Novostroyman. Москва. Недвижимость

08 Jun 2023 12:05

Маткапитал заглянет в таунхаусы

Выплате, которую пытаются то «пометить», то забрать у некоторых мам, то направить куда-то еще, нашли очередное применение. На этот раз планируется разрешить ее использование для реконструкции таунхаусов и подобных им домов.

Предлагается допустить применение средств маткапитала на реконструкцию дома блокированной застройки, а также иного объекта капитального строительства, в котором расположено жилое помещение, имеющее отдельный вход. Законопроект уже готов.

По действующим нормам граждане, проживающие в домах блокированной застройки – двухквартирных, трехквартирных и т.д. – не имеют возможности воспользоваться выплатой для улучшения условий. Дело в том, что такое жилье не подпадает под определение «объект индивидуального жилищного строительства». Ранее Конституционный суд признал, что данное положение не соответствует Основному закону.

Новая инициатива позволит направлять средства маткапитала на строительство, реконструкцию не только объектов ИЖС, но и домов блокированной застройки. В общем - вуаля - и справедливость восторжествует. Хотя бы в этом вопросе. Если закон примут.

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

08 Jun 2023 09:48

🔥 Гибридный Дубай

🥵Для многих моих знакомых начинается первое лето в Дубае. Сейчас там +40°. Невыносимая жара и духота, невозможность выйти из кондиционированного помещения на улицу. О каком невероятном комфорте эмиратов можно говорить, когда даже ночью температура достигает +33°?

🧳 Несколько человек, с которыми я общался уже уезжают или собираются в ближайшее время. На мой взгляд, разумное решение - вернуться из Дубая в Москву, Петербург или в любой другой город России. А какой смысл сидеть в Дубае? Жизнь дороже, чем в Москве, абсолютно чуждая культура, раскалённый климат, в этой духовке напрочь отсутствует возможность полноценного отдыха.

🏢 Как известно, в офисах появился новый термин - гибридный формат, когда часть недели работа ведётся в офисе, а часть - из дома. Мне кажется, что Дубай мог бы стать таким гибридным местом для проживания россиян. Зимой - да, но весной, летом и ранней осенью Дубай совершенно непригоден для нормальной жизни.

🌊 Уверен, что волна дубайских возвращенцев накроет этим летом Россию, и Москву, конечно, тоже. Как это скажется на рынках недвижимости? На московском однозначно положительно. Логичен будет рост спроса на бизнес- и премиум-классы. На дубайском скорее не очень.

🥁Кстати, интересно, что рынок эмиратов уже сделал «предупредительный выстрел»: в мягком апреле по данным Allsopp & Allsopp, на рынке Дубая было заключено на 33% меньше сделок, чем в марте. Без особых причин, между прочим. Любопытно, что будет этим летом.

🔀 Итого: кто бы что ни говорил, выбор между мокрой от пота одеждой и простудой из-за кондиционера в летней Москве делать не нужно. В столице России комфортно и привычно - для своих, конечно, арабы в +20° подмерзают...

Novostroyman. Москва. Недвижимость

07 Jun 2023 16:37

Модный и современный «Мослифт»

Почти. Как написали СМИ, у «Мослифта» - вау! - появилось мобильное приложение для общения с москвичами. С его помощью пользователи будут сообщать о проблемах с оборудованием, отслеживать статус заявки и сроки проведения работ (например, это может быть плановый осмотр, ремонт, замена «подъемника»).

Мы сразу побежали скачивать сие чудо, но, увы, обнаружился только сервис для подбора дизайна лифтовых кабин и то исключительно для iOS. 🙈 В общем, пока приложение работает в тестовом режиме где-то там, полную версию обещают запустить до конца года. Зато анонсировали. Что ж, ждем...

👍🏻 - да
👎🏻 - нет
❤️ - я сегодня жду только конца рабочего дня

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

07 Jun 2023 11:53

📑 Без бумажки ты букашка? А с бумажкой? - апдейт

Неужели лицензированный риелтор? Сотрясание воздуха на тему того, что рынок недвижимости в России застрял в 1990-х, а чуть ли не половина его представителей мошенники и шарлатаны, привело к очередному промежуточному результату. Вот о нем и поговорим.

Законопроект о лицензировании деятельности риелторов и других мерах, призванных регулировать рынок, уже подготовлен депутатами ЛДПР. В перспективе - внесение в Госдуму. Итак, что предполагает документ (постарались собрать все, что известно на этот момент):

▪️ Введение норм по законодательному регулированию сделок с недвижимостью.
▪️ Четкое определение полномочий и обязанностей тех, кто оказывает услуги в этой сфере (например, какие документы риелторы имеют право запрашивать, на каких условиях они могут общаться с регистрационными и нотариальными органами от имени клиента).
▪️ Введение механизма страхования всех сделок с недвижимостью (если в договоре была ложная информация, за проверку которой риелтор взял деньги, или условия в жилье не соответствуют заявленным, то потери клиента должны быть компенсированы).
▪️ Закрепление меры, согласно которой специалисты должны автоматически выступать соответчиками в судебных спорах из-за сделок по недвижимости, к которым они были причастны.
▪️ По аналогии с нотариальными конторами предлагается создать реестр, в который будут внесены риелторы, получившие лицензию на право работать в этой сфере.
▪️ Еще один реестр предлагается ввести для услуг, которые имеет право оказывать риелтор (без такого описания невозможно проконтролировать и оценить исполнение работы).

