просто, ведь не зря говорят: «Надо знать прошлое, чтобы понимать настоящее и предвидеть будущее». А что у нас было в прошлом в аналогичной ситуации? Имею в виду — в июне 2024 года, перед отменой льготной ипотеки с господдержкой. Помните? Если нет, то я расскажу:
Сначала СБЕР заблокировал все слоты для подписания договоров по всей России. Ну а потом, так сделали и другие банки. На сделку было абсолютно невозможно записаться. И практически все, кто тянул до последнего, — купить не смогли. Вот этот прошлогодний пост, где описана эта пренеприятная ситуация, прочитайте: /channel/labirint_investora/874
🔖 Вот такие дела, друзья. На самом деле, если вам нужна квартира в семейную ипотеку, то у вас остался примерно месяц на то, чтобы выбрать, одобрить, оформить и купить. А не два. Имейте это в виду.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
📍Ладно, друзья. Садитесь-ка поудобнее. Ибо такие посты лучше воспринимать сидя. Начну издалека: в комментариях подписчик поднял очень интересный вопрос. И суть его в том, верит ли кто-то в то, что студии, которые сейчас стоят 16 млн руб., через 3-4 года могут дорасти до 22-24 млн руб.?
Ну или иными словами: могут ли еще вырасти цены? Или мы сейчас видим максимумы, за которыми отчетливо видна коррекция? Интересный вопрос, не так ли? И для того, чтобы на него ответить, можно использовать два метода:
Первый — погадать. Или положиться на мистику и предсказания, что противоречит логическому мышлению.
Второй — посчитать. Или использовать логику и расчет для получения достоверного результата. В общем, как вы поняли, будем использовать второй метод. Итак, начинаем.
Начну с двух вопросов:
Первый: как объективно определить рыночную стоимость квартиры на вторичном рынке? Элементарно, Ватсон, — методом подсчета через арендные ставки. Ведь все мы знаем, что исторически, на вторичке, рентный доход — составляет около 5-6% процентов в год, от рыночной стоимости квартиры. Или, если совсем упрощенно: примерно за 17-20 лет найма, арендодателю вы заплатите полную стоимость квартиры.
Второй вопрос: от чего зависят арендные ставки? Друзья, это тоже не секрет. Они зависят от зарплат. И, исторически, аренда 1-К — ЕВРО-2 квартиры — обходится арендатору примерно в 40-50% от средней заработной платы.
Теперь посмотрите на прогноз роста зарплат. Так вот, по данным правительства Москвы, средняя заработная плата в столице в 2028 году составит 231 тыс. руб. https://budget.mos.ru/budget/forecast
Что теперь делаем? Правильно — начинаем считать. Итак, к 2028 году средняя зарплата увеличится на 35%. А это значит, что арендная ставка условной ЕВРО-2 квартиры повысится с текущих 80 тыс. руб. до 108 тыс. руб.
Какая справедливая рыночная цена у такого лота на вторичке? Ответ: 5-6% годовых, или 17-20 лет найма. Ну а теперь сам расчет:
108 000 руб. x 12 мес. x 18,5 лет = 24 млн руб.
🔖 Вот такие дела, друзья. Логически, да и математически получается, что условная ЕВРО-2, площадью 35-36 м2, в комфорт-классе с отделкой, в 2028 году на вторичном рынке… будет стоить около 24 млн руб., а не 17-18, как сейчас.
Понимаю. Субъективно этот расчет и прогноз может показаться невероятным и нереалистичным. А если объективно — так в мире бывает. Вспомните, например, про Норвегию, где даже японцы фотографируют ценники и удивляются, а водители трамваев просят прощения за высокие тарифы на проезд из-за высоких зарплат населения.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
Бесконечные звонки, десятки показов. Время и нервы потрачены уже сейчас, а комиссия будет не скоро — ещё нужно дождаться подписания договора…
Пожалуй, слишком хорошо знакомо каждому риелтору. Но можно по-другому!
Яндекс Аренда обновила партнёрскую программу для агентов — теперь кроме реальной поддержки и прозрачных выплат есть ещё и возможностью выбрать формат сотрудничества, который вам больше подходит ↓
🔑 Под ключ — просто находите собственника квартиры, а дальше сдачей занимается Яндекс Аренда. Ваша комиссия — 70%, а за каждую последующую сдачу той же квартиры — ещё 10%.
🔑 Профи — ведёте клиента и сделку сами, но подписание договора проводите через Яндекс Аренду. Получаете 70% за первую и по 50% за последующие сдачи квартиры.
🔑 Подбор для жильца — находите арендатора и получаете 7000 ₽ за успешное заселение.
А ещё в Яндекс Аренде можно получить аванс до завершения сделок: до 42 000 ₽ за три квартиры!
💡 Суеты — меньше, прозрачности и дохода — больше. Присоединяйтесь к обновлённой партнёрской программе Яндекс Аренды
📍На прошлой неделе была краткая консультация. У подписчика был вопрос: есть покупатель на студию в ЖК «Ютаново» за 9,7 млн руб. Но стоит ли продавать? Или дождаться марта следующего года и продать дороже?
