7974
Все о ЖКХ, недвижимости и управлении МКД. Делимся собственным опытом, полезными советами и разбираем ситуации подписчиков. 👉 По всем вопросам: @chepikovskaja
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Два МКД расположены на смежных земельных участках (придомовые территории граничат друг с другом). Одним МКД управляет жилищный кооператив (ЖК). Могут ли собственники другого МКД, который управляется УК, выбрать для управления ЖК из соседнего дома?
В соответствии со статьей 110 Жилищного кодекса РФ под жилищным или жилищно-строительным кооперативом понимается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.
Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома (ч. 2 статьи 110 Жилищного кодекса РФ).
Из буквального толкования вышеуказанных норм следует, что уже созданный жилищный кооператив управляет только одним домом; при этом законодательство не предусматривает «многодомового» жилищного кооператива.
Тем не менее, законодательно предусмотрена такая форма управления МКД, как Товарищество собственников жилья (ТСЖ).
Согласно ч. 1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, под ТСЖ признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 Жилищного кодекса РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов.
Товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах (п.п. 1 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ).
Резюмируя вышесказанное, можно сделать вывод: законом не предусмотрена возможность создания многодомого жилищного кооператива, но в соответствии со статьей 122 Жилищного кодекса РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья, в т.ч. многодомовое.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд
📌 У управляющих организаций, получивших отказ в продлении лицензий, есть несколько выходов из ситуации. Основной и самый быстрый – оспорить результаты перелицензирования. Сделать это нужно в 30-дневный срок со дня принятия решения органом ГЖН.
Судебная практика показывает, что:
🟢 суды не приостанавливают действие решения ГЖИ об отказе в перелицензировании, пока идёт разбирательство,
🟡 есть примеры, когда суды встают на защиту УО, если она не прошла перелицензирование только из-за нарушений требований к размещению информации в ГИС ЖКХ.
roskvartal-nuansy-osparivaniya-v-sude-otkaza-organa-gzhn-v-prodlenii-li?utm_source=telegram+&utm_medium=smm&utm_campaign=roskvartal-nuansy-osparivaniya-v-sude-otkaza-organa-gzhn-v-prodlenii-li">▶️ roskvartal-nuansy-osparivaniya-v-sude-otkaza-organa-gzhn-v-prodlenii-li?utm_source=telegram+&utm_medium=smm&utm_campaign=roskvartal-nuansy-osparivaniya-v-sude-otkaza-organa-gzhn-v-prodlenii-li">Подробнее в статье нашего эксперта
👇 Больше о лицензировании УО – на портале👇
Современная тенденция на рынке ЖКХ
Недавно наши специалисты были на конференции и еще раз убедились, что юридический аутсорсинг – это современная тенденция, которая набирает популярность по всей России. И на это есть причины:
• Нет ограничений по объему работы. Мы занимаемся не только решением отдельных споров, но и сопровождением целых участков работы. Например, работой с обращениями граждан, взысканием задолженности и проведением общих собраний собственников.
• Можно компенсировать расходы на аутсорсинг как судебные издержки или убытки.
• Не надо тратиться на покупку информационно-правовых систем и организацию рабочего места юриста.
• Работа по договору не прерывается на отпуска и больничные сотрудников.
Мы начали реализовывать идею удаленного обслуживания еще в 2019 году и успешно практикуем все это время.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
❗️❗️ ❗️Сборник ответов на вопросы за май скоро станет доступен в боте «МКДЭКСПЕРТ» – @mkdexpert_bot
Уважаемые читатели, мы подготовили сборник ответов на вопросы, которые Вы задавали 3 мая 2023 г. в рамках рубрики «Вопрос от подписчика».
Сегодня направим его всем подписчикам бота в личном сообщении. Подписывайтесь, если еще не успели – @mkdexpert_bot
Обжалование действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя: что нужно знать? Часть 2
На прошлой неделе мы начали говорить о способах воздействия на пристава. Сегодня рассмотрим еще один вариант – оспаривание действий пристава в судебном порядке.
В ст. 128 ФЗ от 02.10.2007 № 229-ФЗ закреплено, что постановления должностного лица службы судебных приставов, его действия (бездействие) по исполнению исполнительного документа могут быть оспорены в арбитражном суде (должник – юрлицо или ИП) либо в суде общей юрисдикции (должник – физлицо, не ИП).
Если говорить об исполнении исполнительного документа в отношении физического лица, при обращении с административным исковым заявлением нужно учитывать следующие положения Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС РФ):
Во-первых, природа административного иска направлена не на сам факт признания тех или иных действий (бездействия) и решений государственного органа незаконными, а именно на восстановление нарушенного права заявителя (ст. 3, 4 КАС РФ).
Во-вторых, для удовлетворения административного иска нужны два основания (ст. 226, 227 КАС РФ): несоответствие оспариваемых постановлений закону или иному НПА и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд. При отсутствии хотя бы одного из этих условий решения действия (бездействие) не могут быть признаны незаконными.
Рассмотрим реализацию этих норм на вполне конкретной ситуации: есть исполнительное производство, которое длится 3 месяца, но о нем нет никакой информации. Как действовать в отношении пристава?
Косвенно ответ следует из п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 года N 50: бездействие судебного пристава-исполнителя может быть признано незаконным, если у него была возможность совершить исполнительные действия и применить меры принудительного исполнения, но он не сделал этого.
Само по себе недостижение положительного результата, в том числе в двухмесячный срок, не свидетельствует о незаконности действий (бездействия) судебного пристава-исполнителя, т.к. по истечении этого срока те или иные действия не становятся невозможными и считается, что пристав продолжает работу (см, например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Марий Эл от 11.05.2022 N 33а-1073/2022, 2а-1318/2022).
Суды смотрят на конкретные действия: какие запросы и куда он направлял, какие меры принуждения предпринимал, объявлял ли розыск, совершал ли выход по адресу должника и т.п. Причем исходят из того, что пристав самостоятельно определяет вид и объем необходимых исполнительных действий.
Бездействие при исполнении приставом своих должностных обязанностей предполагает отсутствие или несовершение каких-либо действий, прямо предусмотренных ФЗ № 229. А несогласие с объемом и характером совершенных действий не свидетельствует о его бездействии.
Вероятность того, что суд удовлетворит Ваш административный иск при первом же нарушении (либо признаках нарушения) со стороны пристава, минимальная. Более того, отдавая бОльшую свободу действий приставу, суд может отказать и в ходе исполнительного производства, которое длится больше года.
