40568
Связь со мной: @KharybinAlexander
Будем скорее всего бронировать и покупать клиенту пару квартир в Семерке и решили набросать обзор не отходя от кассы:
✅ ЖК Дом 7 Даниловский от Coldy. Серпуховской вал д. 7
Сдача в 2026 году.
Когда-то я немного так напал на их проект «Найс лофт» из-за промышленной локации, они даже обиделись. Потом понял, что получились нормальные апартаменты, если смотреть далеко в будущее.
С локацией Дома 7 все принципиально иначе. Это Тульская, друзья. Она замечательная. Давайте подробнее:
Новый проект от компании Coldy. Старт продаж в ближайшие месяцы, сейчас идет активное закрытое бронирование в котором мы тоже стараемся поймать что-то очень приличное.
Место известное, несколько скандальное, так как в 2018 году этот же застройщик анонсировал по этому адресу проект редевелопмента комплекс апартаментов Co_loft и начал продажи, но из-за проблем с документами стройка встала и была отменена. Теперь уже проект изменили, согласовали строительство квартир, и вышли под новым названием.
Красивый современный клубный ЖК, который стоит на зеленой улице Серпуховской вал и дополнительно скрыт от шума улиц первой линией домов.
3 корпуса сдаются в одну очередь, не будет стойки на 10 лет 😉.
Высота до 15 этажей
Количество квартир - 207 (не муравейник)
Количество машиномест - 137
Высота потолков от 3,2 м в отделке White Box
Все атрибуты современного ЖК, такие как зона коворкинга, детская комната, лаунж зоны - присутствуют, а это очень нравится молодым и богатым, которые и едут в Москву сейчас.
Для любителей района Тульской, наконец, появился достойный конкурент для Донского Олимпа и Barkli Residence. Дом расположен ближе к метро, практически напротив классного Даниловского рынка, но при этом в удалении от шумной площади Серпуховской Заставы и этим выигрывает у апарт комплексов Данилов Дом, Play (на него я когда-то на котловане облизывался, но тоже поверил аналитикам что рынок упадет 🥹) и Deco residence.
Цены на конкретные лоты пока только под запрос с конкретным клиентом открывают, но общий порядок следующий:
Квартиры в отделке White box - 730 тыс.руб. за метр (Корпус 1 и высокие этажи Корпуса 2)
Квартиры с чистовой отделкой - 800 тыс.руб. за метр (Корпус 3 и низкие этажи Корпуса 2) Мне с отделкой варианты нравятся.
Возможна рассрочка.
С одной стороны, цены не маленькие, но они примерно равны предложениям в соседнем Донском Олимпе, а в Барки хорошие квартиры продаются по цене миллион за метр. При этом застройщик традиционно сделал очень мелкую нарезку в своих квартирах и Евро-3 предлагает в диапазоне 50-75 метров, в то время как у конкурентов форматы избыточной площади от 90 метров. Напомню, со схожей ценой за метр. Хотя в избыточных площадях стоимость должна быть ниже.
⭕️ Для себя:
Премиум класс с компактной нарезкой площадей. Невысокий, небольшой, точечная застройка рядом с центром. Одна очередь. Тульская - отличный зеленый, спокойный, но при этом динамичный район. Все как я люблю. Просто я там много всего ножками обошел и сделок заключил. Для жизни бы взял не задумываясь. Может и возьму что-то, думаю пока. Даже лучше суетливого Play.
⭕️ Под аренду.
Тут все немного сложнее. В уже готовом комплексе апартаментов Play студии с отделкой 35 метров выставлены за 110 тысяч, а цена таких лотов сейчас 22-24.5 млн. Но это апарты со всеми вытекающими. В этом году будет построен очень качественный дом с апартаментами Logos, где цена за метр на 20% ниже проекта от Coldy. Ну это и понятно - апартаменты всегда дешевле, тут объяснил почему. В Доме 7 аренда будет выше, но сроки ожидания и точка входа сильно ухудшают доходность. Позже, если с клиентами купим евро-трешку, напишу вам конкретные цифры. Одно могу сказать - они в районе 5-6% годовых. Конкуренция небольшая - район преимущественно состоит из старого фонда и нескольких «клубных» новых домов. Которых явно не хватает и они отлично сдаются (мы парочкой таких управляем, поэтому говорю из практики).
⭕️ Под Инвестиции:
А вот тут интересней. Как говорил выше, лоты с отделкой сейчас сравнимы по цене Донским Олимпом, который уже несколько устарел и нарезка там крупнее.
Давайте попробуем ради интереса спрогнозировать ставку ЦБ на завтра. Заседание будет 22 марта, помните?
Я считаю, что ее немного снизят - до 15.5%. Евгений писал, что могут повысить. Пишите в комментариях ваше мнение.
Дело в том, что это будет знаковое заседание. От него зависит в том числе и порядок цен на рынке недвижимости летом.
Если ставку в 16% сохранят или поднимут, то рост на рынке недвижимости может полностью прекратиться в моменте и, возможно, мы увидим небольшую коррекцию снова.
Потому что люди просто оставят деньги еще на полгода в банках - на депозитах.
А лимиты по льготным ипотечным программам скоро опять закончатся и кредиты будут выдавать с трудом, как это мы наблюдали в январе/феврале с IT-программами.
ВТБ был богаче других, там оставалось 30% неизрасходованных средств, но с 19 марта уже крутят краник. Хотите успеть что-то купить с использованием льготной ипотеки - возможно стоит поторопиться.
Но, если ставку снизят даже на 0.5% в пятницу, то это не столько материально, сколько морально подержит рынок недвижимости. А если еще и рубль потащит на 100 за доллар…
В общем делайте ваши ставки, дамы и господа!
/channel/Kharyb
Сегодня неслабо рвануло в ЖК Видный берег - 2, в дер. Сапроново, который строит “Тройка RED”.
На крыше оказался заблокирован рабочий, но его удалось спасти.
Все произошло около 11:00. В это время там проводили гидроизоляционные работы. Так горит утеплитель.
/channel/Kharyb
Сняли вам дорогу от метро и описание локации ЖК Twelve. Собственно теперь понятно, почему цены сильно не растут. Топ Хиллс около метро тоже попал в объектив и ЖК Вершинино.
Читать полностью…
Как купить участок за 3-5% от кадастровой стоимости для себя или для заработка?
С 2015 года автор канала "Свой Гектар" инвестирует в земельные участки. Тогда случайно выпала такая возможность и он сначала оформил землю под производство в аренду у государства, а спустя полгода выкупил её. Полгектара земли промышленного назначения в пригороде Петербурга обошлись в несколько сотен тысяч рублей против нескольких миллионов. В 2020 году он продал её за 6 млн.
Низкий порог входа, который может позволить себе любой и высокая рентабельность делают это направление очень интересным и прибыльным.
Если вы хотите узнать:
🟣 Как купить участок не за 3 млн, а за 50 тысяч
🟣 Как зарабатывать на загородной недвижимости без большого стартового капитала
🟣 Как обеспечить достойный доход и будущее себе и своим детям
🟣 Как создать источник пассивного дохода
Переходите на канал, там простым и доступным языком обо всём, что связано с заработком на земельных участках 👉 @svoygectar
#РМ
Сдаем однокомнатную квартиру, собственник хочет семейную пару без детей, мы об этом написали в ЦИАНе.
Квартира находится в Люблино. Такое сообщение пришло)))
Если не хотите все это получать и слушать - обращайтесь к нам за сдачей квартиры.
Или самостоятельно отправляйтесь в это уникальное и увлекательное путешествие)
/channel/Kharyb
Оставь надежду, всяк сюда входящий 🥲
IRN пишет забавные вещи… В самом начале зимы 70% людей верили в существенное снижение цен, а сейчас только 55%. Да и те уже не уверены, половина считает, что цены упадут лишь на 5%… Где-то в их рядах остается наш Гриша.
Самое интересное, что IRN вторит Грише:
«Активного снижения цен на жилье на фоне подорожавшей ипотеки, в которое люди верили в начале зимы, не случилось, и они стали осторожнее в своих ожиданиях. Но напрасно, – считает руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. – Обычно продавцам нужно время, чтобы свыкнуться с новой реальностью закончившегося спроса, которое как раз и пришлось на зиму. В начале 2024 г. рост цен выдохся – в январе-феврале 2024 г. динамика стоимости метра не выходит за рамки статистической погрешности. Темпы роста цен на вторичном рынке, достигшие пика в сентябре прошлого года, снижаются уже шесть месяцев подряд. А весной, ближе к майским праздникам, цены под давлением снизившегося спроса и высоких ставок, скорее всего, поползут вниз».
Правда обещают они снижение сколько уже? Год? Два? За последний год стоимость ликвидных лотов выросла на 40-50%… Я в субботнем эфире об этом рассказал.
Например Матвеевский парк подбирал людям и советовал покупать евро-двушки по 10 млн. Сейчас там приличные 15 стоят. Или студии в Кронштадтском 14 брали за 7.2-7.5 млн. Сейчас они по 10 продаются. И много других комплексов, здесь все писал.
Самое интересное, что всегда найдется человек, который мне в комментариях напишет что это «бумажный» доход. Ждем!
/channel/Kharyb
Начали, выключайтесь 🔺🔺🔺
Читать полностью…
❗️Инвестируй в недвижимость правильно. Как люди теряют деньги при покупке неправильных квартир.
Сегодня субботний стрим в 20:30:
https://www.youtube.com/live/OBnbugoRwYg?si=ex8yGpA4Z6WalHwb
Такую +- студию купил сыну на старте в Левел Южнопортовой за 5.6 млн. Это апартамент. Писал об этом и советовал присмотреться здесь: /channel/Kharyb/3988
Вот чем мы тут занимаемся. То ли еще будет, ведь в данной локации будет построено 8 млн квадратных метров, второй Сити, бизнес-центры и еще одно место силы.
/channel/Kharyb
Загородные отели – новый источник пассивного дохода
За последние годы большую популярность среди инвесторов стали набирать проекты в сфере загородного гостиничного бизнеса, где доходность может достигать 43% годовых, а средняя окупаемость – 2-5 лет.
VIEW GA – это сеть загородных отелей под единым брендом. Компания единственная на рынке выплачивает инвесторам гарантированные выплаты еще на этапе строительства. В новом проекте гарантированная доходность составит от 16% до 24% годовых🔥 Минимальная точка входа – 300 000 ₽.
В собственность вы приобретаете объект номерного фонда, зоны питания или периферии и получаете доход с аренды, в то время как управлением, обслуживанием гостей и другими бытовыми вопросами занимается управляющая компания.
Если вы в поисках альтернативного инструмента для увеличения капитала, подписывайтесь на Telegram-канал проекта.
Мысль дня❗️
Сейчас нужно покупать квартиры не близко к центру, а близко к Сити, Павелецкой, Второму Сити в Южном порту, к Белорусской и другим местам силы. Центр становится историческим - туда посуточникам дорога.
А инвесторам надо вкладываться в деловые локации или удобную транспортную доступность к ним.
Когда я начинал работать брокером по недвижимости в нулевых - все работали в центре. А сейчас уже весь бизнес перебазируется в новые районы, создаваемые для него - там и спрос и деньги.
Банально, но многие этого не знают почему-то.
/channel/Kharyb
Рекомендация на 2024 год! Присмотритесь к рынку недвижимости Таиланда. Это доход в самой стабильной валюте мира, свобода и безбедная старость📈
На канале Art House Group
рассказывают:
→ как выбрать объекта гарантированной доходностью на аренде от 7 до 40% годовых;
→ как оформить 0% рассрочку;
→ как заработать от 30% до 80% на повышении стоимости объектов.
Проверенная информацию от надежного застройщика с более чем 15-летним опытом на рынке Таиланда. Ознакомьтесь с экспертными советами и минимизируйте свои риски.
Welcome ➡️ /channel/+33j_UhgeD8FiNjU1
+ еженедельные обзоры ликвидных объектов
Вместе с Art House Group вы получите не только прибыльные инвестиции, но и надежного партнера в мире недвижимости Таиланда!🏝
#РМ
Какие евро-двушки купить за 21 млн - подробный обзор, один из лучших ❗️
За три недели до нового года обратились к нам взрослые клиенты за подбором. Нужно было найти квартиру и купить до праздников.
Вводные данные:
Евро-2, не меньше 40 метров. Районы: от Северо-запада - до Северо-востока. Работа, дети, дача - все привязано к этой части Москвы.
Бюджет - около 21 млн., из которых 12 это семейная ипотека
Большое желание получить новую новую квартиру с ремонтом уже в 24 году, поэтому максимальная стадия готовности.
Как бонус, удобная доступность до МЦК, так как оба пользуются линией.
Почему покупают:
Живут в 3х комнатной квартире, в доме серии П44 в Бескудниково.
Детям 16 и 17 лет. Решили использовать семейную ипотеку до наступления 18 лет старшему, чтобы купить квартиру для себя на будущее.
Дети самостоятельны, как нам сказали, и до 20 лет с родителями жить не будут, да и есть еще недвижимость в области и возможность продать 3ку чуть позже.
Начали сужать поиск:
Вторичка отпадала автоматически из-за семейной ипотеки, хотя в то время были хорошие варианты под запрос.
Переуступки тоже, так как чувствовал, что время поджимает, и будет шанс вообще остаться без покупки. Кстати, на сделку в итоге вышли 19го декабря, а зарегистрировали ее 23го.
Так как ключи нужны были в идеале до 2 квартала 24, то пул вариантов стал сильно ограничен. В ходе разговора еще появилось условие, чтобы квартира была не выше 10 этажа, и желательно именно Север - Северо-запад 🙂
Начали подбор:
Сразу отпали новостройки в районе Спартака. Были там, совсем не понравился формат района в поле, хотя Алия 2ая очередь хорошо вписывалась в параметры. Но ждать всю инфраструктуру еще несколько лет.
С клиентом встретились в кафе в Green Park, и вообщем то он подходил, закрыв глаза на удаленность от метро, но ПИК в тот момент уже ввел дома в эксплуатацию и продавать в семейную ипотеку отказывался.
Поехали смотреть:
День первый
Сперва заехали в Кронштадтский, 9, чтобы оценить сданный корпус. Подумали, что на такой и аналогичный по качеству продукт покупатели не готовы и ПИК смотреть не будут. Да и окружение не подошло…
Далее Фестиваль Парк 2. Как раз застройщик выдавал ключи в первых сданных корпусах и у него оставались еще квартиры в этой очереди. Нам все понравилось:
Хороший район, метро рядом, нормальные планировки, высокие потолки, аккуратные МОПЫ.
Не понравилось, что подходящая квартира была всего одна в самой высотной башне и чуть меньше, чем хотелось. В общем претендент оказался очень серьезным - квартира 38 метров за 18,1 млн.
Заехали в Уно.Старокоптевский
У застройщика вышла из брони одна квартира, не самой удобной планировки, зато дешево и на хорошем этаже. 41 метр за 17,2 млн.
Отсутствие метро компенсировало МЦК. Посмотрели квартиру, готовы были покупать, но застройщик огорчил нас тем, что с банком клиента он договориться не сможет, а до сдачи дома осталось меньше недели и тогда семейная ипотека не подойдет. Или менять банк, или отказываться от покупки.
Отказались, но запомнили, что формат точечного дома нам понравился.
В завершении посетили ЖК Интонацию - тут понравилось многое. Качество дома, локация, формат.
Да, ближайшее окружение не самое презентабельное, нет школ и садов около дома, но клиентам они и не нужны. Минус один - самая дешевая квартира это 48 метров за 22,8 млн. Хотелось бы подешевле…
День второй:
Решили охватить восточную часть города!
Первым по списку был ЖК Достижение.
Очень хороший дом. Думаю, он будет украшением района, когда достроят. Много подходящих планировок от 38 до 41 метра в диапазоне цены 20-21 млн., как мы и искали. Но сравнивали уже с Интонацией. Да, ЖК интереснее, но плотность повыше, к локации вопросов еще больше, метр дороже, и, главное: ключи к концу года. А, зная Смайнекс 😂, этому верить сложно.
Пришли к выводу, что был бы дом на более высокой стадии готовности, остановились бы на нем, а так продолжаем поиски.
ЖК Very Ботанический сад:
Дома красивые, двор хороший, район тихий. Главное, в любой квартире, на любом этаже вид на лес! Для любителей природы сложно что-то лучшее в Москве найти.
Немного картинок к посту выше 🔺🔺🔺
Читать полностью…
«А вообще, мое мнение, а я всегда говорил это, но повторюсь еще раз: ставка по ипотеке должна быть 5%», — сказал вице-премьер.
🥹
/channel/Kharyb
Как раз видосик в тему моего длинного и подробного видео выше☝🏻🤗
Читать полностью…
Недвижка РВЕТ ВСЕ. Доход 2260% за 24 года. Депозиты нервно курят в сторонке. А что в валюте?
СМОТРИТЕ МОЕ НОВОЕ ВИДЕО под утренний кофе:
https://youtu.be/7Mp70VHwUoc
Купили клиентке в Амурском парке за 11,6 млн евро-двушку в январе.
Квартира 36м2, с использованием льготной ипотеки под 6.8%. Ежемесячный платеж 34000 в месяц.
Аренда такой квартиры сейчас стоит 65000. А если сделать красиво, как мы умеем, как тут, например: /channel/Kharyb/4861, то можно и за 75000 сдавать легко. Объект идет с отделкой, поэтому хоум-стейджинг и меблировка тысяч 700-1 млн выйдут.
Мы сдали за 1 день, кто-то даже писал, что сдал бы дороже такую квартиру в комментариях. Мы же и управляем ей.
За два месяца такие квартиры выросли в цене - застройщик продает по 12.58 уже и платеж 39000. Но тоже нормально, на мой взгляд. Наш объект почти на миллион подрос.
На ключах, после постройки, такие объекты будут около 13.5 млн через год. Аренда будет 70 в среднем. По-моему хороший кейс до сих пор!
Чистая доходность от аренды 6% плюс доходность от роста локации и роста цены. Не хуже депозитов, да еще в недвижимости.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Twelve, Электролитный проезд, 12Б, Tekta Group, Актуализирую. Будет разгром…
На недавней консультации меня спросили несколько раз: «Почему ты не рекомендуешь нам покупать этот ЖК под инвестиции и аренду?».
Было видно, что люди уже настроились на Твелв, но мой скепсис их чуть-чуть расстраивал.
Давайте честно объясню - почему. Подробности про локацию я уже писал здесь, поэтому повторяться смысла не вижу.
Цены тоже не особо выросли с тех пор, не зря я говорил, что инвестировать не стоит.
С клиентами мы обсуждали евро-трешку, 55м2. Застройщик продает их от 21.7-22 млн за нормальные лоты.
⭕️ Под аренду надо еще сделать ремонт, который обойдется в круглую сумму - около 6 млн. Это примерный минимум. Получаем лот за 22+6=28 млн. Рядом ЖК Вершинино стоит за 85000 с нормальной обстановкой. Если учесть более высокий класс, то ценник на такую квартиру должен начинаться от 120 тысяч в месяц. Я бы даже не рассчитывал на большее пока - осторожничаю. 120.000 умножаем на 12 и делим на 28 млн и умножаем на 100 = 5.14 % грязная доходность. Чистая доходность, за вычетом коммунальных, налогов, амортизации выходит около 4% (формула длинная, уже приводил ее когда-то).
Все-таки эта локация не слишком притягательна для арендаторов. Основной ее плюс - близость к метро и центру. В остальном райончик промышленно-унылый. Тут комфорт-класс вроде ЖК Вершинино хорошо себя чувствует, а для бизнеса локация слабая, поверьте человеку, который сдал, купил и продал 15-20 квартир в Вершинино лично и с командой.
⭕️ Инвестиции.
Тут все еще проще. Топ Хиллся получше расположен и уже построен - ближе к метро стоит. А наш Двенадцатый ждать до 2027 года надо - еще три годика.
В недавнем эфире я говорил, о самом простом способе понять - если ли инвестиции в том или ином проекте…
Нужно просто посмотреть на предложение готовых квартир такого же класса в локации, используя ЦИАН или Домклик.
Так вот, Топ Хиллс стоит в рекламе по 411 рублей за метр в хороших евро-трешках (а если поторговаться?) или вот по 406.000 не могут продать и снижаются. Или вот.
А реальная стоимость квартир без отделки вот здесь, за эту квартиру внесен аванс по цене в 380.000 за метр квадратный. Или вот внесли аванс по 438.000 за м2, за квартиру с отделкой.
То есть квартиры на вторичке нормально продаются, если стоимость рыночная!
О чем вообще можно говорить, если сам Ингад до сих пор не распродал кучу лотов в ТОП Хиллс?!
А Твелв продают по 400+ тысяч за квартиры в стройке, со сдачей в 2027 году. У меня здесь только один вопрос: «Зачем?»
В недвижимости основная доходность идет не от аренды, а от роста цены. Аренда - приятный бонус. Наши клиенты и я сам за 5 лет получили рост стоимости в разы, за последний год на 40-50%. Какой рост цены мы можем ждать здесь, если готовые квартиры в жилом комплексе не хуже и ближе к метро продаются дешевле?
Более старое и подробное описание ЖК Twelve туть: /channel/Kharyb/3783
PS Если бы стоимость была 320-330 тысяч за метр квадратный в стройке, в 2027 году, я бы покупал скорее всего. По 400 тысяч не буду ни себе, ни клиентам.
Продолжение сериала про Машу и Гришу, которые очень хотят купить квартиру… Все совпадения случайны, герои вымышлены❗️Начало здесь: /channel/Kharyb/4561
Мария неуклонно приближалась к Григорию, поигрывая массивной скалкой.
Она посмотрела новое видео от топового блогера, которого Гриша с собратьями в гараже постоянно хвалил.
Дело в том, что в интервью блогеру известный аналитик из Питера сказал, что ликвидная недвижимость с 2015 года выросла на 350%. По крайней мере их портфель показал такие результаты.
Но не просто выросла, а выросла до 2020 года. Они зафиксировали доходность и сильно жалели, потому что недвижимость после 2020 года выросла еще выше.
- Маша, ты все неправильно поняла - пытался оправдаться Григорий. Цены не могут вечно расти, они обязательно скоро снизятся. Даже IRN об этом пишет!
- Гриша, ты мне это много раз обещал. И здесь и тут. А теперь я слышу обратное - недвижимость выросла и не просто выросла, а на 350%. Это уже все признают, кроме тебя обормота. Мы бы давно купили себе квартиру и жили как нормальные люди!
- Что теперь делать, Маш? Покупать? Ведь цены уже на самом верху. Никогда нельзя бежать за толпой, никогда нельзя покупать квартиры по верху рынка. Они точно упадут… (неуверенно пробормотал Григорий, вжавшись в угол от страха перед скалкой).
Но гнев Маши куда-то испарился. Она разочаровано махнула рукой и пошла на кухню готовить завтрак.
/channel/Kharyb
Начали эфир, добавляйтесь:
Инвестируй в недвижимость правильно. Как люди теряют деньги при покупке неправильных квартир.
https://www.youtube.com/live/OBnbugoRwYg?si=ex8yGpA4Z6WalHwb
Мошенники знают что у нас сегодня эфир и пишут людям от моего имени! Не ведитесь. Эфир по ссылке выше и никаких денег я не прошу 🔺🔺🔺.
Контакты берут из комментариев, больше не откуда.
Продолжаю рассказывать какие квартиры мы сдаем и за сколько - чтобы вы знали где покупать под аренду объекты❗️
Эта красивая однушка в ЖК Левел Амурская была размещена в моем канале с лучшими объектами: /channel/KharybO/8501 Она находится в нашем управлении уже три года. Собственник не живет в Москве.
До этого жила девушка за 60000, так как год назад цены были ниже. Объявили о повышении до 75000, но она отказалась.
Пока она жила последний месяц, мы дали рекламу и нашли другого хорошего арендатора. В момент ее съезда агент уже подписывал договор с новыми проживающими. Мой договор, который я уже продал сотням людей, со всеми неустойками и правилами.
Почему я рекомендую до сих пор Амурский парк время от времени? Потому что такие однушки там продаются по 12 млн. А клиентам мы их вообще покупали год назад по 8-9 млн 😂 Доходность от аренды почти 10% и доходность от роста цены за год - 40-50%. Квартира уже на половину отбилась и продолжит расти.
Если меблировать так, как мы это делаем, то можно сдавать достаточно дорого.
Обращайтесь ко мне за подбором новостройки под аренду, за ремонтом, за меблировкой, за сдачей и за управлением, если управление нужно.
/channel/Kharyb
Че творят ироды❗️Зовите Набиуллину с палкой.
Спасибо нашему ипотечному брокеру за инфу…
Банки снова стали комбинировать ипотеку:
Так Альфа-банк и Росбанк предлагают семейную или IT-ипотеку до 30 млн. Причем платежи достаточно комфорты для многих, смотрите картинку.
Недвижимость становится «доступнее» и обязательно упадет в цене, ога.
Завтра на стриме это обсудим в 20.30. Вы же помните про наши субботники?
Там и только там я абсолютно бесплатно отвечаю на любые (не интимные 😂) ваши вопросы. Ссылка будет позже.
/channel/Kharyb
✅ ЖК Мещерский лес и дорогое (сердцу) Солнцево.
Вчера приходила клиентка на консультацию. У нее есть квартира со студийной планировкой. Вроде называется однушка, а по факту - студия! Причем студия с избыточной площадью.
Она выгодно 5 лет назад вложилась в нее, даже не буду писать цен, чтобы никто не заплакал. Сейчас такие продаются по 12.5 млн и сдаются за 55000 (в ЦИАНе фантазеры по 70000 ставят, но это уже слишком дорого).
Вообще я клиентам не зря подбирал ЖК Лучи - прямая ветка до Сити, зеленый Московский район, парки - кайф в общем. Там студии сдаются по 50000 с нашим хоум-стейджингом сейчас. Покупал студии я там людям за 5.5-6 млн без ремонта и по 7-7.5 с отделкой и меблировкой. Отличная доходность.
Подписчица спросила - что с этой однушкой сейчас делать? Планировка не очень ликвидная. Продавать или продолжать сдавать? Можно ли купить взамен что-то приличное, растущее, с более выгодной арендой и использовать семейную ипотеку, которая пока что хорошо выдается?
Смотрю на комплексы от ПИК и понимаю, что продавать большого смысла нет. Так как доходность будет плюс/минус одинаковая, так зачем же менять шило на мыло? И я никогда не тащу людей в сделки ради сделок.
Но! Если ее продать за 12.5 млн и взять еще 12 млн семейной ипотеки, по которой процент сейчас ниже уровня официальной инфляции, то можно зайти в отличный бизнес-класс с хорошим потенциалом роста и арендой 120-150 тысяч в месяц.
Мы недавно клиенту забронировали отличную евро-двушку с красивым видом на парк в ЖК Мументс и добиваемся дополнительных скидок от знакомых РОПов (клиент сам застройщику не звонил, иначе нас бы послали в парк) за 18 млн! Ремонт и меблировка обойдутся как раз в 3.5-4 млн. Аренда в ней будет 120-130 тысяч, если поработает наш дизайнер и бригада и хоум-стейджеры. Тут я все рассказал в видео! Там уже почти 7000 просмотров!
Так вот, мы с ней обсуждали еще несколько похожих жилых комплексов, которые можно купить до 20 млн, которые будут на ключах в 2026-2027 годах дороже на 3.5-4.2 млн и потом обгонят рынок на протяжении 10-15 лет и арендой принесут 6-7%.
Если сложить доходность от роста и аренды - получим 15-18% годовых в качественной современной недвижимости на протяжении 10-15 лет. Вот ради этого стоит продавать такую квартиру. А ПИК, к сожалению, немного скромнее растет и менять одно на другое смысла нет…
ПИК с отделкой нужно покупать людям с бюджетом 7-15 млн и свободными деньгами или в льготную ипотеку под аренду или для жизни нужно брать квартиры побольше с отделкой и двумя санузлами.
/channel/Kharyb
Покупать новостройки, больше не выгодно ❗️
https://youtu.be/A7YN3aqWG10
Как на сегодняшнем рынке застройщики продают новостройки со сдачей в 2025-2026 годах дороже таких же готовых домов рядом!
Из-за льготной ипотеки на рынке процветает «эффект Мерседеса», когда машина падает в цене на 30% только выехав из салона 😏.
Тоже самое льготная ипотека сделала со строящимися домами. Как только люди получают ключи - цены падают на 20-30%!
Я показал и рассказал - какие новостройки сейчас убыточные и какие выгодные:
https://youtu.be/A7YN3aqWG10
Продолжение 🔺🔺🔺
Ключи летом в целом подходили. Видно, что стадия готовности выше, чем у Достижения. Да, были вопросы к количеству квартир на этаже и ,после последних ЖК, - к высоте потолков.
Цены озвучили со скидкой очень приятные нам: 43 метра за 18,1 и 46 метров за 19,1. Все вроде хорошо, но до метро после офиса решили дойти пешком… Пока оказались у Владыкино, поняли что вариант не подходит 😂
ЖК iLove:
Дома хорошего комфорт класса, сравнимы в целом с Фестиваль Парком и Вери. Понравились цены, планировки, близость к центру, район, что нужные квартиры были в невысоких секциях.
Ключи весной-летом - то что надо. Цены за 42-43 метра: 18-18,5 млн. Но самое ближайшее окружение, концепция без закрытого двора, вид из окон оставили много вопросов…
На этом остановили поиски. Район Шелепихи не понравился.
Далее на Юг или на Восток уже не хотели идти…
Выбор:
Свели в таблицу объективные плюсы и минусы, добавили личное впечатление после просмотров. Получилось, что по сумме впечатлений всем нравится ЖК Интонация, у которого основной минус - это площадь 48 метров, хотя сама цена метра ниже некоторых конкурентов.
Позвонили застройщику, попросили войти в положение, чтобы мы могли купить “квартиру мечты”, дали нам итоговую цену 22,3 млн!!!Подумали хорошо и все таки решили брать, добавив недостающий 1 млн.
Послесловие:
Сделку оформили 23 декабря. 1 марта уже пошли с клиентами на получение ключей. Хороший получился ЖК для себя, если не хочется суеты под окнами. Уверенный Бизнес-класс.
Для аренды и инвестиций я его советовать не буду, но люди остались довольны выбором для жизни. Надеюсь и вам было интересно и полезно - поставьте лайк посту пожалуйста и обращайтесь за профессиональным подбором к нам 🤗
/channel/Kharyb
Как получить максимум выгоды, когда инвестируешь в недвижимость? Выбирать лоты на этапе строительства и искать оптимальные программы кредитования.
Например, в марте в квартале бизнес-класса Stellar City в ЗАО Москвы квартиры от 7,5 млн ₽ и ипотека под минимальные 0,99% на первый год.
Проект создан с учетом ежедневных потребностей жителя мегаполиса. Здесь все необходимое рядом — школа и детский сад, игровые площадки, прогулочный променад и спортивные зоны. В 4 корпусе доступно 60+ планировок с высокими потолками и увеличенными окнами.
Чтобы не тратить время на ремонт, добавьте к квартире white box с небольшой доплатой 15 тыс.₽/м2. Или оформите дизайнерский ремонт за 80 тыс.₽/м2. Вам останется только выбрать мебель и элементы декора. Оба варианта отделки можно включить в ипотечный кредит.
Найдите свой космос в Stellar City!
Реклама: ООО «БУ-МЕДИА». ИНН: 9728001292
Подобрали недавно клиенту квартиру на Западе Москвы для жизни за 30 миллионов. Сейчас расскажу какую купили❗️
В середине февраля ко мне обратились люди с вопросом покупки квартиры для ребенка на будущее.
Изначальный запрос звучал так:
Бюджет около 32 млн., небольшая ипотека.
Живут последние 15 лет в частном доме по Можайскому шоссе.
Ищут квартиры только на Западе/Юго-западе: к дому поближе, к вузам, родственники живут не далеко. Сами когда-то жили на Кременчугской улице.
Нужны 2 комнаты и кухня-гостиная (евро-трешка).
Купить могут сейчас, но квартира будет нужна через 3 года.
Цель - переехать на старшие классы ребенка в Москву, чтобы пойти в хорошую школу, к репетиторам, далее в институт. Как ребенок станет самостоятельным, оставить ему квартиру.
Сперва хотели фасадную сталинку вдоль Ленинского, или брежневские кирпичные дома Мосфильмовской. Сходили посмотрели варианты. Люди уже отвыкли от советских подъездов, хотя сами раньше жили в панельном доме. Ремонты надо переделывать, планировки не оптимальны. В общем, не понравилось.
Было решено смотреть новостройки, заодно использовать семейную ипотеку на 12 млн., а не рыночную на 4-5, как планировали изначально.
Пожелания дочки были только хорошие виды из окна 🙂.
Тут уже пошли разговоры о будущей ликвидности, качестве проекта, перспективах.
Были вычеркнуты: новостройки вокруг м. Калужская, м. Шелепиха, проект ПИК, Level Мичуринский. Не понравились окружение, плотность, качество домов.
В шорт-лист попали: ЖК Остров, Настоящее и Событие.
В первую очередь поехали в Остров, так как знакомые покупателей рекомендовали его. Сам ЖК очень хорош, писал о нем ранее. Правда, здраво оценили ситуацию. Люди хотели уже переехать через 2-3 года, там в это время стройка будет еще в самом разгаре, приятного мало. Цена на подходящие планировки уже вне рамок бюджета. До ВУЗов юго-запада не далеко, но есть и варианты поближе. Не подходит.
Далее - ЖК Настоящее. Понравились район, окружение, не высокая плотность, близость метро. Но в указанный бюджет были квартиры или не очень удобной планировки, или уже на вторичке без льготной ипотеки. Да и какого-то инвеста там нет, ЖК уже справедливо оценен рынком.
В итоге остановились на ЖК Событие!
Перспективный район, который уже на высокой стадии готовности, по сравнению с Островом. От метро Мичуринский проспект, до строящихся корпусов 10 минут пешком. С продлением Мосфильмовской улицы неплохая транспортная доступность на автомобиле еще улучшится. Прямой выход в одноименный парк, и большая зеленая зона поймы реки Раменки. Школы в ЖК в данный момент нет, данная проблема была озвучена, но обещают к окончанию строительства. К тому же ребенок будет уже взрослый, можно будет и повыбирать в ближайших районах.
В Событии - 2,3 уже мало интересных лотов, и они дороже.
В Событии - 5 так же цены выше, да и не впечатлились классической архитектурой.
Так пришли к Событию-4. Ключи - конец 25-го года. Просторную Евро-3, 78 метров с учетом скидки, можно купить за 32-34 млн. Дом имеет свои “фишки” в виде общих зон на мостах между корпусами на уровне 25-27 этажей и на крыше, и это помимо богатой инфраструктуры общественных пространств.
Выбрали хорошую видовую квартиру с интересной планировкой с окном в санузле. Получился оптимальный баланс между ценой и качеством в рамках изначального запроса, на нем и остановились.
Если вы хотите заказать подбор, я и моя команда к вашим услугам!
/channel/Kharyb