7974
Все о ЖКХ, недвижимости и управлении МКД. Делимся собственным опытом, полезными советами и разбираем ситуации подписчиков. 👉 По всем вопросам: @chepikovskaja
ДОБРОЕ УТРО! СЕГОДНЯ 1 ИЮЛЯ, А ЗНАЧИТ, ВРЕМЯ ДЛЯ РУБРИКИ «ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА!»
В комментариях к этому посту вы можете оставить ОДИН ИНТЕРЕСУЮЩИЙ ВАС ВОПРОС на юридическую тематику в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а мы дадим на них ответы в отдельных публикациях, а также в нашем сборнике!
Срок приёма вопросов – до 23:59 01.07.2023 ⏰
ЖДЁМ ВАШИХ ВОПРОСОВ!
ПОЖАЛУЙСТА, ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ПРАВИЛАМИ РУБРИКИ:
- В рамках рубрики любой наш подписчик может задать ТОЛЬКО ОДИН ВОПРОС форме комментария. Вопрос НЕ должен содержать в себе подвопросы либо состоять из нескольких пунктов;
- вопрос должен быть четко сформулирован, абстрактные вопросы не принимаются и не рассматриваются;
- В рамках рубрики мы НЕ занимаемся изучением ваших документов (поэтому их не нужно прикладывать к вопросу) и не занимаемся какими-либо расчетами (пени, формулы и т.п.);
- в рамках данной рубрики мы НЕ готовим документы, шаблоны, подборки судебной практики по какому-либо вопросу;
- мы НЕ даем ответов на провокационные вопросы, в том числе связанные с критикой судебной системы, действующего законодательства, государственной власти;
*Перед тем, как задать вопрос, пожалуйста, ознакомьтесь с обновленными правилами рубрики: /channel/mkdexpert/728
Нами будут даны ответы только на 20 вопросов по нашему усмотрению.
Внимательно ознакомьтесь с правилами рубрики, прежде чем задать вопрос!
#мкдэксперт #рубрика
Как оспорить начисления за тепловую энергию: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Мы рассказываем про текущие дела наших специалистов каждую неделю, и среди них часто встречаются споры с ресурсоснабжающими организациями. Сегодня поговорим про еще одно подобное дело.
Клиент – жилищно-строительный кооператив. Ресурсоснабжающая организация подала в его сторону иск о взыскании задолженности за тепловую энергию. Клиент обратился к нам, чтобы мы помогли оспорить незаконные начисления за коммунальный ресурс.
РСО поставляет горячую воду в многоквартирный дом с использованием системы ГВС, поэтому в нем установлен двухкомпонентный тариф, согласно п. 87 Постановления Правительства РФ от 22.10.2012 № 1075. Он состоит из стоимости на теплоноситель и тепловую энергию.
В п. 26 Приложения № 2 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утв. ПП РФ от 06.05.2011 N 354) есть формула расчета тепловой энергии, которая используется на подогрев воды. Количество тепловой энергии, потребляемой на подогрев воды для общедомовых нужд, рассчитывается по той же формуле.
В нашем случае РСО начислила плату за тепловую энергию, используемую на подогрев воды, на основании приборов учета, а не по нормативу. Мы подготовили правовую позицию и сейчас ждем решение суда.
Сталкивались ли Вы с такими спорами с РСО, которая поставляет коммунальные ресурсы в Ваш дом? Как решали?
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
МКД большой и завышенные тарифы Ук установила по фальсифицированным протоколам ОСС в 2009-2010 годах, когда получали ключи от квартир. Никто не оспорил эти протоколы. В течении 13 лет УК индексирует эти тарифы, обоснованность и расчет не предоставляет по запросу собственников и совета дома. ежегодную маржу от каждой услуги относит себе на прибыль. ОСС приняло решение о направлении экономии по жилищным и дополнительным услугам на текущий ремонт дома. УК не выполняет это решение. Правомерно это? и что можно предпринять собственникам?
В силу ч. 7 статьи 156 Жилищного кодекса РФ, размер платы за содержание жилого помещения, которым управляет управляющая организация, определяется на общем собрании собственников помещений. Размер такой платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем 1 год.
Размер палаты за содержание устанавливается с учетом нескольких требований:
-) он должен быть соразмерным перечню, объемам, качеству услуг и работ (п. 35 Постановления Правительства РФ № 491);
-) принятый размер платы за содержание не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 № 22).
Согласно п. 3 ч. 3 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в договоре управления многоквартирным домом, среди прочего, указывается порядок определения цены договора, платы за содержание.
Что касается индексации, то, как отметил Верховный Суд РФ в определении от 25.12.2018 г. № 301-КГ18-2204, таковая является правомерной при условии, что возможность ежегодной индексации размера платы за содержание на индекс потребительских цен без проведения общего собрания собственников предусмотрена решением общего собрания собственников.
Об экономии управляющей компании: «экономия» по смыслу ч. 12 статьи 162 Жилищного кодекса РФ – это когда все оказали, все выполнили надлежащего качества и с надлежащей периодичностью и при этом остались неосвоенные денежные средства. Экономия не предусмотрена, когда собственники заблаговременно решили перераспределить денежные средства на иные направления путем проведения общего собрания (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.09.2019 N Ф03-4277/2019 по делу N А59-6560/2018).
Исходя из совокупности вышеизложенных норм права в их системной связи:
1. По поводу высокого тарифа: можно изменить, проведя общее собрание собственников;
2. По поводу индексации: можно утвердить новую редакцию договора управления, исключив условие о ежегодной индексации (если таковое прописано).
Если индексация не предусмотрена договором управления вообще, при этом управляющая компания ее осуществляет, рекомендуем обратиться по этому поводу в орган ГЖН с запросом проверки на предмет законности подобного одностороннего изменения платы.
3. По поводу экономии: если есть решение общего собрания собственников о распределении остатков денежных средств на иные цели, Вам однозначно нужно написать жалобу в орган ГЖН, приложив такое решение и изложив действия управляющей компании.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#жку #управлениемкд
⚡️ Обзор всех эфиров, конференций, комментариев и материалов от Ассоциации «Р1», полезных управляющим домами, – в нашей статье: проверьте, что ничего не пропустили.
За шесть месяцев 2023 года эксперты Ассоциации «Р1» провели:
🔵 онлайн-семинары о бухучёте, ГИС ЖКХ, новых законах, капремонте и взыскании долгов за ЖКУ;
🟠 весеннюю конференцию об управлении МКД;
🔵 круглый стол о работе УО в новостройках;
🟠 курс повышения квалификации для опытных юристов в ЖКХ;
🔵 Телеграм-эфиры о перелицензировании, заполнении ГИС ЖКХ, актах выполненных работ и обработке ПДн.
Также вышли:
✒️ видеоролики о законопроектах и плате за КР на СОИ,
✒️ обновлённый сборник лучших практик управления МКД,
✒️ плакат по лицензированию.
Шесть месяцев 2023 года позади, но мы не останавливаемся в работе по обучению и консалтингу управляющих домами организаций. Так, 14-16 сентября пройдут «Секретные бизнес-игры в Дагестане».
