7974
Все о ЖКХ, недвижимости и управлении МКД. Делимся собственным опытом, полезными советами и разбираем ситуации подписчиков. 👉 По всем вопросам: @chepikovskaja
🔔 Узнайте, как, по мнению экспертов, повлияют на работу управляющих домами утверждённые законопроекты об администраторах ОСС и о запрете без причин менять УО в первый год её работы.
💬 Эксперты Ассоциации «Р1» Сусана Киракосян и Ирэн Парсамян в Телеграм-эфире обсудили плюсы и минусы трёх изменений в законодательстве, которые утверждены в июле 2023 года:
🏬 изменения в ГК РФ, касающиеся общего имущества собственников, в том числе можно ли передать его часть во владение или пользование третьим лицам;
⛔️ запрет на беспричинный отказ от договора управления с УО в первый год её работы и то, как компаниям обезопасить себя в таких ситуациях;
🔎 требование к идентификации администраторов ОСС и то, зачем нужны подробные персональные данные на таких людей.
roskvartal-o-prinyatyh-v-iule-izmeneniyah-v-zhilischnyh-npa-i-ih-vliyan">➡️ Видеозапись эфира и подробнее о некоторых темах
Больше об изменениях в НПА – на портале 👇
По каким основаниям суд может смягчить административное наказание?
Для многих организаций, управляющих домами, штраф – это серьезный удар по бюджету, но есть случаи, на которые можно сослаться, чтобы смягчить административное наказание. Сегодня рассмотрим, какие это основания.
Административное наказание – это мера ответственности, которая установлена государством за совершение административного правонарушения. Ее наиболее распространенная форма – это административный штраф.
Из положений ст. 4.1 Кодекса РФ об административных правонарушениях (далее – КоАП РФ) следует, что, когда уполномоченный орган назначает наказание, он учитывает несколько факторов: характер совершенного правонарушения, имущественное и финансовое положение юридического лица, а также смягчающие и отягчающие обстоятельства.
К смягчающим обстоятельствам относятся те, которые не имеют отношения к элементам состава правонарушения. Они перечислены в ст. 4.2 КоАП РФ – в сфере ЖКХ чаще всего встречаются следующие:
1) Нарушитель добровольно перестал совершать противоправные действия;
2) Нарушитель предотвратил негативные последствия, которые последовали за его правонарушением;
3) Нарушитель добровольно возместил ущерб или вред, которые он причинил.
Отметим, что судья, орган или должностное лицо могут признать смягчающими и другие обстоятельства, которые не предусмотрены законодательным актами.
В зависимости от обстоятельств есть три пути, как суд может смягчить административное наказание.
Первая мера – уменьшить размер административного штрафа (ст. 4.1 КоАП РФ)
Судья, орган или должностное лицо могут назначить административный штраф в размере менее минимального размера, если этот размер составляет не менее 100 тысяч рублей для юридических лиц. В таком случае учитываются исключительные обстоятельства, которые связаны с характером правонарушения и его последствиями, имущественное и финансовое положение юридического лица.
Вторая мера – заменить административный штраф на предупреждение (ст. 4.1.1 КоАП РФ)
Предупреждение – это официальное порицание нарушителя в письменной форме. Чтобы уполномоченный орган заменил административный штраф на предупреждение, должны выполняться несколько условий:
1. Нарушитель – это субъект малого или среднего предпринимательства;
2. Он совершил правонарушение впервые;
3. Правонарушение не причинило вред и не несет угрозы причинения вреда жизни и здоровью людей, объектам животного и растительного мира.
Третья мера – заменить административный штраф на устное замечание при малозначительности (ст. 2.9 КоАП РФ)
Административное правонарушение признается малозначительным, если оно формально содержит признаки состава правонарушения, но не представляет существенного нарушения охраняемым общественным правоотношениям (п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2005 № 5). При малозначительности правонарушения суд может ограничить административное наказание устным замечанием, но это имеет место только
в исключительных случаях.
Квалификация правонарушения как малозначительного производится с учетом п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 02.06.2004 № 10 применительно к обстоятельствам конкретного деяния. При этом применение судом положений о малозначительности должно быть мотивировано.
Таким образом, уполномоченный орган может смягчить административное наказание при наличии обстоятельств, указанных в ст. 4.2 КоАП РФ.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #иное
Взыскание ущерба за восстановление общего имущества: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Иногда рядом с многоквартирным домом происходят непредвиденные ситуации: например, падают ветки, стволы деревьев или сосульки. В таких спорах важно определить, кто отвечает за содержание территории, на которой произошел несчастный случай. Рассказываем, как проходит одно из подобных дел в нашей практике.
Клиент – управляющая компания из Республики Саха (Якутия). Она заключила с собственниками помещений в многоквартирном доме договор технического обслуживания.
На дом упало дерево и повредило общее имущество. Как правило, лицо, которому был причинен ущерб, идет к управляющей компании. Но в данном случае дерево находилось не на территории дома, поэтому содержание и ремонт не входят в компетенции нашего клиента.
Сначала мы направили несколько запросов в администрацию, чтобы она возместила расходы на восстановление общего имущества. Та сторона проигнорировала наши претензии и не предоставила информацию, в чьей собственности находится аварийное дерево.
Сейчас мы подали иск к администрации о взыскании ущерба, причиненного общему имуществу. Сейчас ждем предварительное заседание.
Сталкивались ли Вы с подобными спорами?
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
Какие функции выполняет муниципальный жилищный контроль в системе ЖКХ?
Организация, которая управляет многоквартирным домом, сталкивается с разными надзорными органами, в том числе муниципальным жилищным контролем. Сегодня рассмотрим, какие функции он выполняет.
Деятельность муниципального жилищного контроля регламентирована ст. 20 Жилищного кодекса РФ и Федеральным законом от 31 июля 2020 г. №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ». Отметим, что в каждом регионе России могут быть приняты дополнительные нормативные акты.
Муниципальный жилищный контроль – это одно из направлений работы органов местного самоуправления. Оно заключается в проведении проверок в муниципальных образованиях, задача которых – убедиться, что деятельность организаций и граждан в отношении муниципального жилищного фонда соответствует установленным законом требованиям.
Как это реализуется на практике: органы местного самоуправления проводят плановые и внеплановые проверки работы управляющих домами организаций и при наличии нарушений выносят предписания об их устранении.
Функции муниципального жилищного контроля от лица органа местного самоуправления исполняет муниципальный инспектор. Он может, например, попросить предоставить любые документы и информацию, которые нужны для проведения проверки, посещать многоквартирные дома и помещения общего пользования, а также составлять протоколы об административных правонарушениях.
