7974
Все о ЖКХ, недвижимости и управлении МКД. Делимся собственным опытом, полезными советами и разбираем ситуации подписчиков. 👉 По всем вопросам: @chepikovskaja
🆘 УО в некоторых регионах столкнулись с ситуацией, когда упавший беспилотник повредил МКД. На основе анализа НПА и пока немногочисленных примеров из жизни разбираемся, что УО делать в таком случае.
🔎 Средства массовой информации в регионах уже пишут о ремонте частных и многоквартирных домов, которые пострадали от ударных беспилотников. При этом нет разъяснений, за чей счёт и по чьей инициативе проводятся работы.
🏢 Как показывает практика на сегодня, в городах и регионах, где происходили атаки беспилотников и были повреждены МКД, органы власти оперативно реагируют на ситуацию и организовывают ремонт жилфонда.
⚠️ Но если на помощь жителям и УО вдруг никто не придёт, то следует обратиться к нормативно-правовым актам. В статье мы вместе с экспертом рассказали:
❓ в каких федеральных и региональных НПА прописан порядок действий при повреждении имущества в подобных случаях;
❓ кто отвечает за ремонт МКД повреждённых домов в Москве;
❓ что делать, если органы власти не спешат на помощь УО;
❓ чем ещё управляющие домами могут помочь жителям МКД.
➡️ Ответы на эти вопросы и комментарии юриста
Ваша компания уже столкнулась с такой ситуацией? Поделитесь опытом в комментариях.
Новость дня: малоимущим собственникам из аварийных домов предложили давать жилье вне очереди
Минстрой РФ разработал законопроект, который предлагает новый порядок предоставления жилья при расселении аварийных многоквартирных домов. Если собственники были признаны малоимущими и у них нет другой пригодной для проживания квартиры, то им будут выдавать новое благоустроенное жилье по договору социального найма.
Законопроект направлен на реализацию постановления Конституционного суда от 25 апреля 2023 года. Суд призвал внести изменения в отдельные положения Жилищного кодекса, потому что из разных регионов поступили иски от граждан. Люди жаловались на то, что местные власти отказали им в праве на внеочередное предоставление жилья, хотя они были признаны малоимущими, а их жилье – непригодным для проживания.
Нововведения предусмотрены законопроектом Минстроя РФ. Согласно документу, малоимущим собственникам квартир в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, будет предоставлено благоустроенное жилье по договору социального найма вне очереди. До этого предложено давать гражданам жилые помещения маневренного фонда.
Еще законопроект предусматривает право собственника получить компенсацию за подлежащее сносу жилье вместо предоставления нового по договору социального найма. Для этого ему потребуется подать соответствующее заявление.
#мкдэксперт #новостьдня
С какой РСО нужно составлять акт сверки для участия в открытом конкурсе?
Если управляющая организация решает принять участие в открытом конкурсе, то к своей заявке она должна приложить акты сверки с ресурсоснабжающей организацией. Однако формулировка этого требования в законе часто приводит к его ошибочному толкованию и недопускам к участию в конкурсе. Сегодня рассмотрим, что подразумевается под такой нормой и с какими ресурсоснабжающими организация нужно составлять акт сверки.
Порядок организации и проведения конкурса регулируется другим нормативным актом – Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. № 75).
Для участия в открытом конкурсе управляющие организации подают заявки, которые рассматривает конкурсная комиссия. Она оценивает их на соответствие установленным требованиям и по итогу принимает решение о признании претендента участником конкурса или, наоборот, об отказе.
Основания для недопуска к участию в конкурсе установлены положениями п. 18 Правил:
1) Непредставление необходимых документов либо наличие в них недостоверных сведений. Перечень таких документов определен п. 53 Правил;
2) Несоответствие заявки на участие в конкурсе требованиям, которые установлены п. 52-53 Правил;
3) Несоответствие претендента требованиям.
Перечень обязательных требований к претендентам регламентирован п. 15 Правил. Одним из них является отсутствие у претендента задолженности перед ресурсоснабжающей организацией за 2 и более расчетных периода (пп. 7). Этот факт подтверждается актами сверки либо решением суда, вступившим в законную силу.
Некоторые организации неправильно толкуют указанную норму и полагают, что положения пп. 7 п. 15 Правил предусматривают требование по представлению актов сверок только с одной ресурсоснабжающей организацией. Эта ошибка приводит к отказу в допуске к участию в конкурсе.
На практике суды приходят к следующему выводу: в пп. 7 п. 15 Правил используется формулировка «ресурсонабжающая организация» в единственном числе. Но это не значит, что претендент, у которого имеется несколько заключенных договоров с ресурсоснабжающими организациями, самостоятельно выбирает, в отношении какой из них представить сведения об отсутствии задолженности.
Открытый конкурс должен соответствовать принципами добросовестной конкуренции и создавать равные условия участия для всех. Если претендент не представляет акты сверки со всеми ресурсоснабжающими организациями, с которыми у него заключен договор, то он нарушает указанные принципы и не соответствует установленным требованиям.
Подобное дело было в судебной практике нашей компании (см. Решение Арбитражного суда Архангельской области от 04.10.2021 г. № А05П-360/2021).
Таким образом, если управляющая организация подает заявку на участие в открытом конкурсе, то она должна предоставить комиссии акты сверки со всеми ресурсоснабжающими организациями, с которыми у нее заключены договоры ресурсоснабжения.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #РСО #иное
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Подскажите, пожалуйста, как поступить правильно. Через гис жкх было направлено обращение о протечки козырька. В своем ответе УК пишет, что ремонт запланирован. И все, ни даты планирования, ничего, просто сухой ответ. Но статус сообщения Исполнено! Хочу, услышать ваше мнение, кто как поступил, отправить снова в работу до тех пора пока не сделают или не реагировать, пусть и будет в статусе исполнено?
К решению необходимо подходить с точки зрения исполнения управляющей компанией обязательств по текущему ремонту:
В соответствии с ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по текущему ремонту общего имущества.
Под текущим ремонтом понимается устранение мелких неисправностей, которые выявляются при повседневной эксплуатации здания, работы по систематическому и своевременному предохранению здания от преждевременного износа.
К такому виду работ относятся и устранения протечек козырька, если только последний не имеет степень износа свыше 60%.
Соответственно, устранить протечку управляющая компания должна в рамках текущего ремонта, - другое дело, что такой ремонт проводится в определенном порядке: выявление необходимости, принятие решения, проведение, фиксация результатов.
Более подробно об этом рассказывали на бесплатном вебинаре, который можно посмотреть здесь: mkdexpert?z=video-92994281_456239027%2Fclub92994281%2Fpl_-92994281_-2">mkdexpert?z=video-92994281_456239027%2Fclub92994281%2Fpl_-92994281_-2" rel="nofollow">https://vk.com/video/@mkdexpert?z=video-92994281_456239027%2Fclub92994281%2Fpl_-92994281_-2
Если вкратце, то сначала управляющая компания проводит осмотр, затем доводит до собственников информацию о необходимости проведения текущего ремонта, поскольку он проводится на основании решения общего собрания собственников (п. 4.1 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ). Исключение составляет случай наделения совета дома такими полномочиями (п. 4.2 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).