Рекомендуем действовать хитрее: сначала направить запросы о ходе исполнительного производства и ходатайства (о наложении ареста, исполнительном розыске и т.п.). Если нет ответа либо видимого (даже минимального) результата, то писать жалобу вышестоящему судебному приставу. Если и это не дало результатов – уже идти в суд.
А если у Вас имеются непросуженные должники либо исполнительные производства без денежных поступлений, Вы можете делегировать всю работу нам, написав на почту: info@mkd-expert.ru (http://mailto:info@mkd-expert.ru/). Мы предложим индивидуальные формат и условия.
#мкдэксперт
Что делать, если собственник самовольно установил гараж на придомовой территории?
В многоквартирных домах можно встретить разные варианты реконструкций: жильцы возводят перегородки в подъездах, демонтируют радиаторы отопления или строят гаражи на придомовой территории. Однако не все эти действия проводятся на законных основаниях. Сегодня рассмотрим, что делать в случае с самовольной установкой гаража.
По общему правилу, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства входит в состав общего имущества. А значит, им владеют, пользуются и распоряжаются все собственники помещений.
Положения ст. 40 Земельного кодекса РФ дают собственнику земельного участка право возводить жилые и иные здания, строения, сооружения. Главное условие – нужно соблюдать целевое назначение участка, его разрешенное использование и требования различных регламентов, правил и нормативов.
Еще одно условие вводится ч. 3 ст. 40 Градостроительного кодекса РФ: если собственник хочет провести работы, которые приведут к отклонению от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, то он должен направить в комиссию заявление и получить разрешение.
Понятие самовольной постройки вводится Гражданским кодексом РФ. Согласно ч. 1 ст. 222, это здание, сооружение или другое строение, которые возведены:
1. На земельном участке, который не предоставлен в установленном порядке;
2. На земельном участке, если согласно разрешенному использованию на нем нельзя строить данный объект;
3. Без получения согласования, разрешения или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Гражданский кодекс РФ запрещает использовать самовольную постройку. На основании ч. 2 ст. 222 кодекса ее нужно снести или привести в соответствие с установленными законом параметрами. Эта обязанность возлагается на лицо, которое ее установило. Если его личность неизвестна, то нарушение устраняет тот, в чьей собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании находится этот участок.
Комментарий к ст. 222 Гражданского кодекса РФ дает Пленум Верховного Суда РФ и Пленум ВАС РФ: эти положения распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. Такая позиция изложена в п. 28 Постановления N 10, N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Ответственность за строительство или изменение архитектурного объекта без соответствующего разрешения предусмотрена Федеральным законом от 17.11.1995 года №169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в РФ». Согласно п. 3 ст. 25, виновное лицо обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести объект и земельный участок в первоначальное состояние.
Таким образом, если жилец не получил соответствующее разрешение и согласование на реконструкцию, то постройка на территории многоквартирного дома считается незаконной. За надлежащее содержание общее имущества отвечают УО/ТСЖ/ЖСК, поэтому они могут обратиться в суд для защиты интересов собственников помещений с требованием о сносе гаража (см, например, Апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 16.07.2018 г. № 33-6453/2018).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
В 19-этажном МКД есть открытая терраса на крыше, которая работает с мая по сентябрь (в зимнее время закрыта). Дом был сдан с террасой, стоимость за ее содержание включена в строку "Содержание жилого помещения(за исключением услуг на СОИ)" и начисляется круглогодично. Жители хотят включить в список вопросов очередного собрания пункт о вынесении стоимости содержания террасы в платежке отдельной строкой, чтобы знать в какую цену это обходится. Управляющая организация отказывается выносить этот пункт на голосование, т.к. по её мнению "Терраса является общедомовым имуществом и выделить ее из строки содержание жилого помещения было бы не совсем легально". Правомерен ли отказ Управляющей компании?
В силу части 1 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, плата за содержание устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме.
Это означает, в соответствии с пунктом 10 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), что такая плата должна быть достаточной для соблюдения характеристик надежности и безопасности дома, безопасности жизни и здоровья граждан, обеспечения доступности пользования помещениями, постоянной готовности инженерных коммуникаций, поддержания архитектурного облика дома.
Размер платы устанавливается с учетом следующего:
1. Расходы на содержание и ремонт общего имущества определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства (пункт 29 Правил содержания общего имущества);
2. Расходы должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам и качеству услуг и работ (пункт 35 Правил содержания общего имущества);
3. Плата должна предполагать выполнение минимального перечня работ и услуг.
Из этого следует, что, по общему правилу, установленная плата за содержание должна обеспечивать надлежащее содержание всего массива общего имущества, включая террасу, причем ее начисление не зависит от сезонности, поскольку необходимость содержания может быть вызвана в любое время.
Логика ответа управляющей компании понятна: в силу ч. 12 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, если фактические расходы управляющей компании по результатам года окажутся меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание, данная разница остается в распоряжении управляющей компании как ее прибыль.
В Вашем случае можно попробовать в разрезе платы за содержание и с учетом указанных выше правил к ней уменьшить статью на содержание террасы, аргументировав это тем, что текущий размер явно завышен в сравнении с теми работами, которые управляющая компания фактически выполняет для содержания террасы. Для этого нужно провести общее собрание.
Более спорный вариант: перенести размер платы из статьи «содержание» в статью «дополнительные услуги» (как хотите сделать Вы) - для этого нужно тоже провести общее собрание и определить размер, период начисления. Но к этому может «придраться» орган ГЖН.
Про правила установления дополнительной услуги (любой) советуем посмотреть вот этот пост: /channel/mkdexpert/2319
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Легитимно ли продлить заочную часть ОСС, если кворум не набран.
ОСС классика - очно/заочное.
Уведомление о продлении ОСС, разместили на стендах, за 10 дней до окончания озвученной даты в уведомлении, но УК говорит, что в законе не предусмотрено продление. Судебная практика есть, но она двояка.
Стоит ли продлевать?"
Вопрос о продлении ОСС законодательно не урегулирован. Однако это само по себе не свидетельствует о том, что такие действия противоречат закону.
Частью 5 статьи 45 Жилищного кодекса РФ установлено, что в сообщении о проведении собрания собственников помещений должны быть указаны: дата, место, время проведения собрания или, в случае с заочной формой, датой окончания приема решений по вопросам, поставленным на голосование. Т.е. в оповещении о проведении собрания собственников в очно-заочной форме должны быть указаны две даты: дата очного собрания и окончательная дата для приема бюллетеней
Положениями Жилищного кодекса РФ не предусмотрено продление срока для голосования при проведении собрания в очно-заочной форме; это может рассматриваться как нарушение процедуры проведения собрания и дает основания для оспаривания принятых решений.