Отличие муниципального жилищного надзора от государственного прослеживается из определений этих структур:
1. За государственный жилищный надзор отвечают уполномоченные органы исполнительной власти субъектов РФ. Эта деятельность направлена на предупреждение, выявление и пресечение нарушений установленных требований управляющими организациями. Уполномоченные органы тоже проводят проверки и принимают соответствующие меры;
2. Муниципальным жилищным контролем занимаются органы местного самоуправления. Его зона ответственности – проверять, соблюдают ли юридические лица, индивидуальные предприниматели и граждане обязательные требования, установленные в отношении муниципального жилищного фонда.
Несмотря на это, муниципальный жилищный контроль тесно работает с действующими в регионе подразделениями ГЖН.
При этом законодательство предусматривает возможность, чтобы органы государственной власти субъектов РФ могли наделить органы местного самоуправления отдельными полномочиями, которые позволят им проводить проверки при осуществлении лицензионного контроля в отношении организаций, управляющих многоквартирными домами на основании лицензии.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
Россия занимает одну из лидирующих позиций по объему жилищного фонда, но большую долю составляют старинные деревянные дома
По всей стране располагается множество исторических зданий, большая часть из которых – это деревянные дома. Это делает Россию уникальной среди других стран, так как старинные деревянные постройки представляют собой ценное историческое и культурное достояние.
Старинные деревянные дома можно встретить в разных регионах, включая деревни Золотого кольца, Сибирь и Дальний Восток. Однако, несмотря на свое историческое и культурное значение, многие из этих построек находятся в плохом состоянии и нуждаются в ремонте и реставрации, а это сопровождается техническими и финансовыми трудностями.
Уникальность исторических деревянных построек привлекает внимание не только историков и культурологов, но и государственных органов и общественности. Правительство и некоммерческие организации активно поддерживают проекты по сохранению и реставрации деревянных домов.
Один из таких проектов – создание «музеев под открытым небом», где специалисты собирают и реставрируют старинные деревянные постройки для публичного показа. Это позволяет не только сохранить уникальное культурное наследие, но и познакомить посетителей с историей зданий.
Еще одна интересная практика – включение деревянных домов в список объектов культурного наследия ЮНЕСКО. Это дает им особый статус и защиту, а также помогает привлечь внимание туристов и исследователей.
#мкдэксперт #фактожкх
Образцы документов: заявление в РСО о завышенном объеме потребленной электроэнергии
В процессе взыскания задолженности за коммунальные услуги ресурсоснабжающая организация вправе представить акт сверки расчетов. Иногда в нем можно обнаружить завышенные суммы, что говорит о некорректной работе ОДПУ или безучетном (бездоговорном) потреблении электрической энергии. В таком случае УО/ТСЖ/ЖСК могут попросить РСО провести проверку и выявить причины повышенного потребления электрической энергии.
Делимся образцом заявления, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4970
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
Новость дня: в России планируют обновить систему оплаты коммунальных услуг
Министерство строительства и ЖКХ РФ разрабатывает новую систему оплаты коммунальных услуг, которая предполагает перевод средств на особые банковские счета. Это даст жильцам возможность видеть, куда расходуются их деньги.
Сейчас плата за коммунальные услуги поступает на счета управляющих организаций. Это создает риск недобросовестного использования средств: например, управляющая организация может направить собранные деньги на нужды других домов или оплачивать ими услуги, которые на самом деле не были оказаны.
Жильцы могут перейти на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями. Но значительная часть денежных средств все равно проходит через управляющие организации, поэтому внедрение специальных счетов для оплаты коммунальных услуг поможет отслеживать, что деньги расходуются по назначению.
Некоторые специалисты считают, что специальные счета не уменьшат количество неплательщиков, а внедрение этой системы может привести к увеличению издержек для управляющих организаций и тарифов для потребителей.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #новостьдня
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Здравствуйте. Денежные средства по капремонту переведены спец.счет, держателем которой является УК. В прошлом году заключён договор на капремонт отмостки. Работы выполнены не до конца, поэтому приемочная комиссия подписала акт на часть работ. До сих пор нет продолжения работ. (По срокам должны были сделать до конца 2022г все). Должна ли УК как заказчик по договору подряда стимулировать подрядчика закончить работу? Или это должны делать собственники самостоятельно?
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (пункт 1 статьи 702 ГК РФ).
В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы (пункт 1 статьи 708 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 162 ЖК РФ управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией на основе заключенного с собственниками помещений соответствующего договора, по условиям которого такая организация обязуется, в частности, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, а также осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность.
Таким образом, в целях управления многоквартирным домом управляющая организация является уполномоченным представителем собственников помещений многоквартирного дома и в отношениях с третьими лицами выступает от имени и в интересах собственников. Действия управляющей организации как представителя собственников помещений многоквартирного дома по отношению к третьим лицам влекут за собой возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей для представляемого. Управляющая организация имеет право обращаться в суд с исками в интересах собственников.
Таким образом, управляющая организация уполномочена предпринимать все необходимые действия по защите интересов собственников как на досудебной стадии, так и в суде. Между тем, такое право не препятствует отдельным собственникам совершать аналогичные действия по защите своих интересов.
Наличие достаточных оснований для обращения с претензией либо иском о понуждении подрядчика к исполнению договора, расторжении договора подряда либо взыскании неустойки в каждом конкретном случае должно оцениваться с учётом условий заключённого договора.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
Может ли общее имущество принадлежать на праве собственности ТСЖ?
По закону, у товарищества собственников жилья может быть свое имущество, но какие объекты к нему относятся – это часто вызывает вопросы как у самой организации, так и у жильцов. Сегодня рассмотрим, может ли общее имущество принадлежать на праве собственности товариществу.
Товарищество собственников жилья – это юридическое лицо, поэтому оно имеет установленный законом статус. Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, ТСЖ –объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом.
В многоквартирном доме, в котором собственники создали ТСЖ, есть три вида имущества:
1. Частная собственность жильцов;
2. Общее имущество, которое принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений;
3. Имущество, которое принадлежит ТСЖ.
Рассмотрим два последних пункта подробнее.
Первый вид – общее имущество (ст. 36 Жилищного кодекса РФ).
Объекты общедомового имущества, которые входят в собственность владельцев помещений, указаны в п. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Из этой же нормы следует главное свойство такого имущества: оно обслуживает более одного помещения в доме, поэтому все решения по его содержанию и использованию может принимать только общее собрание собственников помещений.