И уже либо общее собрание собственников, либо совет дома принимает решение о проведении текущего ремонта, с определением необходимых средств.
Резюмируя: у управляющей компании, действительно, есть обязанность проводить осмотры и фиксировать результаты, выполнять конкретные работы и оказывать услуги по текущему ремонту козырька в случае выявления протечек.
Однако этому должно предшествовать решение общего собрания собственников о проведении такого ремонта, если работы не были запланированы на предыдущих собраниях, либо решение совета дома, если они обладают такими полномочиями.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
Образцы документов: жалоба в ГЖИ на предоставление неполного реестра собственников 📄
В отношении реестра собственников у управляющей компании есть две основные обязанности – вести его и предоставлять по запросу жильцов, например, для проведения общего собрания. Содержание таких реестров определено законом, но организации не всегда предоставляют всю информацию. В таком случае собственники вправе обратиться с жалобой в орган ГЖИ, который проверит факт правонарушения и предпримет необходимые меры.
Прикрепляем образец жалобы, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4909
#мкдэксперт #подборкадокументов
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Собственники помещений МКД не проводили общее собрание по утверждению перечня работ на 2023г. Совет дома своим решением утвердил перечень работ по текущему ремонту ОИ на 2023г. Обязана ли УО разместить протокол совета дома и перечень работ по ТР в ГИС ЖКХ?
Текущий ремонт – это перечень работ, нацеленных на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии. Сюда входит устранение различных дефектов и неполадок, которые могут препятствовать нормальному проживанию граждан. Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений в МКД (п. 18 ПП РФ от 13.08.2006 № 491).
В соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.
Есть также возможность делегировать принятие решений о текущем ремонте совету многоквартирного дома (п. 4.2 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ лица, осуществляющие управление многоквартирными домами, обязаны размещать в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ, система) информацию, перечень и сроки раскрытия которой определены разделом 10 приказа Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерацией и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29.02.2016 № 74/114/пр (далее – Приказ).
Согласно п. 3.3 раздела 10 Приказа в ГИС ЖКХ размещается информация об оказываемых услугах и (или) выполняемых работах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Данная информация размещается управляющими организациями, товариществами и кооперативами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
А в соответствии с п. 19.3 указанного раздела в ГИС ЖКХ необходимо также размещать протокол, которым утверждено решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, общего собрания членов товариществ, общего собрания членов кооператива.
Проанализировав указанные нормы, можно сделать вывод: законодателем закреплена обязанность управляющей организации по размещению в ГИС ЖКХ информации об оказываемых услугах и (или) выполняемых работах по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также размещению протоколов общих собраний собственников.
При этом размещение протоколов заседаний совета дома в ГИС ЖКХ законодательством не предусмотрено. Связано это с тем, что как таковой и обязанности передавать подобные протоколы в адрес управляющей организации, как это делается с протоколами общих собраний, нет.
Т.е. управляющая организация размещает работы и услуги по текущему ремонту, по поводу которых приняты решения, но не размещает протоколы заседаний совета дома.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
В квитанции имеется строка оплаты за лифт. Договором управления предусмотрено техническое обслуживание лифта, эта услуга включена в стоимость содержания общего имущества. Законно ли УК выставляет счёт отдельной строкой за лифт?
Для ответа на вопрос обратимся к общим правилам установления платы за содержание и текущий ремонт.
В силу части 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, плата за содержание устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это означает, в соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), что такая плата должна быть достаточной для соблюдения характеристик надежности и безопасности дома, безопасности жизни и здоровья граждан, обеспечения доступности пользования помещениями, постоянной готовности инженерных коммуникаций, поддержания архитектурного облика дома.
Размер платы устанавливается с учетом следующего:
1. Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (пункт 29 Правил содержания общего имущества);
2. Расходы должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Правил содержания общего имущества);
3. Плата должна предполагать выполнение Минимального перечня работ и услуг;
Согласно п. 22 Минимального перечня работ и услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290), в качестве обязательных предусмотрены работы, выполняемые в целях надлежащего содержания и ремонта лифта (лифтов), среди них – техническое обслуживание.
Таким образом, установленная плата за содержание и текущий ремонт уже должна включать в себя работы, необходимые для поддержания надлежащего состояния лифта.
Что касается выделения платы в отдельную строку, то это допустимо лишь при наличии правового основания – либо решения общего собрания, где прямо прописан такой вопрос, либо если такая возможность для управляющей компании прописана в договоре управления.
Тем не менее, в приоритете все равно волеизъявление собственников: обязанность собственника оплачивать дополнительные услуги/работы возникает в результате волеизъявления собственников помещений в многоквартирном доме, выраженном на общем собрании собственников и закрепленном в соответствующем решении (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.11.2018 N 5-КГ18-178).
Такое решение не только должно определять конкретную услугу (ТО лифта), но и условия оказания и выполнения, источник и размер финансирования - уже имеющиеся денежные средства либо дополнительное начисление (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 17.06.2022 N Ф09-3374/22 по делу N А76-17059/2021).
Резюмируя:
Плата за техническое обслуживание уже должна быть включена в размер платы за содержание и текущий ремонт. Любые дополнительные строки – при наличии решения общего собрания собственников (чуть более спорно, но допустимо – при наличии соответствующей услуги в договоре управления как дополнительной).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост
#содержаниеои
Специалисты МКДЭКСПЕРТ на конференции по ЖКХ
С 25 по 27 мая наш партнер Ассоциация «Р1» проводит в Казани конференцию «Управление МКД в 2023 году: последние изменения на практике и в законодательстве». В этом году от лица МКДЭКСПЕРТ в ней принимают участие заместитель начальника юридического отдела и руководитель отдела продаж – Полина Брезинская и Дмитрий Золин.
На конференции собралось более 180 участников, среди них ведущие эксперты России. Спикеры предложили разные инновационные разработки и затронули даже тему внедрения искусственного интеллекта в сферу ЖКХ.
Вчера Полина выступила с лекцией на тему «Систематизация работы юридической службы: вечный вопрос – штат или аутсорс». Рассказала, о плюсах и минусах каждого формата юридической поддержки, чтобы организации могли выбрать подходящий под свои задачи. А еще поделилась судебной практикой нашей компании, ответила на вопросы слушателей и дала интервью.
Если Вы тоже сейчас выбираете между штатный юристом и компанией на аутсорсе, то напишите нам на почту info@mkd-expert.ru и мы отправим Вам презентацию с лекции.
Полина и Дмитрий передали нам привет из теплой Казани и поделились, что на конференции много интересных выступлений и полезных знакомств. Возможно, кто-то из наших подписчиков тоже принимает участие в мероприятии. Какие у Вас впечатления?
