5951
Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив. Контакт для связи - @MikhailKhorkov mx@hodc.ru
Презентация к выступлению на Всероссийском жилищном конгрессе в Сочи 18.04.2024
Читать полностью…
Банк России опубликовал очередной бюллетень ⬇️«О чем говорят тренды».
Рост ипотечного кредитования в марте 2024 года достигнут в первую очередь за счет "семейной ипотеки". Объем выдачи "льготной" ниже показателей прошлого года. Вполне себе аргумент для сворачивания этого направления. Но все это гадание и поиск знаков в условиях тотальной неопределенности не столько для покупателей, сколько для бизнеса. До 1 июля 2024 остается cовсем немного, но правительство продолжает наблюдать за рынком, так и не сформировав четкие контуры развития рынка жилья даже на 2 половину текущего года, не говоря про полный инвестиционный цикл в девелопменте. А ведь у нас принято называть льготные программы драйвером развития отрасли.
@REBURG
Этого не покажут по телевизору
Profitbase 2.0. Новая экосистема для девелоперов.
Это не обновление. Это полный перезапуск.
Станьте свидетелями технологического прорыва в продажах девелоперов.
25 апреля. 12:00. DEMODAY PROFITBASE 2024 →
«Как говорится, когда видишь деньги — не теряй времени. Куй железо, не отходя от кассы!»
Как и в прошлые периоды, рынок жилья 2024 останется рваным и непоследовательным. Для девелоперов очень важно эффективно отработать в ближайшие 3 месяца – до 1 июля 2024.
Хороший спрос в этот период обеспечивает молчание Правительства РФ, которое продолжает наблюдать за рынком, а не формировать долгосрочные контуры развития. Короткие циклы стремительного подъема продаж и относительно непродолжительные периоды глубокого спада – это во многом следствие политики ипотечного стимулирования.
Если не вникать в ситуацию, то с будущим все ясно. Неоднократно звучали заявления о том, что льготную ипотеку отменят, семейную - оставят. Но точно также звучали мнения о том, что введут кластерную поддержку, когда льготные условия будут действовать для отдельных территорий. Всем ясно, что семейная ипотека остается! А что насчет ставок и условий? Они останутся неизменными для семей с детьми до 6 лет. А какие будут условия для остальных?
Сегодня у потенциальных покупателей остается много вопросов, и они предпочтут купить сейчас, а не ждать ответов. Девелоперы будут делать «кассу» до середины года. Но главный вопрос - кому и на каких условиях продавать квартиры во 2 половине года. То, что будет спад после очередного подъема продаж – не страшно, важнее разобраться со следующим инвестиционным циклом. А этой ясности как не было, так и нет. Но парадоксальный российский девелопмент уже давно опирается не на рынок, а на декларации и веру собственную значимость. Без этой веры не было бы инвестиций в новые проекты. А пока портфель строящихся проектов хоть и медленно, но растет.
@REBURG
Объем текущего строительства. Крупнейшие рынки России.
По итогам 1 кв. 2024 года объем текущего строительства в России вырос на 2% к концу 2023 года и на 9% к аналогичному периоду 2023 года. Как и ранее, распределение текущей стройки по городам неравномерное:
▪️30 крупнейших рынков формируют около 64% многоквартирного жилья, находящегося в стадии строительства.
▪️Тройка лидеров - Москва, Санкт-Петербург, Краснодар без пригородов формируют 28% всех строящихся проектов. Столичные рынки вместе с Московской, Ленинградской областью и всем Краснодарским краем - 41,5%.
▪️В число лидеров последних лет стабильно входит Екатеринбург и Тюмень. Здесь строится более 4 и 3 млн. кв. м жилья соответственно.
▪️Лишь 4 города, где в работе более 2 млн. кв. м: Новосибирск, Владивосток, Ростов-на-Дону, Уфа.
▪️Среди городов с численностью населения более 1 млн. человек за рамками 30 лидеров находится Омск с показателем 530 тыс. кв. м.
▪️За последний год большинство крупнейших рынков (с объемом стройки более 1 млн. кв. м) увеличили объем проектов. Заметное снижение фиксируется лишь в нескольких городах: Санкт-Петербург (-13%), Краснодар (-12%), Уфа (-11%), Самара (-8%), Ижевск (-8%).
@REBURG
Банк России опубликовал отчет "АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ В СЕГМЕНТЕ
РОЗНИЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ
НА ОСНОВЕ ДАННЫХ БЮРО
КРЕДИТНЫХ ИСТОРИЙ", в котором много интересных цифр по ипотеке.