Законодательство устанавливает неразрывную связь права собственности на помещение в доме и права собственности на долю в общем имуществе – это исходит из ст. 37 Жилищного кодекса РФ. По этой причине владелец квартиры не может передать права на объекты общего имущества отдельно от передачи прав на жилое помещение.
Следовательно, объекты общего имущества не могут принадлежать ТСЖ на праве собственности. Собственники помещений на общем собрании могут передать ему объекты только в пользование.
Второй вид – имущество, которое находится в собственности ТСЖ (ч. 1 ст. 151 Жилищного кодекса РФ).
Это может быть движимое и недвижимое имущество, которое располагается внутри дома или за его пределами. Оно учитывается ТСЖ в составе основных средств и необходимо для работы организации. Например, нежилое помещение, которое используется как офис, мебель в нем и расходные материалы для содержания и ремонта общего имущества.
Отметим, что принадлежность имущества ТСЖ не всегда определяется по его функциональному назначению. Часто офис относится к общему имуществу собственников помещений в доме, а ТСЖ им пользуется по договору аренды или безвозмездного пользования.
Этот вид собственности отличает от общего имущества то, что ТСЖ приобретает его на членские взносы товарищей. Вместе с тем участники могут передавать в собственность ТСЖ свое имущество, например, компьютеры и мебель. Важно, чтобы факт принадлежности имущества ТСЖ был подтвержден документально. Это значит, что при покупке оно должно быть указано в договоре в качестве покупателя.
Таким образом, общее имущество может принадлежать только собственникам помещений в доме.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
Как рассчитывается плата за коммунальные ресурсы на содержание общего имущества в МКД?
Расчет платы за коммунальные ресурсы – это непростая процедура: законодательство ввело много формул, условий и нюансов. Сегодня разберем, как определяется стоимость ресурсов, которые потребляются на содержание общего имущества.
Исполнитель может рассчитывать объем коммунального ресурса на содержание общего имущества двумя способами: по фактическому потреблению, если в доме установлен ОДПУ, и по нормативу потребления, если ОДПУ нет.
Объем потребления коммунального ресурса в таком случае рассчитывается по следующей формуле: норматив потребления умножается на площадь общего имущества. Норматив устанавливается органами государственной власти субъектов РФ. Соответственно, существенное значение имеет площадь мест общего пользования в каждом конкретном доме.
Чтобы подтвердить площадь помещений общего пользования, нужен технический паспорт на многоквартирный дом. Это документ, в котором указаны архитектурные и технические характеристики здания:
1. Адрес дома, год постройки и ввода в эксплуатацию;
2. Количество этажей;
3. Площадь у здания в целом, общая площадь жилых и нежилых помещений, площадь общедомовой собственности;
4. Даты проведения последнего капитального ремонта каждого конструктивного элемента.
УО/ТСЖ/ЖСК используют технический паспорт для нескольких целей. Например, чтобы проводить капитальный и текущий ремонт и составлять годовую смету расходов на содержание общего имущества. Он также позволяет посчитать, сколько коммунальных ресурсов нужно для обслуживания конкретного здания.
Подтверждение этого положения можно найти в п. 17 Приложения №2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов (утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354): общая площадь помещений, входящих в состав общего имущества, определяется согласно сведениям, указанным в паспорте дома.
Соответственно, при расчете платы за коммунальные ресурсы надо учитывать данные, которые отражены в техническом паспорте многоквартирного дома.
Технический паспорт – это часть технической документации на многоквартирный дом, которую обязаны принимать, хранить и передавать УО/ТСЖ/ЖСК. Такой стандарт управления установлен пп. «а» п. 4 Правил, осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15 мая 2013 года № 416). Это значит, что при определении площади помещений общего имущества исполнитель должен учитывать в первую очередь информацию, которая находится у управляющей организации и размещена в ГИС ЖКХ.
Таким образом, плата за коммунальные ресурсы, потребляемые на содержание общего имущества, рассчитывается на основе норматива потребления и площади мест общего пользования. Чтобы определить такую площадь, исполнителю стоит в первую очередь учитывать информацию, содержащуюся в техническом паспорте.
Отметим, что, если собственниками не принято решение о распределении коммунального ресурса на содержание общего имущества по показаниям ОДПУ, и прибор учета установлен, управляющая организация должна раз в год делать перерасчет на основании Постановления Правительства РФ от 3 февраля 2022 г. N 92 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства РФ по вопросам предоставления коммунальных услуг и содержания общего имущества в МКД».
Кроме того, разница между показаниями ОДПУ и нормативами должна быть распределена между собственниками на 12 месяцев, согласно Постановлению Правительства РФ от 27.03.2023 N 480 «О внесении изменения в п. 29(3) Правил содержания общего имущества в МКД».
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #ЖКУ
Должна ли управляющая организация выполнять работы по содержанию общего имущества без решения ОСС?
ГЖИ провела внеплановую проверку работы управляющей организации. Визуальный осмотр подвального помещения и инженерных коммуникаций выявил ряд нарушений лицензионных требований. Например, канализационные стоки затопили отдельные секции, на магистральных трубопроводах, стояках отопления и запорной арматуре есть коррозия, выявлена утечка на стояке отопления, система электроосвещения находится в неисправном состоянии, лежит строительный мусор.
Тогда ГЖИ вынесла предписание, но управляющая организация посчитала его неисполнимым, потому что указанные работы относятся к текущему ремонту. По ее мнению, обязанность по их выполнению появляется только, если собственники помещений дали согласие на общем собрании, которое в этом случае отсутствует. Чтобы решить спор, управляющая организация обратилась в суд.
Решение суда
Суд сослался на Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 03.042013 № 290). В этом документе предусмотрены следующие виды работ для содержания:
1. Подвальных помещений (п. 2): например, надо контролировать режим температуры и влажности и поддерживать его в норме, не допускать, чтобы подвал затопило или чтобы жильцы его захламили;
2. Систем водоснабжения, отопления и водоотведения (п. 18): управляющая организация должна, в том числе, ремонтировать смесители, краны и приборы отопления, контролировать и восстанавливать давление и температуру теплоносителя и воды, следить за состоянием герметичности участков трубопроводов;
3. Электрооборудования, радио- и телекоммуникационного оборудования (п. 20): например, нужно ремонтировать силовые и осветительные установки, заменять датчики, проводку, оборудование пожарной и охранной сигнализации, если приборы вышли из строя.
Аналогичные требования можно найти в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170).
Следовательно, указанные в предписании работы являются обязательными и не зависят от наличия решения общего собрания. Они содержатся в Минимальном перечне, и управляющая организация не может снизить его самостоятельно (см. Определение Верховного Суда РФ от 18.12.2013 № 5-АПГ13-53).
