37769
Связь со мной: @KharybinAlexander
Условия по семейной ипотеке могут изменить уже в октябре❗️
Об этом сегодня сказал вице-премьер Марат Хуснуллин…
Например, могут поднять по ней процент или сократить лимиты или… Такие выводы делают клиенты в личке и спрашивают: «Что делать, заказывать подбор или ждать?»
Я понимаю, что 26 июля скорее всего ЦБ поднимет ставку до 17-18%, а некоторые смелые аналитики прогнозируют и 20-22%.
В этих условиях государству не выгодно давать людям деньги под 6%. Поэтому скорее всего будут резать семейную ипотеку уже в октябре или лимиты сокращать. Также сейчас хотят и арктическую поднять с 2% до 8%, по IT-ипотеке ужесточают условия и лимиты никак не дают…
В общем люди на это все смотрят и заказывают подборы. Понимают, что могут вообще ничего не купить через три месяца.
А я понимаю, что это все снова может спровоцировать нездоровый ажиотаж и новое ралли в недвижке наверх, как в мае-июне. Снова прыжки в последний вагон и тд. Это подстегнет и спрос и цены.
Только расслабились, только решили все, что до 2030 года можно ждать и надеяться на падение цен.
Я с одной стороны доволен - подборов много будет, а с другой не знаю что получится осенью… Какие будут цены, как работать потом?
Давайте сегодня все на нашем традиционном субботнем стриме в 19:30 обсудим!
Ссылка на стрим скоро будет, а пока что подпишитесь на канал и нажмите на колокольчик, чтобы задать бесплатные вопросы и ничего не пропустить: kharybin?si=aR-R5s1gL1GeM3ti" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=aR-R5s1gL1GeM3ti
PS И приходите подбирать лучшие квартиры, условия тут: /channel/Kharyb/5238
✅ ЖК Лосиноостровский парк!
Такие студии полтора года назад подбирал клиентам за 7 млн.
Сейчас мы ее сдали за 2 дня и 50000 хорошему нанимателю, остальные фото в нашем канале: /channel/KharybO/11523 ❗️
Из 6 интересующихся удалось выбрать только одного хорошего арендатора, если пользоваться нашим чек-листом. Его и заселили. Сейчас очень тщательно надо выбирать жильцов, на рынке много случайных людей.
Подписали мой договор с неустойками, который уже купили и используют сотни людей. Все довольны. Обращайтесь за подбором и сдачей: /channel/Kharyb/5238
Ну почему я раньше редко делал такой анализ❓
ЖК Город на реке Тушино-2018. Спартак
Вот эту красивую квартиру вчера сдали за 140.000 семье. Другие давно стоят, а мы оперативно справились, в том числе и благодаря моему каналу с объектами и тысячами клиентов: /channel/KharybO/11513
Самое прикольное, что стартовали продажи в 2015 году. А цены на такие трешки в бетоне были в районе 10 млн. Тогда тоже многие считали, что депозит выгоднее, ведь ЦБ поднимал ставку до 15%. Но я не знаю ни одного человека, который бы держал с тех пор деньги на депозитах.
А вот квартиры купили многие и до сих пор сдают. Средняя цена за 6 лет на такие квартиры в аренде была в районе 70-80 тысяч и выросла не так давно. В итоге получаем примерно 95000 в месяц среднюю аренду за 6 лет..
Берём 95000 и умножаем на 12 и получаем 1140000 в год, затем умножаем на 6 лет и получаем 6.840.000 с аренды. Допустим был простой, допустим ремонт обновили немного, коммуналку платили, налог, поэтому считаем 6 миллионов для красоты.
К цене в 10 млн люди еще ремонт делали, он тогда стоил около 3 млн. Значит квартира людям бы обошлась примерно в 13.5 млн, если с мебелью и техникой брать. Сейчас такие выставляют за 28.5 с ремонтом. Понятное дело, что ценник с торгом может быть немного ниже. Даже допустим 27.5 млн, чтобы за нал продать.
Значит 27.5 млн, плюс 6 млн с аренды, выходит 33.5 млн. Итак, 13.5 млн в 2015 году превратились в 33.5 млн за 9 лет в 2024❗️
Разумеется, все очень примерно. Я для себя просто прикидываю доход от недвижимости на разных тайм-фреймах.
Еще раз. 13.5 млн за 9 лет в перспективной локации, превратились в 33.5 млн. Это, если за наличные брать. По-моему неплохо в надежном активе, без нервов в 2020 и 2022 годах. Зачем тогда мне ваши депозиты, фондовый рынок и прочая крипта, можно узнать?
Если правильно подобрать недвижимость, то в длинную это самый надежный и самый доходный инструмент.
Мы же не про спекуляции, верно? Мы себе деньги в будущее переносим. Я подобрал наверное сотням человек квартиры за эти годы… Хотите также - пишите в личку. Хотите инвестировать в фондовый рынок - это уже не ко мне)
Условия подбора квартир, сдачи в аренду и управления здесь: /channel/Kharyb/5238 По поводу ремонта и меблировки пишите в личку наверху.
Пошли заявки на подборы по семейной ипотеке. Спрос хороший, постепенно люди одобряются. Тем более ряд застройщиков вышли с интересными ценами и старые проекты потихоньку снижаются. При ставке в 18-20%, как прогнозируют, ставка по СИ 6% выглядит очень выгодно.
/channel/Kharyb
Москва снова становится очень дорогим городом, а халява закончилась❗️
Налоги 22% и прочие плюшки для физлиц, которые мы с вами обсуждали на стриме, вводят уже официально.
Аренда в тренде. Мы много квартир сдаем и управляем тоже объектами клиентов, поэтому графики мне не нужны, чтобы иметь всю информацию о рынке. А она не утешительна!!!
Я вижу, что в июле вырос спрос, но много случайных людей на рынке. Однако хорошие наниматели тоже есть и их количество растет.
Вижу два важных фактора, которые не замечают почти все остальные:
1. Аренда растет. До октября будет ралли, при котором средняя цена однушки в новом доме с хорошим ремонтом будет в районе 100.000 на пике. Это очень сильно разогреет интерес среди покупателей под аренду. Все самое хорошее рантье выкупят, когда увидят доходность только лишь от аренды в 7-8 и даже в 10%. Я уже знаю такие объекты и вижу их на стартах продаж, а на вторичке вижу 6-7% без труда. И как раз сегодня людям подбираем такие.
2. Доходы от депозитов в длительной перспективе обязательно абсорбирует инфляция, если брать тайм-фрейм в 10-15 лет. Люди с большими деньгами это понимают. Для них есть забота поважнее, чем заработать в моменте на депозите свои 17% - им надо сохранить и перенести свои 20-50-100 миллионов в будущее. Пока голодранцы радостно скалятся и ржут над «богатыми буратинами», как они их называют, которые покупают недвижимость. Но время покажет кто был прав, главное - правильно выбрать объект.
Все это нам дает шанс в течение полугода поймать «дно» в недвижке и красиво зайти. Но дно это будет недолго, возможно оно есть именно сейчас.
А дальше - высокие налоги, дорогая аренда, очень дорогая покупка недвижимости, стоимость коммунальных услуг в бизнесе под 150 рублей и многое другое.
Недолго Москва была дешевым городом…
/channel/Kharyb
Жилой комплекс «Домодедово Парк» — идеальное место для вашей семьи всего в 11 км от Москвы.
Удобная транспортная доступность: до станции метро «Домодедовская» 25 минут на транспорте.
Развитая инфраструктура: детские сады, школы, ретейл сети, кафе, банкоматы.
Выгодная ипотека: ежемесячный платёж от 19 826 ₽, первоначальный взнос 481 000 ₽.
Квартиры с готовой отделкой от 4,2 млн ₽, заезжайте сразу после сделки.
Узнайте подробнее о действующих акциях и выберите вашу квартиру на сайте ЖК Домодедово Парк
Потихоньку рубль слабеет. Продажу валютной выручки урезали в 2 раза еще в субботу. То ли еще будет… На стриме об этом сказал в самом начале: /channel/Kharyb/5531
Читать полностью…
Слышь, чо по рынку? Атвечаю - продажи есть, твой Россреестр 😂
В прошлом году мы продали все, что было на вторичке и новостройки в июле разлетались и росли.
В этом году новостройки продаются плохо из-за отмены льготной ипотеки и высоких цен. Вторичка тоже продается плохо, если это не новый дом и не рыночная цена.
Но! Вчера я писал про Москворечье от ПИКа, которое вышло по рыночным ценам. Думаю что там продажи будут нормальные и сейчас объясню почему.
Вот, например, обычная евро-двушка: https://www.pik.ru/flat/964488 за 11.6 млн. Да, конечно, ждать надо долго, однако ее аренда была бы около 80000 сейчас. А вот мой товарищ и клиент продает сам свою квартиру в ЖК Родной город Каховская: https://www.cian.ru/sale/flat/304071994 Это хорошая квартира, я ее сдавал. Но стоимость 20 млн.
Локация у Димы получше - метро у дома. Но МОПы очень скромные, на мой взгляд, кухня - не гостиная. Ремонт в Москворечье тоже будет полный от ПИКа. Сдавалась эта квартира легко за 80000.
То есть рынок видит, что сейчас в Москворечье можно купить евро-двушку за 11-12 млн, которая при сдаче дома будет стоить дороже 15 млн, может даже и 17. Видит, что такие сдаются за 80000 сейчас. И люди будут брать, я думаю.
Также Алия с 4 очередью вышла в очень приличном ценовом диапазоне. Репаблик тоже. То есть застройщики сейчас уже поняли тренды и выходят по умеренному прайсу и люди покупать будут.
Теперь про вторичку. Судя по продажам в июне, там все плохо, но не ужасно. Падение продаж на 27.9% относительно прошлого года очень неприятное, но тогда был сильный ажиотаж, а сейчас его нет. Продажи намного выше, чем было в июне 2022 года, когда рынок только-только восстанавливался после коллапса.