#мкдэксперт
Новость дня: Минстрой РФ усовершенствует проведение общих собраний собственников онлайн
Минстрой РФ хочет увеличить количество проводимых онлайн-собраний и работает над тем, чтобы процедура стала удобнее для жителей и организаторов. В ближайшее время Госдумой в первом чтении будет рассмотрен законопроект, который предлагает ввести возможность проголосовать тем, кто не пользуется интернетом.
Возможность проведения онлайн-собраний появилась несколько лет назад, но на практике электронное голосование пока используется редко. В пресс-службе Минстроя РФ сообщили, что сейчас в таком формате проходят около 20% собраний: в этом году из 50 тысяч почти 10 тысяч собраний проведены с использованием информационных систем, в том числе ГИС ЖКХ.
Главная проблема в переходе на онлайн-голосование – отсутствие у многих собственников необходимых навыков и устройств, которые позволят проголосовать онлайн.
Авторы инициативы предлагают ввести дополнительную возможность для собственников, у которых нет возможности голосовать через онлайн-системы. Они смогут сообщить о своих решениях через интернет, но с помощью многофункциональных центров. Для этого местные власти должны заключить с МФЦ соглашение о взаимодействии.
В Минстрое РФ сообщили, что специалисты сейчас работают над улучшением функционала онлайн-собраний. Например, планируют внедрить оповещение пользователей портала Госуслуг о проведении общедомового собрания, отображение для пользователя, что его голос учтен, а также отображение для администратора собрания списка квартир, собственники которых не приняли участие.
#мкдэксперт #новостьдня
Обязана ли управляющая компания передавать сведения о собственниках в РСО при прямых договорах?
Управляющая компания – это оператор персональных данных, который хранит информацию о собственниках и нанимателях помещений в доме. Когда жители решают перейти на прямые договоры, ресурсоснабжающей организации требуются сведения о потребителях для начисления платы. Сегодня рассмотрим, какие сведения управляющая компания должна передать поставщику услуг в таком случае.
У собственников есть право заключить прямые договоры с ресурсоснабжающей организацией, но даже в таком случае за управляющей компанией остается обязанность по сбору, обновлению и хранению информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме. Это следует из пп. «б» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ № 416 от 15.05.2013 года).
К этой категории сведений также относится реестр собственников. Согласно п. 3.1. ст. 45 Жилищного кодекса РФ, он включает в себя ФИО или полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, номера помещений собственников, сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество.
Когда собственники заключают прямые договоры, управляющая компания предоставляет РСО сведения, необходимые для начисления платы за коммунальные услуги. Она обязана это сделать не позднее чем за 5 рабочих дней до дня начала предоставления коммунальной услуги в силу п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года).
Сведения, которые управляющая компания должна передать, включают в себя:
1. ФИО, дату и место рождения, реквизиты документа, удостоверяющего личность, контактный телефон и адрес электронной почты каждого собственника и пользователя жилых помещений;
2. Адреса жилых помещений потребителей с указанием общей площади жилого помещения и помещений, входящих в состав общего имущества, количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении;
3. Сведения о наличии и типе установленных в жилых помещениях индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета и распределителей, дате и месте их установки (введения в эксплуатацию), сроках поверки, дате опломбирования, их показания за 12 предыдущих расчетных периодов;
4. Реквизиты документов, подтверждающих право собственности на каждое жилое помещение в доме.
Как правило, перечисленные сведения попадают под действие Федерального закона «О персональных данных» от 27.07.2006 № 152-ФЗ. Положения ст. 7 запрещают оператору персональных данных раскрывать персональные данные лицам, к которым они не относятся, и распространять эту информацию без согласия субъекта персональных данных.
Положениями п. 2, 5 ч. 1 ст. 6 и ч. 2 ст. 9 указанного закона предусмотрено исключение: если это необходимо для осуществления и выполнения функций, полномочий и обязанностей, возложенных на оператора законодательством РФ, а также в целях исполнения договора, стороной которого является субъект персональных данных. А значит, передача РСО сведений о потребителях не требует согласия субъекта персональных данных.
Таким образом, при прямых договорах управляющая компания обязана передать РСО как поставщику коммунальных услуг информацию, необходимую для начисления платы. Ее перечень приведен в п. 6 Правил предоставления коммунальных услуг.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #РСО #управлениемкд
Если в решении собрания нет конкретного размера платы, а она указана только в договоре управления такая плата считается установленной?
В соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления управляющая организация по заданию собственников обязана за плату оказывать услуги и выполнять работы по текущему ремонту и содержанию общего имущества дома.
Одно из существенных условий такого договора является размер платы за содержание.
Согласно части 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений.
Есть определенные требования к установлению платы:
-) расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованием законодательства (пункт 29 Постановления Правительства РФ № 491).
-) расходы на содержание и ремонт общего имущества должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Постановления Правительства РФ № 491).
-) принятый размер платы за содержание не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества (постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
-) плата должна устанавливаться с учетом мнения управляющей организации.
В данном случае существенным является последнее: сделать предложение по плате – это обязанность управляющей компании. Она должна предложить размер платы не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания собственников.
Если собственники и управляющая компания не приходят к консенсусу относительно размера платы и не принимают решение о его определении, то в соответствии с ч. 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ она устанавливается органом местного самоуправления.
Имеется одно исключение, когда размер платы фактически может меняться управляющей компанией самостоятельно без принятия об этом нового решения: это если в договоре управления имеется условие о ежегодной индексации.
Перенося вышеуказанные нормативные положения на Вашу ситуацию:
1. Если получилось так, что размер платы фигурирует в договоре управления, но не фигурирует в решении общего собрания собственников, то исходя из буквального толкования положений Жилищного кодекса РФ следует, что размер платы считается неустановленным.
В таком случае необходимо либо повторно провести общее собрание и установить такой тариф, либо обратиться с заявлением о его определении в местную администрацию, которая установит его в зависимости от выбранных собственниками работ и услуг (которые в любом случае должны быть не меньше минимального перечня, установленного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290);
2. Если в договоре управления имеется решение о ежегодной индексации, то размер платы может корректироваться управляющей компанией и без принятия об этом отдельного решения на общем собрании собственников (см.: /channel/mkdexpert/1093)
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд #жку
Стандартизация процедуры взыскания в организации – необходимые шаблоны. Часть 2
На прошлой неделе мы поделились с подписчиками бота советами по первой части шаблонов, которые упрощают работу при взыскании задолженности за жилищно-коммунальные услуги. Сегодня продолжим эту тему и рассмотрим еще 2 ситуации, которые регулярно встречаются почти у каждой организации, управляющей домом.
Первая ситуация – наличие совместно проживающих членов семьи
Этот случай мы уже частично затрагивали в прошлом посте: совместно проживающие, дееспособные и ограниченные в дееспособности лица несут солидарную ответственность с собственником по его долгам. В силу общего положения п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом.
Заявление в отношении членов семьи практически ничем не отличается от обычного: нужно просто указать в качестве совместно проживающих известных лиц и попросить взыскать долг с них в том числе. Нужно учесть, что это не совместная собственность, поэтому совместное проживание должно подтверждаться.
