5951
Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив. Контакт для связи - @MikhailKhorkov mx@hodc.ru
- Где самая доступная ипотека?
- На Дальнем Востоке.
- А самые большие нереализованные остатки?
- На Дальнем Востоке.
Коллеги из bnMAP.pro подготовили большой отчет с базовыми данными по региональным рынкам. Там много интересного.
@REBURG
Объем текущего строительства продолжает расти
По данным ЕИСЖС объем текущего строительства в России по итогам мая 2023 года превысил 100,8 млн. кв. м. Из них по 2014-ФЗ строится более 99,4 млн. кв. м. Последний показатель на 7% превышает уровень аналогичного периода 2022 года. В последние месяцы девелоперы активно пополняют рынок новыми проектами. Но не во всех регионах этот процесс происходит синхронно. Кроме этого, мы часто напоминаем о том, что текущие показатели строительства лишь на 9% превышают отметки весны 2020 года, когда была запущена льготная ипотека.
@REBURG
Я знаю, коллеги! Что многие из вас - люди последнего момента. И вот Вы прямо сейчас думаете, ехать на Форум Движение в Сочи или нет. Я читаю там 2 доклада на 2 площадках. Собирается там весь рынок недвижимости. Илье Пискулину удалось сделать невозможное. Едут все лучшие эксперты страны. И вот от меня ещё подарок! 30 мая после основной программы. Я раздам 400 книг с автографом и фотосессией. Ссылка на форум https://dvizh.ru/rieltory/
Читать полностью…
Онлайн-спринт «Экспертный взгляд: аналитика рынка недвижимости с разных сторон»🔥
В мире недвижимости, чтобы сделать правильные выводы и не ошибиться при выборе стратегии, нужно услышать разные точки зрения.
Smartis совместно с MACRO, GMK и CoMagic дадут вам эту возможность — 8 июня пройдет онлайн-спринт на тему «Экспертный взгляд: аналитика рынка недвижимости с разных сторон».
Что это такое?
— Шесть специалистов рынка недвижимости расскажут о своем видении отрасли в 2023 году.
— На доклад у каждого спикера есть 7 минут + время на вопросы.
О чем пойдет речь?
✅ Будет ли падать спрос на рынке недвижимости и к чему готовиться застройщикам.
✅ С какими вызовами уже сейчас сталкиваются девелоперы.
✅ Как экономические факторы влияют на маркетинговую стратегию.
✅ Как новые правила ЦБ отразятся на рынке недвижимости.
🤵♂️Модерировать мероприятие будет Радик Нигматуллин — коммерческий директор MACRO
Участие в спринте бесплатно!
Начало: 8 июня в 12:00 (Мск).
Регистрация по ссылке — https://clck.ru/34UnFW
__________
Подписывайтесь на Telegram-канал Smartis – только полезная информация о маркетинге и продажах в недвижимости /channel/smartisbi
#smartis_bi
Ставки по проектному финансированию для девелоперов медленно растут
Доля жилых проектов, которые находятся на начальной стадии реализации выросла, а темпы реализации квартир остаются невысокими. Средние ставки по проектному финансированию ожидаемо выросли.
По данным ЦБ РФ в 1 кв. 2023 года увеличилась доля девелоперов, которые обслуживают долг по проектному финансированию по ставке 4-8% и 8-12%. В первом случае уровень покрытия долга средствами на эскроу-счетах составляет 60%, во втором - 31%. Те, кто только стартовал или реализуют квартиры очень медленно (при уровне покрытия около 13%), оплачивают проектное финансирование по ставке 12-16%.
@REBURG
В разные стороны смотрят богатыри
Ой
Хотя, почему бы и нет)
Авторитетные аналитики рынка недвижимости смотрят… Ну куда хотят, туда и смотрят Сергей Лобжанидзе, Алексей Попов и Михаил Хорьков.
Но есть в них и единство - говорят, опираясь на цифры.
Видели? Если нет, то посмотрите. И, что называется, «следите за руками».
https://youtu.be/PqMBFB3FzT8
Объем вывода новых проектов на рынок жилья России продолжает расти!
Девелоперская активность на рынке новостроек остается высокой. В апреле 2023 года на рынок было выведено 4,2 млн. кв. м жилья. Результаты первых 4 месяцев – 14,1 млн. кв. м и это заметно выше показателей предыдущих лет.
Объем вывода новых проектов в январе-апреле:
▪️2020 – 6,7 млн. кв. м
▪️2021 – 11,1 млн. кв. м
▪️2022 – 11,2 млн. кв. м
▪️2023 – 14,1 млн. кв. м
@REBURG
Хорошая иллюстрация того, что из себя представляет рынок жилья России - /channel/ogo_nedviga/2340
Читать полностью…
Взгляд на рынок элитной недвижимости России из Екатеринбурга, самые дорогие квартиры и коттеджи, тайны Клубных домов и закрытых коттеджных посёлков в Телеграм канале Павла Боровикова - совладельца агентства элитной недвижимости "Кулиговская и Партнёры"
@pborovikov
7 млн. кв. м в стадии строительства – это много или мало?
В последние месяцы заметных перемен в числе лидирующих городов по объему текущего строительства не происходит. Интереснее среднесрочные тенденции.
Вот, например, динамика Санкт-Петербурга и Краснодара. Города почти сравнялись по объему жилья в стадии строительства.
Разные города, разные рынки, но со стабильно высокой долей внешних покупателей. Города сильно отличаются и по товарным остаткам. Недавно коллеги посчитали, что при сохранении темпов реализации на уровне предыдущих 12 месяцев, Питеру потребуется 2,7 года на продажу нереализованных на стадии строительства квартир. Для Краснодара этот срок составит 5,2 года.
@REBURG
Объемы строительства России, на фоне 3-х лет ипотечного стимулирования, разочаровывают, но по регионам динамика ключевого показателя остается крайне контрастной.
▪️Дальний Восток, Урал показывают заметный рост
▪️Центр стагнирует
▪️Северо-Запад в минусе
▪️ В остальных федеральных округах небольшой рост.
Не все рынки оказались готовыми к быстрому росту ипотечного спроса в предыдущие периоды и отрегулировали сложившийся дисбаланс ценами. Базовая проблема «льготной ипотеки» в том, что она работает сверху вниз по единому шаблону и не учитывает локальной специфики.
@REBURG
Средневзвешенный срок кредитования в последние месяцы перестал расти. Не удивительно, во многих крупных городах доля заемщиков на первичном рынке, которые берут ипотеку на 30лет,превышает 60-65%. 30 лет - это максимальный срок, передавать ипотеку по наследству в России пока не разрешили.
Уменьшать размер ежемесячного платежа за счет увеличения срока кредита (увеличивать доходы банка) в ближайшее время уже не получится. Резервы в этом направлении ограничены.
Размер среднего срока кредитования (март 2023):
▪️Под залог ДДУ – 25,7 лет (+6,7 лет за последние 3 года)
▪️Готовое жилье – 23,95 лет (+5,8 лет за последние 3 года)
@REBURG
⚡️Ключевая ставка неизменна, годовая инфляция упала, средневзвешенные ставки по ипотеке продолжают медленно повышаться. ЦБ РФ опубликовал статистику по ипотеке за март 2023 года:
Ипотечный портфель (задолженность в руб.), март 2023 к марту 2022:
▪️На готовое жилье: ↑16,9%
▪️Под залог ДДУ: ↑16,1%
Объем выдачи ипотечных кредитов в 1 кв. 2023 (к 1 кв. 2022):
▪️На готовое жилье: ↓12,1% в шт и ↓3,9% в руб.
▪️Под залог ДДУ: ↓28,8% в шт и ↓11,1% в руб.
Средневзвешенная ипотечная ставка, март 2023:
▪️По всем кредитам: 8,18%
▪️На готовое жилье: 10,02%
▪️Под залог ДДУ: 5,57%
@REBURG
Ключевая ставка не изменилась (7,5%), а вот прогноз на 2023 год улучшили! В частности прогноз по ВВП повышен с до 0,5-2,0%. В феврале 2023 был в диапазоне от -1% до +1%. Немного повышен прогноз по темпам роста ипотечного кредитования.
@REBURG
Пока правительство ищет рецепт очередной «кремлевской таблетки» от всех бед для всех регионов, можно посмотреть на статистику товарных остатков по крупнейшим городам страны. Они сильно отличаются, как и оценочные сроки реализации этих остатков (исходя из средних темпов продаж в предыдущие 12 месяцев). Так, например, Челябинску потребуется менее 2 лет для того чтобы продать все остатки, а для Воронежа, Краснодара и Самары этот срок превышает 5 лет.
Ипотечные стимулы одни и те же, результаты разные.
@REBURG
Разрыв в ставках на первичку и вторичку продолжает сокращаться
Вчера на Движении коллеги из Легенды утверждали, что первичный и вторичный рынок - это сектора, которые взаимосвязаны, но имеют небольшое пересечение по составу покупателей (15-20%). Абсолютное большинство сознательно ищут квартиру либо на вторичном рынке, либо на первичном. Эту оценку достаточно сложно проверить или подтвердить цифрами. Думаем, что пересечение аудитории - показатель плавающий и в более широком диапазоне. Сейчас как раз интересный период для наблюдений. Действия ЦБ РФ уже привели к сокращению разрыва в средневзвешенных ипотечных ставках по итогам апреля 2023 года до 4 процентных пунктов. Месяцем ранее разница составляла 4,5 п.п., а год назад доходила до 7 п.п.
В ближайшее время у продавцов на рынке жилья будет возможность оценить - насколько сближение ставок влияет на перераспределение покупателей с одного сегмента рынка на другой.
@REBURG
Ксения Юдаева, ЦБ РФ:
"И хотя старые схемы в ипотеке постепенно уходят, появляются новые практики. Например, с прошлого года появилась новая тенденция — банки предлагают клиентам опцию по снижению ставки, в том числе на вторичном рынке. Заемщику предлагается сделать единоразовый платеж по ипотеке для снижения ставки. Для банков в этой схеме есть два основных мотива:
▪️Первый — это уменьшить объем потенциального рефинансирования кредитов в случае будущего снижения ставок. У заемщика, если он уже заплатил за пониженную ставку, не будет выгоды переходить в другой банк.
▪️Второй мотив для банков — это возможность единовременно отнести сумму получаемой комиссии на процентные доходы и впоследствии включить в капитал.
Есть и риски для банков в такой схеме:
▪️Комиссия за пониженную ставку определяется исходя из того, что ипотека будет выплачена досрочно в течение 7–8 лет, как это происходило все последние годы. Но если этого не произойдет, то банк может столкнуться с процентным риском.
▪️Такая практика способствует сохранению высокой доли кредитов с низким первоначальным взносом: вместо того чтобы снизить размер кредита, заемщик оплачивает комиссию за снижение ставки.
Мы сейчас проводим оценку масштабов такой ипотеки и будем думать, целесообразно ли вводить какие-то меры для того, чтобы снизить риски по ней, или риски все-таки еще достаточно низкие".
@REBURG
🤓Презентация Михаила Гольдберга, руководителя Аналитического центра ДОМРФ на вчерашнем мероприятии Яндекса. Представляет интерес.
🔺Треугольный метр
Май 2023: ожидания участников рынка меняются
Ожидания аудитории канала «REBURG» продолжают корректироваться. Веры в снижение цен все меньше (37% опрошенных). Большинство делает ставку на ценовую стабилизацию в ближайшие 12 месяцев (42%). Доля тех, кто предполагает, что через год цены на рынке жилья будут выше, выросла до 21%.
Ожидания не гарантируют того, что развитие рынка пойдет по тому или иному сценарию. В данном случае нам важно понимать, как быстро и в какую сторону меняются настроения. Сейчас мы видим, что происходит нормализация рыночных ожиданий. Мы, как и прежде, считаем, что движение цен по отдельным регионам в ближайший год может быть разнонаправленным из-за контрастной динамики цен в предыдущие периоды.
@REBURG
Бенчи по рынку
Думаю многим знакома ситуация, когда у руководства / коллег возникают вопросы к маркетингу по метрикам.😏
Стоимость лида 5000 рублей - это много или мало?
ДРР в 1,5% - это достижение или нет? А как там у ПИКа других?
И начинаются мучительные поиски референсных значений. И еще более мучительное их сравнение.
Далее поговорим, почему это плохой путь и почему его скорее всего не избежать. По крайней мере в девелопменте.
В стройке, как ни крути, главные - строители, может быть иногда финансисты. Поэтому понятно желание "строителя" видеть понятные референсы на те цифры, которые принес маркетолог. Есть же понимание, сколько на рынке стоит куб бетона или кирпича. Кубические метр понятная величина, бюро мер и весов во Франции об этом позаботилось. Также понятно, что такое бетон - есть стандарт.
С маркетинговыми величинами все немного сложнее.
Что такое ДРР? Доля рекламных расходов в выручке. Что туда считать? Только ли рекламу? Или весь бюджет на маркетинг? Кофе для клиентов - это бюджет маркетинга? А забор на стройке? У одних - да, а у других- нет.
Похожая ситуация со стоимостью лида. Часто даже в разных подразделениях одной компании нет единого понимания, что такое лид, что уж говорить об отрасли.
Что есть стоимость лида? Это затраты на рекламу, поделенные на количество этих лидов. А теперь вспомним абзац про ДРР.
Какой итог?
Сравнивать себя с другими - это интересно и познавательно, однако надо быть уверенным, что метрики, которые сравниваешь - ну хотя бы похожи и имеют понятную природу формирования. В любом другом случае это бесполезная затея.
Например стоимость клика в Я.Директе - с большой натяжкой сравнить можно. Или конверсию из встречи в сделку.
Но есть и другой путь. Сравнить с самим собой, ответить на вопросы:
Где мы были раньше?
Где сейчас?
Какой план на будущее?
Двигаемся ли мы к нему и как?
Как это все мэтчится с планами компании?
Ответы на подобные вопросы автоматически формируют если не план действий, то запрос на нужные компетенции.
Но что же делать, когда все летит в тартарары и сейчас совсем не так, как было раньше?
Этот вопрос разберём в следующий раз.🧙♂️
Российская гильдия управляющих и девелоперов, выпустила ежегодный каталог «Гильдия в деталях» для которого мы подготовили материал по рынку жилья в крупнейших городах страны. Скачать и прочитать можно здесь.
@REBURG
Вот выйду на пенсию, тогда и выплачу ипотеку!
Если еще не видели, посмотрите отчет ЦБ РФ по анализу тенденций в сегменте розничного кредитования во 2 половине 2022. Там много интересного:
▪️20% всех граждан в возрасте 35-40 лет имеют непогашенный ипотечный кредит в размере 1,5 млн. руб. на каждого.
▪️Доля 30-летних кредитов превысила 40% выдач, около 41% кредитов выданы созаемщикам, которые по договору должны погасить ипотеку после 65 лет.
▪️Растет доля ипотечных заемщиков, которые профинансировали первоначальный взнос за счет потребительского кредита.
@REBURG
На первый взгляд с продажами новостроек в Екатеринбурге все замечательно. Но все относительно - /channel/REBURG_EKB/119
Читать полностью…
😱 СМИ: В Екатеринбурге перестали покупать студии
☝️ НА САМОМ ДЕЛЕ: спрос на студии снизился, но далеко не провально
На прошлой неделе несколько СМИ опубликовали новости о том, что студии в Екатеринбурге больше никому не нужны и никто их больше не покупает. Журналисты сделали выводы на основе статистики из этого поста, согласно которому рост предложения на студии вырос на 90%.
Редакция GMK обратилась к главе аналитического департамента Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаилу Хорькову за пояснениями.
«Это вольная интерпретация наших данных про рост предложения. Из этого никак не следует, что студии перестали покупать. Да, предложение в этой группе выросло сильнее, но студии продаются. Темпы реализации не такие высокие, но и далеко не провальные», – объясняет Михаил Хорьков.
Статистика следующая. По итогам 1 кв. 2023 года, в Екатеринбурге было зарегистрировано ДДУ на 267 тыс. кв. м. Это на 14% меньше чем в аналогичном периоде 2022 года.
Но по типам квартир динамика продаж существенно отличается:
• Студии: ↓38%
• 1-комнатные: ↓28%
• 2-комнатные: ↓3%
• 3-комнатные: ↑1%
• 4-комнатные: ↑33%
Как полагает Михаил Хорьков, писк спроса на малогабаритное жилье пройден, интерес смещается на квартиры с несколькими комнатами. А контрастная динамика в первом квартале говорит о том, что в прошлом году был ажиотажный спрос на недорогое жилье.
Всего по данным bnMAP.pro в Екатеринбурге в 1 кв. 2023 года было зарегистрировано 924 сделки со студиями на 23 тыс. кв. м.
Выдыхаем, отставить панику – студии по-прежнему нужны людям 🙂
В марте 2023 года динамика объема производства цемента улучшилась, но осталась в отрицательной зоне. За первые 1 кв. 2023 года было произведено 10,2 млн. т. цемента это на 6% меньше аналогичного периода 2022 года. Показатель марта 2023 на 1,7% хуже марта прошлого года.
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Недавно мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.
@REBURG
🌟3 года льготной ипотеке
На рынке жилья России продолжает расти объем жилья в стадии строительства. В конце апреля 2023 года в работе находилось 100,1 млн. кв. м жилья из них 98,4 млн. кв. м строилось в соответствии с 214 ФЗ. Последний показатель за месяц вырос на 1,4%, а за последний год на 6,5%. При этом текущее значение лишь на 7,8% превышает уровень апреля 2020 года, когда была запущена программа льготного кредитования.
За последние 3 года объем ипотечной задолженности под залог ДДУ вырос в 2,2 раза, объем текущего строительства – лишь на 7,8%. Не удивительно, что цены в этих условиях выросли в 1,5-2 раза. Вот такие итоги трех лет ипотечного стимулирования.
@REBURG
Важная для рынка жилья тенденция последних месяцев – сокращение разрыва в ипотечных ставках между первичным и вторичным рынком. Во многом – это результат ранее принятых решений со стороны ЦБ РФ.
Разница в средневзвешенной ставке:
▪️До 2020 года: менее 1 п.п.
▪️2020 (старт льготной ипотеки): 2-2,5 п.п.
▪️2021 (продление льготной ипотеки): 2-3 п.п.
▪️2022 (массовое внедрение девелоперами субсидированных программ): 4-7 п.п.
▪️2023 (борьба ЦБ РФ с околонулевыми ставками): 4,5-5 п.п.
Вторичка не раз доказывала свою живучесть и способность адаптироваться к любым внешним условиям за счет цен и гибкости продавцов. Этого качества сегодня сильно не хватает рынку новостроек. Так и на текущем этапе разрыв в ставках достаточно быстро был нивелирован уровнем цен. Сейчас, когда разрыв в ставках сокращается, можно ожидать и сокращения ценового разрыва между рынками.
@REBURG
На фоне борьбы ЦБ РФ с заниженными ставками по ипотеке и завышенными ценами на квартиры средний размер кредита на рынке строящего жилья продолжает последовательно снижаться. По итогам марта он составил 4,85 млн. рублей. Максимальный показатель был достигнут в середине прошлого года - 6,08 млн. рублей.
@REBURG
Как застройщику повысить конверсию из целевого обращения в договор бронирования в 2,7 раза 🚀
1. Сделать работу менеджеров прозрачной и отслеживать все показатели.
2. Сегментировать входящие обращения.
3. Проработать воронку продаж и следить, почему клиенты уходят на разных этапах.
4. Принимать решения на основе данных, а не предположений.
Более подробно о том, как это сделать — в кейсе ЖК КИТ. Они подключили отчеты от Smartis, сократили воронку продаж и за полгода увеличили конверсию в договор бронирования в 2,7 раза.
Читать кейс
#smartis_b
_________________________________________________
Подписывайтесь на Telegram-канал Smartis – только полезная информация о маркетинге и продажах в недвижимости 👉 /channel/smartisbi
🚀ТОП-7 регионов по объему текущего строительства
На графике регионы с объемом текущего строительства более 3 млн. кв. м.
▪️С конца прошлого года объемы стройки Краснодарского края превышают показатели Санкт-Петербурга и Московской области.
▪️Санкт-Петербург и Подмосковье - устойчивая отрицательная динамика.
▪️Изменение за последние 12 месяцев:
- Новосибирская область: +28%
- Краснодарский край:+13%
- Свердловская область: +8%
- Ленинградская область: +5%
- Москва: +3%
- Московская область: -8%
- Санкт-Петербург:-13%
@REBURG