Научим инвестировать в недвижимость — от команды @investfuture https://t.me/addlist/JL-QfEuHFaU1ZWRi Реклама: https://t.me/IF_adv Комьюнити и разбан: @community_if https://knd.gov.ru/license?id=675823b268852f025711c0a8®istryType=bloggersPermission
🫠 Сожительница сына отобрала квартиру: почему наследники остаются без жилья?
Зачастую дело в договоре дарения, который наследодатель успел подписать незадолго до смерти.
Даже если переход права собственности в ЕГРН зафиксировать не успели, такие сделки суды признают действительными. А наследники лишаются прав на имущество.
👩🏻⚖️ Разбираем реальный кейс:
После смерти мужчины его единственным наследником стал отец. Ему должна была достаться квартира в Москве, но сожительница покойного заявила, что имеет право на половину жилья.
Она ссылалась на договор дарения от марта 2022 года (за месяц до смерти мужчины), по которому наследодатель передал ей 50% квартиры.
Договор у нотариуса заверен не был: только подписи сторон. Переход права в Росреестре оформить тоже не успели. Но Верховный суд все равно встал на сторону женщины.
🤔 Почему суд ее поддержал?
🔘 Договор дарения действует с момента подписания — регистрация в ЕГРН лишь подтверждает сделку, но не обязательна для ее действительности.
🔘 Сделка была исполнена: женщина фактически владела долей: жила в квартире, платила за коммуналку, имела ключи.
🔘В 2022 году нотариальное заверение еще не требовалось.
Как итог: отец и сожительница его сына получили по 50% квартиры.
👩🏻⚖️ Что изменилось в законе?
С 13 января 2025 года все договоры дарения недвижимости между гражданами должны заверяться у нотариуса. Теперь «простые» договоры не лишат наследников имущества.
❕ Но риски остаются: если «объявится» договор дарения, подписанный раньше (как в этом случае), его могут признать действительным даже без регистрации в ЕГРН.
К слову, договоры купли-продажи по-прежнему не требуют нотариального заверения. А потому остается поле для махинаций.
☝🏻 Даже если нет споров между наследниками, стоит проверить, не дарил ли умерший имущество при жизни — иначе оно может неожиданно перейти к другим.
🏠 Никогда не знаешь, откуда придет беда, #закон@IF_Estate
🔼 Ставка вниз, недвижимость — вверх
Банковские аналитики прогнозируют более значительное снижение ключевой ставки ЦБ, чем ожидалось ранее, — до 16% к концу текущего года. Это означает постепенное снижение доходности по вкладам и возможный переток сбережений в более активные инвестиционные инструменты, включая покупку новостроек.
Среди аргументов в пользу недвижимости — риск дефицита ликвидных предложений. За год объём вывода новых лотов, к примеру, в бизнес-классе снизился на 14,6%. В результате усиливается конкуренция за качественные объекты, особенно в топовых локациях. Дополнительным стимулом становятся точечные скидки от застройщиков.
Например, Донстрой объявил «черную пятницу» с 11 по 16 июля: до 12% выгоды на ограниченное количество квартир «Символа» в Лефортово, «Острова» в Мневниковской пойме и, что бывает редко, люксовой модной локации «Татарская 35» в Замоскворечье. Все проекты объединяет развитая инфраструктура для спорта, отдыха и комфортной жизни, благоустроенная территория, стильные общественные пространства и просторные лобби.
🏠 @IF_Estate
🗣 «Запрещено держать, резать, обжигать скотину» — новинки в договоре аренды
В соцсетях завирусилось фото договора с любопытными пунктами: кроме скотины под запретом оказался тандыр. А вот домашних животных заводить разрешили — но только с согласованием.
Видимо, собственник насмотрелся всякого с предыдущими арендаторами и решил защититься превентивно. Личный опыт, он такой...
Берите на заметку и дополняйте свой договор 😉
🏠 Какой пункт вы бы внесли? #мемыбетон@IF_Estate
Надёжная инвестиция в курорт будущего
Всесезонный курортный комплекс «Лунная Поляна» — новый масштабный проект от ГК «Самсон» в Архызе. Это курортная недвижимость в одном из самых быстроразвивающихся туристических регионов России.
Комплекс расположится в уникальной локации и даст доступ к необходимой инфраструктуре.
— Доступность и удобство. Разнообразные туристические маршруты, а также развитая инфраструктура гарантируют удобство и привлекательность для отдыхающих. До подъёмника «Зелёная планета» 200 метров, а до «Лунного экспресса» — 250 метров.
— Инвестиционный потенциал. Архыз активно развивается как курорт. С увеличением инфраструктуры и ростом популярности региона цена недвижимости будет только расти.
«Лунная Поляна» в Архызе — территория больших возможностей для инвесторов. Курортный комплекс будет включать в себя гостиницы уровня 4–5 «звёзд» и широкую инфраструктуру для оздоровления и отдыха.
Получайте пассивный доход от обладания гостиничным номером с сервисным управлением в уникальном комплексе одного из лучших горнолыжных курортов России.
Подробнее о проекте и инвестициях:
https://tglink.io/53ebd7f2b0d2
t.me/samson_invest
Инвестируйте в курортную недвижимость — создавайте стабильное будущее уже сегодня.
Реклама. ООО "СЗ ЛУННАЯ ПОЛЯНА 2". ИНН 0900010636. erid: 2W5zFJNG616
😱 Молодым семьям власти будут компенсировать до 100% стоимости аренды
Подобная мера уже работает в Калининграде, но теперь депутаты хотят распространить ее на всю страну. Законопроект уже внесен в Госдуму.
💰 Сколько планируют платить? Это зависит от количества детей:
🔘50% от суммы аренды — если ребенок один
🔘70% — если их два
🔘100% — если их три и более
Но предполагается, что будет установлен предельный размер компенсации. Например, в Калининграде это всего ₽15 тыс. в месяц.
🤔 Кто сможет получить выплаты? Семьи, которые соответствуют сразу всем условиям:
🔘Супруги — это граждане России, не старше 35 лет (включительно). Они должны состоять в официальном браке и иметь хотя бы одного ребенка.
🔘Семья признана нуждающейся в улучшении жилищных условий.
🔘У нее нет своего жилья или есть, но его площадь меньше учетной нормы.
Планируется, что за 5 лет эта программа поможет до 950 тыс. семей. А вместе с тем снизит уровень бедности на 12-15% и повысит рождаемость среди молодежи на 7-10%. К слову, на программу выделят ₽201 млрд в год.
☝🏻 Безусловно, свое жилье лучше арендного — пусть даже и бесплатного (или очень дешевого).
Но логика здесь простая: пока государство компенсирует арендную плату, семья может быстрее накопить на жилье или первый взнос.
А арендодателям вся эта история в плюс: если сдаете в белую с договором и налогами — спрос на вашу квартиру только возрастет.
Как вам эта мера: реальная помощь или бесполезная трата бюджета?
🏠 Ждем подробностей, #новости@IF_Estate
✨ DOMCLICK DIGITAL AWARDS: федеральная премия для тех, кто меняет рынок недвижимости
Домклик объявит рейтинг 50 компаний по итогам активности и проведённых сделок в период с 1 ноября 2024 до 1 ноября 2025 года.
Презентуйте проекты в 10 специальных номинациях, охватывающих жилую недвижимость и земельные участки и получайте эксклюзивные подарки 🚀
Что ждёт победителей:
➡ Бизнес-тренинг и путешествие на 3 дня в СберУниверситет;
➡ Эксклюзивное обучение по Agile-трансформации в штаб-квартире Сбера;
➡ Скидки на продукты и сервисы Домклик;
➡ Именная статуэтка;
➡ Приглашение на ледовое шоу с участием звёздных фигуристов.
Торжественная церемония награждения состоится на Domclick Digital Forum (Москва, 26-27 ноября).
Успейте подать заявку до 1 сентября
🤑 10 лет в браке? В Госдуме хотят дать вам землю бесплатно
Депутаты от ЛДПР предложили выдавать земельные участки семейным парам после 10 лет брака. Но при одном условии — у них должен быть хотя бы один ребенок.
Участок планируют выдавать не в голом поле. Он должен:
🔘обеспечиваться подъездными путями
🔘иметь возможность подключения к сетям инженерно-технического обеспечения
🔘располагаться в границах субъекта
🤭 Как видите, власти решили подправить не только демографию, но и статистику разводов. Сейчас она ужасающая: 73% браков распадаются.
Возможность бесплатного получения земельного участка [...] станет подспорьем для основания родовой усадьбы, для рождения детей и их всестороннего развития.
Такой дом станет цементирующей основой их отношений. А значит, с большой долей вероятности снизит статистику разводов в нашей стране. Построить дом, вырастить ребенка, посадить дерево — это как раз про наш законопроект, про его смысловое наполнение, — депутат Леонид Слуцкий.
😱 Будьте на чеку: за эти сообщения в домовом чате вас оштрафуют или отправят в тюрьму
Общедомовые чаты считаются публичным пространством, а потому стоит фильтровать, что вы туда пишете.
Сдерживайте эмоции, иначе можно влететь на штрафы или реальный тюремный срок:
🟠Оскорбления и нецензурная брань могут обойтись участникам чата в ₽5-10 тыс.
🟠За клевету (распространение ложных сведений, которые порочат достоинство и честь) может грозить штраф до ₽1 млн, обязательные работы до 240 часов или даже колония на 2 года.
🟠Угрозы убийством или причинением вреда здоровью в адрес соседей, а также разжигание ненависти карается вплоть до 5 лет лишения свободы. Хотя в первый раз можно отделаться штрафом в ₽20 тыс.
🟠За размещение рекламы без специальной пометки, кстати, тоже полагается штраф — ₽2-2,5 тыс. Помните об этом, если захотите порекомендовать услуги ремонтников, себя как репетитора или что-то еще.
☝🏻 Как и кто узнает, что я написал в домовом чате? Все просто: ведомства от обиженных соседей.
➖ Они сходят к нотариусу, чтобы заверить скриншоты переписки. Тот зафиксирует содержание сообщений, их дату и автора.
➖ А затем подадут материал либо участковому, либо в следственные органы, если нарушение подпадает под действие уголовного законодательства.
Думаете, что на вас соседи «доносить» не станут? Проверять не рекомендуем.
Недавно житель Подмосковья разместил невинное объявление о бытовых услугах в чате поселка, но не указал пометку. Кого-то из соседей это, видно, оскорбило — и он обратился в областное УФАС. В итоге житель получит штраф в ₽2 тыс.
Боюсь, если открыть любой домовой чат за последние сутки, — каждого третьего написавшего будет, в чем обвинить
🤐 Держим язык за зубами, #новости@IF_Estate
🤞 Хочу купить дом. Как выбрать надежного подрядчика ИЖС, чтобы не потерять деньги
С 2021 года, когда появилась льготная ипотека на ИЖС, от недобросовестных подрядчиков пострадали тысячи людей. По оценкам властей, их число составляет от 5 до 20 тыс. семей.
