ВТБ.
Продлили до 30 июня 2023 года акцию с ПВ 10%.
Напомню, о чем идет речь:
Первоначальный взнос по ипотеке для всех заемщиков:
Рыночные программы банка:
Минимальный ПВ - 10% от стоимости объекта.
Объекты: квартиры, апартаменты, жилые дома с землей, таунхаусы. Вторичный и первичный рынок.
Исключение: К/З в рамках продукта «Кредитование индивидуального жилищного строительства» - 80%. Т.е. ПВ 20%.
Что такое предварительное ипотечное решение.
В статье расскажу, что такое предварительное одобрение ипотеки, можно ли отменить заявку на ипотеку, как изменить условия кредита до момента его выдачи.
Что такое предварительное одобрение ипотеки
Предварительное одобрение ипотеки ― это предварительное решение по вашей заявке на ипотеку, которое банк дает практически сразу, в течение одного дня.
Предварительное одобрение ипотеки происходит на основании указанных вами данных в анкете, которую вы отправляете в банк. Далее банк проверяет эти данные и принимает предварительное решение.
Если в заявке указаны актуальные данные — место работы, зарплата, финансовая нагрузка по другим кредитам и так далее — то после предварительного одобрения вполне можно рассчитывать на выдачу кредита.
❗Важно понимать, что предварительное одобрение ипотеки не является гарантией выдачи кредита. До момента подписания кредитного договора все банки детально проверяют предоставленные данные и в ходе рассмотрения заявки могут запросить дополнительные документы, как по основному заемщику, так и по созаемщикам.
Если в данных будут ошибки или подозрительная кредитная история, банк может снизить запрашиваемую сумму или вовсе отказать в выдаче кредита. Именно поэтому мы крайне не рекомендуем отправлять несколько ипотечных заявок сразу в разные банки.
Что дает предварительное одобрение ипотеки
Предварительное одобрение ипотеки позволяет узнать условия кредита заранее. Вы сможете увидеть, какую сумму банк готов дать вам в кредит, под какой процент, какое жилье вы можете купить, каким будет размер ежемесячных платежей.
Предварительное одобрение ни к чему вас не обязывает. По сути вы просто спрашиваете у банка, готов ли он дать вам кредит и на каких примерно условиях вы можете его получить.
Можно ли отказаться от одобренного кредита
Да, можно. Никаких штрафов и ответственности за это нет ― одобренная банком заявка ни к чему вас не обязывает, ведь кредитный договор с банком еще не подписан.
Бывает такое, что люди узнают о том, что могут получить скидку на ипотеку уже после того, как отправили заявку в банк. Рекомендуем узнать о скидках заранее.
Можно ли изменить условия предварительно одобренной ипотеки
Если вы решили изменить сумму ипотечного кредита или захотели купить другой объект недвижимости, вы легко можете изменить условия предварительно одобренной ипотеки.
Абсолют Банк.
Снизили первоначальный взнос по ипотеке по паспорту до 30% (при включении МСК собственных средств от 20,01%). Ранее от 40%. Действует в рамках рыночных программ при покупке на вторичном и первичном рынках и при покупке машиноместа.
Отменили надбавки к ставке при рассмотрении собственников бизнеса. Ранее +0,5% к ставке.
⬆️⬆️⬆️
Как повысить влажность в квартире.
Существует несколько способов увлажнить воздух в помещении, для некоторых из них подойдут и подручные средства.
Немного увлажнить воздух помогут ёмкости с водой: достаточно оставить её, а вода будет потихоньку испаряться.
Если вы готовы к домашним питомцам, купите аквариум. Также интересным решением будет акваферма, где рыбок селят внизу, а сверху — растения. Это поможет и увлажнить воздух, и не испортить интерьер тазиками и вёдрами с водой.
Удачным интерьерным решением для повышения влажности может быть настольный декоративный фонтан. Он не только увлажняет воздух, но создаст атмосферу уюта и поможет расслабиться. Его необязательно покупать, в интернете есть множество инструкций о том, как сделать фонтан своими руками.
Для любителей убираться есть подходящий вариант — влажная уборка. В конце обязательно проветривайте помещение. Особенно это полезно летом, когда воздух снаружи более влажный, чем внутри.
Самый простой способ — купить увлажнитель воздуха. Сегодня на рынке большой ассортимент разных моделей на любой вкус, размер и кошелёк. Большинство увлажнителей имеют встроенные датчики уровня воды, влажности и температуры; у части из них также есть возможность использовать аромамасла.
Дороже всего обойдется увлажнитель с функцией очистки и ионизации воздуха.
Увлажнители делятся на три типа:
✅паровые: работают по принципу горячего пара, а внутри у них встроен гигрометр;
✅ультразвуковые: удобны тем, что могут охватить большую площадь помещения, у некоторых есть возможность дистанционного управления с помощью пульта или приложения в смартфоне;
✅холодного испарения: неудобство в том, что в них можно заливать только дистиллированную воду, иначе прибор быстро засорится.