Инициативу уже оценили участники рынка, законодатели и прочие эксперты.👇

▪️ Комитет ГД по строительству и ЖКХ (зампред Владимир Кошелев). «Де-юре риелторов в жилом секторе не существует. Агентом может стать кто угодно, и неважно, что у тебя за плечами три класса образования или пять судимостей. На фоне совершенствования законодательства в сфере недвижимости и повышения требований к специалистам в различных областях это выглядит дико».
▪️ Федеральная нотариальная палата. «Остро стоит проблема серого сегмента на рынке, есть множество якобы специалистов, которые оказывают некачественные услуги, а порой занимаются мошенничеством. Через риелторов сегодня проходит огромное число сделок с недвижимостью, причем, как правило, это сделки в простой письменной форме, когда вообще никто не отвечает за их законность и безопасность».
▪️ «Релайт-Недвижимость» (гендиректор Константин Барсуков). «Вопрос, что нужно государству - нормально работающую отрасль или игру в «полицейские и воры»? Скорее всего, мы увидим лоббизм в отрасли. Опять выйдет, что компании, работающие в правовом поле, будут испытывать на себе все давление закона и издержки на его соблюдение. А те, кто, как и сейчас, работают, оказывая услугу без договора, без оформления юридического лица или ИП, будут иметь бенефиты».
▪️ Vysotsky Estate (старший партнер Сергей Смирнов). «Агентскую деятельность регулирует Гражданский кодекс РФ, в нем уже все прописано, лицензирование может быть избыточным. Например, моя школа имеет лицензию гособразца на право подготовки людей со средним специальным и высшим образованием по стандарту, утвержденному Минтруда. Я выдаю людям после обучения и сдачи экзамена удостоверение о дополнительном образовании по специальности «агент в сфере недвижимости». Зачем тогда делать еще какую-то надстройку, если можно по этой специальности готовить? Зачем избыточное лицензирование в этом случае?»
▪️ «Народный фронт» (эксперт Павел Склянчук). «Обеление рынка риелторов должно начинаться не с реестра, а с создания равных налоговых условий: большинство из них берет деньги за свои услуги обычными переводами на банковскую карту или наличными, а добросовестные компании обложены НДС».

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

07 Jun 2023 09:29

Знакомимся: мебельный бренд Extravert

Это не какое-то новое уникальное производство и не «дочка» какой-либо известной компании. Это, можно сказать, «приемный сын» IKEA. Под брендом Extravert запущено бывшее мебельное производство шведов в Новгородской области. И, кстати, данный пост - не реклама.

Новые владельцы надеются сохранить актив, который простаивал более года, как крупнейшее мебельное предприятие Северо-Запада России. Запланировано производство трех линеек продуктов под тремя разными брендами. В рамках Extravert уже запущен выпуск мебельных плит ДСП и ЛДСП. В ближайшие месяцы появятся комплектующие, затем – корпусная мебель.

Что ж, процесс пошел. Посмотрим, получится ли у «Экстраверта» отдать всего себя внешнему миру, как на то намекает название...

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

06 Jun 2023 17:07

🤷‍♀️ Правового статуса нет, зато плата за капремонт есть

И снова о проблемах апартаментов. На этот раз внимание повелителей законов привлекло обслуживание многофункциональных комплексов.

В случае с апартами соглашения с управляшками заключаются на основании принципа свободы договора. В итоге УК устанавливают стоимость услуг по своему усмотрению, но при этом собственники зачастую не могут добиться от организаций банальной уборки или обслуживания инженерных систем.

Решение найдено. Депутаты профильного комитета нижней палаты парламента разрабатывают законопроект, который предусмотрит:
▪️ Четкий порядок управления апартаментами.
▪️ Единые ставки тарифов ЖКХ для них (сегодня они, как и для коммерческой недвижимости, выше, чем для населения, примерно на 15–20%).
▪️ Взносы на капремонт (это обеспечит безопасность таких домов в будущем).
▪️ Снижение налоговой нагрузки.

Как думаете, подобное сокращение различий между апартаментами и классическим жильем вместо определения их правового статуса - тоже вариант? Или не вариант вовсе? #Апартаменты

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

06 Jun 2023 14:03

Прощай, PSN...

Девелопер «ПСН» уходит в историю. Компания подала в Арбитражный суд Москвы иск о собственном банкротстве еще 1 июня.

«Прогресс-Н» - так с 2021 года называется группа ПСН (мы ее помним в латинице - PSN). Она была создана в 2000 году бенефициарами Промсвязьбанка братьям Дмитрием и Алексеем Ананьевыми. После начавшейся в конце 2017 года санации банка они разделили владения, ПСН досталась Дмитрию.

На балансе фирмы остался квартал «Новоспасский» на Дербеневской. Связанным с ней структурам принадлежит офисник «Арбат,1», многострадальный проект апартов «Правда» и несколько участков. Потенциальные собственники этих активов пока не известны. 🤷‍♀️

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

06 Jun 2023 12:03

​Минус 40%: акция «Квартира дня» от INGRAD

Бам, бам, бам.... Часы пробили 12 раз. Угадайте, что это значит?Пора идти обедать? Неа! Пора идти на сайт «Инград» - ежедневно в полдень там появляется квартира со скидкой 40%. Новая акция так и называется - «Квартира дня».

Условия:
▪️ Информация о квартире со скидкой, как вы уже поняли, обновляется ежедневно в 12:00.
▪️ В акции участвуют все жилые кварталы девелопера.
▪️ Максимальная скидка действительна только при 100% оплате или стандартной ипотеке.
▪️ Для участия в акции нужно первым забронировать объект.
▪️ Стоимость бронирования - 50 тыс. рублей (при отказе от покупки она не возвращается, при оформлении сделки – входит в стоимость квартиры).
▪️ Купить «Квартиру дня» можно только онлайн. Менеджер связывается после получения брони и помогает на всех этапах покупки.

Кстати, кто не успел, тот совсем не опоздал: срок проведения акции - с 1 по 30 июня. Подробности - на странице предложения и у менеджеров.

Novostroyman. Москва. Недвижимость

06 Jun 2023 09:16

В ЦБ снова обсуждают ипотеку...