Бывает, что собственник и члены семьи заключили соглашение, которое определяет порядок и размер участия членов семьи в расходах по внесению платы за коммунальные услуги. Это редкая ситуация, но иногда она все же возникает на практике.
Правовое значение данного соглашения заключается в том, что при нарушении одной из сторон своих обязательств по оплате жилищно-коммунальных услуг суд учитывает соглашение и определяется задолженность каждого члена исходя из его содержания (п. 29 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
В чем кроется опасность для взыскателя: Жилищный кодекса РФ не устанавливает специальные требования к форме и порядку заключения такого соглашения. В Постановлении от 02.07.2009 № 14 Пленум Верховного Суда РФ сделал вывод, что к нему применяются общие правила о гражданско-правовых сделках, изложенные в ст. 153-181 Гражданского кодекса РФ, по аналогии, согласно ч. 1 ст. 7 Жилищного кодекса РФ.
Поэтому такие заявления часто составляются «на коленке».
Вторая ситуация – собственник либо наниматель помещения несовершеннолетние.
В соответствии с п. 28 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, в случае, если собственником жилого помещения (доли) является несовершеннолетний, то обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг несут его родители независимо от факта совместного с ним проживания. Эту следует из ст. 21, 26, 28 Гражданского кодекса РФ и ст.56, 60, 64 Семейного кодекса РФ.
Если Вам точно известно, что собственник/наниматель – несовершеннолетний, указывайте его законного представителя. Данные о нем в любом случае должны быть, т.к. он действует от имени собственников, например, при проведении общего собрания собственников.
Если есть сомнения, можете написать, что должник неизвестен, и суд запросит необходимые сведения, - по той схеме, которую мы обсуждали в предыдущей публикации вот здесь: @mkdexpert_bot
Еще раз обращаем внимание, что публикации чередуются: одна – в боте, вторая – на канале.
А если не хотите самостоятельно вникать во все нюансы взыскания, Вы можете доверить это нам, на любом этапе – от претензионного до исполнительного производства. Напишите нам на почту info@mkd-expert.ru и мы предложим условия, подходящие для Вашего (Ваших) дома (домов).
#мкдэксперт
Какие нарушения являются существенными и могут привести к отмене решения общего собрания?
Практически в каждом общем собрании можно найти недочеты в процедуре его проведения, но не все нарушения станут в суде основанием для признания протокола недействительным. Сегодня рассмотрим, что такое существенные нарушения и какие из них могут оспорить решение собственников.
К проведению общего собрания выдвигается много разных требований. Например, инициатор обязан уведомить собственников о его проведении не позднее чем за 10 дней до его начала – разместить сообщение в системе, направить каждому собственнику заказным письмом, вручить каждому из них под роспись либо разместить в помещении дома, определенном решением собственников и доступном для всех собственников.
При подготовке к собранию нужно сформировать реестр собственников, а при подсчете голосов – не учитывать бюллетени, которые заполнены с нарушениями. После окончания собрания протокол составляется в письменной форме в установленные собственниками сроки, но не позднее чем через 10 календарных дней с даты его проведения. Подлинники направляются инициатором в управляющую домом организацию не позднее чем через 10 дней.
У собственника помещения есть право обжаловать в суде решение общего собрания, если оно было принято с нарушением требований. Для этого должна соблюдаться совокупность условий: если собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Это исходит из ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ.
При этом в некоторых случаях суд может оставить в силе обжалуемое решение: если голосование этого собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков.
Здесь появляется термин «существенные нарушения», или «существенные неблагоприятные последствия». Под ним понимается нарушение законных интересов участника и гражданско-правового сообщества, которые могут привести к возникновению убытков, лишению права на получение выгоды от использования имущества, ограничению или лишению участника возможности в будущем принимать управленческие решения или осуществлять контроль за деятельностью гражданско-правового сообщества.
Указанные положения конкретизируются в ч. 1 ст. 181.4 Гражданского кодекса РФ. Согласно этой норме, решение собрания может быть признано судом недействительным при нарушении требований закона, если:
1. Допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания;
2. У лица, выступавшего от имени участника собрания, отсутствовали полномочия;
3. Допущено нарушение равенства прав участников собрания при его проведении;
4. Допущено существенное нарушение правил составления протокола, в том числе правила о письменной форме протокола.
Таким образом, основанием для отмены решения общего собрания собственников могут стать только существенные нарушения закона: из-за них невозможно выявить истинную волю большинства собственников, принятое решение нарушает права и законные интересы лица, которое оспаривает такое решение. При этом последний должен представить в суд доказательства наличия указанных обстоятельств.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Я имею на руках (я истец, ответчик - исполком) вступившее в законную силу решения суда по адм. делу о согласовании схемы размещения зу под строительство нежилого объекта. Исполком(юристы, экономисты, замы и т. п.), после получения решения суда, согласовал по СЭДу распоряжение, но руководитель исполкома не подписал. Мотивировал свои действия-суд мне не указ.
Вопрос: как ещё законным путём заставить подписать распоряжение руководителем. (Место-Татарстан)
В соответствии с ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в законную силу судебные акты являются обязательными для всех без исключения и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
Как предусмотрено ст. 210 ГПК РФ решение суда должно быть исполнено после вступления его в законную силу. Законную силу решение приобретает по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано (ч. 1 ст. 209 ГПК РФ).
В случае если определенные действия, не связанные с передачей имущества или денежных сумм, могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено (ч. 2 ст. 206 ГПК РФ).
Если вступившее в законную силу решение суда не исполнено в добровольном порядке, то заинтересованное лицо (истец) обращается в суд, вынесший данное решение, с заявлением о выдаче исполнительного листа (ст. 428 ГПК РФ).
Неисполнение акта грозит применением к лицу соответствующих санкций.
За злостное неисполнение вступившего в законную силу решения суда представителем власти, государственным служащим, муниципальным служащим, а также служащим государственного или муниципального учреждения, коммерческой или иной организации предусмотрена уголовная ответственность (ст. 315 УК РФ «Неисполнение приговора суда, решения суда или иного судебного акта»).
Заявление на злостное неисполнение решения суда следует подать в прокуратуру. Оно может быть написано самостоятельно по образцу – их можно посмотреть в сети «Интернет». Жалоба подается в соответствии с Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации».
Таким образом, Вы можете обратиться в суд, вынесший решение, с заявлением о выдаче исполнительного листа, а затем в службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства.
Кроме этого, можно обратиться в прокуратуру с жалобой на злостное неисполнение решения суда руководителем исполкома и привлечения его к ответственности.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
На сайте ГИС ЖКХ размещена информация, в разделе общая характеристика многоквартирного дома, где указана площадь земельного участка дома входящего в состав общего имущества. Вопрос откуда взята данная информация, если на публичной кадастровой карте межевание нет по данному участку?
Согласно совместному приказу Минкомсвязи РФ и Минстроя РФ от 29 февраля 2016 № 75/114/пр в ГИС ЖКХ размещаются общие сведения о земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом: кадастровый номер земельного участка либо информация об отсутствии у земельного участка кадастрового номера в случае, если такой номер не присвоен, а также площадь земельного участка.