➡️ roskvartal-poleznye-materialy-ot-associacii-r1-za-i-polugodie-2023-zabi">Участвуйте, читайте, смотрите, пользуйтесь
Больше полезных УО материалов – на портале👇
С чего начать решать проблему?
Когда клиенты обращаются к нам впервые, они иногда не знают, какая услуга им нужна. В таких случаях мы предлагаем начать с юридической консультации: специалист подробно изучит Вашу проблему и судебную практику по вопросу, а потом предложит подходящий вариант решения.
Когда у Вас будет на руках правовое заключение, Вы уже сможете решить, какой путь выбрать дальше: например, составить исковое заявление, подготовить жалобу в ГЖИ или заручиться постоянной юридической поддержкой в рамках абонентского обслуживания.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
Требования к оформлению протокола ОСС
Когда собственники на общем собрании устанавливают тариф на содержание или принимают любое другое решение, его нужно правильно оформить. Данное решение оформляется протоколом общего собрания собственников. Если есть нарушения, то присутствует риск, что протокол оспорят и признают недействительным. Сегодня рассмотрим основные требования к его оформлению, чтобы решение общего собрания осталось в силе.
Решения и протокол общего собрания – это официальные документы, поэтому к их оформлению выдвигаются обязательные требования. Они установлены Приказом Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр.
В каждый протокол необходимо включить обязательные приложения. Их перечень установлен в п. 20 Приказа Минстроя РФ:
1. Реестр собственников помещений;
2. Копия сообщения о проведении собрания;
3. Фото инфостенда или другие документы, которые подтвердят, что Вы уведомили собственников о предстоящем собрании;
4. Списки присутствовавших и приглашенных;
5. Документы или их копии, которые удостоверяют полномочия представителей;
6. Документы, которые общее собрание рассмотрело согласно повестке дня;
7. Письменные решения собственников и их представителей.
Последним пунктом обязательных приложений названы письменные решения собственников. В пп. «ж» п. 20 Приказа Минстроя РФ они еще именуются как бюллетени. Их подготовкой занимается инициатор общего собрания.
Рекомендации по оформлению бюллетеней даны в Письме Минстроя РФ от 05.10.2017 № 35851-ЕС/04 и ч. 5.1 ст. 48 Жилищного кодекса РФ. Обязательная часть – это реквизиты: полное наименование юрлица и ОГРН и ФИО представителя приглашенного лица; ФИО физлица или его представителя; дата заполнения решения.
Кроме того, в содержание решения собственника нужно включить:
1. Информацию о лице, которое участвовало в голосовании, и о документе, который подтверждает его право собственности на помещение в доме;
2. Решения по каждому вопросу повестки дня. Их нужно сформулировать в виде выражений «за», «против» или «воздержался».
Если указанных сведений в бюллетени нет, это является основанием для его исключения из подсчета голосов.
Формулировать вопросы повестки дня тоже нужно согласно требованиям – их можно найти в п. 17 Приказа Минстроя РФ. Например, они должны отражать суть обсуждаемых вопросов и однозначно толковаться.
Ведение и оформление протокола общего собрания – это задача секретаря. Кроме него, подпись ставит еще председатель и счетная комиссия, рядом указывается дата. Если на собрании эти кандидатуры не избирались, то протокол подписывает инициатор.
Таким образом, основные требования к оформлению протокола общего собрания сводятся к следующему:
1. В протокол нужно включить сведения об инициаторе, форме и сроках проведения общего собрания. Еще нужно указать номер протокола и прикрепить обязательные приложения;
2. Протокол нужно подписать председателю, секретарю и счетной комиссии, если они избирались на общем собрании. В ином случае – инициатором.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #ЖКУ #управлениемкд
Кто делает перерасчет платы за коммунальные услуги?
Бывает, что в многоквартирном доме перекрывают воду или выключают свет. Это доставляет неудобства, но еще больше потребителей не устраивает, когда за непотребленный ресурс начисляют плату. Сегодня рассмотрим, кто и когда обязан сделать жильцам перерасчет.
Потребители коммунальных услуг могут получить перерасчет платы при основаниях, которые указаны в ч. 4 ст. 157 Жилищного кодекса РФ:
1. Потребители не получали коммунальную услугу длительное время. Допустимая продолжительность установлена Правилами предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354). Сюда же относятся перерывы для ремонта и профилактики инженерных систем;
2. Качество коммунальной услуги не соответствует требованиям закона.
В п. 103 Правил предоставления коммунальных услуг указано, что перерасчет платы делает исполнитель. Следовательно, обращаться надо к той организации, с которой потребители заключили договор ресурсоснабжения. Рассмотрим две основные ситуации.
Первая ситуация – собственники заключили договор с организацией, которая управляет домом
На этот случай распространяется общее правило, которое определено ч. 2.1, 2.2 и 2.3 ст. 161 Жилищного кодекса РФ. Если домом управляют УО/ТСЖ/ЖСК, то они отвечают перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг и обеспечение готовности инженерных систем.
Соответственно, если собственники заключили договор ресурсоснабжения с управляющей компании, то она же и делает перерасчет платы.
Вторая ситуация – собственники заключили договор с ресурсоснабжающей организацией
У собственников есть право заключить прямой договор на предоставление коммунальных услуг с РСО в соответствии со ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ. Тогда РСО становится исполнителем коммунальной услуги, а за управляющей домом организации сохраняется обязанность обеспечить готовность инженерных систем.
Соответственно, если исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация, то она делает перерасчет платы.
Отметим, что при прямых договорах управляющая домом организация тоже может привлекаться к перерасчету на основании ч. 11 ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ. Если РСО не смогла предоставить качественную услугу из-за ненадлежащего содержания инженерных коммуникаций, то УО/ТСЖ/ЖСК обязаны компенсировать ей фактически понесенные расходы. Важное условие – РСО поставила качественные ресурсы до границ общего имущества и внешних сетей инженерно-технического обеспечения дома.
Таким образом, перерасчет платы за коммунальные услуги делает та организация, которая является исполнителем по договору ресурсоснабжения:
1) Если прямых договоров нет, то это обязанность УО/ТСЖ/ЖСК;
2) Когда собственники заключили прямые договоры, то перерасчет осуществляет РСО. Но если потребители обратились к ней с таким требованием из-за ненадлежащего содержания инженерных коммуникаций, то РСО может взыскать с УО/ТСЖ/ЖСК расходы, которые она понесла из-за перерасчета.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Председатель ТСЖ является ИП (владелец нежилого помещения). Может ли он получать вознаграждение как ИП за работу председателем или заключить с ТСЖ трудовой договор как ИП. Или законодательство предусматривает такие отношения исключительно с ФЛ. (речь об экономии на налогообложении 6%, 13% или + доп. соцотчисления)
В силу п. 11 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ члены и председатель правления ТСЖ могут осуществлять свою деятельность на возмездной основе. На сегодняшний день правоприменительная практика сформировала два основных порядка назначения вознаграждения председателю правления ТСЖ:
- путем заключения трудового договора с установленной заработной платой (ст. 56 Трудового кодекса РФ, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.02.2016 N Ф06-5510/2016 по делу N А72-4171/2015, Письмо ФНС России от 17.04.2018 N БС-4-11/7275@);
Заключение с председателем ТСЖ трудового договора является законным, так как отношения между Председателем и ТСЖ могут быть трудовыми, то есть отношениями, основанными на соглашении между работником и работодателем о личном выполнении работником за плату работы по должности (ст. 15 ТК РФ) и вознаграждение Председателя по сути своей не отличается от зарплаты (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 18.07.2014 по делу N33-8893/2014).
