Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

28 Jun 2024 17:51

Очередное предложение заработать миллионы долларов😁

⛔️Остерегайтесь мошенников, монет, бирж и прочей халявы…

🤬Кстати, телеграмм самая опасная площадка для пользователей. Мошенники создают фейк аккаунт, предлагают разного рода услуги или товары. После перевода, удаляют полностью всю переписки и удаляются из сообщений. Здесь так можно. Поддержка и жалобы на спам или мошенничество уходят в некуда. Очередной шедевр 👉

#мошеники

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

26 Jun 2024 09:51

📌Нашел отличный ликбез про надежность, доходность и ликвидность. Слово «мужчины» нужно заменить на «коммерческая недвижимость», а в остальном всё так)

#юмор

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

25 Jun 2024 07:33

📌Большие форматы магазинов:

Сегодня поговорим про помещения готового арендного бизнеса, больших форматов: 350–600 м2 с качественными арендаторами лидерами ритейл рынка: Пятёрочка, Магнит, Лента и пр.

Очень часто вижу, что многие брокеры активно нахваливают идею покупки таких объектов как сверхнадёжных объектов готового арендного бизнеса. У этого формата есть не только плюсы, но минусы, сегодня об этом и поговорим.

👍Плюсы:
🔸Удобно формировать портфель из больших форматов магазинов, кажется, что 1–2 пятёрочек хватить для формирования
🔸Помещений большого формата, как правило, ограниченное количество, в любом ЖК, определённая уникальность предложения.
🔸Надёжность оператора, инвестиции в открытие большого магазина у ретейлера значительны.

👎Минусы:
🔸Нет, ценовой премии за риск. Почему-то Пятёрочки и Магниты продаются с окупаемостью в среднем 12 лет.
🔸Сложность в проведении без болезненной ротации арендатора, если, к примеру, от вас съезжает или присылает письмо о понижении ставки аренды. Потенциальных арендаторов на формат 350+ м2 гораздо меньше, чем на небольшие площади около 100 м2.
🔸Среди операторов тоже есть более эффективные и менее эффективные компании, например, Х5 самый в целом самый эффективный из ритейлеров, все остальные варианты менее интересны(
🔸Ликвидность ниже, меньше потенциальных покупателей в бюджете от 100+ млн рублей, особенно в регионах.
🔸При необходимости высвободить часть капитала из недвижимости нужно продавать весь объект.

💰Угрозы:
🔸Большинство рисков, которые вижу, связаны с факторами потенциального давления на выручку магазинов в будущем.
🔸Развитие онлайн-доставки: Ozon, Самокат, Сбермаркет и прочие.
🔸Развитие дискаунт сетей: Чижик, Моя цена, Светофор и пр.
🔸Развитие малых торговых форматов, специализированных и нет: около, красное и белое, авокадо, первым делом и прочие.
🔸Сложность в нарезке помещения на небольшие площади без потерь и общих зон.

💰Возможности:
🔸Продуктовые сети дают ставку от РТО, определённая страховка от инфляции.
🔸Мой опыт работы в недвижимости говорит: как только меняются тренды, большие площади становятся проблемой для собственника, а при отсутствии нормальной нарезки и потенциальной смены концепции.

💰Итог: нет ценовой премии за риск и большой формат. Текущая стабильность, но тренды против больших форматов. Нет возможности гибко управлять портфелем объектов, в случае необходимости что-то продать быстро и желательно с минимальным дисконтом к рынку.

👉Ваши идеи и мнения пишите в комментариях.
 
#ГАБ #ритейл

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

22 Jun 2024 11:46

Еще пару слов про Сбер, многие наверное знают, что Сбер это непросто банк, а большая экосистема сервисов для жизни от телемедицины до кибер безопасности и искусственного интеллекта.

Небольшой фильм для снятый для годового собрания акционеров 2023.

https://www.youtube.com/live/qg--XYPj940?si=170Puq526Vk6Abz2

#технологии

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

21 Jun 2024 10:36

💰Правительство РФ смягчило требования о репатриации валютной выручки: доля обязательной продажи снижена с 80% до 60%

Требование о продаже валютной выручки смягчено «с учетом стабилизации курса национальной валюты и достижения достаточного уровня валютной ликвидности».

