7916
Все о ЖКХ, недвижимости и управлении МКД. Делимся собственным опытом, полезными советами и разбираем ситуации подписчиков. 👉 По всем вопросам: @chepikovskaja
Центробанк внепланово повысил ключевую ставку до 12%
После того как Центральный банк внепланово повысил ключевую ставку до 12% ипотечные ставки составили 13-15% годовых. Эти показатели можно сопоставить с максимальными значениями 2014-2015 годов. Дмитрий Сафронов, который руководит направлением «Ипотека» в компании «Сравни», рассказал, как изменится сфера ипотечного кредитования.
Тренды
Сразу после роста ключевой ставки стоимость ипотечных кредитов подскочила у многих крупных банков, например у ВТБ, Альфа-банка, Сбербанка, Газпромбанка и других. Вслед за ними ставки повысились в крупных банках в регионах. Дмитрий Сафронов отмечает, что такие ставки встречались и раньше: в 2014, 2015 и 2022 годах показатели уже достигали подобных значений, но сделки по ипотечным кредитам все равно активно заключались.
Текущее положение
Когда ключевая ставка Центробанка повысилась, ставки по стандартным программам ипотечного кредитования подскочили в среднем на 1,5-3 процентных пункта. Эксперт сообщает следующие показатели:
• средняя ставка на вторичное жилье составляет 14%,
• по семейной ипотеке – 5,3%,
• по программам с господдержкой – 7,3%,
• IT-ипотека стала доступнее со ставкой 4,5%.
Перспективы
Дмитрий Сафронов считает, что ключевая ставка Центробанка может еще вырасти. Он отметил, что сложно прогнозировать точные показатели, потому что с последнего повышения прошло мало времени. Тем не менее эксперт предполагает, что это будет невысокое повышение – на 0,5-1 процентного пункта.
Ипотечный рынок продолжает развиваться и адаптироваться к новым реалиям. Будем следить за тенденциями и анализировать их влияние на жилищно-коммунальный комплекс.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт
Образцы документов: ответ собственнику, который требует провести общее собрание после окончания срока действия договора управления
У управляющей организации есть возможность не продлевать договор управления, если срок его действия истек и она заранее уведомила об этом жильцов и орган местного самоуправления. Тогда она вправе прекратить управление и не ждать, когда собственники или муниципалитет назначат новую организацию.
Соответственно, если собственники обращаются с требованием провести общее собрание, управляющая организация вправе им отказать. В таком случае обязанность выбрать новую организацию возложена на самих собственников либо на орган местного самоуправления – об этом можно сообщить жильцу в ответе.
Делимся образцом, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4993
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
С 1 декабря 2022 года ЖСК по приказу ГЖИ начал осуществлять управление многоквартирными домами. Для нужд котельных (2 шт.) предусмотрен наружный газопровод, на фасаде дома установлен ГРПШ с узлом учета газа. На обращение в Межрегионгаз о заключении договора газоснабжения был получен ответ - сроки службы узла учета истекли, необходима замена узла учета газа. ЖСК оплатил проект и согласование реконструкции узла учета газа, сам узел учета газа со всеми необходимыми компонентами, монтаж и ввод узла учета в эксплуатацию. Также было проведено ОСС, которое утвердило размер взноса на реконструкцию узла учета газа (общая сумма - 975 тысяч). По итогам реконструкции ЖСК с пакетом обосновывающих документов обратился в Фонд капитального ремонта с требованием компенсировать понесенные расходы на реконструкцию. В ответе Фонд капитального ремонта содержался отказ с обоснованием - замена узла учета газа не является основанием для выделения средств ФКР. Насколько правомерен отказ ФКР? (Ростовская область)
Для ответа на вопрос углубимся в правовую природу обязательств ФКР перед собственниками помещений:
В силу п. 1 ч. 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания относится принятие решения о реконструкции многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 статьи 174 Жилищного кодекса РФ, средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту, разработки проектной документации для целей проведения капитального ремонта, для уплаты процентов за пользование кредитами, займами.
Т.е. закрепляется целевой характер данных средств: проведение капитального ремонта. Согласно ч. 3 статьи 179 Жилищного кодекса РФ, денежные средства, полученные региональным оператором и образующие фонд капитального ремонта, могут использоваться только в целях, указанных в статье 174. Использование указанных средств на иные цели не допускается.
В силу п. 4 ч. 1 статьи 180 Жилищного кодекса РФ, одной из функций регионального оператора является финансирование расходов на капитальный ремонт общего имущества.
При этом конкретные работы и услуги, которые могут финансироваться за счет фонда, сформированного из минимального взноса на капитальный ремонт, указаны в ч. 1 статьи 166 Жилищного кодекса РФ. На уровне субъекта такой список может быть расширен (ч. 2 указанной статьи).
Исходя из ч. 3 статьи 166 Жилищного кодекса РФ, в случае принятия собственниками помещений решения об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капремонт, часть фонда, сформированная за счет данного превышения, по решению общего собрания может использоваться на финансирование любых услуг/работ по капитальному ремонту общего имущества.
Резюмируя: к сожалению, региональный оператор скован рамками закона – он может переводить денежные средства исключительно на цели капитального ремонта и в целом действует правомерно.
Другое дело, если работы можно квалифицировать как капитальный ремонт; если в доме имеется система газоснабжения, то замена узла учета подпадает под понятие капитального ремонта. Об этом можно подробнее посмотреть здесь: mkdexpert?z=video-92994281_456239029%2Fclub92994281%2Fpl_-92994281_-2">mkdexpert?z=video-92994281_456239029%2Fclub92994281%2Fpl_-92994281_-2" rel="nofollow">https://vk.com/video/@mkdexpert?z=video-92994281_456239029%2Fclub92994281%2Fpl_-92994281_-2
Реконструкция же подразумевает использование иного, нежели чем средства на капитальный ремонт, источника финансирования.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #капремонт
Может ли собственник оборудовать кладовую и установить дверь в подвале МКД?
В подвалах некоторых многоквартирных домов жильцы обустраивают кладовые и закрывают их на замок, чтобы хранить личные вещи и не занимать место в квартирах. Но они забывают, что это места общего пользования, поэтому проводить какие-либо работы нужно с учетом требований законодательства. Сегодня разберем, когда возможно оборудовать кладовую в подвале и что делать, если правила все же нарушены.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, подвалы входят в состав общего имущества как помещения, которые обслуживают более одного помещения в доме. Право владеть и пользоваться общим имуществом есть у всех собственников помещений, но они должны соблюдать требования законодательства.
Пользование общим имуществом признается законным, если:
1. Жилец получил согласие собственников помещений, то есть на общем собрании не менее 2/3 собственников от общего числа голосов выступили «за».
2. Пользование общим имуществом не нарушает права и интересы собственников и нанимателей помещений, а также противопожарные нормы и Правила пользования жилыми помещениями (утв. Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр).
Соответственно, у каждого жильца должен быть свободный доступ к общему имуществу. Когда один собственник не соблюдает перечисленные требования, он нарушает порядок пользования таким имуществом и другие владельцы квартир вправе обратиться в суд за защитой своих прав.
