36618
Авторский канал экономиста Дмитрия Прокофьева и финансиста Никиты Демидова. Что происходит и как нам быть. Говорим по делу, чтобы песец не подкрался к деньгам. Все вопросы авторам @dpolarfox
Корбюзье и другие
По поводу дискуссии о творчестве Корбюзье
К Корбюзье у нас феноменальное отношение: его как-то по-особенному не любят, а любят с особой благодарной теплотой - но кажется, что исключительно в кругах, связанных с архитектурой.
Есть в этом что-то очень личное, и причина неприятия, видимо - тот панельно-монотонный фон советских городов, сейчас почему-то называемый модернизмом, и приписываемый идеям Корбюзье.
Его концептуальные идеи скорее, способствовали распространению уже известных санитарных норм застройки. А главная градостроительная мечта Корбюзье - была в том, чтобы освободить городское пространство от транспорта, отдав людям сады и зелень - именно для этого и были придуманы “дома на ножках” и свободные от наземной сети дорог "Лучезарные города".
Советские архитекторы в хрущевско-брежневскую эпоху вдохновлялись, как думается, не совсем этими идеями. Они хотели дышать “другим воздухом” - и Корбюзье был для них символом свободы и романтики в архитектуре.
Его любили за поздние работы - индийский Чандигарх, копировали капеллу в Роншане, и особую, живую манеру графики. Модулор видился прямым обращением к человеческому масштабу и личности, а не к пресловутой высоте потолка.
Хотя, был у нас реализован один город - Набережные Челны, напоминающий “план Вуазен”- но при строительстве было забыто всё “корбюзианство” и вышло то, за что так Корбюзье не полюбили.
Так почему же - панельки и типовые кварталы - это всё от “Корбюзье”, а не например, от немцев, работавших в СССР над проектами соцгородов Эрнстом Маем, Бруно Таутом и Куртом Майером - придумавших «экспериментальное» панельное строительство в Германии. Они многом и стали теми людьми, определившими нормативы градостроительства в СССР. А также стройиндустрии очень пригодился опыт Огюста Перре и заводы Раймона Камю при восстановлением Гавра.
Партаппаратчикам, писавшим речи для Хрущева в 1954 году - к развороту в архитектуре и борбе с излишествами, нужна была опора и доктрина, и они, как люди образованные, с успехом использовали труды Ле Корбюзье почти цитируя куски его трактата "Градостроительство" - 1924 года для выстуалений лидера страны - столь убедителен и ярок был слог архитектора. И по этой причине, видимо, он был кажется, единственным западным архитектором, информация о котором как-то появлялась в СССР.
Так Корбюзье, с его ранними теориями, присудили ответственность за "архитектуру", которая в реальном воплощении граждан СССР отнюдь не впечатляла.
Р. S. Нашла "позднесоветскую" программу “Очевидное-невероятное” с фильмом Жака Барсака о LC, с его интервью и кадрами жизни. Очень атмосферно и любопытно смотреть сейчас.
1 Карикатура Н. Радлова, стихи Лебедева-Кумача. 1934
2 - Капелла в Роншане, 1950-1955 г.
3 - Павильон «Газовая промышленность» на ВДНХ, 1966 г., арх. Е. Анцута.
Японские хрущевки и реновация (часть 2)
/Как это было устроено в начале. На первых порах государство решало простую задачу - нужно много жилья на доступной земле. Большие куски выкупались у фермеров и застраивались фактически только жильем. В ту пору было не до инфраструктуры и разнообразного наполнения. Максимум, что возможно было организовать - автобусное или жд сообщение с центрами старых городов, небольшую торговлю в центре и зеленые зоны. Но урбанисты/архитекторы не дремали и толкали государство к более объемным моделям.
/Новые города. В начале 1960-х правительство выпускает корпус документов, посвященных новому подходу к освоению территорий. Теперь Корпорация должна заниматься не просто строительством жилья, но обустройством больших территорий, подведением туда коммуникаций. Основная цель - создание новых полноценных городов-спутников. Так как частная собственность на землю никуда не девалась и желание быстренько перепродать землю тоже, режим торговли землей и недвижимостью в таких спутниках был довольно строгим. Вводилось требование построить все, что запланировано на купленной земле в течение 5 лет. А перепродавать землю и недвижимость можно было только спустя 10 лет после покупки и только с согласия местной власти. Первый такой построили возле Осаки.
/Страна другая, проблемы те же. К середине 1970-х дефицит жилья удалось погасить. В 1973 году уже вакантность оценивалась на уровне 5%. Средняя площадь квартир постепенно росла - с 39,5 до 45,6 к 1973 году. Жилье в основном покупали, в конце 1960-х от всего жилфонда 60% было в собственности. Эта пропорция кардинально потом и не менялась, еще в районе 25% жилфонда - это частные арендные дома. Тем не менее у жилья в данчи были и недостатки - отсутствие центрального отопления, плохая шумоизоляция, недостаток рабочих мест и социальной инфраструктуры, плохая транспортная доступность крупных центров. Социальная изоляция, женская безработица также играли не на руку популярности такого жилья.
/Скорее исключение, чем правило. Для полноты картины нужно понимать, что государственное строительство жилья было не то что не ведущим, но вообще за первые 30 послевоенных лет смогло выдать на гора всего 35% ввода жилфонда. Остальные 65% вводились силами коммерческих застройщиков.
/От количества к качеству. В 1976 году Япония принимает очередной 5-летний план по строительству. И основнаая мысль в нем - "сохранить количество, улучшая качество". И на этом формально история данчи как инструмента решения жилищной проблемы заканчивается. Но не заканчивается, естественно история самих кварталов.