С ремаркой: просто с физ. лицом, а не с физ. лицом-ИП.
- на основании решения общего собрания членов ТСЖ в рамках гражданско-правовых отношений в связи с исполнением им в интересах товарищества услуг по осуществлению управленческих и контролирующих функций (Определения Конституционного Суда РФ от 06.06.2016 N 1169-О и N 1170-О, Определения Верховного Суда РФ от 21.03.2016 N 307-КГ16-1739 по делу N А26-291/2015 и от 12.09.2016 N 309-КГ16-10703 по делу N А50-20515/2015). За оказанные услуги председателю правления ТСЖ выплачивается вознаграждение, которое не зависит от квалификации, сложности выполняемой работы, условий ее выполнения, количества и качества затраченного труда. Назначенное вознаграждение признакам зарплаты не соответствует.
В Письме Минтруда РФ от 20 июня 2022 г. № 14-6/ООГ-4069 указано, что деятельность гражданина в качестве ИП трудовой деятельностью по смыслу трудового законодательства не является, трудовое законодательство применяется в отношении ИП только в части осуществления прав и возникновения обязанностей, возникающих у ИП как у работодателя.
В этом порядке заключение договора возможно и с простым физ. лицом, и с физ. лицом-ИП.
Проанализировав нормативно-правовые акты и судебную практику, можно сделать следующие выводы:
Индивидуальный предприниматель может совмещать ведение собственного бизнеса с другими видами деятельности, в том числе с работой по найму. Поэтому гражданин – ИП может быть избран председателем ТСЖ. Каких-либо ограничений для такого избрания закон не содержит.
При этом гражданско-правовой договор можно заключить и с простым физлицом, с физлицом как ИП, а вот трудовой договор – только с физлицом, без учета его статуса ИП (т.е. без условного «ИП Иванов И.И., именуемый в дальнейшем «Работник»…)
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Собственники приняли решение о переходе на прямые договоры с РСО с 01.03.23. В апреле РСО сказала, что не откроет лицевые счета, пока собственники не заполнят каждый пакет документов на заключение с РСО. При этом РСО выставляет объем УК, последняя – жителям. РСО информирует, что квитанции населению выставит в июне, и выставляет с долгом за март и апрель, устно говоря УК о том, что перерасчет должны сделать населению УК. Вопрос: кто должен сдать перерасчет за март и апрель, ук или РСО?
В ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) указано общее правило о том, что прямой договор собственников помещений в МКД с РСО считается заключённым с даты, утверждённой протоколом общего собрания собственников помещений (ОСС). РСО вправе отложить эту дату на три календарных месяца.
При отсутствии даты в протоколе ОСС, либо когда она указана, но уже прошла, то есть копию протокола передали в РСО позже, датой начала действия прямого договора будет день, когда РСО получила копию протокола ОСС. С этого же дня будут отсчитываться три месяца, на которые РСО вправе отложить начало прямых отношений с собственниками.
Такой вывод вытекает из самого обязательства РСО, которое не может возникнуть раньше, чем организация узнает о таком своём обязательстве. При этом поставщик ресурсов не может отказаться от прямого договора из-за отсутствия даты начала его действия в протоколе ОСС. По этому вопросу сложилась большая судебная практика (постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 № 07АП-11228/2019, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2020 № 08АП-12347/2019).
В п. 29 Правил предоставления коммунальных услуг, утв.Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 установлено, что представление заявителем неполного пакета документов или неправильное их оформление не является основанием для отказа в заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг. Если РСО получила неполный пакет документов, то вправе в течение 5 дней с этого момента приостановить рассмотрение заявки и в письменной форме сообщить заявителю о допущенных несоответствиях и о том, как их устранить.
При этом необходимо понимать: само по себе неполное предоставление документов населением после перехода на прямые договоры по итогам общего собрания не свидетельствует о ничтожности такого перехода (что следует из п. 6 ПП РФ № 354).
Лишаясь статуса исполнителя коммунальных услуг, управляющая организация уже не вправе выставлять счета за услугу (п. 32 ПП РФ № 354).
На основании изложенного можно сделать вывод, что дата перехода на прямые расчеты с РСО – день, когда РСО получила копию протокола ОСС, либо, если получила до 1 марта, - то с 1 марта. С этого момента УК перестает быть исполнителем, поэтому выставлением счетом и перерасчетами занимается РСО, если только последняя не отодвинула дату заключения на 3 месяца.
К слову, в вопросе фигурирует июнь, - скорее всего, она и передвинула. В таком случае нужно проверить, уведомлялся ли письменно инициатор собрания. И если уведомлялся, то УК остается исполнителем до июня, соответственно, до этого момента выставляет счета и делает перерасчеты.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#ЖКУ
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Ситуация: Дом 1 и Дом 2 находятся в управлении двух разных УК. ИТП на два эти дома расположено в помещении, принадлежащем городу, в Доме 1. Ранее оба дома управлялись одной УК. После того, как жители Дома 2 сменили УК, в общее помещение ИТП сотрудники УК 2 не могут попасть. В помещении ИТП УК 1 постоянно меняет замки, не даёт доступ, ""наваривает"" скобы на дверь. Фактически УК Дома 2 лишена возможности попасть в общий ИТП.
Вопрос: как легально и оперативно УК Дома 2 может получить доступ в ИТП?
В силу ч. 2 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Жилищное законодательство прямо не регулирует правовой режим объектов, обслуживающих сразу несколько многоквартирных домов. Исключение – одно ТСЖ на несколько домов: на этот случай имеется раздел I(1) Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), который устанавливает правила совместного использования собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах общего имущества.
Отметим: нахождение ИТП в помещении, находящемся в собственности города, вовсе не означает, что этот элемент не входит в состав общего имущества (по аналогии, например, с внутриквартирными инженерными коммуникациями).
Как отметил Конституционный суд в Определении от 19.05.2009 № 489-О-О, к общему имуществу относятся объекты, отвечающие юридическим признакам:
-) они обслуживают более одного помещения;
-) они обслуживают многоквартирный дом в целом.
Исходя из этого, есть 2 позиции в отношении объектов общего имущества, обслуживающих несколько многоквартирных домов:
1. Это общее имущество собственников помещений обоих домов.
