21897
Главный канал про самое наболевшее в России - ЖКХ. Последние новости, аналитика и рекомендации. ИД НОМ idnom.ru По вопросам сотрудничества - @id_nom
Идея Минфина ограничить доход концессионеров может навредить темпам замены коммунальных сетей.
Многие регионы и сейчас не особо охотно идут по пути концессий, но в случае введения ограничений желающих инвесторов станет еще меньше. К тому же к 2024 в стране планируют модернизировать лишь 3,7% сетей от количества, которое требует замены.
В Минфине предложили на законодательном уровне ограничить расходы регионов на выплаты инвесторам по договорам о государственно-частном партнерстве (ГЧП), концессионным и лизинговым соглашениям. Порог расходов регионов предлагают установить в размере 20% от суммы их собственных доходов (налоговых и неналоговых). Плата концессионеру из бюджета не должна превышать уровень ключевой ставки плюс 3%.
Причины – в росте долговой нагрузки на региональные бюджеты и излишняя закредитованность. Сейчас у регионов фактически нет ограничений на привлечение инвесторов в совместные проекты.
Введение потолка по доходности в ГЧП-проектах — это очень опасная практика, которая может существенно навредить рынку и ограничить доступ к частному капиталу. А еще ограничение на размер выплат концессионеру будет нарушать правила конкуренции.
Напомним, ранее офшорным компаниям запретили выступать в качестве концессионеров в сфере ЖКХ.
VK взял в аренду Дом Зингера на Невском проспекте в Санкт-Петербурге за 2,5 млрд руб. Мы писали, что это одна из самых необычных и дорогих сделок. Точная сумма была неизвестна. Теперь она отображена в отчете холдинга за второй квартал.
Читать полностью…
Новый вид страховки за некачественный капремонт хотят ввести депутаты.
Законопроект обяжет подрядчиков страховать работы по капитальному ремонту домов, а также в течение 30 дней с момента предъявления жалоб проводить восстановительные работы.
Претензии к подрядчикам сегодня есть у 30% жителей отремонтированных домов. Причем 20% ремонтов выполняются с нарушениями, средняя стоимость выявленных дефектов составляет 350 тыс. рублей.
Устранение недостатков часто затягивается на срок от полугода до нескольких лет и заканчивается судебными разбирательствами с участием жильцов, региональных фондов капремонта, подрядчиков и УК.
Цена страховки по аналогии с ОСАГО будет зависеть от страховой истории: если подрядчик работает постоянно неквалифицированно, страховка для него будет дороже. Для тех же, кто ведет свою деятельность хорошо, страховка будет дешевле, и им будет проще побеждать на конкурсах.
Идея с таким страхованием интересна, но последствия будут не слишком приятные:
● повышенные требования и дополнительные риски, в том числе страховые, будут заложены в цену самого ремонта;
● уменьшение числа работ из-за высокой стоимости ремонтов, то есть секвестрование регпрограммы каждого субъекта;
● возможное увеличение размера взноса за капремонт, который платят собственники. Другой вариант — софинансирование регпрограммы из бюджета субъекта, но такое происходит нечасто.
Лифты стали падать чаще. Это связано с высоким износом и плохой эксплуатацией.
Последние 11 лет государство вело очень скверную «игру с полномочиями» по контролю за лифтами.
● В 2012 году лифты были выведены из категории «Опасные производственные объекты» (ОПО), и Ростехнадзор перестал их контролировать.
● С 2014 года ведомство вновь начало проводить расследования аварий на лифтах, возобновило ведение реестра лифтов. Сами лифты вернули в категорию ОПО. Однако проверять обслуживающие и ремонтные организации, а также тех, кто оценивает техническое состояние лифтового хозяйства, Ростехнадзору не дали.
● С середины 2021 года полномочия Ростехнадзора снова урезали. Ведомство не могло больше следить ни за правилами, ни за техническим регламентом, а контроль над уже запущенными лифтами окончательно перешел к управляющим компаниям. Ослабление надзора привело к росту аварийности.
● С 1 марта 2023 года правительство вернуло контроль Ростехнадзору.
Такая бездумная политика привела к печальным последствиям. За последние пять лет в России произошло более 330 несчастных случаев, связанных с лифтами. С 2018 года погибли более 129 человек (данные Национального лифтового союза).
В Госдуме отмечают, что 79% рынка монтажа и сервисного обслуживания лифтов приходится на мелкие компании, которые для получения контракта на техническое обслуживание подъемного оборудования существенно занижают стоимость работ. Эти выводы могут быть верными, но:
● одну часть лифтов устанавливают застройщики (нужно контролировать до выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию);
● а вторая часть меняется по программе капремонта (контролировать нужно регоператоров, которые созданы государством в каждом регионе).
К началу 2025 года в России необходимо заменить 93,6 тысяч лифтов (оценка Госдумы). По данным Ростехнадзора, в России поставлено на учет около 496 тыс. лифтов, из них около 100 тыс. отработало назначенный срок службы в 25 лет. Таким образом, каждый пятый лифт в стране выработал свой ресурс. Кроме того, все больше дает о себе знать проблема кадров.
Дожаловались: мусоровозы теперь не пищат, а поют. Пока только в Узбекистане. Жителям так надоели неприятные звуки, что минэкологии решило внедрить новый пособ оповещения. Теперь мусоровозы едут под классическую музыку. Российским регоператорам по ТКО на заметку.
Читать полностью…
Попытка рейдерского захвата ЖК «Маршал» в Москве закончилась уголовным делом.
9 июня УК ООО «Авангард Сервис» подала в ГЖИ Москвы документы для внесения изменений в реестр лицензий. Речь шла сразу про три дома на ул. Маршала Рыбалко (корпус 1, 2 и 3). Жители утверждают, что их подписи подделали.
Собственники, не желая становиться жертвой рейдера, подняли максимальную шумиху, наняли юриста, отправили десятки заявлений в ГЖИ Москвы о том, что собрание не проводилось, провели экспертизу подписей.
В итоге ГЖИ Москвы отказала УК ООО «Авангард Сервис». А 4 августа были возбуждены уголовные дела за подделку подписей.
Это как раз то, о чем мы и предупреждали. Новый закон о запрете смены УК в течение года будет благоприятствовать рейдерству. Надеемся, что уголовные дела не закроют.
Рост цен на стройматериалы на 10-15% за год приведет к повышению стоимости не только жилья, но и эксплуатационного обслуживания.
Строительные материалы в среднем выросли в цене на 20%. А отдельные позиции — до 150%. В их числе импортная отделочная продукция или отечественные бренды, на 30% и более состоящие из импортных комплектующих. До 150% прибавили в цене лаки, краски и пропитки.
Для управляющих организаций рост цены ремонтов означает, что нужно или увеличивать тариф, или же урезать план работ по текущим и капитальным ремонтам. Поскольку увеличение тарифа возможно только через общее собрание, такая перспектива маловероятна. Муниципального тарифа (который можно использовать, если собрание не утвердило размер платы, предложенный УК) не хватит. Итог — сокращение работ по благоустройству.
65% работодателей пользуются услугами самозанятых, ЖКХ не исключение. Но по-прежнему критикуют эту практику. Вот что не нравится:
● низкая лояльность компании;
● недобросовестность самозанятых (сталкивались 77% работодателей, 13% утверждают, что репутации их бизнеса был нанесен ущерб).
● самозанятые не предупреждают, когда теряют этот статус. Тогда риски признания отношений трудовыми могут вырасти.
Ранее рассказывали, что ФНС разработала для проверяющих признаки, по которым можно выявить незаконное использование компаниями самозанятых для экономии на налогах.
По данным на апрель 2023, в РФ было 7,4 млн самозанятых. К концу года их может стать больше 10 млн человек. В основном налоговый режим самозанятости используется сейчас в таких сферах, как ремонт и строительство (14%), IT-индустрия (11%), красота, здоровье и спорт (тоже 11%). Точного числа самозанятых в ЖКХ нет, но оно довольно высокое.
Среди самозанятых нередко встречаются высококлассные специалисты в своей области, которых трудно найти на постоянной основе. Самозанятые готовы начать работу немедленно и охотно работают по нестандартному графику. Компании не обязательно заключать с ними длительный контракт, что позволяет нанимать их под очередной проект и прекращать рабочие отношения сразу после его сдачи.
Отказаться от самозанятых, особенно в ЖКХ с учетом дефицита кадров, не получится. Скорее всего, изменится схема договорных отношений между заказчиками и исполнителями. Условия в них будут прописывать таким образом, чтобы обойти новые критерии ФНС и исключить риск признания отношений трудовыми.
Мусорные полигоны теперь контролируют коптеры. Меньше всего нарушений выявлено в Смоленской, Московской, Нижегородской и Астраханской областях.
В 2022 прошли облеты в 62 регионах, в результате оцифровали 496 полигонов ТКО. Это позволило оценить их остаточную вместимость.
Еще было выявлено более 3000 нарушений, среди которых тления и возгорания, выход отходов и возможного фильтрата за границы участка, отсутствие ограждения и обводных каналов, ванн дезинфекции колес, пересыпки из инертных материалов, постов весового контроля.
Чтобы создать цифровую модель полигона, беспилотник оснащают фотокамерой и лидаром. Это прибор лазерного сканирования, с помощью которого дрон делает измерения, камера их фиксирует. Цифровой двойник делается на основе полученных измерений, он анализируется, после чего оценивается жизненный цикл полигона.
В 2023 году планируют оцифровать еще 100 полигонов. Для этого будут применять тепловизоры и газоанализаторы. Они позволят построить цифровую модель мест захоронения ТКО.
МОЭК смогла "посадить" директора УК, который не платил ресурснику деньги. Для ПАО «МОЭК» это прецедент, раньше такого не было.
Суд признал директора ООО НПФ «Демотех» виновным и приговорил к лишению свободы сроком на 2 года условно. С середины 2018 г. до середины 2019 г. управляющая компания получила от жителей эксплуатируемых домов свыше 102 млн рублей, а поставщику ресурса перечислила только 19 млн рублей.
Сейчас расследуются 16 уголовных дел по фактам неплатежей за тепло, в том числе дается оценка составам за мошенничество. Идет расследование в отношении руководства ООО УК «Дом-Мастер» и ООО УК «Городская» (как и «Демотех», входят в группу «Капитал-Инвест», которая известна скандалами и жалобами на рейдерство), а также ООО «УК ЮНИ-ДОМ», ООО «Монолит», ООО «Управляющая компания Экологический фактор», ООО «УК Стройпрактик».
Продолжаем рубрику #пояснизаЖКХ и отвечаем на вопрос, что делать, если регоператор по капремонту отказывается переводить средства на оплату работ по капремонту.
Вопрос:
Деньги на региональном счете. У нас прошло собрание по капремонту, на котором представителем интересов жителей для входа в комиссию был прописан и выбран Совет дома. Но ФКР отказал, сославшись на то, что в вопросе не были указаны ФИО. При этом эти ФИО состава Совета дома были указаны в протоколе в другом вопросе просто, где как раз и выбирался состав Совета дома и был принят решением собственников. Как вернуть контроль дома?
Ответ:
Есть четкое требование закона: при проведении капремонта нужно на собрании выбрать лицо, которое от имени всех собственников помещений уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.
Совет дома — это коллегиальный орган, но не юридическое и не физическое лицо. К тому же регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
Если подходить к вопросу формально, то регоператор прав, ведь именно лицо (физическое или юридическое) выбрано не было.
В то же время в ряде регионов есть практика, когда регоператор разрешает заявителю устранить недостатки в протоколе. По сути нужно добавить в описательной части протокола фамилии тех, кто входит в совет дома, и подать документы снова. Тогда формальное требование регоператора будет соблюдено, и перевод в счет оплаты работ осуществится.
Чтобы избежать подобных проблем в будущем, рассмотрите возможность сменить владельца спецсчета на УО или ТСЖ (если последнее создано). А еще лучше — оформляйте документы правильно, по процедуре, которая установлена в 5.1 ст. 189 ЖК РФ.
Свои вопросы присылайте на upravdom@idnom.ru. Чтобы ответ был полный, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
В Екатеринбурге из-за прорыва трубы с холодной водой случился серьезный потоп. Ближе к обеду вода начала спадать.
Читать полностью…
"Страна Девелопмент" креативит на тему охраны своих жилых комплексов. Не будем докапываться до анимации уровня Масяни нулевых, но посыл видео странный.
Охрана не впускает жильца, который говорит, что он живет в доме, и угрожает каким-то тайным сотрудником ЧОП на крыше. Т.е. жильцы в доме не хозяева. Впрочем, ничего нового.
Ситуация один в один напоминает маски-шоу, которое устроила УК "ПИК-Комфорт" для жителей ЖК бизнес-класса "Пресненский Вал, 21". Возможно, "Страна Девелопмент" готовит своих клиентов к чему-то подобному.
Минстрой хочет повысить рыночную цену жилья почти на 1,6% в четвертом квартале года относительно третьего. Но это среднее значение, ситуация от региона к региону будет разниться. Эти значения учитываются при расчете социальных выплат на приобретение жилья за счет средств федерального бюджета.
Прежнюю стоимость квадратного метра предлагают оставить для Санкт-Петербурга (165,3 тыс. рублей), Чукотского автономного округа (155,4 тыс. рублей), а также для новых российских регионов (около 93,5 тыс. рублей).
Сильнее всего хотят проиндексировать норматив стоимости одного квадратного метра недвижимости в Курганской области (почти на 8,7%, до 61,4 тыс. рублей) и Еврейской автономной области (на 6,5%, до 111,97 тыс. рублей).
Снизить норматив цены на квадратный метр недвижимости предлагают в Ярославской области (на 2,5%, до 81,4 тыс. рублей), в Ханты-Мансийском автономном округе — Югре (на 2,4%, до 101,3 тыс. рублей) и в Ленинградской области (на 1,5%, до 138,4 тыс. рублей).
В столице Минстрой предложил повысить норматив рыночной стоимости квадратного метра жилья на 2,5% (до 165,6 тыс. рублей), а в Подмосковье — на 1,4%, до 139,2 тыс. рублей.
Дмитрий Маликов призывает сказать нет чрезмерной упаковке.
Правда, непонятно, что нужно делать потребителю, посмотрев это видео. Упаковывают товары продавцы, а не население. Значит, здесь нужна не социальная реклама, а регулирование.
Российский экологический оператор, финансируя подобные шедевры со звездами и иные видео, продолжает жить в своей оторванной от быта реальности. В регионах нет не только тарифа на раздельный сбор мусора (этой самой упаковки), но даже невозможно поставить контейнер для раздельного сбора пластика и бумаги. Полезный выхлоп от видео с Маликовым равен нулю.
Сегодня в #пояснизаЖКХ отвечаем на вопрос, может ли УК выставлять в квитанции дополнительные услуги.
Вопрос:
Выбираем управляющую кампанию. Некоторые УК разбивают плату за содержание имущества на несколько строк:
- содержание и обслуживание – X рублей
- текущий ремонт – Y рублей
- управленческие услуги – Z рублей.
Другие УК предлагают прописать всё в одной строке: плата за содержание жилого помещения, включающая в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме — X рублей.
Какой вариант более защищает интересы жильцов? Если будет сформирован совет дома и выделена отдельно строка «Текущий ремонт», то можно ли будет договориться о накоплении денег с УК по этой статье для проведения ремонта в дальнейшем? Какие нормативные акты регламентируют расходование средств?
Ответ:
Ситуация, при которой собственники на общем собрании голосуют за разбивку единой услуги на несколько, законна при условии, что был утвержден договор управления с такими условиями. Практика указания разных услуг в квитанции УК (лифт, вывоз снега, уборка МОП, видеонаблюдение и пр.) не нарушает права собственников, но делает квитанцию более понятной.
Значение имеет только тариф на содержание. Потому что все оказываемые услуги сводятся в единую цифру, и ее сравнение с конкурирующими предложениями по цене и набору услуг позволят понять, насколько предложение УК подходит дому и жителям. Интересы жильцов будут защищены в любом случае, главное, чтобы УК не нарушала условия договора (то есть не навязывала дополнительные к утвержденным на общем собрании услуги).
Создание совета дома не связано с накоплением резервных фондов, однако наличие совета — это благо, потому что он обеспечит обратную связь с УК (если УК сочтет необходимым взаимодействовать).
Лучше всего вопрос с формированием резервных фондов реализовать на этапе утверждения договора управления. Надо прописать, какое количество средств идет на текущие эксплуатационные расходы, а какое — на перспективные. Затем жемесячно или ежеквартально с УК определять приоритетные направления благоустройства.
Порядок расходования средств УК определяет самостоятельно. Право вмешательства у собственников в хозяйственную деятельность УК законом не предусмотрено. Вместе с тем в договоре управления полезно прописать порядок работы совета дома (можно даже принять на общем собрании отдельное положение о работе совета). Например, предусмотреть ежемесячные или ежеквартальные отчеты УК по определенной форме, утвердить такую форму отчета отдельным приложением к договору.
Свои вопросы присылайте на upravdom@idnom.ru. Чтобы ответ был полный, просим точно и подробно описывать суть проблемы.
Объем похищенной электроэнергии превысил 5,7 млн кВт*ч. В Махачкале было обнаружено 341 устройство для добычи криптовалюты, которое находилось на территории фирмы «Дагестан-Этанол». «Энерговоры» подвергают сетевой комплекс опасности, так как неучтенное потребление становится причиной в том числе технологических нарушений и низкого напряжения.
Читать полностью…
Башкирский фонд капремонта хочет взыскивать долги через коллекторов. За эту работу он готов заплатить почти 21 млн рублей.
Причем методы работы включают:
● личные встречи;
● телефонные переговоры;
● телеграфные, текстовые, голосовые и иные сообщения, передаваемые по сетям электросвязи, в том числе подвижной радиотелефонной связи.
Фактически это запрещено законом. Кстати, ранее антимонопольная служба добилась отмены двух похожих тендеров на взыскание долгов с неплательщиков.
В 2022 году задолженность собственников по взносам на капремонт в Башкирии составила 1,7 млрд руб.
Жильцы домов до шести этажей платят 7,46 руб. за 1 кв. м, домов выше — 8,1 руб. за 1 кв. м. Регоператор предложил на 20% поднять взносы на 2023 год, но правительство идею не оценило. Очевидно, у регоператора дела с работой по дебиторке обстоят не очень хорошо.
В Калуге жителям аварийного дома приходится умываться и ходить в туалет в местном парке. Все потому, что им предложили взамен квартиру на 10 "квадратов" меньше, а чтобы лучше думалось, отключили свет, газ и воду. Речь про дом № 25 по улице Королёва в Калуге 1917 года постройки, признанный аварийным. На скандальную историю обратил внимание Народный фронт.
При переселении из аварийных домов должны предлагать квартиры, которые соответствуют всем требованиям:
● по площади;
● по расположению;
● по количеству комнат.
Важно, чтобы в результате переселения жилищные условия не были ухудшены, а новая квартира соответствовала требованиям по площади. В этом же случае семье из трех человек предлагают разместиться на 17 квадратах. В итоге из своей аварийной квартиры семья Слесаревых съезжать не хочет, справедливо полагая, что после согласия переехать правды не найдешь вовсе.
Самое время местной прокуратуре вмешаться.
Управляющим коттеджными поселками приготовиться. Верховный суд указал, что важно не просто оказывать услуги, но и обосновывать их. В том числе убедить, что не было навязывания.
История случилась в Хабаровске. ТСЖ «Орехово» обратилось с иском к собственнику дома в коттеджном поселке о взыскании задолженности за ЖКУ. Суды трех инстанций иск удовлетворили, а Верховный суд решения отменил и отправил дело на пересмотр.
В частности он указал, что при новом рассмотрении дела нужно:
● исследовать факты действительного оказания услуг, связанных с содержанием и эксплуатацией общего имущества ТСЖ;
● найти связи между затратами на оказание таких услуг и правом пользоваться принадлежащим собственнику имуществом и обязанностью его содержать;
● установить, какими из услуг фактически пользовался собственник;
● исследовать расходы на услуги на предмет экономической обоснованности и разумности.
Верховный суд продолжает нас радовать своими взглядами на эксплуатацию и жилищное управление. Суду недостаточно факта оказания услуги, теперь нужно представить экономическую обоснованность.
Граффити в грузинском Кутаиси. Что готовим, то и показываем.
Читать полностью…
Мастер-класс от чиновницы из ХМАО Екатерины Смирновой. Замначальника отдела подготовки, сопровождения и контроля проектно-сметной документации (ПСД) из Пыть-Яха записала видео своего рабочего процесса.
«Это я считаю ремонт ваших дорог, светофоров, газопроводов и прочих объектов, попивая лучший раф».
Теперь с расчётом цены ремонта дорог девушке поможет дисциплинарная комиссия.
О преимуществах нового порядка проведения капремонта рассказал премьер-министр РФ Михаил Мишустин.
Но все же быстро закон не заработает. Потребуется доработка ГИС ЖКХ, чтобы размещать там все, что необходимо. К тому же у самих ГЖИ уйдет какое-то время на раскачку, пока работа с формированием реестра данных по капремонту не запустится в полном объеме.
Живых червей обнаружила жительница Первоуральска Свердловской области в воде из крана. Женщина хотела искупать детей, но заметила движение в холодной воде. Кроме того, вода неприятно пахла.
Первоуральск получает воду из трех источников: Нижнесергинского водозабора, Верхне-Шайтанского пруда, а часть воды закупает у «Водоканала» Ревды. Из Ревды и Нижних Серег в город поступает относительно чистая вода. Но ее не хватает, поэтому ее смешивают с грязной водой из Верхне-Шайтанского пруда.
Строить насосно-фильтровальную станцию в городе начали в 2018 году. Вложения в проект тогда оценивались в 488 млн рублей. На станции должна была действовать двухступенчатая система очистки воды (механическим и мембранным способом), это позволило бы удалить из нее металлы. В конце 2022 власти отчитались, что объект, на который потратили в итоге более 600 млн рублей, заработал.
Однако, судя по видео, с работой новой станции не все так гладко. А скандалов с некачественной водой все больше. В Среднеуральске и Верхней Салде губернатор уже снял мэров из-за некачественной воды (в первом случае неработающие очистные, а во втором — необходимость миллиардных инвестиций в их строительство). Теперь обсуждается и возможная отставка мэра Первоуральска Игоря Кабеца.
Где ливневки и почему города-миллионники регулярно затапливает — отвечаем на самый популярный вопрос летних месяцев.
● Климат в средней полосе меняется, вместо обычных дождей идут ливни, на такое количество осадков ливневки просто не рассчитаны.
● В России 600 тыс. км сетей водоснабжения, 174 тыс. км сетей хозбытовой канализации. Ливневую канализацию никто посчитать не может. Но ее минимум в десять раз меньше, чем хозбытовой.
● Система мониторинга аварий в ЖКХ фиксирует перебои в электро-, тепло-, водоснабжении, но не включает анализ по подтоплениям из-за плохой работы ливневки.
● Сети в плохом состоянии, денег на модернизацию нет. За сточную дождевую воду никто не платит, никакие концессионные соглашения и другие способы привлечения денег здесь невозможны.
● Муниципалитеты могут заключать договоры о прочистке. Но для этого в бюджете должна быть строчка "затраты на благоустройство и содержание данной системы".
● Из-за низкого качества подрядчиков ливневки укладываются неправильно. При благоустройстве зачастую закатываются в асфальт стоки, не выполняется разуклонка. Проблем добавляет самострой без инфраструктуры.
Минстрой отчего-то День ВДВ называет днем фонтанов. Мы такого праздника не знаем, поисковики тоже. Но Управдом вовсе не против "восстановления и установки фонтанных сооружений по всей стране". И не спорит с тем, что фонтаны "по праву считаются достоянием страны и являются уникальными образцами садово-паркового искусства".
Странно, что именно в эту дату, в день фонтанов, некоторые российские города эти самые фонтаны полностью закрывают, как в Калининграде, угрожают закрыть, как в Петербурге, или закрывают частично, как в Нижнем Новгороде.
Не купаться в фонтане в «день фонтанов» ежегодно призывает Роспотребнадзор. Вода там обновляется редко, не очищается и не обеззараживается, а жаркая погода только способствует размножению микроорганизмов.