⬇️Скачать можно здесь.
@REBURG
Больше экспериментов, открытых и масштабных!
Самолет отчитался о первых результатах работы в рамках «Фабрики рекламных экспериментов». Это большой проект, запущенный год назад и направленный на тестирование маркетингового инструментария застройщика. Опыт одного из лидеров отрасли, конечно нельзя проецировать на любого девелопера. Но то, что компания открыто делится собственным опытом, очень здорово. А опыт действительно масштабный - проанализировано более 90 различных площадок.
Для отрасли важно и то, что эта системная работа продолжается, компания открыта к новым тестам и будет публиковать их результаты в будущем.
@REBURG
Для ранних пташек - ипотечный платеж от 50 копеек в месяц.
Самоирония — это правильно! Самолет шутит над самым заметным и самым спорным трендом последних лет – тесными компактными, но уютными квартирами. Сегодня они открыли продажи домов стандарта «сверхмикрожилье». Но ценовая доступность такого предложения ограничивается фейс-контролем, который пройдут не все.
@REBURG
На текущей неделе прошла интересная новость с предложением Минцифры о строительстве отделений Почты России за счет девелоперов. Бизнес ожидаемо возмутился. Эксперты предположили, что все это ляжет на плечи покупателей.
Но рынок прикормлен, приручен и давно зависим от правительственной руки. То, что девелоперов продолжат нагружать дополнительными обязательствами, сомнений нет. Требование «строить больше» тянет за собой слишком много расходов со стороны государства и муниципалитетов. Аванс по «льготной ипотеке» надо отрабатывать. Спасибо, что в ценообразование пока никто не вмешивается. Но это пока. К тому же сами застройщики давно не брезгуют писать жалобы в ФАС на металлургов и прочих смежников.
@REBURG
СМОТРИ ПРЯМУЮ ТРАНСЛЯЦИЮ С ДВИЖDAY
https://www.youtube.com/live/XEqNElHxHlk
⚙️ После небольшой просадки в январе 2024 года, в феврале объем производства цемента вернулся в положительную плоскость. В этом месяце было произведено 6,1 млн. тонн цемента, что на 12,3% выше аналогичного периода 2023 года. Результаты производства за первые два месяца текущего года превышают аналогичный уровень 2023 года на 6,2%.
Пиковые показатели производства были достигнуты в 2014 году и пока отрасль не приблизилась к этому уровню. Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.
@REBURG
🤑 Собрали данные по среднемесячной начисленной заработной плате в 2023 году в крупнейших городах страны. Можно по-разному относиться к «средней ЗП», но она дает неплохое представление о месте конкретного города с точки зрения возможностей рынка труда. Также интересны темпы изменения данного показателя за последний год.
Недавно мы публиковали другую статистику по городам:
- объем ввода жилья в эксплуатацию за 2023
- естественный прирост населения за 2023
@REBURG
В столице построят 6 новых мегапроектов. В этом город видит дальнейшее развитие Новой Москвы и прилегающих территорий.
В двух из этих мегапроектов возведут 11 млн м² жилой недвижимости: 7 млн м² в АДЦ «Коммунарка» и еще 4 млн м² в МФЦ «Рублево-Архангельское» на западе города. Там же, в СберСити, девелоперское подразделение Сбера к 2026 году построит свою штаб-квартиру с офисами и панорамным рестораном на крыше.
➡️ Еще больше новостей о недвижке, проектах и стройотрасли читайте у коллег на канале «Движение.ру».
В каких городах сохраняется естественный прирост населения. Итоги 2023
Естественная убыль населения в крупнейших городах страны уже не такая сильная, как на пике пандемии в 2020-21 гг. Но снижение числа смертей не означает рост числа рождений. По итогам 2023 года из городов миллионников лишь Москва, Казань и Краснодар оказались в положительной зоне. Подробнее на Дзене.
@REBURG
Специфику работы такого инвестиционного инструмента как «жилищный вклад» , по нашей просьбе объясняет ув. Михаил Хорьков, Председатель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, @REBURG
Сама идея по формированию условий для накопления денежных средств для улучшения жилищных условий здравая и необходимая.
В последние годы многие участники рынка забыли о том, что ипотека - это прежде всего персональная ответственность и разумный баланс между желаниями и текущими возможностями.
До последнего времени правительство формировало инфантильную модель принятия решений на рынке жилья. Разворот начался в прошлом году, когда размер первоначального взноса по льготным кредитам вырос до 30%.