Данная позиция основывается, во-первых, на том, что определенный объект предназначен для обслуживания собственников помещений нескольких домов, во-вторых, на расположении объекта: в пределах земельного участка одного из таких домов либо общей границы земельных участков многоквартирных домов (Решение Верховного Суда РФ от 28.07.2015, Определение Верховного Суда РФ от 12.02.2021 г., Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 309-ЭС21-5387, Определение Московского городского суда от 17.09.2019).
2. Это имущество одного дома, которым также пользуются третьи лица.
На практике эта позиция находит отражение в Определении Верховного Суда РФ № 304-ЭС21-5670 от 19.08.2021. Но, с большой вероятностью, не Ваш случай.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Исходя из этого, можно определить путь решения проблемы: Если ИТП является общим имуществом двух многоквартирных домов, то УК 2 должна иметь постоянный беспрепятственный доступ к ИТП. Учитывая, что ИТП на два дома расположен в помещении, принадлежащем городу, то УК 2 также вправе обратиться к администрации с требованием предоставить беспрепятственный доступ к ИТП. Дополнительно УК 2 нужно обратиться в УК 1 с требованием прекратить препятствовать доступу к ИТП.
Если ответа на претензию не поступит, то УК 2 вправе обратиться в суд с иском об устранении нарушения права пользования ИТП.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд
Специалист широкого или узкого профиля – кого выбрать?
«Каждый юрист должен знать все области права» – это один из самых частых мифов, которые мы встречаем на практике. И уже более 6 лет его успешно разрушаем :)
В 2017 году мы решили сузить специализацию до сферы ЖКХ, и за это время изучили работу жилищного законодательства. Благодаря этому для наших клиентов мы уже взыскали задолженности на сотни миллионов рублей и выиграли множество дел.
Конечно, иногда мы берем в работу и другие категории споров. Но это скорее исключение из правила – о таких делах мы, кстати, периодически рассказываем на канале.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
Образцы документов: ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование судебного приказа📄
Когда судебный приказ вынесен, у должника есть 10 дней с момента получения копии, чтобы его обжаловать. Но иногда должника не уведомляют надлежащим образом и в таком случае у него есть право подать ходатайство о восстановлении пропущенного срока на обжалование.
Делимся образцом такого ходатайства, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4927
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
Какие объекты относятся к общему имуществу в коттеджных поселках?
В коттеджных поселках можно организовать территорию, как это происходит во дворах многоквартирных домов: например, установить ограждение и посты охраны, организовать поселковые дороги к каждому участку. Но в этом случае вопрос состава общего имущества решается не так однозначно. Рассмотрим, какие объекты относятся к такому имуществу в коттеджных поселках.
По общему правилу, собственник несет бремя содержания своего имущества, а также расходы на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности.
Но в коттеджных поселках все обстоит немного иначе. Статус такого жилого комплекса и порядок управления им законом не определены. Суды для них применяют нормы по аналогии на основании ст. 7 Жилищного кодекса РФ, а пробелы восполняют СНИП 2.07.01-89 и утв. приказом Минстроя РФ от 30.12.2016 № 1034/пр.
В Градостроительном кодексе РФ есть такое понятие, как жилые дома блокированной застройки. Это здания, которые попадают под следующие характеристики:
1. Есть не более трех этажей;
2. Количество домов не более 10, они состоят из нескольких блоков;
3. Каждый дом предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену без проемов с соседним блоком, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Сейчас часто встречаются комплексы индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой. Как правило, они обособлены от окружающей застройки и имеют огороженную и охраняемую территорию. Например, к ним относятся контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения и т.д.
Чаще всего подобные жилищно-земельные комплексы – это не отдельные населенные пункты. Они выступают как элементы планировочной структуры. Это определяет состав общего имущества.
Из судебной практики следует такая позиция: если объекты обслуживают более одного жилого дома в коттеджном поселке, то они относятся к общему имуществу. Например, Арбитражный суд Поволжского округа в Постановлении от 13.09.2016 № Ф06-12259/2016 по делу № А65-9912/2015 включил в его состав канализационную насосную станцию, поскольку она обслуживает более одного дома.
Если есть общая огороженная территория и контрольно-пропускной пункт и собственники земельных участков и жилых домов пользуются услугами по охране, озеленению, благоустройству общей территории, уборке дорог, сбору и вывозу мусора, наружному освещению, инженерными сетями, то они должны нести расходы за предоставленные услуги.
За содержание общего имущества поселка платят все собственники коттеджей. Чаще всего даже отсутствие договора между организацией, которая отвечает за содержание и эксплуатацию поселка, и собственником не освобождает последнего от обязанностей по оплате услуг и работ, оказанных на основании решения общего собрания. (см, например, решение Одинцовского городского суда Московской области №2 -11956/2021 по делу №2-7362/2018).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #иное
Фальсификация УК Жилищник протоколов ОСС через "Электронный дом". Зарегистрировано на сайте всего 17 собственников из 162. Не голосовал никто. В протоколе участие 67% всех собственников. Что делать собственникам?
Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (МКД) являются официальными документами как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия.
По закону все решения принимаются только общим собранием жильцов и должны быть зафиксированы в протоколе собрания.
Протокол общего собрания собственников (ОСС) должен быть оформлен в полном соответствии с Приказом Минстроя России Приказ Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, а также иметь надлежащие реквизиты и приложения. В противном случае этот документ судом может быть признан недействительным.
Под фальсификацией протокола ОСС помещений в многоквартирном доме понимается искажение фактических данных. Она может проявляться в разных формах: внесение ложных сведений в протоколы; их подделка, подчистка, пометка другим числом и др.
При выявлении фактов фальсификации (подделки) протокола ОСС заинтересованные лица (собственники, инициативная группа или представитель собственников) могут:
1. Обратиться в орган государственной жилищной инспекции (ГЖИ). Туда поступают все протоколы общих собраний собственников. ГЖИ обязана провести проверку соблюдения правил проведения собрания, проверить документы ОСС и сообщить в правоохранительные органы о выявленных фактах подделки или обратиться в суд с иском о признании недействительным решения, принятого ОСС (п. 1 ч. 6 ст. 20 Жилищного кодекса РФ).
2. Обратиться в органы внутренних дел с заявлением о привлечении известных либо неизвестных ему лиц к ответственности за подделку официального документа.
За подделку официального документа, который предоставляет права или освобождает от обязанностей, в целях его использования, либо сбыт такого документа предусмотрена уголовная ответственность согласно ч. 1 ст. 327 Уголовного кодекса РФ, за использование заведомо подложного документа согласно ч. 3 ст. 327 Уголовного кодекса РФ.
3. Обратиться и иском в суд. Собственники помещений в МКД, обратившись в суд, должны доказать, что протокол общего собрания собственников является сфальсифицированным (поддельным, подложным), поскольку собрание собственников помещения не проводилось.
Следует отметить, что установить виновных за фальсификацию протоколов ОСС и решений собственников, а также наказать их можно только в судебном порядке!
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд
Подсудность по месту исполнения договора: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Бывают споры, ход которых может измениться из-за ошибки со стороны одного из участников судебного процесса. Сегодня расскажем о таком деле в нашей практике.