Вот как изменился рынок за пару лет. А помните, когда я покупал две студии в этом проекте за 6,6 млн руб. в беспроцентную рассрочку на 30 лет, ежемесячным платежом 18 тыс. руб. и первоначальным взносом 1 млн руб — оппоненты писали, что я сошел с ума и это очень дорого? /channel/labirint_investora/397 Ну а я отвечал, что это долг по отрицательной ставке и на самом деле это не ловушка, а самый настоящий Клондайк и такое бывает только раз в жизни.
Ладно, это я отвлёкся. Так вот, почему подписчик считает, что в следующем году цена на его квартиру изменится, причём в большую сторону? На это есть две причины. Давайте посмотрим на диаграмму вверху.
Видите, какая ситуация сложилась на рынке вторички в октябре? Продажи вверх, а количество квартир — резко вниз. Именно резко, так как по отношению к предыдущему месяцу, экспозиция сократилась аж на 8 процентов и поставила исторический антирекорд.
🔖 В общем, вот такие дела, друзья. С рынка вымывается самое доступное предложение, а притока новых лотов практически не происходит, ибо продавцы заняли выжидательную позицию и не торопятся продавать свои квартиры по текущим ценам. И эта ситуация, увы, сильно повлияет на ценообразование в следующем году. Имею в виду, когда произойдет снижение ставок по рыночной ипотеке.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Друзья, помните давний и извечный спор о том, перетекут ли депозиты на рынок недвижимости? Вот этот пост: /channel/labirint_investora/953. Ох, сколько же было сломано копий в те времена...
Ладно, так вот, по моим наблюдениям — это уже началось. На рынке много, очень много покупателей без ипотеки. И это я могу утверждать со всей ответственностью, так как вижу, как растёт количество «подборов» в кэш.
Но и это еще не всё. На этой неделе я приобрёл очередной объект. И знаете что? В Сбере-то очередь на открытие аккредитивов. Людей много, залы полны, а менеджер говорит, что работы очень много и ему совершенно непонятно, откуда у людей столько денег.
Ладно, на самом деле, пишу этот пост не для того, чтобы у кого-то возник синдром упущенной выгоды, а для того, чтобы поделиться информацией. И, надеюсь, она будет полезной, особенно новичкам, которые, разбогатев на депозитах, спешат переложить их в недвижимость. Итак, на что стоит обращать внимание, если вы собрались инвестировать:
Первое и самое важное. Думаете, на первом месте находится цена и нужно покупать самое дешевое? Нет, нет и еще раз нет. Цена, конечно, важна, но на первом месте и во главе угла находится — будущая ликвидность. Подумайте сами: нужен ли кому-то неликвидный объект? Ну, кроме вас, так вам показалось, что эту квартиру точно стоит купить, так как цена неплохая. Нет, увы, больше никому этот объект не нужен: ни арендатору, ни покупателю.
Второе. Потенциал развития локации. Если мы говорим об инвестициях, а не о краткосрочных спекуляциях, то это тоже наиважнейший фактор. Ибо, чаще всего, начинающие инвесторы совершают ошибку и оценивают объект субъективно: нравится — не нравится.
Но это не совсем правильно. Точнее, это вообще не правильно. Ибо пока локация мало кому нравится, то и цены на недвижимость тут будут недорогими. А как только проект и район начинает всем нравится — стоимость квартир сразу же меняется, причем в большую сторону.
Третье. Цена. И знаете что? Она, ещё со времён царя Гороха, всем и всегда — кажется завышенной, особенно новичкам. Поэтому, они ждут и ждут, когда на рынке появится чудесное предложение с дисконтом в 30+%. А его всё нет и нет. И, в результате, новички теряют и время, и деньги. М-да, досадно... Поэтому, лучше не занимать выжидательную позицию, тем более в тот момент, когда рынок недвижимости напоминает сжатую пружину, которая при доступных ипотечных ставках будет распрямляться, причём стремительно и мощно.
🔖 Вот такие дела, друзья. Чтобы инвестировать, нужно анализировать, а не ждать, имею в виду — не ждать манны небесной. Из своего опыта, могу вас заверить, что это ни к чему не приведёт в 99-ти случаях из 100.
И, важно отметить тот факт, что рынок недвижимости растет очень избирательно, а ликвидные лоты, чаще всего, можно продать и выше рынка, причём... достаточно быстро.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
📍На днях dataflat опубликовал данные по продажам в новостройках старой Москвы за прошлый месяц. Продано 5,7 тыс. лотов. Что это значит, много это или мало? Пока совершенно непонятно, не так ли?
Поэтому, давайте сначала определим причину, почему мы следим за объемом продаж. А следим мы потому, что бытует общественное мнение, что от этого показателя зависит вектор цен. Или иными словами: если застройщики продают мало, то цены в целом идут вниз, ну и наоборот.