- - -
Очень низкий курс нам не нужен)

#валюта

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

19 Jun 2024 16:36

📌Новые курсы валют значительно лучше стрых😁

ЦБ РФ ПОНИЗИЛ КУРС ДОЛЛАРА НА 20 ИЮНЯ ДО 82,63 РУБ., ЕВРО — ДО 89,09 РУБ., ЮАНЯ — ДО 11,17 РУБ.

- - -
Как вам?

#валюта

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

18 Jun 2024 18:36

📌Прогноз по выдачи ипотеки от ДОМ РФ.

Объемы выдачи ипотеки на территории РФ по итогам 2024 года могут сократиться на 35% в сравнении с 2023 годом. Такой предварительный прогноз озвучил вице-президент Банка ДОМ РФ Антон Медведев

"Мы ожидаем сокращение спроса во втором полугодии, но с учетом достаточно сильного первого полугодия коррекция рынка в части спроса не должна превысить 35%", - сказал он.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

16 Jun 2024 09:23

📌Инвест-Мэтры лучшие статьи, всем хороших выходных.

⭐️ Путь к загородному флиппингу

⭐️ Защищает ли недвижимость от инфляции?

⭐️ Финансовая безопасность для Женщины

⭐️ Фейл года или как спасли 140 млн: продолжение

⭐️ Баланс жизни и инвестирования

⭐️ 3 млн. за 4 месяца на флиппинге

⭐️ Про доллары

⭐️ Как сэкономить 28 млн. на строительстве склада?

⭐️ Разоблачение миллионерши из Краснодара с 4-мя ипотечными квартирами

⭐️ Итоги Private Money Forum

- - -

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#мэтры

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

14 Jun 2024 20:28

📌Математика окупаемости и коммерческой недвижимости от застройщика😁

*Окупаемость 10 лет, но есть нюанс)

Правда рынка, интересные помещения теперь только со сроками сдачи 2026+ год.

#новостройки #коммерческаянедвижимость

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

13 Jun 2024 16:37

Для тех, кто переживал за застройщиков, вышел отчёт группы Самолёт за 5 месяцев 2024 года.

🔺Объем продаж первичной недвижимости вырос на 66% и составил 132,5 млрд руб. (607,3 тыс. кв. м) по сравнению с 79,8 млрд руб. (452,8 тыс. кв. м).

🔺Общее количество заключенных контрактов выросло на 38% до 17,8 тыс.

🔺Cредняя цена за кв.м. увеличилась до 218,2 тыс. руб. показав рост на 24% по сравнению с маем прошлого года.

😗 Доля контрактов, заключённых с участием ипотечных средств с 91% до 75%, с наибольшей долей семейной ипотеки, которую, вероятно, продлят, но могут изменить условия.

👉Сильные результаты во многом благодаря увеличению масштаба бизнеса (МИЦ+Новые регионы) и росту средней цены реализации.

Мой прогноз: большого падения цен в действительно интересных проектах не жду. Застройщики научились эффективно работать с ценой и спросом, есть хороший запас прочности, ну а главный фактор, высокая инфляция — пока остаётся на повестке.

#застройщики

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

11 Jun 2024 07:21

📌Итоги #Прайвитманифорума

Главная польза от мероприятия, встретиться с друзьями, коллегами и партнёрами. В кулуарах удалось пообщаться с инвесторами в некоторые проекты, это было полезно, спасибо всем, кто поделился реальным опытом).
 
В целом НОВЫХ интересных концепций и сильных команд я не увидел, возможно, плохо смотрел, но есть стабильные участники форума, которые участвуют уже не первый год.
 