Суд отметил, что управляющая организация может взыскать с собственников расходы на неотложные работы и услуги. Но это возможно, только если мероприятия вызваны обстоятельствами, которые она не могла разумно предвидеть и предотвратить. Управляющая организация не представила такие доказательства.
Суд признал предписание законным и отказал управляющей организации в удовлетворении исковых требований (Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 08 ноября 2018 года по дело № А47-8946/2018).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #практика
В некоторых городах России проводятся конкурсы на самый благоустроенный двор
Чтобы улучшать качество жизни людей и создавать комфортную городскую среду, в некоторых городах проводятся конкурсы по выбору самого благоустроенного двора. Участники могут представить разные проекты и идеи, направленные на организацию озеленения, создание детских и спортивных площадок, обустройство скамеек и уличного освещения и даже улучшение системы водоотведения.
Каждый регион устанавливает свои условия конкурса. Например, провести субботники, участвовать в финансировании или подготовить смету для проведения благоустройства.
Важная часть конкурса – это массовое участие жителей в реализации предложенных проектов и обмен опытом. Такие мероприятия помогают привлечь внимание к проблемам придомовых территорий и способствуют созданию более комфортной городской среды.
А Вы принимали участие в подобных конкурсах?
#мкдэксперт #фактожкх
Образцы документов: ходатайство о предоставлении информации о ходе исполнительного производства
Взыскание задолженности за жилищно-коммунальные услуги – это долгий процесс. Он может затягиваться даже на этапе исполнительного производства, поэтому нужно контролировать работу судебных приставов. Если должник не выполнил требования суда и у Вас нет информации о ходе исполнительного производства, можно запросить нужные сведения в Федеральной службе судебных приставов.
Делимся образцом ходатайства, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4955
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
Новость дня: эксперты хотят сделать короткий номер для вызова аварийных служб ЖКХ, который будет универсальным для всех регионов
Политологи Института исследования проблем современной политики предложили ввести федеральный короткий номер, который позволит быстро вызывать аварийные коммунальные службы. Обращение направлено в Минстрой РФ.
Сейчас в России работает круглосуточный единый номер «112», который предназначен для вызова экстренных служб во всех регионах. Но если в жилом доме, например, прорвало трубу или отключили отопление зимой, у жильцов нет общего короткого номера, чтобы оперативно вызвать помощь.
Обычно в администрациях городов есть стандартные стационарные номера аварийно-диспетчерской службы ЖКХ, но не все жильцы могут быстро найти номер, когда он нужен. Новая инициатива поможет быстро устранить коммунальную аварию и избежать большого ущерба имуществу из-за долгого ожидания.
В Госдуме не поддержали предложение Института. По мнению депутатов, граждане привыкли к номеру «112», который введен через службу МЧС. Если разделить его на коммунальные или жилищные услуги, начнется путаница. Кроме того, в некоторых населенных пунктах нет круглосуточных диспетчерских, а МЧС работает 24/7 без перерывов и выходных.
#мкдэксперт #новостьдня
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Добрый день! Скажите, пожалуйста, замена манометров, не прошедших поверку, проводится за счёт ТО (Содержания) или за счёт текущего ремонта с составлением сметы, включающей в себя монтаж и демонтаж этих только 15 манометров. В нашем доме демонтировали 25 манометров в рамках ТО (содержания), из них 15 не прошли поверку. 10, прошедших поверку установили за счёт ТО (Содержания), а 15 за счёт текущего ремонта. Но ведь если все 25 прошли поверку, то не было бы и сметы и не взымается бы доп. плату из текущего ремонту за их монтаж и демонтаж.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень). Пунктом 18 Минимального перечня предусмотрены общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, включающие в себя в том числе проверку исправности, работоспособности, регулировку и техническое обслуживание контрольно-измерительных приборов, постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замену неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.).
Кроме того, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170). Согласно разделу II правил № 170, техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Система технического обслуживания (содержания и текущего ремонта) жилищного фонда обеспечивает нормальное функционирование зданий и инженерных систем в течение установленного срока службы здания с использованием в необходимых объемах материальных и финансовых ресурсов. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и т.д. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.
Таким образом, замена манометра в связи с его неисправностью, выявленной в результате осмотра, является работами, осуществляемыми в рамках содержания общего имущества в МКД.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Возник спор с жителями дома по проведению ОСС по вопросу тамбурных дверей в местах общего пользования. Один человек подал огромную жалобу, пройдя по всему дому, и требует от УК провести ОСС с согласованием тамбурных дверей, жители собрались проводить ОСС, остался один важный нюанс. Мое предложение – внести каждую тамбурную дверь в отдельный вопрос (как при проведении ОСС по капремонту, когда расписываем разные системы отдельными пунктами) жители просят объединить вопрос тамбурных дверей в одном вопросе. Как лучше поступить и как правильнее и законнее будет?
В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ помещения в многоквартирном жилом доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, принадлежат собственникам помещений в МКД. Таким образом, все тамбурные двери в МКД относятся к общедомовому имуществу.
В соответствии с Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 N 44/ПР "Об утверждении требований к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах и порядка направления подлинников решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах в уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющие государственный жилищный надзор" формулировки вопросов повестки дня общего собрания должны отражать суть обсуждаемых на общем собрании вопросов и исключать возможность их неоднозначного толкования. В случае, если формулировка вопроса повестки дня общего собрания установлена законодательством Российской Федерации, в протоколе общего собрания указывается соответствующая формулировка. Не допускается включение в повестку дня общего собрания вопросов с формулировками "Разное", "Другие вопросы" или иными аналогичными по смысловому содержанию формулировками, а также объединение в одной формулировке разных по смысловому содержанию вопросов.
Установка тамбурных дверей как части общедомового имущества является одним вопросом по своему смысловому содержанию, может быть произведена с составлением единой сметы и за счет одного источника финансирования. В связи с этим, разбивки на отдельные вопросы не требуется.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
Какую ответственность несет региональный оператор перед собственниками помещений в МКД
Собственники могут собирать деньги для капитального ремонта на специальном счете или на счете регионального оператора. Во втором случае за качество работ и услуг отвечает именно региональный оператор, поэтому сегодня разберем, какую ответственность он несет перед жильцами.
Ответственность регионального оператора следует из функций, которые возлагает на него законодательство. Согласно ч. 1 ст. 180 Жилищного кодекса РФ, региональный оператор:
1. Собирает плату собственников помещений, которую они вносят на капитальный ремонт общего имущества, и проводит с ними операции;
2. Заказывает необходимые работы;
3. Финансирует расходы на проведение капитального ремонта в рамках средств, которые копятся в фонде капитального ремонта;
Рассмотрим, какую ответственность жилищное законодательство возлагает на регионального оператора перед собственниками помещений.
