Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Jun 2024 11:38

📌Предстарт STONE Сокольники. Виктор успел купить, а я нет. Лотов вывели мало, интересовала евро трешка было 2 варианта за 20.7, через день уже +1.5 млн(.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Jun 2024 11:07

Аренда в Москве выросла, в среднем на 22%, за мкадом около 10%🧐

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Jun 2024 09:22

И еще три классных события где точно стоить поучаствовать и все на этих выходных:

📌Марафон белые ночи в Санкт-Петербурге.
📌Практикум инвесторов в Сочи от Натальи Девятковой.
📌Архыз трейл.

В Питер, теоретически, еще могу успеть😁

#афиша

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

28 Jun 2024 17:51

Очередное предложение заработать миллионы долларов😁

⛔️Остерегайтесь мошенников, монет, бирж и прочей халявы…

🤬Кстати, телеграмм самая опасная площадка для пользователей. Мошенники создают фейк аккаунт, предлагают разного рода услуги или товары. После перевода, удаляют полностью всю переписки и удаляются из сообщений. Здесь так можно. Поддержка и жалобы на спам или мошенничество уходят в некуда. Очередной шедевр 👉

#мошеники

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

26 Jun 2024 09:51

📌Нашел отличный ликбез про надежность, доходность и ликвидность. Слово «мужчины» нужно заменить на «коммерческая недвижимость», а в остальном всё так)

#юмор

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

25 Jun 2024 07:33

📌Большие форматы магазинов:

Сегодня поговорим про помещения готового арендного бизнеса, больших форматов: 350–600 м2 с качественными арендаторами лидерами ритейл рынка: Пятёрочка, Магнит, Лента и пр.

Очень часто вижу, что многие брокеры активно нахваливают идею покупки таких объектов как сверхнадёжных объектов готового арендного бизнеса. У этого формата есть не только плюсы, но минусы, сегодня об этом и поговорим.

👍Плюсы:
🔸Удобно формировать портфель из больших форматов магазинов, кажется, что 1–2 пятёрочек хватить для формирования
🔸Помещений большого формата, как правило, ограниченное количество, в любом ЖК, определённая уникальность предложения.
🔸Надёжность оператора, инвестиции в открытие большого магазина у ретейлера значительны.

👎Минусы:
🔸Нет, ценовой премии за риск. Почему-то Пятёрочки и Магниты продаются с окупаемостью в среднем 12 лет.
🔸Сложность в проведении без болезненной ротации арендатора, если, к примеру, от вас съезжает или присылает письмо о понижении ставки аренды. Потенциальных арендаторов на формат 350+ м2 гораздо меньше, чем на небольшие площади около 100 м2.
🔸Среди операторов тоже есть более эффективные и менее эффективные компании, например, Х5 самый в целом самый эффективный из ритейлеров, все остальные варианты менее интересны(
🔸Ликвидность ниже, меньше потенциальных покупателей в бюджете от 100+ млн рублей, особенно в регионах.
🔸При необходимости высвободить часть капитала из недвижимости нужно продавать весь объект.

💰Угрозы:
🔸Большинство рисков, которые вижу, связаны с факторами потенциального давления на выручку магазинов в будущем.
🔸Развитие онлайн-доставки: Ozon, Самокат, Сбермаркет и прочие.
🔸Развитие дискаунт сетей: Чижик, Моя цена, Светофор и пр.
🔸Развитие малых торговых форматов, специализированных и нет: около, красное и белое, авокадо, первым делом и прочие.
🔸Сложность в нарезке помещения на небольшие площади без потерь и общих зон.

💰Возможности:
🔸Продуктовые сети дают ставку от РТО, определённая страховка от инфляции.
🔸Мой опыт работы в недвижимости говорит: как только меняются тренды, большие площади становятся проблемой для собственника, а при отсутствии нормальной нарезки и потенциальной смены концепции.

💰Итог: нет ценовой премии за риск и большой формат. Текущая стабильность, но тренды против больших форматов. Нет возможности гибко управлять портфелем объектов, в случае необходимости что-то продать быстро и желательно с минимальным дисконтом к рынку.