А что, если я вам скажу, что это не так, точнее, не совсем так? Не верите? Тогда посмотрите на диаграмму вверху, на ней я отобразил, сколько лотов в новостройках было продано и как менялись цены. Видите? В какие-то отчетные периоды продавали больше, в какие-то меньше, а цены… А средние цены в целом росли примерно на 10% в год, причём даже во времена, когда не было льготных ипотек.
Ха-ха, скажет оппонент. Сейчас, Алексей, я приведу тебе как минимум пару ЖК, в которых цены за год не выросли. Согласен, есть такие проекты. Но! Давайте разберемся, что есть «средняя цена». Так вот, предположим, на рынке всего два проекта: в одном цены за год не изменились, а в другом выросли на 20%.
Внимание, вопрос: как изменилась средняя цена в этом примере? Да-да, всё верно, средний прайс на рынке вырос на 10%. Вот такие дела, друзья. Рынок неоднороден и делится на сегменты, ну или на проекты. И следить лучше за конкретными проектами.
Теперь, что будет дальше с ценами. И почему в 21-м и 23-м годах прайсы на новостройки в Москве неистово росли? А росли они из-за резкого всплеска спроса и отсутствия достаточного объема предложения. Смотрите:
В середине 2020 года, во времена пандемии, гос-во запускает массовую льготную ипотеку. И… рынок к этому в моменте не совсем готов, новостроек пока мало. Результат — резкий рост цен в 2021 году.
В 2022 году застройщики опять поставили на стоп выход новых проектов, ну а гос-во запускает еще и IT-ипотеку. Результат — резкий рост цен в 2023 году.
🔖 Эти два примера вам ничего не напоминают? Нет? Ладно, давайте вспомним о текущих запусках новых проектов в Москве, которых чрезвычайно мало. А ведь впереди уже отчетливо видны контуры доступной рыночной ипотеки. Как думаете, что произойдёт, когда эти две вводные пересекутся в одной точке?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
📍Помните легендарного трейдера, который прославился благодаря фильму «Игра на понижение»? Да-да, я про Майкла Бьюрри, который поставил против крупнейших банков и всего ипотечного рынка США. И, благодаря этому, заработал сотни миллионов долларов в 2007-2008 годах.
Так вот, когда в интервью его спросили о том, как он смог предсказать ипотечный кризис, он ответил: «Я не предсказывал будущее. Я просто прочитал то, что все остальные ленились прочитать».
Да, читать отчеты скучно и неинтересно, а интерпретировать данные — так это вообще тоска, поэтому это мало кто делает. В общем, гораздо интересней судить о рынке по заголовкам СМИ.
Так вот, что сейчас пишут уважаемые издания? А пишут они, что в Москве начался дефицит новостроек массового сегмента, объем предложения снизился на 42,6% за год, и ситуация, скорее всего, будет только усугубляться.
Вот такие дела, друзья. А помните, в августе 2024 года я написал пост-исследование о будущем рынка недвижимости Москвы? Когда все писали о том, что впереди нас ждет затоваренность, ваш покорный слуга не только выдвинул гипотезу, но и обосновал, что всё произойдет с точностью… наоборот.
Цитирую основной вывод из поста годичной давности: «Что в итоге получим: дефицит нового жилья и длительный цикл высоких арендных ставок». /channel/labirint_investora/934
🔖 Эх, ладно. Что сейчас произойдёт? Считаю, что из-за сложившейся ситуации — сейчас должна полететь вторичка, которой тоже мало на рынке. Ну нет на вторичном рынке избытка предложения, скорее наоборот.
Ладно, не буду забегать вперед, давайте дождемся официальных данных Росреестра и сами всё увидим.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
😉 Делайте ставки: сколько квартир подходят под ваш бюджет?
А ответ ищите в онлайн-сервисе Living. Просто укажите сумму, выберите тип квартиры и районы, в которых хотите жить – система проанализирует все квартиры в продаже и покажет, что вам предлагает рынок
🔹 Сколько квартир в новостройках и на вторичке
🔹 Средняя площадь квартир в вашем бюджете
🔹 Расстояние до метро
🔹 И еще 9 параметров
Это бесплатно! Проверьте свои возможности прямо сейчас 👈
#реклама
О рекламодателе
Реклама. Рекламодатель ООО ""КЕХ еКоммерц"". ИНН: 7710668349. erid: 2Vfnxxk6Kwf. 12+.
Читать полностью…
📍А теперь давайте разберемся, что происходит на самом деле: почему растут цены и виновата ли в этом семейная ипотека?
Очень хороший пример написал подписчик в предыдущем посте: в начале 2025 года в ЖК «Плеханова, 11» можно было купить ЕВРО-3 за 5 млн руб. Имею в виду, 5 млн руб. — это первоначальный взнос, оставшаяся сумма — это семейная ипотека 12 млн руб.