Судебная практика – неоднозначна: одни суды придерживаются формальной позиции, что, раз такая возможность прямо не предусмотрена законодательством, то и продлять собрание нелья (например, в Апелляционном определении Красноярского краевого суда по делу № 33 – 14028/2019, Апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33 – 25468/2019 делаются выводы, что бюллетени, датированные за пределами первоначального срока проведения собрания, не могут быть приняты для подсчета кворума); другие, напротив, приоритет отдают волеизъявлению собственников и не признают недействительными решения, сданные до даты подсчета голосов (например, Апелляционное определение Московского городского суда по делу № 33 – 33682/2020, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 10340/2020).
Соответственно, одни суды придерживаются позиции, что действующее законодательство РФ не содержит прямых запретов относительно продления периода приема решений собственников, на изменение сроков голосования, но о продлении сроков голосования следует уведомить участников голосования способом, аналогичным для уведомления о проведении общего собрания, которое использовалось ранее при информировании о таком собрании.
С другой стороны, суды полагают, что поскольку нормами Жилищного кодекса РФ не предусмотрено продление срока для голосования, то это основание для признания недействительными решений общего собрания собственников с нарушением процедуры проведения голосования в очно-заочной форме.
Таким образом, поскольку данный вопрос законодательно не урегулирован, у инициатора собрания есть выбор: составить протокол об отсутствии кворума и назначить новые сроки для заочного голосования собственников жилья по тем же вопросам, или продлить сроки голосования, принимая во внимание, что, исходя из положений ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением установленных требований, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
📌 Акт приёмки работ и услуг подтверждает выполнение УО условий договора управления. Подписать его должны компания и представитель собственников, уполномоченный на такие действия.
🏠 Рассматриваем случай из судебной практики, когда житель МКД отказался платить за содержание общего имущества МКД из-за отсутствия подписи собственников в актах и посчитал, что УО не вправе взимать с него плату. Однако:
🔹 компания выполняла работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД
🔹 этими работами УО обеспечивала благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в МКД
🔹 доказательств, что УО работы не выполняла или их выполняла другая организация, не было
🔹 собственники, с которых компания взыскивала долги, не обращались к истцу за перерасчётом из-за неоказания услуг или их плохого качества
roskvartal-kak-uo-edva-ne-lishilas-prava-vzyskat-dolg-iz-za-aktov-bez-p">▶️ roskvartal-kak-uo-edva-ne-lishilas-prava-vzyskat-dolg-iz-za-aktov-bez-p">Какое определение вынес суд, читайте в нашей статье
Больше случаев из судебной практики – на портале👇
Что делать новому председателю правления ТСЖ, если предыдущий не передает финансово-хозяйственную документацию?
Если председатель правления товарищества не выполняет свои обязанности или действует не в интересах жильцов, то собственники могут его переизбрать. Обычно за этим следует передача финансово-хозяйственной документации и других сведений для управления многоквартирным домом, но предыдущий председатель не всегда делает это добровольно. Сегодня рассмотрим, что делать в таком случае.
Правовое значение правления товарищества собственников жилья установлено ч. 1 ст. 147 и ст. 144 Жилищного кодекса РФ: оно руководит деятельностью ТСЖ и является одним из двух органов управления.
В обязанности правления ТСЖ, в том числе, входят составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения, ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности.
На основании ст. 149 Жилищного кодекса РФ председатель правления ТСЖ избирается на срок, установленный уставом. Он обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать обязательные к исполнению указания и распоряжения всем должностным лицам ТСЖ. Кроме того, действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает некоторые сделки, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов правила внутреннего распорядка в отношении работников и утверждает иные внутренние документы.
На основании п. 1, 3 ст. 143.1 Жилищного кодекса РФ члены ТСЖ и собственники помещений, которые не являются его членами, имеют право получать от органов управления информацию о деятельности ТСЖ в порядке и в объеме, которые установлены законодательством и уставом. Они могут ознакомиться, например, с уставом, свидетельством о государственной регистрации ТСЖ; реестром членов ТСЖ; бухгалтерской (финансовой) отчетностью ТСЖ, сметой доходов и расходов на год и другими документами.
Соответственно, председатель правления ТСЖ – это лицо, которое избирается на определенный срок. Он действует исключительно в интересах общества, в силу предоставленных ему полномочий и наделен организационными функциями. Председатель как исполнительный орган отвечает за свою деятельность перед общим собранием.
Когда полномочия председателя правления прекращаются, то с этого момента он утрачивает право действовать от имени ТСЖ. В связи с этим он обязан передать необходимые документы, чтобы ТСЖ могло и дальше работать в нормальном режиме.
Таким образом, финансово-хозяйственная документация – это собственность самого ТСЖ. Если бывший председатель правления отказывается ее передавать, ТСЖ имеет право обратиться в суд с иском об истребовании у него этих документов на основании ст. 301 Гражданского кодекса РФ.
Кроме того, ТСЖ может восстановить финансово-хозяйственную документацию самостоятельно. Все расходы, которые пойдут на эти цели, являются убытками ТСЖ, и, в соответствии со ст. 1064 Гражданского кодекса РФ, подлежат возмещению бывшим председателем правления.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
Нужно ли проводить общее собрание, чтобы утвердить форму годового отчета управляющей компании?
Управляющая компания должна раскрывать информацию о своей деятельности, чтобы любой собственник помещения в доме мог проконтролировать ее работу. Эта обязанность реализуется через годовые отчеты, но до сих пор есть вопросы насчет формы, в которой их нужно предоставлять. Сегодня рассмотрим, обязательно ли утверждать ее на общем собрании.
Согласно ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, в течение первого квартала управляющая компания обязана ежегодно представлять собственникам помещений отчет о выполнении договора за предыдущий год. Исключение может быть предусмотрено договором управления.
Требования к форме и содержанию такого отчета в жилищном законодательстве не прописаны. Когда-то примерная форма и перечень включаемой в него информации содержался в Приказе Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр, но этот документ был отменен в 2018 году Приказом Минстроя России № 696/пр.
Форма годового отчета может быть утверждена на общем собрании собственников помещений или включена в договор управления. Если это не сделано, есть два варианта, как обозначить объем информации:
Первый вариант – исходить из предмета договора управления
Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, предметом договора является выполнение работ, оказание услуг по управлению домом, содержанию и ремонту общего имущества, предоставление коммунальных услуг и осуществление иной деятельности в целях управления домом. Следовательно, в отчет включается информация о выполнении работ, услуг по видам, указанным в предмете договора управления.