... и допускают полный запрет рискованных схем, если уже введенные ограничения не повлияют на рынок. Об этом говорит «Обзор финансовой стабильности», подготовленный регулятором.

С 1 декабря 2022 ЦБ установил надбавки к коэффициенту риска для ипотеки с первым взносом менее 10%. С 1 июня ограничения стали касаться займов, где эта сумма не превышает 20%, а с 2024-го — будут распространяться на взнос в 30%.  Регулятор ввел повышенное резервирование кредитов, полная стоимость которых ниже рыночного уровня. С 1 мая ЦБ начал применять надбавки к коэффициентам риска в отношении всех ипотек на новостройки.

Если с помощью мер использование рискованных схем в ипотеке прекратится, разрыв цен на строящееся и готовое жилье уменьшится, стандарты кредитования улучшатся, речь пойдет о снижении уровня надбавок. Если нет - о внесении изменений в законодательство, которые предполагают прямой запрет рискованных практик.

Что об этом думают представители рынка?

▪️ Совкомбанк. Схемы с низкими ставками действительно были рискованными и для банка, и для заемщика. Полный их запрет, вероятно, оздоровил бы ситуацию на рынке, предотвратив его излишний перегрев. Мера привела бы к снижению стоимости переоцененных объектов недвижимости.
▪️ Член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский. Схемы по повышению привлекательности ипотеки имеют под собой одну цель — повысить падающие продажи девелоперов, которые придумывают любые схемы, лишь бы и дальше получать сверхприбыли. В такой ситуации для повышения продаж на рынке первичной недвижимости его участникам необходимо пересмотреть стоимость квадратного метра жилья.
▪️ «Метриум». Часть потенциальных клиентов с невысокими доходами лишатся единственной доступной возможности приобрести собственное жилье и будут вынуждены ограничиться арендой. «Околонулевые» кредиты внесли вклад в восстановление спроса в 2022 году, но теперь пришло время иных механизмов, в частности, длительных рассрочек и трейд-ин.
▪️ Freedom Finance Global. В случае дальнейшего сокращения реальных доходов россиян в 2023 году спрос на ипотеку в целом упадет. При этом действия регулятора не позволят сгладить эффект с помощью ограничения рискованных видов жилищных кредитов, поэтому в течение полутора лет цены на первичном рынке могут опуститься на 10%.

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

05 Jun 2023 14:01

МИФЫ

Пока мы работали над данным материалом, мы столкнулись с рядом мифов о рассрочке, которые гуляют по рынку. Давайте разберем 2 главных из них.

▪️Квартира, купленная с оплатой по частям, остается в собственности продавца. Ну, во-первых, заключая ДДУ, вы не покупаете квартиру: она попросту еще не построена и никакой "собственности" еще нет - вы приобретаете право требования будущей квартиры по ДДУ. А во-вторых, в этом смысле ситуация ничуть не отличается от покупки в ипотеку/по 100% оплате. Ваш ДДУ регистрируется в Росреестре, а после введения дома в эксплуатацию регистрируется уже право собственности на основании ДДУ.

▪️Вы легко перепродадите купленный лот в любой момент и за счет перепродажи закроете рассрочку. Куча ошибок в одном предложении. В случае, если покупатель планировал перепродать лот в то время, пока действует рассрочка, и за счет вырученных денег погасить остаток, у нас плохие новости: сделать так не получится 🙅‍♀️.

Пока не подписан акт приема-передачи лота, можно лишь уступать право требования по ДДУ. И обычно застройщики прописывают в договоре важное условие: дольщик может уступить его только после уплаты застройщику в полном объеме (‼️) цены договора . Такое условие мы видим, например, и в ДДУ от ФСК, который предполагает рассрочку "Купи сейчас - плати потом". Таким образом застройщик страхует свои риски.

Не стоит забывать, что ряд застройщиков в договоре прописывает еще одно важное условие: переуступка должна согласовываться с компанией, и за это согласование может требоваться денежная компенсация (обычно до 10% от цены договора). Дополнительных денег будут стоить и услуги брокеров по перепродаже лота.

Кроме того, переуступка ДДУ нередко воспринимается потенциальными клиентами, как что-то сложное, что подталкивает их к более "простым" решениям - покупке от застройщика или на вторичном рынке. Не в пользу переуступки играет тот факт, что застройщики в последнее время стали предлагать более интересные цены, чем те, что будут интересны переуступающему.

Таким образом, перепродать можно не в любой момент, не совсем легко и вообще не без затрат.

ВЫВОДЫ

Рассрочка - отличный и рабочий инструмент для своей целевой аудитории - обеспеченных людей со стабильно высоким доходом и хорошим капиталом, которые собираются не перепродавать купленный лот, а использовать его в личных целях: жить в нем, сдавать или просто "запарковать" деньги.

Не стоит лезть в рассрочку, если вы не относитесь к данной категории. На выходе вы лишь получите разочарование в сделке, потраченные нервы и бесполезные траты 🤷‍♀️.

Novostroyman. Москва. Недвижимость

05 Jun 2023 10:52

КОМУ ПОДОЙДЕТ РАССРОЧКА?

Без обид: рассрочка - инструмент для состоятельных людей, которые располагают возможностью делать большие платежи и за срок до 2 лет выплатить всю сумму по договору - полную цену квартиры! - или тех, кто находятся в процессе продажи своей старой квартиры.

Если точнее описать целевую аудиторию, то это:
▪️ИП, ИП и еще раз ИП.
Не секрет, что индивидуальным предпринимателями очень сложно получить ипотеку, и вот тут-то рассрочка будет как нельзя кстати, если 100% цены лота еще нет на руках, но зафиксировать цену за него хотелось бы.
▪️Обеспеченным людям, инвестирующим в высокодоходные инструменты. Иными словами, тем, кому выгоднее, чтобы их деньги "покрутились" год-другой в бизнесе или инвестициях, чем "закопать" их в бетон здесь и сейчас.
▪️Тем, кто испортил кредитную историю, но имеет стабильный высокий доход и сможет выплачивать рассрочку.
▪️Тем, кому нужно время, чтобы продать свою старую квартиру и "переложиться" в новую.