Что понравилось и что работает: 👍Редевелопмент - был, есть и будет, страна большая, физически и концептуально устаревшей, недвижимости очень много, надо что-то с эти делать. Но подход у разных команд разный, тут важно не ошибиться👆
 
👍Торговая недвижимость и арендный бизнес. Тема ещё жива, но рынок сильно меняется. В первую очередь качественное помещение, очень сложно купить за хорошую цену. А инвестициям в маленьких городах, в убитые помещения или подвалы, из которых все съехали, я предпочту инвестиции в Бетховин)   
 
👍Займы, но только с ликвидным залогом. Хотя, наверное, это будет более актуально на ключевой ставке 10-12%. 
 
😗По загородке и рекреации.
Я был на форуме с конкретной целью: найти интересные проекты в рекреационной недвижимости, загородном строительстве, два направления, которые среднесрочной перспективе будут хорошо расти. Но, увы, поиск пока продолжается)
 
👉Если знаете, таких и есть рекомендация: напишите, пожалуйста, в личку @denisovvi пообщаюсь и поделюсь мнением.
 
😡Ну и общая проблема многих команд и проектов: У тех, у кого хороший продукт, странный подход в реализации. А у кого понятный подход, странный или слабый продукт.
 
😡Еще некоторые проекты рассчитаны на выход и фиксацию прибыли об "дурачка" это тоже печально, но, к счастью, таких становится всё меньше и меньше.

#оффлайн

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 12:03

👍Колесник. Инвестииции в редевелопмент в регионах. Их подход мне ближе: поиск потенциально интересных объектов, покупка ниже рынка, концепция и глубокий редевелопмент, посадка арендаторов и продажа как ГАБ объектов. Деление прибыли между инвесторами и ук.

#неирр

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 11:23

👍 Мне интереснее другая модель: найти объект, собрать фонд на покупку ремонт и реализацию инвест идеи. И поделить прибыль с участниками инвест проекта инвесторами и организаторами.

#прайвитманифорум

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 11:11

📌Еще одна концепция, понравилось, что ребята делают интересный продукт для регионов смарт офисы, по сути стратегия редевелопмент старых зданий. Но для розничного инвестора, предложение, как мне кажется, не очень интересное.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 10:34

📌Средняя доходность апартаментов 6-8%. Как зарабатывать больше? Уходить в качество, о чем писал выше.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

27 Jun 2024 17:37

📌Сбер спешит на помощь.
 
🔻 По прогнозам аналитиков сервиса «Домклик», снижение выдачи ипотек в 2024 году составит от 25% до 30% к выдачам рекордного 2023 года, это уровень выдачи ипотек 2021-2022 года.
 
🔺«Домклик» также ожидает новый рост по ставке на 17% уже во втором полугодии.
 
Сам сбер уже объявил, что будет поддерживать застройщиков, при условии ставки субсидирования с их стороны. Всё-таки идею субсидий, ипотеки с застройщиком банк реализует.

Интересно, за чей счёт будет субсидирование? За счёт застройщика, банка или покупателя недвижимости 😉
 
Параметров изменения ипотечных и субсидированных программ ещё нет, все ждут.

📌 Самый горячий вопрос: нужно покупать, сейчас ли ждать падения цен?
 
Во-первых, ситуация у всех разная, однозначно не ответить. А во-вторых, всегда есть интересные варианты как для инвестиций, так и для жизни.

#новостройки

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

25 Jun 2024 15:06

📌Число договоров долевого участия на покупку недвижимости в новостройках Москвы в ипотеку в мае выросло на 33,8% по сравнению с маем 2023 года - почти до 8,5 тыс., сообщает пресс-служба управления Росреестра по Москве.

"В мае 2024 года зарегистрировано 8 456 договоров долевого участия в строительстве жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств. В годовом выражении показатель увеличился на треть - на 33,8% к маю прошлого года", - говорится в сообщении.

Результат мая превысил данные апреля 2024 года по выдаче ипотеки на ДДУ в столице на 21,7%.

- - -
Ждёте значительной корректировки цен на новостройке в Москве?

