7916
Все о ЖКХ, недвижимости и управлении МКД. Делимся собственным опытом, полезными советами и разбираем ситуации подписчиков. 👉 По всем вопросам: @chepikovskaja
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
РосРеестр отказал в регистрации права общедолевой собственности на подвал МКД по протоколу ОСС. Дом постройки 1885г. Город хочет забрать подвал в собственность государства.
Надо ли оспаривать отказ РосРеестра в суде или идти с иском по иным основаниям?
В соответствии с п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 No 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания.
Рассматривая споры о признании объекта частью общего имущества либо жалобы на действия Росреестра суды исследуют функциональное назначение помещения: для каких целей предназначалось помещение и как оно использовалось (Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2020 N 07АП-5449/2020 по делу N А67- 5775/2019); нежилое помещение представляет собой помещение, выделенное для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием дома.
Соответственно, в Вашем случае есть три возможности признать подвал объектом общей долевой собственности собственников помещений:
1. Путем подачи искового заявления об устранении нарушений права, не соединенных с лишением владения
Предъявляется, если право зарегистрировано за кем-то (даже за тем же муниципалитетом), но собственники фактически владеют, т.е. имеют доступ к использованию. Это означает, что лицо, управляющее домом, в любое время может попасть в помещение для осмотра, ремонта, элементов общего имущества и иных целей управления, имеет ключи.
В данном случае собственники вправе подать исковое заявление о признании за собой права общей долевой собственности на общее имущество, и суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения – статья 304 Гражданского кодекса РФ.
В чем особенность: на это требование не распространяется срок исковой давности.
2. Путем подачи иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения
Право зарегистрировано за кем-то (в Вашем случае за администрацией) и это же лицо владеет помещением, лишая других собственников доступа. Например, вешает замок, ключ от которого имеется только у владельца
В данном случае собственники вправе подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения – по статье 301 Гражданского кодекса РФ, - соединив это с требованием о признании общей долевой собственности.
3. Обжалование действий Росреестра
В двух аспектах: а) обжалование отказа в регистрации права собственности на подвал по протоколу; б) обжалование действий сотрудников Росреестра по регистрации права собственности муниципалитета на подвал.
В чем особенность: это административное судопроизводства, и здесь рассматриваются по большей части процедурные нарушения (связанные с заявлением, документами и т.п.).
Исходя из указанного можем дать следующие рекомендации:
1. Направить в отношении администрации исковое заявление о признании права общей долевой собственности на общее имущество; если право собственности уже зарегистрировано – путем подачи иска об истребовании подвала из чужого незаконного владения;
2. В зависимости от обстоятельств обжаловать действия Росреестра:
-) отказ в регистрации: в любом случае не помешает, поскольку проблема может разрешиться на данном этапе.
-) если проходит время и администрация все-таки регистрирует право собственности: попробовать обжаловать регистрацию в контексте того, что это элемент общего имущества и он не может перейти в чью-либо собственность без решения общего собрания.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд
Обязаны ли управляющие организации предоставлять реестр собственников после 1 марта 2023 года?
В марте этого года многие организации, которые управляют многоквартирными домами, столкнулись со сложностями при составлении реестров собственников помещений: получить ФИО жильцов стало крайне сложно.
Тем не менее собственники все равно продолжают запрашивать эти документы и подавать жалобы в органы ГЖИ.
Сегодня рассмотрим, сохраняется ли за управляющими организациями обязанность вести и предоставлять реестр.
Положения пп. «б» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15 мая 2013 г. No 416) устанавливают стандарт управления, который касается реестров собственников помещений.
Управляющие организации должны:
1. Составлять реестр собственников, как это определено в ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ.
2. Собирать, обновлять и хранить информацию о нанимателях помещений и лицах, которые используют общее имущество на основании договоров. Сюда входит также ведение актуальных списков в электронном виде.
Реестром пользуются не только управляющие организации, но собственники, в частности для проведения общего собрания.
Согласно ч. 3.1 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация обязана направить этот документ инициатору собрания в течение 5 дней после того, как к ней поступил запрос.
Важно отметить, что указанные Правила и другие нормативно-правовые акты не содержат информацию о сроках и периодичности обновления реестров собственников, а также не дают определение термину «актуальный список (реестр)». Кроме того, в них не установлено процентное соотношение достоверных и недостоверных сведений, чтобы документ считался актуальным.
В соответствии со ст. 1 Федеральный закон от 13.07.2015 No 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единственное доказательство существования зарегистрированного права – это государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости. А значит, управляющие организации могут составить и обновить реестр собственников только по информации, полученной из ЕГРН, но ситуация осложнилась в марте этого года.
Согласно Федеральному закону от 14.07.2022 г. No 266-ФЗ О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», с 1 марта 2023 года управляющая организация может получить персональные данные собственника из ЕГРН, только если тот предоставил согласие.
Таким образом, законодательство внесло ограничения в порядок составления реестров собственников помещений, но обязанность управляющей организации вести и предоставлять эти документы осталась.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
📚 Во второй подборке тем, которые интересуют УО и ТСЖ, – материалы о расчётах платы за КР на СОИ, капремонте кровли, взыскании задолженности и умных технологиях для управления МКД.
❓ На конференции в Казани мы спросили управляющих домами, по каким вопросам они бы хотели прочитать статьи или посетить онлайн-семинары. Часть материалов мы уже опубликовали в первой подборке, составленной на основе анкет УО и ТСЖ.
🎓 Во второй части собрали темы из рубрик по содержанию МКД, капремонту, взысканию долгов и технологий, применяемых в ЖКХ:
6️⃣ статей и пост-материалов с онлайн-семинаров о перерасчёте платы за КР на СОИ, снижении негатива жителей и сокращении сверхнорматива;
8️⃣ материалов для повышения эффективности взыскания долгов, в том числе при исках к муниципалитетам и при работе с приставами;
🔟 – по капремонту кровли, в том числе выбор подрядчиков, проверка сметы и типовые решения для капремонта кровли в МКД;
4️⃣ статьи с подборками умных технологий для решения задач УО и сокращения её расходов;
🔟 материалов с лучшими практиками по управлению многоквартирными домами от УО и ТСЖ со всей России.
roskvartal-35-statei-po-zaprosam-uo-o-soderzhanii-remonte-mkd-i-umnyh-r">👉 Все темы и ссылки – в одной статье: забирайте
Больше материалов для УО и ТСЖ – на портале👇
Обязана ли управляющая организация оборудовать место накопления ртутьсодержащих ламп в МКД?