Теперь потенциальный покупатель квартиры должен не только тратить. Практика принятия решений корректируется. Крупную покупку придется спланировать, подготовить финансовую базу и лишь потом взять кредит. Накопительные схемы должны не только обеспечить будущих заемщиков необходимой суммой, но и сформировать платежную дисциплину для тех, кто сталкивается с этим впервые. В будущем на этой основе можно выстраивать социальные, корпоративные модели поддержки отдельных категорий покупателей.
Это в теории.
На практике, успех этой идеи во многом будет зависеть от рыночного контекста.
Для будущего покупателя копить средства на квартиру интересно лишь в условиях относительного стабильного рынка. Опыт последних 4 лет сформировал совершенно иную практику.
Но условия меняются, под них корректируются и модели поведения. Поэтому создание законодательных рамок для таких проектов правильное решение.
Когда придет время, они заработают.
На следующей неделе всё изменится
25 апреля Profitbase покажет, что такое цифровая революция на рынке недвижимости.
Это не обновление. Это перезапуск.
25 апреля. 12:00. DEMODAY PROFITBASE 2024 →
Подушевое жильё
Тезис о том, что
нет цельного российского рынка жилья, есть рынки отдельных населенных пунктов со своей проблематикой, возможностями и барьерами
Было дело – и цены снижали © (но не все так просто с ценами на жилье, особенно в регионах)
Фразу главы финансового регулятора Эльвиры Набиуллиной, о том, что
«
… В принципе, они застройщики накопили неплохую финансовую подушку — цены росли и у них прибыль кратно выросла за четыре года срок действия льготной ипотеки. Мы считаем, что у них есть возможности для сокращения цен на жилье. Они могут это выдержать
»
Приглашаю подискутировать на острые темы по недвижимости в блог Сергея Разуваева, консультанта Брусники, Самолета и еще десятков девелоперов по всей стране. Честное мнение о будущем рынка недвижимости и взгляд через призму личного опыта – 20 лет работы с застройщиками.
⚡️ Уже в блоге:
За чей счет должны строиться соцобъекты?
В чем парадокс рынка недвижимости Краснодара?
Риелторы – меркантильные циники?
Почему ввод жилья в России на человека меньше, чем в Казахстане (где хуже с ипотекой)?
ЦБ РФ выпустил отчёт «Анализ тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных бюро кредитных историй» за второе полугодие 2023 года, а ув. Михаил Хорьков @REBURG сделал для нас краткое резюме - что там сказано важного о сфере недвижимости
Многие цифры подтверждают уже имеющуюся информацию и те риски, на которые ЦБ РФ неоднократно указывал:
◾️Увеличение сроков кредитования создает видимость доступности рынка жилья для массового покупателя. Но высокие цены и отсутствие достаточных накоплений заставляют брать потребительские кредиты на первый взнос (около 6% ипотечных заемщиков) и на ремонт квартиры (до 30%). 68% долга по ипотеке приходится на заемщиков, у которых, кроме ипотеки, есть еще и потребительский кредит.
◾️От процесса старения населения не убежишь - ключевая возрастная группа на рынке ипотеки в 4 кв. 2023 года: от 35 до 50 лет (51%).
Следствием этого I становится то, что у 42% выданных во втором полугодии 2023 года ипотечных кредитов возраст заемщика на момент плановой выплаты кредита составляет более 65 лет (+ 11 п.п за год). (рост доли возрастных заемщиков хорошо ложится на структуру населения ⬆️)
◾️С другой стороны – долг по ипотеке у большинства должников не заоблачный.
Треть заемщиков имеет остаток долга до 1 млн. рублей, а у 75% он не превышает 3 млн. рублей.
Остаток задолженности более 6 млн. рублей имеют лишь 5% заемщиков, но они формируют 22% всего ипотечного долга.
На фоне этих цифр те решения, которые принимает ЦБ РФ для охлаждения спроса на рынке жилья, выглядят разумными и необходимыми.
Их результат должен стать видимым в статистике уже в 1 половине 2024 года.
Коллеги упрекнули нас в том, что график по текущему строительству необъективный, так как учитывает только те объекты, которые строятся по 214-ФЗ. Сейчас это почти все проекты, а в 2020-21 гг. было больше тех, что строились без привлечения средств граждан. Считаем, что за рамками 214 ФЗ присутствуют специфичные проекты, не все из них на разных этапах проходили под льготную ипотеку. Но можно посмотреть на рынок и с учетом таких объектов. В этом случае рост строящегося жилья с апреля 2020 года будет 9%, а не 18%. Что в первом, что во втором варианте – это очень мало. Напомним, что цены за этот период на многих рынках удвоились, а задолженность по ипотеке (под залог ДДУ) выросла в 3 раза.