Клиент – управляющая компания из Республики Дагестан. Она обратилась к нам за помощью в решении спора с ресурсоснабжающей организацией.
РСО подала иск о взыскании задолженности в арбитражный суд Республики Дагестан. Наши специалисты изучили документацию и обнаружили в договоре интересный пункт. Он гласил, что все споры между сторонами рассматриваются в Арбитражном суде Республики Северная Осетия.
По общему правилу, иск подается в суд по адресу организации или месту жительства ответчика. Но если в договоре указано место его исполнения, то иск может быть предъявлен также в арбитражный суд по месту, которое указано в соглашении, на основании ст. 36 Арбитражного процессуального кодекса РФ. В нашем случае так и было: РСО указала в договоре ресурсоснабжения один арбитражный суд, а подала иск в другой.
Мы изложили эти доводы в отзыве, суд с ними согласился и передал дело по подсудности в Арбитражный суд Республики Северная Осетия. Теперь ждем определения о назначении судебного разбирательства.
Сталкивались ли Вы с подобными спорами в своей практике?
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Новостройка по проекту дома имеет подъёмник для инвалидов и с ним введена в эксплуатацию. Обязана ли УК обслуживать подъемник в рамках уже утвержденнного по договору управления тарифа на подьемно-траспортное оборудование дома при условии, что в договоре управления в составе общедомового имущества подъемник НЕ учтён? УК НЕ желает его вводить в эксплуатацию без увеличения тарифа на эксплуатацию подьемно-траспортного оборудования дома.
В соответствии с ч. 1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества.
В силу ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, по договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников обязуется в течение согласованного срока за плату выполнять работы и оказывать услуги, среди прочего, по содержанию общего имущества.
В договоре управления указывается состав общего имущества.
В него, в любом случае, должны входить элементы, установленные статьей 36 Жилищного кодекса РФ и Правилами содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), а среди них – конструкции и оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (пп. «д» п. 2 Правил содержания общего имущества).
Размер платы за содержание такого имущества устанавливается с учетом определенных правил, среди которых: -) расходы на содержание и ремонт общего имущества должны быть соразмерны утвержденным перечню, объемам, качеству услуг и работ; -) расходы определяются в размере, обеспечивающем содержание общего имущества (п.п. 29, 35 Правил содержания общего имущества, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Причем здесь нужно понимать: сама по себе необеспеченность подъемника частью платы юридически не снимает с управляющей компании обязанности по его содержанию, тем более, что размер платы при заключении договора управления устанавливается с учетом ее предложений. А при обнаружении несоответствия фактического перечня общего имущества декларируемому (из договора управления) управляющая организация имеет право самостоятельно инициировать процесс проведения общего собрания собственников и вынести вопрос об увеличении тарифа.
Суды называют это предпринимательским риском управляющей компании: «… определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является предпринимательским риском» (напр., Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2020 N 01АП-4867/2020 по делу N А43-46353/2019).
Резюмируя:
-) при отсутствии указания в договоре управления на то, что понимается под подъемно-транспорным оборудованием, управляющая компания должна заниматься содержанием подъемника для инвалидов за счет средств из данной статьи;
-) сам по себе недостаток денежных средств обязанности по содержанию не снимает: компания вправе инициировать общее собрание и поднять вопрос об увеличении тарифа.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
К нашему мкд много разных подключений третьих лиц, это электроэнергия, вода, канализация. Ранее на собраниях такого разрешения не давалось. Обращение в гжи ничего не дало, они только указали, что эти третьи лица подключены через счетчик. Вопрос: как законным способом их выгнать из мкд и заставить восстановить нанесенный ущерб.
В силу пп. «е» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011), потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы.
Согласно п. 62 Правил предоставления коммунальных услуг, при обнаружении осуществленного с нарушением установленного порядка подключения (несанкционированного подключения) к внутридомовым инженерным системам исполнитель обязан составить акт о выявлении несанкционированного подключения.
Несмотря на то что в данном случае речь идет о третьих лицах, их также можно считать потребителями, поскольку они совершают конклюдентные действия, направленные на потребление коммунальной услуги конкретного дома.
Соответственно, для них это порождает 2 обязанности: 1. Отключиться, так как подобное присоединение незаконно; 2. Оплатить фактически потребленные услуги.
Относительно первого: самовольное подключение образует составы административных правонарушений, предусмотренных ст. ст. 7.19 (самовольное подключение к сетям электрической энергии), 7.20 (самовольное подключение к централизованным системам водоснабжения и водоотведения) КоАП РФ.
Для определения виновного лица Вам в любом случае нужно составить акт о несанкционированном подключении, сфотографировать факты такого подключения и обратиться с заявлением к участковому с приложением составленных документов. Самостоятельно определить такое лицо вряд ли получится (а если получится, то идентифицировать – точно нет). Орган ГЖН такими вопросами не занимается.
При осмотре и составлении акта нужно привлечь представителя РСО.
Дальнейшее воздействие целесообразно уже после определения конкретных виновных лиц, что должен сделать участковый. К этим лицам Вы можете предъявить требования о взыскании неосновательного обогащения – суммы сбереженных денежных средств за использованные коммунальные услуги.
В силу п. 62 Правил предоставления коммунальных услуг, такая сумма рассчитывается исходя из объемов коммунального ресурса, рассчитанных как произведение мощности несанкционированно подключенного оборудования (для водоснабжения и водоотведения – по пропускной способности трубы) и его круглосуточной работы за период начиная с даты осуществления несанкционированного подключения, указанной в акте, составленном исполнителем с привлечением РСО, а в случае невозможности установления даты осуществления несанкционированного подключения – с даты проведения исполнителем предыдущей проверки, но не более чем за 3 месяца, предшествующие месяцу, в котором выявлено такое подключения, до даты устранения исполнителем несанкционированного подключения. В случае невозможности определить мощность несанкционированно подключенного оборудования размер платы осуществляется исходя из объема, определенного на основании норматива потребления с применением повышающего коэффициента 10.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд #коммунальныеуслуги
Новость дня: в Госдуме хотят обязать компании обосновывать увеличение тарифов ЖКХ
В июле Госдума рассмотрит законопроект, который может обязать компании, предоставляющие коммунальные услуги, аргументировать любое увеличение тарифов, которое превышает предельный индекс. В документе также есть требования о том, что платежки должны содержать формулировки, которые будут понятны для жильцов и не превысят более двух листов размера А4.
Уже поступили отзывы на этот документ. Инициативу одобрили в законодательных собраниях нескольких регионов, отрицательный комментарий пришел только из Нижегородской области.
Еще авторы законопроекта не нашли поддержку в Комиссии Госдумы по обеспечению жилищных прав граждан: чтобы конкретизировать сведения в платежках, нужно внести изменения не в Жилищный кодекс, а в другие нормативные правовые акты. Комиссия также сослалась на то, что требование к понятным формулировкам и так являются нормой, которая содержится в подзаконных актах.
Законопроект внесли в Госдума в конце марта, и сейчас он готовится к первому чтению. Надеемся, что депутаты примут правильное решение.