Второй вариант – руководствоваться стандартами управления многоквартирными домами
Согласно пп. «з» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416), управляющая компания должна представить собственникам отчет об исполнении обязательств по управлению домом с периодичностью и в объеме, которые установлены общим собранием и договором управления. Такие обязательства управляющей компания могут устанавливаться общим собранием только по работам, услугам по содержанию и ремонту общего имущества, в том числе капитальному.
На практике суды приходят к выводу, что из ч. 11 ст. 162 Жилищного кодекса не следует сама форма отображения отчетности, следовательно, ее предоставление не влечет необходимость общего собрания. Жилищным законодательством такая обязанность собственников не предусмотрена (см, например, Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 7217/2020).
Информация об отчете о выполнении договора управления многоквартирным домом и бухгалтерской (финансовой) отчетности размещается в ГИС ЖКХ, поэтому еще отметим Приказ Минкомсвязи России №74, Минстроя России №114/пр от 29.02.2016 «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации в ГИС ЖКХ». Перечень сведений, которые должны быть размещены в системе, установлен в п. 15 раздела 10.
Таким образом, если форма отчета не утверждена общим собранием или в договоре управления, управляющая компания может включить в отчет информацию о выполненных работах и услугах по содержанию общего имущества; по текущему ремонту, если он планировался; по капитальному ремонту, если обязанность по его выполнению в отчетном году была указана в договоре управления. Законом обязанность собственников утверждать форму годового отчета на общем собрании не установлена.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
Образцы документов: ходатайство об отложении судебного заседания 📄
Основные принципы любого судопроизводства – это равноправие и состязательность сторон. Но иногда рассмотрение дела выпадает на даты, когда Вы не можете явиться в зал суда. Например, уехали в командировку в другой город, а юриста в штате организации нет. В таком случае можно подать ходатайство с просьбой отложить судебное разбирательство на более позднюю дату
Прикрепляем образец такого ходатайства, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4914
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
К нам в редакцию поступил вопрос от одного из подписчиков:
«Если наследник принял имущество, но права на него не оформил, может ли он голосовать на ОСС?»
Коллеги, поделитесь в комментариях своим мнением по этому поводу.
#давайтеобсудим
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
МКД введён в эксплуатацию несколько лет назад. Однако земельный участок под ним и некоторые помещения (крышная котельная, одна из лестничных площадок), которые должны входить в состав общедомового имущества, остались на балансе застройщика. Как передать данное имущество от застройщика в состав общедомового? Застройщик не против.
Вопрос связан с тем, что очень часто в новостройках и земельные участки, и отдельные элементы общего имущества «по недосмотру» фактически остаются за застройщиком. Однако их все равно можно передать собственникам.
Даже несмотря на то, что законодательство прямо не регулирует вопрос увеличения общего имущества, из судебной практики следует, что состав такого имущества не может меняться произвольно: увеличение должно быть произведено либо собственниками на основании решения общего собрания, либо органами государственной власти или местного самоуправления (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.08.2022 N Ф09-4875/22 по делу N А60-24427/2021)
Механизмы включения в состав общего имущества земельного участка и помещений несколько различаются.
Для увеличения общего имущества за счет помещений обязательно нужно провести общее собрание собственников, на котором принять решение об увеличении массива общего имущества за счет объектов, оставшихся на балансе застройщика, и об утверждении проекта соглашения о передаче такого имущества.
Относительно кворума: можно ориентироваться на тот, который установлен для случая расширения многоквартирного дома – большинство не менее 2/3 от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 статьи 44, ч. 1 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).
Соответственно, после принятия такого решения и заключения соглашения с застройщиком такие помещения переходят в состав общего имущества; нужно принять решение об установлении нового размера платы за содержание, учитывающего их площадь.
Все дальнейшие бюрократические и регистрационные процессы, связанные с фактическим переходом (записи в ЕГРН и т.п.) совершает застройщик.
С участком все проще, здесь действует положение ч. 3 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ: в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные объекты, не образован до введения в действие Жилищного кодекса РФ, любой собственник помещения вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка.
Причем не препятствует формированию и тот факт, что земельный участок находится в собственности застройщика.
Тем не менее, важны нюансы: передавался ли земельный участок именно под придомовую территорию или только для строительства и т.п.
90% нюансов формирования придомовой территории рассматривали на двух вебинарах, можно ознакомиться здесь: /channel/mkdexpert/1468 (по второму лучше писать на почту: info@mkd-expert.ru).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд #содержаниеои
Когда договор социального найма считается расторгнутым: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Нашим клиентам часто приходится решать споры с администрацией, и мы им в этом активно помогаем. Сегодня расскажем про еще одно подобное дело, которое находится у нас в работе.
Управляющая компания из Чукотского автономного округа обратилась к нам за помощью с взысканием задолженности за жилищно-коммунальные услуги с администрации. Это распространенная категория дел, но в нашем случае есть дополнительные обстоятельства.
Администрация как собственник жилого помещения передала его в пользование по договору социального найма. Основная проблема заключается в том, что наниматели добровольно выехали из квартиры и, соответственно, не оплачивали жилищно-коммунальные услуги. Этот факт подтвердили акты о непроживании, которая составила управляющая компания.
Мы подготовили исковое заявление к администрации и представили в материалы дела акты о непроживании, так как считаем, что договор социального найма при данных обстоятельствах считается расторгнутым. Сейчас ждем решение суда.
Сталкивались ли Вы с подобной ситуацией? Какое решение принял суд?
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
Новость дня: в Госдуме предложили не отключать горячую воду летом
Депутат Госдумы предложил устанавливать современные коммуникации при капитальном ремонте или субсидировать монтаж проточных водонагревателей в домах, где ремонт уже прошел. Это позволит не отключать горячую воду летом.
Инициативу предложили сначала внедрить в многоквартирные дома Москвы и потом реализовать в других регионах. До этого в Госдуме планировали уменьшить срок отключения горячей воды летом до трех дней.
Эксперты по ЖКХ не поддержали идею. По их словам, горячую воду отключают летом, чтобы подготовить инженерные системы к холодам. Если сократить срок проведения работ, то зимой может возникнуть много коммунальных аварий. Кроме того, есть риск, что тарифы ЖКХ сильно подорожают. Программа по внедрению изменений будет стоить около 30 миллиардов рублей только для Москвы.
Депутат Госдумы направил свое предложение министру строительства и ЖКХ РФ.
#мкдэксперт #новостьдня
Как собственнику прекратить право пользования жилым помещением и снять с регистрационного учета бывших супругов?