В ртутьсодержащих лампам находится токсичное вещество, поэтому их нужно утилизировать в соответствии с определенными правилами.
Сегодня рассмотрим, кто обязан организовать места для их накопления и дальнейшей транспортировки.
По общему правилу, управляющая организация обязана за плату проводить мероприятия по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества. Список таких работ формируется на основе Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 03.04.2013 No 290).
Работы, связанные с обращением с ртутьсодержащими лампами, содержатся в п. 26(2) Минимального перечня: управляющая организация должна устроить накопление отходов I-IV классов опасности и их передачу в организации, у которых есть лицензия на дальнейшую обработку таких отходов.
Следовательно, оборудование мест накопления ртутьсодержащих ламп в местах, которые входят в состав общего имущества, – это обязанность организации, которая управляет домом.
Ртутьсодержащие отходы не относятся к твердым коммунальным отходам. Это отдельный вид с I классом опасности, поэтому положения, которые регламентируют порядок обращения с ТКО, на них не распространяются.
В первую очередь надо раздельно собирать поврежденные и неповрежденные ртутьсодержащие лампы. Копить поврежденные лампы нужно отдельно от других видов отходов и только в герметичной транспортной упаковке.
Точки накопления отработанных ртутьсодержащих ламп можно разместить как в помещении дома, если это небольшие контейнеры, так на земельном участке, который входит в состав общего имущества. Когда управляющая организация создала точку сбора ламп, она должна уведомить жильцов о ее местонахождении и режиме работы.
Таким образом, в обязанности управляющей компании входит организовать места накопления ртутьсодержащих ламп в местах общего пользования.
Исключение может быть предусмотрено, только если в доме нет помещений, в которых можно организовать точки сбора. В таком случае на основании п. 5 Правил обращения с отходами производства и потребления (утв. ПП РФ от 28.12.2020 N 2314) эта обязанность переходит к органу местного самоуправления, но управляющая организация должна доказать, что в доме нет такой возможности (см, например, Апелляционное определение Верховного Суда Республики Коми от 4 октября 2021 г. по делу N 2-441/2021(33- 4798/2021)).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
РСО захламляет подвал в многоквартирном доме: как продвигается текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Недавно прошло судебное заседание по одному из дел, которое связано со спором с ресурсоснабжающей организацией, и мы готовы поделиться, как продвигается процесс.
Клиент – управляющая компания из г. Калининграда. Ресурсоснабжающая организация разместила в подвале многоквартирного дома шлакоудалитель, в результате которого образуется угольный шлак. Отходы скапливаются, но сотрудники РСО их не убирают.
Наши претензии РСО проигнорировала, поэтому мы помогаем клиенту решить этот спор через суд. Сейчас со стороны ответчика поступили возражения: он отрицает, что шлак образуется от работы его оборудования.
Сейчас мы собираемся заявлять ходатайство о назначении экспертизы с целью определить источник возникновения шлака в подвале дома.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
УК обслуживает 4 мкд расположенных на общем - едином земельном участке. Мкд имеют общую сливную яму септик (отсутствует центральное водоотведение) ежедневно производится вывоз жбо. Яма септик изначально от застройщика выполнена с нарушениями. Срок гарантйный прошел по обращению на застройщика в суд прошёл и к тому же застройщик обонкротился. На саму яму - септик у УК нет никаких документов и в администрации они отсутствуют. Местные надзорные органы Комитет по контролю (надзору) выписывают штрафы на УК и её директора из за периодических протечек . Но фактически УК и собственники эту яму на баланс и в обслуживание не принимали. Правомерны ли действия комитета по контролю (надзору)?
Вопрос можно перефразировать так: обязаны ли собственники помещений содержать данный септик, учитывая, что: а) нет документов, подтверждающих, что он входит в состав общего имущества; б) септик обслуживает сразу 4 дома?
Согласно ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 No 290) (п. 26), входит вывоз бытовых сточных вод из септиков, находящихся на придомовой территории.
Септики, используемые для сбора твердых бытовых и жидких отходов, предназначены для эксплуатации многоквартирного дома (в данном случае – домов). Значит, поскольку септик находится на прилегающей к дому территории, он может относиться к общему имуществу.
Логика такая: поскольку в многоквартирном доме в любом случае должна быть система водоотведения, в отсутствие централизованной канализации по такому же назначению используются септики. И раз назначение такое же (обслуживание дома), то они являются элементами общего имущества.
Вместе с тем, в судебной практике есть исключения, когда:
А) септики фактически соединены с централизованной канализацией (напр., Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.11.2022 N Ф09-5112/21 по делу N А60- 7672/2020);
Б) септики расположены за пределами придомовой территории и нет документов, подтверждающих их принадлежность к составу общего имущества (напр., Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.09.2021 N Ф09-5682/21 по делу N А60- 41297/2020).
В исключении «б» значение имеют именно 2 обстоятельства: 1. Септик расположен за пределами земельного участка, являющегося придомовой территорией; 2. Нет документальных подтверждений.
В Вашем случае применение этого исключения осложняется тем, что септик, вероятно, находится в пределах единого земельного участка и обслуживают конкретно эти многоквартирные дома. Что, в свою очередь, является признаком общего имущества: «... в состав общего имущества включаются, в том числе, иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации, благоустройства дома, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен дом» (пп. «ж» п. 2 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 No 491).
Соответственно, управляющая компания может попробовать обжаловать действия органа ГЖН, но в конечном итоге суд даже при отсутствии документов также может прийти к выводу, что септик имеет признаки общего имущества. И с равной вероятностью может прийти к другому выводу.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд
В некоторых странах граждане освобождены от платы за коммунальные услуги
В сфере ЖКХ существует много подходов к оплате коммунальных услуг. И одним из наиболее интересных является модель, в которой жители освобождены от этой обязанности.
Например, такая система работает в Объединенных Арабских Эмиратах, Ливии и Кувейте. Благодаря большому количеству природных ископаемых государство может обеспечивать граждан нужными ресурсами. Граждане освобождены от платы за энергоснабжение и воду в пределах установленных лимитов потребления. Приезжие платят за весь объем потребленных услуг.
#мкдэксперт #фактожкх
Образцы документов: заявление в РСО о неучтенном потреблении электроэнергии 📄
Если жилец не платит за электроэнергию, исполнитель может отключить подачу коммунального ресурса в установленном порядке. Но иногда потребители все же находят способ, как незаконно получать электроэнергию.
Чтобы зафиксировать это нарушение, РСО должна провести проверку и составить акт о неучтенном потреблении.
Делимся образцом заявления, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/doc40578971_665115354?hash=BnEKc49C0YfFR0ZkXP6sTb1waztnQXglqRjbn9BubW0&dl=4ZgUivT2WXMXbuTPintA4G6oqZfZcdlAOMzxshor8Ko&api=1&no_preview=1
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
Новость дня: долги жильцов за ЖКУ составляют почти 900 млрд рублей
По статистике Росстата за первый квартал, долги граждан за жилищно-коммунальные услуги составляют 876,4 млрд рублей. Это на 72 млрд больше, чем в прошлом году. В процентном соотношении результаты следующие: перед РСО задолженность выросла на 15,8%, перед управляющими организациями — на 1,2%.
Эксперты выделяют несколько причин, которые могут объяснить увеличение задолженности:
1. Доходы потребителей снижаются, а размер платежей за жилищно-коммунальные услуги постепенно растет. Поэтому не все у всех хватает средств для оплаты. В то же время есть жильцы, которые не хотят их оплачивать.
2. Многие люди покупают несколько квартир для перепродажи, но за жилищно- коммунальные услуги чаще всего не платят.
3. Управляющие организации не перечисляют РСО деньги, которые они собирают с жильцов. Чтобы решить эту проблему, Минстрой РФ хочет создать специальные счета для сбора платы.
#мкдэксперт #новостьдня
Как определить место открытия наследства и зачем это нужно делать?
После смерти собственника имущества членам его семьи и знакомым приходится решать вопросы, которые связаны с наследством. Чтобы заявить о своих правах, им нужно принять наследство, а для этого понадобится установить место его открытия. В этом посте разберем, как это сделать.
Когда человек пытается реализовать свое право наследования, он сталкивается с двумя важными юридическими фактами: дата и место открытия наследства. Остановимся подробнее на последнем.
В первую очередь место открытия наследства нужно установить, чтобы завести наследственное дело. Еще это понадобится, если права наследников нарушены и они хотят обратиться за их защитой в суд.
Чтобы определить место открытия наследства, применяются положения ст. 1115 Гражданского кодекса РФ. Обычно им считается последнее место жительства
наследодателя, где он постоянно или чаще всего проживал и был зарегистрирован.
Это значит, что временное место жительства не может стать местом открытия наследства. Если на момент смерти человек был в отпуске, командировке, на военной службе или лечении, имущество все равно считается открытым по адресу последней регистрации по месту жительства.
Чтобы подтвердить место открытия наследства, надо обратиться к нотариусу и предоставить документы из органов регистрационного учета, которые подтверждают последнюю регистрацию человека по месту жительства.
На практике чаще всего сложно определить место открытия наследства, например, если наследодатель долгое время проживал не в том месте, где он зарегистрирован. Положения ст. 1115 Гражданского кодекса РФ предусматривают несколько вариантов места открытия наследства на случай, если последнее место жительства человека неизвестно или располагается за пределами России:
1. Место нахождения имущества. Такой способ актуален, если наследодатель жил за границей или информация о его последнем месте регистрации отсутствует. Чтобы подтвердить право собственности, нужны выписка из ЕГРН, договор купли- продажи, мены или дарения;
2. Место нахождения недвижимости. Этот вариант используется, если у человека осталось несколько объектов собственности и они расположены в разных населенных пунктах. Наследнику понадобятся любые документы, которые подтверждают право собственности умершего гражданина на конкретное имущество;
3. Место нахождения ценного имущества. Например, автомобиля. Ценность имущества определяется на основании рыночной стоимости, которая установлена на момент открытия наследства. Кроме этого, могут понадобиться документы, которые подтверждают право собственности, и акт описи активов наследодателя.
Этот способ используется, если у наследодателя не было недвижимости;
4. Решение суда. Если невозможно определить место проживания гражданина и
нахождения его имущества, то место открытия наследства может установить суд.
Таким образом, обычно место открытия наследства – это последнее место, где проживал гражданин. Но если это невозможно установить, то такое место определяется по месту нахождения его имущества или через суд.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #иное
Порядок выдачи исполнительного листа
Как показывает практика, иногда уполномоченные органы нарушают порядок выдачи исполнительного листа – например, судья не выдает документ в нужный срок. На такие случаи взыскателю нужно знать алгоритм, чтобы защищать свои интересы в суде. Сегодня на примере гражданского законодательства рассмотрим, как это происходит.
Исполнительный лист – это вид исполнительного документа, на основании которого с должника взыщут сумму, определенную судом, или обяжут выполнить определенные действия. Порядок выдачи этого документа регламентируется разделом 7 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ).
Важно учитывать, что суд не формирует и не направляет исполнительные листы автоматически. Документ выдается только по заявлению взыскателя и может быть направлен по его ходатайству для исполнения непосредственно судом.
Однако если исполнительный лист предполагает взыскание денег в доход бюджета, то заявление не нужно.
Взыскать может получить исполнительный лист, когда постановление суда уже вступило в законную силу. Исключение – ситуации немедленного исполнения, тогда документ могут выдать в день, когда принято решение суда.
Аналогичные сроки содержатся в Приказе Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 29.04.2003 No 36 «Об утверждении Инструкции по судебному делопроизводству в районном суде». В п. 9.3.2 дополнено, что уполномоченный работник аппарата суда направляет исполнительные документы в том числе после того, как дело вернулось из апелляционной инстанции.
Когда судебный акт вступил в силу или дело вернулось из апелляционной инстанции, сотрудник аппарата суда направляет в адрес взыскателя уведомление. В нем он разъясняет взыскателю положения ст. 428 ГПК РФ, ст. 353 Кодекса административного судопроизводства РФ о том, что ему нужно представить в суд заявление на выдачу исполнительного листа и/или ходатайства. Уведомление необходимо направить максимум в течение 5 рабочих дней.
Отметим, что у суда есть возможность направить исполнительный лист в форме электронного документа, который судья подписал усиленной квалифицированной электронной подписью.
Обычно взыскатель может получить один исполнительный лист по каждому решению суда. Но он может попросить выдать несколько документов в следующих случаях: если есть несколько истцов или ответчиков в решении, если его нужно исполнить в разных местах. Тогда в исполнительном листе суд точно укажет место исполнения или ту часть решения, которая нужно исполнить.
Таким образом, суд обязать выдать взыскателю исполнительный лист в порядке, который установлен разделом 7 ГПК РФ.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #взысканиедолгов
Может ли РСО отключить поставку коммунальных услуг во всем доме, если у управляющей организации есть задолженность?
У исполнителей коммунальных услуг действительно есть право ограничить или приостановить подачу коммунальных услуг, но они не всегда делают это законными путями. Сегодня разберем, может ли ресурсоснабжающая организация при прямых договорах отключить поставку коммунальных услуг всем жильцам в доме, если у управляющей организации есть задолженность.
Собственники могут заключить с ресурсоснабжающей организацией прямой договор на предоставление коммунальных услуг на основании ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ. Тогда роль исполнителя коммунальной услуги переходит к РСО, а управляющая организация становится потребителем коммунальной услуги в целях содержания общего имущества.
Соответственно, при прямых договорах складываются две категории отношений: между собственниками и РСО, между управляющей организацией и РСО. В последнем случае управляющая организация отвечает перед РСО за оплату коммунальных ресурсов, которые потребляются на содержание общего имущества.
Возможность ограничить или приостановить поставку ресурсов у исполнителя появляется из положений п. 117 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов (утв. ПП РФ от 06 мая 2011 г. No 354). Эта норма распространяется в том числе на случаи, когда потребитель коммунальных услуг не оплачивает их полностью.
Соответственно, у РСО как исполнителя услуг есть право ограничить или отключить подачу коммунального ресурса, но только при соблюдении нескольких обязательных требований:
1. РСО не применяет эти меры в отношении услуги отопления и холодного водоснабжения;
2. Ограничение не наносит вред общему имуществу, не нарушает права и интересы собственников и требования к пригодности жилых помещений для постоянного проживания;
3. РСО соблюдает порядок ограничения или отключения подачи коммунального ресурса, который описан в ст. 11 Правил предоставления коммунальных услуг.
Первое, что исполнитель должен сделать, – направить потребителю уведомление (предупреждение) о том, что если он не погасит задолженность по оплате коммунальной услуги в течение 20 дней с момента его получения, то исполнитель может сначала ограничить подачу ресурса, а затем приостановить. А если нет технической возможности для ограничения, то сразу приостановить.
Исполнитель может не уведомлять потребителя только в случаях, указанных в п. 115 Правил предоставления коммунальных услуг. Например, если возникла аварийная ситуация или выявлен факт того, что потребитель несанкционированно подключился к инженерным системам.
Кроме того, исполнитель не имеет права приостановить подачу коммунального ресурса сразу. Сначала у потребителя есть 20 дней, чтобы погасить долг. Если он этого не делает, то РСО вправе сначала ограничить подачу ресурса, а спустя еще 10 дней приостановить с предварительным уведомлением за 3 суток.
Таким образом, РСО не может отключить подачу коммунальных ресурсов всем
собственникам помещений в доме, если у управляющей организации есть перед ней
задолженность, если хотя бы один потребитель в доме оплачивает счета.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #РСО #ЖКУ
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Необходимо ли решение ОСС в МКД для включения участка под домом в состав общего имущества собственников? Спасибо!
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).
Таким образом, право собственности на земельный участок возникает в силу закона, решение ОСС при этом не требуется.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
Введение цифровых технологий и «умных» систем в управление МКД становится все более популярной тенденцией в сфере ЖКХ
В последние годы наблюдается стремительное развитие «умных» систем и цифровых технологий, которые предлагают инновационные подходы к управлению и обслуживанию жилых домов.
Один из ключевых элементов цифровизации в сфере ЖКХ – «умный» дом. Его основная идея – интеграция различных устройств и систем, которые обеспечивают автоматизацию и контроль за основными коммунальными службами. Умные дома позволяют жильцам управлять освещением, отоплением, кондиционированием воздуха, системами безопасности, домашними устройствами с помощью мобильных приложений и голосовых команд.
Системы «умного» отопления позволяют оптимизировать работу котельных и теплосетей. Они регулируют температуру в помещениях в зависимости от погодных условий и потребностей жильцов – это помогает экономить энергию и снижать размеры платежей за отопление.
Системы «умных» счетчиков позволяют осуществлять удаленный мониторинг и учет потребления таких коммунальных ресурсов, как электроэнергия, вода, газ. Благодаря этому жильцы и управляющие организации могут получать актуальную информацию о расходах ресурсов и оптимизировать их использование.
Онлайн-платформы и мобильные приложения позволяют жильцам оперативно получать информацию о проводимых работах, авариях, планах ремонта и других важных событиях. Такая открытая коммуникация улучшает качество обслуживания домов и повышает уровень доверия между жильцами и управляющими компаниями.
Концепция «умного» города, в котором все элементы инфраструктуры и обслуживания объединены в единую сеть. «Умные» города помогают оптимизировать управление коммунальными ресурсами, решать транспортные проблемы, повышать безопасность и комфорт жизни горожан, а еще меньше вредят экологии.
Тем не менее, внедрение цифровых технологий в сфере ЖКХ сопряжено с определенными проблемами. Одна из главных – обеспечение информационной безопасности и защиты персональных данных жильцов.
А какими цифровыми технологиями в сфере ЖКХ пользуетесь Вы?
#мкдэксперт #фактожкх
За какой срок надо уведомить собственников о повышении тарифа на содержание общего имущества?
Каждый год материалы для проведения работ и услуг по содержанию общего имущества дорожают, поэтому управляющим организациям нужно больше средств, чтобы выполнять свои обязательства перед собственниками. Некоторые организации предусматривают в договоре управления возможность индексации тарифа, но часто вопрос о том, за сколько надо уведомить жильцов об изменении платы и надо ли это делать вообще, остается открытым. Сегодня попробуем на него ответить.
Если собственники помещений выбрали способ управления управляющей организацией, то размер платы за содержание жилого помещения устанавливается согласно положениям ч. 7 ст. 156 Жилищного кодекса РФ. Он определяется на общем собрании с учетом предложений самой организации, а минимальный срок, на который устанавливается плата, составляет не менее чем один год.
При этом управляющая организация и собственники помещений могут предусмотреть в договоре управления возможность индексации тарифов на содержание и ремонт жилого помещения. Это условие дает управляющей организации право не согласовывать дальнейшее повышение платы с общим собранием, так как это не одностороннее волеизъявление организации, а соглашение сторон (Определение Верховного Суда РФ от 16.04.2018 N А76-3786/2017 N 309-КГ18-2786).
Следовательно, управляющая организация может повысить тариф за жилое помещение и коммунальные услуги без проведения общего собрания, только если договором предусмотрена возможность индексации. Но даже в таком случае она не вправе делать это без уведомления собственников помещений.