Поэтому и я все-таки буду в ближайшее время покупать себе квартиру. Она мне нужна. Я не хочу играть в «упадет/вырастет», а хочу выбрать лучший вариант за свои деньги. И сейчас выбор есть, это я объяснил на нашем традиционном субботнем эфире: /channel/Kharyb/5531 И торг есть.
Поставьте 👍, если хотите больше разборов, особенно новых стартовой типа Алии и Репаблика по умеренным ценам. Разборы отнимают много времени, поэтому давайте соберем хотя-бы 500 лайков. Спасибо.
/channel/Kharyb
В общем за наличные еще думаю, а вот в семейную или IT-ипотеку вполне можно заходить.
Читать полностью…
Большое видится на расстоянии.
Спасибо, что дочитали до конца. Это я далеко не самый инвестиционный вариант выбрал, как выше и написал. Если бы мы вам подобрали эту трешку на котловане за 8 млн, то… А ведь я уже тогда работал на рынке несколько лет и понимал что Мичурино вырастет.
Поставьте 🔥, если согласны со мной и с этим постом, спасибо! Попробуйте поспорить в комментариях с моими тезисами.
/channel/Kharyb
Рынок недвижимости сейчас выглядит так, как Новый год 1 января. Отгремели петарды, отстреляли салюты. Закончились возлияния, но остался Оливье. Все тихо и спокойно)
/channel/Kharyb
Недавно закружилась голова и закололо в районе сердца.
В принципе я веду относительно здоровый образ жизни, хотя и немного подзаплыл жиром.
Еще постоянная необходимость писать посты и снимать видео приносит не только радость, но и стресс.
А у меня жена книгу про сосуды написала!
Пошел и попросил рассказать мне как все это устроено и какие есть риски. А дальше - больше, решили сделать цикл постов и видео на ее канале. Не все же про похудение и эндокринологию: /channel/doctorkuznetsova/299
В общем, пока все хорошо, надо беречь свои сосуды и стараться не допустить в жизни инсульт или инфаркт.
Чем дольше живет инвестор, тем больше накопит и радуется 🤗 Поэтому всем советую: /channel/doctorkuznetsova/299 Да и мне важно, чтобы клиенты больше инвестировали в недвижимость и были здоровы. В общем с заботой о вас)
Там и про похудение и про щитовидку и про сосуды и многое другое. Супруга КМН, на секундочку. Докторскую пока что притормозили писать.
Сейчас есть 1 основной вопрос почти у всех, кто приходит на консультации и подборы ко мне:
Класть деньги на депозит или брать недвижимость❓
Я вижу, как сложно продается вторичка, как новостройки ждут льготной ипотеки и ответ неоднозначный. Потому что цены могут снижаться в будущем.
Также все ждут, что ЦБ поднимет ставку до 18% и депозиты станут еще выгоднее. Банки уже на год дают более 15%, а значит высокие ставки по потеке с нами надолго! Ликвидность с рынков уходит.
Однако я закрываю вклады и аккумулирую деньги на накопительных счетах и в ОФЗ, собираясь покупать квартиры.
В общем делаю все наоборот, иду против ожиданий рынка и большинства людей, но у меня свои причины и ОПАСЕНИЯ, о которых сегодня расскажу вам.
Приходите сегодня - в субботу, в 20:00, будет интересно: https://youtube.com/live/wXY0NUKyI2w?feature=share
Также разберём в эфире ЖК HideOUT и Hide.
Бесплатно отвечу на ваши вопросы, которые вы зададите в чате трансляции на Ютубе, причем начну с самых первых - тех, кто дождался и смотрел весь эфир и поставил лайк 👍
Недавно была интересная часовая консультация.
Дано: квартира 108 метров, но в формате евро-3. То есть огромная кухня-гостиная и две спальни в Митино. Планировка ниже по ссылке.
Дом не старый, современный, ухоженный. Район зеленый, благородный, безопасный. Парк рядом, школа платная замечательная, причем дешевле в 2 раза, чем в центральной Москве. Минус один - двое разнополых детей, которым хочется выделить по комнате. Старшей дочери через 4 года поступать в ВУЗ.
Вот и думают люди: получится ли продать на сегодняшнем рынке их квартиру и купить евро-4 или обычную трешку в Москве. В их большой квартире крайне сложно разделить кухню-гостиную и выделить еще одну комнату…
Есть еще 10 млн на доплату. Их квартиру я оцениваю в 27-29 млн, если реально сегодня продавать, а не стоять. В ЦИАНе народ выставляет дороже… Но это хотелки. Сейчас за наличные такую избыточную площадь не возьмут дороже.
Риэлторы предлагают всякую ерунду, типа панельных старых домов…
Я понимаю, что сдвинуть людей из их дома и района можно только в некоторых случаях:
1. Купить приличную сталинку в условном Дорогомилово. Но здесь есть свои минусы - старый дом, маленькие кухни, инвестиций давно нет... В общем не поедут скорее всего.
2. Купить монолит от ПИКа на Юго-Западе Москвы с отделкой, например Матвеевский или Мичуринский парк, они уже готовы. Люди не против переехать на Запад Москвы, поближе к центру. Ради этого готовы жертвовать уровнем жилого комплекса. Важно, чтобы дом был сдан, ведь надо где-то жить. Получается только альтернативная сделка подходит и квартира с ремонтом. Варианты все показал.
3. Взять бизнес-класс с доплатой конечно можно. Но там за нашу цену лоты без отделки на вторичке, а людям надо сразу переехать и жить, а не делать полгода ремонт. Да и бюджет не резиновый. А с ремонтом - попробуй еще нормальный подобрать и в бюджет уложиться…
4. Остаться жить в своей квартире и все-таки попробовать выделить комнату. С учетом того, что дочка уже в 14 лет думает об отделении, то взять за имеющиеся 10 млн небольшую однушку или студию для жизни, рядом с гипотетическими ВУЗами.
Обсудили более детально каждый пункт, посмотрели в ЦИАНе все варианты. Кратко объяснил как провести сделку и подтвердил возможность реализации любого сценария с нашей помощью даже на сегодняшнем рынке и клиент ушел думать. Если что-то надумаем и сделаем - напишу по факту.
/channel/Kharyb
Меня волнует одна деталь. Правительство ослабило хватку в плане продажи валютной выручки экспортерами.
Год назад они обязали экспортеров зачислять на свои счета в уполномоченных банках не менее 80% иностранной валюты, полученной по внешнеторговым контрактам. Теперь этот порог снижен до 60%. Мера будет действовать до 30 апреля 2025 года.
Произошло это сразу после того, как США ввели санкции и рубль укрепился.
Государство дает четкий сигнал, что значительное укрепление рубля ему ни к чему.
А мы с вами хорошо знаем, как ведут себя люди, когда рубль слабеет по отношению к доллару. В общем буду следить за курсом.
Семейная ипотека снова в деле, новостройки немного вздохнут, а вот вторичке сейчас очень больно. Ее можно покупать активно торгуясь и как бы это может быть тем самым «дном».
Вы ждете, что вторичная недвижимость еще сильнее просядет? Мне кажется, что сейчас уже очень приятные цены.
С другой стороны ЦБ еще выше поднимет ставку в конце июля. Аналитики Тинькофф уже сходятся на 18%. Это всех будет держать в депозитах до какого-либо серьезного толчка. Деньги уйдут ото всюду…
Очень интересная ситуация складывается, как я к ней готовлюсь - расскажу на нашем традиционном kharybin?si=DczlurbDK8juwhGJ">субботнем стриме в 19.30.
Так смешно читать комментарии под этим видео, которое я снял год назад: https://youtu.be/jqby3ztv5PE?si=Scn1LxyDL_MZXsXj
Советовал покупать недвижимость, объяснял почему она дешевая, что аренда растет, говорил что цены вырастут и потом ничего не купите❗️А другие эксперты ванговали падение…
⭕️ Как раз тогда подбирал студии в Первом Дубровском за 8 млн, а сейчас они продаются за 10.5-11 млн.
⭕️ ЖК Инноватор советовал по 9.5 млн, а сейчас такие по 15.750 стоят в рекламе.
⭕️ Ютаново говорил брать вообще за 5.9 млн, а сейчас они по 8.7 млн минимум в ЦИАНе…
⭕️ В Амурском парке за 6.7 млн купили клиентке студию... Сейчас такие по 9.5 на вторичке улетают, а застройщик по 11 продавал по льготной в июне.
⭕️ Апартаменты в Салюте советовал за 6 млн, а сейчас их люди продали за 9.2 млн и аренда была по 70000!
А тогда можно было по низким ценам купить и использовать льготную ипотеку… И я об этом говорил!
Но люди писали гадости в комментариях. Даже не жалко теперь их, потому что глупо себя вели и доводы разума не слушали. Не анализировали.
Однако сейчас ситуация принципиально иная, цены улетели в космос и ЦБ ставку поднимет скорее всего до 18-20% 26 июля.
Так что же делать? Что будет с ценами? Давайте сегодня поговорим на нашем традиционном субботнем эфире, ссылка будет чуть позже!
/channel/Kharyb
Французы горько шутят:
«Любовь втроем… потому что нужно 3 зарплаты, чтобы выжить в 2024 году».
А вы мне про зарплаты в Европе строчите…
/channel/Kharyb
Недвижимость или облигации ❓
На днях очень круто пообщались с Максимом Петровым!
Максим берет 30 млн и вкладывает их пополам в квартиру в Матвеевском парке и в Облигации на 10 лет. По 15 млн туда и туда.
В эфире я рассказал свое мнение о том - куда лучше вкладывать деньги и почему. В течение 10 лет будем наблюдать, какой актив принесет больше выгоды: https://youtu.be/LcR7xrlX6x4?si=-BMdAazDIYQXya8I
Вчера была интересная консультация❗️
Клиентка из Питера хочет купить квартиру в Москве. Есть 10 миллионов и нужно определиться, что покупать: евро-двушку или две студии с траншевой ипотекой.
Смотрит ЖК Лучи, так как нравится зеленый район, станция метро Солнцево, по которой новые поезда легко домчат и до аэропорта Внуково и до Сити и до ВУЗов.
Пока что не знает - будет ли жить там сама, либо под аренду и инвестиции. Хочет совместить по возможности.
По траншевой ипотеке от Сбера или ВТБ в Лучах есть евро-двушки со сроками сдачи в конце 2025 года и с ценой 12-13 млн. Даже со всеми скидками получается дороже 11 без отделки. При этом за 10 месяцев нужно выплатить значительную сумму. Студии тоже не выгодно брать - дорого там.
Я открываю ЦИАН и спокойно нахожу несколько квартир в первой очереди на вторичке с ремонтом за 12.5-13 млн.
Первая очередь, к слову, лучше всех: она ближе к метро, обжитая, там замечательный район.
Если в обычную ипотеку под 19% взять оставшиеся деньги, то платить придется всего 45000. Так зачем брать траншевую ипотеку и ждать 2026 года по факту? Еще и ремонт делать?
Тем более, доход у клиентки высокий и она спокойно за год эти 2.7 млн погасит… Работает корпоративным юристом.
Или можно взять переуступку (там вроде есть дешевле) во второй очереди, она сдается в 3 кв. 2024 года.
Я это все к чему? Без льготной ипотеки нет НИКАКОГО СМЫСЛА, брать долгую стройку сейчас, даже с учетом траншевой ипотеки - цены очень раздутые там.
Ну а мы с клиенткой обсудили еще несколько жилых комплексов и районов. Рассказал ей, как мы проверяем квартиры и даже юрист остался доволен))
В общем, скорее всего придет за подбором готовой квартиры. Всем удачи и хорошей недели, дорогие друзья!
Не пишите мне про депозиты, человек хочет квартиру купить, а не держать деньги на вкладах. Хотя, кто знает, может вклад в течение года будет выгоднее - увидим.
Если не смотрели мой субботний эфир и думаете что лучше - держать деньги на депозитах или покупать сейчас квартиру - обязательно гляньте: /channel/Kharyb/5531
С Семейной ипотекой вроде стало все ясно. Пообсуждаем другую проблему?
***
Вы же знали, что с 06.01.2023 нельзя было брать несколько льготных ипотек на новостройки под 8% (ГП2020)? Только одну в одни руки в рамках этой программы. Если выявится "лишняя" льготная ипотека, то по одной из них могут поднять ставку до рыночного значения.
Это прописано в соответствующих в Постановлениях/Решениях Правительства.
А с 23.12.2023 ввели правило один льготный кредит в одни руки по любой льготной ипотеке (выданное до 23.12.23 НЕ считается,но важно понимать, что принцип единственности в рамках определенной льготной программы остался. т.е. всегда было нельзя взять в одни руки две ИТ-ипотеки или две дальневосточные или две сельские, с 06.01.23 нельзя взять две ГП2020). И также могут повысить ставку по "лишним" кредитам.
❗️И банки выявляют. Пример во вложении.
Да, льготная ипотека под 8% ушла, а проблемы остались. И по ней, и по другим льготным кредитам. Проблема есть и не знание закона, как говорится, не освобождает от ответственности. Внимательно читайте, что написано в кредитном договоре.
@ipotekahouse #госпрограммы
✅ Разбираем ЖК HideOUT от Dominanta в деревне Потылиха, в престижном районе Раменки 😀
Прочитал много разборов, но все какие-то приторные, написанные под копирку с общедоступными данными. Этого здесь точно не будет, сами найдете в Яндексе …
Да, да, сейчас это практически центр Москвы, а когда-то, в 2015 году, ваш покорный слуга месил грязь и проклинал данный район за отсутствие метро и долгую дорогу, потому что с пробками были проблемы. Автобуса тоже было сложно дождаться, магазинов не хватало, в общем так себе локация - вроде и центр рядом, а выбираться долго, да еще автомобиль поставить негде (однако в HideOUT машиномест достаточно много, коэффициент хороший)! Из-за этого там плохо квартиры продавались и сдавались - люди не доезжали. Что же поменялось и выгодно ли брать проект сегодня? Давайте-ка разберемся!
Два небоскреба с мостом, где будут общественные пространства выглядят стильно, ключи обещают 31.12.2028. То есть - в 2029 по факту…
⭕️ Для себя есть проблема - близость ТТК, с которого на Сетуньские проезды летят выхлопные газы. Впрочем, где теперь в Москве чистый воздух? Да и недалеко природный заказник «Долина реки Сетунь». Если выйти за территорию жилого комплекса, то увидим совсем не элитный, а очень простой район, на мой взгляд. Выезд на ТТК там стоит, но не критично, но чтобы доехать до условного Сити, там 100 поворотов надо сделать, зато обратно домой быстро. Мне не нравится район, он какой-то депрессивный, всегда медвежьим углом был. Без метро, без инфраструктуры, ни кафе, ничего... Вся надежда на сам ЖК и его соседа - Хайд (его разберу в следующий раз, уже оплатили 10000 рублей за разбор). До МЦД недалеко, но дорога не красивая, все таки это не эконом-сегмент вроде Волжского парка, чтобы мириться с неудобствами… Виды здесь конечно красивые, но на этом плюсы для меня заканчиваются. И ладно бы цены были дешевыми, но это же элитная недвижимость, поэтому хорошую евро-трешку только за 40 млн и можно взять, со сдачей в 2029 году… Нет, спасибо, я знаю где взять готовые объекты за эти деньги или стройку гораздо приятнее, пусть и в бизнес-классе, зато район будет намного лучше. В общем я не понимаю, откуда столько восторженных возгласов, объясните мне пожалуйста?
⭕️ Под аренду я бы брал евро-2 и евро-3. Больше нет необходимости. Сдал бы их за 120 и 200 каждую сейчас. Это при стоимости в 24 млн и 40 млн, соответственно. Ну не вижу я пока что ценника больше. До Сити добираться через МЦД, либо по пробкам. Доходность низкая, даже если бы комплекс уже стоял готовый. Если ждёте аренду дороже и моя цена вам кажется заниженной - напишите пожалуйста в комментариях.
⭕️ Инвестции… Слушайте, ну рядом же стоит Hide от MR, который хоть и немного попроще, но продается на вторичке дешевле, вот первое попавшееся объявление: https://www.cian.ru/sale/flat/286680737/ О чем тут можно говорить, а?
🤔 Самое интересное - проект продают еще и на бирже как акции, даже собственный индекс появился: SPBIHIDE (выпустили ЦФА и привязали к цене физического квадратного метра в данном ЖК)! Если очень простым языком, то цена «акции» привязана к стоимости квадратного метра, которая на старте равна 600.000 (в Хайде готовом вторичку дешевле выше показал) и после выдачи ключей в 2028 году, если стоимость метра вырастет - вы получите прибыль, а если нет - убыток. Сразу скажу, я пока что не участвую в таких инвестициях по причинам, которые описал выше.
📌 Вывод: внешне проект и девелопер мне симпатичны, старался найти какие-то приятности как мог, но пока что выглядит уныло. Хотя бесплатные брокеры вас будут уверять в обратном, здесь объяснил почему: /channel/Kharyb/1980
А вот пример первого попавшегося обзора: https://dzen.ru/a/ZjuPzF3F5hhJAv7N , вдруг мой не понравился, то можно прочитать и успокоиться 🤗.
PS Если весь рынок будет расти - этот комплекс подрастет вместе с ним. Если нет - нет. Вот когда начнут внутри ТТК полностью новый район делать за Киевским Вокзалом, там интереснее может быть станет.
Сгоняли к ЖК Москворечье. Путь до метро и окружение на видео!
/channel/Kharyb
Топ 5 признаков плохого арендатора:
⭕️ Проверяет мебель и бытовую технику.
⭕️ Приезжает заранее, чтобы исследовать локацию.
⭕️ Задает вопросы по договору.
ИТД: https://youtu.be/GlKLisxgIKo
✅ ЖК Москворечье, Котляковская, з/у 7/4, ГК ПИК
Ну что, семейную ипотеку постепенно начинают выдавать и пора возвращаться к разборам ☺️
Москворечье стартовал сегодня и цены вполне адекватны, если забыть про срок получения ключей - начало 2028 года. Странно, что они не сделали сдачу 30 декабря 2027, как многие, смотрелось бы приятнее.
Еще интереснее, что цены на старте ниже, чем были во 2-м Иртышском. Там локация гораздо хуже. Хотя здесь тоже и мусорка рядом и ГТЕС. Однако, мусорку скоро уберут, а от ГТЕС я не вижу огромного вреда. Но промка - есть промка.
⭕️ Для себя мог бы взять, если бы был ограничен в средствах и хотел жить в данном районе. Потому что цены адекватные - студии от 8 млн, евро-двушки от 10, евро-трешки от 15 и евро-4 от 21.5 млн за 80 метров! И это с полной отделкой. До Каширской и до Варшавской можно спокойно будет дойти за 20-25 минут. Многовато, но я такую прогулку всегда воспринимал как фитнесс. До ВУЗов по кольцевой можно доехать, а до Технопарка или Павелецкой - по прямой зеленой ветке. Это даст ликвидность и в аренде и в продаже. Недалеко парк Коломенское, да и до Царицыно тоже нет проблем добраться. Всю промку застроят - будет город в городе с хорошими дворами и общественными пространствами. Это уже не безликие коробки, а более приятные дома ПИК+, опять же. В общем все нормально, кроме долгих сроков. Ах, да! Недалеко достраивается ЖК чуть проще - Кавказский 51 от ПИКа с отделкой и почти такими же ценами. Но там сдача через год. В общем я бы подумал.
⭕️ Под аренду давайте как всегда быстро посчитаем. Студии здесь вы сдали бы за 50 сейчас, а в 2028 скорее всего будут по 65 улетать. Чистая доходность в районе 9% будет и рынок это уже видит, как вижу я. Выходит, что на ключах студии здесь будут продавать примерно за 12 млн по самым скромным прогнозам. Значит вполне нормально взять за 8 сейчас, сдавать потом за 60-65 тысяч и продать за 12 млн. Тоже самое с евро-двушками. Если за 10-11 млн взять, то сдавать сейчас можно было бы за 80000 без проблем. В 2024 году они должны сдаваться за 90-100. Доходность 9-10%. Продаваться такие должны миллионов за 14-15 в 2028 году.
⭕️ Инвест есть, на мой взгляд, выше написал почему. Пока все хейтят локейшн можно крепко задуматься. Цены относительных всех остальных низкие. Другой вопрос, если рынок весь снизится, то этот долгий ЖК может потерять привлекательность.
/channel/Kharyb
ЖК Мичурино, Ведис Групп, 2011 год или как сильно ошибаются многие люди 🤔
Сдали мы трешку в ЖК Мичурино, который был построен в 2011 году. За 120.000 рублей в месяц. Ее фото и видео можно посмотреть в канале с нашими объектами: /channel/KharybO/10451 Хорошая семья сняла с двумя детьми с Алиэкспресс. Работают там, а не дети оттуда 😂. Комплекс не новый, но тут есть что обсудить!
Дома там серии КОПЕ и П44 и 3 башни новой улучшенной, тогда, серии - Д25Н. Я лично там сдавал десятки квартир, поэтому хорошо понимал, как и почему должен подорожать Матвеевский парк и ЖК Большая Очаковская 🤗
Знаете что интересно? Цены на однушки в этом ЖК были на котловане от 5 млн на П44, если я правильно помню, а на ключах уже дороже 7 млн. Сейчас такая выставлена за 13.7 млн. То есть рост цен на вторичке в два раза за 13 лет…
Так получается, потому, что на ключах квартиры в этом ЖК считались дорогими. Весь инвест был на котловане.
То есть комплекс-то хороший, но к 2011 году свое уже отработал. Как и Матвеевский парк сейчас. Мы с клиентами брали его по 10 млн и правильно делали на котловане в 2021 году. А вот сейчас такие квартиры продают уже по 15 млн, что инвестом тоже не является…
Обычно до большинства людей доходит информация гораздо позже, чем до нас. Люди покупают квартиры в уже «раскрученном» месте, но уже без каких-либо инвестиционных предпосылок.
А чтобы взять инвестиционный объект, нужно годами ковыряться в рынке как мы, а не посмотреть два десятка обзоров жилых комплексов и считать себя профи. Так что покупайте наш подбор 🤗
Что же касается этой трехкомнатной квартиры, то она когда-то продавалась за 12 млн на ключах. Сейчас такие выставлены за 22.5 млн. То есть годовая чистая рентная доходность от цены покупки в 2011 году сейчас была бы 10.5%, а от нынешней цены чистая доходность от аренды - около 5%. Это я посчитал и налоги и амортизацию и простой, а квартиры были с отделкой (для зануд).
Но самое интересное в этом историческом экскурсе вот что…
Если бы вы купили эту трешку за 12 млн в 2011 году и сдавали бы ее в аренду, то средняя стоимость той самой аренды была бы 80.000 рублей в месяц за все это время - я хорошо помню цены по годам, сам ими занимался.
Если бы мы сдавали эту квартиру 13 лет, а она была с отделкой, то сейчас бы получили прибыль: 80000*12*13= 12 480 000. Прибавим это к нашим 12 млн, за которые мы эту трешку купили и получим 24.480.000.
И заметьте, это не 2000 год, не эффект «низкой базы», как мне многие писали в этом посте: /channel/Kharyb/4797, где я считал доходность за 24 года! Обязательно почитайте, будет крайне поучительно!
К 24.480.000 нам нужно прибавить еще 10 миллионов, на которые эта квартира выросла. Кстати, товарищи, аренда дала больше чем рост цены! Что мы получаем? Правильно: 34.480.000!!!
Так вот. За 13 лет мы только что превратили 12 миллионов - в 34.480.000! Мы себе неплохое будущее создали, неправда ли? Хорошо так перенесли заработанное на 13 лет вперед и сохранили. И это в самом надежном активе - в недвижимости.
За эти годы были кризисы 2014, 2020, 2022 года. Люди потеряли огромные суммы в депозитах, так как с 2011 по 2017 год ЦБ лютовал и отбирал лицензии у сотен банков и именно тогда все заговорили про АСВ. Но оно не спасло большие капиталы.
Фондовый рынок падал в разы и люди тоже теряли деньги. Люди спасали рубли от девальвации и покупали по 3 телевизора в 2015 году и в 2022 годах.
А владельцы нашей условной трешки жили спокойно. Не спасали эти деньги, не истерили и сдавали ее в аренду.
Я даже не буду сейчас спорить, считать инфляцию, потенциальных доход от депозитов и акций за эти 13 лет, потому что не знаю никого, кто бы столько просидел в этих инструментах… НИ-КО-ГО не знаю, а вы?
Недвижимость - самый надежный инструмент для сохранения заработных денег и переноса их себе в будущее. А если вы с еще и правильно ее выбираете, то становитесь намного богаче. И спорить с этим глупо, бесполезно и очень недальновидно.
И пусть нас с вами называют бетонными Буратинами, но только время по-настоящему все расставляет на места и показывает - кто есть настоящий Буратино 😜.
Насколько упадут цены на квартиры в ближайшей перспективе❓
На самом деле, коллеги, все идет в рамках моей аналитики, вот пост от 12 апреля: /channel/Kharyb/5081 и пост от 16 апреля: /channel/Kharyb/5092
Там и на эфирах я говорил, что в мае-июне все бросятся в последний вагон и цены вырастут невероятно.
А дальше мы увидим коррекцию, только не от мартовско-апрельских цен, а от майско-июньских. Вернувшись, в итоге, к ценам января-февраля-марта.
Ну не может Амурский Парк стоить 11 с лишним млн за студию сейчас. Он должен продаваться по 9 млн со сроком сдачи в 2025 году. А на вторичке он может стоить 9.5 млн. Как это было в марте-апреле.
Вот падение и может быть как раз до этих цен. Это более 20%. В апреле я писал, что падение будет 5-6%, потому что не верил что цены вырастут за май-июнь на 20%. В общем эту пенку рынок и должен снять. Если не будет черных лебедей.
Ну нет никакого резона покупать такие студии по 11 млн в семейную ипотеку или IT-ипотеку и тем более за наличные. А вот за 8.5-9 млн брать должны.
И так много где. Поживем - увидим. Уже сейчас есть на уступках и вторичке такие цены, поэтому я считаю что там покупать можно, если нашли хороший вариант, а застройщики пока держатся.
/channel/Kharyb
На эфире обсудили вот эту новость в том числе:
«Правительство России смягчило требования об обязательной продаже валютной выручки. Порог снижен с 60% до 40%, сказано в объявлении на сайте кабинета министров. Это решение приняли в связи со стабилизацией курса рубля и достижения достаточного уровня валютной ликвидности. Мера о продаже выручки действует до 30 апреля 2025 года и касается экспортёров в сфере топливно-энергетического комплекса, отраслях чёрной и цветной металлургии, химической и лесной промышленности, зернового хозяйства».
Год назад, когда доллар был выше 100 рублей, именно эти действия привели к укреплению национальной валюты! Тогда экспортеров обязали продавать 80% валютной выручки. В 2022 году именно поэтому рубль был по 50 за доллар. Именно после отмены требования продажи валюты рубль уходил с 50 до 100 и выше.
Так вот. В июне уже не 80%, а 60% обязали продавать. А сейчас уже 40%. Как думаете, что будет с курсом скоро? Свое мнение на эфире высказал: https://youtube.com/live/wXY0NUKyI2w?feature=share
🤔😂😏 Делаю разбор жилого комплекса HideOUT и вот прочитал про него. Сразу элитку захотелось купить, раз такая инфраструктура рядом! Завтра в нашем эфире обязательно все расскажу в 19:30! Будет вам и Авоська и даже Пятерочка 😂. Ждите ссылку утром, пока что на ютуб оставлю: kharybin?si=mPiZtQtunm-wWxe4" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=mPiZtQtunm-wWxe4
Читать полностью…
Предлагаю опрос, кто ждёт семейную ипотеку:
1. Очень жду, готов покупать, имею ребенка до 7 лет: 👍
2. Идем с женой делать ребенка, совместим приятное с полезным 🔥
3. Недвижимость слишком дорогая даже по семейной ипотеке, буду ждать и верить в падение цен 🤔
4. Имею ребенка инвалида и иду покупать: ♥️
5. Уже использовал льготные программы от государства и очень доволен: 🎉
6. Спасибо Александру Харыбину за подбор лучшей квартиры: 🤗
Этот пункт заменит пункт 5, если я подбирал.
За пункт 6 (обнимахи) буду вам особенно благодарен, потому что вас здесь много и я увижу обратную связь. Это всегда приятно.
/channel/Kharyb
Квартиры с дизайнерским ремонтом и рассрочкой 0% в Legacy
Tashir Estate строит жилой комплекс премиум-класса в развитом районе Раменки. Здесь запланированы собственный двор-сквер на 3600 м², подземный паркинг, коммерческая инфраструктура на первых этажах.
Квартиры продаются с черновой отделкой, white box или с дизайнерским ремонтом. В отделку Premium и Elite входят натуральный мрамор, двери и корпусная мебель из итальянского шпона, техника от брендов Asko и Smeg.
Покупателям доступны скидки 10-15% и рассрочка.
Рассрочка от застройщика — отличный выбор для тех, кто не располагает полной суммой, но при этом не хочет переплачивать. Первоначальный взнос – 30%, на 18 месяцев, а дальше идут равномерные ежемесячные платежи.
Изучите подробности тут: https://clck.ru/3BqrUR