Они брали кредит, подрядчик строил только фундамент (в лучшем случае), траншами получал деньги и исчезал. Как итог: люди остались без домов, но с миллионными долгами.
☝🏻 Хотя с 1 марта 2025 года на ИЖС ввели эскроу-счета и безопасность сделок выросла, риски остаются. Поэтому делимся, как выбрать добросовестного застройщика:
1️⃣ Используйте сервисы подбора. Лучше всего работают эти два:
🔘 Государственный «Стрoим.дoм.pф». Подразумевается, что все организации на сайте уже проверены.
Но дополнительно доступны фильтры «с эскроу» и «расширенный профиль» (см. картинку 1). Рекомендуем выбирать компании, которые подходят под оба критерия для большей безопасности.
🔘«Домклик» от Сбера. На сайте можно изучить рейтинг подрядчиков: все из них аккредитованы, работают с эскроу-счетами и имеют хорошие отзывы.
Также в поиск можно ввести название интересующей вас компании и посмотреть, есть ли фото и видео с уже построенными домами. Смотрите примеры по ссылке.
2️⃣ Изучите документы компании. Найдите на их сайте ИНН и юридическое название. Введите в поисковик и перейдите на сайты типа Rusprofile, Audit-it, Companies.rbc (см. картинку 3). На что смотреть:
✔️ Как давно на рынке — дата регистрации.
✔️ Виды деятельности — должно быть что-то, связанное со стройкой (например, 41.20).
✔️ Кто генеральный директор — прогуглите его имя, как часто он появляется в СМИ.
✔️ Есть ли арбитражные дела и сколько их. Можно ввести ИНН компании на этот сайт и узнать, с кем и почему она судилась.
3️⃣ Почитайте отзывы. Их можно найти в группах ВК, в картах (например, 2ГИС или Яндекс), на сайте Отзовик или даже Пикабу.
Но помните: некоторые отзывы могут быть фальшивыми (как хвалебные, так и ругательные). Поэтому стоит доверять только отзывам с фото или документами.
А лучше всего — лично посетить построенные дома и поговорить с жильцами. Их контакты можно найти в тематических сообществах или запросить у компании-застройщика. Это даст реальную картину качества работы.
🧠 Будьте бдительны и внимательны. Ни один банк не станет тщательно проверять заказчика — это ваша ответственность.
💌 Сохраняйте, чтобы не потерять, и делитесь с близкими, #ИЖС@IF_Estate
💸 Как супругам выгодно вернуть 1,2 млн руб. от государства?
Когда квартира куплена в браке, она считается совместной собственностью — даже если оформлена только на одного. Это значит, что оба супруга могут получить налоговый вычет.
Сколько можно вернуть (если доход на одного <2,4 млн в год)?
🔘 За саму квартиру — максимум 260 тыс. руб. (если жилье дороже 2 млн руб.).
🔘 За ипотечные проценты — до 390 тыс. руб. (если переплата по кредиту больше 3 млн руб.).
Итого: каждый из супругов может вернуть до 650 тыс. руб. А суммарно семья — 1,2 млн.
❕ Но делить вычет поровну необязательно — его можно распределить так, как выгоднее.
Когда вычет лучше перераспределить?
➖ Если выплаченных % по ипотеке меньше 6 млн руб. В этом случае неиспользованный остаток вычета за проценты «сгорит» — его нельзя перенести на другую ипотеку. Лучше одному супругу полностью использовать свой лимит.
➖ Если зарплаты сильно отличаются. Супруг с большим доходом быстрее вернет налог, если возьмет на себя основную часть вычета.
Пример 1. Иван и Ольга купили квартиру за 3,5 млн руб. При ставке 8,5% переплата за 15 лет составит примерно 2,3 млн руб. Возврат налога за % — 299 000 рублей.
Оба супруга заявили вычет по процентам. Муж получил 199 тыс. руб., а жена — 100 тыс. руб.
Спустя время они решили поменять жилье на более просторное — купили квартиру стоимостью 6 млн руб. Переплата по ипотеке — 3,7 млн руб. Однако ни один из супругов не получает вычет, потому что право уже израсходовано.
Если бы они в первом случае делали возврат НДФЛ только на мужа, а во втором — на жену, то в семейный бюджет вернулось бы 689 тыс. руб.. А так они получили только 299 тыс. руб.
Пример 2. Катя и Олег купили двушку за 5 млн руб. на 20 лет по ставке – 6,5% годовых. Общая переплата по процентам — 3,9 млн руб.
За покупку каждый из супругов может вернуть максимум — по 260 тыс. руб., потому что квартира стоит > 4 млн руб.
А вот вычет по процентам в полном объеме сможет получить лишь один супруг (с 3 млн руб.) — 390 тыс. руб., а Катя — только с остатка суммы в 900 тыс. руб. — 117 тыс. руб.
Но Катя может и не получать вычет за проценты по ипотеке сейчас. А сохранить право на льготу в полном объеме в последующие годы при покупке новой недвижимости.
💸 Дача простаивает? Сдайте ее в аренду и заработайте 200 000 рублей за сезон
Если вы заглядываете на свою дачу раз в месяц, чтобы пожарить шашлыки, — возможно, стоит задуматься о сдаче ее в аренду.
Так вы сможете подзаработать денег на полноценный отпуск.
💰 Долгосрочная аренда. Лучше всего найти жильцов сразу на все лето и начало осени. Вообще, сезон длится с мая по октябрь. Но можно успеть сдать и на оставшиеся 4 месяца.
