37770
Связь со мной: @KharybinAlexander
Вчера была консультация с семейной парой из региона. Спрашивали какие апартаменты купить так, чтобы была управляющая компания, которая возьмет на себя сдачу в аренду, ремонт, общение с арендатором и все остальное.
Цель: «Создание пассивного дохода и инвестиции в недвижимость на долгий срок. В идеале, чтобы апарты росли в цене, приносили хорошие деньги в аренде и в будущем была настоящая пенсия и капитал.
Бюджет небольшой - всего 9 млн. Наличные. Ипотеку брать не хотят.
Когда-то я снимал видео про лучшие апартаменты под аренду за 4.5-5 млн, но то время прошло. Сейчас уже стоимость таких апартаментов выросла примерно в 1.5 раза и продают их по 7-7.5 млн. Я был прав.
Здесь и здесь я рассказал обо всех рисках апартаментов: почему цены на них растут гораздо медленнее, чем на квартиры и что с ними может быть дальше.
С одной стороны - апартамент стоит сейчас 7 - 7.5 млн, будет сдаваться за 50 тысяч и все довольны. Такая же квартира - студия продается на вторичке за 9-9.5 млн. Доходность от аренды на первый взгляд выгоднее в апартах, но!
Рост кадастровой стоимости и высокие имущественные налоги, обязательные налоги при продаже, если сдавали в белую, повышенные цены на коммунальные услуги, отсутствие прописки убивают как доходность, так и ликвидность апартаментов в будущем. Они конечно тоже растут в цене, особенно самые лучшие, но квартиры их серьезно обгоняют на длительном интервале. Если мы подбираем опять же.
Квартиры через 3-5 лет продать можно без налога, сдавать можно как самозанятому - налог будет всего 4%, без всяких деклараций, а имущественный налог со студии-квартиры вообще платить не нужно до 20м2, по крайней мере с одной 🙂.
Квартиры люди всегда охотнее покупают, а значит ликвидность при продаже будет выше. А значит и цены на квартиры растут быстрее и сильнее.
Конечно, бывает и так, что застройщик вышел с очень низкими ценами на апарты и за пару лет возможен рост в два раза. Я рассказывал вам, как купил сыну студию в ноябре за 5.6 млн, а сейчас она уже около 7.4 стоит, а через два года жду 9-10 млн на ключах. А вообще надо держать их 15-20 лет - там же Второй Сити будет! Но таких интересных идей на рынке в моменте нет! Если будут - я здесь сразу напишу, вы знаете.
Поэтому вывод с клиентами сделали простой: сейчас надо брать квартиру-студию на вторичке, если они не хотят брать льготную ипотеку. Там сейчас бывают варианты на миллион дешевле, чем у застройщика. Мало, но что-то поискать можно! На переуступках - тоже.
Вторичка стоит справедливо и в рублях и в долларах. Цены однозначно будут расти, если выбрать хорошие лоты, а я умею выбирать и подберу лучшие варианты.
Для управления не нужна какая-то компания: я и моя команда прекрасно управляем квартирами наших клиентов. Мы их и ремонтируем и обставляем красиво мебелью, и делаем хоум-стейджинг, и проверяем каждые 2-3 месяца, и устраняем все недочеты, и с нанимателями контактируем, и коммунальные оплачиваем, и деньги собственникам переводим. Берем за это 15%, но не меньше 6000 в месяц и все делаем. А потом и продать можем в рамках реинвестиций и новый цикл начать 🤗
Квартира и в цене вырастет сильнее и сдавать ее выгодно тоже и целей поставленных достигнем - пассивный доход в будущем и пенсия. Пара студий в аренде = нормальная московская зарплата в 100.000.
И самое главное - рост тела актива, сохранение и рост капитала. Люди в будущем планируют еще несколько квартир купить. Скорее всего им даже приезжать не придется.
Вот сами смотрите: квартиры не только сохранили деньги людей во все кризисы, начиная с 1991 года, так еще и выросли с тех пор на тысячи процентов и еще защита от дурака сработала - никто почти их не продал и не потерял деньги в результате различных кризисов и девальваций и блокировок, как на фондовом рынке, так и в депозитах.
Хотя, в начале СВО и были люди, продавшие недвижимость за копейки, но их в процентом соотношении оказалось намного меньше, чем тех, кто снимал деньги со вкладов или продавал акции в убыток.
Ха! Пост получился как сильно укороченный сценарий к нашим традиционным субботним стримам.
Летом рынок рухнет:
https://youtu.be/czJRDPfo2E0
Просто красивое Тушино сняли. Примавера на заднем плане. Спартак)
Не зря мы тут клиентам накупили квартир в Алие по 16 млн за евро-двушки (сейчас от 20 такие) прошлым летом и брали Примаверу в декабре со скидкой 14%, тут рассказал: /channel/Kharyb/4079
Наша квартира посередине, остальные фото квартиры тут: /channel/KharybO/10293
Друзья, привет! Я продолжаю делиться с вами информацией и рассказывать - где и какие квартиры мы сдаем!
Для того - чтобы вы знали цены реальных сделок, умели правильно меблировать квартиры и грамотно выбирали жилые комплексы для инвестиций и сдачи в аренду.
Сегодня расскажу про TopHills или как надо сдавать квартиру в бизнес-классе. На картинке она средняя! Остальные фото в моем канале с лучшими объектами, там она и получила более 1000 просмотров от реальных нанимателей: /channel/KharybO/10293
Пришла в работу обычная однокомнатная квартира 40м2. Ее необходимо было доработать и меблировать.
Оценили ее и сдали за 85000 и 5 дней. При этом конкуренты со старой мебелью и плохой рекламой стояли ниже нас и не могли уйти уже больше месяца. Нельзя так делать в бизнес-классе! Да и в любых новых домах.
Из плюсов конечно же отмечаем транспортную доступность. В минуте метро. В целом, все необходимое есть вокруг ЖК. Внутренний двор хорошо сделан, да и сама отделка в квартире оказалась на уровне.
Квартиру дорабатывали наши хоумстейджеры. Получилось стильно и комфортно. Бизнес класс, как он есть в чистом виде и потолки высокие, и системы современные.
Квартира, в целом, для одного человека или пары, не малютка, со своей гардеробной зоной достаточно большой.
Показывали квартиру оперативно, благо есть возможность добраться до ЖК за 5 минут.
Приходила пара: мануальный терапевт, со своей супругой - директором салона красоты. Были впечатлены обсутройством квартиры, однако их смутило расположение и они остановились на другом варианте. Приходил парень - специалист в Тинькофф, преподает параллельно в ВШЭ математику. Неплохой кандидат, но решили взять паузу посмотреть всех желающих, как и планировали.
Однако, собственник решил остановиться на семейной паре.
Из аргументов: территориально удобно, до Тульской ехать супругу - занимается разработкой отечественного электромобиля. Супруга работает в российком филиале Алибабы. Показали им квартиру рассказали все подробно. Супруга очень заинтересовала возможность настройки умного дома - от застройщика, данные модули были предусмотрены и установлены.
Подписали наш продуманный договор найма с неустойками за досрочное расторжение, который я продаю. Бесплатно рассказал как его составлять тут: https://youtu.be/Zv5_k3oJV_M?si=XrEPINGjphzWxYgh
Все остались довольны. Поставьте лайк, если такие посты полезны. Могу написать про две квартиры в Лосиноостровском парке и в Редсайд! Да и про другие. Но только если будет 200 лайков!
Вторичка дешевле стройки!
Подбираем сейчас готовые квартиры на вторичке для клиента и смотрим разные жилые комплексы.
Наткнулись на вот такой лот в ЖК Руставели. 40 м2. Полная меблировка. Цена - 17.900.000. Это вторичная.
А теперь открываем сайт застройщика и видим, что самая дешевая из таких квартир со сдачей через год стоит тех же денег без меблировки.
Теперь считаем стоимость такой меблировки. Я знаю, что это примерно 500.000 для обычного человека без опыта. Цифры средние.
Аренда этой квартиры принесет вам с июля 2024 года, по март 2025 года (срок получения ключей от застройщика) по скромным подсчетам - 675000 рублей.
17.900.000 - 500.000-675.000 = 16 725 000! Выходит, что на вторичке цены на миллион дешевле сейчас. И инвеста в Руставели нет.
Но на вторичку вы не используете дешевые деньги от государства по семейной или обычной льготной ипотеке, а депозит из 12 млн за этот же год принесет вам 1.8 млн. Минус выплаты по ипотеке - выйдет то на то.
Поэтому люди по-прежнему берут квартиры у застройщиков - это для многих выгоднее и безопаснее. Ведь на вторичке физлиц надо проверять внимательно.
/channel/Kharyb
Сталкиваемся с тем, что старую вторичку или Подмосковье продавать все сложнее. Хорошо продаются и выросли только наши с вами новые локации и жилые комплексы - их продаем без проблем.
Да и каждый день людям подбираю новые дома в Москве, там почти ничего нет интересного в переуступках и на вторичке - забирают за нал. Тот же Амурский Парк продали на переуступке за 4 дня покупателю с наличными.
А вот в обычных старых домах даже в Москве все непросто - звонков мало! Правда меня это волнует мало - я такое жилье клиентам не подбираю почти.
/channel/Kharyb
Часто пишу на канале про недооцененные районы, КРТ и перспективные локации. Они наиболее интересны, если хочется получить хороший район в будущем и рост цены на недвижимость.
Давайте порассуждаем почему.
Что обычно хочет получить человек, выбирая квартиру в городе, если не привязан к какой то конкретной локации:
1) Транспортную доступность. Москва это мобильность, большие расстояния, различные точки притяжения.
2) Близость к центру. Москва постоянно развивается, интересы людей могут меняться, как и места работы. Это не маленькие города, где есть зона с бизнес центрами и зона с предприятиями. Работодатель легко может переносить расположение офисов на 30-40 километров. Центр города дает универсальность в передвижениях.
3) Однородная среда. Не будем лукавить, все хотят жить в окружении людей со схожими взглядами, ценностями и материальным положением.
4) Обеспеченность социальной инфраструктурой. Все покупатели квартир с детьми хотят хорошие школы, детские сады, поликлиники и большие фитнесы около дома.
5) Новые дома, чтобы получить доступ к современным стандартам благоустройства и инженерии. Все таки, подземный паркинг, подъезды без пандусов и высокая энергоэффективность это благо.
6) Доступ к прогулочным зонам. Парк, набережная, аллея или небольшой сквер. Всегда приятно выйти из подъезда и прогуляться не вдоль шоссе.
Застройщики поняли данные тезисы и сейчас даже в элитном сегменте виден тренд ухода от строительства малых клубных домов в окружении старого фонда к созданию больших богатых районов.
Монополию на подобные проекты в дешевом сегменте в Москве практически полностью держит компания ПИК, но, все таки, в силу стоимости, эти дома находятся в спальных районах города, дальше от центра.
В элитном сегменте широко известны Садовые кварталы и современные комплексы около м. 1905 года. Даже внутри Садового кольца стали реализовываться подобные проекты. Естественно, в связи с ценой, данные ЖК имеют ограниченный круг покупателей.
Бизнес класс довольно разнообразен. Некоторые ЖК строятся в удалении от центра, но добавленную стоимость дает уникальное окружение. Такими являются ЖК на Тушинском аэрополе или ЖК Остров. Часть жилых комплексов находятся довольно близко к центру, но имеют некоторые трудности с транспортной доступностью, такие как Зиларт или Шагал.
Если вернуться к базовым тезисам, то полного сочетания всех факторов нет практически ни у одного из проектов, и ближе всего к ним в данный момент находится ЖК Символ:
Большой район с концепцией 15-ти минутного города, где уже сейчас открыто множество коммерции.
На территории уже работают хорошие школы, детские сады, большие фитнес центры.
Половина района внутри ТТК, до ближайшей станции метро менее 7 минут пешком и 2 остановки до центра.
Застройщик реализовал прогулочную зону “Зеленая река”, которая, конечно, не сравнима с полноценными парками, но дает уникальную возможность жителям перемещаться пешком внутри района в комфортных условиях.
За прошлый год в ЖК было продано более 1300 квартир. В кварталах, которые сдаются в этом году практически не осталось свободных квартир. Хотим купить клиенту однокомнатную квартиру в квартале «Искренность» - застройщик говорит, что все раскуплены уже давно.
А как вы думаете, какой еще проект в Москве сочетает в себе все факторы хорошего ЖК?
/channel/Kharyb
Подобрали классный объект❗️
Чуть больше месяца назад обратился клиент из региона для проведения полностью удаленной сделки.
Задача была следующая:
Продана квартира в регионе за 8 млн. рублей, которая сдавалась за 35 тысяч.
Приняли решение о покупке квартиры в Москве под сдачу, возможно как первое жилье в будущем для ребенка.
К 8 млн. могут добавить 3-4 млн. и погасить их в течение полугода, поэтому ставка на вторичку не страшна.
Близость к центру и к метро, актуальность дома в будущем.
Идеальный вариант - квартира уже с хорошим ремонтом и мебелью.
Покупатели с Дальнего Востока. В идеале пройти весь путь от покупки квартиры до сдачи в аренду не приезжая в Москву.
Варианты за МКАД не рассматриваются.
Новостройки не подходят, хотят сдать квартиру максимум через пару месяцев.
Апартаменты и разные разделы старого фонда не подходят .
На хорошие однокомнатные квартиры с такими вводными сложно претендовать, решено было смотреть студии с ремонтом.
Стали подбирать варианты:
Продолжение в ДЗЕНе, так как текст большой и картинки там в статье было удобнее разместить, чтобы все вам показать: https://dzen.ru/a/ZlN8wst0QTA1EcCS
Недавно провел в Батуми целое лето и получил огромное удовольствие от города, от людей и моря. Сегодня хочу рассказать про один интересный проект, апартаменты в котором можно сдавать и использовать для отдыха.
В курортном районе Гонио в черте Батуми строится первый 5-звездочный all inclusive в Грузии – отельный комплекс Wyndham Grand Batumi Gonio.
Комплекс входит в крупнейшую в мире отельную сеть Wyndham Hotels & Resorts. Под премиум-брендом Wyndham Grand в мире работают всего 78 отелей из коллекции мирового лидера.
Купив номер в этом комплексе, можно не только постоянно проживать с 5-звездочным сервисом, но и получать доход – до 18% годовых от отельного управления и от 30% в год при перепродаже.
Также владелец номера может бесплатно отдыхать в 110 странах по программе обмена отдыхом RCI, получить ВНЖ Грузии и возможность легкого ведения бизнеса с низкими налогами.
Переходите по ссылке, покупайте отельный номер в Wyndham Grand Batumi Gonio и живите там, где вам нравится!
Реклама. European village LLC, ИНН: 445581497, erid:2VtzqvSXNds
А можно просто вопрос задам? Я даже для себя еще не сформировал на него ответ. Видимо в стадии принятия)))
Почему новый ЖК Руставели 14 с полной отделкой и близко к метро, центру, ВДНХ, Останкино, паркам, Флакону, бизнес-центрам, должен стоить дешевле 16 млн за квартиру?
Вот просто обоснуйте мне: «Почему он должен стоить дешевле, где есть лучше и дешевле?
Разумеется я клиентам его покупал по 10-12-13-14 млн и был уверен, что он недооценен. Но сейчас, похоже, цены справедливые. Или нет?
PS На вторичке и переуступках особо ничего дешевле нет, разве что пару штук и ремонт часто - вайт-бокс. Даже с ВБ нет на вторичке дешевых вариантов, а это еще плюс 2-3 млн в ремонт, ибо его часто приходится ломать.
Я был уверен, что мы придем к этим цифрам, но сейчас уже не уверен что это выгодно. Обоснуйте почему он должен быть дешевле плиз…
/channel/Kharyb
Семейную ипотеку на студии ЗАПРЕТИТЬ! ДомРФ больше не даст строить ЖИВОПЫРКИ:
https://youtu.be/zDuXEicDVCg
Виталий Леонтьевич Мутко приговорил и студии и мелкие однушки!
Приятного просмотра 😂
Покупаем клиенту для жизни евро-3 в Холланд-парке. Сделал скидку. Была стоимость 20.4 млн, а стало - 19.8 млн. В три раза отбил подбор. Вроде хорошо сработал, как считаете?
Район новый, будет вся инфраструктура и набережная с парком отличные. Экология опять же.
/channel/Kharyb
Всем доброе утро! У нас в подписчиках есть люди, которые купили такие квартиры? И вопрос: «Где и для чего?»
На всякий случай, я не рекомендую брать с удорожанием квартиры без ПВ. Но вдруг вы брали и напишете зачем.
/channel/Kharyb
Что посмотреть в воскресенье?
На моем канале недавно вышло видео с альтернативным мнением от Максима Петрова:
https://youtu.be/BMK-0KIbwyQ
Максим считает, что цены раздуты и покупать недвижимость сейчас нельзя. Рассказывает про свои инвестиции в недвижимость, фондовый рынок и ОФЗ. Очень рекомендую!
Как видите, я не против дискуссий 🤗
⚡️Кстати, вчера был и мой традиционный субботний стрим: /channel/Kharyb/5301 На нем я рассказал, что звонки на вторичке пропали!
/channel/Kharyb
А народ-то вживую собирается! Олежка с Шахруди и Евгением!
Читать полностью…
Захотелось поделится, вдруг кому-то еще будет полезно ☺️
Какие советы я даю сыну, который, как и все юноши в 18-20 лет, знает жизнь лучше нас и слушает вскользь. Кстати, это он ведет наш новостной канал:
⭕️ Делай лучше и больше, чем от тебя ждут. Никогда не говори: «Мне за это не платят!» Если тебе не платят, если не ценят - просто уходи. Молча. Без предупреждения.
⭕️ Проявляй инициативу. Она в длительной перспективе поощряется, если с умом.
⭕️ Старайся работать не для людей, а для Бога.
⭕️ Выключай туннельное мышление. Смотри по сторонам, а не только вперед. Ты удивишься, как много есть решений на самом деле для каждой задачи.
⭕️ Не трать мое время напрасно - в интернете есть все ответы как сделать то или это. Если не нашел и не разобрался - трать мое время, это лучше, чем совершить ошибку.
⭕️ Не бойся ошибаться, но твои ошибки должны быть оправданы. Глупость, лень, нерешительность, поверхностное отношение - не оправдание! Такие ошибки не оправданы.
⭕️ Будь перестраховщиком, особенно в работе с людьми и деньгами. Не отказывайся от новый и интересных дел, предприятий, но сначала 7 раз отмерь, а потом уже режь! Однако действуй, не будь бездейственным мыслителем!
⭕️ Обо всем договаривайся на берегу! Лучше потерять плохого клиента, чем потом трепать нервы себе и ему. Имей возможность отказать в предоставлении услуг.
⭕️ Если ты поступаешь так, а тебя не ценят - уходи и не жалей. Найдешь другую работу, где сможешь вырасти.
⭕️ В идеале работать на меня или открыть свой собственный бизнес. Никто не будет лучшим работодателем для тебя, чем я. Только ты сам!
⭕️ Умей брать на себя ответственность за себя и за других, но делай это только тогда, когда это необходимо и только с теми, кто этого достоин. Не нужно метать бисер, не нужно заставлять и уговаривать никого.
⭕️ Будь благодарен. Так много людей быстро забывает то хорошее - что для них было сделано, а плохое помнят годами. Делай наоборот. Это трудно сначала, но этот навык поддается тренировке.
⭕️ Постарайся никогда не спорить на те темы, которые не принесут тебе и окружающим пользу, выгоду, решение задачи. Так поступают глупые люди. Спор ради спора - глупость и пустой расход энергии.
⭕️ Умей прощать все, кроме воровства и предательства. Один раз заразившийся этим человек, заразит коллектив и сам как наркоман повторит рано или поздно. Эти две вещи надо простить тоже, но с такими людьми больше нельзя иметь дел никогда. Если кто-то хвастает как обманул - мотай на ус и держи дистанцию.
⭕️ Все остальное можно простить, разногласия забыть. С нормальными людьми можно снова вести дела, даже если вы до этого рассорились в хлам по любой другой причине. Умей мириться. Умей постоять за себя.
⭕️ Не бойся спрашивать, не будь слишком стеснителен - стучащему отворяют. Рано или поздно. Но назойливым не будь.
⭕️ Будучи директором - думай о выгоде команды, каждого участника. Даже самые верные соратники, будучи голодными, уйдут.
⭕️ Твой бизнес должен так или иначе зависеть от тебя, держаться на тебе. Иначе тебя уберут. Никто не кормит дармоедов, даже собственный бизнес.
⭕️ Смело прощайся с плохими работниками, да и вообще с плохими или скользкими людьми. Держи на дистанции, никогда не сближайся. Сам таким не будь.
⭕️ Всегда думай о своей выгоде. Это твой стимул. Если ты будешь отдавать работникам или партнерам больше, чем они заслуживают - ты скоро разочаруешься в них и уволишь их.
⭕️ Сделал дело - гуляй смело. Только так, не наоборот.
/channel/Kharyb
На рынке пузырь❓
Я хорошо помню прошлое лето. Где-то конец августа, может начало сентября и наш разговор с коллегой.
Он сетовал на рынок, как все подорожало и подбирать клиентам нечего! Евро-двушки от ПИК уже по 10 млн, как это дорого 😂
А я тогда сказал: «Слушай! В долларах это же около 100.000 долларов, это Москва! Таких цен нет нигде в мире, даже в городках попроще, о чем ты говоришь? Посмотри на цены в Берлине, Лондоне, да даже в Барселоне!
Ладно, Европа сейчас дороже, ты в Батуми посмотри! Студия 26-28 метров в Химшиашвили 57 (Орби бич тауерс) стоит 70000-80000 тысяч баксов! Ты о чем?! Евро-двушка на Пхукете, в которой мы зиму прожили, продается за 160.000 долларов на котловане и на вторичке!
Москва стоит де-ше-во! Не может продаваться Матвеевский парк по 12 млн, а Амурский парк по 10! Ну не может! Потому что это ДЕШЕВО, а не дорого. Отставить панику.
Он тогда сказал: «Ну да, наверное ты прав…»
Да как же так, товарищи! Евро-двушка в Анталии тогда стоила дороже! Это как такое возможно?!
Вам я здесь писал тоже самое, что рынок не терпит пустоты и на kharybin?si=LfoKwlAcUavH1f_a">Ютубе об этом говорили многократно, пока все пророчили обрушение рынка.
И вот сейчас мы пришли к плюс/минус адекватным ценам! Как раз сейчас нормальные евро-двушки со 100.000 долларов год назад, подтянулись к тем самым 140-160-180 тысячам долларов.
Да, хорошие лоты выросли на 50% с тех пор и более, но это же было очевидно. По крайней мере мне - человеку, который обошел Москву за 17 лет практики своими ногами вдоль и поперек и знает каждый угол, имеет насмотренность и у нас и в мире!
Вчера, кстати, забронировали клиенту хорошую евро-двушку в Лайф Варшавской за 15.8 млн с полной отделкой! Менеджеры сначала скидок не давали, но я очень попросил руководство и они согласовали еще 1%, а это как раз стоимость подбора! Правда, если бы он сам туда позвонил, мы бы не смогли помочь, потому что клиент бы считался не нашим, а застройщика.
В общем это я все не просто так ностальгирую, это я вас подвожу к своему новому видео на
Ютуб, где рассказал про дикий рост цен и формирование пузыря на рынке Москвы уже сейчас!
Если вы планируете купить квартиру - обязательно посмотрите короткое видео и сразу поймёте о чем я! Ну, по крайней мере, я держу вас в курсе всего происходящего.
/channel/Kharyb
«Кто снимает квартиры по 220 тысяч? Проще же ипотеку взять❗️» - Такие комментарии часто оставляют подписчики.
Давайте я сегодня расскажу, почему мы любим подбирать инвесторам бизнес-класс, ведь таких квартир на самом деле намного меньше на рынке и сдаем мы их гораздо легче, чем обычные!
Поэтому давайте расскажу еще про ЖК РедСайд за 220.000 в месяц❗️
В работе была прекрасная евротрешка 71м2 с просторной кухней-гостиной, спальней и отдельным кабинетом.
Прицел настроили на пару или одного человека, без детей, так как места там для детского раздолья нет.
Вышли в рекламу и стали собирать подходящих нам по духу желающих.
Приходил один желающий - работает в хорошем месте на хорошей должности, далее прямая цитата: «Ну такая дорогая квартира и дешманский икеевский гардероб. Я снимаю сейчас за 350.000 в Неве» и такая история наверное повторилась раза 3: то лифт не очень, то прекрасный комод в китайском стиле людей не устроил.
Появился парень. Он показался нам серьезно настроенным.
Предложили еще раз встретиться, чтобы точно обсудить все детали. На повторном показе началась история из начала данного поста: «Диван этот красный вообще ни о чем, комод и голова Будды тут вообще не в тему, стол обеденный не такой».
Хотел договориться с хозяином о вывозе и замене ненужных ему элементов мебели, хотя изначально собтвенник обозначил, что ничего не будет вывозить. В итоге на все согласился, но мы отказали. Поняли, что проблемы будут продолжаться и клиент может съехать раньше.
Дальше, решили пообщаться предметно с оставшимися желающими. Один парень и пара. Парень показался адекватным, внес задаток, но по тем или иным обстоятельствам не срослось.
По итогу заселили пару, спокойно подготовили договор, утвердили форму и вышли оперативно на сделку. Жильцу квартира понравилась. Мы все делали сами, хозяин почти не участвовал в процессе.
Если вся эта шелуха вам не нужна - смело пишите нам в личку, мы сдадим вашу квартиру и будем управлять ей.
PS Мне квартира нравится, жилой комплекс тоже отличный.
/channel/Kharyb
Куда вложить деньги, чтобы пассивно, прибыльно и быстро?
Банк — не вариант. На бирже нужно ждать 5–10 лет. Зато склад на окраине окупается в первый месяц, а потом приносит по ₽150 тыс.
Зарабатывать на коммерческих помещениях проще, чем кажется. Убедитесь на канале Василия Еговцева — владельца ТЦ стоимостью ₽1 млрд и 60 других магазинов.
Из реальных кейсов вы узнаете, когда и какую недвижимость купить по лучшей цене (стартовый капитал — около ₽19 тыс). Всего за 30 дней начнёте пассивно зарабатывать от 150 тыс.
А бонусом вы можете вступить в закрытый клуб инвесторов (уже 2158 человек). Достаточно подписаться в следующие 24 часа:https://t.me/+ovW6btph8TVkNzli
Налог на несколько квартир. Инвесторы в недвижимость разорятся!
Всем, привет! Сегодня в 19:30 наш традиционный субботний эфир, на котором разберемся с новыми налогами на недвижимость для простых людей и инвесторов. Что ждет нас в 2024-2025 годах.
https://www.youtube.com/live/q3KvUIrW888?si=94NQ08gVPqH2nf93
Поставьте себе напоминание и лайк мне пожалуйста в Ютуб! До встречи, дорогие подписчики!
Вот, кстати, накопал приятное видео к посту выше про Символ, чтобы понятнее было про КРТ.
/channel/Kharyb
Налоги на недвижимость будут расти. Максим Петров обмолвился в нашем разговоре: «Вы подождите 5 лет и посмотрите - какие будут налоги на недвижимость.
А тем временем, власть в лице Минфина продолжает нас радовать и вносит предложение о переходе к расширенной прогрессии налога на доходы физлиц.
Так, налог на доходы физлиц от проданных объектов недвижимости сохраняется на уровне 13% до суммы всего лишь в 2,4 миллиона рублей, свыше этой суммы скорее всего будет таки 15%, но пока без дальнейшей прогрессии!
Льгота в виде освобождения доходов от продажи при минимальных сроках владения сохранится. То есть продать без налога можно будет через 5 лет владения квартирой или апартаментом, а если жилье единственное или сделка была безвозмездной - через 3 года. Безвозмездные сделки - это дарение или наследство.
Вроде и не большое изменение, скажете вы, всего 2%! Но! Это же только начало, подождите 5 лет, считаю что Максим прав.
Но я не зря всем в пример ставил Россию! Мол за бругром, при покупке недвижимости, налоги и поборы огромные! А в России, когда покупаешь квартиру, то государство вычеты дает! Считайте - еще и доплачивает 🙂 Нет, ну правда! В Дубае вынь 4% - да положь! Во Франции доставай нотариусу 8% от цены квартиры, а в России регистрация всего лишь 2000 рублей!
Но здесь тоже начинают крутить гайки. Теперь уже за квартиру, кадастровая стоимость которой превышает 20 млн рублей, придется заплатить 0.1% от этой самой стоимости за регистрацию перехода права.
Вы мне снова скажете: «Саш, ну копейки же!» И будете правы. 20000 рублей - это 200 евро. Во Франции или прочих Европах за покупку такой квартиры, вы отвалите нотариусу примерно 16000 евро, в Дубайске 8000 евро или 800.000 рублей! Но ведь раньше мы платили 20 евро или 2000 рублей, а сейчас делают сбор в 10 раз больше - 20000 рублей. Сразу в 10 раз больше, я хочу это подчеркнуть.
Таким образом, тихим сапом, во благо трудящихся и во имя социальной справедливости, налоги будут повышать!
Но 1 трл дополнительной выручки на справедливость может не хватить, тем более с учетом повышения МРОТ - пишет Коммерсант. Поэтому может получиться так, что справедливость будет стоить дороже.
А что это значит для нас, что будет с недвижимостью, станут ли расти цены из-за повышения налогов - мы обязательно обсудим на традиционном субботнем эфире в 19:30 в ЮТУБ: kharybin?si=TZ__MYSOHirFUQHh" rel="nofollow">https://youtube.com/@kharybin?si=TZ__MYSOHirFUQHh
Подпишитесь и нажмите на колокольчик, чтобы не пропустить эфир!
И все-таки прятаться за опросами проще, чем честно сказать свое мнение. Поэтому я это сделаю.
Мы в опросе с вами обсуждали это:
Минфином предлагается следующая прогрессивная шкала:
для доходов от 2,4 до 5 млн в год — 15%;
для доходов от 5 до 20 млн — 18%;
для доходов от 20 до 50 млн — 20%;
для доходов свыше 50 млн — 22%.
Вот человек, который много учился, строил карьеру, работал по 16 часов в сутки и стал ТОП-ом компании должен теперь будет платить 22%.
А другой ничего не предпринимал особо. Юношей ходил на дискотеки и с гитарой до утра на лавке девчонок развлекал, а потом окончил ПТУ и ходит в цех за 35000 в месяц гайки крутить. Он не хочет рисковать, никуда переезжать, ничего предпринимать, потому что это сложно и вообще невозможно, потому что в России «социальное неравенство», по его мнению.
Вот он считает, что это социальная справедливость, что надо налоги для богатых поднять. Он говорит: «Им больше повезло, богатенькие родители сначала наворовали денег, а потом деток продвинули на высокие посты, а мне такое невозможно!» И таких людей очень много 🙂.
Я считаю, что это как раз и несправедливо. Я вырос в семье, где никто ничего почти не знал про бизнес. Никто меня не учил и не продвигал. Дали образование самое обычное - техникум. Потом мама засунула в агротехническую академию, чтобы был под боком.
Когда я услышал про такие предметы, как «состав почвы» и «устройство трактора» на втором месяце обучения в Академии, то бочком-бочком вышел «в туалет» из аудитории.
Дошел до учебной части, забрал быстро-быстро все документы, и на следующий день сел на поезд до Москвы и пропал для всех на полгода. Ну только мама знала где я, - она мне после истерики и купила билет. 19 лет тогда исполнилось.
А дальше я уже торговал на рынке, оплатил себе учебу в юридической академии - РАП, работал по двое суток на фабрике-кухне за компьютером, потому что москвичи не хотели, раздавал даже листовки и бегал по всей Москве с толстым томом «Работа и зарплата». Где же те сытые нулевые, а?)))
В общем все это ерунда про социальные лифты и оправдание, ведь можно добиться хороших результатов и стать кем угодно без протекции.
Не нужно перекладывать ответственность, оправдывать себя и обвинять тех, кто более решительный, смелый, целеустремленный и, в итоге, зарабатывает больше.
Надо иметь смелость и обладать большой долей здравомыслия и самокритичности, чтобы сказать себе: «Я не хочу ехать в вашу Москву, мне проще 10 минут пешком прогуляться до работы и потом отдыхать с гитарой и никто в этом не виноват, потому что я выбрал эту жизнь и она мне нравится! Не богатая, зато свободная и относительно спокойная. Никто не должен платить за мой выбор повышенными налогами, потому что - это только мой выбор!»
/channel/Kharyb
Хотел написать смешной пост, а он грустным получился 😏
Анекдотичная хронология или баланс потек!
Мы ведь как раньше думали: «Вот у нас рубль летает туда-сюда, кризисы не дают расслабиться, пенсии низкие, МРОТ от слова смерть, санкции, но зато:
⭕️ Два года назад: «У нас лучше чем в Европе, ведь налоги низкие, аренда квартир не высокая, покупать квартиру тоже в два раза дешевле и проще, услуги отличные и недорогие, цены на яйца и бензин копеечные.
⭕️ Год назад: «У нас лучше чем в Европе, потому что налоги низкие, услуги дешевые, яйца подорожали но не сильно, бензин недорогой. С недвигой уже все выросло, но мы не унываем!
⭕️ Сегодня: «У нас услуги дешевые, яйца с бензином стоят дешевле и еще… И все!»
⭕️ Завтра: налоги высокие, а из-за этого и яйца и услуги и бензин подорожали, а недвижимость как в Ницце по 7000 евро за метр (700.000 рублей) и аренда тоже - по 100.000-120.000 за нормальную евро-двушку в приличном доме и районе в месяц.
А еще у нас рубль летает туда-сюда, кризисы не дают расслабиться, пенсии низкие, МРОТ от слова смерть, санкции, но зато:
А больше нет этого: «Зато!» Закончилось. Испарилось куда-то… А как тогда без «зато?»
Верным путем идем, отличным! То ли еще будет.
/channel/Kharyb
Делаю подбор❗️
ЖК Руставели, 14 тоже стоит каких-то немыслимых денег сейчас. Когда по 13 миллионов в январе людям подбирал - понимал что выгодно. А сейчас понимаю - не выгодно 😂 Вот здесь писал и советовал эти же квартиры брать на 2.5-3 млн дешевле в январе: /channel/Kharyb/4455
Лучше уж бизнес-класс за эти деньги подберу клиенту. Тоже с отделкой и качество будет гораздо лучше. Потом расскажу что можно купить за 16-17 млн и вы сильно удивитесь. Пока промолчу, чтобы цены не задрали!
А ПИК пока пусть отдохнет. Хотя, некоторые проекты интересные еще остаются, но МП или Руставели уже раздули неадекватно. Как и К14 и другие.
Вот реально происходит чудо: за 15-20 млн можно купить обычный ПИК или хороший бизнес! Когда ПИК был дешевле - я его хвалил. Выгодно было. А сейчас дисбаланс на рынке.
Есть большая вероятность коррекции на 1-2 млн в ПИКах через месяц, с отменой льготных ставок. За прошлую неделю цены выросли неадекватно. Не во всех проектах, но во многих. Сейчас только некоторые ПИКи клиентам беру.
/channel/Kharyb
Прислали в личку очень крутой лайф-хак!
/channel/Kharyb
Любой человек может выкупить земельный участок у государства за 3-5% от стоимости
С 2015 года автор канала "Свой Гектар" инвестирует в земельные участки. Тогда случайно выпала такая возможность и он сначала оформил землю под производство в аренду у государства, а спустя полгода выкупил её. Полгектара земли промышленного назначения в пригороде Петербурга обошлись в несколько сотен тысяч рублей против нескольких миллионов. В 2020 году он продал её за 6 млн.
Низкий порог входа, который может позволить себе любой и высокая рентабельность делают это направление очень интересным и прибыльным.
Если вы хотите узнать:
🟣 Как купить участок не за 3 млн, а за 50 тысяч
🟣 Как зарабатывать на загородной недвижимости без большого стартового капитала
🟣 Как обеспечить достойный доход и будущее себе и своим детям
🟣 Как создать источник пассивного дохода
Переходите на канал, там простым и доступным языком обо всём, что связано с заработком на земельных участках 👉 @svoygectar
Реклама. ИП Аердинов Н.В. ИНН 638103515932 erid: LjN8K96Rb
Интересный кейс получился❗️
В прошлую субботу обратилась клиентка с просьбой подобрать квартиру под аренду. Бюджет 10 миллионов наличными. Говорит: «Александр, я вообще ничего в этом не понимаю, подбери вариант пожалуйста!»
Сейчас есть 5 млн, а остальные 5 млн будут 20 июня.
Предложил два варианта: брать сейчас в рассрочку у застройщика квартиру, либо покупать у людей вторичку или переуступку в конце июня.
С одной стороны вторичка и переуступка выглядит немного выгоднее, с другой стороны мы с вами не знаем какие цены будут через месяц.
Клиентка решила брать сейчас - синица в руке лучше, чем журавль в небе. И, как выяснилось, была права. За прошлую неделю цены выросли на 500.000 в среднем. На переуступки тоже поднимают и на вторичке дешевых вариантов почти нет.
Купили студию в Большой Академической за 8.8 млн. Взяли рассрочку на три месяца от ПИК и сделали скидку 2%. То есть - и рассрочку умудрился согласовать без удорожания и еще скидку 2%! Как раз 160.000 и получилось скинуть - ценник стал 8.640.000. Отбил подбор.
Посоветовал также не торопить события и в конце июня не гасить сразу долг, а покрутить деньги на депозите под 15-17%. Депозит нам даст 250.000 за три месяца. Но, скорее всего, без моей помощи вы такие условия не согласуете. Или согласуете?
Выходит, что студия получилась за 8.390.000 рублей, что очень хорошо. Сейчас таких цен нет. Сейчас стоимость этих квартир стартует от 9.4 - смотрите на картинке.
Это я пишу про студию с полной отделкой, а не Вайт-бокс и со статусом «квартира», а не апартаменты.
Кстати, клиентка чуть без меня там апартаменты на миллион дешевле не купила на радостях - вовремя заметила что фильтр сбился.
PS Было несколько сделок по недорогим квартиркам, потому что их строительство отменили. Поэтому много о них писал. Но! Мы также купили квартиры клиентам в бизнес-классе за 20-35 млн. До этих кейсов скоро тоже доберемся. Это чтобы вы не думали, что мы только студии покупаем. Нет. Но заказов по ним сейчас и правда стало больше.
/channel/Kharyb
Мутко сообщил о планах исключить из семейной ипотеки жилье меньше 35 кв.м
В комментариях спросили: «Что вы думаете об этом?» Отвечаю:
⭕️ Виталий Мутко - тот человек, у которого вполне хватит и ресурсов и мотивации протащить этот закон и он в чем-то прав. Ведь семейная ипотека подразумевает семейные квартиры. Более того - ДомРФ был почти единственным банком, поддержавшим рынок в январе, когда другие не выдавали ипотеки без комиссий с застройщиков.
⭕️ В случае принятия такого решения, - мелкие площади получат повышенный спрос до 1 января 2025 года. Что не даст упасть ценам и даже может их еще поднять. Все-таки людей, которые могут купить маленькие квартирки гораздо больше, чем тех, кто потянет большие семейные квартиры.
⭕️ И вот это жесть: «Кроме того, «Дом.РФ» исключит студии и малогабаритные однокомнатные квартиры из перечня жилых помещений в новых договорах о комплексном развитии территорий (КРТ), которые заключаются с застройщиками после аукционов. «Новые договоры о КРТ по итогам аукционов «Дом.РФ» будут предусматривать размещение в жилых комплексах однокомнатных квартир площадью не менее 33 кв. м. Это логичный шаг в контексте поставленных главой государства задач и еще один шаг в сторону создания качественной среды для жизни в стране», — сказал Виталий Мутко. В промках перестанут строить студии и однушки мелкие. А это дополнительный дефицит.
Власти считают, что мелких квартир стало слишком много, это огромная нагрузка на инфраструктуру и статистически не решает поставленных правительством задач.
Но я люблю малышки, посмотрим что будет дальше. Скорее всего цены продолжат расти. Но коррекция летом должна быть на малышей, уж слишком сильно они подорожали. А потом - снова рост.
/channel/Kharyb
Вот несколько комментариев из старого поста про ипотеку 0.01% и цены были… Амурский по 7.2 млн в 0.01%… Сейчас дороже 10 млн)
Читать полностью…