Иными словами, если вы не располагаете высоким доходом или большим капиталом, рассрочка вам не подойдет 🙅‍♀️. Подумайте об ипотеке или о том, как скопить на 100% оплату.

МЕХАНИКА, ИЛИ КАК ЭТО РАБОТАЕТ

В последнее время, благодаря ролику Виктора Зубика (Smarent), постоянно на слуху одна программа рассрочки - "Купи сейчас - плати потом" от ФСК. На ее примере и разберем, как работает рассрочка.

▪️Застройщик и покупатель заключают ДДУ - договор участия в долевом строительстве. Данный договор содержит все те же положения, что и договор при 100% оплате/ипотеке и отличается только 1 пунктом - порядком расчетов.
▪️Расчеты производятся в следующем порядке: покупатель открывает в банке-эмитенте (является исполняющим банком) безотзывный покрытый аккредитив, на который вносит полную сумму первоначального платежа. Параллельно обе стороны (застройщик и покупатель) заключают с тем же банком договор на открытие счета эскроу. После регистрации ДДУ в Едином государственном реестре недвижимости средства первоначального взноса с аккредитива переносятся на счет эскроу. Оставшуюся сумму дольщик перечисляет уже на него в обозначенный договором срок.

Внимание! Именно указанный срок является финальным. Не срок ввода дома в эксплуатацию, не срок передачи ключей, а именно обозначенный в пункте о порядке расчетов.

Приблизительная формулировка по данному аспекту будет выглядеть так: "Сумма 20 000 000,00 (двадцать миллионов) рублей 00 копеек - подлежит оплате в срок до 31.10.2023 г. включительно, но в любом случае не ранее даты государственной регистрации Договора в органе регистрации прав, путем внесения денежных средств на счет эскроу". Именно дата 31.10.2023 будет дэдлайном по финальной оплате.

▪️И все. Да, вот так просто.

Продолжение - ⤵️

Novostroyman. Москва. Недвижимость

05 Jun 2023 09:14

#НовостиПроектов

В понедельник с утра, как всегда, подводим итоги произошедшего на рынка перспективных проектов Москвы и области. Ловите подборку новостей за период с 29 мая по 4 июня. Подробности по прикрепленным ссылкам (все они исключительно внутренние и из Телеграма не уводят).

1️⃣ Как дела у Stone Hedge?
▪️ Девелопер меняет ПЗЗ для Старокалужского шоссе, 64 (ждем 50 000 кв.м жилья и деловой центр) и Золоторожского вала, 11 (ждем 37 000 кв. м жилья и бизнес-центр).
▪️ Кроме того, он открыл продажи торговых помещений в составе БЦ STONE Дмитровская. Бюджет покупки - от 13 млн рублей.
2️⃣ Новости «Основы»:
▪️ Девелопер намерен возводить загородный эко-комплекс из коттеджей и таунхаусов в 10 км от Москвы по Дмитровскому шоссе. Идет согласование градостроительной документации.
▪️ Также компания стала победителем торгов по покупке 15 га в КРТ «Вагоноремонт» на Дубнинской, 79 (Восточное Дегунино).
▪️ Еще она проходит ГИКЭ для Электродной, 2а (Перово). Ждем 18 165 кв.м апартаментов на участке в 0,6 га.
3️⃣ И девелопера намбер вам:
▪️ Структуры ПИК закрыли сделку по покупке участка в пер. Пыжевском, 5, стр. 1 и других площадок. По указанному адресу намечался стартовый проект Mono.
▪️ Появился генплан участка в промке «Дегунино-Лихоборы», на котором планируется квартал на 389 110 «квадратов» недвиги.
▪️ Также ПИК стартанул с проектом «Яуза Парк» (Мытищи). Средний прайс - 193 тыс. руб./кв. м.
4️⃣ Для проекта Vesper в Трехпрудном пер. 9/1 (Пресненский р-н) обнаружилась финальная концепция от «Цимайло. Ляшенко. Партнеры». Знакомимся тут.
5️⃣ Capital Group проводит проектные работы по корректировке режимов использования земель во 2-й Вражскиом переулке, 8 (Хамовники). В перспективе - комплекс высотой до 10 этажей.
6️⃣ «Мангазея» проходит ГИКЭ для ТПУ «Открытое шоссе (Богородское). Поговаривают, там просто перенос памятника. Жилая часть займет 105 600 кв.м.
7️⃣ «Гранель» увеличила ТЭПы застройки ТПУ «Пресня». Теперь в планах 367 000 кв.м недвиги, жилая часть - 223 000 кв.м.
8️⃣ Mall Management Group, контролируемая президентом ПИКа С. Гордеевым, реализует комплекс рядом с ЖК «Страна Озерная» (Очаково-Матвеевское). Будет офисник и ТЦ, без жилья.
9️⃣ «Эталон» прошел ГИКЭ для Октябрьской, 103 (Марьина Роща). На территории АТС 689 по-прежнему ждем многоквартирный дом с подземным паркингом.
1️⃣0️⃣ Vos'hod согласовал проект по адресу: пер. Брюсов, 2/14 (Пресненский р-н). Рендеры смотрим здесь.
1️⃣1️⃣ У Glincom намечается еще одна элитка на Малой Дмитровке (Тверской р-н). Речь идет про редевелопмент существующего объекта под апарты.
1️⃣2️⃣ «Центр-Инвест» успешно прошел экспертизу проекта МФК в Костомаровском переулке, 15 (р-н Таганский). Будет всего 143 лота. Архитектура - APEX.
1️⃣3️⃣ Участок на Малой Филевской, 46 застроит ООО «СТАРК», которое принадлежит Р.Узилову (партнер «Киевской площади»), Ю. Хихинашвили (полный тезка сына совладельца «Патеро девелопмент»), Г. Дюндару (директор Ant Development), М. Вуралу (фин. директор группы Ant Yapi).