#мкдэксперт #новостьдня
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Очень достали раскленные объявления на стенах дома, хотя есть доска для них! Подскажите юридический путь как наказать виновных! Ловить за руку расклейщиков уже устали!
Листовки, которые портят внешний вид стен Вашего дома — это реклама, то есть информация, направленная на то, чтобы привлекать внимание к объекту рекламы и продвигать его на рынке (ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 13.03.2006 № 38-ФЗ «О рекламе» (далее Закон № 38-ФЗ)).
Порядок размещения такой рекламы определен законом. Ст. 19 Закона № 38-ФЗ запрещает распространение наружной рекламы, к которой относятся и объявления соответствующего содержания, на объектах культурного наследия, а также на домах домов без согласования с собственниками помещений в нем. Эта позиция о согласии собственников на размещении в доме рекламы подтверждается судебной практикой высших судов, которая не менялась за все эти годы (например, Определение Верховного суда РФ от 17.11.2017 г. по делу № А60-45532/2016).
Соответственно, для решения вопроса о привлечении к какой-либо ответственности Вам в первую очередь необходимо фиксировать факт расклейки объявлений на стенах дома.
Если мы говорим о том, чтобы привлечь людей, которые физически расклеивают объявления, то для этого нужно установить камеры видеонаблюдения либо сфотографировать факт такой расклейки; второй путь, конечно, требует значительных временных затрат, которые вряд ли сопоставимы с конечным результатом.
Но есть другой вариант: не бороться с людьми, которые физически расклеивают такие объявления, а попробовать привлечь к ответственности организацию, рекламирующуюся подобным образом.
Здесь все проще: Вы можете просто сфотографировать объявление на стене дома, и это уже будет доказательством неправомерного распространения рекламы (правда желательно фотографировать в хорошем качестве и делать несколько снимков, чтобы можно было идентифицировать конкретный дом – допустим, вид на табличку с адресом, вид на подъезд и уже последняя фотография – собственно само объявление).
А затем – обратиться в прокуратуру с запросом проверки относительно соблюдения требований ФЗ № 38 в части распространения рекламы. Вам нужно пояснить, что у Вас есть доска объявлений, согласия на размещение рекламы на стенах собственники не давали.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд
Что делать УО/ТСЖ/ЖСК, если собственники жалуются на грызунов?
Иногда в подвалах многоквартирных домов появляются нежданные «соседи» в виде грызунов. Причины не всегда кроются только в плохой уборке подъездов со стороны управляющей домом организации. Это может произойти и из-за недобросовестных жильцов, которые не соблюдают чистоту в своих квартирах. Сегодня рассмотрим порядок действий для УО/ТСЖ/ЖСК в этом случае.
Одна из основных обязанностей управления многоквартирным домом – создать для собственников безопасные и благоприятные условия проживания и содержать общее имущество надлежащим образом. К последнему выдвигаются, в том числе, санитарно-эпидемиологические требования.
Содержание общего имущества обеспечивается за счет Минимального перечня работ и услуг (утв. ПП РФ от 03.04.2013 № 290). В нем есть п. 23, который включает в перечень работы по дератизации и дезинсекции подвалов, лестничных клеток и других мест общего пользования.
Основной документ, который регулирует проведение работ по дератизации, это СанПиН 3.3686-21 «Санитарно-эпидемиологические требования по профилактике инфекционных болезней» (утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 N 4).
В силу п. 88 СанПиН 3.3686-21 УО/ТСЖ/ЖСК должны проводить профилактические мероприятия мест общего пользования, которые предупреждают заселение объектов грызунами. А если выявлен хотя бы один признак из п. 117 СанПиН 3.3686-21, то помещение считается заселенным грызунами и нужно проводить работы по их истреблению. К таким признакам относятся:
1. Жильцы или представители УО/ТСЖ/ЖСК отловили грызуна или нашли следы на контрольно-пылевых (следовых) площадках;
2. По объекту бегают грызуны, обнаружены жилые норы и свежий помет, повреждены продукты, тары и другие предметы;
3. Грызуны поедают разложенную приманку.
Относительно периодичности проведения работ по дератизации в пп. 1 п. 127 СанПиН 3.3686-21 сказано, что она должна обеспечивать отсутствие грызунов в многоквартирном доме. А конкретные сроки могут установить собственники в договоре управления или другом документе в зависимости от выбранного способа управления.
Отметим, что УО/ТСЖ/ЖСК отвечают за отсутствие грызунов и проведение дератизации только в границах общего имущества, а квартиры – это зона ответственности самих собственников. Эта обязанность установлена п. 16 Правил пользования жилыми помещениями (утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 № 292/пр).
Таким образом, дератизация входит в перечень работ по содержанию общего имущества. Если жильцы пожаловались на появление грызунов в подвале или другом месте общего пользования, то УО/ТСЖ/ЖСК должны предпринять необходимые меры и провести мероприятия по дератизации.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #ЖКУ #содержаниеои
Образцы документов: ответ на запрос в РСО о предоставлении сведений📄
Инициатором общего собрания может выступить любой собственник помещения в доме. В таком случае в течение 5 дней он должен передать подлинники решений и протокола в УО/ТСЖ/ЖСК, чтобы они направили эти документы в ГЖИ.
Если инициатор не сообщил организации о запланированном общем собрании и не передал необходимые документы, а их, например, запрашивает РСО, в таком случае УО/ТСЖ/ЖСК пригодится соответствующий ответ на запрос.
Делимся образцом, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4933
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Физ. лицо долгое время обращалось в исполком с просьбой о предоставлении ЗУ под строительство ж.д. Земельный участок размежевали, поставили на кадастровый учет, но после все остановилось, администрация постоянно находила оправдания. Физ. лицо, не дождавшись разрешения, построило дом. Администрация обнаружила самовольную постройку, инициирует суд по сносу. Как узаконить постройку?
Земля – это недвижимое имущество, поэтому пользоваться ею и владеть можно после того, как будет оформлено право собственности либо право аренды. До этого любые действия с участком считаются незаконными.
Следовательно, первое, что надо сделать – инициировать передачу участка.
В соответствии с п. 1 статьи 39.18 Земельного кодекса РФ, в случае поступления заявления гражданина о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, уполномоченный орган в срок, не превышающий 20 дней с даты поступления заявления.
Далее делается извещение об аукционе; если по истечении 30 дней со дня опубликования извещения заявлений от других участников не поступает, уполномоченный орган готовит проект договора купли-продажи (либо аренды), принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.
Совершить вышеуказанные действия при условии поступления заявления – это именно обязанность администрации (либо иного органа, уполномоченного на распоряжение землей, в зависимости от того в чьей собственности она находится), нарушение которой, как минимум, подпадает под состав административного правонарушения, предусмотренного ст. 19.9 КоАП РФ (нарушение порядка предоставления предоставление земельного участка).
А еще порождает у заявителя возможность обжаловать бездействие в судебном порядке путем предъявления административного искового заявления по правилам главы 22 Кодекса административного судопроизводства РФ.