Согласно ч. 13 ст. 155 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация обязана в письменной форме сообщить собственникам помещений о том, что она планирует повысить размер платы. Этой же нормой установлен срок уведомления – минимум за 30 дней до даты представления платежных документов. Исключение можно предусмотреть договором управления.
Таким образом, собственники помещений могут согласовать в договоре управления срок, в течение которого управляющая организация должна уведомить их о смене тарифа. В ином случае этот срок составляет 30 дней до начала действия нового размера платы.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
Когда появились первые признаки организации коммунальных услуг?
Сфера жилищно-коммунального хозяйства имеет длинную историю, которая началась задолго до создания современной системы, с которой мы знакомы сегодня. Признаки организации коммунальных услуг можно увидеть еще в городах Древней Руси. Например, в Новгороде, Киеве и Пскове были организованные системы водоснабжения и канализации, люди заботились о содержании улиц и благоустройстве общественных мест.
Для поддержания порядка в городах создавались специальные службы – «дьячьи». Они отвечали за обслуживание улиц, поддержание чистоты и обеспечение комфортных условий проживания для жителей. Это можно считать одним из первых признаков системы ЖКХ в России.
#мкдэксперт #фактожкх
Новость дня: в России запретят менять управляющую организация чаще, чем один раз в год
Госдума и Совет Федерации приняли законопроект, который запрещает менять управляющую организация чаще одного раза в год. Изменения внесут в положения ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ.
Сейчас собственники могут сменить управляющую организацию в любой момент. Такой порядок приводит к фальсификации протоколов общих собраний, из-за чего жильцы узнают о новой управляющей организации по факту.
Законопроект предполагает, что собственники смогут подать документы для смены управляющей организации только один раз в год. Авторы инициативы считают, что этот запрет поможет уменьшить количество случаев, когда недобросовестные организации пытаются «перехватить» дома нечестным путем.
Есть две ситуации, на которые новое ограничение не распространяется: управляющая организация не выполняет условия договора управления и собственники меняют способ управления многоквартирным домом.
В пояснительной записке к законопроекту сказано, что инициатива повлияет на обе стороны договора управления: собственники будут внимательнее выбирать и менять управляющую организацию, а она сможет спланировать мероприятия по обслуживанию дома и сконцентрироваться на управлении, а не конкуренции.
#мкдэксперт #новостьдня
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Общим собранием СП утвержден перечень работ по Содержанию и ТР ОИ с детализацией размера платы с указанием расчета годовой стоимости каждого вида работ и услуг. Перечень работ по содержанию ОИ состоит из разделов и подразделов. УО ежемесячно размещает в ГИС ЖКХ Акты выполн.работ по ТР. Акты выполненных работ по СОИ не размещает в ГИС ЖКХ с 2016г. В тоже время УО ежемесячно оформляет Акт по выполнению работ по СОИ, состоящий только из разделов: обслуживание мусоропровода, обслуживание строительных конструкций и т.д. Из такого Акта невозможно понять выполнены ли работы из подразделов: мыли или нет загрузочные клапаны мусоропровода и когда, убрали мусор из подвала и чердака или нет и т.д. Периодичность выполнения работ указана "1 раз в теплый период". Когда фактически выполнялись работы из подразделов по СОИ неизвестно. Предъявить своевременно претензию по СОИ невозможно. Председатель совета подписывает такие "упрощенные" Акты выполн. Работ по СОИ. Обязана ли УО размещать в ГИС ЖКХ детализированный Акт выполненных работ по СОИ?
В соответствии с п. 4 ч. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления многоквартирным домом указывается порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.
В силу пп. «б» п. 40 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 No 491, собственники помещений в соответствии с условиями договора вправе проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ.
Согласно п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, и являются составной частью технической документации дома.
Из совокупности вышеуказанных норм следует, что жилищное законодательство регламентирует обязанность актирования всех оказываемых работ и услуг, а вот порядок, периодичность составления и подписания акта – отдает на усмотрение собственников и управляющей компании, которые могут прописать это подробно в договоре управления в соответствующем разделе. Что, по всей видимости, и было сделано, поскольку акт составляется ежемесячно.
В п. 3.5 раздела 10 Приказа Минсвязи РФ и Минстроя РФ от 29.02.2016 г. No 74/114/пр отмечено, что в ГИС ЖКХ размещаются, среди прочего, акты выполненных работ, подписываемые с одной стороны собственниками, с другой – управляющей организацией.
Форма акта утверждена соответственно Приказом Минстроя России от 26.10.2015 No 761/пр. Она включает в себя: наименование вида услуги/работы по перечню услуг и работ; периодичность; единицу измерения работы (услуги); стоимость; цена выполненной работы (оказанной услуги в рублях).
Резюмируя: управляющая организация должна размещать в ГИС ЖКХ акт выполненных работ и оказанных услуг с отражением работ и услуг по перечню, являющемуся приложением к договору управления и утвержденному общим собранием собственников, не ограничиваясь текущим ремонтом.
Размещение «урезанного» акта можно рассчитывать нарушением, если, например, работы по содержанию стоят в плане, однако по итогам месяца организация не отразила эти работы в акте.
Это также можно рассматривать под призмой не составления актов оказанных услуг и выполненных работ, что, в свою очередь, тоже является нарушением (поскольку акт в полном объеме должен быть направлен на подпись совету дома).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт
#содержаниеои
Когда плата за коммунальные услуги рассчитывается по показаниям ИПУ, а когда – по нормативам?
Некоторым жильцам кажется, что они могут выбрать, каким способом им будут начислять плату за коммунальные услуги: по показаниям приборов учета или по нормативам. На самом деле это два разных варианта расчета, поэтому сегодня разберем, когда исполнитель применяет каждый из них.
В законе есть два варианта начисления платы за коммунальные услуги: по показаниям индивидуальных прибора учета (далее – ИПУ) и по нормативу потребления. У каждого способа свои условия применения.
Начисление платы по показаниям ИПУ
Согласно п. 34 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП от 06.05.2011 No 354), собственник должен использовать ИПУ, чтобы учитывать, сколько он получает соответствующего коммунального ресурса.
Эта обязанность собственников необходима для реализации п. 42 Правил: если в жилом помещении есть ИПУ, то размер платы за коммунальную услугу определяется по его показаниям, которые потребитель передал за расчетный период.
Соответственно, собственник помещения должен установить ИПУ и каждый месяц передавать его показания исполнителю коммунальных услуг, чтобы тот начислял плату.
Начисление платы по нормативу потребления коммунальной услуги
Норматив потребления – это показатель, который отражает объем потребления коммунального ресурса и применяется для расчета платы. Нормативы утверждают органы государственной власти субъектов РФ для каждого вида услуг.