Границы и размер придомовой территории, сформированной под МКД, определяются согласно требованиям земельного и градостроительного законодательства (п.4 ч.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ). Границы придомовой территории определяются в соответствии с теми нормами площади предоставленного земельного участка, которые установлены для данного региона.
Более подробную информацию можно почерпнуть из кадастрового паспорта, который должен храниться у лица, управляющего домом.
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся данные не только о том, на каких правах представлен данный участок, но также и о том, какую площадь он занимает, когда произошло его оформление и каким образом были установлены границы этого участка.
На публичной кадастровой карте (ПКК) вы можете найти любой земельный участок, здание (дом) или сооружение, которые поставлены на кадастровый учёт в ЕГРН и для которых проведена процедура межевания.
Есть несколько причин, почему сведения об участке не отображаются на карте:
- Объект не стоит на кадастровом учёте, полных и достоверных сведений о нём в базе данных Росреестра нет.
- Дом внесён в кадастр, но не определены границы участка, нет привязки к территории, не определены его границы на местности.
- Сведения в Росреестр внесены, но пока не отображаются на Публичной карте по техническим причинам.
Обратите внимание на то, что обновление данных на публичной кадастровой карте происходит несколько раз в год, поэтому сведения о вновь зарегистрированных участках могут появиться на ней не сразу.
При этом, согласно ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" придомовую территорию могут формировать не только собственники, но и администрация, для которой это является обязанностью. С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.
Соответственно, могло получиться так, что земельный участок появился как таковой недавно в результате его создания администрацией, а информация на ПКК еще не опубликована.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Извините, что, может быть, не совсем о ЖКХ, но вопрос наболевший.
Вдоль нескольких МКД находится большой парк. Территория парка относится к государственному учебному заведению. В целях исполнения Указа Президента Российской Федерации от 19.10.2022 № 757 (такую причину приводит руководство учебного заведения) территория учебного заведения была полностью огорожена забором и доступ в парк всем, кроме учащихся и сотрудников учебного заведения, был закрыт. Т. е. природный ландшафт со спортивной площадкой, который был излюбленным местом отдыха и занятий физкультурой жителей близлежащих домов с 60-х годов прошлого века, оказался полностью недоступным для использования в рекреационных целях. При этом здания учебного заведения занимают приблизительно 1/5 часть от всей огороженной территории.
Правомерны ли такие действия со стороны учебного заведения по отношению к огромному природному ландшафту, который имеет важное значение для всего района?
Каждое образовательное учреждение в той или иной степени является владельцем земельных участков. Они могут быть собственностью учреждений, арендованы или переданы в постоянное бессрочное пользование.
Статьей 40 Земельного кодекса РФ определены права собственника земельного участка, среди них – право возведения сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка, его разрешенным использованием и с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Относительно «целевого назначения»: в силу п. 2 ч. 6 статьи 28 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в РФ») образовательная организация обязана создавать безопасные условия обучения, воспитания обучающихся, присмотра и ухода за ними, их содержания в соответствии с установленными нормами, обеспечивающими жизнь и здоровье обучающихся, работников образовательной организации.
Согласно п. 15 ч. 3 ст. 28 Федерального закона N 273-ФЗ, к компетенции образовательной организации в установленной сфере деятельности относится также создание необходимых условий для охраны обучающихся и работников образовательной организации. Охрана здоровья обучающихся включает в себя и обеспечение безопасности обучающихся во время пребывания в организации, осуществляющей образовательную деятельность (п. 8 ч. 1 ст. 41 Федерального закона N 273-ФЗ).
Таким образом, на образовательную организацию, как объект с массовым пребыванием людей, возлагается обязанность по обеспечению комплексной безопасности находящихся в ней обучающихся и работников, что находит свое фактическое выражение в возможности оградить организацию в соответствии с выделенным для нее земельным участком.
Более того, упоминаемым Указом Президента РФ от 19.10.2022 N 757 на территориях ряда субъектов – в основном Южного и Центрального федеральных округов – были введены дополнительные меры обеспечения безопасности, в т.ч. – «усиление охраны общественного порядка и обеспечения общественной безопасности».
С учетом вышеизложенного учреждение, действительно, должно обеспечить наличие ограждения своей территории и территории, используемой для целей обучения (физическая культура и т.п.), - по периметру территории, выделенной данному учреждению.
Тем не менее, вопросы могут быть относительно площади огражденной территории, - а здесь уже необходимо изучить документацию, обосновывающую закрытие именно такого куска земельного участка. Рекомендуем в связи с этим обратиться в прокуратуру с запросом проверки относительно правомерности ограждения парка в фактически застроенных забором границах.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
ДОБРОЕ УТРО! СЕГОДНЯ 1 ИЮНЯ, А ЗНАЧИТ, ВРЕМЯ ДЛЯ РУБРИКИ «ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА!»
В комментариях к этому посту вы можете оставить ОДИН ИНТЕРЕСУЮЩИЙ ВАС ВОПРОС на юридическую тематику в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а мы дадим на них ответы в отдельных публикациях, а также в нашем сборнике!
Срок приёма вопросов – до 23:59 01.06.2023 ⏰
ЖДЁМ ВАШИХ ВОПРОСОВ!
ПОЖАЛУЙСТА, ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ПРАВИЛАМИ РУБРИКИ:
- В рамках рубрики любой наш подписчик может задать ТОЛЬКО ОДИН ВОПРОС форме комментария. Вопрос НЕ должен содержать в себе подвопросы либо состоять из нескольких пунктов;
- вопрос должен быть четко сформулирован, абстрактные вопросы не принимаются и не рассматриваются;
- В рамках рубрики мы НЕ занимаемся изучением ваших документов (поэтому их не нужно прикладывать к вопросу) и не занимаемся какими-либо расчетами (пени, формулы и т.п.);
- в рамках данной рубрики мы НЕ готовим документы, шаблоны, подборки судебной практики по какому-либо вопросу;
- мы НЕ даем ответов на провокационные вопросы, в том числе связанные с критикой судебной системы, действующего законодательства, государственной власти;
*Перед тем, как задать вопрос, пожалуйста, ознакомьтесь с обновленными правилами рубрики: /channel/mkdexpert/728
Нами будут даны ответы только на 20 вопросов по нашему усмотрению.
Внимательно ознакомьтесь с правилами рубрики, прежде чем задать вопрос!
#мкдэксперт #рубрика
Интересный факт о компании «МКДЭКСПЕРТ»: в 2022 году мы взыскали в пользу клиентов задолженность за ЖКУ на сумму более 120 млн рублей
По закону управляющие организации и товарищества собственников жилья обязаны проводить работы по взысканию задолженности за ЖКУ, но на практике этот процесс оказывается сложнее.
Уже более 6 лет мы помогаем организациям взыскивать плату за ЖКУ с разных категорий должников – с физических и юридических лиц, органов местного самоуправления, Минобороны РФ. Работаем дистанционно по всей России и знаем особенности взыскания в разных регионах.