/Действительно временное. Данчи всегда строились и воспринимались как некий временный эпизод в жизни страны. С одной стороны, они обеспечивали устойчивую ступеньку в жилищной лестнице - от дешевого арендного жилья до собственного частного дома. С другой стороны, никто не видел в этих домах нечто, что должно стоять веками. Постепенно к этим зданиям интерес стал угасать, коммерческие застройщики шли дальше, предлагали лучше. А относительно стабильный экономический рост давал возможность постепенно улучшать жилье (для справки по опросам 2004 года 90% крупных компаний давали своим сотрудникам внутренний заём на покупку жилья).
/Закат эпохи. В 1990х годах экономический кризис оказался чувствительным для тех, кто не успел обзавестить собственным жильем, их покупательную способность откинуло на несколько уровней назад и они стали основными клиентами "арендных" частей данчи. Постепенно в кварталы стали переселяться пожилые люди, не готовые платить за частное арендное жилье, семьи с низкими доходами, мигранты.
А потом снова пришло государство.
Вот тут - еще один отличный сайт с фотографиями и описанием 100 данчи по всей стране.
Продолжение следует.
#жилье
Приступили к созданию нового масштабного делового центра — Южный порт — Текстильщики
⚫ Планируем реализовать здесь крупнейший в мире проект реорганизации бывшей промзоны. На месте устаревших объектов будут построены современные кварталы общественно-деловой и жилой застройки. Редевелопмент проведём в том числе по программе комплексного развития территорий.
Частью проекта станет и дальнейшее развитие ОЭЗ "Технополис Москва". На его площадке "Печатники" уже работают 130 высокотехнологичных компаний.
⚫ В результате на юго-востоке столицы будут созданы десятки тысяч новых рабочих мест и построено современное жильё со всей необходимой социальной инфраструктурой.
Проекты такого масштаба невозможны без развития транспортной системы. Сначала создали здесь мощный каркас из МЦК, БКЛ, МЦД, ТТК, МСД и Кожуховского моста.
⚫ Сегодня мы открыли важный объект этого каркаса — эстакаду-съезд с Московского скоростного диаметра на Волгоградский проспект.
В будущем построим станцию метро "Южный порт" Люблинско-Дмитровской линии. А на берегу Москвы-реки сделаем набережную и остановку регулярного речного транспорта.
⚫️ Южный порт — Текстильщики — один из шести новых центров деловой и общественной активности, которые мы формируем внутри МКАД. Он станет местом концентрации высокотехнологичных компаний и развития автомобилестроения.
Как сильно подорожало жилье за последние 10 лет?
Очень часто, оценивая ситуацию на рынке жилья на длительном горизонте, мы оперируем собственным опытом, образами конкретных объектов недвижимости и отдельными примерами. У кого-то это истории взрывного роста цен в 2-3 раза, об этом часто говорят и приводят в пример. У других - не самые удачные покупки, о которых обычно молчат.
Показатель «средняя цена 1 кв. м» часто не любят, навешивают на него ярлыки, вроде «температуры по больнице» и говорят, что эта цифра ничего не значит. Все потому, что «среднюю» начинают примерять на свой объект недвижимости. Но этот индикатор не предназначен для оценки какой-то квартиры. Средний показатель лишь фиксирует в моменте сложившиеся рыночные пропорции и позволяет на длительном горизонте оценить общее движение рынка.
К примеру, вот динамика цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга в разных категориях: все квартиры, «малосемейки» (самые компактные квартиры советского периода постройки) и комнаты в коммунальных квартирах.
И здесь, на горизонте 10 лет, средние показатели позволяют нам увидеть то, что в моменте не всегда было очевидно:
▪️10 лет назад «коммуналки» были самым дорогим продуктом на рынке жилья (по уровню цен за 1 кв. м). К 2018 году эта группа стала рыночным аутсайдером и последующее восстановление цен здесь было самым медленным.
▪️«Малосемейки» - демонстрируют похожую с комнатами динамику и существенно отстают от рынка.
▪️За 10 лет общий уровень цен на вторичном рынке жилья Екатеринбурга вырос на 62%, «малосемейки подорожали на 44%, а комнаты в коммунальных квартирах - лишь на 16%.
Во многом, эти пропорции связаны со структурными изменениями и стремительным ростом числа студий на рынке. Сейчас уже студии на первичном рынке самый дорогой продукт на рынке жилья (за 1 кв. м). Причем это самые тесные студии, минимальной площади. В моменте это мало кого смущает, но большое видится на расстоянии.
@reburg_ekb
Европейский рынок газа адаптировался к резкому сокращению поставок «Газпрома», в том числе из-за снижения спроса и переориентации на другие источники импорта, полагает Кирилл @kirillrodionov Родионов.
Обозначившаяся в прошлом году стабилизация европейского рынка газа стала еще более выраженной: средняя цена газа на ключевом в регионе хабе TTF по итогам первых девяти месяцев 2024 г. снизилась на 22% в сравнении с аналогичным периодом 2023 г., достигнув $361 за тыс. куб. м.
Для сравнения: по итогам первых девяти месяцев 2021 г., т.е. в самом начале энергетического кризиса, средняя цена газа на TTF составила $385 за тыс. куб. м, а по итогам первых девяти месяцев 2022 г., т.е. на пике кризиса, – $1485 за тыс. куб. м.
Ключевой причиной стабилизации стала экономия газа в промышленности, жилищном секторе и электроэнергетике, которую страны ЕС скоординированно осуществляют с августа 2022 г., а также «перестройка предложения», произошедшая после резкого сокращения поставок «Газпрома».
