3351
Демоверсия платного закрытого канала про совет МКД. Подписку и доступ можно оформить у модератора @gkh_tsg_proc. Стоимость 100-150 Р/месяц.
Верховный Суд РФ рассмотрел спор о том, каким количеством голосов председатель совета МКД уполномочивается на подписание договора управления домом (определение № 305-ЭС23-23876 от 21.03.2024 по делу № А40-200856/2022).
В Москве собственники помещений МКД провели общее собрание и выбрали управляющую организацию ООО «СервисГрад». Та обратилась в Мосжилинспекцию с заявлением о включении в реестр лицензий города Москвы, но получила отказ. Причиной отказа значилось отсутствие документов, подтверждающих заключение договора управления МКД с собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).
УК обжаловала отказ Мосжилинспекции в суде. Суды выяснили, что на ОСС ставился вопрос о наделении председателя совета МКД полномочиями на подписание договора управления МКД от имени всех собственников. Впоследствии председатель совета МКД подписал этот договор.
Вопрос заключался в том, были ли у него необходимые полномочия. Общая площадь всех помещений в МКД – 8376,9 м2, за наделение председателя соответствующими полномочиями проголосовали собственники, которым принадлежит 3078,37 м2, то есть, 36,7% (3078,37/8376,9) от общего числа голосов собственников в доме.
Мосжилинспекция исходила из того, что председатель совета МКД получил бы полномочия на подписание договора управления МКД от имени всех собственников только в том случае, если бы «за» проголосовали собственники, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов собственников в доме.
Суд первой и апелляционной инстанций согласились с таким подходом и отказали в удовлетворении иска УК.
Арбитражный суд Московского округа признал отказ недействительным и указал:
— наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
— подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения;
— таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.
Мосжилинспекция обратилась в Верховный Суд РФ, настаивая на применении ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора").
Верховный Суд РФ отменил постановление Арбитражного суда Московского округа, оставив в силе судебные акты нижестоящих инстанций.
➡ в случае спора именно УО обязана подтвердить факт заключения договора управления с собственниками в соответствии с установленными законодательством требованиями, в том числе, касающимся числа голосов, необходимых для принятия соответствующих решений;
➡ в соответствии с частью 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, собственники, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора управления;
➡ в рассматриваемой ситуации на общем собрании собственников по вопросу о наделении председателя совета дома полномочиями на подписание договора управления положительно проголосовали только 36,75% голосов от общего числа голосов собственников помещений в МКД.
«Проанализировав положения норм Жилищного кодекса, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что Мосжилинспекцией обоснованно договор управления не был принят в качестве надлежащего доказательства заключения договора управления, поскольку не подтверждает факт реализации решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по выбору общества в качестве управляющей организации».
Совет МКД ✅ #голоса
📍 Законен ли сбор взносов за капремонт и содержание ОИ на личный счет председателя дома
Суды трех инстанций разошлись во мнениях по поводу законности решений ОСС, принятых в том числе по вопросам перечисления указанных взносов.
Собственники одного из МКД Вологды провели общее собрание, на котором:
— выбрали Т. председателем дома;
— установили размер взносов на капремонт и содержание общедомового имущества;
— решили перечислять эти взносы на расчетный счет Т.;
— наделили председателя дома полномочиями по заключению договоров с физическими и юридическими лицами для выполнения работ по капремонту МКД и содержанию общедомового имущества.
Один из жильцов МКД обратился в суд, так как посчитал, что выбор личного счета физлица для указанных целей не основан на законе и приведет к неосновательному обогащению Т.
Суд первой инстанции посчитал решения ОСС законными и в иске отказал. Кворум имелся, порядок созыва и проведения собрания не нарушен.
Апелляционный суд решил иначе и признал решения общего собрания собственников недействительными. Исходил из того, что по закону фонд капремонта может формироваться исключительно на спецсчете или счете регионального оператора. Тот факт, что собственники сами решили делать взносы на расчетный счет председателя МКД, ничего не меняет.
Третий кассационный суд общей юрисдикции согласился с вынесенным решением лишь в части, касающейся недействительности решений ОСС об установлении размера взносов на капремонт и обязании собственников переводить их на личную карту председателя МКД (вопросы № 1 и частично — № 4 повестки).
«На расчетном счете физического лица, пусть даже избранного собственниками председателем дома, фонд капитального ремонта МКД формироваться не может».
В рассматриваемом случае собственники непосредственно управляют МКД, поэтому не могут формировать фонд капремонта на спецсчете. Решение о формировании этого фонда на счете регионального оператора они не принимали. А при желании капитально отремонтировать какой-либо объект собственникам нужно принять соответствующее решение и установить целевой взнос.
Кроме того, «избрание при непосредственном управлении собственниками многоквартирного дома одного из собственников лицом, полномочным от имени всех собственников заключать договоры о содержании общедомового имущества и вносить по ним оплату, закону не противоречит».
Также нижестоящий суд не мотивировал признание остальных принятых на ОСС решений недействительными, не дал оценку доводам истца о нарушении порядка созыва и проведения общего собрания (определение № 88 – 547/2024).
При новом рассмотрении дела апелляционный суд учел эти нюансы и в итоге пришел к выводу: решения ОСС по всем вопросам, кроме тех, которые уже признаны ранее недействительными (№ 1 и 4 в части обязания собственников перечислять взносы за капремонт на личную карту Т.), являются законными.
Нарушений в порядке созыва и проведения общего собрания суд также не усмотрел, а потому оставил апелляционную жалобу истца без удовлетворения (определение № 33 – 1013/2024).
Председатель совета дома назвала жительницу «мр..зь» и получила 3 тысячи рублей штрафа
В г. Светлограде Ставропольского края председатель совета МКД оштрафована на 3000 рублей за оскорбление, то есть унижение чести и достоинства другого лица, выраженное в неприличной форме (ч. 1 ст. 5.61 КоАП РФ).
Летним вечером председатель совета МКД Т. вышла из дома и сделала замечание Л., которая сидела на лавочке у подъезда в компании двух соседок. Слово за слово, и разгорелся конфликт. Т. прилюдно назвала Л. «мр..зь» и нецензурно бранилась. Очевидцем инцидента, помимо дам на лавочке, стал еще один житель дома.
Спустя несколько дней Л. обратилась с заявлением в полицию. Правоохранители взяли объяснения с участников и свидетелей конфликта, составили рапорт, прокуратура возбудила дело об административном правонарушении, а мировой суд пришел к выводу, что вина Т. в оскорблении Л. полностью доказана и назначил ей штраф. Постановление мирового судьи Т. обжаловала в районном суде.
В суде Т. пояснила, что Л. и свидетели оговаривают ее. Причина в том, что, будучи председателем совета дома, она регулярно в корректной форме делает этим гражданам замечания в связи с несоблюдением ими правил проживания в доме и содержания животных, нахождением в нетрезвом виде. Именно такое замечание Т. о нахождении Л. в нетрезвом виде в местах общего пользования МКД и послужило причиной стычки.
Однако суд не принял доводы Т.:
— свидетели предупреждались об административной ответственности по ст. 17.9 КоАП РФ за дачу заведомо ложных показаний, что подтверждено соответствующей подпиской;
— оговор свидетелями Т. ничем не подтвержден;
— наличие конфликтных отношений между Т. и потерпевшей Л. не является основанием для отмены постановления (решение Петровского районного суда Ставропольского края по делу № 12-59/2023).
Совет МКД ✅ #ответственность
Количество голосов для наделения председателя совета МКД полномочиями, связанными с благоустройством
В Чувашии собственники на общем собрании решили включить свой двор в программу по благоустройству дворов, а также приняли решения по связанным с этим вопросам:
— определить председателя совета МКД лицом, которое от имени собственников уполномочено на согласование (утверждение) эскизного дизайн-проекта;
— определить его же как лицо, которое от имени собственников уполномочено на участие в контроле, в том числе промежуточном, согласование приёмки работ, проводимых в рамках реализации подпрограммы, в том числе на подписание соответствующих актов.
Один из собственников позже решил оспорить решения общего собрания, однако потерпел неудачу по указанным двум вопросам.
Он настаивал, что кворума не было: подсчёт проводился в процентном соотношении от общего числа участников голосования, а надо было считать от общего числа голосов всех собственников помещений в доме.
Суды были другого мнения (определение ВС Чувашской Республики № 33-237/2024):
— На собрании утверждено решение по включению дворовой территории в программу по благоустройству. Этот вопрос относится к п. 2.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ о благоустройстве земельного участка, решение по которому принимается в общем порядке — большинством голосов от общего числа голосов участников собрания. Истец по этому вопросу проголосовал за принятие решения.
Оспариваемые решения о наделении председателя совета дополнительными полномочиями вытекают из решения по включению двора в программу.
— В соответствии с п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников относится принятие решения о наделении председателя совета МКД полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ, которое в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ должно приниматься большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников в МКД.
Поскольку в рассматриваемом случае председатель совета дома не наделяется большими полномочиями, кроме закреплённых в пунктах 2 и 5 части 5 статьи 161.1 ЖК РФ, то установленные частью 1 статьи 46 ЖК РФ специальные правила принятия решения по вопросу, предусмотренному пунктом 4.3 частью 2 статьи 44 ЖК РФ, не подлежат применению.
— Таким образом, решения по ним должны приниматься в общем порядке — большинством голосов от общего числа голосов участников собрания.
Совет МКД ✅ #полномочия
Могут ли расходы на озеленение по решению совета МКД производиться за счет средств текущего ремонта
В МКД г. Красноярска собственники сменили УК «ЖСК» на УК «Триумф». Новая УК подала к прежней УК иск о взыскании 1 750 929 р., накопленных и не израсходованных по статье «текущий ремонт» с 01.06.2016 по 30.11.2021. Суд посчитал обоснованными требования на 1 703 240 р.
В составе расходов на текущий ремонт УК в числе прочего были учтены затраты на доставку земли (3882 р.) и цветочную рассаду (43807 р.).
Суд указал, что существует правовая неопределенность в том, к какой категории относятся эти расходы – «текущий ремонт» или «содержание».
Так, в п. 16 приложения 2 «Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт)» Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем, к текущему ремонту (внешнему благоустройству) отнесены устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав.
При этом согласно ст. 36 ЖК РФ, п. 11 Правил содержания общего имущества № 491, п. 7 разд. «Д» Приложения № 4 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 содержание общего имущества включает в себя содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на земельном участке, входящем в состав общего имущества.
Суд посчитал, что при наличии таких противоречий в квалификации расходов на озеленение следует руководствоваться протоколами заседаний совета МКД. Из них следует, что совет дома принимал решения о завозе земли, приобретении и высадке цветов за счет средств по статье «текущий ремонт». Указанные протоколы не оспорены и не признаны недействительными. Имеются акты, подтверждающие приемку работ председателем совета МКД.
Таким образом, озеленение придомовой территории за счет средств текущего ремонта соответствует воле собственников, расходы фактически понесены и подтверждены документально. Значит, эти расходы правомерно отнесены УК к расходам на текущий ремонт (постановление Третьего ААС по делу № А33-10528/2022).
Совет МКД ✅ #текущий_ремонт
Скоро второй квартал — традиционное время для проведения годовых собраний. Редакция ЖКХ Ньюс рекомендует собственникам воспользоваться недорогим сервисом своего учредителя — ДомОнлайн — для подготовки документов.
Инициатор сможет:
▪️выгрузить из ЕГРН в реестр собственников те данные, что там доступны;
▪️автоматически сформировать документы к собранию, включая бюллетени с заполненными сведениями о собственности;
▪️внести голоса с заполненных бюллетеней и получить расчёт по принятым решениям;
▪️автоматически сформировать итоговый протокол со всеми приложениями.
Доступ удобно взять на квартал — этого как раз хватит для проведения собрания.
👉 Оставить заявку и узнать точную стоимость на подключение можно на сайте ДомОнлайн.
Председатель совета дома взыскал средства на капремонт со спецсчета комитета ЖКХ г. Барнаула
С 2006 г. по 2012 г. в Барнауле действовал временный порядок сбора и использования средств на капитальный ремонт общего имущества МКД, утвержденный муниципалитетом. Согласно данному временному порядку, собственники помещений МКД ежемесячно производили оплату сбора на капремонт на спецсчет комитета ЖКХ г. Барнаула. Комитет вел учет поступлений по каждому МКД. Из общей «копилки» средства предоставлялись УК для работ по капремонту на условиях последующего погашения собственниками образовавшейся задолженности. Не использованные в течение года средства накапливались и не подлежали изъятию.
В январе 2021 г. в МКД под управлением ООО «ЦЖКР» на ОСС было принято решение о финансировании работ по установке козырьков над балконами девятых этажей за счет средств, накопленных по статье «капитальный ремонт» на лицевом счете комитета ЖКХ г. Барнаула. УК направила протокол ОСС в комитет ЖКХ и получила ответ: на счете дома 270503 р., «обращение ООО «ЦЖКР» зарегистрировано в реестре обращений».
Так и не дождавшись перечисления денег на счет УК, в марте 2023 г. председатель совета дома обратился с иском к комитету ЖКХ о взыскании накоплений. Он указал, что невыполнение работ по устройству козырьков над балконами девятых этажей приводит к разрушению плит козырьков и экранов балконов.
Суды трех инстанций были единогласны: иск подлежит удовлетворению (определение 8 КСОЮ по делу № 88-1285/2024). Суды исходили из следующего:
— Средства, внесенные собственниками по строке «капитальный ремонт» на счет комитета ЖКХ г. Барнаула, принадлежат только им. Следовательно, именно собственники, от лица которых выступает председатель совета дома, вправе требовать принудительного исполнения принятого ими решения о судьбе накопленных средств.
— Законом не установлена никакая очередность возврата средств собственников, на которой настаивает комитет ЖКХ.
Примечательно, что суды возложили на ОМСУ лишь обязанность вернуть средства собственников, без применения условий об уплате процентов за пользование. Кассационный суд отметил, что неосновательного обогащения у комитета ЖКХ не возникло, поскольку тот не получил какой-либо выгоды и не имел возможности использовать средства собственников.
Остается за кадром вопрос, сколько процентов получили бы собственники за 12 лет, если бы 270503 р. находились на процентном депозите, а не на комитетском счете.
Совет МКД ✅ #капремонт
Суд признал незаконным тариф на содержание и ремонт ниже «муниципального»
В МКД под управлением ООО «Асто» (г. Среднеуральск Свердловской области) на ОСС в 2022 году были приняты решения:
— об утверждении тарифа на содержание и ремонт в размере 20,58 р./кв.м.;
— о наделении совета МКД полномочиями на «принятие решений об использовании денежных средств текущего ремонта».
Эти решения собственников УК оспорила в суде и обосновала иск так:
— Тариф в размере 20,58 р./кв.м. был утвержден постановлением муниципалитета в 2020 году. В 2022 году муниципалитет утвердил минимальный тариф на содержание и ремонт жилья в размере 21,88 р./кв.м. Этот тариф позволяет УК выполнять Минимальный перечень услуг и работ № 290, более низкий тариф – нет.
— Перечень работ и услуг, указанный в протоколе ОСС в качестве обоснования тарифа, не предусматривает ряд обязательных работ.
— Жилищный кодекс не содержит таких полномочий ОСС как наделение совета дома полномочиями на принятие решений «на использование средств текущего ремонта». Принятие подобных решений может привести к недостаточности финансирования работ по устранению аварий и работ, выполняемых по предписаниям госорганов.
Суды трех инстанций согласились с доводами УК и признали решения ОСС недействительными (определение 7 КСОЮ по делу № 88-22449/2023):
— Работы и услуги, входящие в Минимальный перечень услуг и работ № 290 обязательны к выполнению. По решению собственников этот перечень может быть дополнен, но не урезан.
— При утверждении тарифа на содержание и ремонт собственникам следует учитывать рыночную стоимость услуг и работ, входящих в минимальный перечень, текущее состояние и степень износа общего имущества, необходимость дополнения перечня иными видами работ. Собственникам следует принимать во внимание предложения УК, обоснованные сметами расходов.
— Тариф на содержание и ремонт не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и отвечать требованиям разумности (ч. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, Постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).
— Тариф 20,58 р./кв.м. установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности.
— ОСС вправе наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4, 4.2 ст. 44 ЖК РФ). А оспариваемым решением ОСС предоставлены полномочия принимать решения об «использовании средств текущего ремонта». Уполномочить совет дома на принятие подобных решений нельзя. Это противоречит формулировкам Жилищного кодекса и, действительно, может привести к недофинансированию работ УК.
Совет МКД ✅ #размер_платы
📍 Владельцам спецсчетов, кто не успевает заменить лифты до 2025 года из-за недостаточности средств
Напомним, что в соответствии с требованиями технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) лифты, отработавшие назначенный срок службы (25 лет), должны быть заменены до 15 февраля 2025 года.
Если уже сейчас очевидно, что денег на спецсчете не хватает, то есть возможность ускоренной замены лифтов. Таким вариантом по итогам 2023 года уже воспользовались более 250 многоквартирных домов в 29 регионах.
Финансовая схема Проекта: 30% аванс, 20% после ввода лифта в эксплуатацию, 50% беспроцентная рассрочка оплаты на срок до 5 лет равномерными платежами с погашением в рамках ежемесячных начислений на капитальный ремонт дома.
Чтобы принять участие в проекте, заполните простую заявку-анкету на сайте Ассоциации «Российское лифтовое объединение» https://zamena.rlolift.ru/.
Платим или не платим страховые взносы с вознаграждений членам совета МКД?
Институт управления ЖКХ приглашает 21 февраля 2024 с 10.30 по мск. на веб-семинар «О случаях, когда вознаграждение членам Совета МКД не облагается страховыми взносами».
Рассмотрим документальное оформление возможных вариантов выплат вознаграждения членам Совета МКД и правовое обоснование случаев неприменения с 1 января 2024 года новых норм Налогового Кодекса РФ для начисления страховых взносов с сумм выплачиваемых вознаграждений.
Лектор по программе:
Маликова Ирина Петровна — генеральный директор ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н.
Получить подробную информацию можно по телефону: 8-495-7409220 или эл. почте: post@jilkom.ru
Физические лица могут отправить заявку на адрес электронной почты.
Подробности по ссылке: https://jilkom.ru/seminar/detail.php?ELEMENT_ID=36905
Реклама. ООО «Институт управления ЖКХ» ИНН 7715886171 Erid 2VtzqwB1Byg
Как совет дома «прошляпил» металлолом от демонтажа старых труб
По решению ОСС за счет средств капремонта в МКД г. Белгорода заменили магистрали отопления, холодного, горячего водоснабжения и канализации.
В ходе капремонта производился демонтаж старых труб и вентилей. Их количество предварительно определялось в дефектной ведомости, подписанной представителями УК и совета МКД. Подрядчик (ООО «Благострой-Заказчик») по актам передал собственникам только часть снятых труб отопления, и те сдали их в пункты приема металлолома. Судьба оставшейся части демонтированных труб и латунных вентилей осталась неизвестна.
Это послужило поводом для обращения председателя совета дома К. в суд. В иске к ООО «Благострой-Заказчик» он указал: подрядчик безосновательно присвоил старые трубы, находящееся в общедомовой собственности. По расчетам К. сумма неосновательного обогащения подрядчика составила около 221 тыс. р., проценты с этой суммы – 28,3 тыс. р.
Однако суды отказали в удовлетворении иска, отметив (определение 1 КСОЮ по делу № 88-35251/2023):
— Председатель совета МКД (предшественница К.) отказалась от подписания актов приемки выполненных подрядчиком работ, но при этом никаких письменных замечаний не заявила. Впоследствии подрядчик взыскал всю стоимость выполненных работ, несмотря на неподписание уполномоченным лицом актов их приемки (решение АС Белгородской области по делу № А08-997/2022).
— Ни договором подряда, ни иными подписанными с ним документами не установлено обязанности подрядчика ограничивать доступ посторонних лиц к месту производства ремонтных работ, а также обеспечивать охрану демонтированных труб и иных элементов инженерных систем.
— Нет никаких доказательств того, что именно подрядчик вывез и присвоил старые трубы и вентили. По утверждению подрядчика, он выполнил только ту работу, которая предусмотрена условиями договора подряда. Демонтированные остатки себе не забирал, в свою пользу не обращал. Иного истец не доказал.
— К. рассчитал размер неосновательного обогащения исходя из стоимости металлолома, но при этом ничем не подтвердил ни пригодность снятых труб для повторной переработки (с учетом их состояния и длительного использования), ни их веса.
— К. настаивает на взыскании с ответчика неосновательного обогащения в денежной форме (в размере, эквивалентном стоимости металлолома), однако, в нарушение ст. 56-57 ГПК РФ, не предоставляет доказательств невозможности истребования у подрядчика непосредственно труб и вентилей.
— К. обратился в суд от своего имени и фактически требует взыскания в свою пользу стоимости имущества, единоличным собственником которого он не является.
Совет МКД ✅ #доход
Как уполномочить совет дома на принятие решений о проведении текущего ремонта
Собственники помещений одного из МКД Завьяловского района Удмуртской Республики сменили УК «Траст» на УК «ЖК-Сервис». Новая УК потребовала у «старой» УК остатки средств текущего ремонта (около 50 тыс. р.), не использованные на дату расторжения договора управления домом.
Прежняя УК настаивала:
- все собранные на ремонт средства были освоены (направлены контрагентам в качестве оплаты за работы, связанные с текущим ремонтом МКД);
- калькуляции на работы по текущему ремонту, а также акты выполненных работ подписаны председателем совета дома;
- именно совет МКД уполномочен утверждать проведение текущего ремонта в соответствии с положением, принятым ОСС в установленном законом порядке.
Однако суды (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71-286/2023) посчитали требования истца обоснованными:
— При смене УК вновь избранная компания принимает на себя обязательства по текущему ремонту дома, а также по истребованию с предыдущей управляющей организации собранных и неосвоенных средств текущего ремонта.
— Текущий ремонт – это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности. Уплаченные жителями средства по статье «текущий ремонт» фактически являются предоплатой за работы, которые будут выполнены в будущем. Эти средства не поступают в собственность УК. Она только распоряжается ими от своего имени, но в интересах собственников. При избрании новой УК у прежней компании прекращаются основания для удержания накопленных и не использованных по назначению средств.
— Исключительной компетенцией на принятие решений о проведении текущего ремонта наделено ОСС, которое вправе делегировать эти полномочия совету МКД.
Наделение совета дома такими полномочиями должно быть прямо отражено в протоколе ОСС. В тексте положения о совете МКД, представленного УК, не говорится, что совет дома наделен правом на принятие решений о текущем ремонте.
— Поскольку в спорный период ОСС не принимало решений о проведении конкретных работ по текущему ремонту, а председатель совета МКД не имела полномочий на принятие таких решений, УК не вправе была расходовать средства на текущий ремонт.
Совет МКД ✅ #текущий_ремонт
Председатель совета МКД потратил на нужды дома средства от продажи металлолома без решения ОСС
В МКД г. Волгодонск Ростовской области в рамках капитального ремонта меняли лифты. Подрядчики несколько недель демонтировали старое лифтовое оборудование и кабины лифтов. Его можно было бы сдать в пункты приема металлолома, но никто из собственников заниматься этим не захотел.
Чтобы провести ОСС и решить на нем вопрос о судьбе металлических частей снятых лифтов и распоряжении вырученными средствами потребовалось бы время. А собирать, переносить и охранять металл было некому. Поэтому на заседании совета МКД было принято решение сдать металлолом подрядной организации, которая выполняла капремонт. Та оплатила за него 100 тыс. р. (по 25 тыс. р. с лифта одного подъезда). Члены совета МКД приняли деньги под расписки, а затем председатель совета дома П. открыла вклад и внесла эти 100 тыс. р. на депозит под проценты.
Впоследствии за счет этих средств, а также накопленных процентов, на основании решения заседания совета дома П. приобрела для подъездов противопожарные люки и дверь, а УК установила их.
Л, назначенная ликвидатором ТСЖ «Старт», посчитала, что П., в отсутствие решения ОСС (ст. 44 – 48 ЖК РФ), неправомерно распорядилась средствами («есть более важные цели»). Поэтому заявила к председателю совета МКД иск о взыскании на счет дома 100 тыс. р., процентов за пользование чужими средствами и компенсации морального вреда (2 тыс. р.).
Однако суды трех инстанций (определение 4 КСОЮ по делу № 88-43142/2023) не нашли оснований для удовлетворения заявленных требований:
— Действительно, председатель внесла средства от продажи металлолома на свой банковский вклад, но эти действия нельзя расценить как незаконные, поскольку у совета МКД нет статуса юрлица (и, соответственно, расчетного счета).
— Сам по себе факт принятия решения о приобретении противопожарных люков и дверей на заседании совета МКД (а не ОСС) не является основанием для удовлетворения требований истца. Установлено, что деньги потрачены на нужды дома, а значит, неосновательного сбережения на стороне П. не имеется.
— И еще, ликвидатор ТСЖ в принципе не наделен полномочиями по обращению в суд с иском о взыскании средств, вырученных собственниками МКД от утилизации общего имущества.
Совет МКД ✅ #доход
Попытки двух собственников признать незаконным вознаграждение председателю совета МКД
В 2019-2022 г. в МКД г. Омска под управлением ООО «Уют Центр» на основании решения ОСС выплачивалось ежемесячное вознаграждение председателю совета МКД в размере 3,39 р./кв.м. (с учетом страховых отчислений).
Собственники одной из квартир решили, что выставление этой суммы в квитанциях незаконно, поскольку дополнительная платная услуга может оказываться только на основании отдельного договора между собственником и исполнителем (ПСД).
Они положили немало сил на борьбу с «незаконными» начислениями:
— Обратились с жалобой в ГЖИ о проведении проверки правомерности начисления вознаграждения ПСД. Итог – УК было выдано предписание производить начисление платы «вознаграждение председателю совета дома» отдельной строкой. Других нарушений инспекторы не усмотрели.
— Подали иск в суд о признании незаконными действий УК, исключении из тарифа по содержанию жилья вознаграждения ПСД. Итог – суд возложил на УК обязанность выставлять вознаграждение ПСД отдельной строкой в квитанциях (апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33-3803/2020).
— Безуспешно пытались признать недействительным решение ОСС в части включения в плату за содержание и ремонт на 2022 год вознаграждения ПСД в размере 3,39 р./кв.м. (определение 8 КСОЮ по делу № 88-9246/2023).
Невзирая на позицию жилинспекции и судов, собственники не оплачивали вознаграждение ПСД. В судебном порядке ООО «Уют Центр» взыскало с них 3392,64 р. с 01.04.2020 по 31.03.2022. Суды трех инстанций отметили (определение 8 КСОЮ по делу № 88-19115/2023):
- Договором управления МКД установлена обязанность ООО «Уют Центр» по начислению и выплате вознаграждения ПСД. Это не противоречит законодательству (письмо Минфина РФ от 10.02.2023 № 03-15-05/10953).
- Решение ОСС о выплате вознаграждения ПСД признано законным и обоснованным.
- Необходимости заключения отдельного договора на оказание услуг между ПСД и собственниками не имеется, так как деятельность ПСД не является дополнительной услугой.
Совет МКД ✅ #вознаграждение
Старшую по дому признали председателем совета МКД и заставили вернуть пособия по безработице
На ОСС в г. Воткинске Удмуртской Республики избрали старшую по дому (пенсионерку О.) и установили ей ежемесячное вознаграждение – 50 р./с квартиры. По агентскому договору с О. УК выставляла эту сумму отдельной строкой в квитанциях, а собранные с жильцов средства за вычетом комиссии перечисляла на счет О.
При этом О. состояла на учете в районном центре занятости населения и получала пособие по безработице, утаивая то обстоятельство, что является «старшей по дому» и получает вознаграждение. По данному факту было возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 159.2 УК РФ – хищение денежных средств при получении пособий, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат. О. была осуждена и привлечена к ответственности в виде штрафа 5000 р. Кроме того, с О. в пользу районного центра занятости было взыскано 112135 р. ущерба (незаконно полученных пособий).
О. попыталась оспорить приговор и доказать суду, что ее деятельность старшей по дому являлась общественной, непредпринимательской, добровольной, в связи с чем с точки зрения Закона РФ «О занятости населения в РФ» она не являлась занятой и имела право на получение пособия по безработице.
Однако суды трех инстанций согласились с квалификацией действий О. по ч. 1 ст. 159.2 УК РФ (постановление 6 КСОЮ по делу № 77-3873/2023), отметив:
- В законодательстве отсутствует понятие «старший по дому». Таковым лицом согласно жилищному законодательству является председатель совета МКД, который избирается в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ.
- Выплата пособия по безработице прекращается в случае признания гражданина занятым по основаниям, предусмотренным в ст. 2 Закона «О занятости населения в РФ».
- Для определения гражданина как занятого критерием является лишь сам факт осуществления оплачиваемой деятельности, независимо от формы правоотношений (трудовые либо гражданско-правовые).
- Независимо от размера вознаграждения, деятельность председателя совета МКД, является оплачиваемой деятельностью и обоснованно свидетельствует об отнесении председателя совета МКД к категории занятых граждан.
- Выплата вознаграждения председателю совета МКД связана с выполнением им функций, предусмотренных ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Правоотношения между председателем совета МКД и собственниками помещений регулируются нормами гражданского законодательства.
- Вознаграждение председателя совета МКД, утвержденное решением ОСС в порядке ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ, является доходом, который учитывается при определении налоговой базы по НДФЛ.
Совет МКД ✅ #вознаграждение
Помощь в проведении годовых общих собраний
➡ Если еще не проводили собрания, и нужна инструкция с образцами документов, то на этот случай у меня написано электронное пособие с образцами документов для начинающего инициатора (о книге и куда обращаться).
➡ Если вам нужны документы для собрания в очно-заочной форме (включая бюллетени с информацией о собственности), а также автоматический подсчет голосов, то рекомендую использовать для этого ДомОнлайн.
➡ Если всё умеете сами, и нужно лишь сэкономить время на составлении реестра, то с помощью сервиса реестрмкд.рф вы сможете оперативно и автоматически сформировать реестр собственников из тех данных, что доступны во ФГИС ЕГРН.
➡ Если нужно полное юридическое сопровождение собрания, то такую услугу тоже оказываю (условия). Также могу помочь с составлением повестки дня собрания (условия).
Взыскать затраты на ремонт нельзя помиловать
Приятное чувство состоятельности при покупке квартиры у застройщика не должно быть нарушено списком недоделок, которые очень часто всплывают при приёмке квартиры. Особенно если речь о квартире с отделкой.
Лучший вариант — подготовиться к такому варианту развития событий. Это уберет отравляющие волнения.
Случай из практики АНО "ПРАВЫЙ МЕТР":
ДКП включал отделку, примеры которой можно было вживую оценить в офисе продаж. Там были представлены разные виды обоев и плитки, разные стили квартир. Логично, что и при приемке клиент ожидал увидеть то же самое!
Но когда он оказался в собственной квартире, обнаружилось, что ожидания и реальность не совпадают: криво установленные розетки, сколы на керамической плитке, мусор за экраном ванны, радиаторы без вентилей, не работающие выключатели... и это только начало списка!
Разве за этот треш душа продана ипотеке? 😡
Взыскать затраты на ремонт нельзя помиловать‼️
Пора решить, где ставить знак пунктуации!
✅
Согласно законодательству дольщик на приёмке квартиры описывает в присутствии стороны застройщика ВСЕ имеющиеся недостатки отделки в акте осмотра. После этого проводит расчёт суммы устранения этих недостатков, которую и предъявляет уже в судебном порядке застройщику.
Обновлены условия приобретения пособия по проведению общих собраний собственников
Кто сейчас планирует проведение ОСС в очно-заочной форме, но не знает, как это делать — может приобрести электронную книгу, шаблоны документов и подписку на её обновления: https://telegra.ph/O-knige-dlya-iniciatora-obshchego-sobraniya-10-12
13 000 рублей в месяц за размещение 4-х блоков кондиционеров на фасаде МКД
Решением ОСС собственники наделили УК «Парус» (Ижевск) полномочиями на заключение и сопровождение договоров об использовании общедомового имущества с третьими лицами на условиях, согласованных с советом МКД. Также установили, что вознаграждение УК – 20% от цены договора, а средства от использования общедомового имущества должны направляться на текущий ремонт.
Протоколом заседания совета МКД были утверждены и введены в действие с 01.01.2021 "тарифы" арендной платы за пользование общим имуществом МКД, в частности, за размещение на фасаде МКД наружных блоков кондиционеров в зависимости от их габаритов.
Детский образовательный центр, расположенный в нежилом помещении на первом этаже, смонтировал несколько таких блоков. Неоднократные предложения УК о заключении соответствующего договора и внесении платы – проигнорировал. Тогда УК обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Сумму неосновательного обогащения УК определила в размере 374400 руб. за период с 01.07.2021 по 24.11.2023 г. исходя из арендной платы 13000 р./месяц за 4 кондиционера с учетом их габаритов (5000х1шт. + 4000х1 шт. + 2000х2 шт.)
Судебная позиция ответчика сводилась к следующему:
— Помещение для предоставления образовательных услуг должно соответствовать нормативным требованиям по наличию системы кондиционирования.
— Установить размер платы за использование общедомового имущества может только ОСС, но не совет МКД.
— Период пользования фасадом МКД должен определяться с 25.04.2023, а не с 01.07.2021, поскольку именно 25.04.2023 представителями УК и совета МКД составлен акт осмотра, в котором зафиксирован факт нахождения на стене МКД внешних блоков кондиционеров.
Однако суды двух инстанций посчитали исковые требования УК обоснованными (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71-7463/2023):
— Размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД может осуществляться на основании решения ОСС и, если ОСС не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
— Не имеет значения, кто именно смонтировал кондиционеры и в чьей собственности они находятся. Кондиционеры используются в интересах ответчика. Он и обязан вносить плату за размещение оборудования на фасаде МКД.
— Протоколом ОСС совет дома наделен полномочиями на утверждение ставок платы за использование общедомового имущества. Это не противоречит закону.
— Помещение передано ответчику в пользование 21.04.2021. Плата за использование фасада рассчитана за период с 01.07.2021. Ответчик пояснил, что использует кондиционеры при эксплуатации помещений, а иную дату установки кондиционеров, отличную от даты начала использования помещений, указать и обосновать не смог. Следовательно, размещение кондиционеров позднее 01.07.2021 ничем не доказано.
Совет МКД ✅ #использование_ои #доход
Жительнице МКД придется компенсировать моральный вред за самосуд над председателем совета дома
По инициативе С. в подъезде МКД состоялось собрание около 20 собственников МКД, на котором деятельная дама устроила самосуд над председателем совета дома Т.: обвинила ту в краже денег с общедомового счета, утверждала, что Т. принимает решения «в одно рыло», проворачивает свои «делишки и махинации», списывает деньги со счета дома, не проводя никаких работ, не оплачивает ЖКУ по своей квартире, украла «провайдерские» деньги, а взаимоотношения Т. с управляющей компанией охарактеризовала как «рука руку моет». С. также высказала подозрения, что Т. присвоила металлолом от демонтажа лифтов и батарей.
Т. подала иск к С. и просила признать публичные высказывания С. не соответствующими действительности, порочащими ее честь, достоинство и деловую репутацию, а также взыскать с ответчицы компенсацию морального вреда.
В суде Т. пояснила, что многое сделала для дома, будучи председателем совета МКД: организовала замену лифтов, ремонт коммуникаций, подвала, устройство детской площадки, парковки, проводила новогодний праздник, для которого покупала подарки детям и новогодние украшения, а на «провайдерские» деньги, поступающие на ее личный счет, регулярно приобретала средство для мытья подъездов и отраву для крыс, саженцы деревьев, краску для детской площадки, инвентарь для работ на придомовой территории. Металлические части старых лифтов вывезла лифтовая компания, а сгнившие батареи были сданы на утилизацию.
Как указал суд, решение об удовлетворении иска о защите чести, достоинства и деловой репутации выносится судом в случае установления совокупности трех условий: сведения распространялись, носили порочащий характер и не соответствовали действительности. При этом истец обязан доказывать факт распространения сведений ответчиком и их порочащий характер. На ответчика же возложена обязанность доказать, что распространенные им сведения соответствуют действительности.
Выслушав показания свидетелей и изучив материалы дела, суд пришел к выводам, что факт распространения ответчиком порочащих Т. сведений доказан, а вот их соответствие действительности — нет:
— Расходование «провайдерских» денег исключительно на нужды дома ответчиком не опровергнуто.
— Выражение «рука руку моет» подразумевает, что люди покрывают нечестные, неблаговидные поступки друг друга. Однако доказательств таких поступков не имеется.
— Выражение «принимает решения в одно рыло» носит оскорбительный характер, а факт единоличного принятия Т. каких-либо решений не подтвержден.
— Утверждения ответчика о том, что истец не оплачивает ЖКУ по своей квартире, опровергаются квитанциями об оплате.
— Обвинения в хищении денег не подтверждены вступившим в силу приговором суда (ст. 49 Конституции РФ). Более того, в возбуждении уголовного дела в отношении Т. по коллективному обращению собственников УМВД отказало в связи с отсутствием состава преступления.
В итоге суд взыскал с С. в пользу Т. компенсацию морального вреда в размере 5000 р. (решение Заводского районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области по делу № 2-977/2023).
Совет МКД ✅ #защита_чести
Можно ли установить одинаковую плату за уборку для всех квартир и уполномочить председателя совета дома на межевание участка
В МКД г. Казани площадью 1853,8 кв.м. состоялось ОСС, в котором приняли участие 8 собственников квартир, владеющих в совокупности 1353,1 кв.м. (73% голосов от общего числа голосов собственников). На собрании, помимо решений по организационным вопросам, были приняты решения:
— об избрании членов совета дома, председателя совета дома;
— о выборе в качестве способа управления МКД непосредственного управления собственниками;
— о наделении председателя совета дома полномочиями по проведению и оформлению межевания земельного участка под МКД, согласованию границ местоположения земельного участка, правом выкупа участка, заключения с земельным комитетом договора купли-продажи участка, правом продажи имущества и т. д.;
— об утверждении расходов на уборку подъездов и придомовой территории (1000 р. с квартиры в месяц).
Решения по последним двум пунктам не устроили собственников еще трех квартир (общей площадью 500,7 кв.м.), не принимавших участия в ОСС. По их мнению, инициатор ОСС (родственник избранного председателя совета дома) намеревался присвоить часть общедомового земельного участка.
Собственники обратились в суд и просили признать эти решения недействительными, ссылаясь на следующее:
— ОСС не вправе наделять председателя совета МКД полномочиями по проведению и оформлению межевания земельного участка под МКД;
— плата за уборку подъездов и придомовой территории в размере 1000 р. с квартиры незаконна, поскольку доля каждого собственника в расходах на содержание общего имущества определяется его долей в праве общей собственности на это имущество.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции не вникал в суть принятых решений, а исходил из того, что при организации и проведении собрания не было допущено существенных нарушений, а решения ОСС не повлекли для истцов неблагоприятных последствий.
Однако апелляционный суд с этим не согласился и признал оспариваемые решения ОСС недействительными (апелляционное определение ВС Республики Татарстан по делу № 33-19026/2023):
— Решение ОСС, в силу которого собственники участвуют в расходах на содержание общего имущества не соразмерно своей доле в праве общей собственности, а в равных долях, действительно нарушает требования ст. 249 ГК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ.
— Площади квартир истцов 141,8 кв.м., 179,3 кв.м., 179,6 кв.м. В то же время в доме есть квартиры площадью более 340 кв.м. Решение ОСС об утверждении платы на содержание жилья 1000 р. в месяц с квартиры очевидно нарушает права истцов, поскольку увеличивает их расходы на содержание общего имущества за счет иных лиц.
— Принятие решений о пределах использования общедомового земельного участка относится к исключительной компетенции ОСС (п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Уполномочить на принятие таких решений председателя совета МКД нельзя (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
— Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). Значит, нельзя предоставить председателю совета дома полномочия на осуществление действий (межевание, согласование границ участка и пр.), в результате которых общедомовой земельный участок может уменьшиться.
Совет МКД ✅ #полномочия
В Новосибирске УК оштрафовали на 125 тысяч за подписание акта приемки работ членом, а не председателем совета МКД
Акт приемки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за июнь 2023 г. ООО «УКЖХ Октябрьского района» (Новосибирск) подписала член совета МКД. Председатель совета дома обратилась в ГЖИ с жалобой на неправомерность данных действий.
По результатам инспекционного визита ГЖИ пришла к выводу, что УК действительно не соблюла порядок подписания акта приемки работ за июнь 2023 г., чем нарушила лицензионные требования. Инспекторы составили в отношении УК протокол и вынесли постановление о привлечении компании к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 125000 р.
УК обратилась в суд с иском о признании постановления жилинспекции незаконным.
Однако суды двух инстанций не нашли оснований для его отмены (постановление Седьмого ААС по делу № А45-26714/2023). Вот чем они руководствовались.
Сведения об оказании УК услуг и выполнении работ отражаются в актах установленной формы и являются составной частью технической документации МКД (п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД № 290). Акты могут быть подписаны со стороны собственников уполномоченным лицом либо председателем совета МКД (приказ Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр).
Собственники выбрали председателем совета дома Б., наделив ее правом подписывать акты выполненных работ. Действующее законодательство не предусматривает возможности делегировать возложенные на председателя совета дома полномочия по подписанию актов иным лицам. Иной собственник может быть наделен полномочиями на подписание актов только в отсутствие избранного председателя совета МКД. Компания не направляла акт председателю совета дома Б. для ознакомления и подписания. Значит, нарушила лицензионные требования. Штраф 125000 р. назначен в соответствии с ч. 3.2 и 3.3 ст. 4.1 КоАП РФ в половинном размере от низшего предела санкции инкриминируемой статьи. Оснований для большего снижения размера штрафа не имеется.
Совет МКД ✅ #акт_приемки
Самопровозглашенный председатель совета дома осужден за вымогательство денег у УК
С. позиционировал себя председателем совета МКД (г. Березовский Кемеровской области), находящегося под управлением ООО «БСК». Однако же протокола ОСС о его избрании на эту должность не было.
С., совместно с еще одним жителем К., развернули против УК и ее учредителя Ч. масштабную подрывную деятельность: распространяли порочащие и позорящие сведения на общих собраниях и в Интернете (якобы учредитель – вор и мошенник, УК – обманывает жителей, оказывает некачественные услуги), систематически направляли во всевозможные инстанции «жалобы ради жалобы» на работу УК. И даже расковыряли штукатурку в подъезде, взломали шкаф с приборами учета и люк на чердак для привлечения УК к ответственности в ходе проверки ГЖИ.
За прекращение конфронтации С. и К. затребовали у учредителя ООО «БСК» 20% от суммы 691 тыс.р., приблизительно собираемой в год со всего МКД на содержание жилья (3221,2 кв.м.х17,88 р./кв.м.х12 мес.). За 2019, 2020 годы запрошенный «откат» составлял около 276 тыс.р. Но в итоге переговоров требуемую сумму благосклонно уменьшили до 103 тыс. руб. в год. Сначала вымогатели получили 25 тыс.р., а при передаче подельникам еще 115 тыс.р. в кабинете Ч. их задержали оперативники.
Пытаясь уйти от уголовного наказания, С. и К. изложили свои версии событий. Якобы К. утеплил за свой счет межпанельные швы в принадлежащей ему квартире, а впоследствии узнал, что эту работу УК должна была выполнить в рамках содержания жилья, без взимания дополнительной платы. Вот учредитель УК и вернул ему деньги наличкой.
С. заявил, что вел переговоры о выплате ему вознаграждения как председателю совета МКД в размере 15% от общей суммы средств на содержание жилья. Эти деньги, по словам С., ему лично не были нужны и впоследствии пошли бы на восстановление дома, замену счетчиков, дверей, окон и т. д.
Однако, на основании видео- и аудиозаписей, смс-сообщений и показаний свидетелей суд квалифицировал деяния С. и К. как вымогательство в крупном размере группой лиц по предварительному сговору и приговорил каждого к трем годам лишения свободы условно (п. «а», «г» ч. 2 ст. 163, ст. 73 УК РФ).
Суд отметил: вознаграждение председателю совета МКД назначается только по решению ОСС за счет средств собственников. С. достоверно знал о том, что не имел права требовать вознаграждение ни у УК, ни лично у учредителя компании Ч. Поэтому действия С. нельзя квалифицировать как простое самоуправство. При этом факты недобросовестного исполнения УК своих обязанностей, даже если они и были, никак не влияют на переоценку действий С. и К., поскольку эти факты они использовали при совершении вымогательства (апелляционное определение Кемеровского областного суда по делу № 22-4788/2023).
Совет МКД ✅ #ответственность
⚡️Верховный Суд готовится ответить на вечный вопрос: «сколько голосов нужно для наделения председателя совета МКД правом на подписание договора управления»
До Верховного Суда РФ добралась Мосжилинспекция.
Напомню, что управляющие организации неоднократно оспаривали её отказы во внесении изменений в реестр лицензий. Отказы были мотивированы тем, что председатель, подписавший договор управления, не был наделен таким полномочием достаточным числом голосов (две трети, по мнению МЖИ).
Арбитражный суд Московского округа признал недействительным один из таких отказов и указал:
— наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
— подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения;
— таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.
Эта позиция оспаривалась в Верховном Суде РФ, но тот в ноябре отказал МЖИ в полноценном рассмотрении её жалобы.
Важно отметить, что тогда по спорному вопросу было получено более 50% от общего числа голосов всех собственников в МКД (несмотря на более "лояльную" позицию кассационной инстанции).
❗️В новом деле (УК — ООО «СервисГрад») решение было принято большинством голосов от общего числа голосов участников собрания (или меньше 30% от общего числа голосов всех собственников).
На это Мосжилинспекция и давила, приводя в обоснование ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора").
Верховный Суд РФ написал, что этот довод заслуживает внимания, и передал жалобу Мосжилинспекции на рассмотрение Судебной коллегии. Ждем полноценного определения 😏🍿
№ А40-200859/2022 😋 @gkhvsem
В Ставрополе бывшая адвокат пытается привлечь к ответственности председателя совета МКД за обработку персональных данных без её согласия
Председатель совета МКД — журналист. «Обработка» персональных данных заключалась в том, что он опубликовал в газете несколько материалов, в одном из которых указал ФИО и профессию адвоката.
Статьи освещали конфликт между сторонами: председатель за свой счёт отремонтировал подъезд, а когда предложил собственникам добровольно компенсировать свои расходы, адвокат пожалела денег и указала на некачественность работ, неподтверждение их стоимости.
Адвокат решила, что публикация её данных без согласия подпадает под ч. 2 ст. 13.11 КоАП РФ.
Однако Управление Роскомнадзора не увидело состава правонарушения, так как данные адвоката не являются секретными.
По жалобе юриста суд признал отказ РКН незаконным:
— Журналист обязан получать согласие на распространение в СМИ сведений о личной жизни гражданина от самого гражданина или его законных представителей (за исключением случаев, когда это необходимо для защиты общественных интересов).
— К общественным интересам следует относить не любой интерес, проявляемый аудиторией, а, например, потребность общества в обнаружении и раскрытии угрозы общественной безопасности, окружающей среде.
— Надо разграничивать сообщения о фактах (даже весьма спорных), способные оказать положительное влияние на обсуждение в обществе вопросов, касающихся, например, исполнения своих функций общественными деятелями, и сообщением подробностей частной жизни лица, не занимающегося какой-либо публичной деятельностью: в первом случае СМИ выполняют общественный долг в деле информирования граждан по вопросам, представляющим общественный интерес, во втором случае такой роли они не играют.
— В этом деле публикация персональных данных с детальным описанием обстоятельств конфликта, возникшего между соседями, нарушает требования закона о запрете использования персональных данных без согласия субъекта персональных данных.
— Не доказано, что в данном случае у журналиста имелись исключительные обстоятельства для распространения в СМИ сведений об имени, фамилии и наличии статуса адвоката, поскольку публикация не была направлена в защиту общественных интересов, не освещала события, связанные с деятельностью адвоката по оказанию юридической помощи; сведения о её имени, фамилии и роде деятельности не относились к информации, носящей общественный характер.
Последующую жалобу журналиста-председателя областной суд оставил без удовлетворения (решение Ставропольского краевого суда № 7-18/2024).
Совет МКД ✅ #ответственность
В Новосибирске УК взыскала с предпринимателя 46625 р. (плюс проценты – 2261 р.) за размещение рекламного баннера на ограждении придомовой территории МКД.
Суды учли следующее (постановление Седьмого ААС по делу № А45-33713/2022):
— Забор был установлен по решению ОСС и является общедомовым имуществом.
— Решением ОСС управляющей организации были предоставлены полномочия на заключение договоров на размещение и эксплуатацию рекламных конструкций, а также установлено, что размер платы за использование общего имущества определяется по согласованию с советом дома.
— С 01.06.2020 совет дома установил размер платы за 1 кв. м. рекламной конструкции, размещаемой на общем имуществе МКД, в размере 1000 р. в месяц.
— Факт самовольного размещения рекламного баннера детского центра зафиксирован 01.09.2020 актом совместного осмотра УК и председателем совета дома общего имущества МКД.
— Спорная конструкция является не информационной, а именно рекламной вывеской, так как не содержит сведений, которые должны доводиться до потребителей, а направлена на формирование или поддержание интереса к ее обладателю, его товарам (услугам).
С учетом размера баннера и ставки платы, утвержденной советом МКД, ежемесячная плата за него составляет 1,7 м. х 1,05 м. х 1000 р. = 1785 р. Плата за заявленный в иске период с 01.09.2020 по 01.10.2022 (25 мес.) – 44625 р.
Совет МКД ✅ #использование_ои #доход
Может ли новая УК взыскать со «старой» УК вознаграждение, не выплаченное председателю совета МКД
Собственники МКД в Самаре сменили УК «Комфорт-С» на УК «Вектор». Проверив отчеты компании-предшественницы, новая УК пришла к выводу, что на момент передачи дома в ее управление у «старой» компании остались неизрасходованные средства по статьям «текущий ремонт» (743,7 тыс. р.), «оплата председателю совета дома» (220 тыс. р.), «плата провайдеров за размещение оборудования связи в МКД» (169,5 тыс. р.). Требования о возврате этих средств УК «Комфорт-С» добровольно не удовлетворила, и УК «Вектор» обратилась в суд.
В обоснование иска новая УК указала, что часть услуг и работ по текущему ремонту УК «Комфорт-С» выполнена без решений ОСС, не согласована с советом дома, а часть – вообще относится не к текущему ремонту, а к содержанию жилья. Два круга судебных разбирательств потребовалось, чтобы выяснить, какие затраты УК относятся к текущему ремонту, а какие – к содержанию жилья.
В конечном счете суды пришли к выводам (определение ВС РФ по делу № А55-17000/2020):
— УК выполнила работы по текущему ремонту на сумму 1 млн 328 тыс. р., а значит, неизрасходованных остатков нет.
— Выполнение оспариваемых работ по текущему ремонту было обусловлено текущим состоянием общего имущества МКД и носило для УК обязательный характер даже в отсутствие отдельных решений ОСС.
Суды также отметили, что при смене УК прежняя компания должна передать новой УК именно средства по статье «текущий ремонт» (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), а не все средства, собранные по тарифу на услуги по управлению МКД. Начисление вознаграждения председателю совета дома возможно только из управленческих затрат, не связанных с текущим ремонтом. Поэтому нет оснований для взыскания этого вознаграждения на счет новой УК (следовательно, при невыплате вознаграждения председатель совета дома должен самостоятельно обращаться с соответствующим иском к «старой» УК).
В итоге с УК «Комфорт-С» в пользу УК «Вектор» было взыскано только 169,5 тыс. р. неосновательного обогащения (средства, полученные от провайдеров за размещение оборудования связи в МКД).
Совет МКД ✅ #вознаграждение
Совет дома установил плату 20 тысяч в месяц за воздуховод на фасаде: удалось ли взыскать деньги
Для выпечки хлеба предприниматель арендовал нежилое помещение на первом этаже в МКД (г. Ижевск). А затем, без решения ОСС, вывел из него вентиляционную трубу на фасад и кровлю дома.
Спустя полгода на заседании совета МКД была определена плата за размещение вентиляционной трубы – 20 тыс. р. в месяц начиная с августа 2022 г. и до ее демонтажа.
Решение совета МКД, оформленное протоколом, было передано в УК.
В апреле 2023 г. УК направила в адрес предпринимателя требование об оплате за размещение воздуховода, оставшееся без удовлетворения. Поэтому УК заявила судебный иск к пекарю о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.08.2022 по 31.05.2023, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.
Позиция предпринимателя:
— Совет МКД не уполномочен принимать решения об установлении платы за размещение вентиляционной трубы. Такое решение могло принять только ОСС. Поэтому протокол заседания совета МКД об утверждении ставки платы 20 тыс. р. ничтожен.
— Арендная плата в размере 20 тыс. р./мес. не является соразмерной и рыночной, ничем не обоснована.
Однако суды двух инстанций (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71-11311/2023) посчитали: предприниматель должен оплатить пользование фасадом МКД по ставке 20 тыс. р./мес., но не с 01.08.2022 (даты размещения воздуховода), а с 08.01.2023 (даты заседания совета МКД об утверждении размера платы).
Скорректировали суды и период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами. Их следовало начислять не с 05.08.2022 (как сделала УК), а с 02.05.2023, поскольку претензия УК в адрес ответчика была направлена только 24.04.2023.
Суды отклонили доводы предпринимателя:
— Решением ОСС от 2021 г. совет дома наделен полномочиями на принятие решений об утверждении размера платы за пользование общедомовым имуществом.
— Доказательств несоразмерности платы ответчик не представил, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовал.
— Решение совета МКД предпринимателем не оспаривалось, недействительным не признано.
Совет МКД ✅ #использование_ои #доход
Председатель совета МКД не подписывал акты приемки работ УК с «завышенной» стоимостью
Во Владимире председатель совета МКД заявил исковые требования к УК «Старый город»:
- осуществить перерасчет использованных средств собственников, отраженных в отчетах за 2017-2020 годы в соответствии с выполненным им контррасчетом;
- признать недостоверными отчеты УК за 2017-2020 годы;
- обязать УК выплатить председателю совета МКД вознаграждение 100920 р. за 29 месяцев из расчета 4000 руб. в месяц (за вычетом НДФЛ).
Истец обосновал свои требования так:
- По договору управления домом УК обязана ежемесячно предоставлять ему отчеты о выполненных работах и оказанных услугах, однако, периодически пренебрегает этой обязанностью.
- Все работы и услуги, не согласованные и не принятые председателем совета МКД, не подлежат оплате.
- В своих отчетах УК завышает стоимость работ и услуг, а следовательно, незаконно присваивает средства собственников. Если УК выполняет работы своими силами, то их стоимость может включать только затраты на оплату труда, материалы и амортизационные отчисления и не может включать расходы на неиспользуемые агрегаты и механизмы, накладные расходы, сметную норму прибыли. Прибыль УК в размере 3,80 р./кв.м. в месяц и так заложена в договоре управления МКД.
- УК не исполняет решение ОСС о выплате председателю совета дома ежемесячного вознаграждения 4000 р. из средств на содержание и текущий ремонт дома, ссылаясь на перерасход средств.
Позиция УК:
- При составлении смет применяются федеральные и территориальные единичные расценки (ФЕР и ТЕР) или государственные элементные сметные нормы (ГЭСН).
- Собственники вправе проверять объемы, качество и своевременность оказания услуг и выполнения работ. Но не контролировать расходы УК.
- Все услуги и работы УК предусмотрены Минимальным перечнем услуг и работ № 290, Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда № 170 и договором управления МКД. Поэтому, даже если председатель совета МКД не подписал акт их приемки, это не означает, что работы не выполнялись или что они необоснованны.
- Решением ОСС утверждено ежемесячное вознаграждение председателю совета МКД в размере 4000 р. в месяц из средств на содержание и ремонт. Однако договор управления МКД не содержит обязанности УК по выплате такого вознаграждения. Оно может быть выплачено только за счет дополнительных взносов собственников.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования, сославшись на то, что факт проведения соответствующих работ и их объем УК не доказан, а представленный председателем совета МКД контррасчет ответчиком не оспорен.
Однако апелляционный суд не согласился с выводами нижестоящей инстанции относительно недостоверности отчетов УК и необходимости перерасчетов (апелляционное определение Владимирского областного суда по делу № 33-4013/2023):
- Актов о ненадлежащем качестве работ и услуг УК по жалобам собственников не составлялось, перерасчетов жителям не производилось. Неподписание актов выполненных УК работ не является безусловным доказательством их невыполнения.
- Какое-либо отдельное задание собственников на выполнение УК работ и услуг, и без того предусмотренных договором управления и Минимальным перечнем услуг и работ № 290, не требуется.
- Экспертизой по делу установлено, что объем работ УК по ремонту подъездов соответствует заявленному в акте. Накладные расходы (взносы на соцстрахование, амортизационные отчисления, расходы на ремонт основных средств и пр.), сметная прибыль (с учетом налогов и сборов, расходов на развитие производства, соцсферы, материальное стимулирование), расходы на агрегаты и механизмы обоснованно включены в стоимость работ УК.
- Непредоставление ежемесячных отчетов УК само по себе не означает необоснованности и недостоверности сведений в оспариваемых отчетах.
- Решение ОСС о выплате вознаграждения председателю совета дома за счет средств на содержание и ремонт никем не оспорено, не признано недействительным, значит, подлежит исполнению УК. Если же это решение нарушает права УК – она вправе требовать возмещения причиненных ей убытков (ст. 15 ГК РФ).
Вознаграждение председателю совета дома по агентскому договору с УК
В Ставропольском крае на ОСС утвердили вознаграждение председателю совета МКД – 1 р./кв.м. площади жилых помещений. Между председателем совета дома Н. и УК «Ритм-2» был заключен агентский договор, по которому агент-УК выставляла собственникам платежные документы на оплату указанного вознаграждения, получала от них средства и за вычетом комиссии 3,5% перечисляла эти средства Н. не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим.
В связи с расторжением договора управления с УК «Ритм-2» действие агентского договора было прекращено. Председатель подсчитал, что за период действия агентского договора (39 месяцев) УК должна была выплатить вознаграждение 297295 р. (7899,4 кв.м. х 39 мес. х 96,5%), а фактически перечислила 236860 р. Он обратился в суд и потребовал взыскать с УК недоплату (60435 р.), а также проценты за просрочку оплаты задолженности.
Однако суды трех инстанций (определение 5 КСОЮ по делу № 88-10750/2023) отказали в удовлетворении иска, отметив следующее.
- По условиям агентского договора «агент не несет ответственности за неисполнение собственниками помещений МКД обязанности по оплате вознаграждения председателю совета дома на основании выставленных агентом платежных документов».
- Представленный истцом расчет неверен, так как основан на общем количестве помещений в МКД, а не на фактически произведенных собственниками оплатах вознаграждения председателю совета дома.
- Исходя из условий агентского договора, обязанность по выплате председателю совета дома вознаграждения возникает у УК только при условии фактического поступления денег от собственников помещений. Поскольку средства в указанном истцом размере УК не поступали (иного Н. не доказано), то УК не обязана производить оплату вознаграждения Н. за счет своих собственных средств.
Совет МКД ✅ #вознаграждение