-
Как приобрести участок у государства по льготной цене и начать зарабатывать.
🟢 Стартуем через час
В 11:00 по Москве - мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах». Несостоявшиеся торги на экране, чтение лота, потолок ставки и вопросы из чата.
Заходи заранее, чтобы не искать ссылку в последнюю минуту.
👉 Войти в эфир - ЗДЕСЬ
🟢 Путь к своему земельному банку
Мне нравится работать с землёй потому, что здесь каждый сам определяет, сколько времени готов уделять приобретению земли у государства.
Много лет я занимался землёй в свободное от основного бизнеса время и за это время сформировал рутину, которая поможет любому начинающему.
Главное правило - не надо подвигов. Жизнь это в принципе не спринт, а марафон. У большинства главная проблема не в том, чтобы начать: желания на Новый год загадывают все. Проблема - продолжить.
С чего начать, чтобы идея о собственной подушке безопасности в виде земельного банка из мечты стала реальностью?
1. Поставь себе конкретную цель. Например, пять миллионов рублей в земле за год по рыночной цене. Или определи количество участков. Цель может скорректироваться, это нормально, мы только начинаем. Устрой себе мини-игру с прогресс-баром, чтобы приучить мозг получать дофамин от реальных достижений, а не от тупки в телефоне.
2. Открой на телефоне НСПД «Земля просто» и возьми за правило, оказавшись за городом, смотреть свободные земли вокруг. Со временем это войдёт в привычку, а карта - в топ любимых вкладок.
3. Подружись с картой. НСПД плюс любая обычная карта, Яндекс или Google, и раз в неделю полчаса-час на план по захвату мира: смотришь новые локации.
4. Если смотришь земли в своём регионе - строй маршрут и выезжай раз в неделю-две на осмотр участков вживую. Во-первых, свежий воздух полезен для здоровья, во-вторых, на местности увидишь участки, которые не заметил на карте.
5. Раз в неделю уделяй время работе онлайн. Я обычно занимаюсь этим по пятницам: составляю новые схемы участков и подаю заявления. Чтобы подать десять-пятнадцать заявлений, мне достаточно часа-полутора.
6. Отслеживай на торгах перспективные лоты. Помни, что по итогам 2025 года 63% торгов не состоялись - на лоты никто не пришёл. Вопрос победы на торгах с минимальной ценой - всё в том же постоянстве и больше ни в чём.
7. Действуй как инвестор. Не покупай, когда доллар уже по 150, а завтра будет по 200. Читай региональные новости, изучай планируемые места строительства многоквартирных домов, крупных объектов. Земля рядом с такой стройкой обычно дорожает.
8. Научившись оформлять землю, ходи на нетворкинги и в бизнес-клубы. Участвуй в бизнес-играх, например CashFlow. Окружи себя единомышленниками - и вопрос, где брать клиентов или партнёров, перед тобой стоять не будет.
Постоянство вектора усилий всегда даёт результат.
Если на шаге 2 непонятно, с чего подступиться, - 26 октября стартует бесплатный курс «Первые деньги на земле»: четыре урока с заданиями, от первого участка до первых денег на земле.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на курс «Первые деньги на земле» - ЗДЕСЬ
🟢 26 октября - старт бесплатного курса по земле
Ролик про торги. Пост про аренду без аукциона. Спор в чате про выкуп.
Информации о земле полно. А когда начинаешь смотреть конкретный участок, вопросы всё те же: для чего его можно использовать, сколько будет стоить оформление и какое заявление подавать первым.
На бесплатном курсе разберём это по порядку. Будет четыре урока:
1. Первый участок и расходы на него.
2. Способы оформления земли.
3. Как на земле зарабатывают.
4. Какие услуги можно оказывать другим, даже если своего участка пока нет.
Уроки выходят 26 и 29 октября, 1 и 4 ноября. Смотреть можно в удобное время. После каждого будет задание: следующий урок открывается в свою дату и после выполнения предыдущего задания.
Сразу после регистрации на почту придут ссылка и два PDF:
• «Пять заявлений, которые открывают землю»
• «Проверка участка за 15 минут»
Их можно прочитать ещё до первого урока.
Если давно читаешь про землю и откладываешь начало, приходи. Участие бесплатное.
👉 Записаться на курс
Всем Гектаров. Егор.
🟢 Первый участок
С первым участком та же проблема, что с первой любовью, - переоценка значимости.
«Это должен быть самый лучший участок», «что-то форма у него не та», «а вдруг продаваться будет слишком долго», «за сколько смогу продать» - в голове новичка роится множество мыслей, и ни одна не превращается в заявку.
Предлагаю посмотреть на эту проблему с другой стороны.
Что такое сто тысяч рублей? Это пятнадцать-двадцать ужинов в ресторане. В году же триста шестьдесят пять дней.
Что можно сделать с землёй на сто тысяч рублей? Оформить у государства без торгов несколько участков. Схему рисуешь сам, межевой план у кадастрового инженера - 10-15 тысяч на участок, аренда - от 0,6% кадастровой стоимости в год, в глубинке это обычно несколько тысяч. Ставка у каждого региона своя, так что считать надо по своему региону.
Содержимое пятнадцати ужинов тебя неизбежно покинет, и через год ты о них не вспомнишь.
Пять участков там, где похожие продаются по пятьсот тысяч, - это земля на два с половиной миллиона по рынку. Право аренды стоит меньше участка в собственности, но и его покупают. И такой капитал не исчезнет вместе с чужой трейдерской компанией.
Одно проданное в год право аренды может вернуть все затраты на оформление и аренду. Так капитал начинает приносить доход.
Если и в следующем году ты предпочтёшь желудку деньги и возьмёшь у государства ещё участки, капитал в земле вырастет. А то, что не продашь сегодня, можно продать завтра.
Звучит просто, но мало кто делает. Потому что первый участок должен быть идеальным, а идеальных не бывает.