По данным Ember, выработка электроэнергии из газа в ЕС по итогам первых девяти месяцев 2024 г. сократилась на 23% в сравнении с аналогичным периодом 2021 г., а в абсолютном выражении – на 84 тераватт-часа (ТВ*Ч), что сопоставимо с годовым объемом электропотребления в Финляндии или Бельгии. Доля газовой генерации в ЕС за тот же период снизилась с 18% до 15%, при том что сокращение угольной генерации (на 97 ТВт,*Ч; с 14% до 10% в долевом выражении) создавало предпосылки для увеличения выработки из газа.
Ключевую замещающую роль сыграли ВИЭ: общая выработка электроэнергии на ветровых и солнечных генераторах в ЕС в первые девять месяцев 2024 г. выросла на 184 ТВт*Ч в сравнении с аналогичным периодом 2021 г., что превышает годовой объем электропотребления в Швеции или Польше. Общая доля «ветра» и «солнца» в структуре электрогенерации в ЕС выросла за тот же период с 20% до 30%.
Сокращение спроса обеспечило меньшую потребность в импорте газа. По итогам первых девяти месяцев 2024 г. общий импорт газа в ЕС снизился на 18% в сравнении с аналогичным периодом 2021 г., а в абсолютном выражении – на 170 тыс. куб. м в сутки (до 799 тыс. куб. м в сутки), согласно данным ENTSOG. Поставки «Газпрома» в ЕС – с учетом транзитных поставок в Сербию и Северную Македонию – за тот же период снизились на 76%, или на 318 млн куб. м в сутки. Компенсирующую роль сыграл прирост импорта СПГ (на 115 млн куб. м в сутки), а также трубопроводных поставок из Норвегии (прирост на 24 млн куб. м в сутки) и Великобритании (на 20 млн куб. м в сутки).
Благодаря экономии газа и структурной перестройке предложения рынок адаптировался к резкому сокращению доли «Газпрома» в общей структуре импорта (с 43% в первые девять месяцев 2021 г. до 12% в первые девять месяцев 2024 г.).
Это не означает, что европейский рынок теперь полностью закрыт для «Газпрома». С технической точки зрения, возможности для наращивания поставок остаются даже после аварий на «Северных потоках»: мощность украинской газотранспортной системы на границе с ЕС составляет 390 млн куб. м в сутки, газопровода «Ямал-Европа», простаивающего из-за двухсторонних санкций в отношении его польского участка, – 90 млн куб. м в сутки, а балканской ветки «Турецкого потока», по которой газ поставляется в страны Южной Европы, – 43 млн куб. м в сутки (ее фактическая загрузка сейчас превосходит проектную).
В отличие от нефти, нефтепродуктов и угля, трубопроводные поставки газа из России не попали под санкции ЕС. Поэтому в случае внешнеполитической нормализации экспорт природного газа будет восстанавливаться быстрее всего.
Однако «Газпрому» придется смириться с сокращением рентабельности экспорта газа в Европу, в том числе из-за усиления конкуренции с поставщиками СПГ: согласно прогнозу Минэнерго США, общая мощность технологических линий по производству СПГ в Северной Америке увеличится более чем вдвое в период с 2024 по 2028 гг. – с 320 млн до 680 млн куб. м в сутки, что сопоставимо с текущим объемом импорта газа в ЕС.
Сложно не прокомментировать сегодняшнее заявление главы ФАС по поводу "высоких наценок" на хлеб в торговых сетях. Господин Шаскольский сегодня заявил, что наценки в магазинах сетей на хлеб достигают 100%. И тут же высказал мнение, что "это многовато".
Вот, дословно:
По хлебу мы сейчас ведем работу по анализу рынка. Посмотрели цены. Надо сказать, что очень высокие средние наценки в торговых сетях на наиболее востребованный населением хлеб - в среднем это 60%, в ряде случаев наценка превышала 100%. Есть наценки и 5%, и 10%, но это в основном касается товаров, которые продаются под собственным брендом, и это не столь значительный объем. В целом средняя наценка на самый доступный хлеб составляет 60%. Это многовато. Поэтому мы работу в этом направлении продолжаем
И тут рождается сразу ряд мыслей.
Самая, наверное, важная - а что вообще мешает хорошему специалисту выйти из убитого визуально учреждения? Ответов сразу несколько, и, возможно, они применимы не только к сектору здравоохранения.
Во-первых - специалист может вполне адекватно оценивать условия труда тут. Нет красивых стен - нет и больших начальников. Мало удобства - но мало и требований лично к нему.
Во-вторых, специалист может иметь техническую привязку к возможностям учреждения, которую трудно реализовать ещё где-то. Скажем, пациентопоток на специализированную процедуру (с учётом потребности в ней и возможностей финансового обеспечения в различных каналах оплаты) распределяется между небольшим количеством этих центров, где уже есть свои специалисты. Единственной возможностью ухода в другое место тогда становится или появление новых центров (что в нынешних условиях бывает редко, но хорошо заметно на примере открытия клиники им. Рошаля, куда тут же сбежались уважаемые специалисты из насиженных мест), или уход "на покой" кого-то из грандов на прежнем месте.
В-третьих - выгода. Грубо говоря, основной источник его дохода - это цена процедуры; в "некрасивой" и "красивой" клиники его доля может не отличаться, а может быть и ниже - в красивой клинике. Клиент-ориентированная медицинская организация вынуждена - при той же условной норме прибыли от процедуры - больше тратить на поддержание статусных элементов.
В-четвёртых - команда. Она может быть давно сформирована, сработана, хорошо функционировать - и, вероятно, риски перехода (особенно если специалист не руководитель и не может увести команду за собой) слишком велики.
Наконец, есть набор качеств собственно специалиста - от реально слабых коммуникативных навыков и неумения продавать свои услуги до нежелания этого желать и мотивации к работе в научно-академической среде.