При выборе увлажнителя ориентируйтесь на площадь помещения: от этого будет зависеть ёмкость бака.
❗Комфортный микроклимат в квартире — залог хорошего самочувствия. На своё усмотрение вы можете совмещать наши советы между собой для достижения комфортного для себя результата.
Банк ДОМ РФ.
С 13 июня
Подписание кредитно-обеспечительной документации (КОД) в рамках ипотечного кредитования физических лиц по доверенности запрещено. Т.е. касается доверенности от заемщика.
❗Кредит будет выдан по сделке с доверенностью, если КОД подписана до 13.06.2023.
⬆️⬆️⬆️
Если «кандидаты на обмен» — в разных районах, то ко всем этим параметрам добавляется ещё цена за расположение.
Если одна квартира оказывается дороже другой, но они подходят для обмена, собственники ищут компромисс и стараются, например, обменять квартиру на квартиру с доплатой.
Размер доплаты определяют после проведения независимой оценки каждого объекта. Окончательная сумма определится в процессе переговоров.
Если в сделке участвуют два объекта, владельцы могут договориться на доплату деньгами, новой мебелью, ремонтом, например кухни, или же всей квартиры. Вариантов неограниченное количество, включая имущество, которое может не иметь отношения к недвижимости, — машина, гараж, хозпостройки, место в паркинге. Но бывает, что несколько имущественных объектов меняют на один, и наоборот. В любом случае заинтересованные стороны найдут способ прийти к согласию.
В обмене решающее значение приобретает качество составленного договора: в нём необходимо учесть интересы каждой стороны так, чтобы исключить недовольство и возможность оспаривания сделки. Составлять его самостоятельно без юридической подготовки опрометчиво, такое дело имеет смысл поручить специалисту.
📌Как подготовиться к обмену.
👉Найти вариант, на который будет меняться жильё, и убедиться, что контрагент тоже заинтересован в сделке.
👉Составить договор мены или купли-продажи. И в первом, и во втором случаях есть смысл обращаться к риелторам и юристам.
👉Собрать пакет документов. Этот пункт выглядит самым длинным, но на практике сложнее всего бывает искать контрагента.
👉Подать документы на регистрацию в Росреестр или через МФЦ.
В пакете документов должны быть:
✅паспорт;
✅документы, подтверждающие собственность на жильё;
✅выписка из ЕГРН;
✅кадастровый паспорт;
✅справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам;
✅справка о составе семьи;
✅свидетельство о регистрации или расторжении брака;
✅письменное согласие со стороны супруга (если квартира, участвующая в сделке, куплена в браке);
✅проект договора;
✅квитанция об оплате госпошлины;
✅заявление на регистрацию сделки.
📌Налоги при обмене жилья.
Для налоговиков сделка по обмену выглядит как две сделки — купли и продажи. То есть они подчиняются общим правилам налогообложения дохода от продажи недвижимости: если она в собственности менее пяти лет, придется заплатить 13% от разницы между стоимостью продажи и покупки.
Сбербанк.
С 15 июня
❗Начинает выдачу кредитов на ИЖС с подрядом без дополнительного залога и поручителей (в залог идет земельный участок).
Распространяется на программы с господдержкой:
Льготная - от 7,3%
Семейная - от 5,3%
Дальневосточная - от 1,5%
Обязательная аккредитация подрядчика в банке.
Максимальный срок строительства - 2 года.
Макс сумма кредита - 12/6 млн в зависимости от региона.
Выдача кредита траншами:
1️⃣ после залога земли - 35%
2️⃣ после постройки фундамента - 55% (если земля своя), 50% (если земля покупается в ипотеку)
3️⃣ после приемки дома - остаток.
Банк Дом РФ.
С 1 июля
Повышает предельные ставки по опции «Ставка ниже» для всех ипотечных программ с субсидированием (за некоторым исключением).
Минимальная итоговая ставка по кредиту не может быть менее значений:
🔘 8,80% по программам:
- Приобретение квартиры на этапе строительства.
- Перекредитование.
- Приобретение готового жилья.
- ИЖС (в т.ч. хозспособ)
- Новый жилой дом.
- Приоретение жилого дома.
🔘 6,80% по программам:
- Льготная ипотека на новостройки.
- Льготная ипотека на ИЖС своими силами.
🔘 4,80% по программе Семейная ипотека с гос. поддержкой.
🔘 3,80% по программе Ипотека для ИТ-специалистов.
Выдачи кредитов в рамках ранее принятых решений возможны до 30.06.2023. С 01.07.2023 рассмотрение заявок и назначение сделок только на новых условиях опции «Ставка ниже».
Росбанк Дом.
❗Начали выпуск электронных закладных на этапе строительства объекта недвижимости.