👉Ваши идеи и мнения пишите в комментариях.
 
#ГАБ #ритейл

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

22 Jun 2024 11:46

Еще пару слов про Сбер, многие наверное знают, что Сбер это непросто банк, а большая экосистема сервисов для жизни от телемедицины до кибер безопасности и искусственного интеллекта.

Небольшой фильм для снятый для годового собрания акционеров 2023.

https://www.youtube.com/live/qg--XYPj940?si=170Puq526Vk6Abz2

#технологии

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

21 Jun 2024 10:36

💰Правительство РФ смягчило требования о репатриации валютной выручки: доля обязательной продажи снижена с 80% до 60%

Требование о продаже валютной выручки смягчено «с учетом стабилизации курса национальной валюты и достижения достаточного уровня валютной ликвидности».

- - -
Очень низкий курс нам не нужен)

#валюта

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

19 Jun 2024 16:36

📌Новые курсы валют значительно лучше стрых😁

ЦБ РФ ПОНИЗИЛ КУРС ДОЛЛАРА НА 20 ИЮНЯ ДО 82,63 РУБ., ЕВРО — ДО 89,09 РУБ., ЮАНЯ — ДО 11,17 РУБ.

- - -
Как вам?

#валюта

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

18 Jun 2024 18:36

📌Прогноз по выдачи ипотеки от ДОМ РФ.

Объемы выдачи ипотеки на территории РФ по итогам 2024 года могут сократиться на 35% в сравнении с 2023 годом. Такой предварительный прогноз озвучил вице-президент Банка ДОМ РФ Антон Медведев

"Мы ожидаем сокращение спроса во втором полугодии, но с учетом достаточно сильного первого полугодия коррекция рынка в части спроса не должна превысить 35%", - сказал он.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

16 Jun 2024 09:23

📌Инвест-Мэтры лучшие статьи, всем хороших выходных.

⭐️ Путь к загородному флиппингу

⭐️ Защищает ли недвижимость от инфляции?

⭐️ Финансовая безопасность для Женщины

⭐️ Фейл года или как спасли 140 млн: продолжение

⭐️ Баланс жизни и инвестирования

⭐️ 3 млн. за 4 месяца на флиппинге

⭐️ Про доллары

⭐️ Как сэкономить 28 млн. на строительстве склада?

⭐️ Разоблачение миллионерши из Краснодара с 4-мя ипотечными квартирами

⭐️ Итоги Private Money Forum

- - -

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#мэтры

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

14 Jun 2024 20:28

📌Математика окупаемости и коммерческой недвижимости от застройщика😁

*Окупаемость 10 лет, но есть нюанс)

Правда рынка, интересные помещения теперь только со сроками сдачи 2026+ год.

#новостройки #коммерческаянедвижимость

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

13 Jun 2024 16:37

Для тех, кто переживал за застройщиков, вышел отчёт группы Самолёт за 5 месяцев 2024 года.

🔺Объем продаж первичной недвижимости вырос на 66% и составил 132,5 млрд руб. (607,3 тыс. кв. м) по сравнению с 79,8 млрд руб. (452,8 тыс. кв. м).

🔺Общее количество заключенных контрактов выросло на 38% до 17,8 тыс.

🔺Cредняя цена за кв.м. увеличилась до 218,2 тыс. руб. показав рост на 24% по сравнению с маем прошлого года.

😗 Доля контрактов, заключённых с участием ипотечных средств с 91% до 75%, с наибольшей долей семейной ипотеки, которую, вероятно, продлят, но могут изменить условия.

👉Сильные результаты во многом благодаря увеличению масштаба бизнеса (МИЦ+Новые регионы) и росту средней цены реализации.

Мой прогноз: большого падения цен в действительно интересных проектах не жду. Застройщики научились эффективно работать с ценой и спросом, есть хороший запас прочности, ну а главный фактор, высокая инфляция — пока остаётся на повестке.