Если в помещении нет ИПУ, исполнитель начисляет плату по нормативу. А если ИПУ есть, но жилец не передает его показания, сначала плата определяется по среднемесячному объему, то есть по показаниям прибора за определенный период:
1. Минимум – 6 месяцев;
2. От 3 до 6 месяцев, если прибор работал меньше 6 месяцев.
Исполнитель применяет этот способ с расчетного периода, за который потребитель не представил показания ИПУ, и до периода, когда он все же их передал. Если прошли уже 3 расчетных периода, а потребитель так и не направил исполнителю показания ИПУ, то на основании п. 60 Правил размер платы рассчитывается по нормативу.
Таким образом, в первую очередь исполнитель коммунальных услуг рассчитывает размер платы по показаниям ИПУ, а если их нет в помещении, то по нормативам потребления.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #ЖКУ
Как действует мораторий на пени, который Правительство РФ ввело из-за коронавируса в 2020 году?
По закону, взыскать задолженность за жилищно-коммунальные услуги можно в течение 3 лет. Поэтому многие управляющие домами организации до сих пор ведут работу по взысканию платежей начиная с 2020 года, когда был введен мораторий на пени. Сегодня рассмотрим, как он действует.
Положения ч. 14 ст. 155 Жилищного кодекса РФ дают УО/ТСЖ/ЖСК право взыскать с жильцов пени, если они оплачивают содержание жилого помещения и коммунальные услуги частично или не делают этого вовсе. Но в 2020 году вступило в силу Постановление Правительства РФ от 2.04.2020 N 424 «Об особенностях предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в МКД и жилых домов», которое ввело ограничения на начисление пени.
Одно из последствий введения моратория заключается в том, что в период его действия нельзя начислять неустойки, штрафы, пени и другие финансовые санкции, если должники вносят обязательные и договорные платежи. Мера касается требований, которые возникли до ее введения. Это следует из ответа на вопрос 10 Обзора по отдельным вопросам судебной практики N 2 (утв. Президиумом Верховного Суда 30 апреля 2020 г.).
Положения Постановления касаются разных участников сферы ЖКХ:
1. Поставщиков коммунальных ресурсов – они не могут взыскать финансовые санкции, если УО/ТСЖ/ЖСК оплатили коммунальные ресурсы поздно или
частично.
2. Организаций, которые управляют домами – они не могут взыскать неустойку,
штраф или пени, когда потребители не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, взносы на капитальный ремонт.
Соответственно, мера распространялась на собственников и нанимателей помещений, также организации, которые управляют многоквартирными домами. В отношении них нельзя начислять и взыскивать пени в период действия моратория.
Мораторий касался неустоек, которые установлены законом и договором, с 6 апреля 2020 года по 1 января 2021 года. Он не зависел, в каком расчетном периоде была оказала коммунальная услуга, по оплате которой есть просрочка.
Таким образом, на задолженность, которая образовалась за период с 6 апреля 2020 года по 1 января 2021 года, нельзя начислить и взыскать пени.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #ЖКУ
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Необходимо ли решение ОСС в МКД для включения участка под домом в состав общего имущества собственников?
Исходя из п. 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 No 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», в случае, если земельный участок, на котором расположены дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка.
Позиция о том, что для формирования придомовой территории нужно решение общего собрания, следует из старой формулировки данной нормы: «на основании решения общего собрания собственников помещений в данном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании соответствующего земельного участка» (п. 3).
В 2018 году слова о собрании убрали, дав такое право вообще любому собственнику. Видимо сделали это из-за многочисленных злоупотреблений, когда собственники, поразмыслив о выгодах отсутствия земельного участка, решали его не формировать.
Соответственно, существует две формы инициации формирования придомовой территории:
1. Личное обращение – любой собственник готовит заявление и несет его в уполномоченный орган.
Обязательной формы заявления на федеральном уровне нет. Смысл этого документа в том, чтобы показать волеизъявление на формирование территории.
Тем не менее, на уровне субъекта/муниципалитета могут быть свои бланки заявлений, лучше придерживаться их. Например, есть вот такой образец - https://www.gosuslugi.ru/362383/1/info. Можно руководствоваться ими, но лучше уточнять на месте.
2. Через проведение общего собрания собственников.
Некоторые субъекты и муниципалитеты до сих пор живут в парадигме того, что собрание проводить нужно, и требуют прикладывать протоколы собраний.
Как действовать: уточнить непосредственно у уполномоченного органа и пойти двумя путями – либо таки провести общее собрание, либо дождаться отказа и обжаловать его в судебном порядке. Насколько это необходимо, каждый решает для себя самостоятельно.
Еще общее собрание можно провести для того чтобы сразу установить консенсус по границам и размерам земельного участка. Например, на собрании можно перехватить инициативу и подготовить проекты ключевых документов – схемы расположения, проекты межевания.
Этот вариант предполагает «Общее решение», соответственно, потенциально будет меньше споров. Но больше затрат и не факт, что эти документы потом утвердят.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
У нас общий двор на два дома. Один из них относится к ЖЭКу, у другого - УК. Территорию дома с ЖЭКом недавно асфальтировали, наш двор не тронули, т.к он стоит на приватизированой территории. Должны ли жильцы дома асфальтировать двор за свой счёт? Или это обязана сделать УК?
Согласно п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, а также с определенными границами и размером.
Соответственно, первоначально нужно разобраться:
-) Существует 2 сформированных земельных участка, отдельно для каждого дома, но близко расположенных друг к другу;
-) Существует 1 сформированный земельный участок на оба дома;
Еще есть ситуации, когда нет ни одного сформированного земельного участка либо такую территорию имеет только 1 дом, но в рамках поста останавливаться на них подробно не будем.
Выяснение этого юридически значимого факта влияет: а) на то, насколько правомерно принятие решения об асфальтировании; б) на то, кто асфальтирует и за чей счет
2 сформированных земельных участка, близко расположенных друг к другу.
В данном случае соседний дом самостоятельно решает судьбу своего земельного участка, а Ваш дом – своего.
Скорее всего, там проводилось общее собрание, на котором было принято решение о благоустройстве земельного участка. Соответственно, организация, управляющая домом, и асфальтировала ту территорию, которая входит в зону ее обслуживания.
Это ситуация, когда дома «не взаимозависимы»: при желании Ваш дом может принять аналогичное решение, выделить денежные средства и заасфальтировать оставшуюся часть. Иногда это можно сделать и за счет программ благоустройства, которые проводятся на местном уровне (можно уточнить в администрации, имеются ли такие).