За год сумма долгов, которую мы взыскали для наших клиентов, выросла практически в 2 раза. Мы продолжаем развивать это направление, чтобы больше организаций получили свои деньги.
Если и Вам нужно помочь с взысканием задолженности за ЖКУ – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
Исполнительное производство: обращение взыскания на периодические выплаты. Что нужно знать?
В исполнительном производстве гарантом поступления хотя бы минимальных денежных средств по выданному в отношении злостного неплательщика судебному приказу является обращение взыскания на периодические выплаты, получаемые должником в силу трудовых, гражданско-правовых и социальных правоотношений.
В контексте ЖКХ выделяют два основания для обращения взыскания на периодические выплаты:
1. Взыскание суммы, которая не превышает 10 тысяч рублей;
2. Отсутствие или недостаточность у должника д/с и иного имущества для исполнения требований исполнительного документа в полном объеме (ст. 98 Федеральный закон «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ).
Что касается размера взыскания, то относительно него ч. 1.1 и 2 с. 99 вышеуказанного закона говорят: во-первых, удерживается не более 50% дохода, во-вторых, в постановлении судебного пристава-исполнителя может содержаться требование о сохранении за должником выплат в размере прожиточного минимума.
На практике бывает две крайности – взыскивают либо слишком маленький процент, либо слишком большой. Рассмотрим, как и в зависимости от чего он устанавливается.
Важное разъяснение дал Конституционный Суд РФ в п. 2.3 Определения от 17.01.2012 г. № 14-0-0: при взыскании должен соблюдаться баланс кредитора и должника-гражданина. Это требует сохранения для должника и лиц, находящихся на его иждивении, необходимого уровня существования, чтобы не оставить их за пределами социальной жизни.
Еще есть позиция Верховного Суда РФ, изложенная в Обзоре судебной практики № 2 за 2017: поскольку исполнение судебного решения не должно приводить к нарушению прав и законных интересов должника, не связанных с таким судебным решением (т.е. социальные гарантии и т.п.), судебный пристав-исполнитель вправе устанавливать размер удержаний с учетом материального положения.
В практике выделяют два критерия для дифференциации процента взыскания с периодических выплат:
Первый критерий – количество источников дохода
Если у должника один источник дохода, то пристав должен учитывать его размер, чтобы обеспечить самому должнику и лицам, находящимся на его иждивении, условия, необходимые для нормального существования.
Надо отметить, что акцент делается именно на связи источника дохода с количеством лиц, находящихся на иждивении. А если доход после взыскания ниже установленного на уровне субъекта прожиточного минимума, то процент удержаний снижают до прожиточного минимума, что обеспечивает баланс интересов сторон (см, например, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 04.07.2019 по делу N 33-11374/2019).
При этом пристав не может относиться к процессу уменьшения процента удержания формально. Он должен исследовать, есть ли у должника родственники, которые могут его обеспечить, или нет (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.11.2021)).
Второй критерий – наличие на иждивении несовершеннолетних детей или иных лиц
На практике суды считают, что это достаточное условие для уменьшения размера удержаний. Здесь обстоятельства должны исследоваться досконально: сколько детей, сколько им лет, каков размер источника дохода, как он соотносится с прожиточным минимумом (см, например,Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 06.11.2019 по делу N 33-15228/2019).
Указанные критерии учитываются судами в совокупности.
А если у Вас есть должники, которых нужно просудить, но Вы не хотите этим заниматься самостоятельно – напишите нам на почту, готовы взять на себя весь процесс от приказного до исполнительного производства: info@mkd-expert.ru
#мкдэксперт
Можно ли начислять плату за ЖКУ арендатору помещения?
Недавно мы разбирали порядок начисления платы за жилищно-коммунальные услуги в случае с договором безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Сегодня рассмотрим еще один вариант и ответим на вопрос, кто должен оплачивать такие услуги при договоре аренды.
Законом прямо установлена обязанность собственника помещения в многоквартирном доме нести бремя расходов на содержание и ремонт общего имущества, расходов по коммунальным услугам путем внесения платы за жилое помещение. Эти положения следуют из ч. 1 ст. 39 и ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ, ст. 210 Гражданского кодекса РФ. Исключение может быть предусмотрено законом или, например, договором аренды.
Гражданский кодекс РФ предусматривает следующие обязанности для обеих сторон договора аренды:
1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (ч. 1 ст. 616);
2. Арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ч. 2 ст. 616).
Однако арендатор берет в аренду только само помещение, а не часть общедомового имущества. Обычно это указано в договорах аренды, поэтому арендатор обязан производить только текущий ремонт и нести расходы на коммунальные услуги, которыми пользуется.
На практике суды приходят к следующему выводу: управляющая организация как исполнитель коммунальных услуг (или РСО при прямых договорах) в отсутствие заключенного с ней договора не может контролировать, какое лицо фактически пользуется помещением, в том числе на основании договора аренды. В такой ситуации действует общее правило: если договора между арендатором помещения и исполнителем услуг нет, то обязанность по оплате услуг лежит на собственнике (см, например, Решение Арбитражного суда Красноярского края РФ по делу № А33-15359/2020 от 15.07.2020).
При этом арендодатель может предусмотреть в договоре обязанность арендатора заключить договор с эксплуатационной организацией об оказании коммунальных и эксплуатационных услуг, а также на содержание и ремонт (включая капитальный) мест общего пользования здания, в которых находится объект (см, например, Определение Верховного Суда РФ № 304-ЭС18-7348 от 20.06.2018).
Таким образом, если арендатор заключил договор с РСО или управляющей организацией, то необходимо начислять плату за жилищно-коммунальные услуги непосредственно ему. Если же договор не заключен, то начисления производятся собственнику помещения.
Соответственно, если образовалась задолженность, то взыскивать ее нужно в аналогичном порядке: договор есть – иск в суд инициируется к арендатору помещения, договора нет – к собственнику.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #РСО #ЖКУ
Как определяется размер судебных расходов, которые подлежат взысканию?
Когда дело завершается в пользу нашего клиента, мы часто взыскиваем с другой стороны судебные расходы. Практика показывает, что в этом процессе важно правильно рассчитать их объем. Сегодня на примере арбитражного производства рассмотрим, как определяется размер взыскиваемых судебных расходов.
Согласно ст. 101 и 106 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее – АПК РФ), судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела. К последним относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте и другие расходы, понесенные участвующими в деле лицами.
Право лица, в пользу которого был принят судебный акт, взыскать расходы на оплату услуг представителя предусмотрено ч. ч. 2 ст. 110 АПК РФ. Здесь есть важное уточнение – такие расходы взыскиваются арбитражным судом в разумных пределах. Это один из предусмотренных законом правовых способов, который направлен против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя.