Так вот, почему сейчас, спустя 9 месяцев, на первоначальный взнос в «Плеханова, 11» уже нужно 10 млн руб., а не 5?!
На самом деле, во всём виновата... математика. Постараюсь объяснить на пальцах и доступным языком. Смотрите: в начале 2025 года у застройщика было 500 квартир и примерно такое же количество покупателей, которые могли позволить купить ЕВРО-3 с первоначальным взносом 5 млн руб.
Проходит какое-то время: у застройщика остаётся 100 квартир. Новые корпуса он пока не строит, ибо кредиты дорогие. При этом, желающих купить — остаётся плюс-минус такое же количество, благодаря бюджетному импульсу, высоким доходам по депозитам и росту зарплат.
Какие мысли посещают застройщика? А думает он вот о чём: на всех не хватит. Нужно повышать цены, ведь среди такого количества желающих, есть и те, у кого есть не 5, а 10 миллионов рублей на первоначальный взнос.
И… он повышает цены. Но! Если бы застройщик не тормозил вывод новых корпусов из-за высокой ключевой ставки, то он… не смог бы так повышать цены. Ибо, количество квартир в продаже и количество желающих купить — было примерно одинаково.
Вот в чём правда жизни. Чем больше строим — тем доступней цены, а не наоборот. А теперь давайте представим, что семейную ипотеку будут выдавать еще более адресно и в меньших количествах.
Уменьшится ли из-за этого количество желающих купить при текущих вводных? Ответ — нет. Станет ли застройщик строить меньше? Ответ: при высокой ключевой ставке — это неизбежно.
🔖 Друзья, и теперь вопрос? Нужна семейная ипотека или нет?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#вопрос_подписчикам
📍Неожиданно, без анонса на сайте, стартанул новый квартал в ЖК «Саларьево Парк» от «ПИК»! Квартиры с отделкой и с вайтбоксом. Ключи до декабря 2028.
Текущие цены от:
Студии (29 м2) — 10,5 млн руб.
ЕВРО-2 (31 м2) — 11,3 млн руб.
ЕВРО-3 (52 м2) — 16,4 млн руб.
Эх, цены кусаются. Ну и, как вы понимаете, по минимальному прайсу выставлены квартиры без отделки. Да, понятно, что это комфорт+, симпатичный квартал и ближайший к метро. Но это дорого и ажиотажа, как в прошлый раз, точно не произойдет.
Помните ведь, какой аншлаг случился в «Саларьево Парке» в ноябре-декабре прошлого года??? Тогда «ПИК» за неделю продал около 1000 квартир. Эх, ладно, буду и дальше наблюдать за проектом. Сейчас, на старте, по таким ценам — я бы не покупал.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Всё, это очень-очень плохо. Минфин сегодня официально опубликовал: Вводятся ограничения по оформлению одного льготного кредита на семью. С 1 февраля 2026 супруги должны обязательно выступать созаемщиками: ссылка ⚡
Что это значит? Друзья, это значит, что сейчас многие попытаются запрыгнуть в последний вагон и взять не одну, а две семейной ипотеки.
Вот так, баста, приплыли. Ох, что же сейчас начнётся….
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍От чего зависят выдачи семейной ипотеки? От параметров субсидирования, ну или иными словами — от тех денег, которые выделяет Минфин.
Поясню на примере: предположим, Министерство финансов выделяет 300 млрд руб., и банки активно их осваивают, выдавая нам семейные ипотеки по ставке 6%.
Правда, есть нюанс. На самом деле, кол-во выдач зависит не только от суммы бюджета Минфина, но и от критериев, кто может воспользоваться семейкой.
Так вот, вчера в сети появился новая версия одного очень интересного документа: ссылка. И если это правда, то семейную ипотеку с 1 февраля 2026 ждут кардинальные изменения. Лазейка захлопнется, ибо в этом документе черным по белому написано, что муж и жена больше не смогут взять две семейные ипотеки, а смогут только одну.
🔖 В целом, я всё-таки надеюсь, что это неправда. Но дыма без огня не бывает, и предупреждён — значит вооружён.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Реклама. ООО «Айриэлтор». ИНН 7718935772, erid: 2VfnxwzzKJh
Читать полностью…
КАК ВЛОЖИВ 300К РУБ ЗАРАБОТАТЬ ЗА 2 МЕС 1,9 МЛН
Предприниматель из Екатеринбурга выкупил у государства в собственность 15 соток земли под строительство дома в районе Верхней Пышмы за 15% от кадастра, заплатив 202 000 руб.
Процесс оформления занял у него чуть больше месяца. Ещё примерно столько же времени ушло на то, чтобы произвести участок по рыночной цене за 1,9 млн руб.
Большинство россиян не знают о такой возможности, в то время как любой гражданин РФ в возрасте от 18 лет имеет право многократно получать земельные участки от государства по цене от 3% от кадастровой стоимости в неограниченном количестве.