В завершение (временное) истории о (не)равных браках, начало которой было здесь , процитирую еще одно статистическое наблюдение из статьи Fate or convenience? Why work is one of life’s most powerful matchmakers (написанной на основе данных о браках в Австралии)
«Женщины-генеральные директора выходят замуж за других генеральных директоров. Мужчины-генеральные директора женятся на офисных менеджерах» [секретаршах]
В более чем половине случаев (56%) наиболее вероятным кандидатом для работающей женщины является человек, работающий на той же должности.
Не так для мужчин. Среди мужчин этот показатель падает до 34% — с некоторыми из самых примечательных исключений из «правила одинаковой работы» среди высокостатусных профессий.
Возьмем генеральных директоров. В 2021 году 13% женщин-генеральных директоров и управляющих директоров были замужем за другими генеральными директорами или управляющими директорами, что делает их наиболее вероятным союзом. (Менеджеры по рекламе, связям с общественностью и продажам оказались на втором месте с большим отрывом — чуть менее 4%)
С другой стороны, генеральные директора-мужчины по-прежнему чаще вступают в брак с офис-менеджерами (7%) или служащими (6%), а генеральные директора или управляющие директора оказываются на третьем месте (4%).
Похожая история и с генеральными менеджерами. Женщины-генеральные менеджеры чаще всего выходят замуж за генерального директора или управляющего директора, и чуть реже - за генерального менеджера. Мужчины-генеральные менеджеры чаще всего женятся на клерках.
То же самое и с хирургами: женщины-хирурги чаще всего вступают в брак с другими хирургами, в то время как мужчины-хирурги чаще женятся на управляющих клиникой или дипломированных медсестрах.
Одним из объяснений является сохранение гендерных норм, которые исторически поощряли женщин выходить замуж за людей, принадлежащих к более высокой социальной группе…
UPD: комментарий от свахи Ангелины Красавиной из пьесы Александра Островского «За чем пойдешь, то и найдешь»
А ты ищи себе под пару, так тебя никто и не будет обманывать; а то ты всё не под масть выбираешь-то. Глаза-то у тебя больно завистливы.
… а до тех пор, уж ты не взыщи, все будет по старому русскому заведению: «По Сеньке шапка, по Еремке кафтан». А то вот тебе еще другая пословица: «Видит собака молоко, да рыло коротко».
Деньги к деньгам
Медики и юристы часто женятся друг на друге, а секретарь вряд ли выйдет замуж за секретаря
Деньги всем?
Исследования показывают, что финансовые ограничения тормозят межпоколенческую мобильность доходов, особенно для людей из семей с низким доходом.
В частности, препятствуют приобретению и накоплению человеческого капитала: из-за финансовых трудностей родители не в состоянии инвестировать в образование детей, а молодые люди из-за тех же трудностей не в состоянии повышать свое образование.
Развитие финансовой системы ослабляет кредитные ограничения, тем самым делая доступным финансирование продуктивных инвестиций, в том числе в человеческий капитал.
Это улучшает финансовое положение менее обеспеченных людей сильнее, чем более обеспеченных (уже имевших доступ к финансам и испытывавших меньшие ограничения ликвидности), что приводит к снижению неравенства и росту межпоколенческой мобильности.
Когда мы говорим о подорожании сливочного масла, то нужно понимать, что речь идёт именно о масле из молочного жира. Если внимательно изучить полки торговых сетей, то можно заметить два момента. Первый: да, действительно настоящее сливочное масло стало стоить дороже, ощутимо дороже. Под настоящим мы в данном случае понимаем продукцию производителей с известными брендами, которые не выводят постоянно бренды-однодневки. Второй: в ассортименте почти всех сетей (за исключением, разве что премиальных) расширяется представленность сливочного масла, которое по каким-то причинам не подорожало и до сих пор его можно купить за 70-100 рублей за пачку (180-200 гр.). В отдельных сетях продукт, называемый сливочным маслом, с маркировкой «Честный знак», продают и по 60 рублей за пачку.
@producttoday
7451 рубль
потратила в среднем на продукты питания и товары повседневного спроса среднестатистическая российская семья на неделе с 30 сентября по 6 октября, что на 259 рублей (3,5%) меньше, чем неделей ранее. Относительно аналогичной недели прошлого года объем недельных расходов вырос на 1321 руб. или на 21,5%.
Что могло повлиять на снижение недельных расходов?
🔸Повышение цен: несмотря на сезонность, цены на некоторые продукты могут повыситься, что может привести к снижению количества покупаемых товаров и сокращению расходов.
🔸Ожидание праздников: в начале октября многие люди могут откладывать крупные покупки в ожидании праздников, что может снизить общие траты.
#индекснедельныхрасходов
#индекспокупательскойактивности
@romir_real
Экономически не выгодно не продавать…
Хорошая иллюстрация к тезисам про неуправляемое сжатие рынка жилья.
По данным ЕИСЖС, объем запуска новых проектов в 3 квартале 2024 оставался выше показателей аналогичного периода прошлого года (3 кв. 2023 – пиковый, ажиотажный спрос на новостройки на всех крупных рынках). ДОМ РФ объясняет это тем, что девелоперы набрали кредитов на предпроектные работы по плавающей ставке (с привязкой к ключевой) и сейчас им ничего не остается, как выходить на рынок.
Мы неоднократно говорили о том, что банки являются большими оптимистами, чем сами девелоперы и готовы закрывать глаза на риски бизнеса. Но не страшно, ведь «спрос упал не так глубоко, как это ожидалось». Правда?
@REBURG
Виновато изменение структуры продаж
Лайфхак: коллеги, если вам задают какой-то вопрос по теме жилой недвижимости, не отвечайте «это потому что изменились ставки», отвечайте «дело в структуре продаж». Во-первых, будете звучать небанально, а во-вторых, будете куда ближе к истине.