Первый лот проще выбирать не в одиночку. В воскресенье, 18 октября, в 11:00 по Москве на мастер-классе покажу на живых лотах, на которые никто не пришёл, как их читать и до какой суммы торговаться.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ
🟢 Построил дом и не подавал уведомление. Что теперь
Этот вопрос приходит в одной и той же интонации - виноватой. Человек построил дом на своём участке, уведомление о начале строительства не подавал, об окончании тоже, и теперь думает, что дом нелегальный и его либо снесут, либо придётся судиться.
Чаще всего не придётся ни того, ни другого.
Для жилых и садовых домов на участках под ИЖС, ЛПХ в границах населённого пункта и на садовых участках действует упрощённый порядок, та самая дачная амнистия. До 1 марта 2031 года такой дом ставится на учёт без разрешения на строительство, без экспертизы проекта и без уведомлений. Нужны технический план от кадастрового инженера, декларация об объекте, которую заполняешь вместе с ним, правоустанавливающий документ на участок и заявление через МФЦ или Госуслуги.
Деньги в этой истории уходят инженеру: технический план от пяти тысяч, в регионах до пятнадцати. Государственная часть - пошлина в сотни рублей, рассмотрение около двенадцати дней.
В 2026 году спотыкаются на другом. С 1 февраля регистрация начинается не с техплана, а с адреса. Дом получает официальный адрес в местной администрации, его код из системы ФИАС вносится в технический план, и только потом документы идут в Росреестр. Без адреса регистрацию приостанавливают. Это частая причина приостановок, и о ней мало пишут: люди платят инженеру, подают документы и получают приостановку по причине, о которой не знали.
Приостановка - не отказ. Росреестр называет причину и даёт срок её устранить.
Зачем вообще регистрировать, если дом и так стоит? Потому что незарегистрированный дом юридически не существует. Его нельзя продать, подарить, передать по наследству - наследникам достанется только участок. Нельзя застраховать, нельзя требовать подключения газа, не будет компенсации, если землю изымут для государственных нужд. И без зарегистрированного дома не получится выкупить арендованный участок без торгов.
Про налог, который всех пугает: действует вычет в пятьдесят квадратных метров. Дом меньше пятидесяти метров налогом не облагается вовсе, дом в семьдесят облагается как двадцать.
Шесть шагов до записи в реестре, от адреса до выписки, пять причин приостановки и как их снимают - всё это в гайде «Как узаконить дом на участке». Семь листов, порядок и цифры на сентябрь 2026 года.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Забрать гайд «Как узаконить дом на участке» - ЗДЕСЬ
🟢 Извещение о торгах читают так же, как лицензионное соглашение. Проматывают до кнопки
Человек открывает лот, смотрит на цену, на снимок со спутника, иногда на площадь. Остальные страницы - приложения, проект договора, перечень ограничений - пролистывает. Потом вносит задаток и только после победы узнаёт, что именно выиграл.
Я читаю каждый лот в одном и том же порядке, по шести пунктам.
1. Вид разрешённого использования и категория. Что на этой земле можно делать: строить дом, вести хозяйство, косить траву. Одно слово в извещении меняет и цену участка, и то, кому ты его потом сможешь передать.
2. Что продаётся. Право аренды или собственность. Если аренда - на какой срок. Двадцать лет и три года - это разные участки, даже если на карте они соседи.
3. Начальная цена, шаг и задаток. Сколько денег придётся заморозить на время процедуры. Задаток проигравшим возвращается, победителю засчитывается в оплату. Теряет его только тот, кто выиграл и отказался подписывать договор.
4. Сроки. Когда заканчивается приём заявок и когда сами торги. Между этими датами есть время, за которое участок можно успеть проверить. Или не успеть, если взяться за день до конца.
5. Проект договора. Условия, которые ты подпишешь после победы. В том числе пункт о передаче прав: можно ли будет уступить аренду другому человеку. Если запрет стоит уже в проекте, после торгов обойти его чаще всего не получится, и лот под переуступку не подходит, сколько бы он ни стоил.
6. Сам участок на карте. Границы, соседи, охранные зоны. Это уже не извещение, а НСПД «Земля просто», и разговор отдельный.
Пять из шести лежат в самом лоте, открытом у тебя на экране. Их не нужно искать по сайтам администраций. Нужно только дочитать до конца.
В воскресенье, 18 октября, в 11:00 по Москве покажу в «Сотке» несостоявшиеся торги по регионам из чата и пройдём по этим шести пунктам на живом извещении. И посчитаем, до какой суммы по такому лоту вообще стоит торговаться.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ
Как сделать землю дороже?
Ну, например, у тебя луг для одуванчиков. А ты хочешь эту землю сдать в аренду под магазин и получать ежемесячно доход, тем более участок примыкает к трассе. Или хочешь повторить путь многих и разделить свои два гектара на 20 участков и продать как коттеджный поселок.
Именно с этого вопроса и начинается процесс,
который делает из обычной земли - - дорогую землю.
Вот три пути, которые реально работают:
1. Смена вида разрешённого использования (ВРИ)
ВРИ - это то, что можно на участке официально делать:
строить дом, магазин, гостиницу или просто выращивать картошку.
Чтобы изменить ВРИ, нужно:
📌 Открыть ПЗЗ - Правила землепользования и застройки
📌 Найти свою территориальную зону
📌 Проверить: нужный тебе ВРИ - входит в основные?
✅ Если да - достаточно подать заявление в Росреестр.
❗ Но только если ты собственник.
Если земля в аренде - нужно договариваться с администрацией.
Это возможно.
Важно знать, как говорить и что просить.
2. Смена территориальной зоны
Если нужного ВРИ нет -
значит, нужно менять зону.
Это уже другой уровень:
— публичные слушания
— согласования
— обоснование изменений
— аргументация под цели градостроительства
Сложнее? Да.
Но если речь идёт о десятикратном росте стоимости земли - игра стоит свеч.
3. Изменение категории и включение в границы населённого пункта
Самый длинный путь.
Но и самый мощный.
Включаешь участок в населённый пункт -
и открываются новые ВРИ, новые возможности, новый ценник.
Что даёт всё это?