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

02 Jun 2023 17:10

🙈 На крыше городских домов, мы прятались от лишних глаз...

Мы - это еще дома. И такое, оказывается, бывает. На крыше многоэтажки на Фрунзенской набережной, 50 кто-то взял и возвел себе вполне полноценное жилище из кирпича, установил стеклопакеты, подвел электричество. Ну а чё - вжух - и готов «пентхаус» в Хамовниках, с видами на Нескучный сад, Воробьевы горы, реку, Новодевичий.

Самое интересное, что местная управляшка прекрасно знала о таком «довеске» к основному зданию. Позиция главного инженера УК проста. По его словам, на крыше находится пристройка, которую сгородили некие «собственники» еще в 1990-х, но сейчас организация ищет того, кому принадлежит сие чудо.

Кстати, «Карлсон», не одинок. Напротив его дома кто-то сгородил себе нечто, напоминающее балкон, веранду или вход, ведущий в чердачное помещение (не исключено, что там комфортабельные апарты!). По данным «Москва 24», всю эту «красоту» должны снести.

А вы говорите - мигранты на подземных этажах, сотрудники УК в кладовых...

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

02 Jun 2023 15:02

📚«Символ» от Донстрой: теперь со школой

Ура. Эту новость мы очень ждали: школа в жилом комплексе «Символ», о которой мы вам не раз рассказывали, введена в эксплуатацию. Cобираем воедино все, что о ней известно.

▪️ Здание площадью более 16 700 кв. м рассчитано на 1 225 детей. Это будет одно из самых больших образовательных учреждений в Лефортово.
▪️ Корпус войдет в состав знаменитой Бауманской инженерной школы № 1580.
▪️ В 2021 г. проект школы от ATRIUM получил премию Москвы за «Лучшее АГР объекта социнфраструктуры».
▪️ Внутри: просторные классы, инфоцентр с библиотекой и медиатекой, IT-полигон, цифровая лаборатория, инструментальные мастерские.
▪️ В спортблоке — несколько залов с душевыми и раздевалками, в кабинетах естественных наук — зоны практикума и лаборантские.
▪️ На прилегающей территории — детские и спортплощадки, по периметру — беговые дорожки.

Кстати, Бауманская школа стала уже вторым государственным образовательным учреждением в «Символе». Ранее Донстрой передал городу здание детсада «Ковчег» на 330 малышей, в 2022 г. он принял первых воспитанников.

Novostroyman. Москва. Недвижимость

02 Jun 2023 13:11

Когда видишь в названии ЖК «парк», «роща», «луга», сразу понимаешь: тут придется сразу выучить расписание электричек - Женя Синяков.

@novostroyman_live

Novostroyman. Москва. Недвижимость

08 Jun 2023 11:04

Кредитный рейтинг ПИК подтвержден

Агентство «Эксперт РА» подтвердило рейтинг кредитоспособности компаний «ПИК – специализированный застройщик» и «ПИК-Корпорация» на уровне ruA+ — самый высокий в отрасли девелопмента жилья. Прогноз по обоим рейтингам – стабильный. Наши поздравляшки! 🥳

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

08 Jun 2023 09:11

Гостиничные - посуточные, но посуточные - не гостиничные - 2

История о том, как Конституционный суд отказался приравнять посуточную сдачу квартир к гостиничным услугам, получила продолжение в законодательной плоскости. Минстрой разработал документ о регулировании рынка краткосрочной аренды жилья.

Рассказываем, что в нем есть:
▪️ Законопроект разграничивает понятия «гостиница», размещение которых в жилых помещениях запрещается статьей 17 Жилищного кодекса РФ, и «краткосрочный наем».
▪️ Жилье будет сдаваться в аренду на краткий срок (от одних до нескольких суток) по особым правилам, которые утвердит некий уполномоченный правительством РФ федеральный орган исполнительной власти. Орган и правила не известны.
▪️ Запрет краткосрочной сдачи жилья в многоквартирном доме не рассматривается, если неудобства для других жильцов отсутствуют или не превосходят те, которые возникают при обычном проживании людей в этой квартире, если аренда не влечет очевидного повышения интенсивности эксплуатации МОП.
▪️ При сдаче жилья в наем будет необходимо соблюдать права и законные интересы соседей, требования пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности и законодательство РФ в других сферах.
▪️ В случае принятия закон заработает 1 марта 2025 года.

Ничего особенного. Ничего фатального. Согласны?

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

07 Jun 2023 14:33

Тепловая карта перспективности выхода нового строительства в российские регионы

Devision сделали и презентовали на форуме "Движения" любопытную карту 👆🏻, которая отражает перспективность строительства в разных регионах страны (подметил ее интересность Сергей Смирнов, за что ему спасибо).

Итак, самые интересные регионы на 1 квартал 2023 по данным Devision:

1️⃣ Краснодар;
2️⃣ Санкт-Петербург;
3️⃣ Тюмень;
4️⃣ Москва;
5️⃣ Новосибирск;
6️⃣ Екатеринбург;
7️⃣ Пермь;
8️⃣ Владивосток;
9️⃣ Красноярск;
🔟 Калининград.

Как считали? Учитывали ряд факторов: численность постоянного населения, естественный его прирост/убыль, миграционный прирост, возрастную структуру, среднемесячную зп, емкость рынка и тд. (все исследование лежит тут).

Как вам такое?

