2217
Профессиональный и личный взгляд на рынок недвижимости СПб Учредитель ПИА Недвижимость Инвестор в жилую и коммерческую недвижимость по всем вопросам @myeltsov
Вместе с Циан журналом ещё раз обсудили ситуацию с депозитами.
Средняя ставка по вкладам за несколько недель снизилась на 0,4 п.п., до 19,6% годовых и они продолжат снижение.
Можно ли ожидать прихода денег на рынок недвижимости?
Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отметил, что ситуация с депозитными ставками ярко иллюстрирует, что в какой-то степени рынок управляется не фактическими событиями, а в том числе ожиданиями.
«Ключевая ставка остаётся неизменной на протяжении многих месяцев. При этом изначально, когда её увеличили, это был сигнал к разгону депозитных ставок, и они с огромным отрывом ушли вперёд. То же самое происходило с ипотечными ставками. А потом по мере сохранения ключевой ставки произошла смена тренда ожиданий. Сейчас мы видим, что ситуация с депозитами выдохлась, и ставки по ним пошли вниз», — поделился эксперт.
Однако, на его взгляд, если понижение депозитных ставок будет слишком мощным, и денежная масса резко выплеснется в разные сегменты, это может спровоцировать очередную волну инфляции, из-за чего придётся снова повышать ключевую ставку.
«В результате круг замкнётся. Чтобы этого избежать, ЦБ нужно очень грамотно, точно и бережно выбрать ступени понижения ставки, чтобы не спровоцировать резкий денежный исход. Сейчас депозитные ставки снижается плавно. И это само по себе уже неплохо», — продолжил Максим Ельцов.
По его мнению, переток средств с депозитов в рынок недвижимости как минимум поддержит цены на квартиры, а в отдельных случаях может простимулировать рост.
«В какое-то значительное удорожание недвижимости я абсолютно точно не верю. Хотя, конечно, отдельные участники рынка, застройщики, продавцы будут заинтересованы в том, чтобы продвигать версию, что сейчас начнётся резкий рост спроса», — заявил спикер.
Главным кандидатом на изменение ситуации с ценами, по его словам, станет вторичный рынок жилья.
«Он без „костылей“, „допинга“ и внешней поддержки в виде льготной ипотеки жил своей нормальной жизнью. Уровень сделок сейчас уже выше, чем в прошлом году, и в случае оттока средств с депозитов объём сделок дополнительно увеличится. Данный фактор будет способствовать сокращению ценового разрыва между первичкой и вторичкой, в результате чего рынок станет более сбалансированным», — резюмировал Максим Ельцов.
Долгая история
Срок выдаваемой в России ипотеки вырос до 26 лет. Средневзвешенный срок выданных в марте ипотечных кредитов составил 311 месяцев, следует из данных ЦБ РФ. Это на полмесяца больше предыдущего рекорда, установленного в июне 2024 г., перед окончанием действия безадресной ипотеки с господдержкой под 8% годовых. ⬆️
Мы попросили уважаемых коллег прокомментировать эту информацию
Михаил Хорьков, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов, тг-канал REBURG
Сейчас ипотечный рынок держится в первую очередь на заемщиках, кому доступны льготные кредиты. Доля рыночной ипотеки в структуре выдачи упала до 13%. Если тебе доступен ипотечный кредит под 6%, в условиях высоких рыночных ставок, нет никакого резона сокращать срок кредитования.
Средний срок ипотечного кредита быстро рос в предыдущие годы на фоне значительного роста цен. Многие покупатели стремились вписаться в комфортный ежемесячный платеж и были вынуждены растягивать срок кредита до максимума. В последний год рост этого показателя сохраняется, но уже не такой заметный. Во-первых, цены так быстро уже не растут. А на фоне высоких рыночных ставок ипотечный бум остался в прошлом. Во-вторых, большинство заемщиков давно берет кредит на максимальный 30-летний период, резервов для заметного роста показателя уже не осталось.
Павел Пряников, эксперт по недвижимости (Москва), тг-канал Proeconomics-Realty
Поведение ипотечных заёмщиков логичное – чем дольше срок кредита, тем меньше ежемесячные платежи. Это общемировая практика. Например, в США самая популярная ипотека – на 30 лет.
Для того, чтобы понять, тяжело или нет обслуживать ипотечный кредит, я бы смотрел на уровень досрочного погашения ипотеки. Наши банки нерегулярно делятся такой информацией. Последний раз ВТБ и Сбер говорили об этом в 2023 году, и у их клиентов средний срок погашения ипотеки был 4,3 года. ОКБ приводили такие данные: 58% заёмщиков, оформивших ипотечные кредиты с 2010 по 2021 г., погасили их за 38 месяцев.
Так что для большинства заёмщиков средний срок кредита – больше формальность, они погасят ипотеку сильно досрочно.
Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА-недвижимость» (Санкт-Петербург), тг- канал «Блог Максима Ельцова»
Итак: срок ипотеки, выдаваемой в России, вырос до рекордных 26 лет. Цифра, вполне объяснимая и ожидаемая; более того, есть шансы, что она еще немного подрастет. На увеличение срока влияют несколько значимых факторов. Это: снижение доходов населения, дороговизна объектов недвижимости, стремление заемщиков растянуть ипотечные платежи;
Кроме того, львиная доля выдаваемых кредитов приходится на льготные формы ипотеки. Там низкая ставка и разница в ежемесячных платежах при кредите сроком на 20 или 30 лет заметна. А ещё среди получателей льготной ипотеки много инвесторов. Они не улучшают жилищные условия, а покупают квартиры под сдачу в аренду - нередко доход от сдачи сразу будет перекрывать аннуитетный платеж. Это покупка на максимально долгий срок -в расчете на то что инфляция быстро «съест» ежемесячный платеж, а цены на недвижимость и арендная ставка вырастут.
Срок кредита будет снижаться, когда появится больше рыночных сделок, по ставке на уровне 12-14%. При такой ставке увеличение срока кредита с 25 до 30 лет, например, уже не дает серьезной разницы в ежемесячном платеже. Рыночные кредиты будут «короче», немного снизится и средний срок.
В Коммерсанте вышел большой материал «Риэлторы прибавляют проценты» о том какую роль сейчас играют агентства на рынке и недвижимости и основных трендах.
Собеседники «Ъ-СПб» из числа участников рынка отмечают тренд на цифровизацию в области продаж жилой недвижимости, однако уверены, что это не приведет к падению спроса на услуги риэлторов: рынок продолжает нуждаться в квалифицированных кадрах. Так или иначе, интернет-агрегаторы, дающие профессионалам удобный доступ к большим объемам данных о продаваемом жилье, активно развиваются и вытесняют традиционные агентства недвижимости.
По оценке генерального директора ПИА «Недвижимость» Максима Ельцова, продажи на первичном рынке делятся в пропорции 50/50 или 40/60 в пользу сделок с участием риэлторов, а на «вторичке» агенты оформляют около 70% сделок.
В 90-е, когда происходило становление рынка, риэлторы торговали страхом. Уровень риска при покупке жилья был крайне высоким, и хороший специалист снижал эти риски. Дальше была такая эра, когда риэлторы получали доступ к информации о лучших предложениях раньше, чем все остальные участники рынка, и длительное время рынок развивался на этом. Далее в приоритете стала находиться экспертиза — это знание, умение, способность человека разобраться в сложных аспектах, посоветовать, подсказать, оценить, принять правильные решения за счет опыта и глубокого знания рынка. Исследования, которые мы проводим, показывают, что клиентам все меньше нужна какая-то отдельная сделка, так как они могут провести ее самостоятельно. Людям скорее нужны решения, нужны рекомендации, нужен комплексный подход»,— говорит Максим Ельцов.
Итоги недели
На вторичном рынке в спальных районах Петербурга объем предложения за неделю снизился на незначительные 0,1%. С начала мая - на 0,5%. В предыдущих «итогах» я допустил неточность, указав, что предложение выросло - нет, оно снизилось на 0,4%. На объем предложения нужно смотреть внимательно. С одной стороны - понятно, праздники, майское затишье и т.д., рост предложения скорее возобновится, но вопрос насколько сильным он будет.
Спрос несмотря на праздники устойчивый. Звонков чуть меньше чем обычно, но те, кто посвятил выходные решению жилищных вопросов, максимально активны в плане звонков, авансов, вхождения в сделки.
Интересно что покупатели стали чаще интересоваться условиями кредитования. Совсем не факт, что это приведет к реальным сделкам. Но, похоже, люди постепенно примиряются с текущими ставками и оценивают свои возможности.
На рынке новостроек спрос в праздники просел, наверстать за оставшиеся рабочие дни мая эти потери не получится.
Главное событие - отмена Сбером и ВТБ комиссии за выдачу льготной ипотеки. А главная интрига - увеличат ли они число отказов. Будет понятно через неделю-полторы.
А ещё в июле-сентябре вступят в силу надбавки ЦБ, препятствующие выдаче рискованных кредитов с низким первым взносом или с высокой долговой нагрузкой (соотношение платеж/доход). Сбер по некоторым категориям заемщиков и видам сделок уже поднял первый взнос до 30%. Так же сделают и остальные банки.
Логика ЦБ понятна: он заранее снижает риски, чтобы избежать сильного роста просрочки в будущем. Доля просроченных кредитов достигла 0,9%. Цифра пока не пугает, но она точно будет расти.
Проблема избыточного использования рассрочки никуда не исчезла. Просто внятных идей ее регулирования пока не появилось. Зато наблюдаем постепенный рост предложения переуступок от тех клиентов, кто по каким-то причинам не справляется с платежами. Для застройщиков - это минус в виде «токсичного» предложения по низким ценам. Для инвесторов - возможность купить квартиру дешевле с постепенной оплатой.
На рынке аренды наблюдаем стадию разворота: объем предложения продолжает снижаться, по данным ЦИАН, за неделю - на 0,8%, с начала месяца - на 3,2%. По данным Авито и Яндекс Недвижимость снижение предложение с начала месяца было более интенсивным - минус 10,5% и 9,5%. До последнего времени ставки аренды снижались, по разным оценкам, с начала года - на 6-8%. В ближайшее время ставки перейдут к росту; в Москве этот разворот уже произошел.
@yeltsovm
Кадры, точнее команда решает все.
Приглашаю руководителей и предпринимателей на бизнес-завтрак, посвященный самой актуальной теме - работе с командой.
Буду сам и приглашаю вас послушать и пообщаться с Сергеем Федориновым (если кто ещё не знает - создатель феномена Юлмарт), Екатериной Терентьевой (Курс на Ярд) и Любой Ельцовой (учредитель ПИА недвижимость, соучредитель Доброделы Петербурга).
Что на самом деле создаёт лояльность команды?
Не зарплата выше рынка. Не фрукты на кухне и не тосты с авокадо по пятницам.
Лояльность — это не про комфорт. Это про смысл. Про то, чтобы рядом с вами хотелось быть, когда трудно. Когда неопределённость. Когда вы двигаете дело в никуда — но с намерением.
Настоящая команда — это не сотрудники, а партнёры движения.
И именно об этом мы будем говорить в Петербурге на бизнес-завтраке «Школа Лидеров» 14 мая.
Разберём:
— как включать команду через разговор, а не инструкцию,
— как вести диалог, не теряя позиции,
— как слышать амбиции сотрудников и направлять их в рост компании.
Приходите, если хотите не просто управлять — а вдохновлять. 📍 14 мая. Санкт-Петербург. Завтрак. 📍
Билеты и подробности — тут:
https://kursnayardevent.tilda.ws/hr-vesna
Ну вот. Сбер и ВТБ отменяют комиссию за выдачу семейной ипотеки.
Из хорошего - квартиры станут дешевле. Теоретически. Поскольку в цены новостроек заложена комиссия 5-10% от суммы кредита. Ну и прекращается странная практика, когда за покупку квартиры с помощью льготного кредита надо доплачивать.
Из минусов - банки будут сдерживать выдачу невыгодных для них кредитов. А на семейную ипотеку приходится до 50% продаж (остальное рассрочка и нечастые сделки со 100% оплатой).
Надо дождаться решения Альфа банка, но оно наверняка будет аналогичным. На эти 3 банка приходится 80% выдачи.
В любом случае это только начало очередной драмы. В бюджете денег на повышение компенсации банкам нет, банки без комиссии не будут активно выдавать льготную ипотеку. Без льготной ипотеки продажи снизятся, что увеличит риски для банков - они на 100% кредитуют застройщиков. Круг замкнулся.
Теперь смотрим за уровнем отказов. И обсуждения этого вопроса в публичном пространстве.
@yeltsovm
С Днём Великой Победы!
В нашей семье День Победы всегда был главным днем в году. К бабушке с дедушкой приходили друзья. Праздновали. Вспоминали. Чтили. Гордились.
Очень хочу чтобы в моей семье эта традиция сохранялась многие поколения.
На прошлой неделе вместе с младшим сыном были моей крестной. Тете Рае уже 90.
Было важно чтобы Елисей услышал воспоминания живого близкого человека. Как пришли фашисты, как голодали, как угнали в Германию двух старших сестер, как горько плакала мама. Что больше боялись не немцев, а эстонских карателей. А ещё врезалось в память что немецкие офицеры весело сказали детям-подросткам что если надо будет отступать то «мы вас всех пух-пух».
Они не просто сражались и боролись. Они совершили неимоверный подвиг. Победили. И подарили жизнь нам и стране. Остались людьми несмотря ни на что.
Помним. Гордимся. И будем помнить.
Ведомости: Выдача ипотеки в Петербурге продолжает падать.
В январе-марте в годовом выражении количество таких кредитов снизилось на 46% до 6513.
Снижение показателя в годовом выражении наблюдалось от месяца к месяцу. В марте 2025 г. петербуржцы оформили 2656 ипотечных кредитов, что в полтора раза меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Выдача рыночной ипотеки при текущих ставках ожидаемо упала до минимума. Подавляющий объем кредитов приходится на семейную ипотеку.
Отсюда и «странности» в статистике: средняя ставка 7,24%. Она снизилась
(!) по сравнению с мартом 2024 года на 0,47 п.п. А средняя сумма ипотечного кредита в Петербурге в 1 квартале достигла 5,43 млн. руб. , это на 461 тыс. руб. выше чем год назад.
Схожей точки зрения придерживается и генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов, отмечая, что рост среднего размера ипотечного займа происходит за счет перераспределения кредитов и увеличения доли «семейной ипотеки» с минимальной ставкой. Что касается вторичного жилья, для которого не действуют программы с господдержкой, то этот сегмент рынка продолжает находиться под давлением высокой ключевой ставки.
«На покупку вторичного жилья сейчас берут совсем не большое количество кредитов. Лучшее предложение, которое есть у банков – ставка 22%. При этом на вторичном рынке заемщики в основном берут в кредит только небольшие суммы на покрытие кассового разрыва», – добавил он.
Итоги недели
Первая короткая праздничная неделя не сильно ослабила спрос на вторичном рынке Петербурга. Да, звонков было ожидаемо меньше, особенно в праздничные дни. Но и звонки при этом были более предметные, с большими шансами на переход в просмотры и вхождение в сделки.
С начала месяца объем предложения на вторичке вырос на скромные 0,4%. Рынок стабилен. Баланс сохраняется. Ровный устойчивый спрос. Низкий уровень предложения. При этом наблюдаем, что поступательное снижение депозитных ставок подталкивает новых покупателей к вхождению в сделки.
В среднесрочной перспективе, самый вероятный сценарий - плавный поступательный рост цен. Дальнейшее снижение депозитных ставок будет стимулировать покупки, сдерживать восстановление объемов предложения (сейчас он процентов на 30-40 ниже привычного). А после снижения ключевой ставки и увеличении выдач ипотеки спрос снова будет превышать предложение, с очевидными последствиями. За объемом предложения стоит внимательно следить.
На рынке новостроек тоже без особых изменений. Отмечу ожидаемый локальный рекорд по выдаче семейной ипотеки на 214 млрд рублей по итогам апреля.
Судя по тому, что публично вопрос с отменой комиссий за выдачу семейной ипотеки не обсуждается, тема плавно сойдет на нет. Тогда и выдачи сохранятся на высоком уровне. К тому же ВТБ в очередной раз незначительно, но снизил размер комиссии.
«Семейка» остается главным драйвером первичного рынка; покупателей с «прямыми» деньгами крайне немного; если есть средства на 100% оплату, то покупатели новостроек также предпочитают пользоваться рассрочкой, оставляя деньги на депозите. Девелоперы отмечают, что интерес к рассрочке не такой высокий, как раньше. Если судить по кулуарным беседам, апрель по объему продаж у многих слабее марта.
Долгосрочная аренда: объем предложения поступательно снижается, с начала месяца минус 2,4%. Сокращение продолжится. Сейчас на ЦИАНе выставлены 5,3 тысяч квартир. Сопоставимое снижение демонстрируют и Авито, и Яндекс Недвижимость. С одной стороны, предложение процентов на 60 больше, чем год назад.
С другой - еще в январе объем предложения составлял 9 тысяч лотов. Амплитуда перетока из долгосрочной аренды в посуточную остается очень высокой.
@yeltsovm
Магнит купил «Азбуку Вкуса» (о возможности этой сделки я уже писал ранее). Условия не раскрываются, но эксперты оценивают сумму в пределах 35–40 млрд рублей.
А тем временем «ВкусВилл» с начала года закрыл 238 магазинов, сократив сеть на 10,5%.
Обе новости подтверждают главный тренд в ритейле: время бурной экспансии и захвата рынка закончилось. Началась эпоха укрупнения, поглощений и жёсткой оптимизации.
Если лет 7 назад на одно помещение могли претендовать до 15 продуктовых сетей, то сейчас — 3–4 компании, которые могут реально конкурировать между собой за магазины среднего и крупного формата (от 150 кв. м).
Дальнейшее расширение сетей маловероятно. Скорее, речь будет идти о покупке и слиянии с локальными игроками для увеличения доли. Охват рынка уже близок к максимальному. Открытие новых точек возможно только в развивающихся локациях — там, где магазины просто ещё не успели появиться.
Отдельно по «ВкусВиллу»: массовое закрытие не говорит о проблемах. Наоборот — это подтверждение стратегии сети: оставлять только максимально эффективные точки.
Напомню: «ВкусВилл» несколько лет назад зашёл в Петербург, взяв сразу приличный пул помещений. Затем — решительно закрыл существенную часть, что, мягко говоря, разочаровало арендодателей. Но условия договора позволяли это сделать.
Вообще заметна тенденция ужесточения условий договорённостей со стороны продуктовых сетей, алкомаркетов и других участников рынка — в том числе из-за монополизации и укрупнения отрасли.
У многих арендаторов — жёсткие договоры: с одной стороны, они предусматривают возможность досрочного выхода арендатора, с другой — серьёзно ограничивают арендодателя в праве расторгнуть договор.
Теперь даже само подписание долгосрочного договора и яркое открытие магазина — вовсе не гарантия продолжительных отношений с арендодателем. Это скорее выглядит как оперативная гипотеза: открыли — проверили выручку, трафик, рентабельность. Если точка не выходит на нужные показатели или не удаётся пересогласовать условия аренды — её закрывают, без особых затрат и сложностей. Параллельно — продолжают искать новые помещения, экспериментируют с локациями, форматами, плотностью застройки.
Это уже не классическое «развитие сети», а точечная, адаптивная стратегия: быстрое тестирование, быстрая реакция и жёсткий контроль за рентабельностью каждой конкретной точки.
@yeltsovm
Как-то кучно пошло на тему контроля/обеления рынка аренды жилья. Не успели мы переварить инновационную идею получения согласия соседей на сдачу жилья, как появилась новая.
ЦИАН журнал: «Верификация арендодателей через Госуслуги позволит обелить рынок».
Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов в беседе с корреспондентом Циан.Журнала отметил, что стремление государства обелить рынок аренды вполне понятно — благодаря этому объём поступлений налогов в бюджет заметно вырастет.
«Главная проблема инициативы в том, что арендодатели точно не мотивированы в уплате налогов — они будут избегать контроля. Арендаторы тоже без каких-то дополнительных серьёзных стимулов никоим образом не будут заинтересованы в этом. Рынок прекрасно живёт и без государственного контроля», — сказал специалист.
«А вот идея с контролем объявлений — это, скорее, тот путь, которым пойдёт государство. Единственный реальный цифровой след, за исключением переводов денег через карты, — это объявления на различных агрегаторах. И с учётом того, что рынок уже достаточно укрупнён, контролировать объявления будет намного проще», — продолжил Максим Ельцов.
При этом спикер подчеркнул, что публикация объявления факт самой сделки никак не подтверждает.
«И здесь уже вопрос к авторам инициативы — как заставить две частные стороны — арендодателя и арендатора — информировать о сдаче объектов в наём. Остаётся предлагать арендаторам какие-то бонусы или льготы за предоставление таких сведений. Но в рамках действующего законодательства таких механизмов не предусмотрено. Посмотрим, что будет дальше».
Можно я заранее напишу 21%? Без всяких там изысканий и голосований.
Или у кого-то есть сомнения, а кто-то питает робкие надежды что «уже начнется»?
@yeltsovm
Никогда такого не было и вот опять.
Средняя цена квадрата в Мариуполе достигла 189 тыс. руб.
Почти питерские цены. Со средней зарплатой, наверное, не выше 50 тысяч.
Думаете это просто поток покупателей с деньгами хлынул туда? Все резко оценили привлекательность региона, несмотря на риски? Ну почти.
Просто там ипотека льготная 2%.
Траты бюджета только на компенсацию процентов по всему портфелю выданной ранее льготной ипотеке в 2025 году - 1,2 трлн. руб. Почто ровно дефицит бюджета РФ.
Денег на поддержку отрасли нет, но продолжаем закачивать деньги в спрос, вместо расширения и стимулирования предложения жилья.
Насколько помогает такое удорожание жилья региону и его жителям даже говорить не хочется. Мы этот механизм в масштабе всей страны наблюдаем. Разгон цены, потом кризисный этап и получаем проблемы для строительной отрасли с последующим сжатием предложения. Думаем что разбогатели, но на самом деле просто стало сложнее купить жилье.
@yeltsovm
О, придумал новую рубрику. «Даже не читайте».
Депутаты ЛДПР подготовили законопроект обязывающий арендодателя квартиры получить согласие соседей.
Даже не читайте. Посмотрите на статистику принятия законов от ЛДПР.
Они с завидной периодичностью предлагают законопроекты очень злободневные, социально острые и обсуждаемые. И абсолютно нереализуемые.
В части рисков я бы лучше уделил пристальное внимание возможному запрету рекламы аренды апартаментов от частных владельцев и ук не прошедших классификацию. Анонс тренда для СМИ и блоггеров, так сказать.
@yeltsovm
Когда задавал вопрос о сроках продажи квартир хотел поумничать. В ответ на однозначное «квартиры плохо продаются», «спрос замер», «покупателей сложнее искать»сказать что все намного интереснее. Но в комментариях и так накидали абсолютно верных замечаний.
Кто-то написал что как раз укладывается в эти средние сроки продажи. И что агенты расслабились и разучились работать на сложном рынке при завышенных ожиданиях продавцов и их низкой мотивации к продаже.
А еще был уместный вопрос как именно считается этот средний срок продажи и можно ли на его основании делать выводы.
Вот на последнем тезисе стоит особо сосредоточиться. Да, это средняя температура по больнице. И ещё важное дополнение: на вторичке большой объем сделок. Несмотря на запретительно высокие ставки. В совокупности это означает что кто-то продает довольно быстро и срок размещения квартиры в рекламе минимален, а другие держат квартиры в рекламе долгие долгие месяцы. Вот средний срок продажи и вырос. Он же «средний».
Ситуация полностью аналогичная средним ценам. Это же цена в рекламе. Это не цены квартир, это цены по которым их не удается продать. Цена ожидания продавцов. Яркая иллюстрация ошибки выжившего. Если совсем цинично - парад неудачников.
Вот и в среднем сроке основной удельный вес составляют зависшие объекты по завышенным ценам (ну ещё конечно корявая реклама и юридические изъяны).
Помните я не раз говорил про принцип Парето на рынке? 20% объектов по адекватным ценам быстро продаются, формируют весь объем сделок в статистике Росреестра. По остальным 80% - «квартиры плохо продаются», «спрос замер», «покупателей сложнее искать».
Не настаиваю что это абсолютно правильная гипотеза. Но вижу так.
ЗЫ Перечитал. Надеюсь внятно сформулировал. Все-таки не зря коллеги говорят что я слишком сложно говорю (они для новых сотрудников переводят то что я сказал).
@yeltsovm
Ведомости: Спрос на вторичное жилье в Петербурге продолжает расти.
В I квартале этого года в Санкт-Петербурге было заключено около 21 600 договоров купли-продажи (ДКП) на рынке вторичного жилья. Это на 14% больше, чем за первые три месяца 2024 г., когда было зарегистрировано порядка 19 000 договоров.
Стоит отметить, что в 2024 г. по сравнению с 2023 г. спрос на «вторичку» просел на 19% до 94 000 договоров купли-продажи, хотя во II половине прошлого года уже наметились первые признаки восстановления рынка. В результате тенденция к увеличению спроса продолжилась в этом году, а показатель I квартала 2025 г. уже приблизился к числу договоров, которое за аналогичный период заключалось в докризисные 2018-2022 г. (23 000 – 25 000 ДКП).
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов отмечает, что ранее повышенный спрос на первичное жилье был обусловлен наличием основной программы льготной ипотеки. После ее отмены и коррекции условий по «семейной ипотеке» часть спроса перешла на вторичный рынок, который всегда находился в естественных условиях и не стимулировался программами с господдержкой. «Но в прошлом году на фоне роста ключевой ставки и роста ставок по вкладам часть граждан отложила решение о покупке вторичного жилья, заняв выжидательную позицию. При этом с середины прошлого года наблюдалась поступательная тенденция к снижению объемов предложения, и сейчас текущего спроса оказалось достаточно, чтобы с рынка вымывались наиболее интересные объекты», – пояснил он.
Для канала Деньги и Песец разобрали причины увеличения среднего срока ипотечного кредита. Казалось бы дальше уже некуда - 26 лет…. но нет.
Читать полностью…
По нашей просьбе ув. Максим Ельцов @yeltsovm рассказал историю комиссий за выдачу ипотеки – и объяснил, почему решение об их отмене носит скорее политический характер
Проблема банковской комиссии за выдачу льготной ипотеки возникла в начале 2024. Банки ввели ее, ссылаясь на то, что компенсация от Минфина не покрывает расходы, риски неплатежей и минимальную норму прибыли.
Застройщики пытались было противостоять, некоторые даже объявляли бойкот. Но при рыночной ипотеке под 20% и выше альтернативы поддерживать продажи не было. Различные форматы льготной ипотеки (семейная, с господдержкой, IT и т.д.) обеспечивали более 50% продаж. Повсеместно распространилась практика повышения цены квартиры на размер комиссии банку за выдачу кредитов с льготными ставками. В том числе семейной и IT- ипотеки. В зависимости от условий (размер первого взноса, является ли банк кредитором по проектному финансированию и т.д.) комиссия достигала 15% и даже выше. Максимума комиссии достигали в период, когда Минфин принял решение снизить размер компенсации банкам.
В феврале текущего года Минфин повысил компенсацию банкам до 3%. Банки в ответ существенно снизили комиссию, в среднем до 5-10% от суммы кредита. Но не отменили ее. Но поступательное снижение комиссии не привело к явному снижению цен. Еще отмечу, что в Петербурге буквально три банка и так предоставляют льготные кредиты без комиссий, но их пропускная способность крайне низкая, они занимают небольшую долю рынка, а сроки рассмотрения - длительные.
Дальше: в публичном пространстве поле заседания Госсовета прозвучала резкая критика со стороны президента, главы ЦБ; вопрос комиссионных широко и в негативном ключе освещался в СМИ. Руководители крупнейших банков практически синхронно ответили, что отмена комиссии негативно скажется на объемах выдачи льготной ипотеки: банкам выдавать ее будет невыгодно, и они начнут притормаживать выдачу. Мы это наблюдали, когда банки декларировали, что готовы кредитовать без комиссий, но объем одобренных заявок был крайне низким. После Госсовета случилась пауза, затем Сбер и ВТБ синхронно заявили об отмене комиссий 12 и 13 мая (на Сбер, ВТБ и Альфу приходится 80% рынка).
На что надо обращать внимание.
Первое: последуют ли примеру лидеров остальные банки?
Скорее всего, да.
Второе: как отмена комиссий реально скажется на объемах выдачи семейной ипотеки?
Доля отказов увеличится. Некоторые менеджеры банков говорят что будут «срезать» даже хороших заемщиков, некоторые уверяют что ухудшения не будет (и на всякий случай рекомендуют не переподавать ранее поданные заявки, которые еще с комиссией, - а то вдруг чего…). Реально оценим ситуацию в ближайшие пару недель.
Ограничение выдачи семейной ипотеки будет для рынка болезненным. На нее приходится едва ли не 50% текущего спроса на новостройки. Упадут продажи – вырастет закредитованность застройщиков, а значит, и риски для банков, которые на 100% их кредитуют. Строители будут настаивать на исправлении ситуации, а Минфин и ЦБ будут отбиваться - и без того на компенсации процентов по ипотеке в этом году израсходуют 2 трлн рублей.
Пока мы видим начальную фазу очередного лоббистского сражения, в котором, к сожалению, не будет выигравших. Потому что крайне трудно (или невозможно) найти компромисс. И все это - последствия безудержного применения льготной ипотеки в ситуации, когда от нее давно надо было отказываться.
И еще одно наблюдение: когда мы обсуждаем действия банков мы склонны рассматривать их как независимых коммерческих игроков (кстати, прибыль они получают вполне приличную – 3,8 трлн. руб. в 2024 году и 3,3 трлн. руб. годом ранее). Но почти весь банковский сектор принадлежит государству, которое и получает прибыль от их деятельности в бюджет. Застройщики с переходом на проектное финансирование тоже попали в зависимость от банков, продажи напрямую зависят от льготной ипотеки. Единственный «независимый» участник и жертва этого сражения – население, покупатели квартир.
Кстати, будут ли застройщики с отменой комиссий снижать цены? У меня по этому поводу есть сомнения.
РБК: Цены на аренду квартир в Москве начали расти после семимесячного падения.
Со ссылкой на данные Яндекс-Недвижимости указывается что средний рост ставок в апреле составил 2,3%. При этом текущие ставки на 26,3% ниже относительно максимума, достигнутого в сентябре 2024 года.
Чего и следовало ожидать. Туристический сезон. Наступает время арендодателей.
Того же ожидаем и в Петербурге. Чем выше туристическая привлекательность региона, тем выше маятниковый переток квартир в краткосрочную аренду. К июню-июлю объем предложения в долгосрочной аренде достигнет минимума. Потом - обратное движение.
@yeltsovm
Пришли данные от DataFlat по продажам новостроек в апреле по Петербургу и ЛО.
Общий объем по количеству договоров долевого участия вырос, вопреки ожиданиям на 10%.Объем выручки в СПБ + ЛО увеличился на 12%.
Доля ипотеки снизилась по сравнению с мартом на 4 п.п., достигнув минимальных 44% (подавляющий объем- семейная ипотека).
Важно: к любой статистике надо относиться с долей скепсиса, учитывая, как эти данные собираются.
Я ранее упоминал, что в апрельские данные Росреестра может переползти часть мартовских договоров, возможно, поэтому мы и получили рост за месяц.
Например по данным «Пульса продаж», количество сделок в Петербурге в апреле снизилось на 0,6%, а не выросло на 14% (Dataflat на основе данных Росреестра). А в Ленобласти данные Dataflat и Пульса совпадают. В области - выросло на 2,2%.
Если версия о переносе сделок с марта на апрель верна, то в мае мы увидим более серьезный спад.
@yeltsovm
День Великой Победы. Память. Свет. Благодарность.
Для нашей семьи 9 мая — не просто день в календаре. Это не просто праздник. Это не просто история. Это — живая память.
Мой прадед - Сушков Алексей Даниилович воевал на Пулковских высотах, защищал оборону Ленинграда. Там, на линии огня, он защищал не только город — он защищал свою семью. Свою маленькую дочку, которая оставалась в блокадном Ленинграде и своих родителей. Он защищал свою страну, свой дом, своё право на жизнь.
В блокадном Ленинграде жила моя бабушка- Людмила Алексеевна. Она была совсем маленькой, и, как тысячи других детей, оказалась в детском доме после смерти своего дедушки (он умер в 1942 году, зимой стоя в очереди за хлебом на Тверской улице) и бабушки (маленькая Людочка пришла утром будить бабушку, а она так и не проснулась…) .
Бабушку и других детей два раза пытались эвакуировать через Ладогу. Два раза пароходы с белыми флагами, символами надежды и спасения, были атакованы. Два раза дети, которых вели к жизни, попадали под бомбёжку.
Но бабушка выжила. Чудом. Её вернули обратно в Ленинград — в город, где не было света, тепла, еды. Город, который держался на вере и мужестве.
Бабушка прожила всю блокаду в Ленинграде. И в марте сорок пятого года мой прадед забрал её из детского дома.
Бабушка рассказывала: «Я стояла в углу, наказанная за плохое поведение. Всё как всегда. И вдруг меня зовут: “Люся, к тебе пришёл какой-то военный!”
У меня забилось сердце. Помню, как бегу по длинному коридору, как под ногами стучат доски, а в конце — фигура в военной форме. И вот я вижу: это он. Мой папа.
С перевязанной рукой. Постаревший. Живой.
Он раскрыл объятия и закружил меня. “Доченька, я выжил в этой войне благодаря тебе. Я защищал тебя…”
И только рыдая у папы на плече, я потихоньку стала забывать весь ужас войны: смерть дедушки, смерть бабушки, вечный голод, звуки сирен, грохот бомбёжки.
Я снова жила».
В прошлом году, на 87 году бабушка ушла. Светлая ей память.
Теперь мы будем отмечать этот день без неё.
Но её история, её мужество, её свет остаются с нами. Спасибо тебе, бабушка, за то, что выстояла, за то, что выжила. Спасибо дедушке за то, что защищал. Спасибо всем воинам, которые оберегали нашу Родину от фашизма.
Спасибо всем, кто жил, кто верил, кто держался.
Пусть светлая память о ваших подвигах никогда не угаснет. Пусть истории тех, кто сражался и выживал, останутся не просто строками в учебниках, а живым огнём в наших сердцах.
И пусть всегда будет мир.
Мир во всём мире.
Любовь и тепло в сердце каждого человека на этой земле.
Пришли данные по продажам новостроек по Москве, от DataFlat.ru.
За апрель, в сравнении с мартом, общее количество договоров снизилось на 6%, как и выручка.
Доля ипотеки увеличилась на 1% и составила 60% от общего объема сделок.
Ждём данные по Петербургу. По ощущениям, апрель тоже будет слабее марта. Возможно, цифры будут сглажены из-за более поздней регистрации сделок Росреестром, но основная гипотеза - тоже небольшой спад.
@yeltsovm
ТАСС: Минфин против расширения льготной ипотеки на семьи с одним ребенком до 18 лет.
Логично. В условиях роста дефицита бюджета повышать затраты проблематично.
@yeltsovm
Я в недельных обзорах полгода назад уже отмечал: всё чаще появляются обращения клиентов по поводу рассрочки на вторичном рынке. Реальных сделок по продаже квартир с рассрочкой между физлицами немного, но есть.
Обычно покупатель сразу платит 50–70% от стоимости квартиры. Остаток — в рассрочку.
Вижу, что и другие участники рынка фиксируют растущий интерес к этому механизму. И он вполне понятен. В условиях, когда рыночной ипотеки почти нет, привлечь недостающие 20–40% проще всего через договорённость с продавцом. Особенно если это позволяет получить более щадящую ставку.
По сути — это чуть ли не единственный способ купить квартиру дороже, чем сумма наличных на руках.
Но важно подчеркнуть: уровень риска в таких сделках — очень высокий. А иногда — критический.
Есть сложившаяся судебная практика по подобным спорам. И она не даёт уверенности. Если покупатель по каким-то причинам не справляется с платежами или у сторон возникают претензии к качеству объекта, встречным обязательствам и пр., то всё упирается в судебное решение.
А это время, деньги и совершенно непредсказуемый результат.
Банки, застройщики и компании, системно работающие на рынке недвижимости, воспринимают рассрочку как инструмент с высоким уровнем риска. Чего стоят хотя бы наши мозговые штурмы с застройщиками. И даже работая вместе с лучшими специалистами по проблемным активам и взысканию долгов, мы видим: найти договорные конструкции и механизмы, которые снижали бы риски до действительно приемлемого уровня, крайне сложно.
Даже для таких игроков это всегда вызов: продумать юридические конструкции, предусмотреть страховые механизмы, просчитать поведение клиентов.
А для частных лиц — это тем более сложная история, в которой один просчёт может дорого обойтись.
Процесс взыскания, разбирательств, доступа к квартире, выселения, может тянуться годами. Всё это время стороны теряют и ресурсы, и нервы.
Поэтому системно «топить» за сделки между физлицами в рассрочку я бы точно не стал. Это не самая здоровая практика.
@yeltsovm
Итоги недели
Предложение на вторичном рынке в спальных районах СПб за последнюю неделю увеличилось на стабильные 1,2%, прирост с начала апреля - 5,2%. Не то чтобы много, но ощутимая прибавка, подтверждающая смену тренда. Предложение будет увеличиваться. Вопрос: какими темпами, как долго и будет ли оно давить на цены.
Примерно за неделю до майских праздников активность покупателей снизилась - количество просмотров объявлений и звонков снизилось на 20-30% от среднемесячного. При этом сезонное ослабление выразится в незначительном снижении сделок в мае. Не более. После праздников спрос вернется на прежний стабильный уровень, с постепенным увеличением объема предложения.
На рынке новостроек предпраздничное ослабление спроса ощущается сильнее. Старое правило: на растущем, устойчивом рынке перед праздниками покупатели активизируются, на слабом или падающем - откладывают принятие решений и сами сделки: «Давайте уже после майских».
Выдача семейной ипотеки идет высокими темпами: на 24 апреля выдано 169 млрд рублей, к концу месяца увидим рекордные 210 млрд рублей. Цифры особенно удивительные на фоне высказываний об отмене комиссии за семейную ипотеку с одновременным сокращением выдачи.
Но объяснение простое. Ведущие банки (Сбер, ВТБ, Альфа), на которые приходится 80% рынка ипотеки по-прежнему взимают комиссионные в 5 - 10% от суммы выдаваемых льготных кредитов.
Вполне изящно получилось: через СМИ населению сказали, что комиссия - это плохо. Но в дальнейших действиях никто не заинтересован: при отмене комиссионных снизится выдача льготной ипотеки (а это до 50% продаж, в реальной выручке - еще больше). Снизится наполнение эскро-счетов, вырастут риски не только для застройщиков, но и для самих банков, которые на 100% кредитуют стройку. Для покупателей семейная ипотека - безальтернативный способ покупки недвижимости. Удорожание квартиры на размер комиссии при ставке 6% на 20-25 лет вообще не помеха.
Дополнительных денег на повышение компенсации в бюджете нет. Впрочем, как нет и желания у чиновников разгребать последствия проблем отрасли при снижении продаж. С чего я подумал, что комиссию быстро и решительно отменят - сам удивляюсь.
А пока, судя по нашим сделкам, по разговорам с застройщиками, спрос в апреле неплохой, но все-же слабее мартовского. И очень неравномерный.
Красивые старты «инвестиционных» объектов с повышенным агентским вознаграждением и необходимой долей хайпа забирают заметную долю спроса. Сделки быстро перетекают от одного объекта к другому. Продажи от месяца к месяцу у застройщиков сильно разнятся.
На рынке аренды жилья предложение ожидаемо сокращается: за неделю - минус 5,7% по данным ЦИАН; с начала месяца предложение сжалось на ощутимые 20%. Динамика спада на Авито и Яндекс недвижимости - сопоставимая. Но в отличие от прошлого года, сейчас объем предложения процентов на 50 выше. Выбор у арендаторов побогаче. Соответственно, нет и оснований для динамичного роста ставок долгосрочной аренды.
При этом, если со статистикой все предсказуемо, то новостной фон заставляет задуматься. Появилась утопическая идея получать согласие соседей на посуточную сдачу. Все настойчивее звучит идея «обеления» рынка аренды, - например через регистрацию арендодателей на госуслугах. До реальных изменений в законодательстве еще далеко, но тенденция прослеживается.
@yeltsovm
Актуальные новости коммерческой недвижимости.
Читать полностью…
Ого.
РБК: Структура Россельхозбанка стала владельцем половины Avito
Правдоподобных версий о целях покупки пока не прозвучало. Ждём подробностей в том числе от инсайдеров сделки.
Про создание собственной экосистемы в недвижимости не очень верю.
@yeltsovm
К вопросу специфики петербургского рынка. У нас тут своя, особая атмосфера.
Похоже застройщик «Страна Девелопмент» окончательно уходит с петербургского рынка. По крайней мере, компания выставила на продажу все свои участки в Петербурге, общей площадью 87 га. Хотя недавно были надежды, что на них удастся согласовать строительство жилья. Теперь участки выставлены по цене, ниже стоимости приобретения.
Мало того, что у нас сложный рынок, не такой емкий в плане спроса, как в Москве.
Главная проблема - сложность и непредсказуемость процедуры согласования для строительства жилья.
Заходя в Петербург, «Страна Девелопмент» транслировала твердую уверенность: уж кто-кто, а мы сумеем договориться с властями. Сразу не получилось, не получилось и потом. Апогей - обращение к президенту, с абсолютно логичными последствиями. Без шансов на согласование стройки на приобретенных девелопером участках.
И «Страна» - далеко не единственный застройщик, столкнувшийся с трудностями на питерском рынке.
Некоторые компании даже федерального масштаба завершают свои проекты и не запускают новых (не нашли взаимопонимания с властями). Тут надо привести конкретные примеры, но не буду. Мне ещё на этом рынке работать и работать и с чиновниками и застройщиками. Поверьте на слово.
Другие, вынуждено переплатив за «входной билет», испытывают сложности с экономикой проектов. Потому что выбор был такой: либо покупать «сырые» участки с неясными шансами на согласование (без админресурса - гиблое дело). Либо покупать готовые участки, но намного дороже, в силу узкого предложения и очереди из желающих купить «упакованный» проект.
Скорее всего, на наследство «Страны Девелопмент» сыщется серьезный покупатель, который заранее сумеет обсудить с властями перспективы и риски. 3-4 таких покупателя найдется. Не больше.
И да, при использовании участков под промышленное назначение экономики нет.
Будем наблюдать.
@yeltsovm
Итоги недели
Вторичный рынок Петербурга находится в фазе увеличения объема предложения. За неделю, по данным ЦИАН, количество объявлений по объектам в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) выросло на 0,9%, с начала месяца -крепкий прирост в 4,1%. Остальные тренды те же. Сделки идут по нижней ценовой границе. Обменные сделки, небольшая доля ипотеки, региональные покупатели и т.д. и т.п. (См. предыдущие итоги недели).
Спрос есть, но мало того, что по нижней ценовой границе, так еще и весьма избирательный и непредсказуемый: выставляем отдельные объекты по вполне себе рыночной цене (по рекомендации аналитиков, все вроде Ок) - и нас заваливает шквалом звонков. Одновременно выставляем компактные ликвидные объекты в новых домах, по которым нет прямых конкурентов - и видим, что спроса нет…
Кстати, по данным Росреестра на вторичном рынке в марте зарегистрировано 8,1 тысяч сделок, почти как в феврале (всего + 2 %). Ровненько. А по итогам 1-го квартала зарегистрировано 21,6 тысяч сделок – это на 14% больше, чем год назад, и даже на 4% выше первого квартала 2023 года. И это при отсутствии рыночной ипотеки. Чудеса выживаемости вторичного рынка, привыкшего жить без допинга в виде льгот.
Главная интрига ближайших месяцев - как долго будет сохраняться объем предложения. Пока рост экспозиции носит восстановительный характер: много объектов поснимали с продажи. Постепенно у покупателей будет увеличиваться выбор. Вопрос когда и как прирост предложения начнет влиять на цены.
На рынке новостроек ситуация намного драматичнее. Объем выдачи семейной ипотеки по данным Дом РФ на 17 апреля составил 118,4 млрд рублей. При сохранении темпов к концу месяца получилось бы плюс 10% к марту. Но есть НО: объявление об отмене комиссий со стороны Сбера и ВТБ. Руководители обоих банков не скрывают, что решение вынужденное.
Примеру ВТБ и Сбера наверняка последуют остальные игроки. При этом банки закрутят андеррайтинг, «отказники» пойдут в другие банки, которые и так сильно задерживают рассмотрение заявок, уже работают на пределе. На Сбер, ВТБ и Альфу приходится порядка 80% выдачи семейки. Остальные банки и треть этого объема не смогут переварить.
Альтернативой могло бы стать увеличение компенсации от минфина или расширение круга получателей семейной ипотеки, но это в любом случае затраты. На субсидирование ипотеки в этом году будет потрачено (по словам Силуанова) 1,2 трлн. рублей – как раз размер дефицит бюджета РФ. Минфин будет против.
А еще, судя по звонкам по новостройкам, заявкам от застройщиков на трейд-ин и пр. - спрос перед майскими праздниками стал заблаговременно снижаться. Поводов чтобы продажи в апреле были лучше мартовских - нет.
А вот на рынке аренды жилья - завидная стабильность. За неделю объем предложения снизился на 7%, с начала месяца - уже на 15% (ЦИАН), до 6,1 тыс. квартир. На Авито и Яндекс-Недвижимости схожая картина. Предложение будет сокращаться ускоренными темпами. Но при этом текущий объем предложения почти в 2 раза больше, чем в прошлом году. Цены долгосрочной аренды будут увеличиваться, но куда меньшими темпами чем в 2024-м.
@yeltsovm
Для тех, кто меня знает, не секрет, что я состою в сообществе инвесторов в коммерческую недвижимость. Основные костяк – инвесторы в стрит-ритейл, промышленные и складские объекты, торговую недвижимость, апартаменты, отдельные здания и пр.
Я убежден, что будущее - за партнерствами и объединениями. Именно благодаря клубу инвесторов мы оперативно обмениваемся экспертными мнениями о стоимости продажи и аренды объектов, имеем доступ практически ко всем руководителям и собственникам сетевых компаний-арендаторов. А при возникновении сложных задач – запрашиваем практические советы и рекомендации от участников рынка, которые сталкивались с аналогичными проблемами. По опыту знаю, что ни один эксперт не может знать все и решить все проблемы. А вот сообщество – да.
Вечером 24 апреля (Петербург, Петроградский район) мы проводим очередную закрытую встречу инвесторов. Говорим о налогах. Позвали в гости сильных спикеров, да и за каждым участником сообщества стоит по несколько бухгалтеров и консультантов. Разбираем последствия налоговой реформы для инвесторов, ключевые ошибки и риски, отдельное внимание уделим рискам дробления бизнеса.
Формат — камерный, без прессы, без посредников и консультантов, только для реальных инвесторов. Только практики и эксперты. На равных.
Пишите в личку, если это про вас.
Заранее прошу прощения, это очень ограниченное предложение. Но для подписчиков опубликую частью ключевых тезисов, если эта тема вам интересна.
@yeltsovm