Электронные закладные на этапе строительства, говорит банк, — это удобный инструмент для заемщика. Клиенту не нужно будет совершать дополнительных действий после ввода объекта в эксплуатацию, Банк все сделает сам. В случае электронной закладной проще отслеживать возврат закладных в банк и так же в будущем после полного погашения кредита сам снимет обременение с объекта недвижимости.
Ипотека 24 (Национальная фабрика ипотеки).
❗До 31.08.2023 снизили первый взнос на покупку до 20%.
ПВ 20% действует на продукты:
🔳 По 2м документам
🔳 Для собственников бизнеса, ИП и самозанятым (полный пакет документов)
🔳 Для сотрудников по найму с одной справкой о доходах (без трудовых)
Налог с продажи квартиры.
Сделки по продаже недвижимости облагаются налогом на доходы по ставке 13%. Но есть законные способы не платить налог или уменьшить сумму, к которой будет применена налоговая ставка.
Разбираемся, как самостоятельно рассчитать налог с продажи недвижимости или убедиться в том, что в конкретном случае его можно не платить.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
✅недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
✅квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
✅цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
✅стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Что такое минимальный срок владения.
Это срок, установленный законодательством РФ, по истечении которого у обладателя недвижимости не возникает обязательства по уплате НДФЛ при продаже имущества. Минимальный срок составляет три года, если:
📌собственность получена в подарок
📌унаследована
📌приобретена по договору ренты
📌досталась в результате приватизации
📌является единственным жильем
❗Особенный случай — семьи с детьми (двумя и более): им можно не ждать, когда пройдет минимальный срок владения имуществом. В этом году они получили освобождение от уплаты налога при продаже жилой недвижимости, и длительность владения на это не влияет. Так же, как и стоимость сделки: продали ли объект дороже, чем покупали, или дешевле, не важно. Статус семьи с детьми позволяет избежать налога при продаже недвижимости при соблюдении определенных условий. Подробно об этом ниже.
Для всех остальных минимальный срок владения, по истечении которого налог с продажи недвижимого имущества не платится, составляет пять лет. Начало отсчета — момент государственной регистрации права на жилье. Если речь о квартире, полученной по столичной программе реновации, то в срок владения ею засчитывается время, в течение которого в собственности была квартира в старом доме, указывает Налоговый кодекс.
Для случаев, когда увеличивается доля в объекте недвижимости, стартом отсчета минимального срока служит дата приобретения «первой» части. А для договоров долевого участия, с момента оплаты договора целиком, не важно, собственными средствами или за счет ипотеки.
Какое жилье считается единственным.
Один из часто встречающихся вопросов — какой налог придется заплатить, если продавать квартиру, которая является единственной. Хорошая новость в том, что, если на момент сделки это единственный жилой объект в собственности и продавец владеет им более 3 лет, платить налог не придется. Минимальный срок безналоговой продажи единственного жилья уменьшили два года назад. До 2020 года он составлял 5 лет.
Кроме того, закон разрешает покупку новой квартиры в течение 90 дней до продажи старой, по которой будут считать налог (если он возникнет), — она не повлияет на статус единственного жилья.
⬇️⬇️⬇️
Абсолют банк.
❗Ко Дню России запустили акцию:
👉Ставка снижается на 0,25% практически по всем ипотечным программам Банка.
🛑Исключение - Военная Ипотека и Спец.программы субсидирования
📌Условие - выход на сделку с 9 по 14 июня 2023 года
Как расторгнуть договор подряда при строительстве дома.
Если вы решили строить дом с привлечением подрядной организации, важно предусмотреть все нюансы такого сотрудничества, включая возможное расторжение договора.
Рассказываю, в каких случаях можно досрочно разорвать договор с подрядчиком.
Что такое договор строительного подряда.
Это соглашение, в соответствии с которым подрядчик обязуется в установленный срок построить дом по заданию заказчика, а последний, в свою очередь, должен создать условия, необходимые для выполнения работ, принять их результат и уплатить установленную договором цену.
При заключении договора подряда на строительство дома предметом такого соглашения является само строение, которое будет возводиться. В договоре указываются основные характеристики и параметры будущего дома, технические условия, требования к материалам, а также адрес строительной площадки.
Что должно быть указано в договоре подряда.
✅Дата и место заключения договора
✅Предмет договора
✅Стоимость подрядных работ (смета), порядок и способ оплаты
✅Срок выполнения работ (план-график)
✅Порядок приемки работ
✅Гарантии
✅Права и обязанности сторон
✅Ответственность сторон за нарушение договоренностей
✅Обстоятельства непреодолимой силы, условия расторжения договора, особые и прочие условия
✅Условия прекращения договора
✅Реквизиты и подписи сторон
В каких случаях можно расторгнуть договор с подрядчиком.
В соответствии со ст. 717 Гражданского кодекса РФ заказчик может в любое время до сдачи ему результата работы отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику часть установленной цены пропорционально части работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора.
При этом заказчик также обязан возместить подрядчику убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определённой за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.
Отказаться от услуг подрядчика можно без объяснения причин, если иное не предусмотрено договором подряда, поэтому рекомендуем прямо включить в договор безусловное право заказчика на отказ от договора в одностороннем внесудебном порядке.
Сообщить подрядчику о расторжении договора нужно в письменном виде — отправить уведомление заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Так, в случае судебных разбирательств вы сможете доказать, что исполнитель был вовремя предупреждён о прекращении действия соглашения.
Такой же порядок действует и в тех случаях, если у заказчика закончились деньги. Нужно уведомить подрядчика об одностороннем отказе от договора и полностью рассчитаться за уже проделанную работу.
Если подрядчик срывает сроки.
В соответствии со ст. 715 Гражданского кодекса РФ заказчик имеет право расторгнуть договор подряда и потребовать возмещения убытков, если подрядчик своевременно не приступил к исполнению или выполняет работу настолько медленно, что ее окончание к сроку становится явно невозможным.
Кроме того, если во время проведения строительных работ станет очевидным, что они не будут выполнены надлежащим образом, вы вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков. При неисполнении этого требования вы можете отказаться от договора подряда либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков.
Когда договор может быть расторгнут по инициативе подрядчика.
Условия, нарушение которых может служить основанием для расторжения соглашения по инициативе подрядной организации, должны быть прописаны в договоре.
Так, подрядчик может отказаться от выполнения работ и потребовать возмещения причиненных прекращением договора убытков, если заказчик не внёс оплату, не заменил непригодные или некачественные материалы или оборудование.
Совкомбанк.
Улучшили условия по ипотеке с одновременным выделением несовершеннолетним долей в приобретаемом жилье.
Что поменялось:
Размер первого взноса снижен до 15% (ранее от 20%) по программе «Кредит на приобретение недвижимости». По другим программам ПВ не менее 20%.
Напомню:
Долями банк разрешает наделить нескольких несовершеннолетних детей в возрасте от 5 лет и старше. Сделка проходит с разрешения органов опеки и попечительства и выделением детям долей в праве собственности в новой квартире.
Заемщиками могут выступать только наемные работники, один из заемщиков должен быть родителем, опекуном или попечителем ребенка, на которого выделяется доля в жилье.
Кредит с одновременным выделением несовершеннолетним долей можно взять на сумму до 10 млн рублей по двум документам.
Опция действует для классических ипотечных программ банка на покупку жилья на первичном и вторичном рынках, а также для льготных программ с государственной поддержкой.
Россельхозбанк.
На период с 1 по 30 июня
❗❗❗Снизили ставки по программам с государственной поддержкой:
✅Семейная ипотека
В рамках Акции "Счастливое время" с расширенным покрытием (страхования жизни, здоровья и временной утраты трудоспособности) для клиента действуют скидка к ставке до 0,55%.
Ставка - от 4,95% годовых (без субсидии от Застройщика)
✅Льготная ипотека
В рамках Акции "Выбери свою ставку" с расширенным покрытием (страхования жизни, здоровья и временной утраты трудоспособности) для клиента действует скидка к ставке до 0,6%.
Ставка - от 6,7% годовых (без субсидии от Застройщика)
Сбербанк.
С 16 июня
До 31 августа 2023 года вводятся специальные условия по процентным ставкам на получение ипотеки на жилую и коммерческую недвижимость на первичном рынке при подаче заявки через Домклик.
Минимальная процентная ставка на приобретение недвижимости на первичном рынке для клиентов, которые не получают зарплату на карту Сбера, и клиентов, не подтверждающих свой доход, составит 10,9% (скидка к текущей ставке -1%).
Для зарплатных клиентов банка ставка будет начинаться с 10,6% (скидка к действующим ставкам -0,3%).
Ставки указаны с учетом дисконта к ставке за электронную регистрацию (-0,3%).
Акция не будет распространяться на программы с господдержкой.
Совкомбанк.
Увеличили размер дисконта к ставке. Максимальный дисконт к ставке на вторичном рынке теперь 5% (т.е. базовая ставка минус 5%), плата за более низкую ставку тут не изменилась.
Теперь стала доступна покупка квартиры на вторичном рынке по ставке 6,99%.
В банке можно получить более низкую ставку, «купив» дисконт к ставке 1,5-5% за комиссию 4-15% от суммы кредита.
Россельхозбанк.
С 14 июня
❗Запускают ИЖС по ДДУ (отдельный дом, блокированный дом) на программы с государственной поддержкой:
Семейная ипотека - от 4,95%
Акция "Счастливое время" (с расширенным покрытием (страхования жизни, здоровья и временной утраты трудоспособности) - от 4,95%
Государственная поддержка - от 7,3%
Сельская ипотека
Объект на сельских территориях (сельских агломерациях) приграничных муниципальных образований - 0,1%.
* Иные территории - 3%.
Ипотека IT - 5%.
Какая влажность должна быть в квартире.
Уровень влажности в квартире напрямую влияет на качество жизни. Если воздух слишком сухой или наоборот, слишком влажный, это может сказаться на общем самочувствии. Особенно остро вопрос о нормальной влажности в доме встаёт во время отопительного сезона. В статье разберёмся, каким должен быть оптимальный уровень влажности для комфортной жизни.
Нормы влажности в квартире.
По ГОСТ уровень влажности зависит от назначения помещения, а также от времени года. Зимой влажность должна быть 30-45%, но не больше 60%, а летом — от 30% до 60%, но не больше 65%. Примерные значения такие:
✅детская — от 45 до 60;
✅спальня — от 40 до 50;
✅кухня и ванная — от 40 до 60
Бывает, что показатели завышены в ванной и на кухне. Это норма, так как именно в этих помещения чаще всего пользуются водой. Однако не стоит допускать их переувлажнения — это может спровоцировать появление грибка плесени и бактерий.
От чего зависит влажность в квартире.
На уровень влажности влияют несколько факторов:
👉время года — зимой воздух в помещениях суше;
👉бытовые условия —увлажнители увеличивают влажность, а батареи высушивают воздух;
👉географическое расположение —например, влажный климат.
Как измерить уровень влажности в квартире.
Специальные приборы
Определить уровень влажности поможет гигрометр. Есть разные виды:
📌цифровой. Он измеряет и влажность, и температуру в помещении;
термогигрометр. Оповещает вас об отклонениях в уровне влажности с помощью звукового сигнала;
📌волосяной. Такому гигрометру не нужна электроэнергия, а в его основе — синтетические волокна;
📌психрометр Ассмана. Его металлическая конструкция объединяет два термометра. Он отличается высокой чёткостью измерения.
Любой из гигрометров нужно размещать подальше от отопительных приборов и сквозняков. Так вы получите наиболее точные показатели.
Народные способы.
Если вы не хотите покупать гигрометр, можно обойтись народными способами. Для этого вам понадобится стакан с водой или еловая шишка.
В стакан нужно налить воду и убрать в холодильник на 3 часа. Затем поставить как можно дальше от батарей и подождать 5-10 минут. Если по прошествии этого времени нет конденсата, то в помещении слишком сухо; если есть — влажность в норме.
С шишкой способ тоже прост: положите её подальше от источников тепла и через пару часов обратите внимание на чешуйки. При повышенной влажности они сожмутся, а если воздух слишком сухой — шишка раскроется.
Чем опасна высокая влажность.
Высокая влажность — идеальная среда для возникновения и размножения грибка плесени и бактерий. Эти микроорганизмы выбрасывают в воздух споры, которые мы вдыхаем.
Присутствие в жилом помещении таких вредителей вызывает обострение аллергических реакций и респираторных заболеваний.
Как уменьшить влажность в квартире.
Для снижения можно использовать специальную бытовую технику — кондиционеры с функцией осушения или осушители воздуха. Современные осушители оснащены функцией поддержания комфорта воздуха.
Также можно регулярно проветривать помещение. Желательно не менее трёх раз в день, а обязательно — утром после подъёма и вечером перед сном.
Не лишним будет проверить хорошо ли справляется вентиляция на кухне и в ванной.
Чем опасна низкая влажность.
Во время отопительного сезона сухой воздух — ощутимая проблема, ведь он также влияет на наше здоровье и самочувствие.
Если воздух в помещении пересушен, слизистые тоже высыхают, а значит становятся более уязвимыми к вирусам и бактериям.
От отсутствия достаточной влажности страдают комнатные растения и домашние животные, и уменьшается срок износа мебели из натурального дерева.
⬇️⬇️⬇️
Уралсиб банк.
С 13 июня
❗Повышает процентные ставки по ипотеке.
Теперь так:
🔘 Строящееся и Готовое жилье
11,79% от 6 млн руб.
12,29% до 6 млн руб.
Есть скидки для зарплатников и ключевых партнёров
🔘 ИЖД - 12,29%
🔘 Целевой кредит под залог имеющейся недвижимости - 12,29%
🔘 Нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости - 15,99% (при выписке из СФР)/ 19,99%
🔘 Коммерческая недвижимость - 12,29%
🔘 Рефинансирование -
11,79% от 6 млн руб.
12,29% до 6 млн руб.
📌Госпрограммы без изменений.
👉Ранее одобренные решения действуют до срока, указанного в них.
Как правильно обменять квартиру.
Обмен квартиры — удобный вариант поменять место жительства, особенно если по каким-то причинам не удаётся продажа имеющегося жилья. Чтобы обменом остались довольны обе стороны, к сделке нужно правильно подготовиться.
Как можно обменять квартиру, можно ли обменять квартиру на большую, где могут возникнуть трудности, рассказываю в данной статье.
📌Что такое обмен.
Понятие обмена хорошо знакомо тем, кто помнит времена, когда ещё не было приватизированного жилья. Люди буквально обменивались жилплощадью, если одну сторону устраивало предложение второй, и наоборот.
Обмен — это то, что происходит не между собственниками, а между нанимателями жилья, то есть когда квартира находится в пользовании, а не в собственности. Если владелец хочет обменять квартиру на другую, юридически правильно называть такую операцию меной.
Сегодня, когда можно не только брать жильё внаём, называясь квартиросъёмщиком или нанимателем, но и владеть им, термин «обмен» применяется иначе. Но в обиходе прижилось это слово и для сделок между собственниками, и между нанимателями. В статье мы тоже будем использовать его, описывая случай, когда жильём меняются собственники.
Договор мены мало отличается от стандартного договора купли-продажи, условия обоих документов похожи. Кроме того, на деле, когда собственники думают, как обменять квартиру на другую квартиру, они проводят две сделки купли-продажи. Сначала по документам продают свою недвижимость (которую решено обменять), затем «покупают» другую (у того, кто тоже меняет свою квартиру).
Обмен выгоден тем, что при внезапном расторжении сделки обе стороны остаются при своём, чего не скажешь о договоре купли-продажи: процесс возвращения денег от продавца может занять у покупателя значительное время.
К тому же нередко покупатель сначала продаёт недвижимость, подчас единственную, и вместо квартиры в случае срыва покупки получает обратно деньги, а не квадратные метры.
При обмене же предметом договора становится недвижимости. Удобна такая процедура для родственников, когда продавец и покупатель знают не только друг друга, но и объекты недвижимости, — им необходимо только формально зафиксировать передачу прав.
Удобна обменная процедура и для тех, кто не может долго продать свою недвижимость, и тогда собственник получает другую на вторичном рынке с доплатой через агентство или новостройку через застройщика (в частности, по системе трейд-ин).
📌В чем сложность обмена.
Когда возникает вопрос обмена, нужно, чтобы предлагаемая квартира понравилась тому, кто меняет свою. Поиск «идеального совпадения» даже с двумя участниками может затянуться по понятным причинам. А если это цепочка обменов, на быстрый результат точно рассчитывать не стоит.
Например, на вторичном рынке, где на стоимость и ликвидность влияют разные параметры (год постройки, район, транспортная доступность, наличие или отсутствие ремонта, чистота подъезда), найти абсолютно идентичный вариант проблематично. Иногда на обмен может уйти больше года.
Выбор подходящей квартиры упрощается в другой схеме — в альтернативной сделке. Её используют, когда ни продавец, ни покупатель не хотят оставаться с деньгами на руках, не имея альтернативного объекта для покупки. Такая схема популярна среди тех собственников, у которых только одно жильё, и в этом случае им не нужно снимать другое на время поиска новой квартиры.
Кроме того, используя альтернативную сделку, люди страхуются от ситуации, в которой, продав свою квартиру, не успеют быстро купить другую, например из-за изменившихся цен на недвижимость.
📌Что, если цена квартир при обмене не совпадает.
«Обменять однокомнатную квартиру на однокомнатную» — звучит очень просто. На практике же на вторичном рынке практически нет одинаковых квартир. Двухкомнатные квартиры в соседних домах могут оказаться разными по площади, освещённости, качеству ремонта, не говоря уже о материалах домовых перекрытий и фасадов. Это значит, что их стоимость тоже будет отличаться.
⬇️⬇️⬇️
Росбанк Дом.
С 13 июня
Опция «Назначь свою ставку» становится не совместима с госпрограммами (Льготная, Семейная, Дальневосточная, IT Ипотека)
Выход на сделку по госпрограммам с опцией «Назначь свою ставку» будет возможен только до 30.06.2023 (включительно). Одобрение нужно получить максимум до сегодня, 09.06. С 1 июля нужно сделать пересмотр условий по ранее одобренным решениям.
Иные условия опции «Назначь свою ставку» остаются без изменений.
Теперь можно приобрести квартиру с Государственной поддержкой с выделением доли детям.
Данная опция совместима со всеми программами с господдержкой (только покупка):
Льготная ипотека,
Семейная ипотека,
IT-ипотека,
Дальневосточная ипотека.
Альфа-Банк.
С 9 июня
❗Запустили ипотеку для самозанятых.
Стаж в качестве самозанятого - от 4 месяцев
Доступны все ипотечные программы, кроме ИТ-ипотеки.
Достаточно только паспорта, дополнительные документы не требуются. В заявке необходимо указать ИНН
Покупка из-под залога другого банка. Кто кредитует. (08.06.2023)
Готовое и новостройки:
🔹Сбербанк, в т.ч. готовые дома, гараж, земля
🔹Банк Уралсиб
🔹Абсолют банк
🔹БЖФ
🔹Райффайзенбанк
🔹Росбанк Дом
🔹Альфа-банк
🔹Металлинвестбанк, в т.ч. коммерция.
🔹Банк Санкт-Петербург, в т.ч. машиноместа
🔹Банк Зенит (в стопе)
🔹МТС Банк
🔹Банк Дом РФ
🔹Совкомбанк
🔹Ак Барс банк, в т.ч. апартаменты, готовые дома
Только готовое:
🔹ВТБ (в стопе)
🔹АТБ
🔹ТКБ
🔹УБРИР
🔹Газпромбанк
🔹МКБ
Есть 3 типа сделок покупки в ипотеку залоговой квартиры:
1️⃣ Покупатель своими деньгами + частично новым кредитом гасит долг продавца в процессе сделки. Первоначальный взнос обычно передается через новый банк. Для сделки обычно открывается два аккредитива. Один на остаток долга с раскрытием после сдачи документов на регистрацию. Второй на разницу, доступ продавец получает только после полной регистрации сделки перехода права к покупателю. На сделку банк берет нотариальные доверенности от участников сделки на регистрационные действия. Порой банки просят делать приостановку регистрации до снятия первого залога, потом возобновление.
Так работают Дом РФ, Росбанк, АТБ, Металлинвестбанк, Ак Барс банк, Банк Зенит (в стопе), МКБ, УБРИР.
2️⃣ В целом, все тоже самое, но дополнительно продавец должен стать на время перезалога поручителем заемщика.
Так работают Сбер, Райф, БЖФ, Абсолют, Совкомбанк, Уралсиб, Альфа, Банк Санкт-Петербург, МТС банк, ТКБ.
3️⃣ Банк выдает кредит (потреб или ипотечный кредит под другой жилье в зависимости от суммы) продавцу на погашение долга. Этот кредит продавцу закрывается ипотекой покупателя. По сути, зачастую приходиться рефинансировать ипотечный кредит продавца в банк покупателя, потом проходит внутренняя сделка.
Так работает ВТБ (в стопе).
Нюансы покупки из-под залога:
☑️ Новостройка должна быть аккредитована в новом банке, если идет покупка по ДУПТ. Но согласовать новостройку сейчас достаточно просто, особенно, если она аккредитована в крупных банках.
☑️ Почти никто из банков при выкупе из-под залога не идет на занижение стоимости в ДКП. Но индивидуально готовы посмотреть такие сделки, например, Райффайзенбанк, Альфа, Банк Дом РФ.
☑️ Как правило, в залоговых сделках не разрешают сделки между родственниками (можно в Альфа-банке, но есть нюансы), сделки по доверенности и по льготным программам.
☑️ Продавец, как правило, проверяется на отсутствие судимости, банкротства, текущих просрочек.
➡️ Кто кредитует покупку квартиры, заложенной по нецелевому кредиту:
Сбер, Росбанк, Райф, Дом РФ, ТКБ, Металлинвестбанк, МКБ, БЖФ, Абсолют, АТБ, Уралсиб, МТС(индив).
⬆️⬆️⬆️
Какое жилье считается единственным в совместной собственности супругов.
Жилье, которым супруги владеют вместе, будет считаться единственным, если другого совместного у них нет. Подаренная, унаследованная, купленная до брака или полученная в результате приватизации недвижимость, которой единолично владеет любой из супругов, не учитывается при оценке.
Если супруги продают квартиру, которую купили вместе три года назад, а у одного из них есть унаследованный до брака дом в деревне, платить налог с продажи квартиры не придется. Если же в 2020 году они купили квартиру, в 2021-м загородный дом, а в 2022-м решили квартиру продать, то с разницы между ценой городского жилья в 2020 году и в 2022 году нужно будет заплатить 13%.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог.
С 2022 года семьи, в которых есть дети, могут не беспокоиться о том, какой будет сумма налога с продажи недвижимости, если соблюден ряд критериев:
👉в семье двое и более несовершеннолетних детей, для учащихся очно ограничение по возрасту до 24 лет
👉продав жилье, семья в течение того же календарного года покупает другое (или до 30 апреля следующего года)
👉новое жилье просторнее, его площадь больше, а кадастровая стоимость выше
👉кадастровая стоимость жилья, которое продается, не превышает 50 млн рублей
Как рассчитать сумму налога.
Какой налог платить при продаже недвижимости устанавливает Налоговый кодекс. Ставка составляет 13% от суммы в договоре купли-продажи, если сделка осуществляется до истечения минимального срока владения.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости: сумма налога = стоимость недвижимости х 0,13. Например, продажа за 5 млн рублей квартиры, купленной в 2021 году, обойдется в 650 тыс. рублей налога.
Как уменьшить сумму налогов.
Уменьшать размер налога от продажи имущества можно тремя способами:
Первый — подождать, пока пройдет минимальный срок владения — 3 или 5 лет в зависимости от описанных выше условий. Помимо отсутствия дополнительных расходов он удобен еще и тем, что налоговая декларация не понадобится, ее просто не нужно будет заполнять.
Второй способ — использовать налоговый вычет. С его помощью сумму, облагаемую налогом, можно уменьшить на 1 млн рублей. Получать вычет отдельно не нужно, достаточно приложить к налоговой декларации заявку на его оформление. То есть с продажи той же квартиры за 5 млн рублей по этой схеме налог составит 520 тыс. рублей, так как ставка будет применена к 4 млн рублей.
Третий способ подходит тем, кто купил недвижимость. Главное условие, чтобы им воспользоваться, — подтверждение расходов на покупку. Тогда уплата налога коснется только разницы между суммой покупки и последующей продажи.
Если квартира унаследована или подарена, выбирать вариант снижения налоговых расходов придется из первых двух способов. Предположим, квартиру, которая сейчас будет продана за 5 млн рублей, некое физическое лицо приобрело за 4 млн рублей. Приложив к налоговой декларации старый договор купли-продажи, нужно заплатить 13% с 1 млн рублей, а не с 5 млн рублей.
Банк Санкт-Петербург.
🛑Приостановили прием заявок по программе "Рефинансирование».
Банк Открытие.
С 5 июня
Внесены следующие изменения в программы ипотечного кредитования:
🔘 Запустили дополнительную скидку к ставке -0,2%.
Скидка распространяется на Госпрограмму, Семейную ипотеку, Квартиру при сумме кредита для МСК, МО, СПБ, ЛО – от 6 млн рублей, для иных регионов – от 3 млн рублей.
Время действия скидки до 30.06.2023.
🔘 По продукту Апартаменты устанавливаются:
Ставка - от 10,79%
Скидка к ставке при оформлении кредита с коэффициентом Кредит/Залог от 20% до 70% (включительно) в размере -0,3%
Надбавка при соотношении коэффициента Кредит/Залог более 80% в размере +0,5%
Сколько времени дается на переезд продавцу при продаже квартиры.
✅Какие сроки освобождения квартиры после продажи по закону.
Отдельного закона, в котором прописан срок освобождения жилья после его продажи, нет. Зато есть статья 457 Гражданского кодекса РФ.
В ней говорится, что «срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи».
То есть реальные сроки передачи квартиры новому собственнику напрямую зависят от договоренностей между продавцом и покупателем и прописываются в договоре купли-продажи.
Важно, что подписываемый сторонами сделки акт приема-передачи квартиры означает, что продавец исполнил свое обязательство о передаче товара покупателю (статья 556 Гражданского кодекса РФ «Передача недвижимости»).
✅Можно ли заехать в новую квартиру сразу после сделки.
Да, можно. Все зависит от ваших договоренностей с продавцом.
Когда продается свободная от проживания квартира, продавец может передать ключи и подписать акт приема-передачи квартиры в день сделки.
Когда сделка альтернативная (когда продавец продает свою старую квартиру и на вырученные деньги покупает новое жилье), срок передачи зависит от цепочки сделок.
✅Если в договоре купли-продажи нет срока освобождения квартиры продавцом.
Бывает и такое. В этом случае на помощь приходит пункт 2 статьи 314 Гражданского кодекса РФ «Срок исполнения обязательства».
Там написано, что «обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении».
Если продавец уклоняется от исполнения обязательства по передаче квартиры, покупателю придется обращаться в суд.
Уральский Банк Реконструкции и Развития (УБРИР).
С 1 июня
Возобновляется Акция «Быстрая сделка».
Условия Акции прежние - скидка к процентной ставке -0,35% годовых при условии проведении сделки в течении 30 дней с даты одобрения заемщика.
⬆️⬆️⬆️
Что делать после завершения работ по электрификации участка
Когда работы завершены, необходимо направить уведомление в электросетевую компанию. После этого она пришлет на участок представителя, который проверит соблюдение всех технических требований. Следующий этап — заключение договора с энергосбытовой компанией. Только после этого начнется подача электричества.
Можно ли подключиться к электросети самостоятельно
Самостоятельное подключение к электросетям чревато штрафом и уголовной ответственностью.
Штрафные санкции грозят тем, кто подключился к электросетям без разрешения, и тем, кто ухитрился использовать электричество без счетчика. Самовольное подключение к электросетям может обернуться крупными штрафами от 10 до 300 тыс. рублей (максимальная сумма для юридических лиц). Для граждан «расценки» на штрафы следующие: 10–15 тыс. рублей за первое нарушение и 15–30 тыс. рублей — за повторное.
Штраф — это наказание за сам факт нарушения. Если пришла проверка и обнаружила неработающий счетчик или физлицу удалось провести электричество на участок в СНТ, минуя договор технологического присоединения, это повод не только для штрафа.
Кроме него, придется заплатить за неучтенные ресурсы. Их посчитают отдельно: сколько электроэнергии потенциально потерял поставщик. Расчет будет сделан по максимальной мощности с момента последней проверки. Даже если подключение было неделю назад, могут начислить оплату за несколько месяцев круглосуточного потребления по повышенным тарифам.