Во-первых, ответственность за неисполнение своих обязательств (ч. 5 ст. 178 и ч. 1 ст. 188 Жилищного кодекса РФ)
Обязанности регионального оператора прописаны в ст. 182 Жилищного кодекса РФ. Его задача – обеспечить проведение капитального ремонта общего имущества в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой, а также финансирование работ, в том числе если средств фонда недостаточно.
Если региональный оператор не исполняет взятые на себя обязательства или исполняет их ненадлежащим образом, то он должен возместить собственникам помещений причиненные убытки в размере внесенных взносов на капитальный ремонт.
Во-вторых, ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств подрядными организациями, которые привлек региональный оператор (ч. 6 ст. 182 Жилищного кодекса РФ)
В силу пп. 3, 4 и 5 ч. 2 ст. 182 Жилищного кодекса РФ региональный оператор должен привлечь подрядные организации, которые окажут услуги и выполнят работы по капитальному ремонту. Региональный оператор заключает с ними договор от своего имени и становится заказчиком, поэтому он должен принимать работы и услуги, контролировать их качество и сроки, следить, чтобы они соответствовали требованиям проектной документации.
В этом случае подрядные организация не становятся стороной обязательств между региональным оператором и собственниками помещений, поэтому за их действия или бездействие отвечает региональный оператор.
Таким образом, во-первых, региональный оператор обязан возместить причиненные убытки, если он не исполнил свои обязательства или сделал это ненадлежащим образом. А во-вторых, региональный оператор несет ответственность за качество работ, которые выполнил привлеченный им подрядчик.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #капремонт
ДОБРОЕ УТРО! СЕГОДНЯ 1 АВГУСТА, А ЗНАЧИТ, ВРЕМЯ ДЛЯ РУБРИКИ «ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА!»
В комментариях к этому посту вы можете оставить ОДИН ИНТЕРЕСУЮЩИЙ ВАС ВОПРОС на юридическую тематику в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а мы дадим на них ответы в отдельных публикациях, а также в нашем сборнике!
Срок приёма вопросов – до 23:59 01.08.2023 ⏰
ЖДЁМ ВАШИХ ВОПРОСОВ!
ПОЖАЛУЙСТА, ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ПРАВИЛАМИ РУБРИКИ:
- В рамках рубрики любой наш подписчик может задать ТОЛЬКО ОДИН ВОПРОС форме комментария. Вопрос НЕ должен содержать в себе подвопросы либо состоять из нескольких пунктов;
- вопрос должен быть четко сформулирован, абстрактные вопросы не принимаются и не рассматриваются;
- В рамках рубрики мы НЕ занимаемся изучением ваших документов (поэтому их не нужно прикладывать к вопросу) и не занимаемся какими-либо расчетами (пени, формулы и т.п.);
- в рамках данной рубрики мы НЕ готовим документы, шаблоны, подборки судебной практики по какому-либо вопросу;
- мы НЕ даем ответов на провокационные вопросы, в том числе связанные с критикой судебной системы, действующего законодательства, государственной власти;
*Перед тем, как задать вопрос, пожалуйста, ознакомьтесь с обновленными правилами рубрики: /channel/mkdexpert/728
Нами будут даны ответы только на 20 вопросов по нашему усмотрению.
Внимательно ознакомьтесь с правилами рубрики, прежде чем задать вопрос!
#мкдэксперт #рубрика
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Добрый день. У нас есть садоводство с 1999 года но границы не определены, рядом расположен земельный участок коммерческого предприятия. В 2013 году новый директор предприятия уточнил границу и включил часть дороги к снт. В актах уточнения границ ни чьих, в том числе главы муниципалитета, подписей нет. В 2022 году со скандалом установили сервитут но директор предприятия требует деньги в размере в 100 раз превышающем оценочную стоимость, пререкрывает проезд. Дорога стоит на кадастровом учете. Можем ли мы понудить администрацию изьять часть земли для строительства дороги, как это сделать?
Согласно части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В соответствии с подпунктом 2 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов, как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.
Пунктом 6 статьи 13 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" установлено, что осуществление дорожной деятельности в отношении автомобильных дорог местного значения отнесено к полномочиям органов местного самоуправления.
В соответствии с подпунктом 3 статьи 56.2 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для муниципальных нужд осуществляется на основании решений органов местного самоуправления - в случае изъятия земельных участков для муниципальных нужд, в том числе для размещения объектов местного значения.
В силу статьи 56.3 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены:
1) утвержденными документами территориального планирования (за исключением объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения, которые в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности не подлежат отображению в документах территориального планирования);
2) утвержденными проектами планировки территории.
Таким образом, изъятие земельного участка для строительства дороги местного значения возможно только в случае, если указанная дорога предусмотрена утверждёнными документами территориального планирования либо утверждёнными проектами планировки территории, что в свою очередь относится к исключительной компетенции органов местного самоуправления.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
В МКД на 1 эт есть 4 помещения коммерческого назначения. У каждого помещения висит рекламная вывеска типа «салон красоты», винлаб, текстиль и тд.
Администрация города всем раздает разрешения на вывески. Мы настаиваем, что это именно рекламная вывеска, руководствуясь законом «О рекламе» и требуем оплату за пользование ОДИ. Администрация утверждает, что это якобы информационная вывеска, но ведь информационные вывески – это 60х40 с юридическими данными.
Скажите совет дома прав и данные вывески являются рекламными с обязательной оплатой пользования ОДИ?
Понятие рекламы дано в пункте 1 статьи 3 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ "О рекламе". Реклама это информация, распространенная любым способом, в любой форме и с использованием любых средств, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке.
Не следует рассматривать в качестве рекламы размещение наименования (коммерческого обозначения) организации в месте ее нахождения, а также иной информации для потребителей непосредственно в месте реализации товара, оказания услуг (например, информации о режиме работы, реализуемом товаре), поскольку размещение такой информации в указанном месте не преследует целей, связанных с рекламой.
Размещение вывески о характере деятельности хозяйствующего субъекта над помещением, в котором осуществляется соответствующая деятельность, позволяет потребителю получить необходимую информацию своевременно (на определенном расстоянии), чем создает удобства для потребителей и не носит рекламный характер.
Таким образом, при оценке информации на предмет ее отнесения к вывеске или рекламе необходимо руководствоваться как содержанием такой информации, так и всеми обстоятельствами ее размещения. При этом размеры вывески не являются безусловным основанием для её отнесения к рекламной либо информационной.