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

07 Jun 2023 10:51

Ипотека от МКБ и ГК ФСК со ставкой 7,57%

Встречайте: еще одна ипотечная программа на рынке новостроек. ГК ФСК и МКБ дают кредит на покупку апартаментов в апарт-комплексах «Движение.Говорово» и «Движение.Тушино» (включая лоты в отеле), и на квартиры в Москве и области.

Сумма кредита 0 без ограничений. Ставка - от 7,57%, первый взнос - от 15%, период кредитования - до 30 лет.

Novostroyman. Москва. Недвижимость

06 Jun 2023 17:52

😂 "Самолет" предлагает, как стильно-модно-молодежно продавать кладовки

... под юрадреса. Ну зачем так смешно 😂? Подробнее - читайте там👆, мы ушли вытирать слезы и успокаивать надорванные животики.

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

06 Jun 2023 14:56

😳 И в тесноте, и в обиде

Регионалы со своими амбициями - да, они такие: врываются в Москву, пусть даже в "новую", и начинают всячески заявлять о себе. Сегодняшний пример - ООО «Инвест-прогресс», входящий в структуру казанской группы «Руал».

Он задумал строить жилой комплекс на улице Александры Монаховой в Коммунарке, но такой, что жители соседних кварталов «Бунинские луга» и «Бунинский» впали в состояние тихого ужаса. Не исключено, что скоро к ним присоединятся собственники квартир в расположенных чуть дальше «Скандинавии», «Белых ночах», «Южных садах», «Бунинских кварталах», «Дзен-кварталах», «Москвичке».

Что за зверь «Инвест-прогресс»?

Владеет компанией некий Баязитов Руслан Салаватович - депутат Совета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан. Он же - учредитель «Руала». Группа с 2005 года возводит жилье, торговые центры, производственные здания. В ее портфолио - проекты в Казани, Тюмени, Екатеринбурге, Хабаровске.

В столице «Руал» уже заявлял о себе. В числе объектов застройщика - ТЦ «Саяны» на Саянской, Smile на Академика Глушко. Еще в списке - здание McDonald’s (сейчас «Вкусно – и точка») в Коммунарке на Александры Монаховой, рядом с ним и должен появиться новый комплекс - первый жилой проект компании в Москве.

Что, собсна, не так?

В августе 2022 года для застройки на Монаховой девелопер получил ГПЗУ с очень примечательными данными:
▪️ Площадь участка (КН 77:17:0120316:42093) - 39 623кв.м (т.е. немногим менее 4 га).
▪️ Общая суммарная поэтажная площадь в ГНС - 199 558,8 кв.м (грубо - 200 тысяч).
▪️ Максимальная плотность застройки - 50,4 тыс. кв.м/га.
▪️ Предельная высота зданий - 60 метров.

Для сравнения: согласно ГПЗУ, в «Бунинских кварталах» максимальная плотность составляет 27,62 тыс. кв.м/га, в «Скандинавии» - 16,4-24 тыс. кв.м/га, в «Дзен-кварталах» - 26,26 тыс. кв.м/га.

Параллельно по сети пошел гулять ну очень компактный план застройки. Кроме того, ни в одном из имеющихся в свободном доступе документов социалка и прочие необходимые объекты, сопровождающие новый комплекс, не значатся.

Тем временем, по словам местных жителей, в данной локации уже не хватает социальной инфраструктуры, спортивных и культурных объектов и даже самого обычного сквера, близлежащие дороги не справляются с потоком машин. В том месте, где планируется комплекс, ранее обещали возвести торговый центр.

Что дальше?

Начались попытки как-то повлиять на решение властей. К вопросу подключился глава Сосенского Кирилл Бармашев. Он и жители «Бунинских лугов» направили обращения к мэру Сергею Собянину с просьбой пересмотреть параметры застройки, уменьшив объем недвижимости на небольшом участке и запланировав на нем или его части что-то более полезное для поселения и жителей.

Традиционно следим за развитием событий...

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

06 Jun 2023 13:03

😳Жутко полыхал сегодня «Спутник» от «Самолета». Страшно, как ведется работа на площадке. На площадке, рядом с уже обжитыми корпусами.

⌘ ⌘ ⌘

"Самолет", когда рынок просит зажигать, он не это имеет ввиду.

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

06 Jun 2023 11:01

🇹🇷 +20–50% за неделю

Так вырос спрос на недвижимость в Турции. В общем, что и требовалось доказать: после объявления окончательных результатов президентских выборов в стране на горизонте у иностранных покупателей вновь замаячила стабильность, а неопределенность стала таять в тумане.

В итоге - вжух - и эксперты отмечают более чем положительную динамику:

▪️ Prian. На неделе после выборов число запросов на приобретение в стране недвижимости со стороны россиян выросло на 50% неделя к неделе. Активность можно объяснить, в том числе, реализацией отложенного спроса.

▪️ Tranio. Увеличение числа новых заявок - 20% за неделю. Менеджеры видят усиление активности действующих клиентов — на просмотр объектов возвращаются покупатели, ранее приостановившие подбор.

Вырос спрос со стороны высокобюджетных клиентов: медианный бюджет заявок за неделю поднялся на 48% (до €145 тыс. за лот), стало больше интересантов на приобретение недвижимости в Стамбуле с чеком €390–465 тыс.

▪️ Nevestate. Многие клиенты компании заняли выжидательную позицию за пару месяцев до выборов, а сейчас видна реализация отложенного спроса.
#ЗарубежнаяНедвижимость

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

05 Jun 2023 16:21

Рассрочка от застройщика. Памятка

Друзья, весь сегодняшний день мы посвятили ей - рассрочке от застройщика - и подробно препарировали ее. Вот все части материала, читайте, пользуйтесь, делитесь с близкими, чтобы не попасть впросак:

1️⃣ Что за зверь - рассрочка? Ее плюсы и минусы.
2️⃣ Кому рассрочка подойдет? +Подробная механика с примерами из ДДУ.
3️⃣ Тонкости и ответственность дольщика.
4️⃣ Мифы о рассрочке.