В 2024 году сильно снизились продажи по ДКП (данные росреестра). За 6 месяцев 2023 было заключено 1.9 млн сделок, а за 6 месяцев 2024 - только 1.5 (снижение на 22%).
Меньше продаж вторички -> меньше денежных средств для погашения ипотеки на первичку.
Сколько вообще граждане платят по ипотеке?
Ежеквартальный платеж с процентами в среднем составляет около 8% от объемов портфеля. Если верить данным Бюро Кредитных Историй, то в России сейчас 10.7 млн действующих ипотечных кредитов. То есть среднее домохозяйство тратит 100 тыс. рублей на обслуживание ипотеки в месяц. Наши прошлые оценки давали значение 73 тысячи в 2021 году и 60 в 2022.
Важно понимать, что это среднемесячный показатель, то есть если каждый месяц вы платите 30 тысяч, а в конце года заплатите миллион, в среднем выйдет 100. Это показатель именно на уровне всего портфеля (но мы не учитываем динамику первоначальных взносов: больше потратил на входе в сделку -> меньше платишь после)
Средние доходы в России составляют ~85 тыс. руб. в месяц. В домохозяйстве скорее всего работают 2 взрослых -> 100/170=59% доходов домохозяйств с ипотекой тратится на ее обслуживание. Это много, но повторим, это не то, что платится ежемесячно. Половина долга обслуживается из запасов (неликвидных активов в терминах последней аналитической записки банка России).
*проценты - оценка редакции
(2/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue
Японские хрущевки и реновация (часть 3)
Часть 1
Часть 2
/Агентство городского ренессанса - так с 2004 года называется та Корпорация, которая начала троить данчи. Сейчас это что-то похожее на наши институты развития - по задачам это государственные органы, но при этом нацелены они на получение прибыли. Источниками доходов является арендная плата за квартиры (их по всей стране больше 700 тыс) и продажа излишков земли (они появляются в результате редевелопмента данчи).
/Реновация в "комфорт". Старые кварталы данчи постепенно приходят в негодность, их сносят и строят на этом же месте новое жилье. В основном, строят выше, чем было. Крупнейший квартал Matsubara, в котором было 324 здания превратили в 30 зданий по 6-14 этажей, причем поставили их поближе к метро. На высвободившейся земле смогли построиться коммерческие застройщики. Новые проекты на старой территории наследуют основное название, а сверху к ним приклеивают статус "comfort".
/Приглашали архитекторов. В Йокогаме проект реновации делал не кто-то там, а Кенго Кума. Квартал Yokodai был построен в 1970 году и включал в себя 3350 квартир. Перестраивали только многоэтажки, сделали большую общую зону между домами. У остальных домов проводили скорее капремонт. Но тоже получилось симпатично.
/И мебельную компанию. В 2012 году Агентство заключило соглашение с компанией MUJI, которая производит и продает товары для дома, мебель и мелкую электронику. Цель партнерства - предложить новый уровень комфорта в старых домах при помощи перепланировки и переобустройства пространства. MUJI разработали новые линейки мебели и систем хранения, подходящие именно для отдельных серий домов. В итоге получились довольно современные по дизайну квартиры, при этом без сноса и строительства заново.
/Кварталы в городской собственности сносят ради земли. Если Агентство еще может позволить себе красивые сюжеты про сохранение старых зданий и их реконструкцию, то у местных властей, которые тоже иногда владеют данчи логика другая. У них нет задачи долго и устойчиво это все сдавать и вообще сохранять, их задача простая и понятная - получить дополнительные бюджетные деньги за землю в центре города. Однако это история только про города с горячим рынком земли. В глухих районах все просто постепенно ветшает.
/Но соблюдают интересы местных жителей. Одним из примеров муниципального редевелопмента можно назвать проект Aoyama Co-creation в Токио. Квартал, застроенный когда-т муниципальным данчи, пошел под снос. Коммерческий застройщик выкупил землю, но согласно условиям договора построил отдельный дом для переселенцев. Формат дома "дружелюбный к любому возрасту". Так как среди переселенцев много людей пожилого возраста, то в доме есть большая зона для общения, медицинский центр, торговая галерея. Во всех квартирах есть сервис вызова экстренной помощи, в доме своя консьерж-служба и служба кейтеринга. Для семей с детьми - детский центр. Остальные дома - коммерческие. В целом получилось симпатично.
/Перепридумать жизнь хрущевок. Один из наиболее ярких проектов без сноса Chayamadai Danchi в Осаке. Квартал состоит из 30 домов по 5 этажей, половина жителей старше 65 лет. Сокращение населения потянуло за собой сжатие ритейла и вообще уличной активности. В квартале перезапустили общественную жизнь - с соседской библиотекой и кафе в одной из пустующих квартир. Разрешили проводить ремонт в квартирах (изначально это запрещено, так как из арендованную квартиру нужно вернуть городу в изначальном состоянии), но самое интересно - решил соединить квартиры попарно ради приемлемых размеров и возможности перепланировки. В эти квартиры сразу выстроилась очередь из семей с детьми. В общем - прямо молодцы.
/Пустые и ветхие. Не все проекты прошли процесс реновации. Построенные в удаленных местах, отдельные комплексы просто постепенно ветшают и остаются места охоты за красивыми фотографиями, не более того.
/Книга про данчи - горячо рекомендую книжку Татьяны Кнороз про данчи, и[ предысторию и современную судьбу. У нее выходило кстати много интервью на русском по этой же теме.
#жилье
Японские хрущевки и реновация (часть 1)
Давно собиралась про этот феномен рассказать. Постараюсь уложиться в три серии.