Суды оценивают разумность пределов при взыскании судебных издержек по разным критериям. Высший Арбитражный Суд РФ привел для этого следующие обстоятельства: длительность судебного разбирательства, проверка законности и обоснованности судебных актов в нескольких судебных инстанциях, сложность разрешающихся правовых вопросов, сложившаяся судебная практика по аналогичным спорам, необходимость подготовки в сжатые сроки большого числа документов, размер вознаграждения представителей по аналогичным спорам и делам и другие обстоятельства. Это следует из п. 3 Информационного письма от 05.12.2007 № 121 «Обзор судебной практики по вопросам, связанным с распределением между сторонами судебных расходов».
Пленум Верховного Суда РФ указал, что при определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (п. 11, 13 Постановления от 21.01.2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).
Еще суды могут опираться на нормы расходов на служебные командировки, стоимость экономных транспортных услуг, время, которое мог бы затратить на подготовку материалов квалифицированный специалист, сложившаяся в регионе стоимость оплаты услуг адвокатов, имеющиеся сведения статистических органов о ценах на рынке юридических услуг; продолжительность рассмотрения и сложность дела (п. 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.08.2004 № 82 «О некоторых вопросах применения АПК РФ).
В случае если суд признает расходы по оплате услуг представителя чрезмерными в силу конкретных обстоятельств дела, он вправе уменьшить сумму взыскиваемых расходов. Это право следует из Определения Конституционного Суда РФ от 21.12.2004 № 454-О.
Таким образом, при взыскании судебных расходов основной принцип – это разумность. Определение баланса интересов сторон является обязанностью суда, поэтому он должен оценить разные обстоятельства дела и определить баланс прав сторон в случаях, когда заявленная к взысканию сумма расходов носит неразумный характер.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост
Может ли общее собрание собственников длиться полгода: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Мы часто рассказываем Вам о наших судебных делах, а сегодня решили поделиться практикой из другого направления работы – проведение общих собраний собственников.
Клиент – управляющая компания, которая обратилась к нам за помощью в проведении общего собрания в очно-заочной форме. Мы организовываем такие собрания «под ключ», т.е. наши специалисты готовят полный пакет документов, формулируют повестку дня и бюллетени, а после подсчитывают голоса и составляют протокол.
В этом случае в силу определенных обстоятельств общее собрание будет длиться полгода. Жилищное законодательство этого не запрещает, но оно имеет привычку периодически меняться: положения, которые актуальны сейчас, могут утратить силу через несколько месяцев. Поэтому перед нами встала задача – сформулировать повестку дня так, чтобы решение потом не было признано недействительным, если за это время произойдут какие-либо существенные изменения.
Сейчас мы ждем, когда общее собрание закончится, чтобы приступить к подсчету голосов и оформлению протокола.
Это нестандартный случай в нашей практике. Может, Вы тоже сталкивались с подобным? Поделитесь в комментариях.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
ГЖИ усмотрело нарушение: "в протоколе ОСС в повестке дня и принятых решениях отсутствует рассмотрение и утверждение предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту. Вместо этого утверждена предельно-допустимая стоимость работ по разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт фасада".
ВОПРОС: вправе ли ОСС принимать решение об утверждении предельно допустимой стоимости работ по проектированию капитального ремонта фасада БЕЗ утверждения предельной стоимости ВСЕХ работ по капитальному ремонту фасада?
Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением отдельных случаев (ч. 1 ст. 189 Жилищного кодекса РФ).
В соответствии с ч. 5, 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, при проведении общего собрания собственников по данному вопросу определяются и утверждаются, во-первых, перечень услуг и работ по капитальному ремонту, во-вторых, предельно допустимая стоимость таких работ и услуг.
На основании ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности) и т.д.
При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 ЖК РФ, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.
Значение определения предельной стоимости услуг и работ в том, что это позволит понять, какое количество средств планируется израсходовать на проведение вышеуказанных работ и услуг за счет фонда из минимального взноса, и определить, хватит ли имеющихся денежных средств на выполнение этих работ/услуг в срок, указанный в региональной программе капитального ремонта.
С большой вероятностью, орган ГЖН усмотрел нарушение, поскольку при определении предельной стоимости проектной документации в отсутствие предельной стоимости услуг/работ не вполне ясно, хватит ли денежных средств, оставшихся после подготовки документации, на проведение необходимых работ и оказание необходимых услуг.
Таким образом, имеются определенные требования к решению общего собрания собственников, посвященному вопросу проведения капитального ремонта, среди них – наличие решения о предельной стоимости работ и услуг по капитальному ремонту, которая включает в себя, в первую очередь, работы и услуги, выполняемые за счет фонда из средств минимального взноса, а во вторую очередь, - все другие работы и услуги, которые допустимо выполнять и оказывать за счет средств капитального ремонта (включая подготовку проектной документации).
В силу того, что многие органы ГЖН привержены буквальному толкованию с учетом п. 17 Приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. (гласящего, что формулировки вопросов повестки дня должны исключать возможность их неоднозначного толкования), рекомендуем в одном решении указывать и предельную стоимость основных работ и услуг по капремонту, и предельную стоимость проектной документации.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
⚖️ Читайте о полезных управляющим домами выводах по спорам о несостоятельности, включённым в обзор практики Верховного суда за 2022 год.
🔎 В обзор практики ВС РФ от 26.04.2023 о разрешении споров о банкротстве за 2022 год вошли 37 дел, среди которых разъяснены
в том числе процессуальные вопросы, оспаривание сделок, особенности установления требований в реестре и особенности банкротства застройщиков.
В статье разобрали дела, в которых ВС РФ указал, что:
🔸 на основании расходов на устранение недостатков строительных работ можно возбудить дело о банкротстве застройщика;
🔹 суд обязан проверять довод о наличии у должника средств на оплату процедур банкротства;
🔸 если у должника нет средств для оплаты процедур банкротства, эти расходы могут отнести на его учредителей;
🔹 субсидиарная ответственность руководителя начинается после просрочки даты для подачи заявления о банкротстве.
👉 Подробный анализ решений ВС РФ
Больше материалов о банкротстве – на портале 👇
Интересный факт о компании «МКДЭКСПЕРТ»: за 2022 год мы провели 203 общих собрания собственников
Инициатор общего собрания напрямую заинтересован в том, чтобы провести его без недочетов, которые могут привести к отмене решения. Тогда многие решают заручиться помощью специалистов. Например, мы проводим общие собрания для наших клиентов дистанционно по всей России: составляем повестку и уведомление, готовим бюллетени, подсчитываем голоса, оформляем протокол.
Кстати, с 2021 года количество проведенных нами общих собраний выросло в 2 раза. Это показатель, что услуга становится все более востребованной.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
Можно ли ввести многоквартирный дом в эксплуатацию без установки ОДПУ?
Теперь законодательство обязывает оборудовать все многоквартирные дома общедомовыми приборами учета, которые фиксируют реальный объем поставленного ресурса и помогают избежать переплат. Но иногда все же возникают споры о том, можно ли ввести многоквартирный дом в эксплуатацию при отсутствии таких приборов. Сегодня рассмотрим этот вопрос.
Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», производимые, передаваемые, потребляемые энергетические ресурсы подлежат обязательному учету с применением приборов учета.