Для собственника:
✅ Повышение стоимости земли
✅ Возможность построить
✅ Возможность сдать участок под бизнес
✅ Возможность продать в разы дороже
Для земельного эксперта:
💰 Средний чек от 30 000 ₽ за простую смену ВРИ
💰 От 150 000 ₽ и выше — за смену зоны
💰 Доход с каждого этапа + постоянный спрос
А еще можно сразу выбирать и оформлять участки, которые другим "неинтересны", и забирать их без конкуренции:
Мой "грязный" секрет на торгах
Из поля - коттеджный поселок
Было поле - стала земля под гостиницу в Крыму
🟢 «Купил участок, а его заберут». Что на самом деле написано в законе
В чатах опять пугают: участки будут отнимать, надо срочно строить, а лучше вообще ничего не оформлять. Закон на этот счёт действительно есть, только читается он гораздо скучнее, чем его пересказы.
В Земельном кодексе есть статья 85.1 об освоении. Участок, который ты получил, нужно привести в состояние, в котором им можно пользоваться по назначению. На это даётся три года, а как считается срок именно для твоего участка, зависит от того, когда и на каком праве он получен. Это лучше выяснить сейчас, чем на третий год.
Что считать освоением, правительство перечислило в распоряжении №1021-р. Весь список выполнять не нужно, хватит одного или нескольких пунктов. Только они должны решать задачу твоего участка: если он зарос и завален мусором, один покос травы мусор не уберёт.
Дальше постановление №826 с признаками неиспользования. Их применяют, когда срок освоения уже истёк. Для участка под ИЖС отдельный признак - нет зарегистрированного дома семь лет и больше. Но это только про дом: захламление и развалины - другие признаки со своими условиями, а освоить участок всё равно нужно в первые три года. Так что «десять лет можно ничего не делать» - такой же миф, как «отнимут у всех».
Если нарушение всё-таки нашли, собственнику сначала выносят предупреждение и дают срок, чтобы всё исправить. Не исправил - вопрос решает суд. Крайняя мера - продажа участка с публичных торгов. Деньги с этих торгов за вычетом расходов на их проведение получает бывший собственник, так что конфискацией это не назовёшь. Но сколько выручат, столько и получишь, и уйти в минус здесь вполне реально.
Участок не заберут за то, что ты его купил. Заберут, если годами ничего с ним не делать и не реагировать на предупреждения.
Что сделать по своему участку, какие документы и фото сохранить и как посчитать сроки, мы собрали в гайд «Как избежать изъятия участка».
Всем Гектаров. Егор.
👉 Забрать гайд «Как избежать изъятия участка» - ЗДЕСЬ
🟢 Переплатил на торгах в пять раз. Ошибка или нормальная цена?
Стартовая цена аренды - 2 968 рублей в год. Итог торгов - 15 347 рублей в год. Рост больше чем в пять раз.
Первая реакция у многих: переплатил, надо было остановиться.
Это Вологодская область, Белозерский округ. Участок 16,5 соток под ИЖС, аукцион на право аренды. Победитель - Александр, кейс подготовила команда Terra24. Право аренды на этот участок команда оценивает примерно в 100 000 рублей.
Теперь посчитаем без эмоций. Владение правом стоит денег каждый год. За три года аренда наберёт около 46 000, за пять - около 77 000. И это ещё до других расходов.
Значит, вопрос не «переплатил или нет», а когда ты продашь. Продал право в первый год-два - по оценке команды остаётся заметная разница. Держишь пять лет и дольше - аренда съедает большую её часть.
Новичок смотрит на рост в пять раз и пугается. Тот, кто собирает земельный банк, смотрит на другое: сколько стоит владение, за сколько и как быстро право реально купят. Поэтому потолок ставки считается до аукциона: по сделкам рядом с участком, по спросу и по сроку, за который ты готов продать.
Как считать потолок до торгов, разбираем в практикуме с предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Почём земля для народа?
Вижу, у многих нет понимания, сколько стоит государственная земля, зачем брать её в аренду и почему я радуюсь вместе с участниками практикума, когда удаётся получить участок без торгов.
Взять землю у государства в аренду под дом можно двумя способами: без торгов и с торгов.
Сколько стоит аренда без торгов. Ставка - от 0,6% кадастровой стоимости в год. Участок с кадастровой стоимостью миллион рублей обходится примерно в 6 000 рублей в год. Стандартный срок аренды под ИЖС - 20 лет.
А вот выкуп в каждом регионе свой. В льготных регионах 1,5-3% кадастровой стоимости, в значительной части субъектов 15-30%, в Подмосковье под ИЖС уже 60%, а в отдельных регионах до 100%. Ставка зависит ещё и от вида разрешённого использования, так что смотреть надо свой регион и свой ВРИ.
Право аренды можно переуступить. То есть передать другому человеку за деньги.
Теперь пример на пальцах. Это расчёт, а не обещание.
Допустим, ты оформил без торгов десять участков с кадастровой стоимостью по 300 000. Аренда - примерно 1 800 рублей в год за каждый, 18 000 за все десять.
Одно право аренды переуступаешь за 50 000. Аренду по остальным девяти, около 16 200 в год, эти деньги покрывают примерно на три года.
Остальные права продаёшь по 100 000. Покупатель получает участок, на котором можно строить и потом выкупать землю по ставке региона, - дешевле, чем готовый участок в собственности рядом. Если продашь все девять, выручка вместе с первым правом - 950 000.
Это выручка, не прибыль. Из неё вычитаются кадастровые работы, госпошлины, аренда до сделки, объявления и налог. И нет гарантии, что все девять уйдут быстро: всё решают регион и спрос. Поэтому ликвидность участка проверяют до заявления, а не после.
Сколько ждать? Бывает, что первые участки без торгов приходят через 2-3 месяца после первых заявлений. Бывает дольше.
Если хочешь собрать такой расчёт под свой регион, практикум начинается с предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 18 октября, 11:00 по Москве. Мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах»
Юлия из Самарской области подала заявку на торги: 8,75 гектара сельскохозяйственной земли в Борском районе, аренда на три года. Заявка оказалась единственной - других желающих не нашлось.
Это не редкость: по итогам 2025 года 63% земельных аукционов не состоялись, ещё в 10-15% участник был один.
Где лежат такие лоты, почему на них не идут и как понять, стоит ли идти тебе, - об этом второй мастер-класс.