В Подмосковье цены начинаются от 12 тыс. руб. / мес. за дряхлый дом в 100 км от МКАД, а заканчиваются — 250 тыс. за хоромы в 300 м².
Но в среднем дачи сдаются за 40-60 тыс. / месяц. Типичный лот за такую цену: двухэтажный дом (50-70 м²) в СНТ на 4-6 человек в 30-40 км от МКАД.
По нижней границе доход за 4 месяца выйдет 160 тыс. руб.
📈 Конкурентным преимуществом будет наличие на участке дополнительных построек:
🔘 Мангал — покупка обойдется в 5-10 тыс. руб. в зависимости от «навороченности».
🔘 Баня — будет стоить от 300 тыс. руб.
При сдаче в долгосрочную аренду их наличие не сильно увеличивает средний чек. Но если собираетесь сдавать посуточно (и несколько лет подряд) — можно задуматься о покупке. В среднем наличие доп. удобств даст 10-15% к цене за ночь.
☝🏻 Перед тем, как выставлять свою дачу на ЦИАН или Авито, проверьте, готова ли она к сдаче:
☑️ Узнайте, не протекает ли чердак и крыша. Там могли появиться щели и дыры — их стоит заранее заделать.
☑️ Проведите генеральную уборку. Помойте все поверхности в доме от пола до потолка, включая мебель. Особое внимание уделите кухне.
☑️ Приберитесь на участке: выбросите мусор, подстригите газон и избавьтесь от зарослей.
Можете выставить объявление хотя бы ради интереса. Вдруг без особых ухищрений найдутся желающие снять — им обеспечено хорошее лето, а вам «копеечка».
🏠 #аренда@IF_Estate
🤔 Большинство москвичей хотят купить жилье вне своего региона?
Агентство ORO опросило жителей столицы, и обнаружилось любопытное:
➖ 62% москвичей рассматривают покупку жилья в других регионах:
🔘 На первом месте — Краснодарский край (21%)
🔘 Крым (18%)
🔘 Ленобласть (12%)
🔘 Калининградская область (7%)
🔘 Алтайский край (6%)
С одной стороны, это удивительно, ведь Москва — «столица мира». С другой, юг всегда привлекает жителей холодных регионов. Здесь и мечта о своем доме на берегу моря, и инвестиции.
➖ 42% москвичей считают, что хранить сбережения стоит в «бетоне», и почти столько же (43%) — на вкладах. Интерес к обоим инструментам почти уравнялся.
➖ При этом доля тех, кто верит, что цены на новостройки будут стремительно расти, сократилась с 61% до 57%.
Весь отчет исследования прикрепили в комментарии.
Поделитесь: вы мечтаете о квартирке или доме на юге? Нужны подборки ЖК и больше информации о тех рынках? 👍 / 👎
🏠 #аналитика@IF_Estate
Эфир через 10 минут! Сюда можете писать свои вопросы 👇
Читать полностью…⚡️⚡️ Снизить ставку по ипотеке за доплату больше нельзя
С 1 июля начал действовать новый пункт ипотечного стандарта ЦБ. Теперь банкам запрещено получать от заемщика комиссию за снижение ставки по ипотеке.
Запрет касается всех кредитов: и льготных, и рыночных.
🤔 Как эта схема работала раньше? В Сбере, например, была услуга «Своя ставка». Заемщик платил комиссию один раз на этапе выдачи ипотеки, и за это банк снижал ему ставку на 0,5-10%.
Пример. Николай базово может взять кредит на 6 млн руб. под 18,2%. Если заплатит 162 тыс. руб. при оформлении ипотеки, ставка будет меньше — 17,2%.
Выгода действительно была, только если платить по графику или с минимальными досрочными погашениями.
А если вместо 30 лет вы планировали закрыть кредит за 5-7, то эта комиссия была лишней тратой денег.
☝🏻 Но менеджеры не объясняли разницу и не показывали расчеты. Поэтому неопытные заемщики просто «кормили» банки.
Теперь эта схема под запретом. А значит, шансы на одобрение кредита снова снизятся. Ведь чем выше ставка, тем выше ежемесячный платеж ⏩ требований к доходу заемщика станет больше.
И о нулевой ипотеке тоже можно забыть — после этого запрета она к нам уже не вернется.
🏠 Ждем новые схемы банков для «наживы», #новости@IF_Estate
😱 Купил квартиру, а в ней живут незнакомцы. Но суд их не выселит, и вот почему
Смотрим на реальный кейс, который недавно случился в Сочи. Наглядный пример, почему юридическую чистоту квартиры важно всегда изучать дотошно.
Что произошло?
Женщина купила двушку. На первый взгляд, все было в порядке: один взрослый владелец, квартира давно в собственности, никаких обременений и жильцов нет. Продавец показала справку, что все сняты с регистрационного учета.
Сделка состоялась, деньги передали, право собственности зарегистрировали.
🤦♀️ Но когда новая владелица приехала готовить квартиру к переезду, обнаружила в ней двух женщин — пенсионерку и ее взрослую дочь.
Оказалось, они дальние родственницы прежней собственницы. Та получила квартиру в подарок с условием: предоставить этим женщинам право на безвозмездное пожизненное проживание в квартире.
Ссылаясь на этот договор, женщины отказались уезжать. Покупательнице пришлось подать иск в суд.
👩🏻⚖️ Что решили суды?
Хотя было очевидно, что продавец намерено умолчала о родственниках (и по факту обманула покупательницу) — суд встал на сторону жильцов.
Потому что пункт договора дарения сохраняет свою силу, а покупательница «сама виновата». При покупке нужно было запросить договор и проверить, как квартира перешла в собственность продавца и нет ли скрытых условий.
Покупательница этого не сделала. А ответчики не должны страдать из-за ее неосмотрительности, решил суд.
В итоге в иске было отказано: женщины могут продолжать жить в чужой квартире. Покупательница пыталась оспорить решение, но ни апелляция, ни кассация ее не поддержали.
☝🏻 Ситуация жуткая — и разрешить ее почти невозможно. Чтобы не оказаться в подобном положении, всегда тщательно проверяйте документы.
На что именно обращать внимание при покупке жилья, подробно рассказывали здесь.
🏠 И врагу такой сделки не пожелаешь, @IF_Estate
😳 Бронь оплатил, а ЖК построить не разрешили: что происходит у Level?
В декабре 2024 года Level открыл запись в лист ожидания на покупку квартиры во второй очереди ЖК «Левел Нижегородская». Бронь стоила 0,5% от цены лота: около ₽50-100 тыс.
🤯 Девелопер ждал разрешения на строительство, но... город не утвердил проект, причем дважды. Говорят, что сначала придрались к этажности, а теперь заставляют переделывать фасады. И это при том, что второй этап почти копия первого — на рендерах их можно отличить только по высоте.
Теперь проект отложили минимум на полгода, а брони отменили.
💸 Что с деньгами? Level обещает не только вернуть бронь, но и накинуть +21% сверху в качестве компенсации. Шаг достойный, но упущенные полгода никто не вернет.
Кто-то бронировал однушку 36 м² за ₽11,4 млн. Сейчас в этой локации таких цен не найти: в соседнем ЖК «Бестселлер» однушки продаются от ₽14,4 млн, в «Аквилон Beside 2.0» — от ₽14,8 млн, «MYPRIORITY Нижегородская» — от ₽14,3 млн.
Покупателям придется переплачивать или присматриваться к другому району.
Почему проект не одобряют? Детали неизвестны. Но Москва уходит от коробочной архитектуры, теперь нужна «индивидуальная» с необычными формами, изгибами и террасами (см. картинку). Нравится эта тенденция?
🏠 И такие сюрпризы бывают, @IF_Estate
⚡️⚡️ Инвесторы больше не смогут взять семейку?
В Минфине тоже заметили, что квартиры по льготным программам часто покупают для инвестиций.
😀 Сначала замминистра финансов Иван Чебесков поддержал идею Валентины Матвиенко выдавать семейку только по месту регистрации заемщика.
А затем ведомство слегка ослабило хватку, чтобы «не ограничивать тех граждан, которые действительно хотят переехать в другой регион», и... предложило создать особый механизм:
🔘Ввести обязательную регистрацию в купленном жилье в течение 180 дней со дня покупки.
🔘В течение 5 лет после покупки установить обязанность не реже одного раза в год подтверждать регистрацию по адресу приобретенной недвижимости.
🤔 Правда, такие меры кажутся «травоядными», ведь ничего не мешает выписаться из основного жилья и прописаться в новом.
Но понятно одно: за семейную ипотеку взялись крепко, и изменений не избежать. Хотя бы «последним вагоном» уже не напугают: за прошедший год уже все, кто хотел, забежал.
🏠 Страсти накаляются, #новости@IF_Estate
🤔 Разрыв цен: новостройки дороже вторички на 33%. Правда ли это?
В городах-милионниках медианная стоимость квадрата на первичке стоит ₽186 тыс., а на вторичке — ₽142 тыс., по данным «Яндекс.Недвижимости».
То есть купить квартиру в строящемся доме почти на треть дороже, чем в уже готовом. Казалось бы, абсурд!
🤫 Но есть нюанс: как правило, сравниваются цены на старый фонд и новые дома с хорошей инфраструктурой. А люди делают вывод, что их вчерашняя новостройка после покупки будет стоить на 33% дешевле. Но это не так.
Посмотрим на конкретные примеры:
🎚️ Москва, ЖК «Саларьево Парк»: ключи в ноябре 2025, двушка 46,2 м².
🔘 Застройщик продает за ₽15 млн.
🔘 На вторичке по переуступке отдают за ₽14,5 млн.
Окна выходят на одну сторону, квартиры в одном и том же доме, обе с готовой отделкой. Отличие лишь в этаже.
Разница в деньгах — ₽500 тыс. (или 3,8%)
Квартиры в доме 7-летней давности в этом ЖК продаются тоже не сильно дешевле новостроек:
🔘 От застройщика — ₽18,5 млн (62 м²). С готовой отделкой, ключи в ноябре 2025, 2 этаж.
🔘 На вторичке — ₽17 млн (60 м²). Дом 2018 года, 3 этаж.
Разница в 1,5 млн руб. = новостройка дороже на 9%
🎚️ Петербург, ЖК «Лермонтовский 54»: дом сдан, двушка 55 м².
🔘 Застройщик продает за ₽25,5 млн.
🔘 На вторичке по переуступке отдают за ₽24,5 млн.
Обе с предчистовой отделкой, в одном доме, разные этажи.
Разница в деньгах — ₽1 млн (или 4%)
🎚️ Екатеринбург, ЖК «Твоя привилегия»: дом сдан, студия 24,2 м².
🔘 Застройщик продает за ₽5,2 млн.
🔘 На вторичке по переуступке отдают за ₽4,12 млн.
В одном доме на 3 этаже, но в разных подъездах.
Разница в деньгах — ₽1 млн (или 26%)
☝🏻 Вторичка продается в разы дешевле, только если речь идет о старых домах без лифта и с пропахшими стенами. А «вчерашняя новостройка» надолго остается конкурентна.
Так что, к статистике нужно относится с осторожностью. Громкие заявления часто не совпадают с реальностью 😉
🏠 #вторичка@IF_Estate
🥲 Теперь все серьезно? Семейку ограничат с 2026 года
С идеей начать выдавать семейную ипотеку только на жилье в регионе, в котором зарегистрирован заемщик, изначально выступила Валентина Матвиенко.
Многие отнеслись к ее предложению скептически, а зря. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что такой законопроект могут внести на обсуждение в течение месяца. А само ограничение может заработать уже в 1 квартале 2026 года.
🥊 Если закон действительно примут, это сильно ударит по рынку и людям:
➡️ В крупных городах выдачи семейной ипотеки могут сократиться на 30%: у застройщиков станет еще меньше продаж.
➡️ Переехать в крупный город за работой и стабильностью станет сложнее: мобильность населения снизится.
➡️ Жители Москвы и Петербурга, у которых не хватает денег на собственную квартиру в городе, не смогут купить ее в области.
🫠 По мнению аналитиков, шансы одобрения закона велики: Совфед и Госдума уже поддерживают запрет, Центробанк возмущаться не станет, а Минфин только в плюсе, ведь расходы снизятся.
Ваши ставки: ограничения введут или все же просто пугают?
🏠 Вот откуда возьмут деньги на компенсацию аренды, #новости@IF_Estate
🤑 Как купить землю в 2 раза дешевле: банкротные vs муниципальные торги
Часто в торгах участвуют инвесторы, чтобы купить участок по заниженной цене и заработать на перепродаже. Но участие в торгах будет актуально и для тех, кто хочет купить землю для себя.
🎚️ Муниципальные торги. На них продается земля, которая находится в собственности у государства. Есть два вида торгов:
➖ В собственность. Выиграли в торгах — сразу стали владельцем участка.
Из минусов: в них участвует много людей (высокая конкуренция), поэтому цена часто доходит до рыночной.
➖ Под аренду. Выигрываете торги — получаете право арендовать участок. Если в течение установленного времени (например, 6 мес.) построите дом, сможете выкупить под ним участок по приятной цене.
Например, в Мособласти — за 60% от кадастровой стоимости, а в Ленобласти — всего за 3%.
Здесь конкуренция небольшая, поэтому выше шансы на победу.
💰 Как проходят торги? ЗУ выставляется по минимальной цене. Ставки идут на повышение: кто готов заплатить больше, тот и получает участок в собственность.
Кейс. Купили во время торгов участок 11 соток в Мособласти за ₽711 тыс. Продали его за ₽1,5 млн, заплатили налог УСН (7%) — ₽105 тыс.
Чистая прибыль — ₽623,4 тыс.
Цикл сделки — 1,5 месяца
Кейс. Купили на торгах сразу в собственность участок 10 соток в Москве за ₽3,5 млн. Продали его за ₽7 млн, налог УСН (7%) — ₽490 тыс.
Чистая прибыль — ₽3 млн
Цикл сделки — 6 месяцев
☑️ РТС-тендер
☑️ АО «Сбербанк-Аст»
☑️ АО «ЕЭТП»
☑️ АГЗ РТ
☑️ ЭТП Газпромбанк
☑️ Фабрикант
☑️ ЭПТ ТЭК-торг
☑️ АО «РАД»
🥊 На шумных соседей москвичи смогут пожаловаться прямиком в мэрию
Власти столицы разработают приложение «Шумный сосед», в котором можно будет оставить жалобу. Например, на громкие компании во дворе или строительные работы.
🤔 В чем особенность сервиса? Информацию из жалобы будут сверять с данными камер-шумомеров, которые фиксируют уровень децибелов.
А дальше (по-видимому), если норма превышена, участковый или Роспотребнадзор должны вычислить нарушителя и оштрафовать.
Как они планируют «напичкать» каждый дом камерами с микрофонами — остается вопросом.
❕ В Москве нельзя шуметь с 23:00 до 7:00 каждый день: учитывается и громкий телевизор, и пение, и запуск пиротехники.
К ремонту правила строже: его запрещено делать в будни и субботу с 7 до 9, с 13 до 15, с 19 до 23. А в воскресенье и праздничные дни — полный запрет. Исключение: новостройки в течение 1,5 лет после сдачи.
Если нерадивые соседи нарушат правила — им выпишут штраф до ₽2 тыс. для физлиц и до ₽80 тыс. для юрлиц.
🥲 Сейчас бороться с шумными соседями сложно. Даже если участковый откликнется, велик шанс, что к его приезду музыка выключится, гости разойдутся и привлечь к ответственности за бессонную ночь никого не выйдет.
Поэтому, если вы живете в регионах, где подобных приложений для доносов не предвидится — читайте нашу инструкцию по борьбе с шумом.
А вы, москвичи, ждете новый сервис? Или боитесь несправедливых жалоб?
🏠 #новости@IF_Estate
📁 Одна папка вместо сотни каналов!
Бесконечный поток сообщений в Telegram раздражает и не дает сконцентрироваться?
Хватит это терпеть!
Чтобы вы не отвлекались на мелочи и спам, мы собрали в одной папке все каналы сети InvestFuture! 👇
/channel/addlist/yvBTJ1eUtVoyZDQ6
❗️ Читайте коротко и по делу только то, что действительно важно для ваших финансов. Освободите ваш телефон от лишних уведомлений и сделайте свои инвестиционные решения более осознанными!
😱 Банки заберут у застроев готовые непроданные квартиры с 50% скидкой?
Мы много раз писали об опасности рассрочек для покупателей. Но для девелоперов они также вредны.
Когда человек оформляет рассрочку, у застройщика на эскроу-счетах появляются деньги только от первого взноса. То есть всего 20-50% от стоимости квартиры вместо 100% как при ипотеке.
Если покупатель расторгает договор (а сегодня это не редкость), то и эти деньги исчезают с эскроу-счета.
😀 Если на эскроу-счетах не будет хватать средств на покрытие проектного финансирования (ПФ), банк возьмет квартиры, которые не проданы, с дисконтом 50%, закроет часть кредита и будет спокойно продавать их по рыночной стоимости, — заявил Никита Стасишин.
🧐 Банкам неинтересно забирать квартиры после ввода себе на баланс. У банков нет функционала продаж. Поэтому они заинтересованы, чтобы застройщик реализовал проект до конца, продавал квартиры и гасил кредит, — заявил председатель ДОМ.PФ Максим Грицкевич.
⚡️⚡️ Список городов с семейкой на вторичку изменили: +6 новых, -23 старых
1 июля ДОМ.PФ обновил перечень городов, где можно купить жилье на вторичном рынке по семейной ипотеке.
➕ Кого добавили?
🟢 Суздаль (Владимирская область)
🟢 Каменск-Шахтинский (Ростовская область)
🟢 Алупка (Крым)
🟢 Копейск (Челябинская область)
🟢 Бузулук (Оренбургская область)
🟢 Мичуринск (Тамбовская область)
➖ Исключили:
🟠Мурманск
🟠Адыгейск (Адыгея)
🟠Благовещенск (Амурская область)
🟠Анадырь (Чукотский автономный округ)
🟠Рыбное (Рязанская область)
🟠Жигулевск (Самарская область)
🟠Вязьма (Смоленская область)
🟠Глазов (Удмуртия)
🟠Геническ (Херсонская область)
🟠Клинцы (Брянская область)
🟠Михайловка (Волгоградская область)
🟠Нарткала (Кабардино-Балкария)
🟠Светлый (Калининградская область)
🟠Малоярославец (Калужская область)
🟠Курчатов (Курская область)
🟠Задонск (Липецкая область)
🟠Искитим (Новосибирская область)
🟠Орск (Оренбургская область)
🟠Чайковский (Пермский край)
🟠Большой Камень (Приморский край)
🟠Туймазы (Башкортостан)
🟠Волжск (Марий Эл)
🟠Звенигово (Марий Эл)
🤔 Что будет с ценами на новостройки к 2030 году?
По данным «Сбериндекс», за год средняя стоимость м² в России выросла лишь на 7%: со 162 тыс. руб. в мае 2024 до 173 тыс. в мае 2025. А инфляция за этот же период составила 10,7%.
Как долго продлится стагнация? Ждать обвала или резкого роста? Смотрим на прогнозы аналитиков 👇
Факторы, которые будут влиять на цены:
➖ Ключевая ставка и условия по ипотеке. Сейчас тенденция положительная: ожидается, что к концу 2025 года ключ опустят до 15-16%. Однако пока рыночные ставки не станут меньше 10%, массового спроса на ипотеку не возникнет.
➖ Доходы населения, которые определяют спрос. По прогнозу Минэка, в 2025-2030 годах зарплаты будут расти в среднем на 8% в год. Покупательская способность будет поддерживаться, но без особых «скачков».
Минэк, по всей видимости, не учитывает рост зарплат в ОПК, а также выплаты и субсидии, которые в ближайшие годы могут вылиться в рынок.
➖ Объемы текущего строительства, которые определяют предложение. Сегодня девелоперы сокращают число новых проектов: за 5 месяцев этого года было выдано на 22% меньше разрешений на строительство. Это может привести к тому, что в 2027 году объемы ввода жилья сократятся до 30%. А значит, через 2 года есть риск дефицита предложения.
💰 Что имеем: в течение 5 лет ипотека станет более доступной, а строящихся новостроек станет меньше. Куда пойдут цены?
Эксперт РА: в 2025-2026 годах рост цен будет сопоставим с инфляцией — около +6-7% в год. Но по мере снижения ставок и повышения доступности ипотеки — рост ускорится и составит +8-10% с 2027 по 2029 год.
АКРА: в 2025-2026 рост цен составит 6-8% в год, а в 2027-2028 — увеличится до +12-14% в год. Но в 2029-2030 ждем стабилизацию роста цен до 4-5% в год.
IRN: в ближайшие 5 лет на московском рынке новостроек прогнозируют околонулевую динамику.
👍 Оптимистичный (для инвесторов) сценарий: за 5 лет новостройки вырастут в цене на ~46%.
👎 Пессимистичный сценарий: новостройки подорожают лишь на уровень инфляции.
Какие цены ждете к 2030 году в своем регионе?
🏠 #аналитика@IF_Estate
Не ипотекой единой: что сейчас реально купить и сдавать с доходом
Рынок жилой недвижимости сейчас замер: ставки высокие, спрос просел, покупатели выжидают. Но пауза в одном сегменте — это повод активнее искать возможности в другом.
💡 Один из работающих сценариев — коммерческие помещения в многофункциональном комплексе Orange в СПб у ст.м. Проспект Ветеранов.
Это готовые юниты свободного назначения от 2,9 млн. ₽, которые можно:
🟠сдавать в аренду и получать пассивный доход
🟠перепродать с ростом стоимости
🟠запустить свой проект
Форматы на любой бизнес: офис, магазин, салон, курсы, шоурум.
Площадь от 14 до 31 м², с чистовой отделкой, панорамными окнами, потолками 4 метра и возможностью объединить юниты.
📈 Почему это инвестиционно интересно:
🟠живой трафик: одна минута от метро, плотная жилая застройка, дефицит коммерческих помещений в этом районе
🟠минимальный вход: можно обойтись без кредита и большой суммы на старте
🟠гибкость сценариев: сдаёте, продаёте, используете — на ваш выбор
🟠доходность: аренда от 12% годовых, капитализация 15% в год.
👉 Все помещения и подробности на сайте d17orange.ru
👉Подписывайтесь на тг-канал Orange.Life!, чтобы не пропустить выгодные инвестиционные кейсы.
Реклама
💰 Доход семьи 150-300 тысяч. Что можно купить в Москве?
По статистике, 40% желающих купить или недавно купивших квартиру в России имеют доход 150-300 тыс. руб. в месяц на семью. У 3/4 из опрошенных есть дети.
Посчитаем, условно:
1️⃣ По нижней границе дохода — 150 тыс. руб. Допустим, что в течение двух лет семья откладывала ежемесячно хотя бы 20% от зарплаты. За это время накопилось 720 тыс. + проценты со вклада (возьмем средние 14%) = 820,8 тыс. руб.
Есть ребенок⏩доступен маткапитал в 690 тыс. руб. и семейная ипотека под 6%. Итого есть 1,5 млн руб. на первый взнос.
По семейке ПВ должен быть не меньше 20% стоимости квартиры ⏩ макс. сумма — 7,5 млн. Ежемесячный платеж — 36 тыс. руб.
💸 Открываем ЦИАН, вводим параметры: не апартаменты, Москва и МО, двушка и больше, до метро/МЦД не более 20 мин пешком, не дороже 7,5 млн руб.
Вуаля — остается один ЖК «Ильинойс» от Гранель в Красногорске:
🔘18 мин пешком от МЦД Красногорская
🔘Ключи только в 3 кв. 2028 года
🔘И доступны фактически лишь евродвушки (однушка + кухня-гостиная) площадью 35 м². Обычные двушки стоят от 9,2 млн руб. — на это бюджета уже не хватает.
2️⃣ По верхней границе дохода — 300 тыс. руб. Откладываем 20% от зарплаты в течение двух лет и вносим их на вклад в среднем по 14%, на выходе получим — 1,64 млн руб.
Добавляем маткапитал, и суммарно ПВ составляет — 2,3 млн руб. ⏩ макс. сумма квартиры — 11,5 млн. Ежемесячный платеж — 55 тыс. руб.
💸 Какие есть варианты для покупки? Внутри МКАД доступных двушек по-прежнему не появилось. Но выбор стал богаче — среди целых 11 ЖК. Правда, только в трех из них есть более 10 нужных лотов:
➖«1-й Шереметьевский» (выставлено 36 двушек дешевле 11,5 млн руб.)
➖«Квартал Западный» от Самолета (10 лотов)
➖«Переделкино Ближнее Город-парк» от Абсолют (13 лотов)
В остальных проектах двушки дешевле 11,5 млн руб. — это скорее исключение, акция на неликвид (1-5 лотов):
➖«Скандинавия»
➖«Дзен-кварталы»
➖«1-й Ясеневский»
➖«1-й Саларьевский»
➖«Ольховый квартал»
➖«Молжаниново»
➖«Городские истории»
➖«Юнино»
😳 Семейку можно будет взять только в регионе прописки? За и против
Председатель Совфеда Валентина Матвиенко предложила ограничить семейную ипотеку — выдавать ее только на жилье в регионе, в котором зарегистрирован заемщик.
Пример. Николай прописан в Омске. Он хочет переехать с семьей в Москву и купить в пригороде квартиру по семейке. Если закон примут — ничего не получится. Николай сможет использовать льготную ипотеку под 6% только на новостройки в Омске. Денег на рыночную ипотеку у него нет, поэтому придется отложить переезд до лучших времен.
⚡️Президент компании Agalarov Development Эмин Агаларов в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко рассказал, что сейчас смотрит участки в Абу-Даби и на Мальдивах
«Понимаю, что Sea Breeze можно построить в любом месте, он будет популярен».
«И я понимаю, что ту заботу, которую я должен дать своим партнерам во всех отношениях – согласовательная база. То есть те дороги, которые я уже сам прошел,— она позволяет мне привлечь классных, очень опытных партнеров. У меня есть компания "Репортаж" из Эмиратов, Dana Holdings – большие девелоперы, за спиной которых стоят миллионы метров».
«Эскроу обременяет тебя на финансирование, которое ты зашиваешь в цену и становишься менее конкурентоспособным. А в странах, где я сейчас строю, эскроу-счетов нет, поэтому ты можешь строить за счет продаж, что сильно ускоряет процессы, оптимизирует и делает тебя более маржинальным и, в том числе, недорогим для потребителей».Читать полностью…
🧐 Можно ли заработать на земле в 2025 году?
Завтра, 1 июля, на прямом эфире в нашем канале в 19:00 (по мск) я беспристрастно опрошу земельного эксперта Светлану Федорову о возможностях:
☝️ Зарабатывать на земле без вложений
☝️ Покупать участки дешевле рынка (ЦИАН, Авито)
☝️ Выигрывать торги и получать в собственность недвижимость
Обязательно поставьте уведомление на канале, увидимся завтра в 19:00 по мск!
🏠 Квартиру, дачу и земли в придачу, #интервью@IF_Estate