Пунктом 19 части 1 статьи 14 Федерального закона "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения отнесено утверждение правил благоустройства территории поселения, устанавливающих в том числе требования по содержанию зданий (включая жилые дома), сооружений и земельных участков, на которых они расположены, к внешнему виду фасадов и ограждений соответствующих зданий и сооружений, перечень работ по благоустройству и периодичность их выполнения.
Таким образом, орган местного самоуправления в рамках полномочий, предоставленных ему Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", вправе определять порядок и возможность размещения конструкций, не подпадающих под понятие рекламных конструкций, указанное в статье 19 Федерального закона "О рекламе", на фасадах зданий, строений, сооружений и вне их, исходя из их размеров, типов и видов конструкций, их количества, в соответствующем нормативном акте.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
Какое уведомление об общем собрании собственников считается надлежащим?
Когда человек решает выступить инициатором общего собрания собственников, он должен тщательно изучить правила его организации, чтобы потом у участников не было повода оспорить итоговое решение. Уведомление о проведении этого мероприятия – обязательный этап, поэтому сегодня рассмотрим, когда извещение будет считаться надлежащим.
Правила, которые регулируют созыв и организацию общего собрания собственников помещений, прописаны в ст. 45 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 4 статьи, инициатор общего собрания должен сообщить собственникам о его проведении минимум за 10 дней до запланированной даты. При этом инициатором мероприятия может выступить одно из следующих лиц:
1. Собственник помещения;
2. Организация, которая управляет домом;
3. Орган местного самоуправления.
Инициатор собрания должен уведомить каждого собственника помещения в доме. Это значит, что исключений для нежилых помещений или помещений, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, нет. Кроме того, если у квартиры несколько владельцев, то для каждого нужно подготовить отдельное уведомление.
В жилищном законодательстве также содержатся требования к способам уведомления о проведении общего собрания собственников. Условно их можно разделить на две группы: поименованные и непоименованные.
Поименованные способы закреплены в ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса. Чтобы такое уведомление было надлежащим, оно должно быть:
1. Направлено заказным письмом. Отметим, общее собрание собственников может предусмотреть другой способ уведомления в письменной форме;
2. Выдано собственнику под роспись;
3. Размещено в том помещении дома, которое определило общее собрание собственников.
Эти варианты уведомлений чаще всего используются инициаторами общих собраний, но встречаются и другие.
Непоименованные способы уведомления об общем собрании выработаны практикой. Эти варианты сформировались, потому что в жилищной сфере появляются новые методы коммуникации, например, сайты и информационные системы. Суды исходят из такой позиции: в законе нет закрытого перечня способов извещения собственников, а Жилищный кодекс РФ прямо указывает, что общее собрание может выбрать другой способ уведомления (см., например, Апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 марта 2015 г. по делу N 33-4337/2015).
Вместе с тем инициатор собрания не может произвольно выбрать иной способ уведомления: это право есть только у общего собрания собственников. Когда такое решение принято, инициатор вправе направить простое письмо, уведомить жильцов через личный кабинет или использовать другой указанный в протоколе способ (см., например, Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного суда Чувашской Республики-Чувашии от 27 мая 2015 года по делу No 33-1823/2015).
В рамках всей процедуры подготовки общего собрания уведомление иногда кажется формальным и незначительным этапом. Но если нарушить этот порядок, решение собрания может быть признано недействительным на основании ч. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ.
При обращении в суд собственники чаще всего ссылаются на следующие нарушения: их уведомили менее чем за 10 дней до проведения собрания или не уведомили вовсе. Обычно суд признает протокол недействительным, если голоса собственников, которых не уведомили надлежащим образом, влияют на исход голосования.
Таким образом, если общее собрание собственников не выбрало иной способ уведомления, инициатор должен известить их одним из поименованных методов, указанных в ч. 4 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
🎤 Обсуждаем плюсы и минусы закона о запрете менять УО в течение первого года после заключения с ней договора управления и то, как изменения отразятся на работе компаний. Присоединяйтесь 👇
⚡️ 19 июля Госдума РФ приняла в трёх чтениях законопроект о внесении изменений в ст. 162 ЖК РФ – порядке смены управляющей организации.
⛔️ После вступления нового закона в силу собственники смогут сменить УО в одностороннем порядке не ранее, чем через год после заключения с ней договора.
✅ Исключение – если компания не выполняет его условия. В таком случае владельцы помещений вправе вынести на ОСС вопрос об отказе от исполнения ДУ с компанией и о выборе новой или создании ТСЖ.
➕ Авторы нового НПА считают, что закон позволит УО сконцентрироваться на работах по содержанию и управлению МКД, а не на борьбе с конкурентами.
➖ В Ассоциации «Р1» не вполне согласны с такой трактовкой изменений в ЖК РФ. Собрали в статье плюсы и минусы будущего закона, которые увидели эксперты
roskvartal-plusy-i-minusy-zapreta-na-smenu-uo-v-pervyi-god-ee-raboty-v">➡️ Мнение и вопросы экспертов
Больше о проектах НПА – на портале 👇
Можно ли снизить размер неустойки при ее взыскании по ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса?
Когда жильцы не платят за жилищно-коммунальные услуги, их обязательства могут осложниться еще и неустойкой, которая начисляется за каждый день просрочки платежа. Сегодня разберем, может ли должник снизить размер пени в таком случае.
Чтобы дисциплинировать должников за жилищно-коммунальные услуги и компенсировать УО/ТСЖ/ЖСК задержку в получении оплаты, законодательство предусмотрело санкцию в ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ. Если жильцы несвоевременно или не полностью вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они обязаны уплатить кредитору пени. Этой же нормой установлен ее размер:
1. Одна трехсотая ставки рефинансирования Центрального банка РФ, которая действует на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с 31 дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты;
2. Начиная с 91 дня пени уплачиваются в размере одной стотридцатой ставки рефинансирования Центрального банка РФ от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.
Для начала разберемся, что такое неустойка и каких видов она бывает.
Согласно ч. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ, неустойка (или штраф, пеня) – это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если он исполняет обязательства ненадлежащего образом или не исполняет их совсем. Сюда же относится и просрочка исполнения.
Есть два вида неустойки: договорная и законная. Это разные варианты одной меры, которая направлена на то, чтобы обеспечить исполнение обязательств. В случае с ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса речь идет именно о неустойке, которая установлена законом.
По общему правилу, законная неустойка установлена федеральным законом, поэтому она существует независимо от воли сторон. В силу ст. 332 Гражданского кодекса РФ кредитор вправе требовать уплаты законной неустойки независимо от того, предусмотрена ли эта обязанность соглашением сторон. Важно понимать, что если стороны включили в договор такую неустойку и увеличили ее размер, то она не становится договорной.