Что разберём:
1. Почему на торгах пусто. Открою сервис аналитики торгов «Сотка» и покажу несостоявшиеся торги на живом экране - по регионам, которые напишете в чате.
2. Как читать лот. Шесть вещей в извещении и проекте договора, которые проверяют до подачи заявки.
3. Потолок ставки. Как по реальным сделкам рядом с участком заранее решить, до какой суммы торговаться.
Полтора часа, онлайн. В конце отвечу на вопросы из чата. Для тех, кто досидит до конца, будет подарок.
Участие бесплатное. Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала.
И совет заранее: если собираешься на торги, займись ключом электронной подписи. Земельные торги сейчас идут в электронной форме.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ
🟢 С чего начать, если ты тут недавно. Карта канала, выпуск второй
За последние недели в канал пришло много новых людей, а постов стало ещё больше. Обновил карту: что читать по порядку, чтобы не утонуть.
Основа - серия из шести шагов. Это путь к участку по статье 39.18: от поиска до договора или торгов, если появится второй желающий.
Шаг первый - найти свободный участок
Шаг второй - заказать кадастровый план территории
Шаг третий - нарисовать участок самому
Шаг четвёртый - подать заявление
Шаг пятый - постановление, межевание, договор
Шаг шестой - сколько стоит весь путь
Дальше то, что добавилось за последние две недели.
Чтобы не ошибиться с участком:
Белое пятно на карте - ещё не свободная земля
Купил, а там ЛЭП: что проверить до денег
Проверяю живой лот до задатка
Чтобы не бояться торгов и отказов:
Десять ошибок, на которых новички проигрывают торги
Администрация отказала - что делать
Чтобы выбрать стратегию:
Сразу под выкуп или в аренду: решает регион
Календарь земли: что успеть до конца года
Что впереди: в воскресенье, 18 октября, в 11:00 по Москве - мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах».
А если непонятно, с какого конца подступиться, - пройди тест. Семь вопросов, на выходе маршрут под твою задачу.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Пройти тест и получить маршрут - ЗДЕСЬ
🟢 Администрация отказала в согласовании участка?
Отказ в согласовании - не приговор, а один из этапов работы с землёй. Причём этап почти неизбежный.
Если бы участок за несколько тысяч рублей в год давали с первой попытки и без усилий, у всех уже было бы по гектару. Поэтому главное: отказ не означает, что участок тебе не достанется, что ты чего-то не понял или с тобой что-то не так. С отказами можно и нужно работать, тем более что большинство из них формальные.
❓ Откуда вообще берутся отказы
Представь рядового сотрудника администрации, который рассматривает твоё заявление. В администрацию люди приходят по разным причинам: кому-то удобно добираться, кто-то ценит стабильность, кому-то нравится быть при власти.
А ждут от него, что он прекрасно знает законодательство, перелопатит архивы и, главное, возьмёт на себя ответственность за решение. За ошибки в администрациях принято пороть, и меры широкие - от выговора до лишения тринадцатой зарплаты.
Много ты видел таких чиновников?
Поэтому иногда проще написать отказ. А там либо суд разберётся, либо заявитель принесёт аргументы, и можно будет прикрыть тылы. А иногда мы их просто бесим 😉 - они работают за оклад, а мы за результат.
Получил отказ - первым делом разбираешь причину и выбираешь, что делать дальше. Сценариев обычно четыре.
Техническая ошибка в схеме. Исправляешь и подаёшь заново.
Причина надуманная. Мне встречались отказы, потому что на месте участка складируют снег. Или потому что участок «будет мешать развороту транспорта». Такие отказы обжалуются в досудебном порядке.
Участок уже согласовали кому-то раньше. Одна из самых частых причин. Запрашиваешь постановление и сверяешь координаты.
Без суда не обойтись. Бывает и так.
Однажды мне отказали с формулировкой, что на выбранном участке стоит здание. До этого администрация рассматривала заявление почти три месяца, а после моей досудебной жалобы в министерство имущества засуетилась, одним днём приняла заявление и отказала. Звонить и выяснять я уже не стал. Просто отправил иск.
В суде нет ничего страшного. Самое важное, что надо знать: законность отказа обязана доказывать сама администрация. Жалобу и иск подают онлайн, а на заседание часто не нужно ехать: можно подключиться по видеосвязи или попросить рассмотреть дело без тебя.
И второе: перечень оснований для отказа исчерпывающий, он записан в законе. Своих собственных причин у сотрудника администрации быть не может.
Обещать, что любой отказ снимается, я не буду. Но чаще всего отказ - это требование сделать следующий шаг, а не закрытая дверь.
Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Кто приходит в последние дни набора, застаёт её уже начатой.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Стартуем через час
В 11:00 по Москве - мастер-класс «Что успеть до конца года». Календарь процедуры, смета первой заявки, отказы и вопросы из чата.
Заходи заранее, чтобы не искать ссылку в последнюю минуту.
👉 Войти в эфир - ЗДЕСЬ
🟢 Завтра в 11:00. Приходи с одним вопросом
Завтра, в воскресенье 4 октября, в 11:00 по Москве - мастер-класс «Что успеть до конца года».
Полтора часа: календарь процедуры по статье 39.18, смета первой заявки, что делать с отказом. В конце - вопросы из чата.
Про вопросы отдельно. Лучше всего работают конкретные. Сформулируй заранее один - тот, из-за которого ты до сих пор не подал ни одного заявления. Например:
- «Участок в охранной зоне - это конец или нет?»
- «Администрация молчит второй месяц - что делать?»
- «Сколько денег реально нужно на первую заявку?»
На такие вопросы отвечу по существу, прямо в эфире. На «а как вообще начать» за полтора часа можно ответить только общими словами, а их ты и так слышал.
Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала. Если ещё не зарегистрировался - самое время.
Егор
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс - ЗДЕСЬ
🟢 Сегодня в 11:00 по Москве - мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах»
Через пять часов начинаем. Полтора часа, онлайн.