/ Послевоенное бездомье. К концу Второй мировой войны в Японии было выжжено огромное количество жилья. В основном построенное из дерева, оно пало жертвой американских бомбардировок. В целом 15% жилья исчезло безвозвратно. Кроме этого с фронта и из плена возвращались массы солдат, их тоже надо было где-то селить. По примерным оценкам потребность была в 4,2 млн квартир. Спустя 10 лет дефицит все еще составлял 2,7 мн квартир.
/Жилищная корпорация. Первые 10 лет после окончания войны государство старалось лично не вмешиваться, но поддерживать участников рынка. Давало деньги местным властям, поддерживало частных застройщиков, даже давало льготные кредиты на строительство ИЖС. Сильно ситуация не менялась. В 1955 году процесс решили как-то оформить институционально и создали Японскую жилищную корпорацию. С тех пор и до текущего момента она отвечает за жилищное строительство в стране (правда сейчас уже под другим названием). В первый же год целились в 420 тыс квартир (удалось достичь этого темпа ближе к 1960-му году). Корпорация имела сразу национальный характер, так как местные администрации не обладали достаточными финансами. С землей внутри городов тоже были проблемы, так что Корпорация сразу целилась в большие территории за пределами старой застройки.
/Земельное перераспределение. Одним из результатов деятельности корпорации стало массовое применение land readjustment - схемы, при которой собственники крошечных и часто хаотично нарезанных участков получают их же обратно, но аккуратно нарезанными и даже с прибытком в виде собранных "лоскутов" в новый участок. У нас подобной схемы нет, но вот тут - подробно описана японская редакция (да, схема применяется в разных странах в разных редакциях).
/Аббревиатуры - наше все. Архитекторы в это же время пытались придумать, что будем строить. Многоэтажное - не очень умели, кроме этого семейный уклад "квартирного типа" должен был как-то отличаться от традиционного. Результатом планировочных изысканий стала 51С - типовая планировка квартиры, которую массово применяли в дальнейшем. Площади варьировались от 33 до 46 квм и такая квартира имела две комнаты и кухню. Другое название этой планировки - DK, то есть dining kitchen - кухня, на которой можно всем вместе пообедать. Это было непривычно для японского довоенного уклада. С тех пор все планировки в Японии так и маркируются - K, DK, LDK и т.д.
/Выше, но дороже. Кроме попыток удешевить планировки и оптимизировать площади квартир, мысль шла в сторону повышения высотности. В 1958 был введен 10-этажный дом в Токио и 11-этажный в Осаке. Получились проекты хорошие и удобные, но дорогие для массового строительства и не сильно богатого горожанина. Так что вернулись к малоэтажным проектам.
/Групповая земля. В середине 1950-х и появился основной тип микрорайонной массовой застройки в Японии - данчи (“danchi"), с японского это так и переводится "групповая земля". На общем участке земли (что было в принципе странно для довоенной Японии) строились среднеэтажные дома, жители которых пользовались какой-то общей инфраструктурой. В среднем площади квартир были в районе 40-50 квм.
/Не всегда все шло гладко. Например, при планировании Tokiwadaira Danchi в пригороде Токио фермеры не были согласны с оценкой изымаемых у них земель. Весь 1957-1958 год шло противостояние. Все дошло до демонстраций, пикетов и больших публичных конфликтов. В итоге государственная машина победила и тут появились 170 домов в 3-4 этажа, суммарно - почти 5 тыс квартир. Инфраструктуру строили сразу - торговые центры, общественные центры, больницу, школу. К 1962 году район полностью был заселен. Население квартала постепенно старело и пожилые люди к 2011 году составляли почти 40%. Тем не менее 180 домов так и стоят, пустеют, но стоят.
Большой ресурс с фоточками и описаниями разных проектов нашла вот тут.
продолжение следует
#жилье
Больше ипотечный кредит – или меньше площадь жилья – что выбирают покупатели?
Наблюдение уважаемого Михаила Хорькова @reburg примечательно еще и потому, что интересно дополняется данными исследования Housing consumption channel of mortgage demand Габриэля Альфельдта (LSE), Никодема Шумило и Джагдиша Трипати (Bank of England)
В изложении авторов исследования, изучивших данных о рынке ипотеки и ценах на недвижимость в Британии за последние 30 лет, суть проблемы выглядит так
За последние десятилетия на рынке жилья Великобритании наблюдался резкий рост цен на жилье и ипотечных долгов, оба из которых опережали средний рост доходов (ничего не напоминает?). Большую часть роста ипотечных долгов можно объяснить тем, что покупатели жилья вынуждены брать больше кредитов, чтобы позволить себе жилье адекватного размера.
Интуитивно понятно, что когда цены на жилье растут — возможно, из-за растущего спроса, не удовлетворяемого достаточным новым предложением — домохозяйства стремятся к более крупным ипотечным кредитам. Аналогично, когда заимствования увеличиваются, например, из-за более низких процентных ставок, спрос на жилье растет, поскольку домохозяйства могут позволить себе более высокие цены. Это создает обратную связь, где растущие цены на жилье усиливаются через рынок ипотеки.
По умолчанию предполагается, что если цены на жилье растут, то покупатели покупают в ипотеку жилье меньшей площади, чтобы сохранить размер заимствований и жилищных расходов постоянными.
Но данные показывают, что люди стремятся сохранить постоянными тип и размер своего жилья, поэтому увеличивают сумму, которую они занимают
Другими словами, когда цены на жилье растут, люди в конечном итоге берут в долг больше денег,
Альфельдт и его соавторы объясняют это таким образом
Во-первых, когда цены на жилье растут, владельцы жилья хотят брать больше в долг, поскольку они чувствуют себя богаче и хотят использовать свое дополнительное богатство, чтобы позволить себе, например, роскошный отпуск или новую машину. Это канал богатства, который применяется в основном к владельцам жилья, но не к покупателям, покупающим жилье впервые.
Во-вторых, когда цены на жилье растут, владельцы жилья могут брать больше в долг, поскольку стоимость их залога увеличивается, что делает заимствование более дешевым и простым в получении. Это канал ограничения кредитования, который применяется как к владельцам жилья, так и к покупателям, покупающим жилье впервые, в той степени, в которой они ограничены в основном соотношением кредита к стоимости, а не соотношением кредита к доходу.
Если цены на жилье растут, покупателям с ограниченным депозитом приходится брать больше в долг, если они не могут легко перейти на жилье меньшей площади.
Авторы называют такое влияние цен на жилье на спрос на ипотеку "каналом потребления жилья" housing-consumption channel.
В периоды сильного роста цен на жилье домохозяйство будет стремиться к более высоким суммам ипотеки, что без макропруденциальных вмешательств, таких как ограничения на ипотечные кредиты с высоким отношением кредита к доходу или кредита к стоимости, приведет к увеличению суммы ипотечного долга в экономике непосредственно в ответ на рост цен на жилье, заключают авторы исследования Housing consumption channel of mortgage demand (Как потребление жилья влияет на спрос на ипотеку)
Уважаемые читатели знают, как мы любим тему железных дорог и экономической истории, поэтому с удовольствием обращаем их внимание на лекцию ув. Фарида Хусаинова @rzdfiles (Институт экономики и регулирования инфраструктурных отраслей НИУ-ВШЭ) анонс которой публикует НИУ ВШЭ
Лекция «Американская модель железных дорог: опыт США и дореволюционной России» пройдет 15 октября в Москве в культурном центре «Покровские ворота» ул. Покровка, 27, стр. 1.
Вход свободный (бесплатный), по регистрации:
160-граммовые пачки сливочного масла стремительно захватывают полки магазинов, заменяя там 180-граммовые пачки. Такими темпами именно пачек 160 граммов (а также 150 и 100) будет большинство. По крайней мере, в отдельных сетях вроде «Пятёрочки», которая таким способом «сдерживает» цены. Некоторые поставщики именно для этой сети делают меньший вес или объём своей продукции, эдакий «эксклюзив».
#наблюдения
@producttoday
ФАС выявила высокие средние наценки на хлеб в крупнейших торговых сетях РФ, в ряде случаев они составляли свыше 100% — ТАСС.
Читать полностью…
Одна из вещей, которым учат больницы в РФ — тому, что корреляция между качеством физического капитала и качеством человеческого капитала может быть довольно незначительной. В РФ больница может выглядеть прекрасно, но, одновременно, врачи там легко могут работать не очень хорошие (высокое качество физического капитала, невысокое человеческого капитала), а может быть так, что в ужасных коридорах (низкое качество физического капитала) работают какие-то светила (высокое качество человеческого капитала). В других экономиках корреляция может быть и выше. Но в РФ это, на мой взгляд, так, что полезно знать, поскольку интуитивно человек может судить о человеческом капитале по физическому, о навыках и талантах по коридорам и штукатурке; а вот надо на этом рынке быть как раз осторожным со спешными суждениями по внешним, легко наблюдаемым сигналам.
Читать полностью…
Из всех историй о том, как «богатые женятся на богатых» (а бедные – ну, понятно), мне больше всего нравится такая – она изложена в исследовании Марка Гони из Унивенрситета Бергена Assortative Matching at the Top of the Distribution: Evidence from the World's Most Exclusive Marriage Market (American Economic Journal: Applied Economics, 14 (3)
В 19 веке, при королеве Виктории, подходящую пару британские аристократы-землевладельцы искали так – в Лондоне каждый год под покровительством королевы проходили т.н. «сезоны», на которые со всей страны съезжались холостые джентльмены и незамужние девицы из хороших семей, тусившие на балах и ужинах в поисках кандидата или кандидатки – выбор там был богатый, пары подбирались быстро. В обычный год различные вечеринки в рамках «сезонов» посещали около 6000 человек.
Но в 1861 году этот «аристократический тиндер» был заблокирован самой королевой – у Виктории умер муж, она надела траур, и на три года отменила «Сезоны». (Разумеется, какие-то частные мероприятия проводились, но число их участников сократилось раз в десять).
Хуже всех в этой ситуации пришлось девушкам аристократкам – не найдешь себе мужа в течение пары лет после первого «выхода в свет» - и ты старая дева неудачница (тогда было так)
Разумеется, желающие вступить в брак с дочкой лорда-помещика находились – но это было «сильно не то» - без лондонских балов найти себе мужа аристокпата было непросто – приходилось искать кого-то поближе и попроще. Оказалось, что девушки, чей возраст замужества пришелся на годы без «Сезонов», на 40% чаще, чем остальные, выходили замуж за простолюдинов (не пролетариев, конечно же, но и не помещиков, а просто каких-нибудь образованных соседей, вроде учителей или адвокатов)
Но это было еще не все. Оказалось, что такой мезальянс подрывал не только финансовые, но и политические перспективы семьи - братья женщин, вышедших замуж за людей классом ниже, на 50% реже становились членами парламента: на содержание сестры приходилось тратить деньги, которые могли бы пойти на выборы, но – и это главное – не было возможности воспользоваться политическими капиталом ее мужа-аристократа.
А еще через десять лет («сезоны» уже давно разрешили) всплыло еще одно последствие королевского решения - в районах, где женщины вступили в неравный брак, в 1870-е годы установились более высокие налоги. Как так вышло? Налоги устанавливали местные выборные органы – а аристократические семьи были представлены в них хуже, чем раньше – ведь потеряв политический капитал, они проигрывали там выборы.
«В конечном итоге, это уменьшило политическую власть пэров и повлияло на государственную политику в Англии конца 19 века», заключает Марк Гони.
Два последних года Сбер уже закончил с рекордным финансовым результатом и выплатил своим акционерам рекордные дивиденды. В текущем году банк снова увеличивает показатели. Сбер отчитался о результатах работы за три квартала 2024 года, сообщив об увеличении чистой прибыли банка в сентябре на 8% по сравнению с прошлым годом — 140,6 млрд рублей. За 9 месяцев текущего года банк заработал 1,2 трлн рублей. Это на 5,7% больше, чем годом ранее. При этом рентабельность капитала все это время остается выше прогнозных 23%.
При ставках по вкладам в 20% на срок 7-9 месяцев — не удивляет что средства физлиц на счетах Сбера выросли до 26,1 трлн рублей.
Плюс - акции Сбера удерживают лидерство в портфелях розничных инвесторов Мосбиржи.
При этом банк остается лидером не только в финансовой сфере, но и в технологической. Так, недавно команда Сбера стала лучшей в международных соревнованиях по созданию моделей машинного обучения Kaggle AutoML Grand Prix.
Трогательная интонация комментария
Что могло повлиять на снижение недельных расходов?Читать полностью…
🔸Повышение цен: несмотря на сезонность, цены на некоторые продукты могут повыситься, что может привести к снижению количества покупаемых товаров и сокращению расходов.
🔸Ожидание праздников…
Сливочное масло в магазинах Петербурга подорожало за год на 70 процентов — КП-Петербург.
Читать полностью…
Зачем вообще это нужно знать?
Когда в Японии 80-х наступил кризис, местный ЦБ разумно рассчитывал запустить рост экономики, снизив ставки. Но ничего не вышло. Этот феномен в последствии был назван Balance Sheet Recession: банки и предприятия, получая дешевое финансирование, занимались не инвестициями и развитием, а погашением действующих долгов, т.е. они не максимизировали прибыль, а минимизировали собственную задолженность. Похожую ситуацию отмечают и в Китае
У нас ситуация обратная: ставки высокие, а рост долга феноменален: занимают и домохозяйства и бизнес. Давайте честно признаем, что ни у кого нет внятного объяснения происходящего -> мы не понимаем, где находится экономика относительно кредитного цикла. Есть только теоретически выкладки (в том числе и у нас), но они не подкреплены сильными количественными оценками. Но исходя из того, что мы видим, есть вероятность, что Банк России недооценивает рост кредитного портфеля банков, так как переоценивает фактор замедления выдач и недостаточно учитывает замедление погашений.
Так что придерживаемся сценария higher for much longer. Переход к снижению ставок в 2025 году может и не состояться.
Досрочные погашения точно снизились в 2024 году. Но что на это повлияло, не так очевидно.
Вот такая заметка выходила в Коммерсанте в августе:
Граждане предпочитают депозиты досрочному погашению кредитов
Заемщики стали менее активно выплачивать ипотеку с опережением графика — объем досрочно погашенных кредитов по итогам полугодия упал более чем на 16% и вернулся к уровню двухлетней давности. По оценке участников рынка и экспертов, в сложившейся конъюнктуре ипотечные заемщики предпочитают размещать свободные средства на вкладах под высокий процент, а не направлять их на досрочные выплаты по кредитам.
Как заемщики погашают ипотечный кредит и что это значит для инфляции, ставок, жизни, вселенной и вообще?
TLDR:
1️⃣Досрочные погашения составляют порядка 50% платежей по ипотеке, ~15% - погашение долга в рамках обязательного платежа, остальное - проценты
2️⃣Основной источник денежных средств для досрочного погашения - доходы от продажи недвижимости в собственности
3️⃣Несмотря на распространенное мнение, темпы досрочного погашения не зависят от разницы ставок пр кредитам и депозитам. Это возможно на уровне отдельных домохозяйств, но сейчас не сильно значимо на уровне всего ипотечного портфеля. Ситуация может измениться в 2025 году
4️⃣Намного важнее - возможность и потребность домохозяйств продать жилье в собственности и переехать в новое
5️⃣В последние 12 месяцев застройщики продали примерно на 35% больше метров в объектах с вводом через 1-2 года, то есть домохозяйства вынуждены гасить ипотеку медленнее, так как они не могут продать свою вторичку ведь им негде будет жить. Подобная ситуация была в 2020-2021гг, но тогда это было на фоне снижения ставок и ввода льготной ипотеки
6️⃣Дополнительно влияют удорожание обслуживания кредитов из-за роста цен и роста разницы в ценах на первичное и вторичное жилье, стоимость ремонта и потребительского кредита на ремонт, первоначальный взнос
7️⃣Все вместе это приводит к замедлению темпов погашения ипотечного портфеля и удлинению лагов денежно-кредитной политики ЦБ РФ.
8️⃣Рост дюрации кредитов наблюдается и в ипотечном, и в корпоративном сегменте кредитования. При этом банки перекладывают процентный риск либо на заемщиков (корпоративный кредит по плавающей ставке), либо на государство (льготные ипотечные программы).
9️⃣Происходящее сегодня с кредитом в России можно назвать balance sheet expansion (в противовес balance sheet recession): у экономических агентов возникли дополнительные стимулы/возможность кредитоваться, вопреки динамике ставок. Что это за стимулы - тема отдельного исследования, но это сильно усложняет возможность возврата инфляции к таргету и переходу к хотя бы нейтральной ДКП (higher for much longer).
(1/5)
#ипотека #ДКП
@unexpectedvalue