Для удобства закрепляем все это в шапке канала.

Если вам понравился формат, оставляйте свои реакции под этим постом - это очень мотивирует нас делать сложные материалы, ведь на них правда нужно много сил и времени.

❤️ - формат - класс, спасибо
💩 - не, фигня какая-то

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

05 Jun 2023 12:07

ТОНКОСТИ РАССРОЧКИ

При использовании рассрочки необходимо учитывать ряд особенностей.

1️⃣ Ответственность покупателя. Да, покупатель несет ответственность за исполнение договора так же, как и застройщик. Поэтому следует понимать: в случае несоблюдение условий к дольщику будут применены санкции. 2 главных момента, на которые нужно обратить внимание - это: ответственность в случае расторжения договора и невыплате остатка.

▪️Расторжение - это всегда двусторонняя договоренность. То есть, на него должны согласиться обе стороны: и покупатель, и застройщик.

Если обе стороны пришли к соглашению и расторжение согласовано, покупателю придется возместить застройщику расходы, связанные с исполнением застройщиком обязательств по договору (обычно сюда включают расходы, связанные с имущественным страхованием, с привлечением денежных средств для возврата и т.д.) Все они и их размер фиксируется в ДДУ, обычно составляет до 10%.

Однако застройщик может и отказать вам в расторжении (при отсутствии его вины). В таком случае расторжение в одностороннем порядке придется проводить через суд.

▪️Прекращение выплат по рассрочке (или невнесение оставшейся суммы) расценивается как возникновение долга перед застройщиком. Истребование его также может проходить через суд. Как, к слову, истребование тех самых расходов, связанных с исполнением застройщиком обязательств по договору. Суд же может наложить обеспечительные меры - например, ввести блокировку счетов/активов покупателя.

2️⃣ Плата за пользование инструментом. В случае, если рассрочка длительная (обычно - более 6 месяцев), скорее всего, она окажется не беспроцентной, а вполне себе платной. Т.е. цена лота, купленного в рассрочку, будет выше, чем лота, купленного по 100% оплате. На примере рассрочки от ФСК мы можем видеть доплату в 7% на 2-й корпус ЖК Sydney City. Размер доплаты обсуждается заранее и сразу закладывается в стоимость квартиры. Цена с учетом доплаты и прописывается в ДДУ. То есть, если лот стоил 10 млн руб. при полной оплате, то с учетом рассрочки он обойдется в 10,7 млн руб.

Продолжение - ⤵️

Novostroyman. Москва. Недвижимость

05 Jun 2023 09:52

РАССРОЧКА ОТ ЗАСТРОЙЩИКА: ДОБРО ПОЖАЛОВАТЬ, ИЛИ НЕ ВЛЕЗАЙ - УБЬЕТ?

Удивительное дело: как только льготная ипотека ворвалась в жизнь россиян, все остальные способы покупки недвижимости были тут же позабыты. И вот теперь, когда процентные ставки от банков неумолимо поползли вверх, мы дружно вспомнили о том, что есть такой инструмент - рассрочка - и начали настороженно к нему присматриваться. Ну, окей, давайте, значит, вместе разбираться, что это такое, какова механика и кому она вообще выгодна.

ЧТО ЗА ЗВЕРЬ - РАССРОЧКА?

Рассрочка от застройщика - это способ покупки лота в новостройке, при котором дольщик выплачивает застройщику не всю сумму договора сразу, а производит выплаты частями на согласованных сторонами условиях, которые фиксируется в ДДУ. Да, так можно 😃.

Самые важные маркеры, на которые обязательно обращать внимание:
▪️Сроки предоставления рассрочки. Обычно девелоперы предлагают срок до 2 лет.
▪️Условия по переплате. То есть, будет ли рассрочка беспроцентной (да, так тоже бывает), или какой-то процент все же придется оплатить за пользование инструментом.
▪️Величина первоначального взноса. Обычно - это порядка 20%-30%, но можно найти и уникальные предложения с 5%.
▪️ Условия по времени погашения оставшейся суммы. Нередко это график платежей с прописанной их величиной, но встречаются и примеры, когда остаток суммы можно вносить не ежемесячно/ежеквартально, а просто до определенной согласованной даты - дэдлайна.
▪️Штрафные санкции в случае расторжения ДДУ и/или невнесения остатка.

ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

Давайте честно: любой способ покупки недвижимости имеет свои достоинства и недостатки. Даже у 100% оплаты они есть - например, тот факт, что нужно отдать всю сумму сразу - тот еще минус 😉. Что касается рассрочки, то и тут не обходится без нюансов.

Плюсы
▪️Отсутствие необходимости страховать объект, жизни и здоровья покупателя, а значит, отсутствие переплат по данным пунктам.
▪️Полное отсутствие переплаты (в случае беспроцентной рассрочки) или минимальная переплата (в случае рассрочки с предусмотренным процентом за пользование).
▪️Простота оформления. Для него, по сути, нужен только паспорт и первоначальный взнос. Никаких коммуникаций с банком, проверок с его стороны (подтверждения дохода, кредитной истории и оценки кредитного рейтинга), кучи документов. Все очень просто.