Открою сервис аналитики торгов и покажу лоты, на которые никто не пришёл, - по регионам, которые напишете в чате. Разберём шесть вещей, которые проверяют в извещении и проекте договора до заявки, и как заранее посчитать потолок ставки.
Что взять с собой: свой регион и, если есть, лот, на который давно смотришь.
Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала. Если ещё не зарегистрировался - успеваешь.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс - ЗДЕСЬ
🟢 Завтра в 11:00 по Москве разбираем торги на живых лотах
Воскресенье, 18 октября, мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах». Полтора часа, онлайн.
Что взять с собой. Свой регион: напишешь его в чат, и я открою по нему несостоявшиеся торги в «Сотке». И лот, на который давно смотришь, если такой есть, - будет с чем сверять шесть пунктов извещения прямо по ходу эфира.
Что ещё успеть до завтра. Если собираешься на торги в ближайшие месяцы - начни оформлять ключ электронной подписи. Торги идут в электронной форме, без ключа заявку не подать.
Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала. Если ещё не зарегистрировался - успеваешь.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ
🟢 «Не подавайся, я заплачу». Три звонка за один день
Константин, участник практикума, подал заявки на несколько аукционов. В один день у него трижды зазвонил телефон.
Первый звонок. Незнакомый человек представляется, называет лот и предлагает пять тысяч рублей за то, чтобы Константин не участвовал. Долго уговаривает. Константин соглашается - деньги приходят на карту в течение минуты, ценовых предложений по этому лоту он не подаёт.
Второй звонок, другой лот. Обещают двадцать тысяч за то же самое. Перезвонить не перезванивают, денег не присылают. Зато с торгов уходят сами: Константин оказывается единственным участником и забирает лот по начальной цене.
Третий звонок раздаётся прямо во время торгов. Человек терпеливо объясняет, что этот участок Константину не пригодится. В тот день он уже взял достаточно и уступил - за потраченное время взял символическую тысячу.
«Как и говорит Егор - лучше верить факту перевода, а не словам». Так он сам подытожил этот день в чате.
За ту же неделю ещё двоим участникам практикума предлагали деньги за то, чтобы они не заходили в торги. Одному - тридцать тысяч.
Представь себя на месте Константина. Тебя никто не обманывал и не запугивал - тебе платили. Человек, который звонит, уже посчитал участок: он знает, сколько тот стоит на рынке, и знает, что твоя заявка поднимет цену. Пять, двадцать, тридцать тысяч - это его оценка того, во сколько ему обойдётся твоё присутствие на аукционе. Лучшей оценки лота, чем звонок конкурента, не существует.
Если тебе позвонили, значит, ты нашёл правильный лот.
Что с этим делать - решать тебе. Моя позиция: заявку не снимать и торговаться до своего потолка, посчитанного заранее по сделкам рядом с участком. А разговоры по телефону оставить тем, кто звонит.
Люди, которые звонят, умеют находить ликвидные лоты. Константин нашёл те же лоты на том же сайте торгов, что и они. Это навык, а не связи. Находить такие лоты и заранее считать потолок учим в практикуме с предобучения.
Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Чтобы продать что-то ненужное, надо сначала купить что-то ненужное
И на эти деньги купить то, что нужно. Или закрыть ипотеку. Или оплатить ребёнку образование. Или наконец поехать в отпуск.
Одна из законных манипуляций с земельными участками - изменение вида разрешённого использования.
Вид разрешённого использования, ВРИ, - это то, что на участке можно делать. Есть ВРИ «для индивидуального жилищного строительства» - значит, можно построить дом. Есть «для размещения магазина» - понятно, что можно поставить магазин. Есть «ведение огородничества» - грядки и некапитальные постройки, жилой дом не зарегистрировать.
ВРИ напрямую влияет и на кадастровую, и на рыночную стоимость. Поле, пригодное только под ромашки, стоит дешевле участка под сад, участок под сад дешевле участка под дом, а земля под автосервис - ещё дороже. Разница иногда доходит до десяти раз.
При этом каждый участок лежит в какой-то территориальной зоне, а у зоны есть список основных видов использования. Менять ВРИ внутри этого списка можно без согласования и бесплатно - за исключением Московской области, где эта услуга платная.
Отсюда рычаг. Путей к хорошему участку три.
1. Купить готовый участок под дом на рынке - по рыночной цене.
2. Идти на торги за самым привлекательным лотом вместе со всеми, кто тоже его заметил.
3. Купить на торгах участок с «ненужным» ВРИ, на который никто не смотрит, и без проволочек сменить вид использования на востребованный.
Был огород за 60 000 рублей, стало приусадебное хозяйство стоимостью 700 000.
Как это делается.
Смотришь зону. Правила землепользования и застройки лежат на сайте администрации; там у зоны участка перечислены основные виды.
Проверяешь, что нужный вид - в основных. Если «ведение ЛПХ» или «ИЖС» в списке основных, рычаг работает. Если нет - это другая история: перевод полевого ЛПХ в приусадебное - перенос границы населённого пункта, генплан, слушания, годы и чаще всего отказ. Обещание продавца «переведём легко» в таком случае - ложь.
Оформляешь участок в собственность, потом меняешь ВРИ. Заявление через МФЦ или Госуслуги, без согласований.
Продаёшь или держишь то, что стало стоить в разы больше.
Поэтому не обязательно разбивать лоб, пытаясь взять самые, как кажется, привлекательные участки. Самые привлекательные - те, которые ещё никто не прочитал.
Как читать территориальные зоны и что в них менять - одна из тем предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 18 октября, 11:00 по Москве. Мастер-класс «Разбор торгов на живых лотах»
По итогам 2025 года 63% земельных аукционов не состоялись: на лот не пришёл никто. Ещё в 10-15% случаев приходил один человек и забирал участок по начальной цене.
Когда я говорю это вслух, в ответ почти всегда звучит одно и то же: «так это где-то в глуши». В воскресенье проверим. Не на слайдах, а на живом экране.
Что будет
Несостоявшиеся торги по регионам из чата. Открою «Сотку», сервис аналитики торгов, и покажу лоты, на которые никто не пришёл. Напиши в чате свой регион - посмотрим и его.
Как читать лот. Шесть вещей в извещении и проекте договора, которые я проверяю до заявки. Пройдём по ним на реальном извещении, а не по списку.
Потолок ставки. Как по сделкам рядом с участком заранее решить, до какой суммы торговаться, чтобы не выиграть лот, который потом некому отдать.
Полтора часа, онлайн, в конце отвечу на вопросы из чата. Для тех, кто досидит до конца, будет подарок.
Участие бесплатное. Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала.
И заранее: если собираешься на торги, займись ключом электронной подписи. Земельные торги идут в электронной форме, без ключа заявку не подать.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ
🟢 Выкуп участка из аренды
Во многих регионах работает льготный выкуп земли из аренды: построил дом - выкупаешь участок под ним за проценты от кадастровой стоимости. Процент у каждого региона свой и зависит ещё от вида разрешённого использования: где-то полтора-три процента, в значительной части субъектов пятнадцать-тридцать, а кое-где уже сто, и там выкуп теряет смысл. Поэтому ставку своего региона смотришь до стройки, а не после.
При кадастровой стоимости в миллион рублей выкуп в льготном регионе обходится в пятнадцать-тридцать тысяч. Это выгодно и когда берёшь землю для себя, и когда готовишь участок к продаже. Во втором случае зарабатываем на трёх вещах.
На разнице между ценой выкупа и ценой продажи. Кадастровая в глубинке часто отстаёт от рыночной в разы, а выкуп считается от кадастровой.
На самом доме. Готовый дом, как правило, стоит дороже, чем обошлось его строительство. В зависимости от проекта и степени готовности - двадцать-шестьдесят процентов сверх вложенного.
На ценности участка. Подключаем электричество или хотя бы получаем технические условия на присоединение, выбираем участки, где возможна газификация. Одно дело продавать поле, другое - участок, где уже есть свет и дом, в котором можно жить, пока строишь большой.
Я предпочитаю дома высокой заводской готовности: каркасно-панельные, модульные, из бруса. Дом пять на пять собирается на участке за несколько дней, и у строителей меньше шансов ошибиться, чем на стройке с нуля.
Каким должен быть дом, чтобы выкупить землю?
Прежде всего законченным и зарегистрированным: выкупают участок под домом, право на который записано в реестре. Одного фундамента или коробки без окон недостаточно.
Требования к минимальной площади устанавливает местная администрация, как правило это восемнадцать-двадцать четыре квадратных метра. Иногда требований к площади нет вовсе, но это не значит, что получится поставить сарайчик и выкупить участок по льготной цене. Исключение - Московская область: там застройка должна занимать минимум пять процентов площади участка, на десяти сотках это дом от пятидесяти квадратов, и ставка выкупа под ИЖС там уже шестьдесят процентов.
Состав помещений: кухня-гостиная, спальня, санузел, прихожая. Это минимум, чтобы ни у кого не возникло вопросов. И да, всё это умещается в двадцать квадратных метров.
Как строить удалённо? Заказывать у проверенных исполнителей. В клубе «Гектары» состоят подрядчики с географией от Калининграда до Камчатки. Я получаю от строителей фото- и видеоотчёты и вижу, как идёт стройка, не выезжая на участок.
Если берёшь участок для себя, дом на арендованной земле можно построить и в ипотеку.
Как найти участок под такую схему и посчитать её до первого заявления, разбираем в практикуме с предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Выиграл торги, а в договоре запрет переуступки?
Ты выиграл торги и уже прикидываешь, кому и за сколько продашь право аренды. Приходит договор. Открываешь, а там запрет переуступки. В документации к аукциону такого пункта не было.
Первая мысль - всё, тупик. Но администрация - не последняя инстанция.
Договор по итогам торгов заключается на условиях, которые были в извещении и проекте договора. Если в присланном договоре появилось то, чего в проекте не было, это повод для жалобы в ФАС, Федеральную антимонопольную службу.
Это работает для участков под ИЖС, ЛПХ и садоводство - их дают и без торгов. Если же участок по закону можно получить только на торгах, уступку ограничивает сам Гражданский кодекс (п. 7 ст. 448), и запрет в договоре уже не самодеятельность администрации.
Собери всё, что есть: проект договора из документации, протокол торгов и договор, который тебе прислали. Сроки на обжалование короткие и зависят от ситуации, поэтому проверь их сразу и, если получится, подай жалобу до того, как подпишешь договор.
Жалоба подаётся онлайн, рассматривают её часто по видеосвязи, хотя формат зависит от конкретного управления ФАС. Если комиссия подтвердит нарушение, администрация получит предписание.
А лучше вообще не доводить до жалобы. Проект договора читается до задатка, а не после победы. Если запрет уступки стоит уже там, а твоя стратегия - переуступка, этот лот не твой, сколько бы он ни стоил.
18 октября в 11:00 по Москве на мастер-классе разберём, какие шесть вещей проверить в извещении и проекте договора до подачи заявки.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ
🟢 «Свои деньги держи в своих руках. Как только они не в твоих - ты их потеряешь»
У меня плохие новости для тех, кто надеется куда-то так удачно вложиться, чтобы потом лежать под пальмой и ничего не делать. С большой вероятностью не выйдет.
Пассивный доход не значит, что деньги приходят сами. Он значит, что основную часть работы за тебя делают твои деньги. Основную, но не всю.
Правило, которое я для себя считаю главным: если ты отдал деньги в чужое управление и сам не можешь ни проверить, ни повлиять, - ты уже не распоряжаешься ими. Даже если тебе платят проценты.
Мой знакомый, владелец довольно крупной торговой компании, вложил 8 миллионов рублей в трейдерскую компанию на Форексе, где всю работу якобы делал искусственный интеллект. Два с половиной года он хвастался процентами на виртуальном счёте. Его жена даже продавала услуги этого трейдера по сетевой схеме и называла себя пассивным инвестором. А потом основатель компании одним днём уволил офис, собрал чемодан и убыл восвояси.
И это не история про глупых людей. Подвержены этой шайтан-машине вполне адекватные, работящие, успешные люди. Тащат свой бизнес, зарабатывают - и всё равно мечтают о пальме из первого абзаца.