Это касается и коммунальных ресурсов, которые потребляются при использовании и содержании общего имущества. В соответствии с ч. 9.2 ст. 156 Жилищного кодекса РФ размер платы в таком случае определяется при наличии коллективного (общедомового) прибора учета (далее – ОДПУ) исходя из норматива потребления соответствующего вида коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества, по установленным тарифам.
В упомянутой выше статье Федерального закона от 23.11.2009 N261-ФЗ есть ч. 7, которая вводит уточнение: здания, строения, сооружения и иные объекты, в процессе эксплуатации которых используются энергетические ресурсы, должны быть оснащены приборами учета на дату их ввода в эксплуатацию. Соответствующая обязанность возлагается на застройщика в силу пп. 7 ст. 11 закона.
Следовательно, оснащать только построенные многоквартирные дома приборами учета используемых энергетических ресурсов – это обязанность застройщика. А значит, ввести дом в эксплуатацию без установки ОДПУ при наличии такой технической возможности по закону нельзя.
Здесь речь идет о новостройках, поэтому отдельно скажем про дома, которые были введены в эксплуатацию до вступления в силу Федерального закона от 23.11.2009 N 261-ФЗ. В таких случаях обязанность по их оснащению ОДПУ используемых воды, тепловой энергии ложится на собственников на основании ч. 5 ст. 13.
Срок ввода ОДПУ в эксплуатацию установлен п. 3 ст. 13 Федерального закона от 23.11.2009 N261-ФЗ: они должны быть введены в эксплуатацию не позднее месяца, следующего за датой их установки. Их применение должно начаться при осуществлении расчетов за энергетические ресурсы не позднее первого числа следующего за месяцем ввода этих приборов учета в эксплуатацию.
На случай если собственники не установили и не ввели приборы в эксплуатацию до 01.01.2012, то организации, чьи сети непосредственно присоединены к сетям дома и которые выступают в качестве поставщика соответствующего коммунального ресурса, обязаны оснастить дом общедомовыми приборами учета.
Таким образом, в новостройках ОДПУ коммунальных ресурсов должны быть установлены до сдачи объекта в эксплуатацию.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #иное
Образцы документов: акт об установлении фактически проживающих граждан в жилом помещении 📄
Не все собственники устанавливают индивидуальные приборы учета в своих квартирах, и тогда размер платы за жилищно-коммунальные услуги начисляется исходя из нормативов. Но если в помещении проживает больше потребителей, чем зарегистрировано, то часть ресурса попадает в объем, который тратится на содержание общего имущества. Чтобы правильно рассчитывать плату, поставщику важно знать реальное количество проживающих.
В таком случае у УО/ТСЖ/ЖСК есть право составить акт об установлении проживающих в квартире граждан, а полученные данные – использовать при начислении платы за коммунальные услуги.
Прикрепляем образец акта, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4893
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
К нам в редакцию поступил вопрос от одного из подписчиков:
«Может ли собственник сдавать свою долю в квартире без согласия других «долевиков»?»
Коллеги, поделитесь в комментариях своим мнением по этому поводу.
#давайтеобсудим
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
УК провела ОСС. Общее кол-во голосов МКД оказалось существенно меньше, чем на прошлом собрании. На запрос о точном кол-ве голосов в доме ГЖИ ответила отпиской: мол основания для проверки отсутсвуют, так как обративщиеся в инспекцию участие в собрании не принимали. УК не выбиралось. Существует ли официальный документ, из которого можно узнать точное количество голосов в доме?"
Перед проведением голосования на общем собрании определяется общее количество голосов собственников помещений в МКД. Общее количество голосов – это сумма площадей всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, которые находятся в собственности. Общее имущество при этом сюда не включается.
Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения на общем собрании, пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество (ч. 3 статьи 48 Жилищного кодекса РФ).
На практике распространено 2 способа подсчета голосов:
1. Основной - на основе доли собственника в праве общедолевой собственности на общедомовое имущество: размер помещения жителя с учетом доли (если у помещения несколько собственников) делится на суммарную площадь жилых и нежилых помещений всех собственников в МКД (без учета общедомового имущества), и умножается на коэффициент пропорциональности.
2. Реже, но встречается - на основе общей площади квартиры (нежилого помещения) собственника (с учетом его доли, если собственность долевая): 1 кв. м общей площади помещения дает 1 голос (определение Курганского областного суда от 16.04.2019 по делу №33-1035/2019, апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2018 г. по делу №33-26233/2018).
Отметим, что общее количество голосов от собрания к собранию может «плавать»: во-первых, из-за изменения суммарной площади жилых и нежилых помещений (переустройство, перепланировка, уточнение сведений), в результате которого меняется и количество голосов у определенного собственника; во-вторых, из-за разного подхода к способу определения площади жилых и нежилых помещений – по данным ЕГРН или по технической документации (см., напр., Определение Омского областного суда от 22.08.2019 по делу №33-5107/2019).
Относительно второго: несмотря на то что п. 4 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) закрепляет приоритет за сведениями из ЕГРН, некоторые инициаторы все равно ошибочно используют кажущиеся более правдивыми сведения из технической документации.
В первую очередь Вам необходимо обратиться в орган ГЖН и ознакомиться с решениями и протоколами предыдущих собраний (о правомерности этого говорил, например, Минстрой РФ в письме от 26.01.2018 № 2486-ЕС/04 – не нормативно-правовой акт, но позиция государственного органа). Это нужно, чтобы изучить, какая общая площадь использовалась при проведении собрания, и выяснить, не менялось ли количество голосов отдельно взятых собственников (что влияет, в конечном итоге, и на общее количество голосов).
Если имеются расхождения, самое простое, что можно сделать, - это запросить пояснения у управляющей компании относительно использования разной площади. В случае отказа предоставить такие пояснения можно написать жалобу в орган ГЖН с просьбой проверить правильность расчета количества голосов по дому.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд
Как обязать предыдущую управляющую компанию передать техническую документацию: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Одна из самых распространенных категорий споров – это передача технической документации при смене способа управления или управляющей компании. Сейчас у нас в работе есть такое дело, и в этом посте мы расскажем, как оно продвигается.
Клиент – управляющая компания. Собственники помещений в одном многоквартирном доме решили выбрать ее в качестве нового лица, которое будет управлять домом. В таком случае предыдущая компания обязана передать техническую документацию. Этот порядок регламентирован положениями Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
Однако предыдущая компания долгое время не выполняла свою обязанность, чем мешала нашему клиенту приступить к управлению домом. На этом основании он обратился в суд с иском об обязании передать техническую документацию.
Пока суд рассматривал дело, предыдущая управляющая компания все-таки передала всю техническую документацию по акту приема передачи. Соответственно, мы отказались от иска в связи с добровольным исполнением исковых требований, а сейчас подали заявление о взыскании судебных расходов в пользу нашего клиента.
А у Вас были случаи, когда предыдущая управляющая компания добровольно передавала техническую документацию после подачи иска?
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт