3351
Демоверсия платного закрытого канала про совет МКД. Подписку и доступ можно оформить у модератора @gkh_tsg_proc. Стоимость 100-150 Р/месяц.
Работы из «минимального перечня» входят в тариф на содержание и не являются текущим ремонтом
Председатель совета МКД обратилась в ГЖИ Приморского края с жалобой на то, что часть работ, выполненных УК в 2022 году за счет тарифа на текущий ремонт, фактически должна выполняться за счет тарифа на содержание общедомового имущества. Кроме того, сметы на ремонтные работы не согласовываются с председателем совета МКД.
Инспекторы ГЖИ провели внеплановую документарную проверку и установили, что в актах выполненных УК работ за 5 месяцев 2022 года в составе работ по текущему ремонту указаны очистка, подсыпка придомовой территории, обработка ее противогололедными реагентами, известковая побелка деревьев. Жилинспекция посчитала, что эти работы предусмотрены п. 24, 25 Минимального перечня услуг и работ № 290 и должны выполняться за счет тарифа на содержание. Кроме того, инспекторы выяснили, что дефектные ведомости, на основании которых выполнены сметы на работы, согласованы с лицом, не уполномоченным на это собственниками.
ГЖИ вынесла компании предостережение о недопустимости таких действий. Не согласившись с предостережением, УК обратилась в суд.
Позиция УК:
- перечень работ по содержанию общедомового имущества предусмотрен договором управления МКД, является закрытым и не может изменяться УК;
- выполненные виды работ не предусмотрены договором управления, поэтому они признаны УК непредвиденными и выполнены за счет резервного фонда на текущий ремонт;
- законодательство не запрещает выполнение непредвиденных и неотложных работ, не включенных в договор управления, но предусмотренных Минимальным перечнем услуг и работ № 290, за счет средств на текущий ремонт.
Суды двух инстанций (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда по делу № А51-9602/2023) признали предостережение ГЖИ законным и обоснованным, руководствуясь следующим:
- Решений ОСС о проведении текущего ремонта общего имущества МКД на 2022 год не принималось.
- Уборка придомовой территории входит в п. 24, 25 Минимального перечня услуг и работ № 290. Таким образом, выполненные УК работы по очистке, обработке придомовой территории, побелке деревьев не относятся к текущему ремонту.
- УК обязана соблюдать общеобязательные требования, направленные на обеспечение условий для безопасного и благоприятного проживания граждан.
- Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны осуществляться УК независимо от того, упоминаются ли они в договоре, и есть ли решения ОСС по вопросу выполнения таких работ (постановление Президиума ВС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
- Форма, содержание предостережения, а также порядок его выдачи соответствуют закону.
Совет МКД ✅ #текущий_ремонт
Полномочия председателя совета МКД на обращение в суд в интересах собственников
Председатель совета МКД в интересах собственников помещений МКД в г. Зеленогорске Красноярского края подала в суд иск к бывшей управляющей организации (МУП ГЖКУ) о защите прав потребителей, в котором просила:
- обязать МУП ГЖКУ перечислить остатки средств собственников, не возвращенных на момент обращения в суд, на счет новоизбранной УК «Зеленый Двор»;
- взыскать с МУП ГЖКУ штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом, путем перечисления на счет новой УК.
Однако, суд первой инстанции возвратил исковое заявление, мотивируя тем, что у председателя отсутствуют доверенности от собственников помещений дома (п. 4 ч. 1 ст. 135, ст. 161.1 ГПК РФ), а также полномочия на взыскание средств в пользу УК «Зеленый Двор».
Председатель совета МКД не согласилась с определением суда и подала на него частную жалобу, в которой указала, что имеет необходимые полномочия на основании протокола ОСС.
Суд апелляционной инстанции (апелляционное определение Красноярского краевого суда по делу № 33-10252/2023) отменил обжалуемое определение и вернул иск в суд первой инстанции для принятия к производству, отметив следующее.
Председатель совета МКД на основании доверенностей, выданных собственниками помещений, выступает в суде в качестве их представителя по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (ч. 6, п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
Согласно протоколу ОСС, за наделение председателя совета МКД полномочиями защищать интересы собственников в суде и иных инстанциях проголосовали 98,69% собственников.
Учитывая это, суд апелляционной инстанции заключил, что полномочия на представительство в суде установлены письменным решением собственников, зафиксированным в протоколе ОСС (ст. 185, 247 ГК РФ, ст. 36, 44, 161.1 ЖК РФ, п. 11 Обзора судебной практики ВС РФ за январь-июль 2014 года, утвержденного Президиумом ВС РФ 01.09.2014).
На стадии принятия искового заявления к производству судья не разрешает спор по существу, а определяет его приемлемость для рассмотрения. Возвращая исковое заявление, суд первой инстанции дал преждевременную правовую оценку исковым требованиям. Суд не должен был делать вывод о невозможности взыскания средств в пользу УК «Зеленый Двор», поскольку в ходе судебного разбирательства истец вправе уточнить (изменить) исковые требования, а также состав лиц, участвующих в деле.
Совет МКД ✅ #представитель
Председатель совета МКД взыскал долг по квартплате и расходы на установку ворот
В 2022 году в 10-квартирном доме в г.Петрозаводске было проведено несколько ОСС, на которых собственники приняли ряд решений:
- Перейти на непосредственную форму управления МКД.
- Утвердить перечень и стоимость работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД.
- Утвердить тариф на содержание и ремонт – 28 р./кв.м.
- Установить ворота с электронным управлением в пределах суммы 250000 р. (не более 25 000 р. с каждой квартиры).
- Уполномочить Т., председателя совета МКД, представлять интересы собственников и выступать в качестве истца, ответчика, третьего лица в суде общей юрисдикции и пользоваться всеми правами, предоставленными законодательством представителю, подавать и подписывать исковые заявления.
- Вносить квартплату с 15 по 20 число каждого месяца на основании платежных документов, выданных председателем совета МКД.
В рамках предоставленных полномочий председатель совета МКД заключил договор на изготовление и монтаж ворот с электронным управлением на 247 000 р. Однако, оплатил подрядчику только 222 300 р. Эту сумму удалось собрать с девяти квартир. Недостающие 24 700 р. собственница одной из квартир, Г., сдавать добровольно отказалась.
Кроме того, с сентября 2022 по март 2023 года Г. полностью не оплачивала содержание и ремонт общего имущества и задолжала 110 763 р.
Председатель совета МКД обратился в суд с иском о взыскании с Г. квартплаты и 1/10 части расходов на установку ворот.
Позиция должницы:
- голосование по установлению тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества не состоялось;
- тариф не обоснован;
- председатель совета МКД, собирал деньги с собственников, не имея на это полномочий, к тому же – без подтверждающих документов на оплату;
- каких-либо договоров между Т. и собственниками на выполнение работ по содержанию общего имущества или сбор средств не заключалось;
- нет доказательств, что Т. заключал договоры на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД и производил оплаты по ним.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, суд привлек всех остальных собственников небольшого МКД. Фактически собственники раскололись на два лагеря. Трое из них встали на сторону должницы Г.: тариф не обоснован, председатель принимает деньги без подтверждающих документов, протоколы сфальсифицированы, отчеты не предоставляются. Собственники еще четырех квартир поддержали иск председателя совета дома.
В итоге суды первой, а затем и апелляционной инстанций удовлетворили иск Т. и взыскали в пользу председателя совета дома в фонд для финансирования работ и услуг по содержанию общедомового имущества всю задолженность Г. (апелляционное определение Верховного суда Республики Карелия по делу № 33-2908/2023), мотивировав так:
- Решение ОСС об утверждении размера платы за содержание и ремонт не оспорено и подлежит исполнению.
- Доводы должницы о том, что голосование по утверждению тарифа не состоялось, противоречат фактам.
- Нет никаких подтверждений тому, что общее имущество МКД содержится ненадлежащим образом. Т. представлены доказательства выполнения работ по обслуживанию, осмотру и ремонту общего имущества дома.
- Отчет председателя совета МКД за 2022 год утвержден протоколом ОСС от 22.02.2023 без единого замечания. При этом протокол и решение ОСС никем не оспорены.
Совет МКД ✅ #ну
Как в войне новой и старой УК председатель совета МКД остался без вознаграждения
Собственники помещений МКД г. Новокузнецка решили выплачивать ежемесячное вознаграждение председателю совета дома из расчета 1,37 руб./кв.м. за счет средств, собираемых по статье «содержание жилья», а выплату поручить УК «ЖКХ г. Новокузнецка».
С апреля 2017 года УК исполняла решение ОСС. Но с ноября 2019 года без объяснения причин прекратила выплаты. Очевидно, на это повлияла следующая цепочка событий.
- В октябре 2019 года ОСС выбрало новую УК – ООО «СтройДом». Однако, когда та подала в ГЖИ пакет документов для внесения изменений в реестр лицензий, получила отказ. Оказалось, что «старая» УК представила в ГЖИ свой протокол ОСС от октября 2019 года, в котором УК «ЖКХ г. Новокузнецка» снова была выбрана в качестве управляющей компании, а также избран новый совет МКД, не включающий действующего председателя.
- В ноябре 2019 года председатель совета МКД подала в суд иск о признании недействительным протокола ОСС. Центральный районный суд г. Новокузнецка (решение по делу № 2-702/2020) установил: решение ОСС недействительно, так как протокол сфальсифицирован, собственники не уведомлялись о собрании, не участвовали в нем, не подписывали бюллетени.
- Решением ОСС от 06.03.2020 договор управления МКД с УК «ЖКХ г. Новокузнецка» был расторгнут, произведена ее замена на ООО «Стройдом». Фактически УК «ЖКХ г. Новокузнецка» управляла домом до 31.05.2020.
- С ноября 2019 по май 2020 года прежняя УК не выплатила председателю-оппозиционеру ни копейки. Поэтому в январе 2023 года председатель совета МКД обратилась в суд с иском к прежней УК о взыскании задолженности за декабрь 2019 – май 2020 года (в пределах срока исковой давности). Сумму задолженности рассчитала так: (1,37 руб. х 5327,80 кв.м. х 6 мес.) - 13% НДФЛ = 38 101,20 руб.
Позиция УК:
- Выплаты председателю совета МКД не производились, так как решением ОСС (впоследствии признанным недействительным) был избран новый совет МКД, в который истец не вошла.
- Вознаграждение председателю выплачивается из средств собственников, а не УК.
- Средства, оставшиеся на лицевом счете дома на 31.05.2020, согласно постановлению Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А27-24429/2020 в 2021 году переведены в новую УК – ООО «Стройдом». Эта компания и должна выплатить причитающееся председателю вознаграждение.
Выводы суда (апелляционное определение Кемеровского областного суда по делу № 33-7861/2023): вознаграждение председателю совета МКД выплачивалось УК за счет средств собственников, собираемых по статье «содержание жилья», а с УК «ЖКХ г. Новокузнецка» в пользу ООО «Стройдом» взыскано 95 151,68 руб., оставшихся на лицевом счете дома по статье «текущий ремонт». Прежняя УК не доказала, что передавала новой УК какие-либо средства по статье «содержание жилья». Значит, своевременно невыплаченное вознаграждение (38 101,20 руб.) должно быть взыскано с УК «ЖКХ г. Новокузнецка».
250 000 рублей штрафа за недогрев воды на 5°С
Инструментальный замер температуры горячей воды в одной из квартир МКД Краснодара показал отклонение от норматива: фактически температура 55°С против допустимого диапазона 60°С-75°С (п. 5 приложения № 1 Правил предоставления коммунальных услуг № 354, п. 84 СанПиН 2.1.3684-21, п. 5.3.1 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170).
ГЖИ Краснодарского края привлекла управляющую организацию (ООО «ГУК-Краснодар») к ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ (оказание услуг по управлению МКД с нарушением лицензионных требований) с назначением штрафа 250 000 руб. Вынесенное постановление УО оспорила в суде.
Позиция УК:
- Специалисты УК и обслуживающей организации проводили обследование внутридомовой системы ГВС. В акте проверки отражено: во всех квартирах полотенцесушители присоединены к стоякам из подающего в обратный трубопровод. При таком присоединении полотенцесушителей на каждом этаже образуется малое кольцо циркуляции. Для обеспечения нормативной температуры горячей воды на последнем этаже необходимо присоединить полотенцесушители только к циркуляционным трубопроводам, начиная от первых стояков (в пятом и шестом подъездах) до последних (в первом и девятом подъездах), а затем отрегулировать внутридомовую систему ГВС.
- Рационализаторские предложения по изменению способа присоединения полотенцесушителей вместе с локально-сметным расчетом УК отправила на согласование председателю совета МКД. Однако тот ответил, что не считает эти работы целесообразными.
- УК предприняла все необходимые меры для соблюдения требований из Правил предоставления коммунальных услуг № 354.
- Штраф 250 000 руб. не соответствует тяжести совершенного УК правонарушения и носит карательный, а не превентивный характер, не отвечает требованиям справедливости, соразмерности.
- УК может быть освобождена от административной ответственности ввиду малозначительности правонарушения (ст. 2.9 КоАП РФ).
Позиция ГЖИ:
- УК как исполнитель коммунальных услуг обязана обеспечивать надлежащее качество таких услуг.
- Нет доказательств того, что УК предприняла исчерпывающие меры для соблюдения требований законодательства.
- Нет никаких документов, подтверждающих взаимосвязь между способом присоединения к стоякам полотенцесушителей и подачей в точку водоразбора горячей воды ниже установленной температуры.
Суды первой и апелляционной инстанций постановление ГЖИ не отменили (Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А32-6531/2023):
- УК виновна в совершении инкриминируемого правонарушения, поскольку не предприняла всех зависящих от нее мер по надлежащему исполнению требований законодательства. Чрезвычайных и непредотвратимых обстоятельств, исключающих возможность соблюдения действующих норм и правил, не установлено.
- УК несет ответственность перед собственниками помещений за предоставление коммунальных услуг надлежащего качества. Способ и порядок обеспечения качества услуг является «внутренним вопросом» УК при исполнении ею обязанностей, предусмотренных договором управления МКД и лицензионными требованиями.
- Направление председателю совета МКД письменных предложений по изменению способа присоединения полотенцесушителей не является достаточной и исчерпывающей мерой для решения проблемы горячего водоснабжения.
Стоит отметить, что суды отказались квалифицировать допущенное УК правонарушение как малозначительное (ст. 2.9 КоАП РФ), решив, что оно имеет последствия в виде «неблагоприятных условий проживания для жителей», а также «несет угрозу жизни и здоровью граждан». Любопытный вывод, учитывая, что п. 5 приложения № 1 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 допускает отклонение температуры горячей воды в точке водоразбора в ночное время (с 0.00 до 5.00 часов) – не более чем на 5 °C, в дневное время (с 5.00 до 00.00 часов) – не более чем на 3 °C.
Совет МКД ✅ #ку
Как собственники квартир вернули подвальное помещение в состав общедомового имущества
При осмотре подвалов МКД г. Москвы председатель совета дома (избранный незадолго до этого) обнаружил вход в помещение, в котором находятся общедомовые инженерные коммуникации. Выяснилось, что право собственности на это подвальное помещение зарегистрировано за ГБУ «Москонцерт» еще в 2003 году.
Председатель совета МКД и еще один собственник жилья подали иск к Департаменту городского имущества (ДГИ) и «Москонцерту», в котором просили:
- признать недействительной регистрацию права собственности на нежилое помещение площадью 113,8 кв. м и исключить запись о регистрации из ЕГРН;
- признать это нежилое помещение общим имуществом собственников помещений МКД.
Позиция ДГИ:
- Подвал не предназначен для обслуживания МКД, поскольку изначально был спроектирован как самостоятельное помещение, ранее использовался как склад, в дальнейшем планировался под сдачу в аренду.
- Спорное подвальное помещение сформировано на момент приватизации первой квартиры в доме для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием помещений МКД.
- Наличие в подвальном помещении МКД инженерных коммуникаций само по себе не порождает право общей долевой собственности на него у собственников помещений МКД.
- Соистцами пропущен 3-летний срок исковой давности (ст. 196, 200 ГК РФ).
По ходатайству председателя совета МКД суд назначил строительно-техническую экспертизу, которая установила:
- Спорное подвальное помещение – техническое, в нем находятся инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в доме (квартиры 1 – 3 этажей МКД).
- Существует неразрывная связь между коммуникациями в этом помещении и инженерной инфраструктурой всего дома. При отсоединении трубопроводов канализации, водоснабжения, отопления, кабелей электроснабжения от систем, расположенных в данном подвальном помещении, поставка ресурсов в помещения МКД прекратится.
Позиция судов первой и апелляционной инстанций (определение Московского городского суда по делу № 33-37030/2023):
- Доводы ДГИ противоречат технической документации подвала и заключению судебной экспертизы.
- Право собственности на первую квартиру в МКД зарегистрировано в 1993 году, а на спорный подвал – в 2003 году. Таким образом, подвал был сформирован (учтен) в качестве самостоятельного помещения значительного позже, чем приватизирована первая квартира в МКД.
- Срок исковой давности не пропущен, поскольку председатель совета МКД узнал о нарушении своих прав в 2021 году при обходе и осмотре подвалов, а остальные собственники – на общем собрании в 2022 году.
В итоге судьи признали, что иск собственников подлежит удовлетворению на основании п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».
Как собственники утвердили тариф на содержание жилья ниже «муниципального»
Председатель совета МКД провел общее собрание собственников в одном из МКД Нижнего Новгорода.
Собрание приняло решение: утвердить размер платы за содержание и текущий ремонт жилья на 2022 год в размере 26,99 р./кв.м.
УК обратилась в суд и просила признать решение ОСС недействительным по следующим основаниям:
- УК по запросу совета МКД предложила тариф на 2022 год – 32,31 р./кв.м. Но собственники утвердили тариф на уровне 2019 года - 26,99 р./кв.м.
- Собственники не могут в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание помещения. В договоре управления МКД две стороны – УК и собственники. Изменение любого договора должны согласовывать обе стороны в той же форме и по тем же правилам, по которым договор заключался (ст. 450 – 453 ГК РФ). УК не выражала свое согласие на снижение тарифа.
- Снижение тарифа экономически необоснованно и приведет к убыткам УК, поскольку не обеспечивает выполнение ею Минимального перечня услуг и работ № 290 с учетом инфляции.
- Договором управления предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт помещения не может быть меньше тарифа текущего года, увеличенного на индекс потребительских цен, и тарифа, установленного ОМСУ.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска УК, поскольку (определение Нижегородского областного суда по делу № 33-11227/2023):
- Установление размера платы за содержание и ремонт помещения относится к компетенции ОСС (ст. 45 – 48, 156 ЖК РФ).
- ОСС утверждает перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества № 491).
- УК была надлежащим образом уведомлена о проведении ОСС, однако своего представителя для участия в нем не направила, предложения ОСС о размере тарифа на содержание и ремонт общего имущества не представила.
- Само по себе несогласие УК с размером платы – не основание для признания ничтожным решения ОСС по данному вопросу. Утверждение пониженного тарифа не нарушает права и интересы УК, поскольку она должна оказать собственникам ровно те услуги и с той периодичностью, которые соответствуют этому тарифу. УК не лишена возможности вносить изменения в перечень, объем и периодичность предоставляемых услуг соразмерно утвержденному собственниками тарифу.
- Никаких нарушений при подготовке и проведении ОСС, подсчете голосов не допущено, кворум имеется.
- УК не доказала, что установленный ОСС тариф не позволяет обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательств (не представила смет и расчетов).
- Устанавливая тариф на 2022 год равным тарифу, действующему с 2019 года, собственники учли, что на счете УК имеется остаток средств за предыдущие годы.
- Нельзя утверждать, что только тариф ОМСУ позволяет выполнять минимальный перечень услуг и работ, а более низкий тариф – нет.
Стоит отметить, что УК ходатайствовала о назначении судебной экспертизы для определения достаточности установленного собственниками тарифа для оказания услуг по минимальному перечню. Судом первой инстанции экспертиза была назначена, но не проведена в связи с отсутствием в выбранной экспертной организации соответствующих специалистов. Проведение экспертизы в другом экспертном учреждении суд не назначил. В апелляции УК снова ходатайствовала о проведении экспертизы. Но суд указал: такая экспертиза должна производиться в рамках отдельного спора относительно размера тарифа, а не в рамках оспаривания решения ОСС.
Уплачиваются ли страховые взносы с вознаграждения председателю совета МКД
В ходе «камералки» ФНС проанализировала банковскую выписку по движению денежных средств на расчетном счете УК г.Ставрополя. Выяснилось, что за полгода УО выплатила физлицам – председателям советов обслуживаемых ею МКД 1 558 346 руб. Однако, компания не отразила эти выплаты в расчете по страховым взносам.
Позиция налоговой инспекции:
УО производит выплату вознаграждения председателям советов МКД и является плательщиком страховых взносов с этих сумм (п. 1 ст. 419, пп. 1 п. 1 ст. 420 НК РФ).
Позиция УО:
- выплаты председателям советов МКД производились на основании решений ОСС за счет средств собственников помещений и в размерах, установленных в протоколах ОСС;
- УО не заключала с председателями советов МКД трудовых или гражданско-правовых договоров на выполнение работ или оказание услуг.
По итогам проверки ФНС вынесла решение о начислении недоимки, пени и штрафа.
Не согласившись с решением инспекции, УК обратилась в суд с иском о признании его недействительным.
Суд первой инстанции признал решение инспекции недействительным по следующим основаниям:
- Объектом обложения страховыми взносами признаются выплаты и иные вознаграждения в пользу физлиц, подлежащих обязательному социальному страхованию, которые производятся, в частности, в рамках гражданско-правовых договоров на выполнение работ, оказание услуг (пп. 1 п. 1 ст. 419 НК РФ).
- ОСС вправе принять решение о выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД (ч. 5, 7, 8, 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
- Выплата вознаграждения председателям советов МКД производилась УК на основании решений ОСС и за счет средств собственников.
- УО осуществляет сбор и перечисление средств собственников на вознаграждение председателям советов МКД, но плательщиком этого вознаграждения не является.
- Трудового или гражданско-правового договора между председателями совета МКД и УО не заключалось.
Суд апелляционной инстанции признал доначисление недоимки, пени и штрафа правомерным исходя из следующего (постановление 16 ААС по делу № А63-14543/2022):
- Решениями ОСС ежемесячное вознаграждение председателям советов МКД установлено в фиксированном размере с квадратного метра общей площади помещения. В квитанциях включена строка «оплата председателю совета дома». На основании агентского договора УК (агент) собирает эти средства с собственников и перечисляет их председателям (принципалам) за вознаграждение (3,5% от суммы).
- Выплаты председателям производились ежемесячно, вне зависимости от надлежащего либо ненадлежащего исполнения собственниками помещений обязанности по своевременной оплате квитанций. Именно УК производила расчет, исчисление и выплату вознаграждения председателям советов МКД.
- Фактически председатели советов МКД оказывают УО услуги по осуществлению управленческих, организационных и контролирующих функций. Спорные выплаты – это вознаграждение физлицам в рамках гражданско-правовых отношений. Поэтому такие выплаты подлежат включению в базу для исчисления страховых взносов на обязательное пенсионное и медицинское страхование (определения Конституционного Суда РФ от 06.06.2016 № 1169-О, № 1170-О, ВС РФ от 12.02.2018 № 301-КГ17-22172, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 № 106).
- В решениях ОСС о поощрении председателей МКД должны быть указаны суммы не только выплачиваемого им вознаграждения, но и страховых взносов с него (письмо Минфина РФ от 10.02.2021 № 03-04-06/8672). Однако, даже если решениями ОСС не предусмотрены соответствующие расходы на уплату страховых взносов, суммы вознаграждения председателям все равно включаются в базу для начисления страховых взносов как выплаты физлицам за оказанные услуги.
Еще один спор о том, каким количеством голосов председатель совета МКД уполномочивается на подписание договора управления домом
В Москве собственники помещений МКД провели общее собрание и выбрали управляющую организацию. Та обратилась в Мосжилинспекцию с заявлением о включении в реестр лицензий города Москвы, но получила отказ. Причиной отказа значилось отсутствие документов, подтверждающих заключение договора управления МКД с собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
УК обжаловала отказ Мосжилинспекции в суде. Суды выяснили, что на ОСС ставился вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления МКД от имени всех собственников. Впоследствии председатель совета МКД подписал этот договор. Вопрос в том, были ли у него необходимые полномочия. Общая площадь всех помещений в МКД – 8376,9 м2, за наделение председателя соответствующими полномочиями проголосовали собственники, которым принадлежит 3078,37 м2, то есть, 36,7% (3078,37/8376,9) от общего числа голосов собственников в доме.
Мосжилинспекция исходила из того, что председатель совета МКД получил бы полномочия на подписание договора управления МКД от имени всех собственников только в том случае, если бы «за» проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме.
Суд первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом и отказали в удовлетворении иска УК.
Однако, кассационная инстанция отменила судебные акты нижестоящих судов и разъяснила следующее.
По общему правилу решения ОСС по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Случаи-исключения перечислены в этой же норме. В частности, решения, предусмотренные п. 4 и п. 4.7 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, принимаются более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД. Это решения ОСС о выборе способа управления МКД и о выборе управляющей организации.
Наделение председателя совета МКД правом на подписание договора управления МКД нельзя отождествлять с наделением его полномочиями на принятие каких-либо решений, в том числе касающихся выбора управляющей организации.
Таким образом, решение о наделении председателя совета МКД правом на подписание договора управления от имени всех собственников принимается простым большинством голосов от общего числа голосов участвующих в данном собрании собственников.
Совет МКД ✅ А40-200856/2022
😏🎤 Ищем дома, где между управляющей организацией и советом МКД есть понимание и конструктивный диалог
Если это про вас, то, пожалуйста, заполните анкету о том, как удалось достичь такого взаимодействия.
Мы обобщим полученные результаты и опубликуем материал, чтобы другие смогли повторить этот положительный опыт.
🙂 В Москве председатель совета МКД, находящегося на непосредственном управлении, взыскал с собственника нежилого помещения долги за содержание общего имущества
До этого на общем собрании собственники утвердили размер расходов на содержание общего имущества, а между председателем и ответчиком был заключен договор. Оплата происходила на отдельный карточный счет, открытый в соответствии с решением общего собрания собственников на имя председателя совета дома.
Позже собрание увеличило размер платы, но собственник нежилого помещения продолжил оплачивать содержание по прежним «ставкам». Из-за этого и пришлось обратиться в суд.
Суды отметили, что решение собрания об увеличении размера платы не оспорено, действует и должно исполняться. Иск был удовлетворен.
Совет МКД ✅ 33-25110/2023
🐰 В Ростовской области суд отказал собственнику в иске о взыскании с председателя совета МКД компенсации морального вреда
Истец – собственник нежилого помещения, которое председателем совета МКД было отключено от водоснабжения и водоотведения.
Ранее собственник через суд обязал председателя восстановить подключение нежилого помещения истца к сетям водоснабжения многоквартирного дома, однако председатель решение суда не исполнил. Результат: помещением пользоваться нельзя, оно упало в цене, отчего собственник испытывает нравственные переживания на сумму 100 000 рублей.
В компенсации такого морального вреда суды отказали:
• Компенсация взыскивается только в случаях, предусмотренных законом.
• Из позиции истца следует, что нежилое помещение использовалось им в целях получения прибыли.
• Это свидетельствует о том, что действиями ответчика были нарушены имущественные права истца.
• Поскольку истец связывает причинение ему нравственных страданий с нарушением имущественных прав, действия законов, предусматривающих взыскание компенсации морального вреда за нарушение имущественных прав, применению не подлежат (речь в данном случае идет о нежилом помещении, используемом не для личных целей, а для извлечения прибыли), то в данном случае нарушение имущественных прав истца не может повлечь компенсации морального вреда.
«В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств причинения ему нравственных и физических страданий действиями ответчика, а также доказательств, свидетельствующих о том, что в результате противоправных действий ответчика были нарушены неимущественные права истца».
#ответственность
Совет МКД ✅ 33-7485/2023
Арбитражный суд Московского округа отвечает на вопрос: «сколько надо голосов для наделения председателя совета МКД полномочием на подписание договора управления».
Мотивировка из судебного акта по делу № А40-255810/2022 (истец ООО Управляющая компания «Спецкоммунпроект»):
• Пунктом 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников отнесено принятие решения о наделении председателя совета дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания.
• В данном случае идет речь о наделении председателя совета МКД полномочием на подписание договора управления МКД, а не о наделении полномочиями на принятие каких-либо решений.
• Вопреки выводам судов и мнению инспекции, наделение председателя совета многоквартирного дома права на подписание договора с управляющей компанией от имени собственников помещений МКД не следует отождествлять с передачей председателю совета полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ.
• Подписание председателем совета МКД договора управления нельзя было рассматривать как принятие им какого-либо решения. Решение о выборе управляющей компании и о заключении с ней договора зафиксировано в иных пунктах решения общего собрания собственников и не ставилось под сомнение.
«Таким образом, подлежало применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения общего собрания собственников принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников».
При этом ранее, по другими спорам об отказе во внесении изменений в реестр лицензий с той же МЖИ, суд округа отказывал управляющим организациям в удовлетворении их жалоб, прямо не высказываясь по количеству голосов, но оставляя в силе решения нижестоящих инстанций, которые указывали, что по рассматриваемому вопросу нужно не меньше двух третей голосов по всему дому:
— Дело № А40-154246/22 (истец - ООО «Розенталь групп «Алиот»);
— Дело № А40-185562/22 (истец - ООО УК ДЭЗ «ГОЛОВИНСКИЙ»).
🙂 В Хакасии суды оценивали законность принятого решения о выборе председателя совета МКД
Решение звучало так: «Выбрать председателем МКД [...] с делегированием ему права заключать договор управления от имени собственников помещений и иные договоры в рамках действующего законодательства».
Истец считал, что здесь объединены несколько вопросов, сам совет МКД на этом же собрании не избирался.
Однако суд отметил, что совет избирался ранее, его полномочия были продлены, поэтому отдельное избрание председателя ничего не нарушает.
«Проанализировав формулировку вопроса № 2 протокола общего собрания о выборе председателя МКД, утверждении председателя МКД уполномоченным лицом, имеющим право заключать договор управления от имени собственников помещений и иные договоры в рамках действующего законодательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что тематика вопроса № 2 не имела различный и (или) взаимоисключающий смысл, вопросы были направлены на достижение единого правового результата, поскольку общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом и в его компетенцию входит решение вопроса о выборе председателя совета МКД из числа совета МКД, а также наделение его полномочиями на принятие решений».
Однако суд решил исключить из принятого решения указание на право председателя совета МКД заключать «иные договоры в рамках действующего законодательства», поскольку «указанное подразумевает наделение его неограниченными полномочиями по заключению любых договоров, в том числе по отношению к общему имуществу МКД, которые могут быть заключены только по решению общего собрания собственников помещений МКД».
#переизбрание #полномочия
Совет МКД ✅ 33-1339/2023
☺️ В Омской области председатель совета МКД успешно просудился с пользователем общего имущества
Председатель взыскивал задолженность за использование общего имущества под рекламную конструкцию (призматрон площадью 48 кв.м.), а организация-ответчик подала встречный иск об изменении условий договора.
Желаемые изменения заключались в неначислении платы за период режима самоизоляции и за период поломки рекламной конструкции.
Суд удовлетворил требования председателя, взыскав 252 тысячи рублей задолженности (18 тысяч за месяц) и 50 тысяч рублей неустойки.
Во встречном иске было отказано.
#использование_ОИ #доход
Совет МКД ✅ 8Г-205/2023
Обновили бота обратной связи @gkhnewsbot.
➡ Добавили раздел "Библиотека ЖКХ"
Там можно скачать написанные нами методички, памятки, раздатки. Раздел будет дополняться.
➡ Упростили путь к чату Беседка ЖКХ
Поэтому в самом чате добавили проверку пользователей (нужно нажать на кнопку).
➡ Добавили кнопку "Поддержать редакцию каналов"
Спасибо тем, кто уже ею воспользовался!
Если вы запускали бота ранее, лучше перезапустить его, иначе он не будет работать корректно.
Если есть какие-то предложения по улучшению бота, исправлению ошибок, то их можно написать редактору или в чате в разделе "Организационные вопросы".
Суд признал недействительным решение ОСС о снижении тарифа на содержание жилья
В одном из МКД Иркутской области по инициативе членов совета дома было проведено ОСС, на котором собственники приняли ряд решений:
- утвердили на 2022 год плату за услуги охраны тепловых узлов 0,37 р./кв.м. и тариф на содержание общего имущества МКД в размере 15,14 р./кв.м.;
- обязали УК произвести за ее счет засыпку фундаментных ям в подвале.
УК обратилась в суд с иском о признании недействительными таких решений ОСС, указав следующее:
- Изначально по договору управления МКД, заключенному с застройщиком дома, тариф составлял 20,67 р./кв.м. Впоследствии из содержания исключили плату за вывоз ТБО и освещение МОП, и тариф уменьшился до 15,51 р./кв.м. Даже этот тариф недостаточен для надлежащего содержания общедомового имущества. Поэтому на «параллельном» ОСС, проводимом по инициативе УК, предлагался тариф на 2022 год 20,15 р./кв.м. Он рассчитан УК на базе Минимального перечня услуг и работ № 290 исходя из стоимости трудовых, материальных ресурсов, расходов на эксплуатацию машин и механизмов, прибыли, НДС.
- Минимальный размер платы за содержание и текущий ремонт, утвержденный ОМСУ, - 22,84 р./кв.м., из них: содержание – 20,46 р./кв.м., текущий ремонт – 2,38 р./кв.м.
- Тариф на содержание 15,14 р./кв.м. установлен собственниками произвольно, без экономического обоснования, без учета предложений УК и постановления ОМСУ. Такой тариф не позволит УК оказывать услуги в полном объеме. УК грозит административная ответственность за несоответствие объема и качества оказываемых услуг требованиям закона.
- Тариф за услуги охраны тепловых узлов в размере 0,37 р. недостаточен для оплаты таких услуг. По договору на обслуживание охранной сигнализации и тревожной кнопки УК вносит абонентскую плату 1000 р. в месяц, а собственники приняли решение оплачивать только 304,03 р. (0,37 р. х 821,7 кв.м. (общая площадь всех помещений)).
- Обязание УК произвести работы в отношении общедомового имущества (устранить строительные недостатки) за счет средств компании, а не собственников, противоречит действующему законодательству.
Суды трех инстанций (определение 8 КСОЮ по делу № 88-15208/2023) признали решения ОСС недействительными, руководствуясь следующим:
- Размер платы за содержание и ремонт жилья не может устанавливаться ОСС произвольно, он должен быть разумным и обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (п. 14, 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).
- Стороны договора управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения и размер платы за содержание жилья.
- Решение ОСС о снижении тарифа на содержание жилья до 15,14 р./кв.м. ничтожно, поскольку принято собственниками за пределами своей компетенции, в отсутствии предложений УК и экономически обоснованного расчета (ч. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ).
- Доводы председателя совета МКД том, что тариф ОМСУ завышен, несостоятельны, поскольку этот тариф не признан недействительным.
- Работы по засыпке фундаментных ям в подвале за счет средств на содержание общего имущества не предусмотрены ни Правилами осуществления деятельности по управлению МКД № 416, ни договором управления домом. При этом ОСС не принималось решений о выполнении таких работ за счет средств собственников.
- Имеются судебные акты преюдициального значения. Ранее суды признали недействительными аналогичные решения ОСС об утверждении тарифов, а также отказали в удовлетворении требований председателя совета МКД о проведении работ по засыпке фундаментных ям.
Совет МКД ✅ #размер_платы
В Белгороде гендиректор строительной фирмы похитил средства со счета капремонта
Гендиректор строительной компании (Б.), побывав на собрании жильцов одного из МКД в г. Белгороде, узнал о необходимости ремонта крыши в доме.
Собственники квартир этого МКД аккумулировали средства капремонта на спецсчете в Сбербанке, владельцем и распорядителем которого назначили Фонд содействия реформированию ЖКХ Белгородской области (далее – фонд).
Зная это, Б. составил подложные документы: реестры собственников помещений, протокол ОСС, договор на капремонт крыши, смету, заявку на аванс (605 279,70 руб.). Все подписи в документах подделал.
Примечательно, что в договоре на ремонт крыши заказчиком работ был указан якобы председатель совета МКД. В действительности собственник квартиры, фигурировавший в подложных документах в качестве председателя совета МКД, никогда на эту должность не избирался.
Мошенник самолично отнес документы в фонд, и в тот же день на счет его компании поступил аванс. Выждав несколько дней, Б. изготовил второй пакет подложных документов: справку о стоимости и акты выполненных работ, заявку на финансирование работ на 859 720,30 руб. В актах приемки выполненных работ расписался несуществующий председатель совета МКД. Документы Б. снова передал в фонд, и Сбербанк моментально зачислил постоплату на счет мошенника.
Так, легко и быстро, на счет махинатора перекочевало 1 465 000 руб., которые Б. потратил на личные нужды.
После получения денег, Б. также беспрепятственно заполучил ключи от кровли дома в УК, просто пояснив, что планирует осмотреть ее и составить смету на ремонт. На крышу Б. направил мастеров, которые начали демонтаж прижимных планок и грохотом привлекли внимание жильцов. Бдительные жители стали выяснять, кто и на каком основании делает ремонт.
Любопытно, что аферист без опаски демонстрировал жителям и даже давал сфотографировать сфальсифицированные договор и протокол ОСС. В протоколе, кстати, секретарем собрания был указан студент, постоянно проживающий в Санкт-Петербурге, а членом счетной комиссии – 12-летний собственник (из реестра собственников мошенник не мог узнать ни возраст, ни прописку собственников и наугад «назначал» секретаря собрания, членов счетной комиссии и председателя совета МКД).
И собственники квартир, и фонд направили в правоохранительные органы заявления о проведении проверки по факту хищения денег со спецсчета. В отношении Б. было возбуждено уголовное дело по ч. 4 ст. 159 УК РФ (мошенничество в особо крупном размере).
Судебная экспертиза по делу подтвердила: никаких работ на крыше, кроме демонтажа поясков (прижимных планок) на сумму 1 222,65 руб., не выполнялось.
Итог: Б. раскаялся, добровольно возместил весь ущерб, активно помогал следствию. Учитывая это, а также положительные характеристики, наличие малолетних детей, суд назначил Б. более мягкое наказание, чем предусмотрено санкцией ч. 4 ст. 159 УК РФ, – штраф 450 000 в доход государства (приговор Октябрьского районного суда г. Белгорода по делу № 1-411/2023).
Как вообще могло такое произойти?
Дело в том, что предоставляемый в фонд пакет документов проходит исключительно формально-логический контроль, а проверка подлинности документов в полномочия фонда не входит.
Сотрудники фонда проверили комплектность документов, правильность их оформления, соответствие законодательству, сопоставили положения договора на капремонт и протокола ОСС о стоимости, сроках работ, источнике финансирования. Нарушений выявлено не было, поэтому средства и были перечислены.
Совет МКД ✅ #капремонт
Денег осталось больше, или Как председатель совета дома оспаривал годовой отчет УК
В первом квартале 2020 года УК вывесила у подъездов управляемого ею МКД (г.Нижний Новгород) отчет о выполнении договора управления за 2019 год.
Собственник одной из квартир проанализировал отчет и пришел к выводу, что переходящий остаток средств на конец периода (719372,80 руб.) должен быть больше на 471831,67 руб., так как расходы на эту сумму ничем не подтверждены. Он обратился с иском к УК, в котором просил обязать компанию внести соответствующие изменения в отчет за 2019 год.
В суде УК расшифровала, на что потрачено 471831,67 руб., но акты выполненных работ представила только на сумму 2381,56 руб. за техническое освидетельствование лифтов. На оставшуюся сумму 469450,12 руб. (471831,68 - 2 381,56) никаких доказательств несения расходов представлено не было. Доля истца в этой сумме рассчитывается по формуле: 469450,12 руб. / 3785,6 кв.м. х 66,9 кв.м. = 8296,23 руб., где 66,9 кв.м. – площадь его квартиры; 3785,6 кв.м. – общая площадь всех квартир в МКД.
В итоге суды трех инстанций (определение 1 КСОЮ по делу № 88-6547/2022) указали: УК должна увеличить в отчете за 2019 год переходящий остаток средств на конец периода на 8296,23 руб. (долю истца), а также выплатить ему компенсацию морального вреда 3000 руб. за предоставление недостоверной информации о деятельности УК.
Через 2 месяца после выигрыша в кассации судившийся с УК собственник был избран ОСС председателем совета МКД. Новоизбранный председатель совета дома сразу же обратился в суд с иском к УК, в котором просил обязать компанию увеличить в отчете за 2019 год переходящий остаток средств на конец 2019 года на сумму 469450,12 руб. Его доля в этой сумме – 8296,23 рубля, но теперь, как председатель совета МКД, он представляет интересы всех собственников квартир (общей площадью 3785,6 кв.м.).
Однако, суды трех инстанций отказали в удовлетворении иска (определение 1 КСОЮ по делу № 88-19571/2023), посчитав, что истец не получил полномочий на представление интересов всех собственников помещений в МКД.
Позиция судов:
- Председатель совета МКД на основании доверенностей, выданных собственниками помещений, выступает в суде в качестве их представителя по делам, связанным с управлением домом и предоставлением коммунальных услуг (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
- Полномочия на представление интересов в суде могут быть закреплены в решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (п. 125 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
- Разрешение вопроса о том, было ли лицо наделено в конкретном деле полномочиями представителя, в том числе решением ОСС, входит в компетенцию суда.
- В голосовании участвовали собственники, обладающие 74,03%, а не 100% голосов.
- Суду не представлен реестр лиц, участвующих в ОСС с персональными подписями собственников, подтверждающими волеизъявление на подачу иска от их имени. Кто именно доверил представление своих интересов председателю совета МКД – неясно.
- В протоколе ОСС нет конкретики – по какому вопросу, в каком деле даются полномочия на представление интересов собственников в суде.
Совет МКД ✅ #представитель
Проверив акты выполненных УК работ, ГЖИ предложила сделать перерасчеты жителям
В г. Симферополе ГЖИ провела внеплановую документарную проверку в отношении ООО «УК Компромисс». Поводом для проверки послужило сообщение жителя МКД о том, что УК не представила совету МКД акты выполненных работ и оказанных услуг за апрель-август 2022 года.
В ходе проверки ГЖИ установила, что акты выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за апрель-август 2022 года на общую сумму 739 471 рубль составлены УК в одностороннем порядке, не подписаны председателем совета МКД или иным уполномоченным лицом, не содержат количественного показателя работ (услуг).
Вывод жилинспекции: УК необоснованно начислила собственникам помещений плату за содержание общего имущества МКД за апрель-август 2022 года.
Инспекция вынесла УК предостережение с предложением провести перерасчет платы собственникам помещений в МКД на сумму 739 471 рубль, указанную в ненадлежаще оформленных актах.
УК обратилась в суд с иском о признании недействительным предостережения ГЖИ. Компания указала, что председатель совета МКД не вправе контролировать затраты УК на ремонт, а все фактически выполненные в доме работы принять обязан.
Суды первой и апелляционной инстанций признали предложение ГЖИ о перерасчете законным и обоснованным (постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда по делу № А83-25856/2022) по следующим основаниям:
- Сведения о выполненных УК работах и услугах отражаются в актах установленной формы (Приказ Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр) и являются составной частью технической документации МКД (п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
- Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
- Обеспечение участия представителей собственников помещений МКД в контроле за качеством работ и услуг является одним из стандартов управления МКД (Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
- Акты УК за апрель-август 2022 года составлены ею в одностороннем порядке, не подписаны председателем совета МКД, не соответствуют стандарту раскрытия информации, не содержат количественный показатель, в них отражена лишь периодичность выполнения работ (оказания услуг). В результате невозможно установить факт выполнения работ (оказания услуг) на указанные в актах суммы. Тем самым ограничивается право собственников МКД на получение информации о стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД.
- Форма акта, утвержденная Приказом Минстроя России № 761/пр, является обязательной, а не рекомендованной. Составление актов – это форма контроля совета МКД за исполнением обязательств УК.
- Действительное выполнение работ и услуг на суммы, заявленные в актах УК, не имеет значения для разрешения вопроса о законности (незаконности) оспариваемого предостережения, поскольку в рамках надзорного мероприятия ГЖИ проверяла документы, а не устанавливала факты выполнения работ (оказания услуг).
- Предостережение – информирующий документ, который не нарушает права и законные интересы контролируемого лица, поскольку не устанавливает запрет на действия и ответственности за них, а только предупреждает об обстоятельствах, которые в будущем могут привести к нарушению обязательных требований и привлечению к административной ответственности.
Как выстроить конструктивный диалог между управляющей организацией и советом МКД
Благодаря вашей помощи получились такие рекомендации на 25 страницах ⬆️
Спасибо заполнившим анкету! 🤗
Подписчики поделились своим положительным опытом:
— что УО делает вместе с собственниками, что она делает нестандартного;
— когда и почему решили пойти по пути диалога;
— с кем происходило общение;
— с чего начали диалог;
— как происходило общение;
— каких результатов достигли.
В конце приведены рекомендации собственникам и управляющим организациям, которые тоже хотят жить дружно и эффективно управлять своим многоквартирным домом.
ООО УК "Жемчужина" из Волгограда не смогла оспорить предписания контролирующего органа о перерасчете за грязь в подъездах
Недавно Арбитражный суд Поволжского округа отказал компании в удовлетворении её кассационной жалобы (дело № А12-19730/2022).
Предыстория: по жалобам жителей были проведены проверки в трех домах, выявлено ненадлежащее санитарное состояние подъездов. Выданы предписания о перерасчете платы.
Собственники в этих домах — грамотные, каждый месяц вместе с председателями советов МКД составляли акты о нарушении качества услуги, направляли претензии управляющей организации и заявления о перерасчете платы.
Позиция организации: уборка мест общего пользования в трех многоквартирных домах подтверждена актами приемки, составленными по форме, утвержденной приказом Минстроя России № 761/пр.
Решение судов: некачественность услуг подтверждена, основания для перерасчета — имеются.
Одинокие акты приемки выполненных работ УК никуда не годятся: составлены без участия собственников, виды работ, указанные в актах, не соответствуют видам работ, указанным в договорах управления и составленных собственниками актах-претензиях.
Вывод: "в ходе рассмотрения дела обществом не представлены составленные в установленном порядке акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме".
Председатель совета МКД взыскал с бывшей УК средства, не израсходованные на текущий ремонт
В МКД (Пермский край) сменилась управляющая компания. К этому моменту прежняя УО израсходовала не все средства, собранные с собственников на текущий ремонт. Остаток неосвоенных денег составил около 531 тыс. рублей. Это следовало из отчета УК о собранных и израсходованных средствах.
Собственники потребовали, чтобы образовавшийся остаток «старая» УК перечислила новой УК. Однако ответа не последовало, денег не поступило. Поэтому председатель совета МКД обратился в суд с иском к предыдущей компании о взыскании денежных средств.
Позиция председателя совета МКД:
Средства, собранные на текущий ремонт, – это предварительная оплата. При смене УО у предыдущей УК прекратилось обязательство по содержанию и ремонту общего имущества, а у новой УК – наоборот, возникло. Право собственности на неизрасходованные средства сохранилось за собственниками. Эти деньги подлежат передаче в действующую УО для оплаты ремонта общего имущества. Средства, удерживаемые прежней УК, – неосновательное обогащение (ст. 1102, 1103 ГК РФ).
Позиция бывшей УК:
- Председатель совета МКД выступает в суде в качестве представителя собственников только на основании доверенностей от них (п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ). Таких доверенностей нет.
- Материальными истцами по делу должны быть все собственники помещений в доме.
- Председатель совета МКД не наделен полномочиями на получение денег.
- Протокол собрания о наделении председателя полномочиями представлять интересы собственников в суде не является надлежащим доказательством: в нем отсутствуют необходимые сведения, он не передавался в жилинспекцию.
- Представлять интересы собственников должна вновь избранная УК, а не председатель совета МКД.
Три судебные инстанции заключили, что иск подлежит удовлетворению (определение Седьмого КСОЮ по делу № 88-11282/2023):
- Обязательства УК в рамках договора управления МКД предполагают выполнение конкретных работ, связанных с достижением определенного результата. С момента передачи функций управления домом новой УК к ней переходят обязательства по текущему ремонту. А у прежней УК нет правовых оснований для удержания “ремонтных” накоплений, не израсходованных по назначению. Поскольку средства не перечислены, на стороне бывшей УК возникло неосновательное обогащение.
- Деньги, уплаченные по статье «текущий ремонт», являются целевыми. Они не поступают в собственность УО, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены УО только по решению ОСС и исключительно на работы, выполняемые в рамках договора управления.
- УК не представила решений ОСС о расходовании остатка средств не на текущий ремонт, а на иные цели, а также решений ОСС о проведении текущего ремонта и его фактического выполнения.
- Размер накопленных средств подтверждается справкой УК о выполнении работ по текущему и капитальному ремонту в доме.
- Решением ОСС председатель совета МКД наделен полномочиями представлять интересы собственников по иску к прежней УК.
- Письменное уполномочие, в том числе на представление интересов в суде, может содержаться как в отдельном документе (доверенности), так и в договоре, решении собрания, если иное не установлено законом или не противоречит существу отношений (п. 125 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).
- Все претензии УК к протоколу фактически закрыл районный суд, который отказал УК в иске о признании недействительным соответствующего решения ОСС. Суд исходил из того, что решение гражданско-правового сообщества о предоставлении одному из собственников права на предъявление иска не нарушает права УК.
Единственное, апелляционная инстанция уточнила резолютивную часть решения суда первой инстанции – указала, что взысканные с УК в пользу председателя совета МКД денежные средства подлежат последующей передаче в новую УК. Изначально оговорка о “последующей передаче” отсутствовала.
❗️ Председатель совета МКД демонтировал противопарковочные отбойники и получил предупреждение за самоуправство
Накануне ремонта дворовой территории по программе благоустройства «Наш двор» Республики Татарстан председатель совета МКД в г. Казани собственноручно демонтировал восемь противопарковочных отбойников, чтобы убрать их на хранение в течение срока ремонта. Поскольку председатель действовал без разрешения и согласования с УК, которая установила эти отбойники, полиция выписала на него протокол об административном правонарушении по ст. 19.1 КоАП РФ «Самоуправство», приложив к нему фотографии, пояснения, заявления и справку о размере причиненного УК ущерба.
Мировой судья назначил председателю наказание в виде предупреждения (санкции ст. 19.1 КоАП РФ предусматривают предупреждение или штраф: от 100 до 300 руб. – на граждан, от 300 до 500 руб. – на должностных лиц).
С постановлением мирового судьи председатель не согласился и обжаловал его в районном суде указав:
отбойники были демонтированы на основании протокола ОСС и отправлены на хранение для того, чтобы их не похитили во время ремонта двора;
после окончания работ отбойники будут заново установлены на тротуаре;
отбойники были установлены УК по просьбе и за счет средств собственников помещений, и только собственники вправе определять дальнейшую «судьбу» отбойников.
В итоге Советский районный суд г. Казани Республики Татарстан отменил постановление об административном правонарушении, обосновав свое решение так:
- земельный участок под МКД с элементами озеленения и благоустройства (а отбойники относятся к таким элементам) – общее имущество собственников помещений;
- УК установила отбойники не за свой счет, а за счет взимания платы с собственников помещений в рамках договора управления МКД;
- демонтаж отбойников произведен на основании протокола ОСС, который не оспорен в судебном порядке.
Совет МКД ✅ 12-1176/2023
😐 В Чувашии член совета МКД не смог добиться освобождения от оплаты за содержание общего имущества
Такое освобождение предусматривалось решением общего собрания. Однако управляющая организация продолжала начислять плату за содержание, и член совета МКД превратился в должника.
Он обратился в суд с многочисленными требованиями: о перерасчете, взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, опровержении информации о задолженности.
Суд отказал в иске, поддержав управляющую организацию:
• общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принимать решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, однако по факту решением собрания члены совета многоквартирного дома освобождены от исполнения обязательства по внесению платы, такое решение является ничтожным и не влечет юридических последствий.
• «применительно к решению, которым истец обосновывает требования к Обществу условия и порядок выплаты ему, как члену совета многоквартирного дома, вознаграждения, а также порядок определения его размера, не содержит». Согласно буквальному содержанию решения следует, что истец был освобожден от внесения соответствующей оплаты.
• «фактически имело место освобождение от внесения ежемесячной оплаты за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, что не соответствует требованиям частей 1 и 2 статьи 153, статьи 161.1 Жилищного кодекса РФ».
Совет МКД ✅ 33-2397/2023
🥤Житель ХМАО проиграл суд председателю совета МКД об обеспечении доступа к парковке
Жителю Ханты-Мансийска не нравилось, что на придомовой территории установлен шлагбаум, из-за которого не поставить машину на парковочное место рядом с любимыми пиццерией и кофейней. При этом спорные парковочные места находились за границей придомовой территории.
Поэтому он решил обратиться в суд. Кроме председателя совета МКД в ответчиках также оказалась управляющая организация.
Три судебных инстанции встали на сторону ответчиков.
— истец не является собственником помещения в многоквартирном доме, а спорные конструкции (шлагбаумы) установлены на основании решения собственников помещений многоквартирного дома;
— истец не относится к категориям лиц, которые вправе выступать в суде в защиту прав неопределенного круга лиц на доступ к местам общего пользования;
— сами ограждения стоят на придомовой территории, публичный сервитут в отношении этого земельного участка не установлен.
Совет МКД ✅ 88-9029/2023
Председатель совета МКД через суд обязал УО передать техническую документацию на дом
На общем собрании собственники МКД решили перейти к непосредственному управлению домом и расторгнуть договор с управляющей организацией, выбрали председателя совета МКД и наделили его полномочиями. Вот только предыдущая УО отказалась передавать этому председателю техническую документацию на дом. Конфликт пришлось разрешать gkhnews-predsedatel-soveta-mkd-cherez-sud-obyazal-uo-peredat-tehnich">в суде.
Пособие для инициаторов общих собраний собственников обновлено
Учла в книге последние обновления в Жилищном кодексе. Ещё постаралась сделать её чуть компактнее, так как многие её распечатывют.
➡ Описание и стоимость
➡ Написать автору для приобретения
➡Запустить бота для самостоятельной покупки (нужно выбрать кнопку "Вебинары и пособия")
Кто приобретал ранее: на закрытом канале с обновлениями уже лежит новая версия.
❗️ Пожалуйста, при покупке пособия не забывайте подписаться на обновления. Так у вас в любой момент будет актуальная версия пособия.
Собственники не согласились с временным дополнительным тарифом на текущий ремонт
В г. Владивостоке совет МКД принял решение о дополнительном финансировании на текущий ремонт лестничных клеток, холлов и посадочных мест лифтов в сумме 5 335 430 рублей. На эти цели был установлен временный дополнительный тариф, предусматривающий внесение оплаты равными частями в течение шести месяцев.
Не согласившись с дополнительными расходами, несколько собственников МКД gkhnews-sobstvenniki-ne-soglasilis-s-vremennym-dopolnitelnym-tarifom">обратились в суд.
🔍 В Челябинской области у председателя совета СКД не вышло через суд признать недействительными акты приемки работ
Кроме этого, председатель хотел взыскать с УК неосновательное обогащение и признать незаконными отчеты об управлении МКД.
Обоснование: акты не соответствуют утвержденной форме и не подписаны уполномоченным собственниками лицом.
Суд отказали председателю с такой мотивировкой:
• акты приемки не влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей для лиц, их подписавших, следовательно, не могут быть признаны недействительными в судебном порядке,
• прав и законных интересов истца акты и отчеты о выполненных работах не нарушают,
• нет доказательств того, что услуги оказаны некачественно или не оказаны вовсе.
Также суд сослался на ч. 12. ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая предоставляет управляющей компании право на экономию, если такая экономия возникла не за счет качества выполненных работ и оказанных услуг.
Еще суд припомнил, что по инициативе председателя совета МКД собрание каждый год утверждало экономически необоснованный размер платы и план работ на год, а УК выполняла только те работы, которые были прямо предусмотрены решениями общих собраний, согласно расчетам председателя, а также обязательные работы, предусмотренные законом.
#акт_приемки
Совет МКД ✅ 8Г-3408/2023