Пассивный доход никогда не будет пассивным до конца. Он требует внимания и контроля. Поэтому, если ты во что-то вкладываешь, у тебя должна быть возможность это проверить.
С землёй это выглядит так. Договор аренды или выписка о собственности - на твоё имя. Что происходит с участком, видно в открытых данных. Да, он требует внимания: торги, документы, покупатель. Но решения принимаешь ты.
18 октября в 11:00 на мастер-классе покажу, как выглядит этот контроль на торгах: живые лоты, проект договора и потолок ставки.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс 18 октября - ЗДЕСЬ
🟢 Сколько денег нужно вложить в земли сельхозназначения?
Мне как-то встретилось очередное предложение для инвесторов: вложиться на нулевом этапе в строительство дома, земля оформляется сразу на инвестора, а через 8 месяцев - и дом.
Стартовые вложения 17,5 миллиона рублей, готовый дом обещают продать миллионов на 5 дороже. И всё это в Сочи.
Подобные предложения, очарование локациями и искусственный ажиотаж («куда все - туда и я») создают впечатление, что земля и инвестиции в недвижимость большинству не по карману.
Если задаться целью зарабатывать на земле, а не щеголять престижными локациями, то гораздо бОльшую рентабельность можно получить, вкладывая в землю гораздо меньшие суммы, доступные каждому. И не придётся толкаться локтями.
Кто-то на ажиотаже точно заработает, но скорее всего не те, кто когда-то мчался покупать доллар по 150, «потому что к осени будет по 200».
На деле начать можно с суммы 20-40 тысяч рублей в год. Оформление земель сельхозназначения - один из самых недорогих способов получить землю.
Какие расходы тебя ждут?
✅ Найти свободный участок и нарисовать схему его расположения. Схему можно подготовить самому, например в бесплатной программе Арго-7, по кадастровому плану территории. КПТ заказывается через Росреестр: стоит 110 рублей и приходит от нескольких часов до суток. Если отдать схему кадастровому инженеру - 5-15 тысяч рублей.
✅ Когда схему утвердят, понадобится межевой план. Его делает только кадастровый инженер, это ещё 10-15 тысяч рублей.
✅ Дальше - заявление в администрацию о предоставлении участка в аренду. Без торгов землю сельхозназначения сразу в собственность не оформить, сначала аренда.
Арендная ставка зависит от кадастровой стоимости, региона и вида разрешённого использования и может начинаться от 2-3 тысяч рублей в год.
Что дальше - зависит от того, что ты решишь делать с участком.
📍 Если договор аренды разрешает переуступку, ты платишь аренду только до момента переуступки. Затем передаёшь участок другому арендатору и получаешь на этом доход.
📍 Если хочешь выкупить участок под сельхозпроизводство, сначала три года используешь его по назначению и платишь аренду, потом обращаешься в администрацию за выкупом без торгов. Ставка выкупа своя в каждом регионе: от 1,5 до 30% кадастровой стоимости, где-то уже 100%. После выкупа участок можно продать по рыночной цене, а она обычно выше выкупной.
И частая ошибка новичков: думать, что сельхозземли надо обязательно переводить под застройку. Это не так. Фермеры платят отличные деньги за землю и даже за поиск земли.
И совсем не обязательно вкладывать миллионы, чтобы зарабатывать на земле.
Как найти такой участок и посчитать расходы до заявления, разбираем в практикуме с предобучения. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Лоты, на которые никто не пришёл. Где они лежат
«На торгах всё куплено». Эту фразу я слышу чаще, чем вопрос, как на эти торги попасть.
Хорошо, допустим, куплено. Тогда объясни мне одну цифру. По итогам 2025 года 63% земельных аукционов не состоялись - на лот не пришёл вообще никто. Ещё в 10-15% случаев приходил один участник и забирал лот по начальной цене.
Если всё куплено, то кем? Покупатели почему-то не явились.
Причин, почему лот остаётся без заявок, много. Где-то участок действительно никому не нужен. Где-то цена выше, чем готов платить местный рынок. А где-то лот просто никто не прочитал: извещение выглядит как юридическая простыня, слова «обременение» и «зона с особыми условиями» отпугивают, и человек закрывает вкладку.
Вот за этими последними лотами и стоит охотиться. Найти их руками можно, но это часы листания: регион, вид использования, стартовая цена, сравнение с кадастровой стоимостью, история переуступок рядом. Поэтому мы сделали «Сотку» - сервис аналитики торгов. В нём больше 15 000 лотов, фильтры по цене, назначению и по тому, как стартовая цена соотносится с кадастровой.
Сервис показывает, где искать. Решение, идти на лот или нет, всё равно принимаешь ты: зона, ограничения, подъезд, сделки рядом. Об этом я писал в разборе живого лота до задатка.
Хочешь посмотреть, как выглядят несостоявшиеся торги, - открой «Сотку» сам. Даём три дня доступа к демоверсии по Московской области.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Получить три дня доступа к «Сотке» - ЗДЕСЬ
🟢 После мастер-класса мне задают один и тот же вопрос: «А дальше что?»
Полтора часа на эфире - это карта. По ней видно, куда идти. Но карта не ведёт за руку, когда первая схема вернулась с отказом, администрация молчит третью неделю, а соседний лот на торгах ушёл втрое выше стартовой цены и непонятно, нормально это или пора остановиться.
На этих местах люди и застревают. Не на теории - на первом живом случае, когда рядом нет никого, кто уже проходил то же самое.
Поэтому практикум начинается раньше первого урока - с предобучения. В нём три блока.
Земля. Выход на первые торги и первые участки. Как отличать ликвидный участок от красивого: ликвидность измеряется количеством людей, которые могут себе это позволить, и тем, как быстро участок продаётся. И бесплатная земля по программе «Дальневосточный гектар» - там, где это имеет смысл.
Цифры. Аналитика продаж участков по регионам: средний чек и количество сделок по назначению земли за пять лет. По ней легче понять, где спрос есть, а где его ждать долго. И доступ к «Сотке» - сервису аналитики земельных торгов, который на рынке не продаётся.