При этом есть разъяснение Пленума Верховного Суда РФ: если пеня, которая установлена ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд может уменьшить ее размер по п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ (п. 39 Постановления N 22 от 27 июня 2017 года «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в МКД по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности»).
Таким образом, по заявлению заинтересованного лица суд может снизить размер законной неустойки, установленной ч. 1 ст. 155 Жилищного кодекса РФ.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #иное
РСО незаконно списывает задолженность за ЖКУ: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Наш отдел взыскания часто помогает управляющим организациям и товариществам собственников жилья взыскивать задолженность с недобросовестных потребителей, которые не платят за жилищно-коммунальные услуги. Но иногда помощь нужна самим жильцам. Рассказываем про подобное дело, которое сейчас ведут наши специалисты.
Клиент – физическое лицо. Он обнаружил, что с его счета списывались деньги по судебному приказу. Оказалось, что ресурсоснабжающая организация обратилась в суд, чтобы взыскать с него задолженность за жилищно-коммунальные услуги. Но клиент продал квартиру, которая упоминается в деле, и поэтому обратился к нам, чтобы мы помогли оспорить необоснованное взыскание.
Мы отменили судебный приказ и подали заявление о повороте судебного акта. Уже состоялось первое судебное заседание, на котором судья запросил пояснения со стороны нашего клиента. В ответе мы изложили такую позицию: исполнительное производство по делу не возбуждалось, а исполнительный лист был направлен в банк, который взыскивал деньги со счета и направлял их РСО.
Особенность дела заключается в следующем: некоторые счета клиента хранятся в долларах и евро, соответственно, банк списывал деньги в валюте. Курс меняется, и если суд удовлетворит наше заявление о повороте судебного акта, то РСО должна будет вернуть нашему клиенту деньги в соответствии с тем курсом, который будет на момент принятия решения.
Крайнее судебное заседание отложилось, потому что суд запросил пояснения взыскателя. Ждем, как разрешится дело.
Сталкивались ли Вы с подобным взысканием задолженности?
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Добрый день! Управляющая организация объявлением сообщило: Уважаемые жильцы! кв.N, кв N...(18 шт) просьба предоставить доступ в квартиры 5 мая 2023г с 8-30 до 10-00. Будет проводиться плановая прочистка кухонного канализационного стояка. При отсутствии собственников одной из квартир прочистка не состоится. Прочистка не проводиться несколько лет. Обязана ли УК выполнять прочистку другими методами, чтобы не были задействованы собственники при выполнении прочистки?
В соответствии с ч. 1.1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Согласно ч. 6, 7, 8 ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ в целях обеспечения безопасности зданий, сооружений в процессе их эксплуатации должны обеспечиваться техническое обслуживание зданий, сооружений, эксплуатационный контроль, текущий ремонт зданий, сооружений.
Согласно подп. "а", "б" и "г" п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491 (далее – Правила 491), общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, в состоянии, обеспечивающем:
1. соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
2. безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
3. соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Содержание общего имущества включает в себя осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 приведенных правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан.
В соответствии с подп. "б" п. 32 Правил «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 управляющая организация имеет право требовать допуска в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще 1 раза в 3 месяца в занимаемое потребителем жилое или нежилое помещение своих представителей для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования, для выполнения необходимых ремонтных работ и проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг - по мере необходимости, а для ликвидации аварий - в любое время.
Таким образом, действующее законодательство обязывает управляющую организацию принимать все необходимые меры по содержанию общедомового имущества. Для обеспечения возможности управляющей организации выполнить данные требования подпункт "е" п. 34 Правил № 354 обязывает собственников жилых помещений предоставлять доступ соответствующих специалистов к общедомовому имуществу, находящемуся внутри квартир.
Вопрос о возможности прочистки труб иным способом является техническим и в случае спора с управляющей организацией может быть разрешен заключением эксперта или специалиста.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
В содержании ОИ имеется ст. расходов "Аварийно-диспетчерское обслуживание" (более 200 т.р). В перечне работ по ТР имеется ст. Непредвиденные расходы. В минимальном перечне работ п. 18 указан перечень работ для надлежащего сод. Систем ХВС, ГВС, Отопления, Водоотведения. УК выполнила Ремонт системы ЦО в кв.N. мост радиаторный, кран шаровый. В годовом ТР эти работы не планировались. К какой ст. расходов УК должна отнести ремонт в кв.: к аварийным по содержанию ОИ или к непредвиденным расходам по ТР?
В силу п.6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила 491), в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.
По смыслу п.п. 2,5,6 Правил 491 в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления, которые обслуживают более одной квартиры. Таким образом, в состав общедомового имущества по общему правилу включаются находящиеся в квартирах радиаторы, не имеющие отключающих устройств, расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень). Пунктом 18 Минимального перечня предусмотрены общие работы, выполняемые для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах, включающие в себя в том числе восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме.
Кроме того, управляющая организация, осуществляющая управление многоквартирным домом в качестве своей основной предпринимательской деятельности, должна надлежаще содержать общее имущество многоквартирного дома в целях обеспечения соблюдения прав и законных интересов собственников помещений этого дома, а также сохранности их имущества. Отнесение расходов к непредвиденным по текущему ремонту возможно только в случае, если мероприятия вызваны чрезвычайными, объективно непредотвратимыми обстоятельствами, которые управляющая организация не могла предвидеть при обычной степени заботливости и осмотрительности.
Таким образом, в случае, если элемент системы отопления относился к общему имуществу собственников МКД, замена радиаторного моста и крана является работами, осуществляемыми в рамках содержания общего имущества.
Поскольку расходы по аварийно-диспетчерскому обслуживанию МКД входят в структуру платы за содержание жилого помещения в МКД и подразумевают под собой в том числе устранение аварийных повреждений внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, водоотведения и внутридомовых систем отопления, ремонт системы центрального отопления в рассматриваемом случае должен быть произведён за счёт средств на содержание общедомового имущества.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Спасибо Вам за ответы. Вопрос - в МКД 13 парадных, из них в 4х установлены лифты ОТИС, а в остальных Щербинский завод. Тариф на обслуживание и ремонт лифтов один для всех, при этом УК использует формулу расчета, установленную Комитетом по тарифам Санкт-Петербурга. Тариф на Отисы дороже, чем на Щербинские. но в МКД он усреднен для всех. Т е. жильцы девяти парадных платят дороже за то, что у четырех парадных стоят ОТИС. По ЖК РФ тарифы для собственников должны быть одинаковы. Возможно ли установить дифференцированный тариф в одном мкд? В зависимости от того, какое оборудование лифтов стоит и требует соответствующих затрат на обслуживание и ремонт. спасибо.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе лифты.