#застройщики

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

11 Jun 2024 07:21

📌Итоги #Прайвитманифорума

Главная польза от мероприятия, встретиться с друзьями, коллегами и партнёрами. В кулуарах удалось пообщаться с инвесторами в некоторые проекты, это было полезно, спасибо всем, кто поделился реальным опытом).
 
В целом НОВЫХ интересных концепций и сильных команд я не увидел, возможно, плохо смотрел, но есть стабильные участники форума, которые участвуют уже не первый год.
 
Что понравилось и что работает: 👍Редевелопмент - был, есть и будет, страна большая, физически и концептуально устаревшей, недвижимости очень много, надо что-то с эти делать. Но подход у разных команд разный, тут важно не ошибиться👆
 
👍Торговая недвижимость и арендный бизнес. Тема ещё жива, но рынок сильно меняется. В первую очередь качественное помещение, очень сложно купить за хорошую цену. А инвестициям в маленьких городах, в убитые помещения или подвалы, из которых все съехали, я предпочту инвестиции в Бетховин)   
 
👍Займы, но только с ликвидным залогом. Хотя, наверное, это будет более актуально на ключевой ставке 10-12%. 
 
😗По загородке и рекреации.
Я был на форуме с конкретной целью: найти интересные проекты в рекреационной недвижимости, загородном строительстве, два направления, которые среднесрочной перспективе будут хорошо расти. Но, увы, поиск пока продолжается)
 
👉Если знаете, таких и есть рекомендация: напишите, пожалуйста, в личку @denisovvi пообщаюсь и поделюсь мнением.
 
😡Ну и общая проблема многих команд и проектов: У тех, у кого хороший продукт, странный подход в реализации. А у кого понятный подход, странный или слабый продукт.
 
😡Еще некоторые проекты рассчитаны на выход и фиксацию прибыли об "дурачка" это тоже печально, но, к счастью, таких становится всё меньше и меньше.

#оффлайн

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 12:03

👍Колесник. Инвестииции в редевелопмент в регионах. Их подход мне ближе: поиск потенциально интересных объектов, покупка ниже рынка, концепция и глубокий редевелопмент, посадка арендаторов и продажа как ГАБ объектов. Деление прибыли между инвесторами и ук.

#неирр

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Jun 2024 11:30

Цены на маленькие форматы в качественных проектах на старте, сейчас по ценам ключей😱

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Jun 2024 11:05

📌Ну что повыкладывать слайды с конференции?

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Jun 2024 09:02

📌Конференция инвестициям недвижимость в Москве. Если кто-то будет пишите, буду рад пообщаться @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

27 Jun 2024 17:37

📌Сбер спешит на помощь.
 
🔻 По прогнозам аналитиков сервиса «Домклик», снижение выдачи ипотек в 2024 году составит от 25% до 30% к выдачам рекордного 2023 года, это уровень выдачи ипотек 2021-2022 года.
 
🔺«Домклик» также ожидает новый рост по ставке на 17% уже во втором полугодии.
 
Сам сбер уже объявил, что будет поддерживать застройщиков, при условии ставки субсидирования с их стороны. Всё-таки идею субсидий, ипотеки с застройщиком банк реализует.

Интересно, за чей счёт будет субсидирование? За счёт застройщика, банка или покупателя недвижимости 😉
 
Параметров изменения ипотечных и субсидированных программ ещё нет, все ждут.

📌 Самый горячий вопрос: нужно покупать, сейчас ли ждать падения цен?
 
Во-первых, ситуация у всех разная, однозначно не ответить. А во-вторых, всегда есть интересные варианты как для инвестиций, так и для жизни.

#новостройки

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

25 Jun 2024 15:06

📌Число договоров долевого участия на покупку недвижимости в новостройках Москвы в ипотеку в мае выросло на 33,8% по сравнению с маем 2023 года - почти до 8,5 тыс., сообщает пресс-служба управления Росреестра по Москве.

"В мае 2024 года зарегистрировано 8 456 договоров долевого участия в строительстве жилой и нежилой недвижимости с привлечением кредитных средств. В годовом выражении показатель увеличился на треть - на 33,8% к маю прошлого года", - говорится в сообщении.