Минусы
▪️Большой ежемесячный платеж. Если мы рассматриваем самый классический вариант рассрочки, то при заключении ДДУ для покупателя будет составлен график ежемесячных/ежеквартальных платежей. И этот платеж будет кратно больше платежа по ипотеке. Все из-за сроков - если по ипотеке вы можете выплачивать сумму договора ≈25 лет, то по рассрочке сроки куда более скромные - до 2 лет. Таким образом, если взять в ипотеку квартиру за 13 млн рублей с первоначальным взносом 30% на 25 лет по ставке 6–7% годовых, ежемесячный платеж составит в среднем 65–70 тыс. руб. Если взять эту же квартиру в рассрочку на 2 года с аналогичными условиями, ежемесячный платеж составит ≈417 тыс. руб. При отсутствии обязательства платить ежемесячно, покупатель должен внести остаток до прописанного дэдлайна - и это тоже всегда большая сумма.
▪️Потеря возможного дисконта. Так уж повелось: компаниям всегда нужны деньги здесь и сейчас, поэтому с незапамятных времен на рынке новостроек делают приятные скидки для покупателей со 100% оплатой или ипотекой (ведь при этом способе оплаты денежки тоже поступают сразу на счет эскроу). А вот при рассрочке приятный бонус вы не получите. При досрочном погашении долга никаких бонусов также не предусмотрено.
▪️Короткий срок действия. Рассрочка в Москве обычно предоставляется на срок до 2 лет. Чаще можно слышать формулировки "до конца строительства" - как правило, они предполагают, что последний платеж вы должны внести за 6-9 месяцев до ввода дома в эксплуатацию. Могут предлагаться и другие сроки, но не стоит ожидать предложений более длительных, чем 24 месяца.

Продолжение - скоро ⤵️

Novostroyman. Москва. Недвижимость

04 Jun 2023 18:30

Наш краш, Виктор Зубик, сегодня выпустил шоу с Русланом Сухий и Никитой Журавлевым👇🏻. Мы не можем не поддержать такой формат видео, потому что когда умные люди встречаются в ламповой атмосфере и обсуждают ее - недвижимость - сердечки нашей редакции тают.

Смотрите, если у вас отликаются вопросы:
▪️Инвест в 2023 на рынке новостроек: есть или нет?
▪️Инвест-клубы: нужно или ну их?
▪️Коллективные инвестиции - рабочий инструмент?
▪️Куда инвестировать 5-10-15 млн руб?

Обсуждают все тут: https://youtu.be/-9X7soV2ciE

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

02 Jun 2023 16:10

Коллеги по рынку продолжают анализировать новые девелоперские проекты — на этот раз жилой квартал «Яуза парк» ПИК в Мытищах.

С тезисами про «неудачные» архитектурные решения в МО согласиться сложно, особенно если изучить проект: количество и качество применяемых в «Яуза парке» архитектурных приемов совершенно не уступает столичным.

Во-первых, массинг. Благодаря разновысотности и силуэтным завершениям зданий, получается уйти от ощущения монотонности к более динамичной архитектуре. Появляются градостроительные доминанты и акцентные части квартала, которые выделяются колористически.

Во-вторых, композиция и микропластика. Разнообразие визуального образа фасада обеспечивается несколькими акцентами: первые этажи с объемными элементами и фактурой, верхние — с многообразием французских балконов и панорамными окнами в пол, что не так часто встречается в проектах стандарт-класса.
Дополнительный эффект достигается за счет приемов микромассинга: раскреповок и разновысотных парапетов. + интересные фасадные паттерны.

Ну и не забываем, что создание благоустроенного пространства на месте пустыря может дать вторую жизнь Водонапорной башне XIX века — объекту культурного наследия.

Novostroyman. Москва. Недвижимость

02 Jun 2023 14:34

Пост-памятка по кредитным каникулам

Новости такие: утверждены максимальные суммы кредитов, по которым заемщики могут обратиться за предоставлением кредитных каникул.

Лимиты по ипотеке:
▪️ Для Москвы - 6 млн рублей.
▪️ Для Мособласти, Санкт-Петербурга, ДФО - 4 млн рублей.
▪️ Для остальных регионов - 3 млн рублей.

Лимиты по потребительским кредитам:
▪️ Для физлиц - 300 тыс. рублей.
▪️ Для ИП - 350 тыс. рублей.
▪️ По кредиткам - 100 тыс. рублей.

Обратиться в банк за кредитными каникулами можно до 31 декабря 2023. Отсрочка положена заемщикам, доход которых снизился на 30% по сравнению со средним уровнем за предыдущий год. Продолжительность каникул - до 6 месяцев.

@novostroyman

Novostroyman. Москва. Недвижимость

02 Jun 2023 12:03

+1 детский сад в LIFE Варшавская

Мы знаем: все устали от плохих новостей. Поэтому сегодня - хорошие. Радуемся за жителей квартала «LIFE Варшавская»: сданный летом прошлого года детский сад на территории комплекса начал работать 🥳, сообщает пресс-служба PIONEER. Как и было обещано, девелопер передает ДОУ городу. Ну а мы рассказываем, что за учреждение распахнуло свои двери:

▪️ 3-этажный сад на 160 воспитанников (пер. 2-й Котляковский, 1/1А) входит в состав школы № 1579.
▪️ Архитектура - бюро ATELIER PRO ARCHITECTS BV (Нидерланды). Особенности - высокий уровень инсоляции, увеличенная площадь остекления, отдельный вход для самых маленьких.
▪️ Есть индивидуальные классы, тематические пространства, музыкальные и спортзалы. В помещениях - трансформируемая мебель, позволяющая менять размер и назначение зон.
▪️ Во дворе - 7 площадок с навесами для разных возрастных групп, вокруг высажены гипоаллергенные растения.
▪️ Озеленение многоуровневое и состоит из трав, цветов, кустарников и высоких деревьев: красных кленов, пихт, туй, сосен.
▪️ Уличные спортплощадки по 210 и 120 «квадратов» окружены игровыми комплексами, навесами, беседками. Оборудование и мебель - от Micromir и «Мафстор».
▪️ Контроль доступа и наблюдение за садом обеспечивает 71 видеокамера.

Всего на территории - два сада и две школы. Также есть игровой масштабный плэйхаб площадью 800 кв.м и спортивный кластер.