#новостройки

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

24 Jun 2024 17:03

😉Греф назвал уникальной для населения ситуацию со вкладами в РФ:

«Исторически я не помню за последние 30 лет такой ситуации, когда был бы такой арбитраж между текущей инфляцией и доходами, которые люди получают по депозитам. Это не очень здоровая ситуация с точки зрения бизнеса, тяжело развивать бизнес в этих условиях, но с точки зрения людей, которые держат деньги на вкладах, это уникальная выгодная ситуация» — Греф

- - -
Ставки, конечно, сейчас привлекательный, но мне ближе  облигации флоатеры с плавающим купоном. Есть хорошие выпуски с ежемесячным купоном, с премией к ставке +1-1,5%, продать можно в любой рабочий день.

#депозит

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

21 Jun 2024 16:04

📌Акционеры Сбербанка одобрили рекордные дивиденды в размере ₽752 млрд.

По итогам 2023 года банк выплатит ₽33,3 на одну обыкновенную и одну привилегированную акцию.

По цене закрытия торгов 20 июня такая выплата дает дивдоходность 10,6% для обоих типов акций. Последний день для покупки акций банка под дивиденды — 10 июля.

---
Поздравляю акционеров, рекордные дивиденды от Сбербанка✊

#дивиденды

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

19 Jun 2024 22:39

😴Индекс Мосбиржи почти 3000 пунктов, это минус 13% от майских уровней.

- - -
Это вам не недвижка)

#акции

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

19 Jun 2024 11:44

📌 5 место — акции и валюта.
 
Сегодня поговорим про фондовый рынок и такой инвестиционный инструмент, как акции.
 
По сути, акция — это доля в компании.
   
👍 Главный плюс акций — потенциальная высокая доходность, особенно в ситуации, когда экономика развивается или отдельные её сектора.
🔸Количество счетов на фондовом рынке растёт, частный инвестор распробовал этот инструмент.
🔸Помимо потенциального роста стоимости компании, которая активно развивается, многие компании выплачивают дивиденды.
🔸Российский рынок был высокодивидендный до недавнего времени.
🔸Возможность выбора инвестиций в компании, практически из всех секторов экономики.
🔸Высокая ликвидность, легко купить и продать.
 
👎 К минусам:
🔸Высокая волатильность и высокий риск.
🔸Всё-таки необходимо разбираться и посвещать этому время. Покупая платную аналитику в том числе.
🔸Большое количество мутных схем, таких как торговые сигналы, фронраннинг, разгоны в третьих эшелонах и прочее.
🔸Просто купить и забыть, не всегда эффективная стратегия.
 
💰 Возможности:
🔸Дешевизна фондового российского рынка и высокий потенциал роста.
🔸Возможность инвестировать с наличием 100 рублей.
🔸При закрытие зарубежных рынков капитала, хорошие перспективы для будущего роста рынка акций.
 
🔥 Угрозы:
🔸 Геополитические риски, время сейчас непростое. 
🔸Рост увеличения налогов на бизнес.
🔸Риск банкротства компаний и недружественные действия менеджмента компаний, особенно компаний в большой кредитной нагрузкой.
🔸Высокие ставки давят на потенциалы роста многих не очень рендательных компаний.
😡 Наши западные «коллеги» очень хотят обложить санкциям всё, что можно. Газовая инфраструктура разрушается, на лучшие российские компании, такие как Новатэк, накладываются запретительные санкции с заявлениями, угробить все перспективные проекты по СПГ. 
 
Итог: для меня — фондовый рынок и конкретно инвестиции в акции высокорисковый инвестиционный инструмент и обязательная часть моего инвест портфеля. Выбор между инвестициями в недвижимость и фондовым рынком для меня не актуален, лучше иметь в своём арсенале оба инструмента. 
 
👉Ваши идеи пишите в комментариях.
 
#фондовыйрынок #акции

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

17 Jun 2024 11:25

📌Затраты на строительство коммерческой недвижимости по итогам 2024 года могут увеличиться на 20%, прогнозируют консультанты. Предполагаемый рост кратно превысит темпы ожидаемой инфляции. Динамика обусловлена продолжающимся увеличением стоимости стройматериалов, инженерного оборудования и нехваткой рабочей силы.
 
Полный текст.

