5352
Аналитика и мемы про макро, банки, жилье и когнитивные искажения для связи @sskatov
⚡️Коллеги, OPEN CALL!⚡️
Редакция пока в раздумьях, по какому пути направить наш инди-рисерч бутик в новом году. В этом квартале попробуем поэкспериментировать с контентом, но так как ресурсы небесконечны, хочется подтвердить/опровергнуть некоторые гипотезы заранее.
Покидайте, пожалуйста, в комменты примеры каналов, твиттер-аккаунтов, сабстеков или иных форматов, которые вы обычно читаете и находите весьма занимательными и увлекательными, а может даже и полезными.
Идеи, что можно добавить с точки зрения содержания, тоже приветствуются (например, вам не хватает мемов про инвестбанкирский образ жизни или хочется каких-то отраслевых/equity обзоров, whatever).
С уважением,
@unexpectedvalue
Максимальная поддержка коллегам!
@unexpectedvalue
Коллеги, самое важное голосование этого года: выбираем лучший мем на канале!
В шортлист (топ-10) попали те, кто набрал больше 10к просмотров, 100 реакций или просто админ считает конкретно это произведение невероятно остроумным и описывающим сложную реальность лучше и точнее текстов с графиками на 20 страниц
С кандидатами можно ознакомиться по ссылкам, сам опрос ниже:
1. Dan Levy в костюме макроаналитики 2024: /channel/unexpectedvalue/275
2. Три кита ошибок в прогнозах мировой экономики: /channel/unexpectedvalue/277
3. Меры центральных банков по снижению темпов роста кредитования: /channel/unexpectedvalue/281
4. Новые меры макропруденциальной политики: /channel/unexpectedvalue/311
5. Кто лучше прогнозирует рынки: /channel/unexpectedvalue/314
6. Российский национальный вид спорта: /channel/unexpectedvalue/337
7. Хайк на 2пп vs факторы инфляции: /channel/unexpectedvalue/352
8. Очередной день в макротелеграмме: /channel/unexpectedvalue/361
9. Инфляционные ожидания как инструмент снизить реальную ставку по кредиту: /channel/unexpectedvalue/373
10. Резюме макроэкономической сессии форума Россия Зовет: /channel/unexpectedvalue/411
Каждый голос важен!
UPD: сори за фальстарт, админ не знал, что нельзя постить опросы через отложенные сообщения
@unexpectedvalue
Мы здесь захватываем данные только за второй-третий квартал 2024 и насколько серьезна эта проблема узнаем, получив данные по итогу года. Но гипотеза, что на фоне снизившихся выдач корпоративного кредита и потребовать при растущих депозитах NIM мог снизиться еще на 0.2-0.3%, а к первому кварталу 2025 опуститься еще на столько же.
В такой ситуации Банку России придется буквально идти по тонкому льду, управляя ставкой и макропруденциальным регулированием.
Ведь задача не остановить кредитование вовсе, а замедлить до уровня, сопоставимого возможностям экономики. Вот только где этот уровень сегодня не знает никто.
Проблема, как всегда, в изменении структуры активов-пассивов банков и их стоимости.
Смотрим на динамику процентных доходов и расходов. Данные по 3 третий квартал 2024.
Чистый процентный доход банков вырос на 18% (12 месяцев, закончившихся 30.09.2024 к аналогичному периоду прошлого года), но доходы увеличились на 81%, а расходы на 139%.
При этом среднегодовая величина процентогенерящих активов выросла на 22.5%, а процентных пассивов на 22.9%, то есть практически одинаково. Следовательно, при более высоком росте ставок для новых продуктов, замещение кредитов на более дорогие происходит медленнее, чем в депозитах.
Рынок часто говорит о том, что очень большая доля кредитов сейчас выдается по плавающей ставке (преимущественно привязанной к КС). Но как мы писали год назад, распределение процентного риска между банком и заемщиком в рамках кредита по сути не изменилась: раньше банки выдавали короткие займы (возобновляемые кредитные линии, при которых ставка определяется в дату выборки очередного транша), а с осени 2022 года рынок перешел на более долгосрочные займы по плавающей ставке. Это позволило банкам мгновенно перекладывать рост ставок в стоимость кредитов, но снизило размер обязательного платежа или скорость возврата займов. Подробно можно посмотреть здесь (6 постов), за год ситуация не изменилась.
При этом срочность фондирования как была менее 1 года, так и осталась. Но сейчас происходит миграция средств с расчетных счетов на срочные депозиты до 1 года. Что переводит денежные средства из категории условно бесплатных (или хотя бы дешевых) в категорию дорогих.
В чем здесь риск: представьте, что вы кредитуете кого-то на 3 года по ставке КС+3, а фондируете этот кредит по ставке КС-1 (фактические данные будут ниже), но ежеквартально. Что сделал НКЛ? Он заставил вас фондировать кредит по ставке КС+3 по ставке, допустим, КС, эффективно снизив NIM на 1%. С одной стороны, всего 1%, но с другой - снижение доходной базы на 1%.
(2/4)
#банки
@unexpectedvalue
по возможности старайтесь не привязывать свой бонус к угадыванию значения ключевой ставки на каждом заседании
на всякий случай: сохранение ставки 21 - это меньше стоимость денег сейчас, но выше неопределенность в будущем
@unexpectedvalue
Распроданность на вводе по итогам третьего квартала снизилась на 2пп по сравнению с предыдущим периодом (при кратном падении продаж)
Сюрприз (на самом деле нет) в Ленинградской области, где был введен проблемный объект, который достраивался силами Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Ленобласти, а также возросла доля площадей промышленного ИЖС.
В остальном статистика подтверждает, что в объектах, которые вводятся в этом году, застройщики распродали все, что хотели. Снизившиеся продажи разумно направлять в проекты с вводом в 2025 году, тем более там объемы ввода планируются сильно выше. Так что падение продаж после отмены льготной ипотеки - это проблема следующего года.
Но тут тонкий момент: в условиях рекордно низкой безработицы застройщикам все труднее находить подрядчиков/рабочих на завершение строительства текущих объектов. Тут интересный график у твердых цифр: потребность в продавцах недвижимости снизилась, а вот рабочих рук в строительстве сильно не хватает.
И при этом отрасль достигает, вероятно, рекордных показателей по объемам строительства.
В следующий раз, когда захотите обвинить Банк России в том, что он сдерживает «инвестиции и рост предложения», вспомните, что экономика уже едва справляется со своим текущим размером.
Второй квартал здесь
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Краткое резюме макроэкономической сессии форума Россия Зовёт
@unexpectedvalue
Собственно, это и имелось в виду. просто нелюбовь к долгу легче доказать на данных
@unexpectedvalue
Пока админ болеет и проваливает планы по контенту, предлагаем помедитировать на этот замечательный график динамики промышленного производства Германии от marginal revolution
Есть много текстов, посвященных причинам рецессии в Германии. Но так как нисходящий тренд начался задолго до 2022 года, российский газ тут явно не единственная причина.
Если выделять самую важную, то это, конечно, какое-то невероятное нежелание тратить как на уровне федерального бюджета, так и на потребительском. А выражается это в огромной нелюбви к долгу.
Так что когда вам говорят, что жить в долг - это аморально, так как свое качество жизни вы обеспечиваете за счет будущих поколений, то вспомните этот график: жизнь по средствам может навредить будущим поколениям не меньше.
@unexpectedvalue
Из чего сделанао этао арка корпоративное кредитование???
вероятно: /channel/unexpectedvalue/281
@unexpectedvalue
Возможно, одно из худших решений в развитии российского рынка ценных бумаг: делать ставку на прямую коммуникацию с розничным инвестором, а не институциональными.
Понятно, что тут есть и вина институционалов, которые делают ровно то же самое (честь и хвала тем, кто несмотря ни на что пытается продавать долгосрочную риск/доходность, а не отдельные трейды, теряя долю рынка).
Но потом не стоит удивляться волатильности рынка в 2 матожидания
Пост выше, опубликованный в канале уважаемого Евгения Борисовича Когана не отвечает ни на один важный вопрос о факторах неопределенности компании (особенная ирония, что этот текст идет сразу после рекламы Jetlend). Зато дает основания полагать, что эмитент пытается «выехать» за счет физиков, а не устранении информационной асимметрии, тем самым только усиливая ее
@unexpectedvalue
Коллеги, EMCR проводит «Глобальный опрос по зарплатам в финансах»
Если вы тоже проводите лучшие годы своей жизни в microsoft excel и powerpoint в тщетных попытках понять, что же в России сегодня является прокси риск фри рейт, обязательно поучаствуйте
Всем участникам обещают подробный отчет о том, сколько нужно времени медианному аналитику, чтобы накопить на капитал прожиточного минимума первоначальный взнос по семейной ипотеке
Теперь по активам.
1. Построенные, но не проданные квартиры на балансе компания оценивает всего в 1.5 млрд руб. (прим. 15). Мы не знаем, сколько это квадратных метров и по какой цене их оценивают, но компания исторически имеет очень высокий уровень распроданности на вводе (85%+), так что предполагаем, что Самолет продал все, что построил и эта часть несущественна для анализа
2. Земельный банк
Как рассмотрели выше, оценщик дает стоимость 848 млрд руб. но в реальности оцениваем в 0, т.к. земля стоит столько, сколько стоит то, что на ней можно построить. Мы не можем оценить каждую площадку, но понимаем, что желающих наращивать земельный банк под проекты комфорт-эконом класса не так много.
3. Объекты в стадии строительства
а. Проданные. На 30.06.2024 остатки на счетах эскроу составили 364 млрд руб. Разделив это значение на среднюю цену в последние 2 года (192 тыс. руб./кв. м) мы получим 1.89 млн квадратов. Проверяем по ЕИСЖС: распроданность строящихся объектов на эту дату составила 37% или 1.95 млн квадратных метров. За третий квартал продажи составили 233 тыс. кв. м. по средней цене 215 тыс. за квадрат. Итого 414 млрд руб. Небольшая часть из этих денег, вероятно, раскрылась в третьем квартале, так как по ЕИСЖС портфель сократился на 173 тыс. квадратов (мы не знаем запуски, поэтому не можем высчитать вводы).
б. Непроданные. На 30.06.2024 в строящихся проектах по данным ЕИСЖС оставалось продать 3.3 млн квадратов. , все эти продажи пришлись на строящееся жилье, то есть остается 3.1 млн квадратов. При текущей цене 215 тыс руб./квадрат получаем стоимость нераспроданного жилья 667 млрд руб.
Итого объекты в стадии строительства стоят ~1081 млрд руб.
4. GR-ресурс или оценка going concern.
Писали весной.
7/7
#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue
Из чего складывается долг Самолета и его динамика?
1. Основная статья - это проектное финансирование 403 млрд руб. на 30.06.2024 или 64% всего долга.
С вступлением в силу 214-ФЗ каждый застройщик, если хочет продавать квартиры на этапе строительства, должен привлекать проектное финансирование от банков, а доходы от продажи размещать на счетах эскроу в банке. Проектное финансирование и счета эскроу включаются, когда объект получает разрешение на строительство. То есть этот долг стоит против квартир в стадии строительства.
Против этого долга стоят остатки на счетах эскроу в размере 364 млрд руб. Покрытие составляет 90% (сопоставимо с рыночным показателем на ту же дату). Покрытая часть долга обходится застройщику на уровне специальной ставки в диапазоне 2-4%, остаток облагается рыночной ставкой (сейчас это ~КС+4%. То есть процентные расходы здесь 364*4%=14.56 млрд руб. + 39*25%=9.75 ежегодно.
С ростом строительной готовности долг будет увеличиваться. При вводе в эксплуатацию - снижаться. Мы не знаем адекватную картину стройготовности и утилизации бюджетов. Не знаем реальную картину себестоимости проектов: в отчетности мы видим среднюю себестоимость всех строящихся объектов с учетом земли, но проекты начатые год назад и сегодня могут отличаться радикально, а это важно для оценки будущего долга
Можно извлечь эти показатели из ЕИСЖС, но машинный доступ к базе крайне затруднен, так что для нас тут кост/бенефит не сходится. Так что риски долга по ПФ мы можем оценить от запасов непроданного жилья (см. ниже).
2. Бридж-кредиты.
Это кредиты полученные на приобретение земельных участков, которые «перевернутся» в проектное финансирование, когда будут получены разрешения на строительство. Эти кредиты по плавающим ставкам, поэтому обходятся компании очень дорого в P&L, но ничего не стоят с точки зрения денежных потоков, так как оплачивать их нужно будет только после того, как здесь будут построены и введены в эксплуатацию дома. Это примерно 2-4 года.
Против этого долга стоит оценка земельного банка. По данным оценщика, его стоимость 848 млрд руб. (из пресс-релиза до конца не ясно, это именно земля или сюда входит оценка и строящегося жилья тоже, по цифрам скорее первое). При этом мы видим, что Самолет пытается продавать много земельных участков, потому что оценивает нагрузку как слишком высокую. Но будет ли их кто-то сейчас покупать - большой вопрос (тут же присутствуют и GR-риски). Так что реальная стоимость здесь не выше остатка долга.
5/7
#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue
Если вы ломаете голову, чем себя занять в последние часы каникул, либо нужно отвлечь себя от мыслей о неизбежности возобновления рабочих будней, вот пара вариантов от нашей редакции:
1️⃣Джек Фарли интервьюирует Эльхам Садинежад о ее будущей работе «Банки как синтетические хедж-фонды».
Зачем слушать?
После Мирового Финансового Кризиса мировая финансовая система стремится не позволять банкам принимать на себя «избыточные риски». Но сидеть в условно безрисковом бизнесе, как оказалось, тоже небезопасно (см. наш любимый кейс First Republic Bank). При этом спрос на капитал со стороны рискованных проектов из-за ужесточения регулирования никуда не делся, и этот спрос замещают собой различный Private Credit лавки, которые не подвластны требованиям центральных банков и Базельским нормативам (и этот сектор оказался очень прибыльным).
Но и банкам тоже хочется зарабатывать, поэтому они кредитуют кредитующих, и в итоге имеют на балансе скрытую позицию на инструменты, которые не факт что даже понимают.
Плюс у Эльхам Садинежад крутые работы о динамике микроструктуры финансовых рынков. То, что медианный аналитик часто упускает при анализе российского рынка.
2️⃣Декабрьское письмо Лин Альден про Биткоин и как он добрался до 100k. Наша редакция не касается криптовалюты, по очень простой причине: админ тут вообще ничего не понимает (как известно: биткоин - это все, что я не понимаю о компьютерах, плюс все, что я не понимаю о деньгах).
Но на просторах информационно-телекоммуникационной сети интернет есть мб пара экспертов, кто пытается анализировать биткоин не только с позиции «ну сейчас сюда зайдут институционалы, поэтому будет расти». Лин из них, хотя и стоит подходить со здоровым скептицизмом.
3️⃣Ну а если вы еще не готовы пускать в свою жизнь сложный контент, департамент анализа данных и питонирования предлагает позалипать в пошаговую рпг от своих знакомых. Если любите всякие инди игры, то может понравиться. И помните, играя в инди-игры, вы не разгоняете инфляцию, а это уже немало.
@unexpectedvalue
Вместо итогов:
1. В упорнейшей борьбе победу одержал маленький, но гордый хайк на 2пп против проинфляционных факторов. Но давно мы не видели голосование, где победитель не был известен до самого конца!
2. По традиции, давайте вспомним все несбывшиеся прогнозы в этом году (а их было немало). Но не забывайте, что прогнозы намного чаще не сбываются, чем оказываются верны. Посмотрите на этот изумительный график сравнения фактических значений эффективной ставки федрезерва против ожиданий рынка. Not even close.
Дело, конечно же, не в плохих прогнозах или прогнозистах, а в высокой непредсказуемости окружающего нас мира. Хороший прогноз не тот, который сбылся, а тот, при составлении которого была разумно учтена вся имевшаяся на момент его публикации информация.
Так что в этом году редакция @unexpctedvalue желает:
🍾чтобы вас оценивали не только по результатам ваших действий (легко наблюдаемая величина), но и по качеству проделанной работы (более трудно измеримая величина)
🍻чтобы вам удавалось отличать мнения от фактов, особенно когда вы сами их озвучиваете неограниченному кругу лиц
🎉чтобы уровень неопределенности вокруг снизился настолько, что верным станет каждый третий прогноз
Мы до сих пор не верим, что вас тут больше 6 тысяч человек, но это очень круто. Спасибо, что читаете, репостите, пишите комментарии и всячески реагируете и поощряете редакцию продолжать это неочевидное дело - шитпостить в форме аналитических материалов.
Всех с Новым Годом!
С уважением,
@unexpectedvalue
Называть Резюме обсуждения ключевой ставки «минутки» - колониальная ментальность, несерьезно, обесценивает часы, которые члены СД тратят на принятие решения
Называть Резюме обсуждения ключевой ставки «РОКС» - стильно, дух старой школы, повышает либидо
Коллеги, призываем вас продвигать термин РОКС везде, где это возможно и невозможно
@unexpectedvalue
За счет чего изменилась стоимость пассивов?
Борьба за ликвидность (привет, НКЛ).
Несмотря на то, что на портфельном уровне все выглядит пристойно (предыдущий график), динамика стоимости пассивов варьируется в зависимости от источника
При сопоставимом росте ставок (и совершенно непонятной гонкой за длинными пассивами корпоратов) физические лица принесли в банки за 12 месяцев 13 трлн руб., а корпоративные только 7. Доля средств на расчетных счетах (дешевые пассивы с точки зрения процентов, но дорогие рискованные с точки зрения ликвидности) снизилась с начала ужесточения ДКП в июле 2023 на 7.2% у физлиц и на 5.6% у бизнеса.
(3/4)
#банки
@unexpectedvalue
Наш последний лонгрид перед новогодними каникулами: процентная маржа банков как главный риск системы в 2025
Основная история с инфляцией в частности и с состоянием экономики России вообще - это корпоративный кредит. Именно из-за него ЦБ не повысил ставку до 23%, как того ожидал консенсус (ну либо «прогнули», а темой с кредитом прикрылись, как хотите).
По мнению нашей редакции, корпоративный кредит является основным источником роста экономики, реальных доходов населения и, конечно же, инфляции, мультиплицируя эффект бюджетного импульса, начиная с осени 2022
Вторая важная тема, призванная охладить кредитование, - это макропруденциальное регулирование. На бумаге эти меры не направлены на борьбу с инфляцией, но они влияют на ценовые параметры кредитов и депозитов, а это индикаторы жесткости денежно-кредитных условий.
Здесь самый чувствительный момент - возможность использования безотзывной кредитной линии (БКЛ) при расчете норматива краткосрочной ликвидности (НКЛ). Увидев результат ужесточения применения БКЛ при расчете НКЛ, ЦБ РФ откатил внедрение этих правил на полгода, но обещал обсудить с банками возможность ужесточиться раньше.
Достаточно курьезно тут выглядит запрет взимать комиссию за переводы между счетами на сумму 30 млн руб. в мае. Это серьезно ударило по Сберу, который оказался вынужден поднимать ставки по депозитам еще и для удержания клиентов, которых от перехода в другой банк останавливали дополнительные расходы. Из-за чего банкам поменьше пришлось поднимать ставки еще выше, чтобы оставаться конкурентоспособными.
Изменения в макропруденциальном регулировании привели к тому, что усредненная стоимость нового кредита увеличилась примерно с КС+3% до КС+7%. При этом и сама КС увеличилась с 16% в начале года до 21%, что дает удорожание стоимости кредита на 9% (а с начала цикла ужесточения на 17.5% (the economy is totally fine)). Стоимость депозитов при этом выросла на 6-6.8%
Казалось бы, отличные новости для банков?
(1/4)
#банки
@unexpectedvalue
Как обычно перед заседанием тезисно:
1. На этом заседании очень широкий диапазон вероятных исходов от оставить как есть, до хайка сразу на 25%
2. Корпоративный кредит в ноябре замедлился, но этому предшествовал целый год значительного роста вопреки удорожанию стоимости кредита. Плюс впереди конец года и некоторые контрагенты прямо заявляют, что лучше мы возьмем деньги сейчас по любой цене, потому что непонятно, что будет в следующем году.
3. Рынок объективно недооценивает потенциал бизнеса обслуживать долг. Здесь, возможно, стоит вспомнить, что некоторые малые предприятия берут микрозаймы и по 80 и по 100% годовых. Но в публичном пространстве намного лучше слышно тех, кто напротив использовал левередж слишком активно.
4. Потребительское кредитование и ипотека тоже замедлились, но декабрь - месяц премий, тринадцатых зарплат и повышенных трат. Есть все основания для Банка России увеличить привлекательность сбережений. Но это сезонный фактор.
5. Банк России решил ослабить сроки ужесточения нормативов ликвидности, значит ли это, что ЦБ посчитал, что денежно-кредитные условия слишком ужесточились?
6. Консенсус ждет 23%, но Банк России любит удивлять.
7. ЦБ сейчас собирает недовольство буквально ото всех: от депутатов, до бизнеса, до населения, а комментарии в телеграмм-канале Банка России превратились в общественную приемную. Инфляционные ожидания превратились в функцию ожидаемой ставки.
В такой ситуации прогнозировать уровень ставки достаточно бесполезная затея: ЦБ (как и рынок) в этом году ошибся в каждом прогнозе.
Но что мы точно знаем по итогам 2024 года:
не стоит шортить независимость ЦБ.
Где-то на Неглинной, когда вышел очередной недельный принт ИПЦ, декабрь 2024
@unexpectedvalue
Интересно, как быстро идеи СекСтага проникли в мейнстримную мысль — даже если эксплицитно теория Секулярной Стагнации не упоминается. Еще лет 15 назад идея о том, что сколько-нибудь долгосрочная стагнация может быть вызвана недостатком спроса, жила где-то в потемках. Спрос — это про short run, краткосрок. Теперь это далеко не общепринятое представление, нет, конечно, но это одно из вполне достойных представлений о том, что может быть и чего не может быть в экономике.
Читать полностью…
Проблема с этой логикой уважаемого (без иронии) Сергея Скатова в том, что как мне кажется, это немножечко карго-культ.
Кмк, нежелание брать долг и сдержанные расхода бюджета - это явление сопутствующее, а не первопричина стагнации. Нет никаких проблем взять и потратить много денег, оставшись при этом в долгосрочной стагнации (см Италию). Никаких проблем большие госрасходы и любовь к долгу не решат. А что решит?
Мне кажется, что решает желание меняться, принимать новое, брать на себя предпринимательские риски и риски выхода из зоны комфорта. Есть red tape бюрократический и есть red tape культурный. С бюрократическим ред тейпом в Европе тоже проблемы и они всем известны, однако же если брать культурный red tape, то на мой взгляд, экономику Германии следует признать самой большой в современной истории жертвой пресловутого нежелания выходить из зоны комфорта.
ПП
Профессор Липсиц 1:0 Макротелеграмм
Ждём раунд с рынком жилья
на финансовых рынках ты либо умираешь doomerом, либо живешь достаточно долго, чтобы твой прогноз сбылся
Коллеги, важное обращение:
🔻никогда не определяйте долговую нагрузку на бизнес, как Проценты/себестоимость продаж (это вообще бессмысленная метрика какая-то, проценты же не входят в себестоимость продаж!)
🔻никогда не используйте в качестве источника информации отчетность по РСБУ без примечаний и расшифровок отдельных счетов
🔻никогда не доверяйте выводам в нестандартизированных аналитических материалах Банка России без перепроверки. Абсолютно все могут ошибаться
Аналитическая записка Банка России о процентных расходах российских компаний - это большая работа, но она просто неверна.
Процентная нагрузка может быть рассчитана как отношение процентов к
-свободному денежному потоку
-EBITDA
-операционной прибыли (но не той, которая стоит в форме 2)
показатели, которые вы просто не достанете из СПАРК машинным методом.
Тысячи аналитиков в инвестбанках и корпоративном кредитовании очищают данные по одной группе связанных компаний неделями, чтобы получить предельную долговую нагрузку. И даже в такой ситуации с другой стороны сделки найдутся умники, которые приведут 50 аргументов, почему можно посчитать иначе. Это в равной степени наука и искусство.
В итоге ЦБ сделал некорректный расчет, а некоторые коллеги подхватывают его и несут в массы.
Единственный верный ответ о влиянии повышения ключевой ставки на бизнес с точки зрения макро:
мы не знаем
✈️«Самолет»: Ренессанс в 2025 году?
В последнее время в инфополе было много мнений, статей и заметок по одному из ведущих девелоперов РФ, компании «Самолет» (SMLT RX). Причем некоторые из них были с весьма негативным оттенком. Честно говоря, все это напоминало спланированную информационную атаку.
Мол, когда сектор недвижимости находится в таком кризисе, как сейчас, компании испытывают серьезные проблемы. Мы решили провести свое исследование ситуации.
➡️ Напомним, что в ходе ралли на российском рынке, которое мы наблюдали в 2023 году, котировки «Самолета» выросли почти на 70%. Акции девелопера занимали лидирующие позиции по динамике роста. Однако затем бумага начала нисходящее движение, и с начала 2 полугодия 2024 года снижение составило порядка 55%.
Причины лежат на поверхности:
1️⃣Общая коррекция на рынке, в ходе которой пострадали в числе прочих и лидеры предыдущего роста.
2️⃣Рост ключевой ставки ЦБ и, соответственно, увеличение ставок по ипотечным кредитам.
3️⃣Отмена льготной ипотеки.
На наш взгляд, «Самолет» достаточно неплохо проходит через кризис, учитывая вышеперечисленные обстоятельства. При этом, безусловно, компании, как и всему сектору, сейчас непросто. Но говорить о катастрофе, о предстоящем банкротстве… Полагаем, что это явный перебор.
Почему мы так думаем? Давайте пробежимся по ключевым цифрам.
✔️Недавно компания опубликовала операционные результаты за 9 месяцев 2024 года. Объем продаж первичной недвижимости вырос на 25% г/г до 220,9 млрд руб. Общее количество заключенных контрактов увеличилось на 9% г/г и составило 29,4 тыс. Доля контрактов, заключенных с участием ипотечных средств, составила 75%. Денежные поступления достигли 207 млрд руб.
✔️Также из важного отметим, что рост средств на счетах эскроу увеличились до 407 млрд руб., при этом денежные средства и их эквиваленты достигли 25 млрд руб. Финансовое положение остается устойчивым, и долговая нагрузка не вызывает опасений. Так, отношение скорректированного чистого долга к EBITDA составило 1,2х.
При этом кризис, безусловно, влияет на показатели компании — от этого никуда не денешься. К примеру, итоги 1 полугодия 2024 года. Так, финансовые расходы практически сравнялись с операционной прибылью: 39,4 млрд руб. против 42,5 млрд руб. Тем не менее на уровне операционной прибыли «Самолет» остается в плюсе. В 3 квартале 2024 года продажи упали почти в 2 раза в квартальном выражении, однако это связано, прежде всего, с общим положением дел в отрасли.
А что в 2025 году?
▪️На наш взгляд, кризис в секторе недвижимости если не на своем пике в настоящее время, то близок к нему. Мы ожидаем, что ЦБ РФ с высокой вероятностью с марта-апреля 2025 года начнет снижать ключевую ставку. По нашим прогнозам, средний уровень ставки в следующем году составит около 15%. Это, скорее всего, будет формировать отложенный спрос на недвижимость во второй половине следующего года. «Самолет», как один из лидеров рынка, может стать одним из бенефициаров этой ситуации.
💭 С учетом всего вышесказанного, мы полагаем, что основная часть негативных тенденций сектора уже учтена или почти учтена в текущих котировках «Самолета». Акции компании в моменте выглядят одними из самых недооцененных на российском фондовом рынке. Так, по мультипликатору P/E бумага торгуется на уровне 3,6х, а по EV/EBITDA — около 1,6х.
По сути, котировки вернулись на уровень весны 2021 года. Напомним, что после этого начался бурный рост капитализации «Самолета», которая в течение нескольких месяцев подскочила в 4 раза!
На наш взгляд, с учетом того, что бизнес компании остается устойчивым, а в следующем году ситуация со ставками изменится в лучшую сторону, сегодня есть неплохая возможность для формирования долгосрочных позиций в акциях «Самолета». Особенно с учетом того, что фондовый рынок, как правило, заранее отыгрывает ожидаемый позитив.
❗️Безусловно, инвестиция сопряжена с высоким риском. Но это отнюдь не означает, что все пропало. Здесь мы категорически не согласны.
#российский_рынок
💰bitkogan
Друзья, продолжается наш ГЛОБАЛЬНЫЙ ОПРОС по зарплатам в финансах!
Если вам интересно узнать, где, за что и сколько платят. Это ваш шанс!
Пожалуйста потратьте несколько минут на заполнение анкеты и получите отчет по итогам опроса!
Мы просим вас отвечать внимательно и честно. Опрос составлен так, чтобы мы учли все нюансы, и вы получили максимально достоверный отчет.
Опрос АНОНИМНЫЙ и Ваша КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТЬ гарантирована.
Пройти опрос и запросить отчет
3. МИЦ
Без комментариев. Наша редакция решительно не понимает эту сделку. Это просто обязательство по ставке КС+3.4%, которое, вероятно, никогда не превратится в актив.
4. Прочие кредиты.
Внутригрупповые займы и банковские кредиты на текущую деятельность. Вероятно, какие-то долги связаны с неосновным бизнесом. Несущественно для финансового положения.
Итого по долгу:
-с проектным финансированием все в порядке, оно адекватно покрыто. Самолету достаточно продать до конца 2025 года примерно 800 тыс. квадратов, чтобы распроданность объектов 2025 года достигла 80%, чтобы не только обслуживать долг, но и выплачивать дивиденды
-земельный банк сейчас скорее обязательство, чем актив. Новые проекты будут откладываться, участки продаваться. Гонка за звание крупнейшего застройщика за 3 года была объективно неадекватной затеей. Не говоря уже о разных проптех и венчурных направлениях
-МИЦ…..
6/7
#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue
Здесь еще коротко пройдемся о том, как повлиял обвал продаж после отмены льготной ипотеки
На графике структура распроданности в зависимости от года ввода.
1. мы видим, что за третий квартал сократился портфель с 5 241 тыс. кв. м до 5 067
2. Запас проданного жилья уменьшился на 22 тыс. кв. м - это вводы
3. Продажи за этот период, по данным компании, составили 233 тыс. кв. м
4. Запас непроданного жилья сократился на 152 тыс кв. м
В этом, собственно, весь трюк поддержания цен. Вы просто выводите меньше проектов. Но, как мы видели выше, на Самолет давит земельный банк, купленный на дорогие кредиты. Но он не такой высокий и день платежа наступит нескоро.
4/7
#жилье #ипотека $SMLT
@unexpectedvalue