Обычно собственники прописывают в своих квартирах супругов для совместного проживания. Однако если брак был расторгнут, то выписать их становится не так просто. Сегодня рассмотрим, как собственнику прекратить право пользования жилым помещением и снять с регистрационного учета бывшего супруга.
Из совокупного толкования положений Гражданского и Жилищного кодекса РФ следует, что граждане реализуют свои гражданские и жилищные права по своему усмотрению. Важная оговорка – собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
Собственник может зарегистрировать в своей квартире члена семьи или любого другого человека, а они, в свою очередь, получают право пользоваться этим помещением.
Есть два основания, по которым члены семьи могут утратить право пользования жилым помещением:
1. Право собственности на жилой дом или квартиру перешло к другому лицу, например, при продаже недвижимости. Это следует из п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ;
2. Если члены семьи и собственник жилого помещения прекратили семейные отношения и не заключили иное соглашение, то право пользования этим помещением у бывшего члена семьи прекращается. Такое положение содержится в ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса РФ.
В последнем случае жилищное законодательство предусматривает исключение. Бывший супруг может пользоваться жилым помещением в течение определенного срока, но только по решению суда. Он может его вынести в двух случаях: у бывшего супруга нет оснований, чтобы приобрести или пользоваться другим жилым помещением, и из-за своего имущественного положения и других важных обстоятельств он не в силах обеспечить себя иным жильем.
На основании ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ прекращение права пользования жилым помещением у бывшего супруга обязывает его освободить квартиру в установленный собственником срок. В ином случае собственник может требовать устранить любые нарушения его права и обратиться в суд, чтобы тот признал бывшего супруга утратившим право пользования его помещением. Это следует из ст. 304 Гражданского кодекса РФ и ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ.
Таким образом, если бывший супруг(а) отказывается добровольно сниматься с регистрационного учета, Вам необходимо решать этот вопрос в судебном порядке.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #иное
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
В документах от застройщика написано, что остекление балконов дома является общедомовым имуществом, три года ук отказывается мыть остекление. Металлоконструкция поэтажно соединяет все квартиры. Как заставить ук выполнять содержание в чистоте остекления?
В соответствии с пп. «в» п. 2 Правил содержания общего имуществ (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) в состав общего имущества входят ограждающие несущие конструкции дома.
Как разъяснил Конституционный Суд РФ еще в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О общее имущество должно отвечать двум главным юридическим признакам: -) оно обслуживает более 1 помещения в доме; -) оно обслуживает многоквартирный дом в целом.
С этой точки зрения, действительно, подобные металлоконструкции с остеклением, исходя из судебной практики, могут быть частью общего имущества (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.11.2021 по делу N 88-18906/2021, Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.12.2021 N 88-19889/2021, Определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 02.06.2022 N 88-2806/2022). Тем более, если на это имеется указание в проектной документации.
Зачастую можно увидеть такой вывод: установка конструкции остекления предполагает использование фасадной стены, является частью ограждающих ненесущих конструкций дома и элементом фасада здания, в силу этого пришел к выводу, что данное остекление не может являться собственностью каких-либо лиц, поскольку принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в многоквартирном доме, так ка, является общим имуществом (Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 22.06.2022 N 88-9148/2022, 2-2506/2021)
При таких обстоятельствах работы по содержанию металлической конструкции и остекления включаются в состав общей платы за содержание, если только нет документов, однозначно подтверждающих, что соответствующая часть остекления принадлежит на праве частной собственности отдельно взятым собственникам квартир, через которые такое остекление проходит:
Принятый размер платы за содержание не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества (Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
Тем не менее, здесь есть 2 варианта:
-) управляющая компания не содержит остекление, поскольку на это попросту не хватает денег из-за тарифа, который данное остекление не учитывает;
-) денежные средства имеются и управляющая компания уклоняется от их расходования (что в принципе закономерно, учитывая, что по итогам года оставшиеся денежные средства могут перейти в ее прибыль по ч. 11 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).
Алгоритмы действий немного различаются: в первом случае обращаться в надзорные органы смысла большого нет, т.к. от того, что орган ГЖН выдаст управляющей компании предписание, денег у нее больше не станет (а скорее наоборот, учитывая потенциальный штраф). Что желательно сделать: инициировать общее собрание и поднять плату за содержание, выделив новую составляющую – содержание остекления.
Во втором случае процедура стандартная для любых нарушений, связанных с ненадлежащим содержанием общего имущества: жалоба в орган ГЖН, который при обнаружении нарушений в содержании остекления выдаст управляющей компании предписание.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои
Требования к уровню температуры в лифтовом холле
Во всех помещениях в многоквартирном доме должна поддерживаться нормативная температура воздуха, но эти показатели отличаются в зависимости от типа помещения и сезона. Сегодня рассмотрим, какую температуру нужно поддерживать в лифтовом холле.
Согласно ч. 1 ст. 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества. В его состав входят лифты и лифтовые шахты, а значит, к их обслуживанию выдвигаются такие же требования, как и к другим элементам общего имущества.
На основании п. «в» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491), содержание помещений общего имущества включает в себя поддержание в них установленной законом температуры и влажности. Нормативные показатели зависят от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома.
Пассажирские лифты в жилом доме обычно размещают в едином объемно-планировочном пространстве. Оно включает шахту и лестнично-лифтовой холл, поэтому обычно в отношении лифтовых холлов используются требования по содержанию мест общего пользования, в частности лестничных клеток.
В п. 3.2.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ №170) сказано, что организация по обслуживанию дома должна обеспечить следующие условия на лестничных клетках: исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов и нормативный температурно-влажностный режим.
Еще в Правилах есть п. 3.2.5 и 4.8.14. Эти нормы определяют, что лестничные клетки должны иметь температуру воздуха и воздухообмен согласно установленным требованиям. Помещение лестничной клетки нужно регулярно проветривать и поддерживать температуру воздуха на уровне не ниже 16 °С.
Более точные температурные нормы находим в СанПиНе 1.2.3685 – 21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания». Согласно таблице 5.27, в холодный период допустимая температура на лестничных клетках составляет от 14 до 20 °С, а оптимальная – 16-18 °С. Разграничение периодов года приведено в ГОСТ 30494-2011: в теплый период среднесуточная температура наружного воздуха выше 8 °С, а в холодный – ниже 8 °С.
Дополнительные нормы по температурному режиму можно найти в СП 60.13330.2020 «Отопление, вентиляция и кондиционирование воздуха».