Результат мая превысил данные апреля 2024 года по выдаче ипотеки на ДДУ в столице на 21,7%.

- - -
Ждёте значительной корректировки цен на новостройке в Москве?

#новостройки

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

24 Jun 2024 17:03

😉Греф назвал уникальной для населения ситуацию со вкладами в РФ:

«Исторически я не помню за последние 30 лет такой ситуации, когда был бы такой арбитраж между текущей инфляцией и доходами, которые люди получают по депозитам. Это не очень здоровая ситуация с точки зрения бизнеса, тяжело развивать бизнес в этих условиях, но с точки зрения людей, которые держат деньги на вкладах, это уникальная выгодная ситуация» — Греф

- - -
Ставки, конечно, сейчас привлекательный, но мне ближе  облигации флоатеры с плавающим купоном. Есть хорошие выпуски с ежемесячным купоном, с премией к ставке +1-1,5%, продать можно в любой рабочий день.

#депозит

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

21 Jun 2024 16:04

📌Акционеры Сбербанка одобрили рекордные дивиденды в размере ₽752 млрд.

По итогам 2023 года банк выплатит ₽33,3 на одну обыкновенную и одну привилегированную акцию.

По цене закрытия торгов 20 июня такая выплата дает дивдоходность 10,6% для обоих типов акций. Последний день для покупки акций банка под дивиденды — 10 июля.

---
Поздравляю акционеров, рекордные дивиденды от Сбербанка✊

#дивиденды

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

19 Jun 2024 22:39

😴Индекс Мосбиржи почти 3000 пунктов, это минус 13% от майских уровней.

- - -
Это вам не недвижка)

#акции

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

19 Jun 2024 11:44

📌 5 место — акции и валюта.
 
Сегодня поговорим про фондовый рынок и такой инвестиционный инструмент, как акции.
 
По сути, акция — это доля в компании.
   
👍 Главный плюс акций — потенциальная высокая доходность, особенно в ситуации, когда экономика развивается или отдельные её сектора.
🔸Количество счетов на фондовом рынке растёт, частный инвестор распробовал этот инструмент.
🔸Помимо потенциального роста стоимости компании, которая активно развивается, многие компании выплачивают дивиденды.
🔸Российский рынок был высокодивидендный до недавнего времени.
🔸Возможность выбора инвестиций в компании, практически из всех секторов экономики.
🔸Высокая ликвидность, легко купить и продать.
 
👎 К минусам:
🔸Высокая волатильность и высокий риск.
🔸Всё-таки необходимо разбираться и посвещать этому время. Покупая платную аналитику в том числе.
🔸Большое количество мутных схем, таких как торговые сигналы, фронраннинг, разгоны в третьих эшелонах и прочее.
🔸Просто купить и забыть, не всегда эффективная стратегия.
 
💰 Возможности:
🔸Дешевизна фондового российского рынка и высокий потенциал роста.
🔸Возможность инвестировать с наличием 100 рублей.
🔸При закрытие зарубежных рынков капитала, хорошие перспективы для будущего роста рынка акций.
 
🔥 Угрозы:
🔸 Геополитические риски, время сейчас непростое. 
🔸Рост увеличения налогов на бизнес.
🔸Риск банкротства компаний и недружественные действия менеджмента компаний, особенно компаний в большой кредитной нагрузкой.
🔸Высокие ставки давят на потенциалы роста многих не очень рендательных компаний.
😡 Наши западные «коллеги» очень хотят обложить санкциям всё, что можно. Газовая инфраструктура разрушается, на лучшие российские компании, такие как Новатэк, накладываются запретительные санкции с заявлениями, угробить все перспективные проекты по СПГ. 
 
Итог: для меня — фондовый рынок и конкретно инвестиции в акции высокорисковый инвестиционный инструмент и обязательная часть моего инвест портфеля. Выбор между инвестициями в недвижимость и фондовым рынком для меня не актуален, лучше иметь в своём арсенале оба инструмента. 
 
👉Ваши идеи пишите в комментариях.
 
#фондовыйрынок #акции

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

17 Jun 2024 11:25

📌Затраты на строительство коммерческой недвижимости по итогам 2024 года могут увеличиться на 20%, прогнозируют консультанты. Предполагаемый рост кратно превысит темпы ожидаемой инфляции. Динамика обусловлена продолжающимся увеличением стоимости стройматериалов, инженерного оборудования и нехваткой рабочей силы.
 
Полный текст.

 - - -
Обгонит ли недвижимость, инфляцию? Думаю, что да, если особенно качественная и купленная по хорошей цене. Я не сторонник всё вкладывать в бетон, но 30–40% разумная аллокация на этот класс активов.

#недвижимость #инфляция

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

15 Jun 2024 08:50

Средняя максимальная ставка в топ-10 банков в первой декаде июня выросла на 0,53 п.п., до 15,69% годовых, согласно мониторингу Банка России.

- - -
В общем, не все банки щедры на проценты по депозитам.

Увеличение ставок по вкладам зафиксировано на всех сроках свыше трех месяцев, больше всего выросла доходность по депозитам сроком от шести месяцев и свыше одного года — на 0,72–0,83 п.п. Наименьший рост показали ставки по вкладам, открытым на срок до трех месяцев (0,19 п.п.). Доходность по депозитам до трех месяцев уменьшилась на 0,18 п.п.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

14 Jun 2024 15:47

📌Мнение аналитиков о курсе валюты:

Райффайзенбанк пока сохраняет прогноз курса валютной пары доллар/рубль не выше уровня в 95 руб./$1 в текущем году, сообщается в комментарии аналитиков банка.

👉 А какой ваш прогноз?

"Мы полагаем, что определяющими для курса рубля останутся фундаментальные факторы, а именно валютные потоки, связанные с внешней торговлей. В краткосрочной перспективе может наблюдаться турбулентность и расширение спредов на покупку/продажу (в особенности для физических лиц), но, на наш взгляд, этот период вряд ли затянется. В целом санкционный режим негативен для внешней торговли, при этом эффект на рубль может быть разнонаправленным (например, ослабление импорта в начале 2024 года, отчасти вызванное трудностями с проведением платежей, сыграло в плюс для рубля). Мы сохраняем оценку нашего прогнозного диапазона для курса рубля в 85-95 руб./$1".

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

13 Jun 2024 07:32

😡Санкции США против Мосбиржи и ее дочек (НРД, НКЦ) были вопросом времени и вот наши враги приурочили их ко Дню России. Ну и вроде как к ним готовились)

Пока точно нельзя оценить последствия попадания в SDN лист и санкции против Мосбиржи.

Какие последствия у санкций SDN против Мосбиржи, НКЦ, НРД?

✅ЦБ РФ для определения официальных курсов доллара и евро будет использовать банковскую отчетность и сведения, поступающие от цифровых платформ внебиржевых торгов - релиз

✅Биржевые торги юанем также могут оказаться под вопросом

✅Торги валютными фьючерсами и фьючерсом РТС могут стать менее привлекательными

✅Полной блокировки долларов и евро на брокерских счетах не жду

👉Новость: «Минфин США разрешил операции с Мосбиржей, НРД и НКЦ до 13 августа 2024 года».

✅Таким образом, есть риск, что дружественные нерезиденты будут выходить из российских акций до этого числа, но вроде там объем не очень большой.

👉Всем желаю пройти этот период без финансовых потерь.

#санкции

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

10 Jun 2024 19:25

📌Глава департамента денежно-кредитной политики Банка России Кирилл Тремасов допустил увеличение ключевой ставки более чем на 100 базисных пунктов (б. п.) при необходимости.

- - -
Видимо 15%, а может и 16% доходности в длинных ОЗФ нам дадут🧐

#ставка #офз

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Jun 2024 11:25

📌Предложение от ребят из Blocks, помещение на первом этаже этом же офис центре. Как вам?