Это право закреплено в земельном кодексе (ст. 39.3, 39.6, 39.12) и действует на всей территории страны.
Инвестор Михаил Спектор записал подробную видеоинструкцию о том, как это работает на конкретных примерах с инвестициями от нескольких тысяч рублей до миллионов.
Эту инструкцию вы найдете в его телеграм-канале в закрепленном сообщении. Сколько она там еще пробудет, я не знаю.
Крылатское — это далеко не самый популярный район у столичных девелоперов. Тут годами не строили ничего, что помогло сохранить этой локации статус самой зеленой и самой спортивной.
Поэтому когда на рынок вышел Дом Горизонтов от TOUCH, на него сразу обратили внимание. Во-первых, архитектурный проект разработало бюро Kleinewelt Architekten, что уже говорит о статусе. По рендерам видно, как эффектно дом будет возвышаться над зеленью Серебряного Бора.
Во-вторых, это премиум-класс, который в таком месте с минимальной конкуренцией будет расти в цене. Это вариант и для жизни, и для инвестиций.
Проект уже обретает форму — построено 7 этажей, всего будет 27. Высота пускай не смущает: в доме 135 квартир, 4 лота с террасами и 3 пентхауса, а значит атмосфера будет под стать району: камерная, клубная, без намёка на «муравейник». Повышает ценность такой инвестиции премиальное наполнение: закрытый двор, подземный двухуровневый паркинг, дизайнерское лобби с 7-метровыми потолками, а на верхних этажах — пентхаусы с террасами и каминами.
К слову, жизнь в Крылатском — это ещё и инвестиция в своё здоровье. Мало того, что здесь многообразие спортивной инфраструктуры, так ещё и Серебряный Бор — это благодать для нервной системы москвича. Поэтому — стоит как минимум изучить предложение — на сайте проекта. Вдруг, вам приглянётся рассрочка на квартиру с первоначальным взносом от 10%.
📍Как многие уже знают, вчера стартовали продажи в ЖК «Строгино 360» от «ПИК». Проект считаю достойным и интересным, с хорошим наполнением и инфраструктурой: пешеходный бульвар, школы Физтеха и Ростеха, детские сады, новая поликлиника, ТЦ и т. д. Но я предлагаю сейчас поговорить не о проекте, а о ценах. Они такие:
Студии (28 м2) — от 16,3 млн руб.
ЕВРО-2 (34 м2) — от 17,7 млн руб.
ЕВРО-3 (49 м2) — от 24,3 млн руб.
ЕВРО-4 (71 м2) — от 33,4 млн руб.
Как вам прайс с ключами в мае 2029? Жуть, обидно и досадно? Сколько разговоров и обсуждений было о старте этого ЖК! Все ждали инвест, ведь это Строгино, и тут есть отложенный спрос! И вдруг… Застройщик выкатывает такие цены. «ПИК» плохой и жадина-говядина? А что, если я скажу, что мы сами виноваты?
Смотрите:
Тысячи, именно тысячи комментаторов — сами разогнали цену в Строгино еще до старта продаж. Друзья, зачем вы всем рассказываете о потенциальном инвесте? Для чего? Посмотрите на скрин вверху: посещаемость сайта «ПИК-а» составляет 3 млн человек в месяц!!! Или около 100 тысяч человек в день — смотрят и что-то выбирают!!!
Представляете? СТО ТЫСЯЧ (!!!) человек вчера находилось на сайте, а вы еще ДО старта продаж стали их разогревать обсуждениями потенциального инвеста. Понятно, что «ПИК-у» ваши комментарии очень нужны: при нулевом маркетинговом бюджете разгоняется колоссальный спрос.
А вам это нужно? Или вы всерьёз уверены, что если вчера «ПИК» выкатил бы инвест цены в Строгино, то вы бы успели опередить СТО ТЫСЯЧ человек и первым забронировать???
🔖 Извините, друзья, но это просто катастрофа и караул. Вот вы сейчас недовольны ценами. А кто в этом виноват? «ПИК»? Или мы сами и своими руками, не подумавши о последствиях, разогнали цены еще до старта? Эх, по всей видимости, птица Говорун не отличается умом и сообразительностью. Занавес. Обидно и досадно.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мысли_вслух
📍Слушайте, ну это просто фантастика. Всё происходит гораздо быстрее, чем я ожидал. Если помните, в октябре, перед очередным заседанием ЦБ, я написал пост о том, что не стоит снижать ключевую ставку до конца года. /channel/labirint_investora/1545
Да-да, пост был немного необычный, т. к. до этого, ваш покорный слуга, весь год топил за снижение ключа. А в октябре — бац, и резко переобулся. И знаете, почему моё мнение в октябре изменилось?
Всё просто — в тот момент я немного испугался, что в ноябре-декабре, сезонная инфляция пойдёт на взлёт, как в прошлом году. Ну и Центробанку, в начале 2026 года, придётся резко дёргать ключ вверх, а не вниз.
Но всё пошло не так, я даже больше скажу — всё пошло абсолютно не так. До конца года осталось чуть больше месяца, и по всем канонам инфляция должна разгоняться, а она, по данным Росстата… идёт вниз.
🔖 В общем, друзья, если рубль останется крепким, а недельная инфляция до конца года резко не вырастет, то… мы, скорее всего, увидим чудо. Ну или иными словами — таргет ЦБ будет плюс-минус достигнут уже в начале 2026 года.
И, после наступления этого события, мы получим относительно доступную рыночную ипотеку. Ну и как следствие: произойдёт очередной резкий всплеск спроса, и в первую очередь — на вторичном рынке.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#мониторинг_рынка
📍Знаю-знаю, что с нетерпением ждёте. В общем, сообщаю: «ПИК» выложил документы на ЖК «Строгино 360» по адресу: г. Москва, ул. Маршала Прошлякова, з/у 12А. А значит, старт продаж, может произойти уже… даже сегодня.
Немного о проекте: квартиры с отделкой, серия «ПИК+», выдача ключей до 12.2028, метро «Строгино» — 20 минут пешком. Количество квартир… 154! М-да, «ПИК» решил вывести в продажу только часть лотов, которые расположены в низкоэтажных корпусах. В общем, скорее всего, не стоит ждать бюджетных цен.
Теперь о локации: основная проблема — это дефицит нового жилья, причём жесткий дефицит, ибо тут давным-давно ничего не строилось. Но это только полбеды, основной нюанс в том, что если у вас есть деньги, а вы хотите жить в Строгино и смотрите вторичку — то… купить практически нечего.
Почему? Смотрите: население района 163 тыс. человек, а на вторичке продается всего 160 квартир. Вот такие дела, друзья. Для сравнения — в соседнем районе, у метро «Спартак» продается больше тысячи квартир.
Еще плюсы: Строгино — из самых зеленых районов столицы, отличная экология, парки, много воды, пойма с оборудованными пляжами, а сам район пользуется популярностью у семейных пар с детьми. Да, транспортная доступность пока не очень. Но со временем откроется Рублево-Архангельская ветка с одноименной станцией. И время в пути до центра сократится примерно раза в полтора-два.
Теперь минусы: проект сильно распиарен. И теперь только слепоглухонемой не ждёт этот старт, что очень плохо. Почему? А потому, что теперь к строгинцам, которые ждут старт 2 года, присоединится армия покупателей со всей страны, которая хочет пристроить семейную ипотеку. Именно пристроить, а не инвестировать.
🔖 Мнение автора: старт ЖК «Строгино 360» ждет даже не пол-Москвы, а полстраны, из-за эффекта последнего вагона семейной ипотеки. Поэтому, думаю, что всё могут забронировать минут за 5, если «ПИК» сразу не включит оверпрайс. Вот такие дела, друзья. Пока прогноз неутешительный, но я же могу и ошибаться. Поэтому ждём.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX
.
#строгино_360
📍Друзья, думаю, вам всем знакомо чувство, когда рутина занимает весь день, и вечером хватаешься за голову с мыслью: «Блин, вообще ничего сегодня полезного не сделал». Это всё из-за того, что в работе не налажена операционка. Отсюда и вечные пожары, и лишние издержки, и паршивая коммуникация.
Постройте систему в бизнесе — и поменяйте хаос на чёткие процессы. Сделать это можно после курса «Операционный директор» от Академии Eduson. Он зайдёт и тем, кто хочет строить карьеру опердира, и предпринимателям/менеджерам, чтобы навести порядок в рабочих цепочках.
Вы сможете оптимизировать издержки, внедрять в работу искусственный интеллект и грамотно распределять финансы. Научитесь видеть слабые места в операционке и оптимизировать бизнес без лишних затрат.
Своими лайфхаками поделятся опытные COO и управленцы из «Сколково», «Альфа-Банка», «Ростеха» и ВШЭ. Всё обучение — на интерактивных лекциях, тренажёрах и бизнес-кейсах.
Оставьте заявку промокодом ЛАБИРИНТ и получите рекордную скидку 65%! Бонусом на «чёрную пятницу» Eduson дарит 30 готовых промптов для автоматизации ежедневных задач. Сможете скинуть на нейросети поиск утечек, анализ отчётности и прочую скукоту — а самим изучать уже гипотезы и строить стратегии.
Реклама. ООО "Эдюсон", ИНН 7729779476, erid:2W5zFGoote4
📍Помните, где-то год назад я делал разбор ЖК «STONE Сокольники»? Вот он: /channel/labirint_investora/1058
И в этом разборе, отмечал интересный участок, на котором РЖД-Недвижимость планировало возвести свой новый проект. Так вот, час «X» настал.
Стартануло закрытое бронирование в ЖК «Код Сокольники» от застройщика «Новая Эра», ну или от РЖД-Недвижимость. В общем, планировки прикладываю, локацию в целом считаю неплохой и семейной, а проект достаточно интересным.
И знаете, что еще любопытно? А то, что застройщик вывел в первом пуле корпуса, которые граничат с ул. Шумкина, а не с ЖД. Хм-м-м, обычно всё происходит с точностью наоборот.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Читали, что пишет «РБК»? Если кратко — именно сейчас выгодней покупать квартиру, а не арендовать.
Ладно, ОК. Давайте посчитаем. Причем, считать будем максимально честно и объективно. На примере «народной вторички» — двушки в доме серии П-44, цена на которую никак не зависит от наличия или отсутствия льготных ипотек.
Изначальная вводная: пять лет назад, такая квартира, в спальном районе Москвы стоила примерно 8 млн руб. Ну и вот, в том году, индекс price-to-rent указывал на то, что выгодней снимать. Поэтому мы положили 8 млн руб. на депозит и арендовали квартиру. Теперь расчеты:
2020 год: получен доход — 480 тыс. руб. от депозита. Весь доход ушел на арендные платежи: 40 тыс. руб./мес. x 12 = 480 тыс. руб. аренда/год.
2021 год: ситуация повторилась. Отложить ничего не удалось.
2022 год: Бинго! Заработано 1,4 млн руб. процентов. Наш капитал вырос до 9 млн руб. Правда, такая квартира уже стоит не 8, а 12,5 млн руб. Эх, ладно, ничего страшного, ведь индекс показывает, что арендовать всё еще выгодней.
2023 год: депозит принес 900 тыс. руб. дохода. Заплатили аренду, и в сухом остатке, наш капитал уже составляет 9,4 млн руб. ОК, гнём свою линию и арендуем.
2024 год: ПОШЛА МАЗУТА!!! На депозите заработали 1,8 млн руб. Правда, аренда поднялась до 60 тыс. руб./месяц. Поэтому, капитал вырос всего на миллион с хвостиком и составляет 10,5 млн руб. Арендуем дальше.
2025 год — уф, мы здесь. На первый взгляд, год должен быть удачным. Ожидаемый доход от депозита — около 1,8 млн руб. За аренду, правда, заплатим уже 800 тыс. руб/год.
Ну а наш капитал, по всем расчетам, составит 11,5 млн руб.! Пора покупать! Идем в рынок. Ух ты, а народная двушка-то, сейчас стоит около 15-15,5 млн руб. На квартиру, денег уже хватает… Что делать?
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мысли_вслух
📍Друзья, думаю, вы и сами видите, как забурлил рынок недвижимости Москвы. В целом, это было предсказуемо: ключевая ставка — вниз, доходность по депозитам — вниз, объем стройки — вниз, а кол-во новых денег в экономике — резко вверх.
Ну и потом, в эту ядрёную перечную смесь, ...правительство подкидывает еще и информацию о том, что семейную ипотеку с февраля 2026 модифицируют, причём в худшую сторону.
Что в итоге произошло? А вот что: часть новостроек, с начала года, подорожали почти на 50%. Да-да, не на 10–20, а на все 50. Помните, в мае этого года я написал: «В общем, друзья, если вы хотите купить, но пока не решились — сейчас самое время начать действовать. Ибо грядёт период мега-повышенного спроса, причём при минимальном предложении.» /channel/labirint_investora/1352
Эх, как же надо мной смеялись после этого поста, закидывали тапками и обвиняли в том, что я натягиваю сову на глобус. Ведь тогда мало кто верил, что такое может произойти. Но это произошло. И то, что произошло, — это, увы, не случайность, а доказуемая закономерность.
Впрочем, есть и позитивные новости. Посмотрите на график вверху. Видите? Кол-во свободных арендных квартир плавно снижается, и это в несезон. Почему это происходит? На самом деле, всё просто: арендные квартиры стали плавно перетекать на рынок «вторички». И это очень-очень хорошо. Ибо, в противном случае, мы бы увидели армагеддон и на рынке «вторички», которая, к слову, стала дорожать, правда, пока не такими темпами. Вот примеры, что мы недавно покупали с подписчиками:
- Вторичка, студия «Level Мичуринский». Купили за 12,9 млн руб. Сейчас минимальный прайс от 15 млн руб.
- Забираем студию с отделкой в «Руставели, 14» за 12,1 млн руб. Сейчас минимальный прайс от 13,5 млн руб.
В общем, не буду перегружать этот пост кейсами, лучше напишу свои мысли, что ожидать в ближайшее время.
Набиуллина, в открытую говорит о том, что ключевую ставку ЦБ —будет снижать. Да, этот процесс не будет резким и займет весь следующий год. Как отреагируют застройщики? Думаю..., что они опять сократят вывод новых проектов, ибо семейную ипотеку «модифицируют», а рыночная ипотека пока еще будет недоступной большинству покупателей.
Итого, в сухом остатке, мы получим 2-летний период «скукоживания» стройки. При этом, население Москвы, за эти два года прирастет на 200 тысяч человек. Почему? Ответ — миграция. Ведь столица каждые 10 лет прирастает на 1 млн человек, и это официальная статистика.