Деньги. Урок «Формирование стабильного дохода» и семь законов денег - про то, как перестать менять время своей жизни на деньги.
Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума. Кто приходит в последние дни набора, застаёт её уже начатой.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
🟢 Вчера разложили процедуру по датам. Вот что получается, если начать на этой неделе
Вчера на мастер-классе мы прошли путь от найденного участка до договора: заявление, извещение, тридцать дней, договор или торги. Покажу этот путь на одном примере, чтобы было видно, где здесь время.
Допустим, ты подаёшь заявление 15 октября.
Рассмотрение и извещение. По кодексу сроки короткие, по факту у каждой администрации свои. Возьмём три недели - извещение выходит в начале ноября.
Тридцать дней. Ждём, придёт ли кто-то ещё. Это начало декабря.
Дальше. Никто не пришёл - администрация готовит решение. Потом межевание, постановка на учёт и договор. Это ещё недели, и здесь всё зависит от инженера и от того, как работает конкретная администрация.
Получается, что при старте в октябре к новому году главное уже позади: извещение вышло, тридцать дней прошли, остаётся оформление.
Теперь тот же путь с заявлением в середине декабря. Три недели на рассмотрение попадают на январские праздники, тридцать дней сдвигаются на февраль. До договора доходишь весной.
Вся разница в том, на каком шаге ты встретишь новый год: с извещением, с готовым решением или ещё без заявления.
Перед заявлением есть ещё схема. Её готовят самостоятельно, например в бесплатной программе Арго-7, по кадастровому плану территории. А КПТ заказывается через Росреестр: стоит 110 рублей и приходит от нескольких часов до суток. Это тоже время, которое лучше потратить сейчас.
Если хочешь пройти этот путь с разбором каждого шага, практикум начинается раньше первого урока. Место в предзаписи даёт гарантию попасть в предобучение - программу, которая идёт до старта практикума.
Всем Гектаров. Егор.
👉 Занять место в предзаписи на новый набор - ЗДЕСЬ
Мы в эфире! Мастер класс "Что успеть до конца года"
Вход ЗДЕСЬ
🟢 Сегодня в 11:00 по Москве - мастер-класс «Что успеть до конца года»
Через пять часов начинаем. Полтора часа, онлайн.
Разберём три вещи: календарь процедуры по статье 39.18 с реальными сроками, смету первой заявки и что делать, если пришёл отказ. В конце - ответы на вопросы из чата.
Что взять с собой: ручку и лист бумаги - будет схема процедуры, которую стоит сохранить. И один вопрос, из-за которого ты до сих пор не подал заявление.
Ссылка на эфир придёт на почту за час до начала. Если ещё не зарегистрировался - успеваешь.
Егор
👉 Зарегистрироваться на мастер-класс - ЗДЕСЬ
🟢 Проверяю живой лот до задатка: пять шагов
Взял лот, который прямо сейчас выставлен на ГИС Торги. Номер не называю: заявки ещё принимают, и рекламировать конкретный участок я не хочу. Но всё, что ниже, ты можешь повторить на любом лоте.
Владимирская область, деревня в Кольчугинском округе. 19 соток, земли населённых пунктов, ЛПХ, приусадебный участок - то есть дом строить можно. Аукцион на право аренды на 20 лет. Стартовая цена 16 494 рубля в год, задаток 3 299. Заявки принимают до 8 октября.
На первый взгляд - бери. Теперь по шагам.
1. Зона по правилам землепользования. НСПД показывает жилую зону, для ЛПХ это нормально. А вот самого регламента - что именно можно строить, какие отступы, сколько этажей - во ФГИС ТП по этой деревне нет. Значит, иду на сайт администрации округа и ищу правила там. Часть параметров есть в документации аукциона: застройка не больше 20% площади, отступ от границ не меньше 3 метров.
2. Зоны с особыми условиями. Открываю слой ЗОУИТ в НСПД - пусто, ни одной зоны. Открываю документацию аукциона, а там прямым текстом: участок в охранной зоне ЛЭП 10 кВ, по участку проходят электросети.
Карта молчит, документ говорит. Посмотри я только карту - узнал бы про провода, когда приехал ставить забор. Охранная зона не закрывает участок, но решает, где на нём может стоять дом. Поэтому следующий вопрос - где именно идёт линия и хватит ли остальной площади под дом с отступами.
3. Подъезд и сети. По адресу участок примерно в сотне метров от жилого дома на той же улице, так что проезд, скорее всего, есть. Но «скорее всего» - не ответ: смотрю спутник, а при сомнениях прошу кого-то съездить. И ещё строка из документации: подключения к сетям, кроме электричества, нет. Ни газа, ни воды, ни канализации. Для дачи терпимо, для дома на круглый год это расходы, которые надо заложить сразу.
4. Цена против кадастровой. Кадастровая стоимость участка 329 878 рублей. Стартовая аренда 16 494 в год - это 5% кадастровой ежегодно. Без торгов аренда начинается от 0,6%, то есть здесь старт уже в восемь раз выше. Каждый шаг аукциона добавит ещё 495 рублей в год, и платить их двадцать лет.
5. Рынок рядом. В самом кадастровом квартале сделок за два года нет ни одной. По Кольчугино сделок сотни, медиана около 570 рублей за метр. Кадастровая у этого участка - 174 рубля за метр, рынок выше примерно втрое. Хороший знак, но с оговоркой: деревня - не город, и медиана по округе не гарантирует такую же цену за этот участок.
И ещё одно, о чём часто забывают. В проекте договора слова «уступка» нет вообще - ни разрешения, ни запрета. Если моя стратегия - переуступка, этот вопрос я задаю организатору торгов письменно, до задатка.
Итог. Лот ни плохой, ни хороший. Это 19 соток с линией электропередачи, без газа и воды, со стартом выше обычного и рынком втрое выше кадастровой. Под одну задачу подойдёт, под другую нет. Решение принимается после этих пяти проверок, а не по картинке в объявлении.
Порядок проверок и где смотреть каждую, я собрал в чек-лист «Как проверить участок и не потерять деньги».
Всем Гектаров. Егор.
👉 Забрать чек-лист проверки участка - ЗДЕСЬ