Существует 1 сформированный земельный участок на оба дома
Такое может быть либо по промашке застройщика, либо обусловлено техническими причинами: единые инженерные коммуникации, один въезд, стоянка, иные объекты, обслуживающие сразу несколько домов.
Самое важное, что необходимо понять, - это то, что земельный участок, на котором расположено сразу несколько домов, согласно распространенной позиции не является общим имуществом ни одного из них в том смысле, который ему придается жилищным законодательством.
В данном случае применяется п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010: собственники домов владеют и пользуются земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома. Т.е. два (или более) дома\корпуса совместно пользуются земельным участком под домами (корпусами) путем принятия решений на общих собраниях собственников каждого дома.
И вот здесь со стороны второго может быть нарушение, заключающееся в проведении собрания без аналогичного решения в первом доме. Но это маловероятно, учитывая, что по крайней мере 1 территория приватизирована.
Соответственно:
Если у Вас своя территория, юридически отделенная от земельного участка соседнего дома, Вы самостоятельно на общем собрании собственников принимаете решение о благоустройстве путем асфальтирования, с выделением необходимых средств (дополнительных отчислений либо имеющихся не задействованных в этом году средств за содержание/ремонт).
Асфальтирует управляющая компания в соответствии с условиями решения общего собрания (но не за свой счет).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои
Могут ли собственники запросить у управляющей организации отчет по содержанию общего имущества за текущий период?
Управляющие организации получают разные запросы от жильцов – одни они должны выполнять, а по другим у них не такой обязанности. Сегодня разберем, обязана ли управляющая организация направить собственнику отчет, если тот просит предоставить информацию о содержании общего имущества за текущий период.
Положения ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ обязывают управляющую организацию каждый год представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора за предыдущий год. Он должна опубликовать этот документ в открытом доступе в ГИС ЖКХ в течение первого квартала, но в договоре управления может быть предусмотрено исключение.
Общее собрание может определить периодичность и в объем предоставления годового отчета и зафиксировать эти условия в договоре управления – это исходит из пп. «з» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15.05.2013 No 416).
Эта обязанность управляющей организации обозначена в рамках ч. 10 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Согласно этой норме, она должна предоставить собственникам свободный доступ к следующей информации:
1. Основные показатели ее финансово-хозяйственной деятельности,
2. Мероприятия, которые организация провела для содержания и ремонта общего
имущества,
3. Порядок и условия проведения мероприятий, стоимость, тарифы на ресурсы,
которые нужны для предоставления коммунальных услуг.
Аналогичная норма содержится в разделе 8 Правил осуществления деятельности по управлению МКД: управляющая организация должна раскрывать информацию об осуществлении своей деятельности.
Вместе с тем у управляющей организации есть обязанность фиксировать все работы и услуги по содержанию общего имущества в акте приемки. Это исходит из п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 03.04.2013 No 290).
Еще важно отметить, что в соответствии с условиями договора у собственников помещений есть следующие права, которые следуют из п. 40 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 12.08.2006 No 491):
1. Получать сведения о перечне, объемах, качестве и периодичности услуг и работ, которые организация оказала и провела, в течение 5 рабочих дней с даты обращения;
2. Проверять объемы, качество и периодичность мероприятий по содержанию общего имущества.
Таким образом, управляющая организация должна предоставить собственникам годовой отчет о проведенных работах и услугах по содержанию общего имущества, а они, действительно, вправе его запросить. Но важно понимать, что указанный отчет составляется за прошлый год, а не за текущий период. Законодательство не обязывает управляющую организацию составлять такой отчет по текущей деятельности.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
👔 Читайте о новых нормативно-правовых актах в сфере воинского учёта и призыва граждан на службу: какие произойдут изменения и коснутся ли они индивидуальных предпринимателей.
📣 Депутаты Госдумы РФ активизировали работу по принятию инициатив в этой сфере, в том числе внесённых ещё в 2019 году.
📆 Одним из итогов работы стали новые Федеральные законы в сфере воинского учёта и призыва, опубликованные в конце июля – в начале августа 2023 года.
В статье мы подробно разобрали:
🔹 как изменился призывной возраст и срок пребывания в запасе,
🔸 какие штрафы введены для работодателей за нарушения НПА о воинской службе и призыве,
🔹 должны ли ИП сообщать в военкоматы данные о военнообязанных сотрудниках.
➡️ Ответы на эти вопросы, судебная практика и ссылки на НПА
Больше статей о деятельности УО – на портале👇
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Оплата по квитанциям от УК ежемесячно увеличивается на 200 рублей (Московская область), с чем это может быть связано и как правильно обратиться за перерасчётом?
Увеличение может произойти либо за счет дополнительных объемов КР на СОИ, возникших в результате перерасчета за предыдущий период, либо за счет дополнительных услуг, либо за счет ошибок в начислении:
Перерасчет КР на СОИ
В силу п. 29 (2) Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 No 491, размер платы за КР на СОИ при наличии ОДПУ и отсутствии решений общего собрания собственников об установлении иного порядка оплаты определяется по нормативу с дальнейшим перерасчетом по показаниям ОДПУ.
При этом, в силу пп. «а» п. 29(3), величина перерасчета учитывается равными долями в составе платы за КР на СОИ в течение года, следующего за расчетным.
Соответственно, может быть такая ситуация: за счет оплаты перерасчета КР на СОИ в течение года в равном размере 200 руб. (например) в общей канве услуг, в особенности коммунальных, которые зависят от индивидуального потребления, может казаться, что сумма постоянно увеличивается.
Дополнительные услуги
Дополнительными услугами (работами) по смыслу жилищного законодательства являются услуги/работы, не относящиеся к расходам по содержанию и ремонту общего имущества, ни к коммунальным услугам (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.10.2022 N Ф09-6249/22 по делу N А60-5475/2022).
Существенной особенностью этого вида работ должно быть наличие правового основания – решения общего собрания собственников либо закрепления в договоре управления. Однако в приоритет все равно решение общего собрания, даже если по договору управления управляющая компания вправе оказывать/выполнять дополнительные услуги и работы. Суды это обосновывают исключительной компетенцией общего собрания на принятие почти всех решений, связанных с оказание услуг/с выполнением работ, и дополнительные не являются исключением (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.02.2022 N Ф09-9814/21 по делу N А76-12127/2021).