🔖 Теперь смотрите: население прирастает, при этом строят меньше, а не больше. Как думаете, будут ли при этих вводных больше покупать? Я думаю, что нет. И в первую очередь — из-за цен, которые уже вряд ли развернутся вспять. Ибо, в экономике, образовался огромный объем новых денег, которых никогда ранее не было.
А вот арендовать, новые покорители Москвы — вполне смогут. Поэтому, считаю, что следующий год будет годом аренды. И, вполне возможно, мы опять увидим серьезный дефицит арендных квартир, который наблюдался в 2024 году: /channel/labirint_investora/918
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
Кто сейчас покупает офисы и стоит ли в них инвестировать 👀
Разбираемся в новом выпуске шоу «Не в метрах счастье». В этот раз узнаете:
➡️ Почему здания почти не сдаются в аренду целиком;
➡️ Кто приобретает недвижимость в Москве, а кто — в регионах;
➡️ Какие скиллы нужны брокерам офисной недвижимости и с какими вызовами им приходится сталкиваться сегодня.
Как всегда, с нами ваши любимые ведущие — шоумен Сергей Мезенцев и коммерческий директор категории «Коммерческая недвижимость» в Авито Виктория Сафронова.
Они вместе с экспертами из MR Group, Ricci, АРР будут разбираться, как жить жизнь в сфере коммерческой недвижимости в 2025 году. А ещё сыграют с гостями в «Подземелья и брокеры» и столкнутся с главными боссами — клиентом в сомнениях, хозяином без документов и стартап-компанией без прибыли, но с амбициями.
Смотрите на RUTUBE и ВК Видео 🔥
И ещё раз! 70% семейной ипотеки из бюджета уходит на «оплату» покупок тех, кто в квартирах не нуждается! Они перегревают рынок дальше. А те, кто действительно нуждается в хорошей семейной квартире в 50-70м2, ничего в Москве купить не могут. У них нет ПВ в размере 5-8 млн рублей.
Читать полностью…
📍У подписчиков возникает примерно один и тот же вопрос: «Если моя супруга не была в первой ипотеке созаемщиком, вторую на мужа не дадут после 1 февраля 2026?»
Ответ: если первая семейная ипотека взята после декабря 2023 — то нет, не дадут. Почему? А всё потому, что возникает юридическая коллизия, ну или противоречие между двумя нормативно-правовыми актами.
Смотрите, в чем суть противоречия. В ситуации, которая описана выше, вашей супруге нельзя быть созаемщиком, ибо в противном случае, семейную ипотеку, которая уже взята ранее, — ей пересчитают по рыночной ставке.
А по новому постановлению, если муж захочет взять семейную ипотеку с 1 февраля 2026, то… его жена обязана, да-да, именно обязана быть созаемщиком, иначе семейную ипотеку мужу не дадут.
🔖 Вот в чем суть проблемы. Ну или иными словами: миссия практически невыполнима. Либо успевайте, либо... Вот такие дела.
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#ответ_на_вопрос
📍Красота-то какая, лепота. Поздравляю часть подписчиков, курс доллара опять пошел… вниз. Что это значит? А это значит, что мы богатеем, а не беднеем!
В общем, пока не сбылись прогнозы компетентных специалистов, которые грозно сдвигали брови, призывая скупать валюту и обещали доллар по 100+ рублей уже к концу года.
Ну и еще, что важно. Крепкий рубль — это дезинфляционный фактор. И один из поводов для очередного снижения ключевой ставки. А от «ключа» зависят ставки по рыночной ипотеке, которые, судя по всему, будут существенно снижаться уже со 2 квартала следующего года.
Вот такие дела, друзья. Теперь очень важно, чтобы застройщики стали выводить новые проекты, ибо в противном случае рынок будет перегреваться. И я сейчас имею в виду вторичный рынок.
Но станут ли они выводить новые объёмы, если бедную семейную ипотеку хотят уполовинить? Ведь, скорее всего, с начала следующего года муж и жена больше не смогут взять две семейные ипотеки, а смогут только одну. В общем, интрига... Впрочем, скажу честно — если я был застройщиком, то сократил бы примерно на треть новые проекты. Ибо какой смысл много строить, если спрос будет снижаться? Как считаете, это логично?
.
UPD: Теперь официально! Вводят ограничения по оформлению одного льготного кредита на семью. С 1 февраля супруги должны обязательно выступать созаемщиками: ссылка ⚡
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка
📍Всё-таки ЦБ снизил ключ на 0,5 пп до 16,5%. Ну что же, нас ждёт период повышенного спроса, причём при минимальном предложении на рынке недвижимости Москвы...
Эх, перед цунами всегда отлив... Не хотел я этого, т.к. вижу, что на самом деле происходит. Покупателей много, а купить практически нечего 🤷
.
🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора»
.
#мониторинг_рынка