Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

06 Sep 2024 07:57

✔️ Ставка в 6% годовых по госпрограмме "Семейная ипотека" в ближайшее время не изменится.

Об этом в интервью ТАСС в рамках ВЭФ рассказал гендиректор ДОМ. РФ Виталий Мутко.

"В нормативных документах ставка закреплена на уровне 6%, изменения не планируются. Об этом речи вообще нет, это базовый принцип, о котором говорил президент", — сообщил он.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

03 Sep 2024 06:33

📌Апартаментов в продаже будет меньше.
 
Ещё одна интересная новость для инвесторов в недвижимость, рынок апартаментов Москвы может измениться.
 
 Последние старты продаж апартаментов от лидеров рынка ПИК и Самолёт стартовали только в прошлом году.
 Официально объявленного запрета на строительство апартаментов нет (впрочем, как и многострадального закона об их юридическом статусе), но за 7,5 месяцев 2024 года продажи открылись лишь в двух таких комплексах, хотя ещё пару лет назад на столичный рынок выводили один-два корпуса ежемесячно.

Приоритет политики города: «Город заинтересован в том, чтобы в Москве появлялось больше именно жилых кластеров: домов с новой социальной инфраструктурой, обеспечивающих запросы жителей Москвы. Рядом с апартаментами же не предусматривается создание социальной инфраструктуры, а город не может нести гарантий по ее созданию».

Что говорят девелоперы об апартах:
▪️ «РКС Девелопмент». Согласно заявлениям компании, по закону строительство апартов гостиничного типа предполагает не только послабления (социалка, нормы инсоляции). Часть требований, напротив, жёстче. В гостиницах обязательно должен быть гостиничный оператор, которому требуются дополнительные техпомещения для обслуживания, номера должны быть с отделкой.
 
Раньше, как дополняют в «РКС» на несоответствие некоторым из этих параметров смотрели сквозь пальцы. Теперь об обязательности соблюдения этих норм сообщают ещё «на берегу», до согласования проекта. Но если такой подход застройщики в целом считают честным, то распространение жёстких требований и на ныне строящиеся гостиничные комплексы, по которым таких предупреждений изначально не делалось, их не устраивает.
 
▪️ ГК «Основа». «Девелоперы в настоящий момент достраивают проекты, разрешения на которые были получены ещё несколько лет назад. Ни одного нового проекта сегодня не выходит и абсолютно точно не выйдет в будущем. Таким образом, в течение ближайших полутора лет на столичном рынке апартаменты уйдут из реализации», — пояснили в компании.
 
▪️ Анонимный источник в некой девелоперской компании заявил следующее: «Сейчас практически невозможно внести изменения в целый ряд документов на апартаменты. Это касается, например, АГР. Абсолютно проходные ранее правки в этом документе (например, уточнение площадей технических помещений на подземных уровнях) сегодня просто не пропускают. Но без них в последующем ввести такие комплексы в эксплуатацию будет крайне проблематично».

Цены на апартаменты примерно на 30% ниже, чем на квартиры в подобном классе, правда, налог на недвижимость и коммунальные услуги, как правило, выше.

Наличие такого класса жилья помогает балансировать рынок недвижимости, ведь многие предпочитают снимать долгосрочно или посуточно именно в апарт-комплексах и отсутствие предложения негативно скажется на ценах на недвижимость.

💰Советник инвестора | youtube | консультация, подбор или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

😎Ваше мнение и комментарии приветствуются, обсуждения темы ведётся здесь.

#недвижимость #апартаменты

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

02 Sep 2024 06:37

📌Вклады или дивидендные акции: что было выгоднее для инвесторов за 10 лет

РБК оценил доходность дивидендных акций и банковских вкладов за 10 лет
«РБК Инвестиции» подсчитали, что принесло большую доходность за последние 10 лет — российские акции или депозиты.

Подробнее на РБК:
https://quote.rbc.ru/news/article/66d05f079a79477464fbf5e7

*Не инвестиционная рекомендация.

#депозит #акции

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Aug 2024 13:24

СНИЖЕНИЕ ЦЕЛИ ПО ИНФЛЯЦИИ С ТЕКУЩИХ 4% БУДЕТ ВОЗМОЖНО НЕ РАНЕЕ 2028 ГОДА - ЦБ РФ

ЦБ В СЛУЧАЕ РЕАЛИЦАЦИИ ПРОИНФЛЯЦИОННОГО СЦЕНАРИЯ ОЖИДАЕТ ДИАПАЗОНА СТАВКИ В РАЙОНЕ 16-18% В 2025 ГОДУ, 11,5-12,5% В 2026 ГОДУ

ЦБ В СЛУЧАЕ РЕАЛИЦАЦИИ ДЕЗИНФЛЯЦИОННОГО СЦЕНАРИЯ ОЖИДАЕТ ДИАПАЗОНА СТАВКИ В РАЙОНЕ 12-14% В 2025 ГОДУ, 9-10% В 2026 ГОДУ

- - -
Обновленный прогноз, пока не очень оптимистично😙

#ставка

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Aug 2024 07:56

📌Правительство и ЦБ подготовят план действий по борьбе с инфляцией

Кабмин ограничит кредитование госкомпаний и свернет льготные программы для МСП и аграриев

Ведомости

- - -
Только зажимом ипотеки похоже не ограничимся

#инфляция

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

28 Aug 2024 09:39

💰Август один из самых пиковых месяцев спроса на аренду недвижимость в Москве.

В прошлом году была аналогичная ситуация, но к ноябрю рынок немного остыл и появилось более адекватное предложение. Надеюсь в этом году ситуация повториться, надо же продлевать аренду)

🏢Покупка студий по 5-6 млн пару лет назад, как мы видим оказалось, очень не плохой инвестицией, для консервативных инвесторов.

🧐Вопрос для тех кто снимает, почувствовали на себе рост ставки аренды за последние два года?

💰Советник инвестора | youtube | консультация, подбор или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

😎Ваше мнение и комментарии приветствуются, обсуждения темы ведётся здесь.

#аренда

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

24 Aug 2024 16:11

⚡️Новый дайджест и лучшие публикации за две недели:

🟢 Стратегия жизни, а какая она?

🟢 Про обратную связь на рынке недвижимости

🟢 4 месяца до новых налогов. Памятка  

🟢 Что лучше: ГАБ или две трехкомнатные квартиры

🟢 Как заработать Х10 на земле

🟢 Флиппинг. Евротрешка в Стрешнево

🟢 Долгосрочные договоры аренды - идельный вариант или кабала для собственника?

🟢 А вы следите за объявлениями о продажи вашей квартиры риелторами?


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#дайджест #мэтры

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

22 Aug 2024 07:27

📌Пробежался и обновил комментарии по карте стратегий. 2024 году новые реалии рынка.

1️⃣до 8% :
🔸Жилая недвижимость — сдача в долгосрочную аренду.
upd.🔺Цены на аренду выросли, особенно интересны свеженькие квартиры.
 
2️⃣6-10%:
🔸Коммерческая недвижимость, покупка готового арендного бизнеса, ликвидные объекты.
+ Видео интервью.
upd.🔺Димамика нейтральная, но дисконты небольшие начали появлятся.

🔸Жилая недвижимость/Апартаменты - посуточная аренда.
upd.🔺Аренда апартов тоже чувствует себя отлично.

3️⃣10-24%:
🔹ЗПИФы.
upd.🔻Очень слабая динамика, доходность низкая, переоценки особенной тела пока не вижу.

🔹Облигации застройщиков.
upd.🔻Старые выпуcки хорошо просели. Новые выпуски в среднем со ставкой 21-23%.

4️⃣14-24%:
🔹Займы под залог недвижимости.
upd.🔻Низкорисковые инструменты и качественные заемщики в облигациях со ставками 20-22% годовых, не очень понимаю зачем идти в риск.

🔸Покупка помещения в новостройке, посадка качественного арендатора - рентная модель.
🔸Недвижимость с торгов - рентная модель.
🔸Конструктор ГАБов - рентная модель.
upd.🔻Если говорить про покупку у застройщика сложности две выше цена и дальше сроки сдачи если ликвидное.
 
5️⃣от 20%:
🔸Участие в качестве инвестора в редевелопмент проектах.
+ Видео интервью.
🔸ГАБы капитализация - создание и продажа.
🔸Недвижимость с торгов - улучшение и продажа.
upd.🔻На хорошие помещения высокая конкуренция.

🔹Флиппинг.
upd.🔻Под давление из за отсутствия дешевой ипотеки. Инициаторам деньги обходятся дороже и покупателй стало меньше.

💰Советник инвестора | youtube | консультация, подбор или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

😎Ваше мнение и комментарии приветствуются, обсуждения темы ведётся здесь.

#инвестиции #картапроектов

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

21 Aug 2024 06:55

📌Владельцев крупнейших логистических активов России обвинили в притворных сделках - Коммерсантъ

«Ъ» стало известно, что Генпрокуратура решила обратить в доход государства акции предприятий, входящих в группу компаний Raven Russia — крупнейшего владельца складской недвижимости в стране. По версии надзора, активы из почти 2 млн кв. м логопарков скупались иностранцами в обход наложенных на это ограничений, а затем были легализованы благодаря ряду притворных сделок.

- - -
С государством шутки плохи.

#недвижимость

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

20 Aug 2024 11:19

❗️Напоминание любителям агрессивно торговать в третьих эшелонах на фондовом рынке.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

19 Aug 2024 16:33

📌В РФ полная стоимость кредита (ПСК) наличными обновила максимум с начала 2024 года и достигла 28,79%. Об этом сообщило Объединенное кредитное бюро (ОКБ).

В июне ПСК составляла 26,96%, а в июле — уже 27,1%.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

16 Aug 2024 07:45

«Куда вложиться? В первую очередь в себя и свою семью. Второе — если вы хотите вложиться вдолгую — это могут быть государственные бумаги с фиксированной доходностью», — сказал он (цитата по ТАСС). Силуанов отметил, что сейчас доходность от таких бумаг высокая и она сохранится на протяжении всего срока действия.
«Если вы более рисковый человек, откройте индивидуальный инвестиционный счет, вложитесь в ценные бумаги на финансовом рынке. Там доходы могут быть выше, но, соответственно, и риск выше», — заявил глава Минфина.
Среди выгодных вложений денежных средств Силуанов также перечислил ипотеку, в том числе льготную, и долгосрочные сбережения. По его словам, приобретение недвижимости позволит улучшить качество жизни, а специальные инструменты сбережений — накопить на реализацию какой-либо цели. «Здесь государство поддерживает через софинансирование», — глава Минфина Антон Силуанов.

- - -
Все по делу👍

#цитаты

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

13 Aug 2024 07:31

📌Про коммерцию в МО в общем.

Сейчас есть задача купить несколько помещений, в активном поиске так, сказать. Купить перспективный объект — задача непростая.
 
🔸Спрос высокий на качественный продукт. 3 покупателя на ГАБ аптека + ПВЗ задаток уже взяли, но интересанты ещё стучатся.
 
🔸На торгах от города кровавый океан желающих купить торговое помещение. Мечтатели из других городов очень удивляются, когда начальную цену поднимают в 2 раза.
 
🔸Застройщики по примеру жилой недвижимости начали продавать 2027 год, продают неспешно.
 
🔸Лоты выводят средней и низкой ликвидности, лучшее будут продавать близко к ключам и по высокой цене.
 
🔸Для получения ставки аренды от 3000+ в новой Москве, нужно очень постараться, имейте это в виду, считая экономику проектов. Есть, конечно, исключения. 
 
🔸Не все хотят держать деньги на депозите и это правильно, особенно если капитал позволяет.
 
👍 Время высоких ставок, хорошее время покупать качественные активы по разумной цене.
 
😙 Про очень хитрых застройщиков и их расчёты окупаемости напишу в отдельном посте.

💰Советник инвестора | youtube | консультация, подбор или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

😎Ваше мнение и комментарии приветствуются, обсуждения темы ведётся здесь.

#коммерческаянедвижимость

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Aug 2024 08:00

📌Итоги продаж ЖК в границах старой Москвы в июле.
 
🔸Июльское падение продаж в среднем около 40%, но интересных цен очень мало.
 
🔸Удивительно, что ПИК безусловный лидер продаж недвижимости в Москве, не попал в топ-19 проектов не с одним объектом. Цены не попали в ожидание покупателей.
 
🔸Цены начали корректироваться в основном у самых шустрых застройщиков ПИК и Левел.
 
🔸Первые вкусные предложения от Левел разобрали очень быстро, люди сидят и мониторят рынок, небольшие пулы по интересным ценам разбираются очень быстро, а вторая цена уже не такая интересная.
 
🔸Ещё один важный тренд, что все программы: субсидированная, it и льготная трансформировались, условия по программам стали хуже. Меньше всего претерпела изменения семейная ипотека, а значит, текущие условия остаются ещё очень привлекательными в первую очередь для тех, кто хочет улучшить свои жилищные условия.
 
👉Интересно будет посмотреть итоги августа, так как июль не совсем показателен, первые 10 дней месяца рынок был на стопе, все ждали новых правил семейной и it-ипотеки.
 
💰Советник инвестора | youtube | консультация или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

#новостройки

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

07 Aug 2024 15:15

📌Ставка по депозитам растет, а доходность по длинным облигациям падает.

#назаметку

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

04 Sep 2024 10:16

📌Прогноз ставки от экспертов и аналитиков. Консенсус до 20% могут поднять😡

https://reader.rbc.ru/share/9wpjxgSoDyGgsyfx7

#ставка

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

02 Sep 2024 08:40

📌Год для рынка акций проходит не просто, после майских локальных максимумов по индексу Мосбиржи, рынок снижается. Большинство компаний в минусе по итогам 8 месяцев, доходность не даётся без риска🧐

#акции

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

30 Aug 2024 09:21

📌Как там у застройщиков дела, интересно? Август заканчивается, первую неделю сентября тоже будет не до покупок квартир. Посмотрим как рынок будет адаптироваться к новой реальности.

#новостройки

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Aug 2024 09:55

⚽ Аккаунт французского футболиста Килиана Мбаппе в Twitter был взломан для продвижения токена MBAPPE — капитализация шиткоина выросла до десятков миллионов за несколько минут, а затем произошел рагпул. Твит в настоящее время удалён.

Один из пользователь купил скам-токен на 7 156 SOL — человек потерял более $1 000 000 всего за 1 час.

- - -
Очередной шиткоин раздали жаждущим заработать спекулянтам. Результат очевиден.

#пирамида

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

28 Aug 2024 11:44

🧐Новости из крипто мира на заметку.

#криптовалюта

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

27 Aug 2024 08:20

📌Почему президент поставил под сомнение влияние ставки на инфляцию

Правительству и ЦБ нужно усилить координацию

Ведомости

- - -
Тяжёлая артиллерия подключается, честно ставку больше 18% не очень хотелось бы видеть🧐

#экономика #ставка

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

23 Aug 2024 09:53

📌По данным ЦБ, сбережения россиян в банках достигли 50,4 трлн руб. — это более четверти прогнозного ВВП России на 2024 год. Средства населения на вкладах продолжают увеличиваться на фоне роста ставок, но приток замедляется.

- - -
Цифра дня. + 5 трлн к январю 2024.

#депозит

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

21 Aug 2024 18:45

📌Турецкая лира к доллару. Уже 33 лиры за 1 доллар, нам такого не надо🧐

#девальвация

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

20 Aug 2024 11:19

📌Депозита нет и еще долг брокеру 1,5 млн. Вот такие риски шортовых позиций, если вы думаете, что брокер будет закрывать шорты так как вам удобно это фатальная ошибка.

- - -
Инвестора жаль(

#жесть

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

19 Aug 2024 18:21

📌ИНФЛЯЦИОННЫЕ ОЖИДАНИЯ НАСЕЛЕНИЯ РФ В АВГУСТЕ ВЫРОСЛИ ДО 12,9% С 12,4% В ИЮЛЕ - ОПРОС ПО ЗАКАЗУ ЦБ

- - -
Ожидания растут(

#инфляция

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

18 Aug 2024 16:14

Презентация Метриума по новострою Москвы, много полезной информации по рынку с ретроспективой.

#аналитика #новостройки

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

15 Aug 2024 07:46

📌 Долгосрочные договоры аренды - идельный вариант или кабала для собственника?
 
Многие покупатели арендного бизнеса, почему-то многие считают, что чем на больший срок заключён договор, тем лучше, это не совсем так.  
 
Главное, что нужно понимать, важно не на какой срок заключён у вас договор, а о чём вы договорились с арендатором и как это прописано в вашем договоре:
🔸Коммерческие условия: ставка аренды, индексация ставки, оплата коммуналки и эксплуатации, штрафы за нарушения условий договора, срок договора.
🔸Разграничение ответственности по объекту.
🔸Условия расторжения и выхода из договора.
🔸Прочее.

Давайте рассмотрим плюсы и минусы для собственника объекта с долгосрочного договора аренды.
 
Плюсы:
😀 Виртуальное спокойствие, что объект будет сдаваться в аренду весь срок договора, а вы как собственник будете получать аренду.

☹️ Но в большинстве долгосрочных договоров с федеральными сетями есть простой пункт и уведомление за 30-60 дней в одностороннем порядке о расторжении договора.

Минусы:
☹️Фиксация финансовых условий на длительный срок, часто без возможности расторжения договора в одностороннем порядке.
☹️Фиксация коммерческих условий договора ставки аренды и условия индексации ставки. Если у вас нет возможности расторгнуть договора, не очень понятно, какие у вас есть рычаги давления на арендатора при индексации по согласованию сторон.  
☹️Продать объект с жёсткими ограничениями на расторжение тоже будет непросто, как минимум я бы попросил хорошую скидку) 

❗️То есть в большинстве случаев долгосрочный договор выгоден арендатору, а короткий договор даёт больше гибкости собственнику.

❗️Если у вас хороший объект, а у арендатора успешно идёт бизнес, объект наврятли он будет куда-то переезжать. А долгосрочный договор в большинстве случаев это не гарантия от досрочного съезда арендатора.

❗️Договор на 10 лет с индексацией по согласованию и без возможности выйти из договора это настоящая кабала и в будущем возможная боль для собственника. Продать такой актив дорого будет сложнее, а ставка аренды скорее всего не будет вас радовать.

📌Мой вариант: договор на 11 месяцев с пролонгацией на год или максимум 3 года, оптимальный срок заключения договора аренды, так как на таком сроке можно управлять ситуацией. Если конечно арендатор на такое готов)

💰Советник инвестора | youtube | консультация, подбор или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

😎Напишите плюсы и минусы долгосрочных договоров, как вы это видите, обсуждения темы ведётся здесь.

⁉️Срок договора, ваш выбор?
👍Долгосрочный 3-10 лет.
🤝Среднесрочный от 1 года –до 3 лет.
🔥Краткосрочный - 11 мес с пролонгацией.

#коммерческаянедвижимость

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

11 Aug 2024 13:08

📌Новый дайджест лучших материалов от «Инвест-Мэтров»:

🔹 Флипперы или влипперы?

🔹 Дача под сдачу: минусы стратегии

🔹 Как изменить вид ванной комнаты за 23 тысячи рублей?

🔹 Нужна ли предпродажная подготовка квартиры?

🔹 Топ 3 способа хранения крипты

🔹 Отрезвляющая правда про "Самолёт Плюс"

🔹 Ставка ЦБ 18%, где можно заработать?

🔹 Азбука Вкуса. Незаметный арендатор

🔹Про рекреационную недвижимость


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#мэтры #дайджест

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

07 Aug 2024 15:15

🔻Доходности по ОФЗшкам падают. 26243 уже ниже 15.75%, а 26238 ниже 15%.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

06 Aug 2024 20:16

Динамика токенов, прошедших в торговые списки на Binance с начала 2024 года

В этом году на биржу добавили 30 токенов. Только один из них показал положительную динамику относительно цены в момент размещения на платформе.

Данные: Coin98