Соответственно, в лифтовом холле, как и в любом месте общего пользования в многоквартирном доме, должна поддерживаться определенная температура воздуха в зависимости от сезона.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост
Образцы документов: ходатайство об участии в онлайн-заседании 📄
За последние несколько лет широко распространилось удаленное участие в судебных заседаниях через систему веб-конференции. Это касается только тех дел, которые находятся в производстве в арбитражного суда, где есть техническая возможность. Но наш опыт показывает, что практически во всех регионах это уже доступно. Мы сами часто практикуем такой формат. Принять участие в онлайн-заседании легко – нужно подать в суд соответствующее ходатайство.
Делимся образцом такого ходатайства (на примере дела об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности), который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4920
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
При начислении платы за КР ГВС, ХВС, эл. энергия на СОИ по нормативу УК несколько раз в год изменяет размер платы. На вопрос «Почему?» объясняет, что изменился размер общей площади жилых и нежилых помещений. На вопрос «Об изменении какой площади?» УК отвечает, что данная информация может быть представлена только с согласия собственника. В ПД общая Sж+нжп указана только в таблице расчета платы за КР эл. энергия по нормативу. Нарушает ли в данном случае УК права собственников на получение полной информации по начислению платы за КР?
В соответствии с ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений) в течение согласованного срока обязуется, среди прочего, предоставлять коммунальные услуги и оказывать услуги по управлению.
Это означает, что управляющая компания, выставляющая плату за соответствующую коммунальную услугу, должна обеспечивать правильность расчетов и показателей, которые применяются при таких расчетах.
Согласно п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354), потребитель имеет право получать от исполнителя сведения о правильности исчисления предъявленного к уплате размера платы за коммунальные услуги; получать от исполнителя информацию, которую он обязан предоставить в соответствии с законодательством и условиями договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг (договора управления, если дом не на прямых договорах с РСО).
Размер платы за коммунальные ресурсы определяется как произведение тарифа и объема КР на СОИ; последний для своего расчета требует наличия информации как о площади общего имущества (мест общего пользования), так и информации о площади всех жилых и нежилых помещений в доме (т.к. положение п. 29(2) Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, отсылает к соответствующим формулам из Правил предоставления коммунальных услуг, предусматривающим эти показатели).
Неправильный расчет платы, в ст. ст. 157, 158 Жилищного кодекса РФ, является основанием для перерасчета и выплаты штрафа управляющей организацией.
Из совокупности вышеуказанных норм следует, что собственник имеет право получать информацию по каждому показателю, применяемому при расчете платы (норматив, площадь помещений), а в отношении информации, которая затрагивает интересы других собственников, - получать ответ в обезличенной форме.
В случае, если управляющая компания такую информацию все же не предоставляет, рекомендуем обратиться в орган ГЖН для проверки правильности начислений
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#ЖКУ
Неизвестное лицо продает продукцию и выдает поддельные чеки под чужим именем: как продвигается текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Недавно мы рассказывали о деле, в котором нашего клиента привлекли к административной ответственности за нарушения другого лица. Сегодня хотим поделиться, как продвинулось судебное разбирательство.
Напомним суть дела: клиент – общество с ограниченной ответственностью, которое не ведет свою хозяйственную деятельность с 2016 года. От его имени в интернете работает сайт, где неизвестное лицо продает продукцию ненадлежащего качества и предоставляет поддельные кассовые чеки. По этой причине в прошлом году общество привлекли к административной ответственности, но генеральный директор не смог получить корреспонденцию, потому что находился в другом населенном пункте.
Мы подали в арбитражный суд заявление об оспаривании решения административного органа о привлечении к административной ответственности. Он, в свою очередь, представил отзыв, в котором заявил: общество получило постановление и в установленный законом срок не обжаловало его. Административный орган попросил, чтобы наше заявление не удовлетворили в связи с пропуском процессуального срока.
Мы подали возражение на отзыв и представили доказательства того, что у общества не было возможности получить корреспонденцию. В итоге суд прекратил производство по делу и отменил постановление Роспотребнадзора о привлечении общества к административной ответственности.
Интересное дело в нашей практике. Давайте обсудим его в комментариях.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
Новость дня: в России хотят ввести для апартаментов начисление платы за капремонт
Депутаты разрабатывают законопроект, который урегулирует правовой статус апартаментов: введет для них отчисления за капремонт, уравняет плату за ЖКХ для их жильцов по аналогии с квартирами и создаст регламент управления такой недвижимостью.
Сейчас в вопросах обслуживания апарт-комплексов и многофункциональных зданий много правовых неопределенностей. По этой причине на них не распространяются требования по минимальному набору обязательных услуг, и каждая управляющая компания может устанавливать стоимость по своему усмотрению. Как правило, ставки тарифов = для владельцев апартаментов по аналогии с коммерческой недвижимостью выше на 15-20%, чем для остального населения.
На этой почве регулярно появляется много споров и неоднозначная судебная практика. Например, часто собственники апартаментов не могут требовать от управляющей компании выполнять регулярную уборку или обслуживать инженерные системы.
Авторы законопроекта хотят определить четкий порядок управления апартаментами, единые ставки тарифов ЖКХ для них и ввести взносы на капремонт. Еще депутаты говорят о том, чтобы снизить налоговую нагрузку на граждан, постоянно проживающих в апартаментах. Сейчас налоговая ставка для них составляет около 2% от стоимости, а на жилье – от 0,1%.
Попытки определить статус новых апартаментов уже предпринимались более 2 лет назад, но законопроект не дошел до первого чтения. Новая инициатива находится на этапе разработки и готовится к внесению в Госдуму.
#мкдэксперт #новостьдня
«МКДЭКСПЕРТ» в цифрах
Более 6 лет помогаем управляющим компаниям и товариществам собственников жилья решать проблемы в жилищной сфере.
Более 10 сотрудников выполняют задачи клиентов по договору абонентского обслуживания, участвуют в судебных заседаниях и готовят консультации.
Более 20 видов услуг, которые закрывают все вопросы, возникающие при управлении многоквартирным домом.
Более 50 клиентов, которые сотрудничают с нами в рамках абонентского обслуживания.
А количество регионов, в которых находятся наши клиенты, пополняется каждый месяц. Работаем дистанционно по всей России, даже если разница в часовых поясах составляет 9 часов.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Имеет ли компания-поставщик ку(отопление) право проверять состояние теплосетей и теплоузла внутри мкд?
В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса РФ теплосети и теплоузел внутри многоквартирного дома входят в состав общедомового имущества. Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается лицом, управляющим многоквартирным домом.
Эта организация выступает посредником между ресурсоснабжающей компанией и потребителями услуг. Она должна заключать договоры с РСО, собирать средства за потребленные ресурсы, которые поставила РСО, вовремя осуществлять ремонт внутридомовых коммуникационных сетей.