Если этого не сделать, существует риск признания ИЖС самовольной постройкой – объектом, созданным без получения необходимого разрешения (ст. 222 Гражданского кодекса РФ). Такая постройка подлежит сносу.
Согласно ч. 3 той же статьи, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Резюмируя вышеизложенное, порядок действий примерно такой:
1. До подачи администрацией иска о сносе самовольной постройки повторно инициировать предоставление земельного участка в порядке ч. 1 ст. 39.18 Земельного кодекса РФ. Эта процедура должна быть закончена в установленные статьей сроки, которые в любом случае меньше полугода; если по итогам рассмотрения заявления администрация его проигнорировала, идти с административным исковым заявлением (тоже рассматриваются достаточно быстро, можно успеть);
2. После оформления права собственности или права аренды инициировать процесс легализации самовольной постройки. Либо путем получения разрешения на строительство, либо в судебном порядке.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#иное
Взыскание платы за содержание бомбоубежища: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
На практике встречается много интересных дел, связанных с платой за содержание общего имущества. У одного из наших клиентов в многоквартирном доме есть противорадиационное укрытие, которое находится в федеральной собственности. При этом плата за содержание не вносится уже долгое время. Сегодня подробнее расскажем об этом деле.
По общему правилу, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Права собственника, которые осуществляются от имени РФ и ее субъектов, передаются уполномоченным органам и лицам. В нашем случае это Территориальное управление Росимущества (Управление).
До этого момента Управление не вносило плату за содержание общего имущества, и накопилась задолженность в размере более 600 тысяч рублей. Клиент обратился к нам, чтобы мы помогли ему ее взыскать. Сейчас мы подали иск в суд.
Была ли подобная ситуация в Вашем многоквартирном доме?
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
Новость дня: в ГИС ЖКХ появятся новые возможности для жильцов и управляющих компаний
Минстрой РФ сообщил, что сейчас разрабатываются новые сервисы в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ). Сначала обновят личный кабинет пользователя, а потом личный кабинет организаций.
Например, в систему добавят сервисы «История жизни дома» и «Календарь собственника». Жильцы смогут смотреть информацию о качестве работ и услуг по содержанию общего имущества и планах по капитальному ремонту. В календаре покажут важные даты и решения, которые нужно принять на собрании собственников в текущем году.
Еще в ГИС ЖКХ внедрят сервис по работе с должниками. В личных кабинетах организаций запустят функционал, который поможет формировать претензии на оплату ЖКУ.
Минстрой РФ планирует провести масштабную модернизацию ГИС ЖКХ до конца года. Некоторые сервисы уже прошли тестирование оператором системы и готовятся к запуску. Чтобы их реализовать, нужно принять соответствующие нормативно-правовые акты.
#новостьдня #мкдэксперт
⚔️ Получить контроль над домом и извлечь из этого материальную выгоду – такова цель рейдерских захватов домов. Только грамотные действия добросовестных УО или ТСЖ во взаимодействии с собственниками помогут выстроить защиту против рейдеров и одержать победу в этой борьбе.
🏠 Разбираемся вместе с членом Экспертного совета Ассоциации «Р1» Ольгой Волковой, как происходит захват МКД и что делать управляющим домами и жителям, чтобы не дать увести дом с помощью подделки решения ОСС:
💰 В захвате новостройки или старого жилфонда всегда есть инициатор – выгодополучатель;
🔴 Рейдеры пользуются пробелами в законодательстве о смене УО на общем собрании собственников;
✅ Чтобы доказать подделку итогов ОСС, нужно привести в суд инициатора и как можно больше собственников.
🏆 Полезная практика: ТСН в Подмосковье удалось отстоять дома и оспорить их рейдерский захват бывшей УО.
▶️ Узнать подробности
👇 Больше материалов об управлении МКД – на портале 👇
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
У нас точечная застройка. Газонов не больше 50м2. УК за ними не смотрит. Максимум 2 раза в году тримером скосит. Скошенную траву оставляют там же на газоне. Просим убирать скошенную траву, в ответ - денег нет, не заложено в тарифе. У нас стандартный договор. Тариф муниципальный. ВОПРОС: Очистка газона от скошенной травы входит в состав работ по покосу газонов?
Согласно п. 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее Правила № 491) придомовая территория входит в состав общего имущества многоквартирного дома. Содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства входят в перечень работ по содержанию общедомового имущества (подп. «ж» п. 11 Правила № 491).
Если управление многоквартирным домом (МКД) возложено на управляющую компанию, то содержание сформированной придомовой территории является обязанностью управляющей компании в силу ч. 2 Жилищного кодекса РФ.
Кроме этого, уборка и выкашивание газонов включены в минимальный перечень работ по содержанию общедомового имущества (п. 25 Минимального перечня работ по содержанию общедомового имущества, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 (далее Перечень № 290).
Также в перечень работ по уборке придомовой территории в летний период входит окос газонов (дернины), сметание листвы, уборка веток, в том числе с газонов (дернины), клумб, детских и спортивных площадок (при наличии таковых). Исполнитель обеспечивает сгребание и уборку листвы и скошенной травы непосредственно после окончания работ (п. 6.3.1 «ГОСТ Р 56195 – 2014. Национальный стандарт РФ. Услуги ЖКХ и управления МКД. Услуги содержания придомовой территории, сбор и вывоз бытовых отходов. Общие требования»).
Приказом Госстроя РФ от 15.12.1999 № 153, которым утверждены Правила создания, охраны и содержания зеленых насаждений, определена периодичность стрижки газонов, а также обязанность по уборки срезанной травы (п.п. 3.2.10 и 3.2.14 Правил).
Аналогичное по смыслу положение – в п. 3.6.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170): уборка площадок, садов, дворов, тротуаров, дворовых и внутриквартальных проездов территорий должна производиться организациями по обслуживанию жилищного фонда.
Отдельные положения могут быть закреплены в договоре управления или в правилах благоустройства конкретного города.
Исходя из приведенных норм в обязанность по содержанию придомовой территории входят покос травы и очистка газонов, в т.ч. и после покоса. Скошенную траву необходимо убрать и вывезти.
Если управляющая компания игнорирует данные требования, Вы можете написать заявление в орган ГЖН с просьбой провести проверку на предмет правомерности бездействия.
В то же время, данная работа может не входить в муниципальный тариф; здесь сначала имеет смысл провести общее собрание и попробовать поднять размер платы за содержание.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои
Как устанавливается муниципальный тариф на содержание и ремонт общего имущества при отсутствии решения ОСС?
Размер платы на содержание и ремонт общего имущества – это существенное условие договора управления, но собственники не всегда утверждают тариф для своего дома. В то же время управляющей организации надо на что-то проводить работы и оказывать услуги. Сегодня разберем, кто и при каких условиях устанавливает этот тариф, если собственники не приняли соответствующее решение.
Муниципальный тариф на содержание жилого помещения – это плата, которую устанавливает орган местного самоуправления для конкретного вида многоквартирных домов или для целого населенного пункта. Он может это сделать, если собственники помещений не утвердили размер платы на общем собрании. Норма следует из ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ.