 - - -
Обгонит ли недвижимость, инфляцию? Думаю, что да, если особенно качественная и купленная по хорошей цене. Я не сторонник всё вкладывать в бетон, но 30–40% разумная аллокация на этот класс активов.

#недвижимость #инфляция

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

15 Jun 2024 08:50

Средняя максимальная ставка в топ-10 банков в первой декаде июня выросла на 0,53 п.п., до 15,69% годовых, согласно мониторингу Банка России.

- - -
В общем, не все банки щедры на проценты по депозитам.

Увеличение ставок по вкладам зафиксировано на всех сроках свыше трех месяцев, больше всего выросла доходность по депозитам сроком от шести месяцев и свыше одного года — на 0,72–0,83 п.п. Наименьший рост показали ставки по вкладам, открытым на срок до трех месяцев (0,19 п.п.). Доходность по депозитам до трех месяцев уменьшилась на 0,18 п.п.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

14 Jun 2024 15:47

📌Мнение аналитиков о курсе валюты:

Райффайзенбанк пока сохраняет прогноз курса валютной пары доллар/рубль не выше уровня в 95 руб./$1 в текущем году, сообщается в комментарии аналитиков банка.

👉 А какой ваш прогноз?

"Мы полагаем, что определяющими для курса рубля останутся фундаментальные факторы, а именно валютные потоки, связанные с внешней торговлей. В краткосрочной перспективе может наблюдаться турбулентность и расширение спредов на покупку/продажу (в особенности для физических лиц), но, на наш взгляд, этот период вряд ли затянется. В целом санкционный режим негативен для внешней торговли, при этом эффект на рубль может быть разнонаправленным (например, ослабление импорта в начале 2024 года, отчасти вызванное трудностями с проведением платежей, сыграло в плюс для рубля). Мы сохраняем оценку нашего прогнозного диапазона для курса рубля в 85-95 руб./$1".

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

13 Jun 2024 07:32

😡Санкции США против Мосбиржи и ее дочек (НРД, НКЦ) были вопросом времени и вот наши враги приурочили их ко Дню России. Ну и вроде как к ним готовились)

Пока точно нельзя оценить последствия попадания в SDN лист и санкции против Мосбиржи.

Какие последствия у санкций SDN против Мосбиржи, НКЦ, НРД?

✅ЦБ РФ для определения официальных курсов доллара и евро будет использовать банковскую отчетность и сведения, поступающие от цифровых платформ внебиржевых торгов - релиз

✅Биржевые торги юанем также могут оказаться под вопросом

✅Торги валютными фьючерсами и фьючерсом РТС могут стать менее привлекательными

✅Полной блокировки долларов и евро на брокерских счетах не жду

👉Новость: «Минфин США разрешил операции с Мосбиржей, НРД и НКЦ до 13 августа 2024 года».

✅Таким образом, есть риск, что дружественные нерезиденты будут выходить из российских акций до этого числа, но вроде там объем не очень большой.

👉Всем желаю пройти этот период без финансовых потерь.

#санкции

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

10 Jun 2024 19:25

📌Глава департамента денежно-кредитной политики Банка России Кирилл Тремасов допустил увеличение ключевой ставки более чем на 100 базисных пунктов (б. п.) при необходимости.

- - -
Видимо 15%, а может и 16% доходности в длинных ОЗФ нам дадут🧐

#ставка #офз

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 11:25

📌Предложение от ребят из Blocks, помещение на первом этаже этом же офис центре. Как вам?

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 11:19

Модель выглядит так: ребята купили старое здание с торгов, дальше инвестору предлагают купить, уже в розницу, с будущим ремонтом один или несколько офисов, с целью сдачи в аренду или продаже. Ну и по фин модели, обосновано будущей ставкой аренды, приводиться расчет капитализации и доход. Я это называю заработать на инвесторе, а не вместе с ним👋

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 10:37

☝️а задача, кстати, не простая.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 09:55

📌Рецепт успешного выступления на крупном мероприятии:

1) Рассказать как с 0 заработать 1 млн или более.

2) В кейсах обязательно должны быть очень убедительные цифры.

3) В конце выступления обязательно предложить купить курс)

#неблагодарите