Здесь может быть так: управляющая компания выставляет плату за оказание дополнительной услуги (видеонаблюдение, вывоз строительного мусора и т.п.) в фиксированном размере в 200 руб. – либо на основании решения общего собрания, либо по договору управления, либо в одностороннем порядке. Если это так, рекомендуем посмотреть услугу, за счет которой увеличилась плата, и поднять протоколы последних общих собраний, а также пробежаться глазами по договору управления.
Перерасчет
В любом случае, если плата рассчитана с нарушением, повлекшем ее увеличение, должен быть произведен перерасчет с выплатой штрафа:
В силу ч. 11 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, лицо, управляющее домом, при нарушении порядка расчета платы за содержание, повлекшем необоснованное увеличение размера такой платы, обязаны уплатить собственнику штраф в размере 50% величины превышения начисленной платы за содержание над размером платы, которую надлежало исчислить.
Аналогичное правило установлено и для коммунальных услуг и содержится в ч. 6 статьи 157 Жилищного кодекса РФ.
Соответственно, Вам надо направить заявление в адрес управляющей компании о пояснении правил расчета и о проверке такого расчета; при выявлении нарушений организация должна будет произвести перерасчет и уплатить сумму штрафа, если платеж уменьшился по сравнению с первоначально выставленным.
При отказе – обратиться в суд.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#ЖКУ
Взыскание убытков с подрядной организации: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Управляющим компаниям приходится решать споры с разными лицами: собственниками помещений, ресурсоснабжающими организациями, государственными органами и подрядчиками. Сегодня расскажем о текущем деле, которое касается последнего случая.
Клиент – управляющая компания из г. Калининграда. Она заключила с подрядной организацией договор на проведение работ по эксплуатации и сервисному обслуживанию сетей наружного освещения.
В 2021 году несколько ламп на уличном освещении вышли из строя. Управляющая компания заменила лампы и возобновила уличное освещение, но через несколько дней оно снова пропало. Управляющая компания обследовала оборудование и установила, что часть ламп не работает, а фонарь напротив дома демонтирован. Это подтвердили результаты экспертизы.
Электросиловая установка располагается в другом многоквартирном доме, который находится на непосредственном управлении. Проводить работы по восстановлению работоспособности уличного освещения должна организация, которая обслуживает общее имущество в том доме.
Оказалось, что сотрудники обслуживающей организации демонтировали фонарь, чтобы без согласования с нашим клиентом и подрядчиком провести работы на системе уличного освещения. Обслуживающая организация не предоставила нашему клиенту доступ в электрощитовую.
Сначала управляющая компания обратилась с заявлением в полицию. Она подтвердила факт противоправных действий, но доказательств значительного материально ущерба было недостаточно и в возбуждении уголовного дела отказали.
В итоге управляющая компания за свой счет обратилась к другому подрядчику, чтобы отремонтировать освещение. Мы подали иск, чтобы взыскать убытки.
Какие споры с подрядными организациями были в Вашем многоквартирном доме?
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Росреестр отказал в регистрации права общедолевой собственности на подвал МКД по протоколу ОСС. Дом постройки 1885 г. Город хочет забрать подвал в собственность государства.
Надо ли оспаривать отказ Росреестра в суде или идти с иском по иным основаниям?
В соответствии со статьёй 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.
Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.
Положения части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предоставляют гражданину право обратиться в суд в том числе с требованиями об оспаривании бездействия органа государственной власти иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, если он полагает, что нарушены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов.
В соответствии со ст.27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.
Если отказ в осуществлении государственной регистрации прав признан судом незаконным и в решении суда указано на необходимость осуществить государственную регистрацию прав, указанные действия осуществляются без подачи заявления о государственной регистрации прав на основании соответствующего решения суда, вступившего в законную силу или подлежащего немедленному исполнению в соответствии с законом и поступившего в орган регистрации прав, и документов, ранее помещенных в реестровое дело (в том числе межевого плана, технического плана, акта обследования).
Таким образом, наиболее целесообразным способом защиты нарушенного права в данном случае является оспаривание решения органа государственной регистрации в суде.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Соседка сверху вывешивает постиранное белье за свой балкон на верёвочки, и оно перегораживает мои окна. Разговор с ней ни к чему не привёл. Как повлиять, через тсж или полицию?
В соответствии со ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации каждый имеет право на охрану здоровья, на благоприятную окружающую среду.
Исходя из этого, санитарно-эпидемиологическое благополучие населения является одним из основных условий реализации конституционных прав граждан на охрану здоровья и благоприятную окружающую среду.
Отношения в области санитарно-эпидемиологического благополучия населения регулируются Федеральным законом "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" в части 1 статьи 23 устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 2 утверждены санитарные правила и нормы СанПиН 1.2.3685-21 "Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания", включающие в себя нормируемую продолжительность непрерывной инсоляции для помещений жилых зданий.
В случае выявления нарушений норм инсоляции помещения можно обратиться в местное отделение Роспотребнадзора.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
Образцы документов: заявление о взыскании судебных расходов📄
У управляющих организаций и товариществ собственников жилья не всегда достаточно познаний в юриспруденции, чтобы самостоятельно защищать свои интересы в суде. Тогда они обращаются за помощью к юридическим компаниям, а это дополнительные расходы. Но если суд выносит решение в пользу управляющих организаций и товариществ, то у них есть возможность взыскать с другой стороны судебные расходы. Для этого надо подать соответствующее заявление.
Делимся образцом заявления, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4974
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
Новость дня: управляющим организациям не придется платить госпошлины за подачу исков на должников
В Госдуму внесут законопроект, согласно которому управляющие и ресурсоснабжающие организации могут не оплачивать госпошлину, когда они взыскивают задолженность за жилищно-коммунальные услуги через суд.
Инициатива опирается на статистику за 2022 год: в то время как долги потребителей за ЖКУ превысили 800 млрд рублей, расходы управляющих организаций на госпошлину, которую они уплатили во время взыскания, составили 4,2 млрд рублей. Это занимает примерно 5% от их дохода.
Мнения экспертов разделились. Одни считают, что эта мера положительно скажется на сфере ЖКХ. Инициатива поможет облегчить финансовую нагрузку на управляющие и ресурсоснабжающие организации, ведь их средства носят строго целевой характер. Это поможет и самим потребителям услуг, потому что сейчас управляющие организации включают траты на оплату госпошлины в платежки.
Некоторые эксперты не поддерживают предложенный законопроект. По их мнению, эта мера не поможет уменьшить долги за ЖКУ. Нужно создавать условия, при которых управляющим и ресурсоснабжающим организациям в принципе не надо обращаться в суды для взыскания.
#мкдэксперт #новостьдня