Таким образом, лифт входит в состав общедомового имущества, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности. При этом ни Жилищный кодекс РФ ни Постановление Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 не содержат нормы, позволяющей разделить общедомовое имущество на подъезды.
Согласно части 1 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
В соответствии с п.12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27 июня 2017 г. № 22 “О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности” наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом.
Отсюда следует, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения собственников помещений в этом доме независимо от того, в каком подъезде расположено конкретное лифтовое оборудование.
Кроме того, конкретная форма участия собственников помещений в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме зависит от способа управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время его же решением.
Применительно к домам, управление которыми осуществляется управляющими организациями, дифференцированный размер платы за содержание жилого помещения применён быть не может, так как условия договора управления МКД одинаковы для всех собственников помещений.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
Жилец получил травму на территории МКД: в каких случаях управляющая организация несет ответственность?
Иногда на территории дома случаются несчастные случаи, например, жилец поскользнулся на неочищенной наледи или споткнулся из-за того, что около дома нет освещения. Тогда граждане обращаются за компенсацией в управляющую организацию, но она не всегда отвечает за причиненный ущерб. Сегодня рассмотрим, в каких случаях управляющую организацию можно привлечь в ответственности.
Управляющая организация и собственники помещений взаимодействуют по договору управления, который обязывает первую сторону за плату выполнять работы и оказывать услуги по управлению домом, надлежащему содержанию и ремонту общего имущества.
Кроме того, обязанности управляющей организации закреплены в Минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 03.04.2013г. № 290). В документе указаны уборка земельного участка, организация освещения и другие работы по обслуживанию общего имущества. Более конкретный перечень содержится в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ №170).
Чтобы земельный участок с элементами озеленения и благоустройства входил в состав общего имущества, должны выполняться несколько условий:
1. Участок сформирован (п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ);
2. Его границы и размер определены в соответствии с требованиями законодательства (пп. «е» п. 2 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ № 491 от 13.08.2006 года));
3. В отношении него проведен государственный кадастровый учет (ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ).
Соответственно, управляющая организация обязана содержать земельный участок и отвечать за качество оказанных услуг и проведенных работ, если территория сформирована и включена в состав общего имущества (см, например, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 18 августа 2020 г. по делу N 88-12852/2020).
Если дело дойдет до суда, то в силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ управляющая организация должна доказать, что она предприняла достаточные и исчерпывающие меры, чтобы обеспечить надлежащее содержание общего имущества.
В случае если земельный участок не сформирован и не поставлен на кадастровый учет, этой территорией владеет соответствующее публично-правовое образование, которое и должно отвечать за ее содержание.
Таким образом, чтобы взыскать с управляющей организации компенсацию за причинение морального вреда, должна быть установлена причинно-следственная связь между ее действиями и наступившими неблагоприятными последствиями (получением травмы). Управляющая организация несет ответственность, только если несчастный случай произошел на земельном участке, на котором расположен дом, и по причине ненадлежащего содержания общего имущества
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
🚿 Управляющие домами в суде разными способами подтверждают предоставление РСО некачественных коммунальных услуг. На примерах из практики рассказываем, какие доказательства суд признаёт надлежащими.
💰 В одном из новых дел поставщик тепловой энергии обратился в суд с требованием взыскать с одной из УО Подмосковья задолженность на сумму более 3,7 млн рублей и неустойку – ещё почти 161 тысячу рублей.
❌ Управляющая организация в отзыве на иск не согласилась с размером задолженности: она не оплатила счета, потому что поставщик теплоэнергии оказывал услуги ненадлежащего качества.
✅ Ресурсоснабжающая организация указала, что отклонения температуры УО должна была зафиксировать в акте проверки, составленном в соответствии с п. 110 Правил № 354. Раз акта нет – оплатить ресурс нужно полностью.
roskvartal-vsegda-li-uo-nuzhen-akt-chtoby-podtverdit-snizhenie-kachestv">➡️ Выводы суда по данному спору и судпрактика по теме
Другие статьи о защите УО в судах – на портале👇
Может ли собственник сохранить самовольное переустройство/переоборудование в жилом помещении?
В своих квартирах жильцы могут менять интерьер и обстановку, как им хочется, но для некоторых изменений все же надо получать разрешение у собственников или уполномоченных органов. Сегодня рассмотрим, могут ли жильцы сохранить помещения в переустроенном или перепланированном состоянии, если они заранее не согласовали работы в установленном порядке.
В ответе на вопрос будем руководствоваться главой 4 Жилищного кодекса РФ, которая регулирует порядок проведения этих мероприятий в многоквартирном доме:
1. При переустройстве помещения жилец устанавливает, меняет или переносит инженерные сети, электрическое или другое оборудование. Например, меняет газовую плиту и устанавливает раковину;
2. Перепланировкой является изменение конфигурации помещения, то есть его размеров, конструктивных и ограждающих элементов. Например, если собственник делает новый дверной проем или перемещает перегородку.
Это два разных вида работ, но каждый из них надо согласовать с уполномоченным органом и внести изменения в технический паспорт помещения. Если собственник не получил разрешение или нарушил проект переустройства или перепланировки, то эти мероприятия являются самовольными. В таком случае жилец должен вернуть помещение в то состояние, которое предусмотрено документами.
Вместе с тем законодательство все же предусматривает возможность сохранить самовольное переустройство и перепланировку помещения. Для этого должно соблюдаться одно из двух условий, установленных ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса РФ: изменения не нарушают права и законные интересы граждан и не угрожают их жизни или здоровью. При этом собственник может сохранить помещение в обновленном состоянии только по решению суда.
Эта норма согласуется также с ч. 4 ст. 30 Жилищного кодекса РФ, в которой сказано: собственник обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями и содержания общего имущества. Однако в ч. 4 ст. 29 кодекса нет точных обстоятельств, на которые суд может опираться, принимая решение о сохранении переустройства или переоборудования. Каждое дело рассматривается индивидуально.
Отметим, что если изменения затрагивают общее имущество многоквартирного дома, то жильцу нужно также получить согласие собственников помещений. Вопросы о переустройстве и перепланировке общего имущества относятся к компетенции общего собрания собственников на основании п. 1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ.
Таким образом, если перепланировка или переустройство помещения не нарушают права и законные интересы жильцов, не создают угрозу их жизни и здоровью, то по решению суда собственники могут сохранить проведенные работы (см, например, Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 26 января 2023 г. по делу N 88-35049/2022).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд