Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) за неделю практически не изменился - минус 0,2% (всего 13,8 тыс. квартир). Что-то мне подсказывает, что в ближайшее время вполне можем увидеть очередной минимум предложения.

По спросу которую неделю без особых изменений. Невысокий, но стабильный уровень, достаточный для дальнейшего вымывания наиболее ликвидных объектов. Данных Росреестра по Петербургу за сентябрь пока нет. В Ленобласти зарегистрировано 4,8 тыс. сделок, уверенное движение на уровне плюс 30% к прошлому году.

По-прежнему считаю, что в среднесрочном горизонте факторов в пользу поддержки/роста спроса на вторичке хоть отбавляй. Это и возможный переток денег из депозитов и переориентация покупателей с рынка новостроек, и потенциальное снижение ипотечных ставок. Потенциальная поддержка спроса есть, а поводов для прироста предложения все так же нет.

Новостройки. В октябре, понятное дело с продажами будет плохо. Реальное состояние рынка после изменения условий семейной ипотеки увидим ближе к ноябрю.

Пока банки адаптируются к новым правилам семейки. Многие уже принимают заявки на 30 лет, но единого подхода нет. Один из лидеров рынка сохраняет льготную ставку на весь срок, но требует от застройщика дополнительную компенсацию до 7% от суммы кредита. Эти расходы в итоге попадут либо в цену квартиры, либо пойдут в уменьшение и так невысокой прибыли застройщиков. Часть банков пошли стандартным путем: первые 15 лет льготная ставка, а потом либо плюс 4% либо ставка равна «ключ» плюс 3% (в соответствии с постановлением минфина).

Сентябрь конечно закончили с рекордными показателями. Как и предполагал семейной ипотеки выдали аж на 403 млрд. руб. Уровень распроданности новостроек в целом по стране вернулся к 70% (плюс 2 п. п.). По итогам сентября объем продаж в Петербурге вырос на 6% год к году, в Ленобласти сразу на 63%. За девять месяцев Петербург минус 2%, область плюс крепкие 43%. Реализовано 886 тыс. кв. м против 522 тыс. кв. м соответственно (данные Дом РФ). Еще немного - и Ленобласть вполне ожидаемо догонит Петербург по объему продаж новостроек. Но в любом случае это показатели прошлых периодов (знакомые коучи обычно используют хлесткое слово «посмертные»показатели, в смысле уже бесполезные, но что-то мне тут не хочется его применять). Вопрос что будет в октябре-ноябре.

Из неприятных новостей - ситуация вокруг «Самолета». И вопрос здесь уже не только в конкретном застройщике и его дольщиках. Как и говорил, система проектного финансирования и счетов эскроу только сейчас начинает проходить настоящее испытание на прочность.

На рынке долгосрочной аренды жилья, похоже, наступает некоторая стабилизация. По данным ЦИАН, за неделю предложение снизилось на 1,8% - до 12,4 тыс. квартир. По Авито небольшой рост на 0,9%. Прогноз на ближайшее время: пиковые значения предложения в этом году мы уже прошли, и ближайшие несколько месяцев количество объектов в рекламе сохранится на прежнем уровне. А вот следующий сезонный приток объектов традиционно ждем ближе к январю-февралю. Вопрос теперь скорее в том, насколько сильно за это время просядут арендные ставки. Кстати в целом по стране предложение начало заметно снижаться, а ставки аренды - увеличиваться. В Петербурге вероятнее всего ставки продолжат снижение.

@yeltsovm

Читать полностью…

Важный инсайт про построение семейной инвестиционной стратегии.

Вместо эпиграфа: Я из того поколения, которое еще в школе учили двум главным вопросам (по Чернышевскому): «Кто виноват?» и «Что делать?». Я только потом осознал что начинать с них - огромная ошибка. Вина - вообще страшная разрушительная штука, ни брать, ее ни возлагать категорически нельзя (ответственность надо брать а не вину). А прежде чем отвечать на вопрос «Что делать?» нужно понять где мы находимся, где и почему хотим оказаться.


С чего начинают и практически всегда сосредоточены инвесторы в недвижимость? Какой тип недвижимости для инвестирования выбрать? Какая доходность и риски и тд. Как и где найти лучший объект/проект для инвестирования. Все вопросы правильные, особенно в нынешних турбулентных условиях.

Тем важнее понимать, что начинать надо совсем не с этого.

Обычно эта идея на первых инвестиционных консультациях воспринимается с трудом. Но сначала нужно внимательно посмотреть на фундамент: какие активы уже есть, почему и как именно они были приобретены, что действительно приносит доход, а что просто много лет лежит мертвым грузом (и тем более - будет дешеветь относительно остальных объектов)? Какие решения в прошлом оказались удачными, а какие нет? Что устраивает в текущем портфеле, а что нет? Можно ли какими -то простыми и понятными (а может болезненными и непростыми но мы их избегаем) действиями повысить удовлетворенность текущим составом и доходностью активов?

Вроде очевидные вещи, но спокойный взгляд со стороны на текущее состояние активов и вас как заказчика дает удивительные парадоксальные результаты.

У начинающих инвесторов и у клиентов с активами от 100 млн. руб. есть устойчивые шаблоны поведения.

Кто-то ищет «высокодоходный» коммерческий объект, прямо спешит вылезти из депозитов, когда существенная часть капитала распихана размещена в стареющих квартирах, которые мучительно сдаются и приносят в лучшем случае 3-4% годовых. А если честно посчитать налоги, ремонт и износ, простои, затраты на поиск арендаторов, то с этого капитала имеем не доход, а безнадежную попытку сохранить деньги в бетоне за счет роста цен вместе с инфляцией. Тем более если учесть что разрыв цен между старым/устаревающем жильем и новыми квартирами будет стремительно расти.

Или получив позитивный опыт в отдельном сегменте инвестирования (я и сам себя на этом ловлю) мы упорно пытаемся повторить прежние успешные кейсы, продолжая формировать пул объектов исходя из прежних установок, которые давно надо было пересмотреть. И даже когда старые подходы уже дают заметно меньшую доходность, инвестору очень хочется продолжать покупать знакомые объекты. И передерживать их, хотя основной цикл роста давно прошел и капитал разумнее было бы перераспределить. Опять ищем там где светло а не там где потеряли.

Или видим у клиента торговый объект сданный на долгосрочных кабальных условиях Красному и Белому, аптекам Апрель и т.д. На вопрос почему было принято решение, из-за которого долгосрочная доходность ниже плинтуса, обычно отвечают: сдать за адекватные деньги не получилось, согласились с этими условиями. Ну не простаивать же объекту. Ага. Теперь понятно что следующая покупка будет намного успешнее.

И знаете что особенно интересно? Без полноценной ревизии текущих объектов и работы над ошибками, инвесторы просто подложат их совершать при выборе новых проектов. Нередко в большем масштабе и с куда более необратимыми последствиями.

Продолжение следует. Хотел выразить простую понятную мысль а получился крик души какой-то. Зато искренне.

Знакомо?

@yeltsovm

Читать полностью…

Итоги недели

По итогам сентября объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) вырос на 1,1%. Но уже за первые шесть дней октября он просел на 0,8% - до 13,8 тыс. квартир. Спад количества объектов в рекламе в самом начале месяца сигнализирует о вероятном дальнейшем снижении и новых рекордных минимумов.

Спрос которую неделю без особых изменений. Не особенно сильный, но устойчивый. Лучшие минимальные ставки остаются на уровне 16,5-17%, ликвидные и адекватные по цене квартиры поступательно вымываются из предложения. Естественное следствие - плавный рост и рекламных цен, и реальных цен сделок.

Не устаю повторять, что факторов в пользу дальнейшего усиления спроса на вторичке по-прежнему много. Резкое ухудшение условий семейной ипотеки неизбежно перетянет часть покупателей из новостроек в готовое жилье. Ставка по субсидированным программам и семейной ипотеке в 11-12% уже не столь сильно отличаются от минимальных рыночных ставок. Пройгрыш в ставке покупатель с лихвой может компенсировать более низкими ценами на вторичном рынке. Выбор, хоть и не богатый, но есть, к тому же можно сразу заехать в квартиру с ремонтом, пусть и не самую новую. Особенно если есть ресурсы для досрочного погашения кредита.

Новостройки. Для начала стоит зафиксировать закономерный рекорд по выдаче семейной ипотеке в сентябре. По предварительным данным в целом по стране выдано 441 млрд.руб. льготных кредитов. С учетом того что на прочие программы с господдержкой приходится порядка 35 млрд. руб. в месяц, то семейки наколотили под 400 млрд. руб. Ждем более точных цифр, но в любом случае чем выше сентябрьский рекорд, тем серьезнее будет падение продаж в октябре-ноябре.

Часть банков уже принимает заявки по новым условиям семейной ипотеки на 30 лет, но про начало систематической выдачи говорить рано. Пока они адаптируют бизнес процессы, уточняют детали. Застройщикам, покупателям, агентам потребуется время на то чтобы перестроиться и принять новые условия. Похоже что если в октябре выдача семейной ипотеки достигнет 30% от прежнего среднемесячного уровня это уже будет неплохим результатом. А это потеря как минимум 30% прежнего спроса.

По нашим совместным с застройщиками программам трейд-ин и выкупа количество новых обращений в начале месяца снизилось примерно в 1,5-2 раза относительно последних месяцев. При этом большинство клиентов, продают имеющуюся квартиру для покупки новостройки формируют первоначальный взнос в 50% для сохранения ставки по семейной ипотеке в 6%. Акцент на таких покупателях теперь станет одним из основных инструментов продаж у застройщиков.

На рынке долгосрочной аренды сентябрь завершился очередным абсолютным рекордом. По данным ЦИАН, предложение выросло за месяц на 13,7% - до 13,25 тыс. квартир. За первые шесть дней октября оно, наоборот, сократилось сразу на 4,8%, по Авито - на 0,2%. Но часть снижения вполне может быть технической из-за перевыставления объявлений в начале месяца.

Теоретически с учетом сезонности ближайшие 4 месяца объем предложения должен остаться на текущем уровне. Но только теоретически. Рынок впервые переваривает такой огромный избыток объектов в рекламе. Арендные ставки должны еще снизиться, вопрос только насколько. Новый сезонный приток предложения обычно начинается уже в январе, и тогда вполне можем увидеть очередные рекорды.

На рынке торговых помещений, продолжается некоторое оживление. Инвесторы еще сильнее сфокусировались на объектах с сильными арендаторами и доказанной арендной ставкой. А низколиквидные помещения по-прежнему крайне сложно и продать, и сдать. Рынок еще не один квартал будет адаптироваться к новым реалиям - выросшей налоговой нагрузке, снижению покупательной активности и дальнейшему наступлению онлайн-торговли.

@yeltsovm

Читать полностью…

Что-то я поскромничал с прогнозами по выдаче семейной ипотеки за сентябрь. Намечал что возможно будет превышен июньский уровень выдачи в 286,6 млрд. руб. Превысили, и еще как.

По предварительным данным ДОМ РФ в сентябре банки выдали 125 тыс. кредитов на 614 млрд руб. - это максимум с начала года. Про итоговый объем выданной семейной ипотеки не говорится, но в целом льготной ипотеки выдано на 441 млрд. руб. И подавляющая доля в этой сумме - семейная ипотека.

Рекорды - это хорошо. Проблема в том, что чем выше всплеск выдачи, тем серьезнее будет просадка выдачи в следующих месяцах.

@yeltsovm

Читать полностью…

Рубрика «Кейсы»

Регулярно подбираем клиентам инвестиционные объекты. И, разумеется, анализируем то, что клиенты нарыли самостоятельно. Причем на экспесс-анализ уходит прилично времени: мы-то предлагаем только то что заслуживает внимания, а вот на Авито и Циане для несистемного инвестора полным полно «классных», «прибыльных» предложений. С «хорошей окупаемостью», а не этими вашими скучными 7-9% годовых.

Очередной случай. Классика жанра. Точные адреса и названия компаний не называю, чтобы избежать ненужных конфликтов.

Клиент нашел помещение с арендатором - аптекой. Неплохой, недавно застроенный и уже плотно заселенный район. Аптека не федеральный арендатор, но есть несколько точек. Арендуют несколько месяцев.

Что видим и мы и клиент: готовый арендный бизнес, срок окупаемости 130 месяцев. Более того, арендатор готов перезаключить договор на 10 лет с ежегодной индексацией.

Не объект, а мечта, особенно для бюджета в 40 млн. руб. Берем. Заверните два.

Но мы-то душные практики. Что видим уже только мы: первый вопрос - насколько реальна арендная ставка. Анализ сопоставимых объектов и истории сдачи соседних помещений показывает, что ставка завышена процентов на 40% от рыночной для этого места и параметров.

Копаем дальше. Выясняем что у нашего партнера-инвестора (именно для этого и развиваем клуб инвесторов) помещение практически в той же локации, расположено даже лучше. За полтора гола серьезной работы он привлек на свое помещений крепкого качественного арендатора и вывел ставку на максимум рынка. И текущая ставка аренды этого помещения как раз на 40% ниже чем сейчас платит аптека.

Следующий шаг - уточняем информацию об агентстве, которое продает помещение. Про коллег плохо говорить не хочется. Но всплывают конфликтные ситуации и не всегда этичные методы работы, в том числе завышение арендных ставок и перехват клиентов. При этом ребята вполне крепкие и профессиональные. Цепкие.

Дальше - больше. Копаем еще немного и выясняем, что арендатор аптеки аффилирован с собственником помещения. Причем эта связь даже не особенно тщательно спрятана.

Убеждаемся что перед нами классический кейс с неприятными последствиям:
Счастливый инвестор покупает готовый арендный бизнес с окупаемостью 130 месяцев, а после сделки получает уведомление о снижении арендной ставки, например, на 50%.

И внезапно оказывается, что вместо привлекательного объекта купили помещение с завышенной стоимостью, с окупаемостью ниже плинтуса. Потери - многие миллионы рублей.

Мораль простая. Не все объекты одинаково полезны. Важно смотреть не только на договор аренды и ласкающую взор «окупаемость». Нужно понимать реальную рыночную ставку, сравнивать объект с окружением, проверять участников сделки и возможную аффилированность сторон.

Иногда уже этот первый, довольно элементарный этап проверки позволяет избежать очень дорогой ошибки.

Знакомо?
Если интересно, то накидаю еще свежих практических кейсов.

@yeltsovm

Читать полностью…

Итоги недели

За неделю объем предложения на вторичном рынке Петербурга снизился на 1,6% (спальные районы включая Мурино и Кудрово, данные ЦИАН,). Но с начала сентября по-прежнему остаемся в плюсе на 0,9%, в продаже 13,9 тыс. квартир.

По спросу особых изменений нет. Возможно конец сентября был чуть менее активным по звонкам и авансам, но в целом активность на уровне прошлых месяцев. Снижения ипотечных ставок уже никто не ждет, покупатели постепенно свыкаются с уже естественным уровнем ипотеки в 16,5-17,5% годовых. Статистика банков отражает плавный прирост рыночной ипотеки выдаваемой на вторичном рынке. Но разумеется заемщики по прежнему берут ипотеку на 20-40% от стоимости квартиры, стремясь минимизировать ежемесячные платежи. Базовый краткосрочный сценарий без изменений: невысокий уровень предложения и плавный рост цен. Несмотря на не самые позитивные ожидания в экономике, не жду снижения спроса. Готовое жилье как защитный актив остается в цене. Еще один заметный тренд - дальнейшее расхождение в ценах между старыми и новыми квартирами.

Новостройки. Главная новость - явное ухудшение параметров семейной ипотеки. Пока предполагаю что с октября объем выдачи снизится на 60-70%. Наиболее острой просадка будет в октябре-ноябре, покупатели и застройщики будут адаптироваться к новым жестким условиям.

В последние дни сентября, естественно наблюдаем наплыв желающих успеть воспользоваться старыми условиями «семейки». Банки уже приостановили прием заявок, теперь все сосредоточены на том чтобы успеть войти в сделки. На 20 сентября, по данным ДОМ.РФ, семейной ипотеки выдано уже на 153,5 млрд руб. К гадалке не ходи - сентябрь даст очередной локальный рекорд, крепко за 200 млрд руб. Не исключено, что приблизимся к июньскому всплеску в 286,6 млрд руб.

Из относительных плюсов - большинство наших клиентов, у которых уже запущена продажа или выкуп имеющейся квартиры под покупку новостройки, планы не пересмотрели. После реализации своего жилья у них как раз формируется первоначальный взнос в 50% достаточный для получения ипотеки по 6% в рамках новых условий. В новых условиях и нам и застройщикам придется гораздо активнее сочетать семейную ипотеку с программами обмена, трейд-ин и выкупа. Уже сейчас активно обсуждаем как адаптировать сервис и маркетинг.

В любом случае можно ожидать что застройщики потеряют порядка 30% от прежнего уровня продаж. Как минимум на несколько месяцев. Набор механизмов для компенсации выбывающего спроса все так же ограничен: помимо сервисов с продажей имеющегося жилья остается субсидированная ипотека (которая теперь по ставке почти сравнялась с семейкой, только застройщику надо платить неподъемную компенсацию банкам), точечные скидки и акции (массового снижения цен по надежным проектам не будет) и рассрочка (ее доля во втором квартале 2026 года достигла крепких 25%, сильного увеличения таких продаж не допустят банки). А тут еще новости про технический дефолт Самолета по облигациям, который не добавляют уверенности…

Кстати, в августе льготная ипотека снова обогнала рыночную и составила 54% от общей суммы выдачи. При этом 85% льготных кредитов пришлось именно на семейную ипотеку. В сентябре ее доля будет еще выше. С октября рыночная ипотека вернет временно утраченные позиции.

На рынке долгосрочной аренды видим робкие попытки стабилизации. По данным ЦИАН, за неделю предложение выросло на 0,7% - до 13,24 тыс. квартир. По Авито, наоборот, снижение на 1,3%, там сейчас предлагается 10,7 тыс. объектов. По-прежнему считаю, что пик предложения не пройден. В горизонте ближайших двух-трех месяцев вполне можем увидеть новые рекорды. Основной фокус надо держать не только на объеме предложения, но и на динамике ставок. Пока ЦИАН насчитал что за год ставки по однокомнатным квартирам снизились на 8,4%. А вот ДомКлик показывает куда более решительные минус 22% (август к августу 2025 года). Более объективной кажется первая оценка. В любом случае навес предложения будет давить на цены.

@yeltsovm

Читать полностью…

Сходил на эфир на Радио Sputnik. Пытался справиться с довольно непростой задачей. С одной стороны - объективно рассказать о новых условиях семейной ипотеки, а с другой - не говорить в стиле что «все плохо и все пропало». Думаю что в любой ситуации надо искать не только проблемы, но и возможности. Хотя это бывает непросто.

Читать полностью…

Пока думал что будут делать банки с ограничением субсидирования по семейной ипотеке на 15 лет, нашел в постановлении Минфина важный момент о котором пока не было упоминаний в сми.

После окончания 15 лет ставка не может превышать меньшую из двух величин:
1. первоначальная ставка заемщика + 4 п.п.;
или
2. ключевая ставка ЦБ на первое число месяца окончания субсидирования + 3 п.п. (для обычной покупки квартиры; для ИЖС — ключевая + 3,5 п.п.).

По-прежнему не до конца понятно как банки будут оценивать платежеспособность заемщика в будущем, с учетом повышения ставки через полтора десятка лет, но предположу что максимальные сроки кредитования сохранятся. Все-таки плюс 4% в столь отдаленной перспективе выглядят не страшно.

@yeltsovm

Читать полностью…

https://minfin.gov.ru/common/upload/library/2026/09/main/Reshenie_ot_22.09.2026_N_25-67381-01850-R.pdf

Исходя из текста решения Минфина по семейке есть и некоторый позитив. При первом взносе в 50% (можно довнести деньги в течение 365 дней) ставка снизится до 6%.
Понятно что в любом случае программа стала в разы менее доступной, но это реальный шанс удержать ставку на доступном уровне.

А еще этот пункт - явный стимул к обмену имеющегося жилья на новостройку. Получается что семейная ипотека становится более интересной для улучшения жилищных условий и для покупки квартир более высокого класса. А вот инвестиционных покупок, когда собирали 20-30% первого взноса и покупали то на что хватит денег, почти не будет.

Явный плюс для жилья более высокого класса в Петербурге. И явный минус для недорогих, бюджетных квартир, особенно в Ленобласти. В Ленобласти ситуация с соотношением распроданность/строительная готовность не столь плачевная как в Краснодарском крае, но рисков и проблем там точно прибавится.

А еще есть требование прописаться в течение 270 дней с момента регистрации собственности и подтверждать прописку в течение 5-ти лет с момента получения кредита. Вроде не самое страшное препятствие, но (!) напомню что именно Ленобласть - абсолютный лидер по доле покупателей из других регионов (в «другие» регионы входит и Петербург, конечно). Это тоже дополнительный фактор снижения спроса.

Да, можно понять стратегический разворот в сторону ИЖС (там ставка по-прежнему 6%), согласен что надо было сокращать разгул льготной ипотеки, и давно. Но резкое ограничение новых продаж это проблема не только для тех кто еще не купил, это большие риски для тех кто уже купил (в том числе в кредит) и ждет сдачи домов. Более того возможный негативный масштаб последствий для девелоперов и банковской системы затронет и тех, кто и не собирался пользоваться семейной ипотекой и даже про нее не знал.

@yeltsovm

Читать полностью…

Новые параметры льготной ипотеки не порадовали. Пока сложно оценить примерные масштабы потерь в продажах застройщиков, но предварительно от прежнего объема семейки останется процентов 20 в лучшем случае (сначала написал 40%, но подумал что я излишне оптимистичен).

Мало того что ставки очень сильно повышаются, так еще вводятся ограничение на сроки субсидирования в 15 лет.

@yeltsovm

Читать полностью…

В продолжение вопроса насколько реально увеличение цен на вторичку в Петербурге на 18% и как трактовать эти цифры. Написал пояснение в комментариях, подумал что стоит его сюда вынести.

Главный механизм выглядит так: приток новых объектов слабый. Вымываются (продаются) наиболее ликвидные объекты с адекватной стоимостью. А объекты с завышенной ценой продолжают месяцами стоять. Доля объектов с реальными рыночными ценами становится все меньше, а доля и удельный вес в статистике объектов с завышенными ценами заметно увеличивается. Получается на фоне сильно просевшего предложения наибольшее влияние начинают оказывать объекты с завышенной ценой.

В результате видим необъективно завышенный рост цен. Цены действительно растут, но не такими темпами конечно.

Но тут важно отметить что агенты и собственники выставляющие новые объекты ориентируются на цены текущего предложения, искаженного зависшими объектами. И это отчасти подталкивает цены.

Ну и тем более важно смотреть на реальные цены сделок и детально анализировать конкурентное предложение. У кого-то будет ощущение (как и у нас) что рынок вполне живой и сделки активно идут. А кто-то, напротив, считает что ничего не продается, объекты висят годами…

@yeltsovm

Читать полностью…

Вести с полей.

Росреестр приостановил регистрацию сделки из-за того, что есть запись о Решении Военного Комиссариата о запрете на регистрацию сделок в отношении покупателя.

Интересно что сработал запрет не на продажу для собственника а для покупателя.

Пока не понятно, единичный ли это случай или начало общей практики. Вполне вероятно что сказалась региональная специфика (покупатель из другого города), возможно с самим покупателем как-то особенная ситуация. Наблюдаем.

@yeltsovm

Читать полностью…

Объем предложения на Вторичном рынке Петербурга неуклонно снижается. Только за год потеряли 30% объектов в рекламе.

Цены плавно растут. Плюс 18,5% за год. Важно учитывать что это цены в рекламе, рассчитанные на основе выставленных объявлений. Когда объем предложения сокращается, при устойчивом спросе с рынка вымываются объекты с лучшей (низкой) ценой, доля и удельный вес объектов с завышенной ценой становится больше. Рост цен реальных сделок меньше, по нашим оценкам порядка 10%.

Но в целом логично: меньше предложение - выше цены. И это еще ипотечная ставка откровенно высокая.

@yeltsovm

Читать полностью…

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) за неделю вырос на 0,6%. Прирост небольшой, но к середине сентября предложение в плюсе, редкость для последних месяцев. В любом случае говорить о стабилизации и начале восстановления количества объектов в рекламе точно не стоит. Посмотрим на статистику ближайших двух недель.

Спрос без изменений. Стабильный, на уровне предыдущих недель. Квартиры с адекватной стоимостью продаются быстро, новые хорошие объекты сразу получают повышенное внимание покупателей. Ипотечные покупатели ожидаемо адаптируются к новым условиям, всем очевидно что как минимум до конца года снижения рыночных ставок не произойдет. В сентябре увидим дальнейший прирост рыночной ипотеки.

Из интересных наблюдений - заметное количество покупателей, которые хотят успеть войти в сделки «до выборов» даже на вторичном рынке. Чего конкретно боятся и какие риски учитывают в своих решениях до конца не понятно, просто констатируем интерес к покупке в качестве защитного актива.

Краткосрочный прогноз по вторичному рынку прежний: плавный рост цен до конца года. Внимательно следим за динамикой объема предложения. Когда-нибудь оно должно начать восстанавливаться. Вопрос - когда и при каких условиях.

Новостройки. По данным Дом РФ, в августе выдано 183,8 млрд руб. семейной ипотеки. За счет интенсивного скачка в последние дни месяца август получился одним из лучших с начала года. На 6 сентября семейной ипотеки выдано уже 36,9 млрд. руб. Темпы очень приличные, в сентябре будет очередной локальный максимум: даже без дополнительного информационного разогрева чувствуется желание многих покупателей успеть до 1 октября. Осмелюсь предположить, что даже если бы параметры семейной ипотеки в октябре немного улучшились, выдача (а соответственно и продажи) все равно просядут.

Не лишне вспомнить консенсус-прогноз от коммерческих директоров застройщиков: хорошим результатом для второго полугодия будет просто повторить продажи первого. Напомню что исторически вторая половина года всегда была сильнее. В этом году, такого может и не будет. Серьезных позитивных факторов для усиления спроса пока не наблюдается. Года полтора назад уже говорил что основным выгодоприобретателем снижения рыночных ставок будет вторичный рынок. Собственно говоря это и происходит, просто процесс перетока спроса на вторичку и возврата рынков в сбалансированное состояние (после безудержных инъекций льготной ипотеки) займет больше времени чем изначально предполагалось.

В любом случае рынок новостроек еще только входит в полосу турбулентности. Кстати, совсем не случайно крупнейшие банки обсуждают создание консорциума для контроля над строительством жилых проектов. Следите за новостями.

Предложение на рынке долгосрочной аренды продолжает обновлять рекорды. По данным ЦИАН, за неделю оно выросло на 1,5%, с начала сентября - на 12,5%. Сейчас в экспозиции 13,1 тыс. квартир. На Авито за неделю без изменений - 10,8 тыс. объектов, но это временно.
Причины прироста предложения все те же: часть собственников отложили продажу и перевели квартиры в аренду, продолжается приток инвестиционных объектов, купленные во времена разгула льготной ипотеки. Плюс город не досчитался 10-15% туристического потока.
В сентябре, а скорее всего и в октябре, предложение продолжит расти. Главная интрига - насколько просядут ставки. Текущие минус 10% за год это практически стабильность.

На рынке торговых помещениях без особых изменений. Идет серьезная борьба за новых арендаторов. Ну и, бывает, - непростые переговоры с текущими арендаторами. Здесь особенно важно понимать реальные обороты и доходность конкретной точки. С завидной регулярностью приходится помогать клиентам и партнерам находить компромисс по арендным ставкам.

@yeltsovm

Читать полностью…

Динамика объемов предложения на рынке долгосрочной аренды в Петербурге.

Три относительно плоских участка - летние месяцы с сезонным снижением объемов.

От за 2 года и 4 месяцев предложение от минимальных значений близких к 3 тысячам вариантов увеличилось до 13 тысяч. И объективно говоря мы в начале сезонной фазы роста предложения.

Цены аренды по данным ЦИАН за год снизились пока лишь на 10%. При таком росте предложения можно считать что стоимость аренды удивительно стабильна.

Цены на вторичку за год выросли процентов на 10. Доходность так себе. Но кто на нее в текущих условиях смотрит.

@yeltsovm

Читать полностью…

Тем временем по данным Росреестра в Ленобласти в сентябре на вторичном рынке зарегистрировано 4,8 тыс. сделок. На уровне августа и на 29,6% больше чем в сентябре прошлого года.

Нарастающим итогом с января по сентябрь объем сделок составил 36,7 тыс. сделок. Ровно плюс 30% к уровню прошлого года. Рынок Ленобласти ожидаемо догоняет Петербург по числу сделок.

@yeltsovm

Читать полностью…

Все-таки вдумчивые диалоги с самим собой ведение блога нет нет да и дает ощутимую поддержку.

Часто учредители и топ-менеджеры застройщиков, далеко не последние в городе банкиры, инвесторы, предприниматели в личных встречах говорят что тоже посматривают о чем пишу и рассказываю. Иногда благодарят, иногда решительно критикуют и спорят. Не без этого. Повышают тем самым глубину понимания рынка и инвестиционных трендов. Ну и качество постов.

Белая каска и премия URBAN подвели Итоги рейтинга ТОП-100 Telegram-каналов о недвижимости.

Присвоили почетное 47-е место в разделе авторских каналов.

Хотя рейтинги не самоцель, а канал скорее инструмент для размышлений и опора в бизнесе, все равно приятно. Особенно на фоне криво работающего Телеграмм, отваливающегося VPN и необходимости мозолить пальцы включая/выключая анонимайзеры переключаясь между Телегой, Максом и тд. Все-таки чтобы прочитать что-то действительно полезное - теперь надо попыхтеть.

Спасибо за то что читаете, критикуете, поправляете и вообще полноценно участвуете в наполнении блога. Спасибо за мотивацию делиться.

Отдельное спасибо команде - не устаю повторять что очень многое становится известно и понятно именно благодаря моим коллегам и соратникам.

Остаемся на связи. Продолжаем работать, предпринимать и получать удовольствие в турбулентной обстановке.

@yeltsovm

Читать полностью…

По данным Dataflat в сентябре в Петербурге застройщики заключили 3,4 тыс. договоров долевого участия. Это на 41% выше чем в августе. Доля ипотеки, понятное дело, выросла на 5 п.п. И составила 56%.

В Ленобласти прирост поскромнее, заключено 2,8 тыс. сделок, плюс 24% к августу. Доля ипотеки вросла до неприличных 67%.

По сравнению с сентябрем прошлого года в Петербурге объем сделок почти не изменился, в Ленобласти - прирост на 58%.

Но особого значения эти цифры не имеют. То что продажи вырастут на очередной волне спроса перед ужесточением параметров семейной ипотеки и так было понятно.

Куда интереснее какими будут результаты октября после ужесточения семейной ипотеки. Точнее ноября, потому что в октябрь еще попадет часть сделок из сентябрьского всплеска продаж. Пока по оперативным данным выдача семейной ипотеки почти на паузе.

@yeltsovm

Читать полностью…

ЦИАН Журнал: В кабмине допустили донастройку обновлённой семейной ипотеки.

Федеральные власти при необходимости могут донастроить механизм семейной ипотеки, параметры которой изменили с 1 октября. Об этом сообщил зампредседателя правительства РФ Марат Хуснуллин, передаёт «РИА Недвижимость».

Гендиректор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов считает, что обновлённые условия семейной ипотеки — это наиболее жёсткий формат модернизации программы, который в принципе могли ожидать участники рынка недвижимости.

«Застройщики потеряют существенную долю продаж. Растут риски, которые переносятся на банковскую систему. Насколько снизятся объёмы кредитования, покажут ближайшие месяцы. Власти допускают, что выдачи очень серьёзно упадут — и тогда действительно потребуется донастройка программы, чтобы хоть немного поднять выдачи», — резюмировал Максим Ельцов.

@yeltsovm

Читать полностью…

До серьезных текстов про коммерческую недвижимость руки доходят редко. Пишу обычно урывками, когда появляется свободное время. Хотя на практике именно работа с торговой, офисной и индустриальной недвижимостью занимает у меня и у команды очень большую часть времени.
Постараюсь почаще делиться наблюдениями и практическими кейсами.

Читать полностью…

"Рожать необходимо, но точно не с привязкой к семейной ипотеке"

Инвестор Максим Ельцов поделился секретом, как можно сохранить ставку по семейной ипотеке в 6%:

"Нужно внести первоначальный взнос в размере 50% или донести недостающую сумму до конца года с момента взятия кредита. Сейчас большинство застройщиков будут ориентироваться на этот формат взаимодействия и предлагать покупателям изыскать как можно больший первоначальный взнос".

✅ Полный эфир смотрите в ВК

Подписывайтесь на радио Sputnik Санкт-Петербург в МАКС

Читать полностью…

По данным ДОМ РФ в августе было выдано 91 тыс. ипотечных кредитов на 387 млрд руб. Относительно июля это плюс 11% по количеству и на 15% по объему. Основной прирост обеспечен (к сожалению) льготной ипотекой. Различные формы льготной ипотеки составили 54% от общей суммы кредитов. В августе семейная ипотека составила 85% от льготных программ.

Напомню что в июле рыночная ипотека впервые с начала года заняла более 50% и по числу и по сумме кредитов. Понятное дело что в сентябре опять же в лидерах по приросту и доле снова будет льготная ипотека (за счет «семейки»). А вот октябрь будет принципиально иным, рыночная ипотека вернет временно утраченные позиции.

Рыночная ипотека продолжила ожидаемый плавный прирост (тренд сохранится в ближайшие месяцы): плюс 4% по количеству и плюс 5% по сумме.

Доля Сбербанка в выдаче ипотеки в августе - 70%. У ближайших «преследователей» - ВТБ и Альфы - доли лишь 7,2 и 6,9% соответственно.

В августе 46,5% ипотеки пришлось на готовое жилье (это и вторичка и готовые квартиры от застройщиков), 30,2% на новостройки и 12,4% на готовые дома плюс индивидуальное жилищное строительство.

@yeltsovm

Читать полностью…

По данным Дом РФ цены долгосрочной аренды жилья в Петербурге за год снизились на 11%.

В Москве снижение на 13%.
В других городах-миллионниках аренда за год снизилась на 6%.

С учетом рекордно высокого притока предложения в Петербурге, снижение ставки на 11% - практически стабильность. Но предложение в Петербурге ещё продолжит расти. Традиционно движемся в противоход с остальным рынком: в целом по РФ в августе количество объявлений о сдаче квартир снизилось к июлю на 6% (до 109 тыс.)

@yeltsovm

Читать полностью…

Да, драка за место в вагоне в светлое будущее семейную ипотеку по прежним условиям будет знатной. 4 рабочих дня чтобы успеть.

Вот это я понимаю, настоящий разогрев. Только короткий.

@yeltsovm

Читать полностью…

Итоги недели

На вторичном рынке Петербурга объем предложения в спальных районах (данные ЦИАН, включая Мурино и Кудрово) за неделю вырос на 1,9%. С начала сентября прирост уже 2,5%, в продаже 14,1 тыс. квартир. Впервые за долгое время видим слабую, но устойчивую попытку восстановления предложения. Посмотрим, насколько серьезной она окажется.

По данным Росреестра в августе на вторичном рынке Петербурга зарегистрировано 8,2 тыс. сделок. Это на 10% меньше июля (сезонное снижение), но на 8% больше августа прошлого года. За январь-август зарегистрировано 65,2 тыс. сделок, плюс 9% к аналогичному периоду 2025 года. За последние пять лет больше было только в 2023 году - 72,1 тыс. сделок. Спрос сохраняется на очень приличном уровне несмотря на высокие ипотечные ставки. Минимум 16,5-17% и без особых надежд на снижение в ближайшие месяцы.

В целом вторичный рынок находится в рамках прежних тенденций: низкий или даже экстремально низки уровень предложения, устойчивый спрос, постепенное восстановление рыночной ипотеки и плавный рост цен. До конца года серьезных изменений не предвидится. Внимательно следим за объемом предложения: совершенно не факт, что в октябре увидим продолжение прироста.

Новостройки. По данным Дом РФ, на 13 сентября в целом по стране семейной ипотеки выдано на 87,4 млрд руб. Темпы довольно высокие, по итогам месяца выдача явно превысит 200 млрд руб. Не исключено, что приблизимся к локальному июньскому пику в 286,6 млрд руб. Для сравнения, в июле было выдано 153 млрд. руб., в августе - 183,8 млрд руб.

Некоторые застройщики в личных беседах отмечают, что продажи в сентябре идет лучше августа. При этом количество обращений от застройщиков по программам трейд-ин в сентябре не на самом высоком уровне, но за последнюю неделю активность выросла на 30-40%. Относительно небольшое количество звонков компенсируется высокой конверсией в сделки. При этом далеко не все покупатели стремятся любой ценой успеть воспользоваться семейной ипотекой до 1 октября. Что-то из текущего спроса переползет на начало октября.

Интересно что нет серьезного информационного разогрева на тему ужесточения ипотеки. Хотя в профессиональной среде уже появлялись слухи что отдельные банки приостановят
запись на сделки по семейке с 24 сентября. И тут же эти слухи были опровергнуты.

В любом случае конец сентября будут загруженным и нервозными для банков, застройщиков, агентов и покупателей - желающих «успеть» в очередной последний вагон будет с избытком.
Локальный всплеск выдачи семейной ипотеки и продаж обеспечен. Вопрос только в его масштабе. И чем сильнее окажется сентябрьский всплеск, тем заметнее будет откат в октябре. Вне зависимости от того, какими будут новые параметры семейной ипотеки.

На рынке долгосрочной аренды временное затишье. По данным ЦИАН, за неделю предложение выросло всего на 0,3%, по Авито - на 0,8%. На ЦИАН сейчас экспонируется 13,2 тыс. квартир. Это в любом случае максимум за многие годы наблюдений. Говорить о стабилизации предложения пока рано, ожидаю дальнейшего обновления рекордов.

На рынке торговой недвижимости видим робкие обнадеживающие сигналы. Чуть активнее стали арендаторы, наблюдаем некоторое оживление среди инвесторов. Но покупают преимущественно объекты с арендаторами и действующим арендным потоком.

@yeltsovm

Читать полностью…

А вот и данные от Росреестра по Петербургу. На вторичном рынке в августе зарегистрировано 8,2 тысяч сделок. Это на 10% меньше чем в августе, но это сезонная просадка. А вот к августу 2025 фиксируем прирост на 8%. За январь-август зарегистрировано 65,2 тысяч сделок, это плюс 9% к аналогичному периоду прошлого года. За последние 5 лет больше сделок было зарегистрировано только в 2023 году (72,1 тысяч).

Из интересного: что за январь-август в Ленобласти зарегистрировано 31,9 тысяч сделок. Это 49% от Петербургского рынка. В 2023 году областной рынок составлял только 35% от городского. Лишнее подтверждение тренда на рост областного рынка. То ли еще будет.

@yeltsovm

Читать полностью…

РБК озадачили интересным вопросом:

Насколько реальные цены квартир в Петербурге ниже заявленных.

По итогам августа 2026 года разница между ценой квадратного метра в объявлениях о продаже квартир в новостройках и в сделках на первичном рынке в Санкт-Петербурге достиг 23,2%, следует из данных исследования «СберИндекса» и «Домклик».

По их данным, в Санкт-Петербурге в августе средняя цена «квадрата» в объявлениях о продажах квартир в новостройках составила 341,9 тыс. руб., при этом цена в сделках гораздо ниже — 277,4 тыс. руб. В Ленобласти разброс цен ниже на порядок, всего 2,6%: 193,1 тыс. руб. — средняя цена в объявлениях, и 188,3 тыс. руб. — средняя цена в сделках.

«В Ленинградской области более однородная среда предложения на первичном рынке: там есть эконом класс, сверхжесткий эконом, и комфорт класс, поэтому существенного разброса цен в предложении нет. Дисконт до трех процентов — это те скидки, которые действительно готовы давать застройщики», — пояснил РБК Петербург генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.

В Петербурге рынок менее однородный, в отдаленных локациях в эконом сегменте можно найти предложения от 200 тыс. руб., а элитное жилье продается по 1 млн руб. за кв. м. «Доля высокого сегмента в структуре продаж жилья не превышает 5-7% от общего количества сделок на рынке. При этом квартиры в ЖК бизнес-класса и элитных ЖК с разнообразными видами планировок квартир рекламируются более активно, чем типовые низкобюджетные лоты. Отсюда возникает такой дисбаланс цен», — отмечает Максим Ельцов. Разница в 23,2% цен в объявлениях и сделках в Петербурге не указывает на то, что застройщики действительно дают скидки такого размера к ценам в объявлениях, чтобы продать квартиры, добавляет эксперт.

Дополню. Может есть ещё какое-то объяснение столь серьезному расхождению цен в объявлениях и реальных цен сделок. Но я его не нахожу. К тому же застройщики стремятся выставлять в продажу наиболее привлекательные варианты по цене. И дальше в процессе переговоров она увеличивается в зависимости от способов оплаты, площади, этажа и тд. А тут получается наоборот. Реальная картина была бы понятна, если сравнить цены объявлений и сделок по конкретным квартирам.

@yeltsovm

Читать полностью…

Отчет по вторичному рынку по итога августа.

Если коротко:

Вторичный рынок: квартир всё меньше, активность уходит в Ленобласть

По итогам августа вторичный рынок Петербурга снова подтвердил главный тренд года — спрос сохраняется, а предложение продолжает вымываться. В целом по городу объём предложения снизился ещё на 1,1% за месяц и на 30% год к году, при этом после июльского падения темпы немного замедлились. Средняя цена на вторичке по данным ЦИАН выросла до 289,5 тыс. руб./м², а объём предложения сократился до 18,9 тыс. лотов.

✅ В спальных районах дефицит стал ещё заметнее
По нашим наблюдениям, в спальных районах Петербурга, включая Мурино и Кудрово, предложение за август сократилось на 2,2%. В осень рынок входит с новым минимумом: в продаже осталось всего 13,8 тыс. квартир. Для сравнения: на 1 июля было 14,8 тыс., а в начале года — около 16 тыс. квартир.

✅ Спрос держится, но новых драйверов пока нет
Серьёзных новых факторов влияния на вторичный рынок пока не появилось. Основная поддержка — постепенное восстановление рыночной ипотеки. В Петербурге за июль было зарегистрировано более 9 тыс. ДКП, а за 7 месяцев 2026 года — 57 тыс. сделок, что на 9% выше результата прошлого года. Ипотека в июле почти вернулась к апрельскому максимуму: 11,3 тыс. договоров, а за 7 месяцев — 71,5 тыс., плюс 17% к прошлому году.

✅ Ленобласть становится главным бенефициаром
Активность всё заметнее смещается в Ленобласть: там ниже цены и шире выбор, особенно в пригородных районах у границ Петербурга. В августе в Ленобласти зарегистрировано 4 776 ДКП, это на 3,4% больше, чем в июле, и на 52,2% больше, чем годом ранее. За 8 месяцев — 31,9 тыс. сделок, плюс 30% к прошлому году. Ипотечных договоров в августе — 8,2 тыс., а с начала года — 65,9 тыс., плюс 20% год к году.

✅ Ипотека оживает, но риски тоже растут
За 8 месяцев 2026 года, по подсчётам Дом.РФ
было выдано 364 тыс. ипотечных кредитов (без учёта первички) на 1,165 трлн руб. Это почти в 2 раза больше по количеству и в 2,6 раза больше по объёму, чем годом ранее. При этом срок новых жилищных кредитов снизился до 23,5 года — минимального значения с 2022 года.
Отдельный риск — просрочка. Общий объём просроченной задолженности на начало августа составил 252,8 млрд руб., а её доля в общем объёме жилищных кредитов выросла до 1,17%. Тренд на ухудшение качества ипотечного портфеля пока сохраняется.

✅ На аренде — обратная картина: предложения всё больше
Если на вторичке предложение сокращается, то в долгосрочной аренде ситуация противоположная. В августе объём предложения вырос на 20,1% на ЦИАН и на 25,6% на Авито. Сейчас на ЦИАН выставлено 11,65 тыс. квартир — рекорд за период наблюдений. Пока ставки держатся устойчиво, но при таком росте предложения арендодателям стоит готовиться к более жёсткой конкуренции за арендатора.

@yeltsovm

Читать полностью…

На Фонтанке вышел большой материал о ситуации на рынке жилья Петербурге и Ленинградской области.

Инфраструктура не спасает рынок: почему ввод жилья в Петербурге и Ленобласти снижается.


Вместе с другими опрошенными экспертами сходимся во мнении, что ждать снижения цен не приходится. Хотя и ресурса для роста цен на новостройки нет. Ну и конечно не прошли мимо тенденции перетока спроса из Петербурга в область.

@yeltsovm

Читать полностью…

В новостях пишут что ВТБ повысил первый взнос до 40% по семейной ипотеке по объектам девелоперов, которые кредитуются в других банках.

Все так, но стоит отметить это скорее возврат к условиям, которые банк уже применял в текущем году.

Да и в целом практика распространенная. Таким образом банки стимулируют выдачу семейной ипотеки по проектам, которые они финансируют. Логичная мера по снижению рисков в условиях слабых продаж и непростой ситуации в девелопменте. Выше продажи - ниже вероятность того, что у финансируемого банком застройщика возникнут сложности с обслуживанием проектного кредита. Другие банки ее тоже применяют, хотя повышение взноса обычно меньше (до 30%).

Можно считать что повышение первого взноса до 40% - ещё одно напоминание о том что дискуссия о параметрах семейной ипотеки будет острой.

@yeltsovm

Читать полностью…