Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

30 Oct 2024 07:15

📌В Москве пустые магазины продаются дороже, чем помещения с арендаторами.

Цены на неиспользуемые помещения в стрит-ретейле подскочили на 2%, достигнув 437 000 рублей за квадратный метр. Это на 2,6% выше, чем цена на помещения с арендаторами.

Согласно данным SimpleEstate, стоимость готового арендного бизнеса (ГАБ) снизилась на 1% до 426 000 рублей за квадратный метр. В то же время, цены на пустующие помещения продолжают расти, превысив цены на арендованные помещения.

Различия в ценах между пустующими и арендованными помещениями увеличиваются со снижением площади помещения. Цены на помещения площадью более 300 квадратных метров возросли на 4%, в то время как стоимость пустующих помещений подорожала на 4% за квартал.

⛔️Покупатели часто не осознают риски приобретения дорогих недвижимостей и надеются на высокие арендные ставки, обещанные застройщиками. Однако реальные ставки аренды могут быть ниже и привести к более длительному времени окупаемости.

💰По оценке SimpleEstate, средний срок окупаемости ГАБа площадью до 300 кв. м сейчас составляет 12 лет (-0,1% за год), 11,1 года (+3%) для ГАБа от 300 кв. м и 11,1 года (+5%) для ГАБа с супермаркетом в качестве арендатора, которые компания выделяет в отдельную категорию арендного бизнеса.

- - -
Застройщики сильно поднимают среднюю цену метра коммерции в новостройках, даже в одном жк цена метра может отличаться более чем на 50%. Можно ли покупать коммерцию в новостройках? Можно, но очень выборочно.

#коммерческаянедвижимость

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

28 Oct 2024 06:52

📌Главные тезисы с конфереции Smart-lab от экономистов:

- не ждите снижения ставки в следующем году (жесткий сценарий).

- ставки 22-23% будет достаточно для обуздания инфляции

- ждем 22% ставку в декабре.

- рубль может и укрепиться в следующем году, будет продажа валюты минфина из фондов.

- рост кредитования населения остановилось.

- замедления экономики в следующем году все компании почувствуют.

- ставка 23% возможна в следующем году.

- при хорошем сценарии на конец следующего года ставка будет 17-18%.

- цб может начать снижать ставки когда в финансовой системе начнутся проблемы и некоторые банки начнут приходить за капитализацией.

- пока нет никаких предпосылок, что высокая ставка приведет к коллапсу финансовой системы.

- компании которые не рефинансируют свои долги будут в зоне риска дефолта.

- льготные кредиты понимают реальную ключевую ставку на 1,5%.

- если минфинг начнёт выпускать флоутеры то можно будет покупать фикс.

- - -
Пока идем по жескому сценарию.

#неирр

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

25 Oct 2024 17:30

📌МАКСИМАЛЬНОЙ ТОЧКИ ДЛЯ КЛЮЧЕВОЙ СТАВКИ НЕ СУЩЕСТВУЕТ — НАБИУЛЛИНА

- - -
Что бы это значило?🧐

#ставка

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

24 Oct 2024 07:54

📌«Магнит» заключил контракт с «Самолётом» на открытие магазинов в коммерческих помещениях девелопера.
 
Розничная компания «Магнит» заключила с группой «Самолёт» договоры аренды коммерческих помещений на первых этажах в жилых проектах девелопера под размещение магазинов розничной сети. Это первая сделка такого масштаба.
 
- - -
Интересная новость рынка коммерческой недвижимости. Главный вопрос условий договоров аренды. Застройщики всячески поднимают капитал с рынка, распродавая земельный банк, выпуская облигации с высокими ставками. За самолётом не замечено успехов в эффективной сдаче помещений по рыночной стоимости. Более интересный вариант был бы тендер на открытие магазина между 2-3 федеральными ретейлерами, участник, давший лучше условия, получает право на заключение договора аренды.

#ритейл

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

23 Oct 2024 07:50

📌Просто делюсь интересным мнением, не моим.
А вы рассматриваете сценарий девальвации рубля?

#прогноз

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

22 Oct 2024 10:14

📌 Кабмин дополнительно выделил 446.9 млрд руб. на субсидирование льготных ипотечных программ — Коммерсантъ

• 142 млрд руб. будет направлено на субсидирование «Семейной ипотеки».

• 35.1 млрд руб. предусмотрены для реализации «Дальневосточной и арктической ипотеки».

• Около 269.8 млрд руб. пойдет на субсидирование процентной ставки по ранее выданным кредитам в рамках «Льготной ипотеки».

- - -
Ну и отлично, хотя в банках полных бардак с первоначальным взносом, где то это 20%, а где то 50%.

#ипотека

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

20 Oct 2024 09:45

📌Главный минус сдачи жилой недвижимости в аренду, безответственность жильцов. Ну допустим депозит спишем, а что дальше?

#аренда

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

18 Oct 2024 16:57

📌Продажа первички в Санкт-Петербурге, сразу видно кто доминатор и диктует правила. Хотите купить коммерцию? Можно, но очень дорого🧐

#санктпетербург #новостройки

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

17 Oct 2024 20:40

📌Щедрые предложения ипотеки на коммерцию от Альфа-банка) это вам не субсидирования семейка от ПИК по 4%.

#ипотека

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

15 Oct 2024 07:51

📌Средняя ставка по ипотеке достигла рекордных 23%

Это максимальный показатель за всю историю ипотечного кредитования в России.

🔺 С 7 по 11 октября ВТБ, МКБ, БЖФ Банк и Сургутнефтегазбанк объявили об увеличении ставок на 1,2-2,7 п.п. по рыночным программам.

- - -
Как покупать? В семейку, с первоначальным платежом до 30%, у тех у кого она есть. В рассрочку, без удорожания и желательно с наличие все суммы на покупку, ставки высокие могут быть долго. За наличные можно получить очень хорошую скидку у продавца на вторичке, особенно если продажа вынужденная.

#ипотека

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

11 Oct 2024 09:03

📌Аренда выросла, что делать собственникам? Как правильно проиндексировать аренду и не потерять арендатора.

Рекомендация, от участника клуба экспертов, Дениса Алференко:

🔸Вчера мне повысили аренду.

Но все остались довольны, конечно немного поторговался с собственником, предложил комплиментарно включить счетчики в новую ставку, договорились 🤝 всем Нанимателям таких адекватных Наймодателей!

При этом повышение ставки произошло по рекомендованной мною же всем моим клиентам системе, а именно - цену нам подняли не на возможную рыночную цену (+ 32 %), а на 13,5%, с учетом моего торга получилось 10% повышения от цены назначенной год назад ☑️.

Адекватное предложение, учитывая если не хочешь расставаться с нанимателем и заниматься поиском новых, на поиск которых будет затрачено:

☑️время на приемку и подготовку объекта (пожалуй самое ценное и есть время)
☑️деньги на подготовку объекта, во многих случаях стоит дополнить объект новыми расходниками (диффузор, обновление где то покраски стен, наматрасник купить новый, окна помыть и др.)
☑️время на простой объекта во время показов (недополученную прибыль), которая может утекать как вода 💦 если:
•выбрал неправильную стратегию при сдаче квартиры а именно неправильно назначил цену, •выбрал не того агента или вообще сдает сам не имея опыта и желания влюблять в свой объект, но лишь думая что сэкономит на комиссии агенту,
•неправильно определил целевую аудиторию и сузил ее,
•сэкономил на подготовке объекта.

Всем своим клиентам -Наймодателям при условии, что устраивает их Наниматель и они готовы идти с ним дальше рекомендую повышать цены не на стоимость текущих цен, а на половину от этого. Ведь они то же самое получат учитывая расходы на мою комиссию и простой квартиры. Буквально вчера мне написала клиентка с 6 квартирами, которые я сдал больше 2ух лет назад и попросила порекомендовать адекватный пересмотр цен.

Ну а я мотивируюсь работать активнее, зарабатывать больше но в меру себе и своим клиентам, брать у работу новые объекты и активнее заявлять о себе, а не только по моим рекомендациям от дорогих клиентов и друзей. Отсюда вывод, изменения цен на аренду - одна польза, да и только 🤝

📌Если необходимо сдать вашу квартиру в аренду, пишите Денису - @z7tmm 🤝

#клубэкспертов #аренда

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

08 Oct 2024 09:56

📌Итоги сентября продажи. Москва, Новая Москва и область.
 
🔺 Продажи восстановились: +29% в Москве, +24% в Новой Москве и +21% к минимальным значениям августа, но дальше будет сложнее.

🔸Наибольшая доля ипотеки в Московской области 80%, Новая Москва 79%, в Старой Москве 46%.

🔸Ряд застройщиков вместо корректировки цены предложили субсидирование условий для семейной ипотеки, разумное решение, если цены на объект идут без удорожания.
 
🔻Неприятный факт в том, что лимиты на семейную ипотеку в банках заканчиваются, какие будут параметры семейной ипотеки в будущем, вопрос, которым задаются многие коллеги. Ряд банков поднял ПВ до 30-50%, надеюсь это временное решение.
 
🔸Цены пока стоят, значительных изменений нет.

- - -
📌Четвёртый квартал будет непростым для застройщиков. Движения в сторону клиента уже началось, вопрос на сколько хватит допинга в виде льготной ипотеки. Тем, у кого есть возможность использовать семенную ипотеку, мне кажется, сейчас хорошее время, завтра условия могут быть изменены.

Ваш выбор?
🔥Надо брать
👍Уже взял
🤔Ждем, завтра будет дешевле

#москва #новостройки

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

04 Oct 2024 10:38

📌Данные по инфляции показывают, что банку россии надо было раньше и быстрее производить ужесточение дкп - Зампред ЦБ

Заботкин повторил сентябрьский сигнал ЦБ РФ по дкп: допускает возможность повышения ставки на ближайшем заседании

- - -
Ставки по вкладам поднимают, прогнозы очередного поднятия ставки, доллар подтянулся к 100 рублям😒

#ставка #инфляция

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

02 Oct 2024 08:12

📌Заметки рынка недвижимости...

😎Покупатель ждет скидок и дисконтов на недвижимость, как отвечает рынок?

🏦Банки:
🔸Банки поднимают ставки по ипотеке, в след за ключевой.

🔸Лимиты по ипотекам: IT и семейка заканчиваются, у некоторых уже выдачи на стопе.

🔸Есть тенденция по увеличения первоначального взноса до 50% с текущих 20%.

🔸Интересных программ рассрочки и траншевой ипотеки пока не появляются, хотя запрос на них есть.

🏗Застройщики:
🔸Кто-то показывает скидку с накидкой в 35%. У ЛЕВЕЛ что в 15%, и 35% цена получается одинаковая как так? Интересно посмотреть статистику продаж за сентябрь)

🔸Новые корпуса без отделки вместо white box, но по той же цене. Оптимизация?

🔸Некоторые застройщики подняли комиссию брокерам.

🔸Проекты стартуют не охотно.

🔸Пик до выгребает семейку с рынка, 4%, вместо 6%, квартиры с отделкой, в реальном прайсе. Конкуренты, смотрят с завистью)

🔸Появляются интересные предложения в коммерции с хорошей скидкой до 10%, на удивление.

📌А для тех, кто хочет купить очень дешёво, есть риск, что будет как в мультике про шапки… Дав большие скидки, застройщик будет искать, где и как можно этот дисконт забрать обратно, оптимизировав смету проекта, как итог на выходе менее качественный продукт.

А что вы заметили интересного? пишите здесь.

💰Советник инвестора | youtube | консультация, подбор или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

#недвижимость #ипотека #застройщики

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

28 Sep 2024 10:34

Вторая семейка

Получил второе предварительное одобрение на семейную ипотеку. Идея. – купить квартиру в недорогие деньги мне нравиться, сейчас взвешиваю все за и против…

Вводные следующие: квартира 33 м2 евродвушка, 2 года до сдачи, цена 12.3 млн. ПВ 20%. Квартира с ремонтом и пешей доступность от метро. Ипотека под 4%. Ежемесячный платеж около 48 тыс.

Моя логика, за сделку:
👍 Деньги по 4% на 30 лет, это очень дешево.
👍 Аренда индексируется, а ставка по кредиту нет.
👍 Высокая инфляция, обесценивающая долг.
👍Аренда покрывающая платеж +20-30 сверху.
👍 Диверсификация, не только фонда.
👍 Кнопка сохраниться для моего капитала.

Минусы:
👎 Увеличивается финансовая нагрузка.
👎 Заморозка капитала.
👎 Привязка к городу, ЖК и прочее.
👎 Длительное ожидание.

Как вам идея, бререм?

#недвижимость

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

29 Oct 2024 07:20

📌Совет директоров «Хэдхантера» рекомендовал спецдивиденды в размере ₽907 на обыкновенную акцию

💰Доходность выплаты: 22%.

📌Дата закрытия реестра: 17 декабря 2024

📌ВОСА: 6 декабря 2024

- - -
Кеш машина хедхантер, решила выплатить рекордные дивиденды. Интересно, куда пустят кеш ключевые акционеры, не уж то положат на депозит)

#дивиденды

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

26 Oct 2024 13:58

📌 Традиционная подборка самых интересных постов от сообщества Инвест Мэтров:

💸 Где найти Ускоритель для своего развития?
💸 Главный минус сдачи жилой недвижимости в аренду
💸 Многие предпочитают об этом не думать - о своей будущей пенсии
💸 Я/Мы на падающем рынке
💸 Методичка от налоговой по оплате НДС на УСН
💸 Про талоны 2.0
💸 Как создать объект недвижимости с доходностью около 30% годовых?
💸 Индексация арендной платы. Продолжение
💸 Кухня 6 квадратов из флипп квартиры
💸 Ипотечная игла

✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь
➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#мэтры #дайджест

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

24 Oct 2024 14:30

📌Новый набор - Венчурной Академии 8. Рекомендация, одна из лучших программ обучения венчурным инвестиция в России!

Одной из крупнейших сделок в России в III квартале этого года стал раунд стартапа Даркстор у дома, в который участники Венчурной академии инвестировали вместе с другими инвесторами.

И чтобы правильно завершить 2024 год, у вас есть прекрасная возможность присоединиться к последней в этом году - а оттого особенно заряженной - Венчурной Академии 8, которую традиционно проводит Московский инновационный кластер ✅ !

🚀 Команда уже несколько раз доказала, что венчур не умер и учит его правильно готовить! 😎

Зачем вам идти на Венчурную Академию?
1⃣ вы получите уникальные знания о системном подходе к анализу стартапов и венчурному инвестированию,
2⃣ вы сможете применить эти знания практике, прожив роль настоящего венчурного инвестора,
3⃣ но самое главное - у нас всегда царит потрясающая атмосфера и собирается крупнейшая компания интереснейших людей! Таких уже более 500!!!

❤️ В рамках программы участники выберут один из отобранных МИК стартапов, в который они хотели бы инвестировать.

Подать заявку на участие можно до 25 октября.

#обучение #рекомендация

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

23 Oct 2024 12:21

📌Про ставку ничего писать не буду. Просто смешная картинка)

#юмор

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

22 Oct 2024 10:49

Тем временем, ставка по рыночной ипотеке, бьёт рекорды👇

Сбербанк с 22 октября поднимет ставки по рыночной ипотеке сразу на 3%, сообщили РБК в кредитной организации.

Минимальная ставка по кредитам на строящееся жилье составит 24,9%, а на готовое — 24,6%.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

22 Oct 2024 06:43

📌Сегодня на Жилконгрессе большой разговор про инвестиции.

#встреча

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

19 Oct 2024 07:25

«Наличная иностранная валюта более не является безопасным способом сбережения. Кто не доверяет банкам и страховым, значит, кеш как бы не вариант, покупайте золото»,— сказал Алексей Моисеев на Московском финансовом форуме.

По словам замминистра, хранить сбережения в наличной иностранной валюте небезопасно, так как «американцы, швейцарцы уже ограничили прием своих старых банкнот». Он предположил, что аналогичное решение в дальнейшем примут все страны Европы. При этом, как добавил Алексей Моисеев, люди все равно не хотят нести деньги в банк и выбирают «стеклянные банки в огороде».

- - -
С наличным долларом тоже не все однозначно. Риск небольшой, но он есть.

#валюта #золото

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

18 Oct 2024 09:06

📌Про ставку. Вроде, как 20% уже решенный вопрос🧐

https://iz.ru/1776214/olga-anaseva-natala-ilina/opat-dvadcat-rynok-zdet-uvelicenia-klucevoi-v-oktabre

#ставка

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

15 Oct 2024 16:58

Россия готова позволить рублю ослабнуть, чтобы ослабить санкционное давление - Bloomberg

Сейчас более слабый рубль не вызывает беспокойства, и он пойдет на пользу государственному бюджету на фоне планов увеличения расходов в следующем году, заявили два человека, осведомленных о ситуации, попросившие не называть их имен, обсуждая политику правительства. Чиновники готовы позволить рублю достичь 100 за доллар, сказали люди.

«В нынешней ситуации 100 рублей за доллар — это не так уж и страшно, хотя и имеет определенный инфляционный эффект», — считает бывший высокопоставленный чиновник Банка России Олег Вьюгин.

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

13 Oct 2024 12:01

📌Доброе утро! Лучшие статьи от «Инвест-Мэтров», за две недели:

🔥 Новые налоги оставят без штанов (но не всех...)

🔥 Что покупали в Москве в сентябре?

🔥 Как инвестору раньше всех поймать волну

🔥 Флиппинг жив или нет?!

🔥 Про индексацию арендной платы

🔥 Нет никакого "потом", но можно ли жить в "сейчас"?

🔥 Инвест Вилла на Бали, а если Ураган?

🔥 Дойдет ли до грома на рынке недвижимости?

🔥 Этапы сборки и анализа проекта Light Industrial

🔥 Флиппинг: Перезагрузка. Как это было


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#дайджест #мэтры

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

09 Oct 2024 07:47

📌Что покупали в Москве в сентябре?
 
🔸 В десятке лидеров четыре проекта от Level, значит, накидки-скидки в 35% работают. Хвалить не буду, не сторонник таких маркетинговых инструментов.
 
🔸 Проекты большой комплексной застройки бизнес-класса Остров, Символ и Shagal – также в 10. Все три проекта достойны быть в 10. Хорошее соотношение цена — качество и наличие различных программ покупки сейчас особенно актуально.
 
🔸 Новичок рейтинга Stone Сокольники в 10-ке, проект достойный ну и надо отдать должное Stone умеют продавать.
 
🔸 Бусиновский парк и Лучи – недорогие проекты комфорт-класса в Москве. Тут всё понятно.
 
🔸 Удивительно то, что проекты с отделкой, комфорт+ класса от ПИК и с семейкой в 4% без удорожания всё за пределами первой десятки.
 
Ещё хотел бы отметить проект от MR - Павелецкая сити, очень достойные цены на старте продаж новой очереди. Перспективная локация, хороший проект, мне очень нравится)

Если нужен небольшой обзор лучших, на мой взгляд, ЖК , ставьте 👍

#продажи #новостройки #москва

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

07 Oct 2024 07:38

📌Прогноз банков по ставке ЦБ на конец 2024 года

Совкомбанк: 22%
ВТБ: 21%
Ренессанс Капитал: 21%
Альфа-капитал: 20%
РСХБ: 20%
Т-банк: 19%

#ставка #прогноз

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

03 Oct 2024 07:45

📌Интересная статья про скидки на недвижимость в Москве.

https://rbcrealty.ru/news/66fa8fa29a7947228ac53f57

А вы нашли интересные скидки?

- - -
Согласен с экспертами Метриума и Бест Новострой про честный дисконт до 5%, хотя в Самолёт плюс говорят, что до 20%, наверное такой маркетинг🧐


#новостройки #скидки

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

01 Oct 2024 08:01

📌Лучшие посты от Инвест-Мэтров за 2 недели:

⚡️ Как ответить на вопрос: А сколько денег я стою?

⚡️Ипотека под 3% процента

⚡️Студия в ипотеку в 2024 году: инвестиция или ловушка?

⚡️ Льготы по УСН не работают

⚡️ Про флиппинг для бедных

⚡️ Сколько стоит ванна Королевы флиппинга

⚡️ Налог на имущество: как получить льготу и не платить

⚡️ Комплектация квартиры под аренду

⚡️ Новый закон о налогообложении вкладов: что изменилось и как не переплатить налог?

⚡️ Re-новацию - было/стало


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#мэтры #дайджест

Виталий Денисов | Советник инвестора | Инвестиции в недвижимость, аналитика и проекты

26 Sep 2024 07:28

📌Коллеги, напоминаю, сегодня живая встреча. Будем обсуждать про рынок коммерческой недвижимости бумажной и реальной.

Тема:
КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ и ЗПИФы.

Дата: 26 сентября (чт)
Время: с 19:00 до 22:00
Место: Особняк инвестора (Москва, ст.м. Бауманская)

Для участия обязательна запись в форме: https://forms.gle/5uvQ7gis11Zm1yVt7

Место поведение, можно сказать культовое, об особняке

Приходите.

#встреча