@REBURG
Дом рф опубликовал данные о межрегиональных сделках. Интерес к городу и региону – важный индикатор развития. Но в условиях сворачивания льготной ипотеки – это и риск для рынков, которые сильно зависят от внешнего спроса.
⬇️Межрегиональные сделки на первичном рынке жилья
@REBURG
⚙️По итогам марта 2024 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 108,2 млн. кв. м, из них 107,4 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц этот показатель увеличился на 2,1%, а за год вырос на 10,7%. Текущий объем строительства на 17,8% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.
Изменение за 12 месяцев по федеральным округам (по данным ЕИСЖС):
↑ СКФО: +47,5%
↑ ДВФО: +43%
↑ УФО: +20,4%
•Российская Федерация: +10,7%
↑ СФО: +10,1%
↑ ЮФО: +9,9%
↑ ПФО: +8,8%
↑ЦФО: +8,5%
↓СЗФО: -3%
@REBURG
❄️Подморозило
Банк России опубликовал итоговую статистику по ипотеке за февраль 2024:
▪️Количество выданных ипотечных кредитов под залог ДДУ упало до уровня 2018-20 гг. Число кредитов на рынке готового жилья сократилось до минимального значения за последние годы.
▪️Средний срок ипотечных кредитов, после обновления максимальных показателей в декабре прошлого года, медленно снижается. Показатели февраля 2024: готовое жилье – 24,3 года, под залог ДДУ – 26 лет.
▪️Средний размер ипотечного кредита на рынке строящегося жилья почти не изменился – 5 млн. руб. На рынке готового жилья снизился до 3,48 млн. рублей. Это минимальный показатель с мая 2022 года.
▪️Средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в феврале выросла до 6,35% (под залог ДДУ) и до 11,66% (на готовое жилье).
@REBURG
🚀 Корпоративная культура – понятие, которое в бизнесе уже давно на слуху. Однако существуют разные понимания, из чего корпоративная культура состоит и как измерять эффективность от её внедрения. А для некоторых руководителей эффективность и вовсе не очевидна.
На мероприятии, которое состоится 10 апреля, в среду, обсудим:
✦ Как измерить результаты от внедрения корпоративной культуры в девелопменте;
✦ Стоит ли ставить знак равенства между сильным брендом компании и её HR-брендом;
✦ Кто – главный амбассадор и драйвер внедрения корпоративной культуры;
✦ На ком должна лежать функция построения HR-бренда: на HR или маркетинге;
✦ Как изменился рынок труда за последние 2 года и что сегодня ищут соискатели в работодателе мечты;
✦ Как может применяться ИИ в подборе и адаптации персонала.
Участие бесплатное. ☞ Необходима регистрация: https://clck.ru/39fxcN
Москва, Садовническая наб., 77, стр. 1, подъезд 2
#новостьГУД
82 млн. человек могут узнать о вас в Telegram. Сегодня – это самая перспективная рекламная площадка для недвижимости
По данным исследования Mediascope аудитория мессенджера уже превысила 82 млн. человек, 47% населения России старше 12 лет заходят сюда каждый день в поисках новостей, товаров, услуг и мнений. Среднесуточный охват растет во всех возрастах.
Для девелоперов и агентств недвижимости это один из наиболее эффективных источников привлечения трафика. Как получать здесь заявки и продавать объекты рассказывает Ольга Сидоренко.
Опыт в маркетинге недвижимости - более 8 лет. Успешные кейсы с ТОП-застройщиками и ведущими агентствами в Москве и по всей России. Стоимость лида в Telegram у ее клиентов на 30%-40% ниже, чем в других источниках.
В канале вы найдете рабочие советы по продвижению, росту аудитории и привлечению лидов. Оля делится проверенными данными по рынку, успешными механиками и рабочими креативами. Её стратегии реально работают.
Подписывайтесь на канал и не упустите важное для привлечения лидов и заработка.
В дополнение к репосту о ключевой ставке и ее значении для рынка жилья – по нашей просьбе ув. Михаил Хорьков @REBURG сделал комментарий о соотношении цен на вторичном и первичном рынке:
По мнению главы Банка России, разрыв в ценах между первичным и вторичным рынком должен снижаться.
Но как?
Чем дольше ключевая ставка будет находится на высоком уровне, тем меньше сценариев для развития ситуации на «вторичке».
На протяжении последних 3 месяцев вторичный рынок работал в фоновом режиме. Сделки шли за счет обменных цепочек, покупателей с наличкой и тех, кто решался на дорогую ипотеку при небольшой доплате.
Живучесть вторички не вызывает сомнений, этот рынок подстроится под любые условия, которые ему предложат. Но заметные перемены происходят, когда есть существенное превосходство покупателей или продавцов. В начале текущего года на вторичном рынке не было большого числа покупателей, но и продавцы на него не стремились.
Процесс переоценки начинается только сейчас. Откладывать продажу могут далеко не все, с наступлением весны борьба за покупателей обостряется. Рост объема предложения - первый и опережающий индикатор того, что этот сектор может перейти к ценовой коррекции.
Впрочем, цены сделок в этом году уже не растут, возможности для торга выросли. Растущий ассортимент в ближайшие месяцы может привести к видимой ценовой коррекции на отдельных рынках. С учетом того, что многие продавцы принимают запоздалые решения, это приведет лишь к дальнейшему росту предложения и обострению конкуренции.
Первичный рынок остается в привилегированном положении, поэтому условий для сокращения ценового разрыва пока не создано.
16%
Ничего не поменялось / многое изменилось
Еще девять месяцев ключевая ставка была 7,5%, три месяца назад она достигла уровня в 16%. ЦБ РФ в очередной раз оставил ставку неизменной, как минимум до 26 апреля.
Вторичный рынок жилья традиционно очень инертен. Уже несколько месяцев участники живут в условиях крайне высоких ипотечных ставок. Но из-за того, что до конца прошлого года на рынке присутствовали покупатели со старыми одобрениями, а на январь-февраль никто не рассчитывал, осознание реальных изменений для многих продавцов началось лишь в марте.
Оборот вторички в начале 2024 не остановился, обменные сделки не требуют подпитки слишком большими суммами. Но сектор потерял прошлую динамику, а процесс подготовки стал более длительным. Медленные перемены происходили на фоне относительно небольшой конкуренции. Число квартир на вторичном рынке в большинстве городов было невелико. Но с наступлением весны начали оттаивать продавцы, которые решили не спешить в прошлом году и наблюдали за «растущим рынком. Выход этих продавцов на рынок, может оказать более заметное влияние на рынок, чем стабильно высокие ставки по ипотеке.
@REBURG
Бывает такое, что при создании нового проекта или перед запуском новой очереди в КРТ девелопер не знает, за что взяться в первую очередь — изучить конкурентов и найти свободные ниши, узнать, чего хочет аудитория, посмотреть, как изменился рынок в целом.
Выдохнуть и снять с себя часть задач поможет делегирование. И нет, не своим сотрудникам, а сервисам. Например, GMKКвартирография всего за 3 минуты способна:
→ Сформировать перечень конкурентов, проанализировать данные о сделках, предложении и скорости выбытия по всем типам квартир.
→ Составить рыночную квартирографию, дополненную рекомендациями GMK.
→ Предложить состав и размер помещений для всех типов квартир.
Каждую конкретную ситуацию разобрали в карточках 🔺
Хотите получить решение? Оставляйте заявку на сайте: https://gmk.ru/kvartirografiya (есть тестовый доступ!)
Приглашаю на ДВИЖ Day 29 марта!
29 марта в Москве в ЦДП соберутся все ведущие игроки рынка недвижимости, вы с нами? Вход бесплатный, и 85% мест в офлайне уже заняты!
ДВИЖ DAY — ежегодная конференция для современных застройщиков, агентств, банков и всех, связанных недвижимостью. Оптимальные стратегии, опыт лучших компаний и взгляд визионеров помогут вашей компании стать лучше, а вам спать больше.
Где: ЦДП Москва/Онлайн
Стоимость: бесплатно
Возьмите с собой своих сотрудников и знакомых из индустрии. 8 выступлений от лидеров рынка, 7 часов нетворкинга и актуальные тенденции пойдут на пользу каждому. С нами уже коллеги из ЛСР, «А101», ГК «Самолет», DOGMA и ГК «Страна Девелопмент».
Превратите один из самых тяжелых дней — конец первого квартала — в качественную инвестицию в развитие бизнеса.
Бесплатная регистрация по ссылке.