Обеспечение надлежащей эксплуатации (осмотры, техническое обслуживание, поверка учета и т.д.) общедомовых приборов учета тепловой энергии входит в состав услуг по содержанию общего имущества дома (подп. "к" п. 11 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491). Также работы по проверке исправности, работоспособности, техническому обслуживанию общедомовых приборов учета являются работами, необходимыми для надлежащего содержания системы отопления в силу п. 18 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290).
Лицо, управляющее домом, не только отвечает за обслуживание внутри дома, а также выступает связующим звеном при наличии жалоб жильцов на качество услуг. В соответствии с п.3 ч.11 ст. 161 Жилищного кодекса РФ обслуживающая организация должна взаимодействовать с РСО в момент проведения проверок и работ по устранению нарушений.
Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией (ч. 15 ст. 161 Жилищного кодекса РФ).
А в силу п. 8 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ № 491) внешней границей сетей теплоснабжения является внешняя граница стены МКД, а границей эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ – место соединения ОДПУ с сетями теплоснабжения.
Исходя из приведенных норм, можно сделать вывод, что осмотр состояния теплосетей и теплоузла внутри многоквартирного дома является обязанностью управляющих домом УО/ТСЖ/ЖСК. РСО несут ответственность за передачу потребителям коммунальных ресурсов и за содержание инженерных коммуникаций до границ МКД.
Таким образом, нормативных положений о самостоятельном осмотре ресурсоснабжающей организацией состояния теплосетей и теплоузла внутри МКД законодательством не предусмотрено. Тем не менее, управляющая домом организация вправе приглашать представителей РСО для коллективных осмотров, но по своему усмотрению и когда вопрос связан с качеством услуги по отоплению.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои
Исполнительное производство – обращение взыскания на имущество должника. Что нужно знать?
Сегодня разберем еще одну меру, к которой прибегают судебные приставы-исполнители в рамках исполнения судебного акта – обращение взыскания на имущество должника.
Данная мера принудительного исполнения заключается в том, что судебный пристав изымает имущество у должника (или третьего лица, у которого оно находится) и отдает взыскателю либо передает на принудительную реализацию. А непосредственно реализацией занимаются специализированные организации, которые привлекает Росимущество в лице его территориальных органов.
Обратить взыскание можно почти на любое имущество: движимые вещи, недвижимость, наличные и безналичные денежные средства, цифровую валюту, ценные бумаги, имущественные права. Но есть ряд исключений:
Первое исключение – единственное жилье
По общему правилу, единственное жилье не может быть реализовано в целях погашения долгов. Это следует из ч. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее – ГПК РФ).
Однако и здесь есть свое исключение – его рассматривал Конституционный Суд РФ в Постановлениях от 14.05.2012 № 11-ПП, от 26.04.2021: правомерно ограничение «исполнительского иммунитета» в отношении единственного жилого помещения, если его размер явно не соответствует общему имущественному положению должника.
Речь идет о единственном жилье значительных размеров (в данном деле около 100 кв. м.), а не о квартире площадью 30-35 кв.м. При этом должнику должна быть предложена альтернатива, т.е. помещение «меньше».
Второе исключение – предмет обычной домашней обстановки и обихода
К предметам обычной домашней обстановки и обихода относится минимально необходимое имущество, требующееся должнику-гражданину и членам его семьи для обеспечения реальной возможности удовлетворения повседневных бытовых потребностей в питании, отдыхе, лечении, гигиене (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 50).
Третье исключение – продукты питания и деньги в определенных случаях
Нельзя взыскать задолженность с продуктов питания и денег на общую сумму не менее величины прожиточного минимума должника и его иждивенцев. Сюда же входят зарплата и иные доходы должника в размере величины прожиточного минимума.
Четвертое исключение – некоторые доходы
К таким доходам относятся, например, выплаты в счет возмещения вреда здоровью в силу п. 1 ч. 1 ст. 101 Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 N 229-ФЗ.
Пятое исключение – земельный участок
Есть важная особенность: взыскание обращается только по решению суда на основании ст. 278 Гражданского кодекса РФ.
Обращение взыскания на имущество происходит в порядке очереди, закрепленной в ч. 3, 4 и 6 ст. 69 ФЗ № 229:
1. Первая очередь – денежные средства в рублях и иностранной валюте, иные ценности;
2. Вторая очередь – иное имущество, принадлежащее на праве собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления;
3. Третья очередь - доля должника в общей (долевой или совместной) собственности.
Обращение взыскания на имущество должника начинается, когда истекает срок на добровольное исполнение, который пристав определил в постановлении о возбуждении исполнительного производства.
А если у Вас имеются непросуженные должники либо исполнительные производства без денежных поступлений, Вы можете делегировать всю работу нам, написав на почту: info@mkd-expert.ru. Мы предложим индивидуальные формат и условия.
#мкдэксперт
Как осуществляется перерасчет размера платы за ТКО?
Когда жильцы уезжают в отпуск или командировку, они не пользуются коммунальными услугами, а плата продолжает начисляться. Чтобы ее уменьшить, исполнитель должен сделать перерасчет. Сегодня на примере платы за обращение с твердыми коммунальными отходами рассмотрим, как собственникам его получить.
Согласно ч. 2 и 4 ст. 154 Жилищного кодекса РФ, плата за коммунальные услуги входит в состав платы за жилое помещение и коммунальные услуги и включает в себя в том числе плату за обращение с твердыми коммунальными отходами (далее – ТКО).
Первого марта 2023 года вступили в силу новые поправки, которые внесли изменения в Правила предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354). До этого граждане тоже могли получить перерасчет платы за обращение с ТКО, но только если тариф не формировался на основе площади помещения. Формул пересчета для таких случаев не было.
Теперь в соответствии с п. 86(1) Правил УО/ТСЖ/ЖСК обязаны делать перерасчет платы за обращение с ТКО, если потребитель отсутствовал в жилом помещении более 5 дней подряд. Если плату рассчитывают исходя из общей площади жилого помещения, перерасчет нужно делать по новым формулам из Приложения №4.
Перерасчет производится по письменному заявлению потребителя с предоставлением документов, которые подтверждают временное отсутствие и его продолжительность. Их перечень установлен п. 93 Правил. Например, к заявлению могут прилагаться:
1. Копия командировочного удостоверения или решения (приказа, распоряжения) о направлении в служебную командировку, справка о служебной командировке с приложением копий проездных билетов;
2. Справка о нахождении на лечении в стационарном лечебном учреждении или на санаторно-курортном лечении;
3. Проездные билеты, оформленные на имя потребителя;
4. Счета за проживание в гостинице, общежитии или другом месте временного пребывания;
5. Документ органа, осуществляющего временную регистрацию гражданина по месту его временного пребывания;
6. Справка, выданная уполномоченным лицом садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, подтверждающая период временного пребывания гражданина на садовом или огородном земельном участке;
7. Иные документы, которые, по мнению потребителя, подтверждают факт и продолжительность его временного отсутствия в жилом помещении.
Отметим, что подать заявление на перерасчет размера платы за обращение с ТКО можно до начала периода временного отсутствия, а документы – после его окончания, но не позднее 30 дней.
УО/ТСЖ/ЖСК, в свою очередь, делают перерасчет за указанный в заявлении период временного отсутствия, но не более чем за 6 месяцев. Когда срок истечет, потребитель может повторно подать письменное заявление с необходимыми документами.
Однако, если собственник не проживает в квартире, он не освобождается от оплаты коммунальных услуг. Здесь действует ч. 11 ст. 155 Жилищного кодекса РФ: неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.
Таким образом, чтобы получить перерасчет за обращение с ТКО, собственник должен подать в адрес УО/ТСЖ/ЖСК соответствующее заявление и предоставить документы, которые подтверждают продолжительность периода временного отсутствия по месту постоянного жительства.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #ЖКУ
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
В одноподъездном девятиэтажном доме по программе заменили лифт. Лифт вмещает 4-5 человек, а экран внутри лифта показывает информацию, что максимальная загрузка 1000 кг, т.е. экран явно не от этого лифта. Имели ли они право устанавливать , новый лифт из разных комплектующих (сборная солянка)?
В соответствии с ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества. Последнее предполагает, в частности, соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность жизни и здоровья граждан.
В контексте лифтов, исходя из Постановления Правительства РФ от 24.06.2017 N 743, это означает также:
-) соблюдение требований технических регламентов Таможенного союза "Безопасность лифтов" и "О безопасности машин и оборудования",
-) обеспечение соответствия фактических параметров объекта основным техническим данным и характеристикам объекта и его оборудования, указанным в сопроводительной документации объекта;
-) выполнение мероприятий по устранению нарушений и неисправностей, выявленных при проведении технического освидетельствования и обследования объекта в сроки, указанные в акте технического освидетельствования объекта и заключении по результатам его обследования;
В этом же Постановлении Правительства РФ имеется приложение, в котором приведен перечень требований к обеспечению безопасности лифтов, среди них: -) несоответствие конструкции, элементов и составных частей объекта требованиям паспорта объекта, руководства по эксплуатации, проектной документации объекта, установочным, монтажным чертежам; -) нарушение установленных паспортом и (или) руководством по эксплуатации объекта требований в отношении механических и гидравлических устройств безопасности.
Могло получиться так, что лифт, фактически не соответствующий указанным требованиям, был допущен в эксплуатацию.
В связи с этим можно обратиться в орган ГЖН и Федеральную службу по экологическому, технологическому и атомному надзору с просьбой проверить, насколько безопасна эксплуатация лифта и насколько он соответствует требованиям технических регламентов (Ростехнадзор). Эти надзорные органы, в первую очередь Ростехнадзор, и проверят, насколько конструкция лифта соответствует установленным регламентам.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
В случае отсутствия кворума на общем собрании членов ТСЖ по вопросу утверждения тарифа "Содержание и ремонт" на следующей год, какой должен быть тариф? Предыдущий (какой ранее утвердили) или муниципальный?
В соответствии с ч. 8 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов товарищества собственников жилья, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяется органами управления товарищества собственников жилья в соответствии с уставом.
Если члены товарищества на своем собрании не установили вышеуказанные размеры платежей, в т.ч. по причине отсутствия кворума, то по истечении периода, на который устанавливался ранее определенный размер платы, применяется положение ч. 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ: размер платы устанавливается органом местного самоуправления.
Из системного анализа отмеченных положений следует, что основным (первоочередным) способом установления и изменения платы является волеизъявление собственников помещений путем принятия решения об этом на общем собрании – либо собственников, либо, в случае с ТСЖ, на общем собрании членов товарищества (определение 1 кассационного суда общей юрисдикции от 05.05.2022 № 88-11733/2022). А уже затем применяется метод расчета администрацией.
Конкретный механизм установления платы администрацией, как правило, закрепляется в местном нормативно-правовом акте.
Здесь может быть два варианта: администрация уже установила отдельные размеры платы для домов со схожими конструктивными особенностями, или же она определяет плату «индивидуально».
Пример первого механизма: Постановление администрации округа Муром от 01.02.2023 N 33.
Дифференциация тарифа происходит в зависимости от, например, наличия (отсутствия) лифта, мусоропровода, от отсутствия одного или более видов благоустройства.
Пример второго механизма: Решение Ливенского городского Совета народных депутатов Орловской области от 24 сентября 2015 г. N 50/476-ГС.
Порядок приблизительно следующий: организация обращается в администрацию, последняя рассчитывает размер платы с учетом предложений управляющей компании, перечня работ и услуг, готовит проект решения, передает его в совет народных депутатов, который затем, если плата рассчитана правильно, утверждает ее.
О новом размере платы, по данному нормативно-правовому акту, собственники предупреждаются за 30 дней до выставления платежного документа.
Резюмируя:
Если общее собрание членов товарищества, на котором планировалось определить размер платы, не собрано по причине отсутствия кворума, при этом срок действия предыдущего размера платы истек, применяются положения ч. 4 статьи 158 Жилищного кодекса РФ.
Рекомендуем ознакомиться с порядком определения платы администрацией в Вашем городе и обратиться с запросом об установлении в письменном виде.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд #жку
Новость дня: Мэр Москвы сообщил, что все повреждения в домах, пострадавших из-за атаки беспилотников, устранены
Утром 30 мая беспилотные летательные аппараты атаковали здания Москвы. Ранее Мэр столицы Сергей Собянин сообщил, что поручил профильным специалистам в максимально короткие сроки устранить повреждения.
Сейчас появились новые сведения. Собянин написал в телеграм-канале, что специалисты завершили ремонт жилых домов в Москве. В первую очередь восстановили остекление, чтобы люди могли быстро вернуться в свои квартиры. При необходимости отремонтировали инженерные коммуникации, а также заменили поврежденные элементы в квартирах и подъездах.
Собянин рассказал, что дополнительно обследовали конструкции домов для выявления возможных скрытых нарушений. Сейчас все повреждения устранены, ресурсоснабжение в домах работает штатно, и жители вернулись к привычной жизни.
#мкдэксперт #новостьдня