Если речь идет об устранении препятствий в пользовании общим имуществом, то эти требования можно предъявить в рамках негаторного иска. Он применяется, когда действия третьего лица мешают собственнику реализовать свои права на имущество, при этом он не утрачивает право владения.
Суть негаторного иска раскрывается в ст. 304 Гражданского кодекса РФ: собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, если они не связаны с лишением владения имуществом. Такой иск может подать как владелец помещения, так и организация, которая управляет многоквартирным домом. если она действует в интересах всех собственников.
Несмотря на перечисленные выше нормы, суды не всегда выносят решения в пользу стороны, которая подала негаторный иск. Собственник или организация, которые подали такой иск, должны доказать 3 важных обстоятельства:
1. Факт нарушения права собственника. Нужно представить в суд доказательства, что именно ограничивает доступ к общему имуществу.
2. Противоправность действий нарушителя. Собственник или организация должны доказать, что у ответчика нет правовых оснований для пользования общим имуществом.
3. Наличие препятствий в пользовании общим имуществом. Главное – доказать, что эти ограничения есть на момент предъявления иска.
Если перечисленные обстоятельства подтвердятся, суд может обязать нарушителя демонтировать конструкцию, которую он установил в месте общего пользования, за свой счет (см, например, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 20 сентября 2018 г. по делу N 33-16217/2018).
Таким образом, собственник может оборудовать в подвале кладовую, только если он получил разрешение общего собрания и конструкция не нарушает права и интересы других жильцов.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #содержаниеОИ
❓ Вопрос, кто должен покупать контейнеры под ТКО для площадок МКД, часто становится поводом для судебных разбирательств. Читайте обзор дела, где на него ответил ВС РФ, а также о точке зрения на данную ситуацию от прокуратуры.
⛔️ УО из Пскова обратилась к регоператору с просьбой заменить или отремонтировать контейнеры для мусора на площадке МКД. Он отказался это делать, ссылаясь на положения Правил № 170.
🛠 В итоге УО отремонтировала баки для сбора мусора за свой счёт, после чего обратилась в суд, чтобы оспорить п. 3.7.1 Правил №170. Она считала, что установка контейнеров для сбора ТКО – в зоне ответственности регоператора.
roskvartal-dolzhna-li-uo-ustanavlivat-u-mkd-novye-konteinery-dlya-sbora">➡️ Узнайте мнение Верховного суда РФ
Другие статьи об обращении с ТКО — на портале 👇
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Вправе ли ГЖИ выдать предписание УК на очистку подвала и иные работы, при наличии судебного решения по данному факту, которое вынесено ранее по иску одного из граждан? Не будет ли это дополнительной административной нагрузкой на ук?
В соответствии с пп. «а» и «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. Постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 № 1110), лицензионными требованиями к лицензиату являются, помимо прочего, соблюдение требований, предусмотренных ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, а также исполнение обязанностей по договору управления.
В силу ч. 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, при управлении домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками за оказание всех услуг и (или) выполнение работ по содержанию общего имущества; а согласно ч. 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ – управляющая организация в течение согласованного срока выполняет работы и оказывает услуги, предусмотренные нормативно и договором управления.
При этом нужно различать 2 механизма понуждения управляющей компании к надлежащему исполнению своих обязательств: гражданско-правовой и административный, хотя они ведут к одному результату – надлежащему содержанию общего имущества.
Гражданско-правовой механизм воздействия подразумевает, что любой собственник, будучи потребителем услуг управляющей компании и стороной договора, вправе выдвигать требования относительно исполнения условий такого договора, - как в претензионном, так и в судебном порядке.
Административное воздействие при этом отсутствует.
Административный механизм: обращение жильца в орган ГЖН, которая, при наличии нарушения, выдаст управляющей организации сначала предостережение, а затем предписание об устранении нарушений.
Решение суда во второму случае может играть роль подтверждения того, что нарушение будет устранено управляющей компании (что можно указать в возражениях); тем не менее, наличие решения суда по гражданскому делу само по себе не препятствует органу ГЖН, при наличии нарушений, подключать административный механизм воздействия до момента фактического устранения таких нарушений, поскольку управляющая организация несет ответственность:
А) перед собственниками – за надлежащее оказание услуг и выполнение работ по договору управления;
Б) перед органом ГЖН – за соблюдение лицензионных требований, одно из которых, как отмечено выше, - надлежащее содержание общего имущества.
На дополнительную административную нагрузку можно ссылаться, например, если орган ГЖН выдает несколько предписаний по одному и тому же нарушению.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд #спорысорганами
Что делать, если управляющая организация не размещает в ГИС ЖКХ решения и протокол общего собрания?
Решения общего собрания обязательны для всех собственников, поэтому многие жильцы хотят изучить протокол и у них есть на это законное право. Чтобы предоставить собственникам свободный доступ к документам, управляющие организации должны размещать их в ГИС ЖКХ, но они часто нарушают допустимые сроки. Сегодня рассмотрим, какие меры можно предпринять в таком случае.
Согласно ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, решения и протокол общего собрания – это официальные документы, которые возлагают на собственников помещений обязанности в отношении содержания общего имущества.
Исходя из значимости указанных документов у каждого жителя должна быть возможность ознакомиться с ними. Это право реализуется путем их размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ). В частности, согласно п. 36 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О ГИС ЖКХ», в систему нужно добавлять:
1. Сведения о проведении общего собрания.
2. Решения собрания по вопросам, которые были вынесены на повестку дня.
3. Итоги голосования.
Относительно протоколов общих собраний в Законе есть уточнение в ч. 4 ст. 12: все протоколы, которые инициаторы составляют после 01.07.2017, нужно размещать в ГИС ЖКХ в обязательном порядке.
Нормы, которые регулируют размещение протокола и бюллетеней в ГИС ЖКХ, содержатся в ст. 46 Жилищного кодекса РФ, Приложении №2 к Приказу Минстроя № 44/пр и разделе 10 Приказа Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016.
По общему правилу, решения и протокол должен размещать в системе инициатор общего собрания. Им может быть собственник помещения или управляющая организация. В то же время у собственников нет возможности добавить документы в ГИС ЖКХ самостоятельно, поэтому рассмотрим, как эта обязанность реализуется в этих двух случаях.
Если инициатор общего собрания – собственник, он должен передать оригиналы решений и протокола в управляющую организацию в течение 10 дней после проведения собрания.
Дальнейшие действия управляющей организации регламентируются п. 2, 3 и 5 Приложения №2 к Приказу Минстроя № 44/пр. Она обязана направить полученные подлинники решений и протоколов в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ в течение 5 рабочих дней. После этого у управляющей организации есть еще 5 рабочих дней, чтобы разместить скан-образы решений и протоколов в ГИС ЖКХ.
Если инициатор общего собрания – управляющая организация, у нее появляется прямая обязанность разместить решения и протокол в ГИС ЖКХ в силу ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ. Срок размещения указан в п. 19 раздела 10 Приказа Минкомсвязи России N 74, Минстроя России N 114/пр от 29.02.2016: он составляет 10 дней с того дня, как было принято решение.
Если управляющая организация не размещает информацию в ГИС ЖКХ или заполняет ее частично, закон предусматривает ответственность по ст. 13.19.1 и 13.19.2 Кодекса РФ об административных правонарушениях. За выполнением этих требований следят надзорные органы.
Таким образом, если управляющая организация задерживает публикацию протокола и решений общего собрания в ГИС ЖКХ, можно направить жалобу в орган ГЖИ. Он проведет проверку и при выявлении нарушений привлечет организацию к административной ответственности.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Ситуация следующая. В собственности жильцов МКД находится земельный участок, на котором расположен данный МКД. Жильцы по ОСС приняли решение ограничить перемещение по данному участку путём установки шлагбаумов. Как выяснилось часть данного участка находится за пределами красных линий (генплан города с утверждёнными красными линиями был согласован раннее, чем выдавалось разрешение на строительство). Как ещё выяснилось, разрешение на строительство выдалось с данным упущением (участок заходит за красные линии). Соседи просят администрацию передать территорию за красными линиями (там проходит магистральная дорога районного значения согласно генплана) в муниципальную собственность, установить сервитут. По причине того, что у них осталась всего одна дорога к домам и она чья то придомовая (в границах красных линий). Вопрос, законен ли вариант бесплатной передачи земли из частной собственности в муниципальную при описанных выше условиях?
В соответствии с п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений принадлежит на праве общей долевой собственности сформированная придомовая территория, границы и размеры которой определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства.
Законодательством предусмотрена как бесплатная, так и платная передача земельного участка путем его уменьшения: в силу ч. 3 вышеуказанной статьи, уменьшение размера общего имущества дома возможно с согласия всех его собственников.
Но шаги неизменны независимо от того, возмездная передача осуществляется или же безвозмездная.
Поскольку в результате уменьшения земельного участка закономерно уменьшается и состав общего имущества, на практике суды, рассматривая подобные дела, также требуют количества голосов в 100% (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.02.2022 по делу N 88а-3854/2022).
И для уменьшения нужно основание – это, опять же, следует из судебной практики (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.05.2021 по делу N 88а-11559/2021). Т.е. земельный участок должен быть либо несоразмерно больше площади дома, либо же в его состав включили, например, объект, который на самом деле не предназначен конкретно для обслуживания этого дома.
В Вашем случае можно в качестве основания попробовать использовать противоречие с генпланом города.
Процедура такая:
-) собственно проведение общего собрания с принятием решения об уменьшении земельного участка и об утверждении проектов документации – схемы/проекта межевания;
-) подготовка схемы/проекта межевания, учитывающей изменения;
-) принятие решения администрацией о подготовке изменений в существующую схему/проект, проведение общественных обсуждений/публичных слушаний в части таких изменений: в случае внесения изменений в документы путем утверждения их отдельных частей общественные обсуждения или публичные слушания проводятся применительно к таким утверждаемым частям (ч. 5.2 статьи 46 ГрК РФ).
-) внесение корректировок в Росреестр.
Уменьшение площади земельного участка, при одобрении и проведении этой процедуры администрацией, само по себе подразумевает переход «куска» территории в муниципальную собственность.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
При проведении работ ресурсоснабжающей организацией была повреждена часть бетонной отмостки МКД. Обязана ли данная организация восстановить разрушенную часть отмостки и сделать бетонную отмостку или достаточно того, что она задела её асфальтом и замазали трещины на отмостке. Отмостка была сделана на средства жителей.
Исходя из п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен такой дом, с элементами благоустройства.
В соответствии с п. 1 статьи 1064 Гражданского кодекса РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред.
При этом необходимо учитывать, что для привлечения к ответственности за причинение вреда требуется одновременно соблюдение 3 условий:
• Наличие вреда
• Противоправность действий причинителя
• Причинно-следственная связь между действиями лица, причинившего вред, и возникновением вреда.
Конституционный Суд РФ отмечает, что главным элементом является причинно-следственная связь (Постановление Конституционного Суда РФ от 02.07.2020 N 32-П ").
В силу п. 4.1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170), просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках и тротуарах, необходимо заделывать материалами аналогичными покрытию: битумом, асфальтом, мастикой или мятой глиной с предварительной расчисткой поврежденных мест и подсыпкой песком.
Резюмируя: исходя из вышеуказанного положения о содержании отмостки, повреждения, которые в ней образуются, необходимо заделывать теми же материалами, что и первоначальный.
Более того, в контексте Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда речь идет о повреждениях эксплуатационного характера в результате естественного износа; здесь же имеет место повреждение в результате действий конкретного лица.
Таким образом, Вы можете направить претензию в адрес РСО с требованием восстановить бетонную часть отмостки, вернуть ее в первоначальное состояние и в дальнейшем попробовать обратиться аналогичным требованием в суд, поскольку имеется причинно-следственная связь между работами и ее ненадлежащим (в смысле – несоответствующим Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда) видом.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд
Образцы документов: заявление участковому по вопросу вскрытия помещения в МКД
Когда соседи сверху заливают квартиру, жильцы сразу обращаются к ним за разрешением ситуации. Однако может оказаться, что собственник помещения сейчас в нем не проживает – например, уехал на дачу или в командировку. Тогда жильцы могут привлечь к решению вопроса управляющую организацию.
Без собственника квартиры представители управляющей организации не могут получить в нее свободный доступ. Чтобы вскрыть помещение и устранить причину аварии, сотрудникам следует направить в полицию заявление с просьбой присутствовать во время этого мероприятия.
Делимся образцом, который Вы можете использовать в качестве шаблона.
Скачивайте по ссылке: https://vk.com/wall-92994281_4987
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов
Новость дня: в России создали государственные соседские чаты для жильцов МКД
Минстрой и Минцифры запустили государственные соседские чаты, которые интегрированы в приложение «Госуслуги.Дом». Это поможет жителям многоквартирных домов оперативно решать вопросы, которые связаны с управлением домом, предлагать идеи и проводить опросы. Создатели выделяют следующие преимущества:
Единое окно для решения вопросов. Чаты совмещают в себе функции разных приложений: например, жильцы смогут подавать заявки о неполадках, передавать показания счетчиков и оплачивать квитанции за жилищно-коммунальные услуги. Новый формат позволит получать всю информацию по дому в одном приложении и общаться с управляющей организацией только через мобильное устройство.
Отечественная платформа. Подобные приложения есть и сейчас, но это иностранные мессенджеры. Минстрой и Минцифры считают, что в них нельзя гарантировать безопасность персональных данных. Государственные соседские чаты решают эту проблему, потому что чаты интегрированы с мобильным приложением «Госуслуги.Дом» и ГИС ЖКХ.
Безопасность. В Минцифры добавили, что доступ в чат многоквартирного дома получат только те пользователи, которые подтвердили адрес своего проживания.
Пилотный проект домовых чатов уже доступен жителям некоторых регионов. Функционал приложения постепенно обновляется.
#мкдэксперт #новостьдня
Собственник испортил стену в подъезде: какие действия обязана предпринять управляющая организация?
В своих квартирах жильцы сами отвечают за ущерб имуществу, который возник из-за их виновных действий или бездействия. Но иногда эти повреждения появляются еще и в местах общего пользования, например, когда из-за залива помещения в подъезде портятся стены. Сегодня рассмотрим, что должна предпринять управляющая организация в таком случае.
Объекты, которые входят в состав общего имущества, перечислены в положениях п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. ПП РФ от 13.08.2006 № 491).
Если собственники помещений выбрали способ управления управляющей организацией, то в силу ч. 2.3 ст. 161 и ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ именно она отвечает перед ними за оказанные услуги и выполненные работы, которые проводятся для надлежащего содержания общего имущества. Качество проведенных работ должно соответствовать требованиям, указанным в технических регламентах.
Соответственно, управляющая организация в силу закона и заключенного договора управления должна выполнять работы по содержанию и текущему ремонту. Она реализовывает свои обязанности в рамках утвержденного тарифа и перечня работ и услуг, который является неотъемлемым приложением к договору управления.
Если залив, который произошел по вине собственника помещения, повредил стены в подъезде, нужно посмотреть, входят ли работы по содержанию стен в договор управления и хватит ли собранных средств на их проведение. Дальше есть 2 варианта действий:
1. Если средств достаточно, собственники могут обратиться в управляющую организацию с требованием провести ремонт элемента общего имущества.
2. Если денег не хватает, собственникам нужно провести общее собрание и вынести на повестку дня вопрос о выделении дополнительных средств на проведение необходимых работ. После этого управляющая организация обязана провести мероприятия, которые указаны в решении общего собрания.
После проведения работ управляющая организация может от имени собственников взыскать материальный ущерб с виновного лица. Это право организации следует из положений ст. 1064 Гражданского кодекса РФ.
Таким образом, если по вине собственника возник ущерб на стене в помещении общего пользования, управляющая организация должна провести соответствующие ремонтные работы с последующим взысканием ущерба с виновного лица.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #содержаниеОИ
В чем разница между придомовой и прилегающей территорией?
Часто собственники и управляющие организации думают, что придомовая и прилегающая территория – это одно и то же. На самом деле это не всегда именно так – сегодня разберемся, в чем заключаются отличия между двумя формами земельных участков.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ, все собственники помещений владеют общим имуществом в многоквартирном доме. В его состав входит также земельный участок под соответствующим домом.
Мероприятия по содержанию придомовой территории включены в п. 25 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 03.04.2013). Но проведение работ и оказание услуг по обслуживанию земельного участка зависит от того, входит он в состав общего имущества или нет.
Такое положение подкрепляется пп. «в» п. 15 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 12.08.2006 No 491): к обязательному перечню не относятся уборка и очистка земельных участков, которые не включены в состав общего имущества. Эти мероприятия проводят собственники соответствующих объектов.
В связи с этим возникает вопрос разграничения придомовой и прилегающей территории – оно содержится в решении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 21.08.2019 № АКПИ19-451.
Придомовая территория – это земельный участок, который включен в состав общего имущества собственников помещений.
Прилегающая территория – это земельный участок общего пользования, который прилегает к многоквартирному дому. Но отличие заключается в том, что его границы определяются правилами благоустройства, которые действуют на территории муниципального образования.
В каждом субъекте могут быть приняты свои правила благоустройства. Согласно ч. 2 ст. 45.1 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» эти нормативно-правовые акты могут определять вопросы финансового и иного участия владельцев земельных участков в содержании прилегающих территорий. Исключение – случаи, когда участки не образованы или образованы по границам домов.
Соответственно, пп. «в» п. 15 Правил не регулирует вопросы благоустройства придомовой территории, которые относятся к компетенции представительных органов местного самоуправления, а не Правительства РФ.
Таким образом, границы прилегающей территории устанавливаются на уровне муниципалитета в правилах благоустройства, поэтому они не идентичны придомовой территории.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
Что такое фактически сложившиеся договорные отношения?
При любых спорах основным документом, на который опираются участники правоотношений, служит договор. Но бывают случаи, когда стороны начали реализовывать свои права и обязанности, однако не подписали письменный документ. В некоторых случаях можно говорить о фактически сложившихся договорных отношениях – сегодня разберем, что это такое.
На практике договорные отношения признают фактически сложившимися, если одновременно соблюдаются два условия:
1. Стороны не подписали договор или по содержанию он не совпадает с их фактическими действиями.
2. Участники выполняют действия, из которых возникают их взаимные обязательства. Это можно подтвердить документами, например, квитанцией об оплате, товарно-транспортной накладной, которая доказывает передачу товара, или актом приемки выполненных работ.
Если стороны не заключили письменный договор, их права и обязанности возникают из их действий в силу п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ. Например, если парикмахер оказал клиенту услугу и тот ее оплатил, суд может рассмотреть такие договорные отношения как фактически сложившиеся.
Согласно ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если стороны согласовали все существенные условия договора в той форме, которая требуется в конкретных случаях. Стороны могут обсудить эти условия разными способами, например, направить ответ с согласием заключить договор на условиях оферты.
Соответственно, если стороны договорились обо всех существенных условиях, но не выполнили требования к форме договора, это не значит, что он не заключен. По общему правилу, фактическое исполнение сделки подтверждает, что у сторон не было разногласий при определении ее условий.
Кроме того, из положений п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что одна из сторон не может сослаться на то, что договор не заключен, если она:
1. Приняла полное или частичное исполнение обязательств по договору.
2. Подтвердила действие договора другим способом.
Если стороны не заключили письменный договор и между ними все-таки возник спор, то при указанных выше условиях суд, как правило, выносит решение в пользу сохранения обязательств, а не их аннулирования. В сфере ЖКХ фактически сложившиеся договорные отношения могут возникнуть, например, между поставщиком коммунальных услуг и управляющей организацией.
Таким образом, если стороны не заключили письменный договор, но своими действиями подтвердили его действие, суд может признать договорные отношения фактически сложившимися.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #иное
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
В МКД есть квартиры Юр.лица. Дом оборудован ИТП. По проекту, все квартиры оборудованы квартирными ИПУ отопления. Квартирные ИПУ отопления Юр.лица не работают и более того, поверка счетчиков закончилась год назад. Как рассчитывается отопление для таких квартир?( НПА пожалуйста укажите)
В силу пп. «а», «в», «д.» п. 81(12) Правил предоставления коммунальных услуг (утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 No 354), прибор учета считается вышедшим из строя, среди прочего, в случае истечения межповерочного интервала поверки, неотображения приборами учета результатов измерений; механического повреждения прибора учета.
В случае если ИПУ учета вышел из строя, расчет размера платы за коммунальную услугу производится в соответствии с пунктами 59 и 60 Правил предоставления коммунальных услуг (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 06.07.2023 N Ф09-3255/23 по делу N А60-39655/2022).
Исходя из пп «а» п. 59 Правил предоставления коммунальных услуг, плата за коммунальную услугу, предоставленную потребителю в жилом или нежилом помещении за расчетный период, определяется исходя из среднемесячного за отопительный период объема потребления тепловой энергии, в случае выхода из строя или утраты ранее введенного в эксплуатацию ИПУ, - начиная с даты, когда ИПУ вышел из строя (прим. – закончился срок для поверки) и до даты, когда был возобновлен учет коммунального ресурса путем введения в эксплуатацию соответствующего требованиям ИПУ, но не более 3 расчетных периодов подряд для жилого помещения.
Согласно п. 60 Правил предоставления коммунальных услуг, по истечении предельного количества расчетных периодов, за которые плата за коммунальную услугу определяется по данным, предусмотренным вышеуказанным пунктом, плата за коммунальную услугу, предоставленную в жилое помещение, рассчитывается исходя из нормативов потребления с применением повышающего коэффициента, величина которого принимается равной 1.5.
Резюмируя: поскольку приборы учета предусмотрены проектом, предполагается, что они присутствуют, но являются вышедшими из строя. Поэтому расчет в отношении таких помещений ведется по правилам, предназначенным для случаев, когда ИПУ выходит из строя, а собственник его не меняет.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#ЖКУ #коммунальныеуслуги
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
За чей счет должен проводиться ремонт/замена дорожного покрытия во дворе МКД, если во дворе находится МБОУ, а дорога, прилегающая к дому, является единственным подъездом к школе?
Это зависит от того, в чьей собственности находится территория ПОД дорогой:
1. Ситуация № 1, стандартная: сформированная придомовая территория включает в себя дорогу
В соответствии с п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами благоустройства, иные расположенные на данном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В таком случае бремя содержание определяется правом собственности: поскольку дорога проходит через земельный участок, стандартно считается, что этот участок также обслуживается за счет лица, на праве собственности которому принадлежит дорога (т.е. собственников). К подобному выводу приходят некоторые Арбитражные суды (например, АС Мурманской области в решении от 13.11.2019 г., дело А42-8289/2019). Подробнее можно почитать вот здесь: /channel/mkdexpert/2680
Ремонт такой дороги покрывается соответственно средствами на содержание/текущий ремонт.
Если так получилось, что дорога была включена в состав общего имущества случайно, то земельный участок можно уменьшить путем проведения общего собрания, утверждения изменений к существующей документации (проекту/схеме расположения)
2. Ситуация № 2: придомовая территория сформирована, но дорога в нее по проекту/схеме расположения не входит.
В данном случае содержит собственник дороги – администрация. Более подробно – в 3 ситуации.
3. Ситуация № 3: придомовая территория не сформирована.
Стандартно внутриквартальные дороги на муниципальной земле содержит орган местного самоуправления: в силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 No 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения относятся, в том числе, дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения, осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог.
При таких обстоятельствах, по общему правилу, лицом, обязанным содержать дороги местного значения, является администрация, а не управляющая компания, если иное не предусмотрено договором управления или соглашением с администрацией
Резюмируя:
1. Придомовая территория есть, через нее проходит дорога: содержит лицо, управляющее домом, за счет денежных средств на содержание, если иное не предусмотрено соглашением с администрацией. Дорогу можно попробовать исключить из состава общего имущества.
2. Придомовая территория есть, но не включает дорогу: содержит орган местного самоуправления, если иное не предусмотрено или соглашением с администрацией
3. Придомовая территория не сформирована: содержит орган местного самоуправления, если иное не предусмотрено договором управления или соглашением с администрацией
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд
Первая городская канализационная система в Санкт-Петербурге
В 18 веке Санкт-Петербург как столица Российской империи сталкивался с проблемами санитарии и гигиены из-за отсутствия эффективной системы очистки сточных вод. В 1720-х годах началось строительство первой канализационной системы в городе. Проект реализовал немецкий инженер Георг Фридрих Фон-Гельфф, которого пригласил Петр I.
Канализационная система включала в себя сеть каменных каналов и колодцев, которые собирали сточные воды с улиц города и направляли их в реки и каналы. Это был первый шаг к решению проблемы загрязнения окружающей среды и созданию более гигиеничных условий для горожан.
Создание городской канализационной системы в Санкт-Петербурге стало примером для других городов, которые также начали внедрять подобные системы в своей инфраструктуре.
#мкдэксперт #фактожкх
ДОБРОЕ УТРО! СЕГОДНЯ 1 СЕНТЯБРЯ, А ЗНАЧИТ, ВРЕМЯ ДЛЯ РУБРИКИ «ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА!»
В комментариях к этому посту вы можете оставить ОДИН ИНТЕРЕСУЮЩИЙ ВАС ВОПРОС на юридическую тематику в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а мы дадим на них ответы в отдельных публикациях, а также в нашем сборнике!
Срок приёма вопросов – до 23:59 01.09.2023 ⏰
ЖДЁМ ВАШИХ ВОПРОСОВ!
ПОЖАЛУЙСТА, ПРЕДВАРИТЕЛЬНО ОЗНАКОМЬТЕСЬ С ПРАВИЛАМИ РУБРИКИ:
- В рамках рубрики любой наш подписчик может задать ТОЛЬКО ОДИН ВОПРОС форме комментария. Вопрос НЕ должен содержать в себе подвопросы либо состоять из нескольких пунктов;
- вопрос должен быть четко сформулирован, абстрактные вопросы не принимаются и не рассматриваются;
- В рамках рубрики мы НЕ занимаемся изучением ваших документов (поэтому их не нужно прикладывать к вопросу) и не занимаемся какими-либо расчетами (пени, формулы и т.п.);
- в рамках данной рубрики мы НЕ готовим документы, шаблоны, подборки судебной практики по какому-либо вопросу;
- мы НЕ даем ответов на провокационные вопросы, в том числе связанные с критикой судебной системы, действующего законодательства, государственной власти;
*Перед тем, как задать вопрос, пожалуйста, ознакомьтесь с обновленными правилами рубрики: /channel/mkdexpert/728
Нами будут даны ответы только на 20 вопросов по нашему усмотрению.
Внимательно ознакомьтесь с правилами рубрики, прежде чем задать вопрос!
#мкдэксперт #рубрика
Новость дня: на обновление системы водоснабжения в регионах выделят дополнительное финансирование
Председатель Правительства РФ подписал распоряжение, согласно которому в 2023 году часть регионов получит дополнительные средства на строительство и реконструкцию объектов питьевого водоснабжения.
Субсидию выделят для 11 субъектов: Владимирской, Архангельской, Костромской, Липецкой, Нижегородской и Ульяновской областей, Дагестана, Башкортостана, Якутии, Калмыкии, Карачаево-Черкессии. Правительство РФ планирует вложить в них более 843 млн рублей.
Финансирование является частью федерального проекта «Чистая вода», который был создан, чтобы обеспечить жителей питьевой водой из систем централизованного водоснабжения. Сообщение опубликовано на сайте Правительства РФ.
#мкдэксперт #новостьдня
Как собственникам перевести МКД на автономное газовое отопление?
Некоторые жильцы решают перейти на автономное газовое отопление, чтобы сэкономить на коммунальных платежах. Эти работы предполагают отключение от центральной системы отопления и изменение схемы теплоснабжения, поэтому нужно соблюдать установленные законом требования. Сегодня разберем алгоритм перехода на использование индивидуального источника тепловой энергии.
Шаг 1 – проверить, есть ли техническая возможность для перехода дома на автономное газовое отопление
Такое заключение может сделать теплоснабжающая организация. Она выяснит, будет ли отключение помещений от системы центральной системы отопления и установка индивидуального отопления соответствовать требованиям действующих нормативных актов.
На этом этапе также можно предварительно согласовать с компанией, которая будет поставлять в дом газ, возможность изготовления проектной документации, связанной с установкой оборудования, и другие необходимые работы.
Шаг 2 – провести общее собрание собственников
Согласно пп. «в» п. 35 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 № 354), потребитель не может самостоятельно демонтировать или отключать обогревающие элементы, которые предусмотрены проектной и технической документацией на многоквартирный дом.
Законодательство устанавливает такие требования, чтобы демонтаж элементов внутридомовой системы теплоснабжения не причинил вред общему имуществу и не повлек за собой перераспределение тепла в квартирах. В связи с этим нужно провести общее собрание собственников и включить в повестку дня следующие вопросы:
1. Отключение дома от центральной системы отопления;
2. Изменение схемы теплоснабжения многоквартирного дома;
3. Утверждение проектной документации, которая связана с переходом на автономное газовое отопление;
4. Определение источников финансирования работ, которые связаны с переходом на автономное газовое отопление;
5. Определение условий договора, который предусматривает выполнение работ по переходу на автономное газовое отопление.
На практике количество голосов, которое нужно собрать, чтобы принять решение, остается спорным вопросом. Сложилось две основные позиции:
1. Требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников в доме, потому что установка автономного газового отопления – это реконструкция.
2. Нужно 100% голосов, потому что в ходе реконструкции уменьшается состав общего имущества.
Чаще всего суды опираются на вторую позицию, поэтому рекомендуем ориентироваться на 100% голосов, чтобы в случае спора Вас не обязали вернуть помещение в прежнее состояние (см, например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19 ноября 2018 г. по делу N А57-281/2018).
Шаг 3 – согласовать переустройство помещения
Перенос инженерных сетей и оборудования – это переустройство помещения, которое требует внесения изменений в его технический паспорт. В связи с этим такие работы должны проводиться в соответствии с положениями главы 4 Жилищного кодекса РФ.
Переустройство помещения проводится по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения, поэтому каждому жильцу нужно отдельно согласовать с ним работы в порядке ст. 26 Жилищного кодекса РФ.
Шаг 4 – провести работы в соответствии с договором в неотопительный период
После этого можно расторгнуть договор теплоснабжения и заключить договор газоснабжения. Переход на автономное газовое отопление завершается, когда новую систему вводят в эксплуатацию.
Таким образом, переход дома на автономное газовое отопление – это переустройство помещения, поэтому оно должно соответствовать строительным нормам и правилам проектирования.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #ЖКУ
Управляющая компания оспаривает взыскание задолженности по договору услуг: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Клиент – индивидуальный предприниматель из Республики Саха (Якутия). Он заключил с управляющей компанией договор технического обслуживания дома, но та не оплатила оказанные услуги в размере 255 000 руб. В связи с этим мы подготовили претензию и исковое заявление с требованием о взыскании задолженности.
Управляющая компания, в свою очередь, полагает, что задолженность по договору полностью погашена, а истец необоснованно заявил требование по оплате услуг.
Суд отклонил доводы управляющей компании по двум причинам:
1. Наш клиент предоставил ей акты выполненных работ, а управляющая компания не направила мотивированный отказ от приемки. Значит, акты подписаны в одностороннем порядке и услуги оказаны в соответствии с условиями договора.
2. Управляющая компания частично погасила задолженность за спорный период, что подтверждается платежным поручением.
Управляющая компания представила еще одно платежное поручение на сумму 165 366,49 руб. в качестве доказательства погашения задолженности, но суд признал, что оно не относится к делу, так как оплата по этому платежному поручению произведена в рамках другого договора.
Суд взыскал задолженность с управляющей компании, но она не согласилась с принятым решением и подала апелляционную жалобу. Ждем решение суда.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
По каким основаниям суд может отменить решение о назначении временной управляющей организации?
В некоторых случаях орган местного самоуправления назначает временную управляющую организацию, но жильцы не всегда довольны его выбором. Например, если организация находится далеко или у нее слишком много домов в управлении, из-за чего может страдать качество обслуживания. Сегодня рассмотрим, когда можно отменить постановление органа муниципального образования о передаче домов во временное управление.
Порядок действий органа местного самоуправления и условия выбора организации, которая будет временно обслуживать дом, регламентируются ч. 17 ст. 161 Жилищного кодекса РФ и Правилами определения управляющей организации для управления МКД (утв. ПП РФ от 21.12.2018 № 1616).
В каждом многоквартирном доме собственники помещений должны выбрать и реализовать способ управления, но есть много ситуаций, когда жильцы этого не делают. Тогда орган местного самоуправления организовывает открытый конкурс и по его результатам выбирает управляющую организацию. Если никто не подал заявку или всем участникам отказали в допуске, конкурс признается несостоявшимся.
Когда перечисленные выше условия выполняются, по решению органа местного самоуправления дом переходит под управление временной управляющей организации. Орган муниципального образования составляет перечень организаций и затем одну из них назначает в качестве временной. Список формируется из числа тех, кто направил заявление о включении в такой перечень или участвовал в открытом конкурсе.
Орган местного самоуправления смотрит, сколько домов в управлении у каждого участника, и выбирает организацию с минимальным количеством. Она обслуживает дом, пока собственники помещений не заключат договор управления по результатам открытого конкурса или не выберут другой способ управления. При этом ее работа не может длиться более одного года.
После того как орган местного самоуправления вынес постановление о назначении временной управляющей организации, его можно отменить только в судебном порядке. Из Правил следуют три основания, которые позволяют это сделать:
1. Когда орган муниципального образования вынес постановление, он не указал в нем 4 важных условия: перечень, объем и периодичность работ и услуг с учетом характеристик конкретного дома, размер платы за содержание общего имущества;
2. В перечне управляющих организаций есть те, у кого меньше домов в управлении по сравнению с выбранной организацией;
3. Жильцы определились со способом управления домом и реализовали его.
Отметим, что многие суды придерживаются этого перечня. В частности, они не учитывают финансовое положение управляющей организации или ее отдаленность от многоквартирного дома (например, если организация находится в соседнем населенном пункте). На практике суды делают следующие выводы: в Жилищном кодексе и Постановлении РФ № 1616 для организации не предусмотрена возможность устанавливать условия включения в перечень (см, например, решение Арбитражного суда Новосибирской области от 27.04.2021 г. по делу А45-1395/2021).
Соответственно, в законодательстве не закреплены нормы, которые позволяют отменить постановление о назначении временной управляющей организации из-за ее расположения, финансовых и технических проблем. Но иногда суды все же могут исследовать вопрос отдаленности дома (см, например, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.02.2022 N Ф04-8395/2021 по делу N А27-2816/2021).
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #управлениемкд
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
Есть необходимость изменить конфигурацию газопровода, который проходит вдоль стены на уровне между 1м и 2м этажами в МКД. Газовики не против: сделали проект, выполнили всё тех. условия и прочее.
Теперь возражает УК, обслуживающая МКД, ссылаясь на норму ЖК-газопровод является общедомовым имуществом. Заказал тех. паспорт и кадастр. паспорт на МКД- в этих документах нет газопровода.
УК права? или возможно оспорить отказ? На какие нормы ссылаться?
Для наиболее правильного ответа нужно углубиться в положения законодательства о разграничении балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности по газоснабжению.
В соответствии с п. 9 Правил содержания общего имущества (утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.
Определения различных участков сетей содержатся в п. 7 Технического регламента о безопасности сетей газораспределения и газопотребления (утв. Постановлением Правительства РФ от 29.10.2010 № 870):
1. Сеть газораспределения – наружные газопроводы, а также сооружения и устройства на них. Они предназначены для транспортировки газа от отключающего устройства на выходе из газораспределительной станции до отключающего устройства на границе сети газораспределения и сети газопотребления;
2. Сеть газопотребления – наружные газопроводы, устройства на них, сооружения и газоиспользующее оборудование. Они размещены на одной производственной площадке и предназначены для транспортировки газа от отключающего устройства на границе сети газораспределения и газопотребления до отключающего устройства перед газоиспользующим оборудованием;
3. Газопровод внутренний – газопровод, проложенный от внешней грани наружной конструкции газифицируемого здания до места подключения газоиспользующего оборудования внутри здания. Он не является участком газораспределительной сети; предназначен для подачи газа до внутриквартирного оборудования (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.07.2015 N Ф01-2601/2015 по делу N А43-8870/2014)
Исходя из этого, по общему правилу газопроводы, проходящие до внутриквартирного газового оборудования, являются элементами внутридомового газового оборудования.
Сведения об общем имуществе могут содержаться: собственно в ЕГРН, в государственном земельном кадастре; в документации государственного технического учета, бухгалтерского учета, технической документации на дом; однако приоритет имеют сведения из ЕГРН (п. 3, 4 Правил содержания общего имущества).
Таким образом: стандартно внешние газопроводы входят в состав общего имущества; однако это также должно быть подтверждено документально – либо сведениями из ЕГРН (земельного кадастра), либо иными документами, причем первая категория сведений все равно будет иметь приоритет. Если управляющая компания утверждает, что это общее имущество, она должна представить подтверждение.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#содержаниеои #управлениемкд
В России с каждым годом строят все больше многоквартирных и индивидуальных жилых домов
Минстрой России регулярно следит за динамикой в сфере жилищного строительства по всей стране. Каждый год ведомство предоставляет отчеты – эти цифры отражают картину изменений в объеме ввода жилья и дают интересные наблюдения о развитии ЖКХ.
Динамика строительства. С 2010 года наблюдалось постепенное увеличение объема ввода жилья. Он достиг пика в 2015 году, когда составил 85,35 млн кв.м. В последующие годы были колебания: с 2016 по 2018 годы показатели снижались, а с 2019 года вновь начали расти. С этого времени они продолжают стабильно увеличиваться, что указывает на интенсивное развитие строительной индустрии в России.
Классы жилья. В 2015 году был зафиксирован значительный рост объема ввода жилья эконом-класса: он увеличился на 20,8%. Это может означать, что такая категория жилья стала более доступной для граждан.
Типы жилья. Объемы ввода многоквартирных и индивидуальных жилых домов показали разные тенденции. С 2019 года отмечен стабильный рост ввода второй категории, что может указывать на увеличение интереса людей к частному жилью. Объем ввода многоквартирных домов начал расти только два года спустя.
Несмотря на колебания в объеме ввода жилья, можно заметить, что общая тенденция идет к увеличению. Это может указывать на постепенное развитие сферы ЖКХ.
#мкдэксперт #фактжкх
Что делать УО, если сотрудники ГЖН превышают должностные полномочия или злоупотребляет ими?
Управляющим организациям часто приходится сталкиваться с проверками надзорных органов, но инспекторы не всегда соблюдают установленные законом требования. Сегодня рассмотрим, что организациям делать в таких случаях.
Если управляющая организация не выполняет свои обязательства по управлению или делает это ненадлежащим образом, собственники вправе обратиться в надзорный орган с соответствующей жалобой, по которой сотрудники ГЖН должны провести проверку. При наличии нарушений они могут привлечь управляющую организацию к административной ответственности за нарушение лицензионных требований.
Сотрудники ГЖН обязаны проводить проверки в рамках действующего законодательства, но иногда они выходят за пределы своих компетенций. В таких случаях управляющая организация вправе обратиться к вышестоящему должностному лицу или в правоохранительные органы (Прокуратуру), которые привлекут сотрудников, допустивших нарушения, к дисциплинарной или уголовной ответственности за превышение должностных полномочий и злоупотребление ими.
Превышение должностных полномочий – это умышленные действия должностного лица, которые явно выходят за пределы его служебных обязанностей. Чтобы выявить такое нарушение, действия должны повлечь за собой существенное нарушение прав и законных интересов граждан, организаций, общества или государства. Например, человек берет на себя полномочия, которые принадлежат другому должностному лицу.
Злоупотребление должностными полномочиями – это случаи, когда должностное лицо использует свои служебные полномочия вопреки интересам службы. Другие признаки такого нарушения – лицо действовало из корыстной или другой личной заинтересованности, что повлекло существенное нарушение прав и законных интересов граждан, организаций, общества или государства. Например, должностное лицо использует служебную информацию в личных целях.
Единого перечня действий, которые можно расценить как превышение должностных полномочий или злоупотребление ими, нет. В каждом деле обстоятельства оцениваются индивидуально. Действия могут иметь разную степень тяжести, от которой зависит строгость наказания.
Таким образом, если управляющая организация усмотрела в действиях сотрудника ГЖН превышение должностных полномочий или злоупотребление ими, она вправе направить обращение вышестоящему должностному лицу или в правоохранительные органы (Прокуратуру) с просьбой о проведении проверки на наличие нарушений и возбуждении уголовного дела по составу преступления, которое предусмотрено положениями ст. 285 или 286 Уголовного кодекса РФ.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #экспертпост #спорысорганами
❓ Разбираемся, что с 15 августа изменилось в правилах проведения ОСС и как функционал нашей информационной системы для онлайн-голосования меняется вместе с законодательством.
⚠️ 15 августа 2023 года вступил в силу Федеральный закон от 04.08.2023 № 441-ФЗ с изменениями в порядок проведения общих собраний собственников в МКД с использованием информационной системы.
Среди важных нововведений:
🟠 Инициатор онлайн-ОСС, формируя сообщение о предстоящем собрании, обязан указать в нём данные администратора.
🟡 Протокол онлайн-ОСС должен формироваться в течение двадцати четырёх часов после окончания голосования.
🟢 Решения собственники должны передать не «по адресу», указанному в сообщении об ОСС, а непосредственно инициатору собрания.
roskvartal-kak-v-zhk-rf-izmenilis-trebovaniya-k-onlain-oss-i-ego-infosi">➡️ Читайте о реализации этих требований на практике
Больше статей о проведении ОСС – на портале👇
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
МКД оснащен панелями FACE ID, собственниками для прохода сдаются биометрические данные - фото. С учетом изменения в законодательстве, имеет ли право УК собирать биометрические данные?
Согласно ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 27 июля 2006 г. N 152-ФЗ "О персональных данных" (далее - Закон о персональных данных) персональные данные - любая информация, относящаяся прямо или косвенно к определенному или определяемому физическому лицу (субъекту персональных данных).
В силу ст. 2 Закона о персональных данных его целью является обеспечение защиты прав и свобод человека и гражданина при обработке его персональных данных, в том числе защиты прав на неприкосновенность частной жизни, личную и семейную тайну.
Под обработкой персональных данных понимается любое действие (операция) или совокупность действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств с персональными данными, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение персональных данных (п. 3 ст. 3 Закона о персональных данных).
Исходя из ч. 1 статьи 11 Закона о персональных данных, сведения, которые характеризуют физиологические и биологические особенности человека, на основании которых можно установить его личность (биометрические персональные данные) и которые используются оператором для установления личности субъекта персональных данных, могут обрабатываться только при наличии согласия в письменной форме субъекта персональных данных.
В силу ч. 3 статьи 11 Закона о персональных данных, предоставление биометрических персональных данных не может быть обязательным, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 той же статьи. Оператор персональных данных не вправе отказывать в обслуживании в случае отказа субъекта персональных данных предоставить биометрические персональные данные и (или) дать согласие на обработку персональных данных, если в соответствии с федеральным законом получение оператором согласия на обработку персональных данных не является обязательным.
В разъяснениях Роскомнадзора от 02.09.2013 "О вопросах отнесения фото- и видео-изображения, дактилоскопических данных и иной информации к биометрическим персональным данным и особенности их обработки" указано, что к биометрическим персональным данным относятся, среди прочего, физиологические или биологические характеристики человека, в том числе изображение человека (фотография и видеозапись), которые позволяют установить его личность и используются оператором для определения личности субъекта.
Резюмируя:
Многоквартирный дом может оснащаться такими системами входа как застройщиком, так и по решению общего собрания собственников.
Вместе с тем, необходимо различать 2 согласия: согласие общего собрания собственников на установку подобной системы и согласие отдельно взятого собственника на обработку своих биометрических данных.
Законодательно не предусмотрено механизмов обязать отдельно взятого собственника предоставить такие данные в отсутствие его письменного согласия, в т.ч. и на общем собрании. А управляющая компания как оператор может обрабатывать биометрию лишь при наличии письменного согласия.
Иными словами, должна быть обеспечена иная форма прохода (через ключ) для собственников, которые не хотят предоставлять свои биометрические данные и не дали соответствующего согласия.
Согласие может быть предусмотрено как в виде отдельного документа, так и в подписанном договоре управления.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд
Как оспорить постановление о привлечении к административной ответственности: текущее дело специалистов «МКДЭКСПЕРТ»
Сегодня продолжаем рассказывать, как продвигаются дела нашей компании. На этот раз – спор, связанный с оспариванием постановления Роспотребнадзора о привлечении к административной ответственности.
Наш клиент, общество с ограниченной ответственностью, прекратил свою работу в 2016 году. Однако от его имени в интернете действует сайт, где неизвестное лицо продает продукцию плохого качества и выдает поддельные кассовые чеки. Из-за этого в прошлом году клиента привлекли к административной ответственности, но генеральный директор находился в другом населенном пункте и не смог получить корреспонденцию.
Недавно суд вынес решение. Он принял во внимание, что при вынесении постановления по делу об административном правонарушении было допущено существенное нарушение: на момент составления протокола и вынесения постановления у административного органа не было информации о надлежащем уведомлении юридического лица о времени и месте составления протокола по юридическому адресу, который указан в ЕГРЮЛ.
В итоге суд признал постановление Роспотребнадзора о привлечении нашего клиента к административной ответственности незаконным и отменил его.
Если Вам необходима юридическая консультация или комплексное абонентское обслуживание – обращайтесь в «МКДЭКСПЕРТ». По любым вопросам пишите нам на почту: info@mkd-expert.ru либо позвоните по номеру телефона: 8 (800) 600-18-90
#онас #мкдэксперт
ВОПРОС ОТ ПОДПИСЧИКА:
При строительстве МКД в его придомовую территорию попала дорога (проезд) к другим МКД. Входит ли она в состав ОИ данного МКД и если да, то могут ли собственники на общем собрании исключить ее из состава ОИ?
В соответствии с п. 4 ч. 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Стандартно внутриквартальные дороги содержит орган местного самоуправления: в силу части 1 статьи 14 Федерального закона от 06.10.2003 No 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» к вопросам местного значения относятся, в том числе, дорожная деятельность в отношении автомобильных дорог местного значения, осуществление иных полномочий в области использования автомобильных дорог.
Тем не менее, если придомовая территория включает себя сторонние объекты – в т.ч. дороги – предполагается, что участок, который проходит через такую придомовую территорию, содержит собственник земельного участка.
Во избежание споров можно попробовать уменьшить земельный участок за счет исключения дороги.
В данном случае речь идет об уменьшении земельного участка как объекта общего имущества. А согласно ч. 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение состава общего имущества осуществляется с согласия всех собственников – т.е. нужно провести общее собрание собственников и набрать за этот вопрос 100% голосов всех собственников в доме (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.02.2022 по делу N 88а-3854/2022 ).
Для уменьшения нужно основание – иначе административный орган и/или суд откажет (Кассационное определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 26.05.2021 по делу N 88а-11559/2021). В качестве основания можно указать, что дорога изначально была включена по ошибке.
Поскольку после уменьшения закономерно меняются границы участка, то это требует внесения изменений в существующую схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории/в проект межевания, - т.е. на общем собрании нужно будет подготовить схему расположения/проект межевания в новой редакции.
Нужно подготовить такие изменения, обратиться в уполномоченный орган (который первоначально принимал решение о формировании), он принимает решение о подготовке изменений в проект/схему, и затем проводятся общественные обсуждения/публичные слушания в части таких изменений: в случае внесения изменений в документы путем утверждения их отдельных частей общественные обсуждения или публичные слушания проводятся применительно к таким утверждаемым частям (ч. 5.2 статьи 46 ГрК РФ).
Структурно выглядит так: проведение общего собрания, подготовка проекта графической документации (схема расположения/проект межевания), обращение в уполномоченный орган, распоряжающийся спорной землей, принятие решения о подготовке изменений в схему/проект, повторное проведение общественных обсуждений, утверждение проекта/схемы, выполнение кадастровых работ и подготовка межевого плана, обращение в Росреестр.
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #вопросотподписчика
#управлениемкд #содержаниеои
Образцы документов: уведомление о расторжении договора управления
Собственники и управляющая организация, отобранная по результатам открытого конкурса, заключают договор управления на срок не более чем 3 года. Когда он заканчивается, стороны вправе не продлевать сотрудничество. Инициатива может исходить, в том числе, от управляющей организации, но она должна заранее уведомить собственников. Это нужно, чтобы они провели общее собрание и выбрали новую управляющую организацию или сменили способ управления.
Делимся образцом уведомления, который Вы можете использовать в качестве шаблона. Скачивайте по ссылке: https://vk.com/doc40578971_665115407?hash=R9ijCgNRN6SEpZ1BzBPwQKmWchVh7UQxXJoi9MtimkT&dl=GrOLnJCL0SzUQhpoNhRs3E1mmSWmqPf9onbmaY0l1W0&api=1&no_preview=1
👉Подписаться на МКДЭКСПЕРТ
🤖Заказать услугу
🌏 http://www.mkd-expert.ru/
✉️ info@mkd-expert.ru
☎️ 8(800)600-18-90
🖥 Группа Вконтакте
#мкдэксперт #подборкадокументов