Есть дополнительные условия, при которых орган местного самоуправления может установить тариф в случае, если собственники сами определили способ управления домом:
1. Ранее они не утверждали размер платы за содержание жилья;
2. Срок действия утвержденного тарифа истек.
При определении размера платы орган местного самоуправления должен учитывать методические рекомендации, утвержденные Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 6 апреля 2018 года N 213/пр. Из их содержания следует два важных положения:
Во-первых, чтобы определить размер платы за содержание жилого помещения, рекомендуется исходить из Минимального перечня услуг и работ (утв. Постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 года N 290). Включать в нее плату за коммунальные ресурсы, затраченные на использование и содержание общего имущества, не нужно.
Во-вторых, лучше определять размер платы за содержание жилого помещения с помощью расчета среднего значения размеров такого тарифа. Этот показатель утверждает общее собрание собственников в однотипных многоквартирных домах в том субъекте РФ, где находится муниципальное образование, исходя из минимального перечня. Среднее значение платы не должно предусматривать дополнительные работы и услуги.
Конечно, при этом необходимо придерживаться общих правил: размер платы должен быть достаточным для финансирования услуг и работ, чтобы поддерживать дома в том состоянии, которое отвечает санитарным и техническим требованиям.
Отметим, что орган местного самоуправления может установить размер платы за содержание жилого помещения не во всех многоквартирных домах. Его полномочия не действуют в следующих случаях:
1. Общее собрание утвердило размер платы без срока действия. Тогда тариф действует бессрочно, пока собственники не определят новый размер платы;
2. Размер платы установлен при проведении открытого конкурса, но его размер не соответствует установленному органом местного самоуправления. Это должно быть зафиксировано в конкурсной документации или договоре управления;
3. Общее собрание установило размер платы, но в договоре управления прописаны условия ее индексации, в том числе с применением тарифа, установленного органом местного самоуправления. Если собственники не утвердили эти условия, то муниципальный тариф применять нельзя.
В таких случаях должны применяться ранее утвержденные размеры платы, которые нельзя изменять.
Таким образом, если собственники не утвердили размер платы за содержание жилого помещения, орган местного самоуправления устанавливает муниципальный тариф при соблюдении определенных условий.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #ЖКУ #управлениемкд
К нам в редакцию поступил вопрос от одного из подписчиков:
«Здравствуйте. УК в подвале нашего дома организовала склад инструментов, и дворники собираются там. Металлическая дверь хлопает так, что слышно на три этажа. Также есть склад краски, и работники собирают там утилизированную бытовую технику. Насколько это правильно? Жильцы согласия не давали»
Коллеги, поделитесь в комментариях своим мнением по этому поводу.
#давайтеобсудим
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Ситуация:
В МКД-новостройке собственники не выбрали способ управления, открытый конкурс не состоялся, и в порядке ч.17 ст.161 ЖК РФ орган местного самоуправления назначил управляющую организацию. Техническая и иная документация на МКД управляющей организации (УО) застройщиком передана не была.
Через 3 года собственники провели собрание и перешли на непосредственное управление, а также в решении уполномочили одного из собственников на получение документации на МКД от УО.
Обязана ли УО в данном случае передать запрошенную документацию, ведь УО была назначена без конкурса, где документация на МКД была бы, эту документацию организации застройщик не передал, больше взять ее негде, а восстановление такой документации крайне дорогостоящее мероприятие?
Сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Перечень такой документации определен в п.п. 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее Правила 491).
В письме Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 указано, техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Однако осуществлять хранение и ведение технической документации на многоквартирный дом и иных документов, связанных с управлением таким домом обязаны управляющая организация, ТСЖ, ЖК, ЖСК (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, п. 27 Правил 491).
Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на дом и иные, связанные с управлением таким домом документы, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу, либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
Порядок передачи технической документации регламентирован п. 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденными Постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416 (далее Правила 416).
Согласно указанному пункту управляющая организация или ТСЖ, обязана передать, документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким многоквартирным домом документы, технические средства и оборудование, а также иные сведения по акту приёма-передачи. В Акте должны быть указаны сведения о дате и месте его составления, а также перечень передаваемых документов. Кроме этого, в акте указывается претензии по качественному и количественному составу технической документации или ее отсутствию Копия такого акта должна быть направлена в орган ГЖН (орган муниципального жилищного контроля) в течение 3 дней со дня его подписания передающей и принимающей сторонами (п. 23 Правил № 416).
Если при передаче документов будет выявлено отсутствие одного или нескольких документов, которые входят в состав технической документации, ранее управлявшая организация должна принять меры, чтобы их восстановить. Такие документы передаются по отдельному акту приёма-передачи (п. 21 Правил № 416).
Таким образом, прежняя управляющая компания обязана передать запрошенную техническую документацию МКД собственникам, а в ее отсутствие – предпринять меры по восстановлению. Например, недостающую документацию можно запросить у застройщика.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Входит ли в обязанности УК подсыпать песок в песочницу во дворе МКД и землю на клумбы/газоны, которые были оборудованы застройщиком при сдаче дома?
Жителей МКД часто интересуют вопросы по благоустройству земельных участков у домов.
Территорию, расположенную возле многоквартирного дома, называют придомовой.
Как следует из ст. 36 Жилищного кодекса РФ в придомовую территорию включены, в том числе, детские площадки и зеленые насаждения (газоны, деревья, палисадники). Данная территория принадлежит жильцам на праве общедолевой собственности.
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Эта же норма закреплена и в Жилищном кодексе РФ: ч. 3 ст. 30, ч. 1 ст. 39.
Ответственность за содержание детской площадки могут нести управляющая организация или муниципальные власти. Управляющая организация следит за эксплуатацией детской площадки, если такая площадка – собственность УО или входит в состав общего имущества в МКД. Если детская площадка – собственность третьих лиц, например, муниципальных или федеральных властей, то они нанимают подрядные организации для обслуживания площадок.
В соответствии с договором управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья и т.п.) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом (ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Таким образом, УК обязана содержать только ту придомовую территорию, которая включена в состав общего имущества в МКД. Это же правило относится к озеленению территории и уходу за элементами озеленения - газонами, цветниками, деревьями и кустарниками. Это предусмотрено п. 15 Правил содержания общего имущества в МКД, утверждённых постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
Из приведенных норм следует, что обязанность за содержание газон/клумб и детской площадки может определяться договором управления МКД. В такой ситуации в договоре должен быть прописан порядок, сроки и периодичность, а также расчёт стоимости услуг за эти работы.
Что касается отсутствия песка в песочнице: на практике это считают нарушением; «пополнение» должно входить в услуги по содержанию песочницы (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2022 N 05АП-4945/2022 по делу N А59-6958/2021). По аналогии то же можно сказать о клумбах/газонах.
Если в договоре управления данные обязанности не предусмотрены, то собственники могут провести общее собрание на данную тему, с выделением дополнительных позиций оплат (либо перераспределение имеющихся) (Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2020 N 88-11855/2020).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои