3351
Демоверсия платного закрытого канала про совет МКД. Подписку и доступ можно оформить у модератора @gkh_tsg_proc. Стоимость 100-150 Р/месяц.
Можно ли передать полномочия члена совета дома по доверенности
Жилищный кодекс содержит однозначный запрет на передачу обязанностей членов правления ТСЖ иным лицам (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ). А вот аналогичных формулировок в отношении членов совета МКД в законе нет.
В Краснодаре на ОСС были приняты решения:
- наделить председателя совета МКД полномочиями, предусмотренными п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ;
- считать протокол голосования и списки собственников к нему доверенностями с правом передоверия в порядке ст. 187 ГК РФ, выданными собственниками председателю совета дома на осуществление полномочий, предусмотренных п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.
Согласно п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании доверенностей, выданных собственниками, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению ОСС подписывает акты приемки работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в ОМСУ обращения о невыполнении обязательств УК.
Собственник квартиры Г. оспорил данные решения в суде, указав следующее:
- Решение о наделении председателя совета дома полномочиями, предусмотренными п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, принимается большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В данном же случае за предоставление полномочий проголосовало простое большинство.
- Передоверие полномочий, обозначенных в п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, любому лицу в порядке ст. 187 ЖК РФ (в том числе не являющемуся собственником) идет вразрез с нормами Жилищного кодекса.
- Инициатор собрания не включал в повестку вопрос о праве передоверия полномочий членов совета дома иным лицам. Однако в приложениях к материалам протокола и решениям собственников, опубликованных в ГИС ЖКХ, имеются копии доверенностей, выданные членами совета дома посторонним лицам (не собственникам помещений и даже не жильцам дома).
Суды трех инстанций (определение 4 КСОЮ по делу № 88-29546/2023) проанализировали п. 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ и пришли к выводу, что председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД на основании доверенностей собственников или, действуя без доверенностей, в случае наделения таким полномочием по решению ОСС. При отсутствии решения ОСС, которое в силу п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ должно приниматься квалифицированным большинством, председатель совета МКД действует на основании доверенностей собственников. При этом для принятия решения ОСС о наделении председателя совета МКД полномочиями действовать на основании доверенностей требуется простое большинство голосов.
Суды не приняли доводы истца о том, что передоверие полномочий членов совета МКД нарушает его права, поскольку он не представил никаких доказательств того, что решение ОСС влечет для него существенные неблагоприятные последствия (ч. 4 ст. 181.4 ГК РФ).
Совет МКД ✅ #полномочия
🌆 Цифровая зрелость управляющих организаций
Какими цифровыми сервисами пользуются управляющие организации, какие — популярны среди жителей многоквартирных домов? А какие инженерные сервисы нужны жителям больше всего?
✅ Разбираем на карточках!
В исследовании, проведённом на базе АНО «Умный многоквартирный дом», приняли участие УК, под управлением которых находятся 5% от общего числа многоквартирных домов и 10% всего управляемого жилого фонда РФ.
👉 Канал @smartmkd пишет о технологиях, связанных с умными домами, о цифровизации и новых стандартах в отрасли.
Совет МКД может принимать решения о текущем ремонте, но выбор подрядчиков – прерогатива УК
ОСС может наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).
Совет МКД в Санкт-Петербурге, уполномоченный протоколом ОСС на принятие таких решений, утвердил сметы на ремонт балконов и козырьков, на замену участков трубопроводов канализации и холодного водоснабжения, а также утвердил конкретных подрядчиков на выполнение этих работ (ООО «СЗРК-РЕМОНТ» и ООО «СЗРК+») и сроки заключения договоров с ними. Протокол заседания совета МКД с принятыми решениями был направлен в УК для исполнения. Однако УК обжаловала данные решения совета МКД в суде.
Доводы УК:
- в рамках заключенного договора управления УК вправе принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда № 170 и Правилами содержания общего имущества в МКД.
- выбор исполнителей услуг и работ по ремонту общего имущества отнесен к обязанности УК, а принятие такого решения советом МКД находится за пределами его полномочий и поэтому ничтожно (ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
Суды трех инстанций (определение 3 КСОЮ по делу № 88-16443/2023) признали решения заседания совета МКД об утверждении смет и подрядчиков недействительными, по следующим основаниям:
- К компетенции ОСС не относится утверждение смет на выполнение работ по текущему ремонту и выбор конкретных подрядных организаций.
- Выбрав УК, собственники именно на нее возложили обязанность по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в связи с чем они не вправе принимать решения о выборе иных подрядных организаций на выполнение ремонтных работ.
- Решения о привлечении подрядчиков для выполнения работ принимает УК, но не собственники помещений МКД (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Принятие таких решений собственниками ущемляет права УК на свободу экономической деятельности.
- Согласно стандартам управления МКД, именно УК определяет способ оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества МКД; подготавливает задания для исполнителей услуг и работ; выбирает, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ на наиболее выгодных для собственников условиях; заключает договоры с ними, контролирует и принимает услуги и работы; ведет претензионную, исковую работу при выявлении нарушений (пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416).
Совет МКД ✅ #текущий_ремонт
Обратите внимание на новый закон — особенно, если полномочие уже было "заголосовано" ранее😞:
Читать полностью…
Должна ли УК удерживать НДФЛ и уплачивать страховые взносы с вознаграждения председателю совета МКД
В Новосибирске ОСС уполномочило свою УК выплачивать 1 раз в квартал вознаграждение председателю совета дома С. из расчета 4500 р./месяц из средств на лицевом счете МКД от аренды общедомового имущества, а также «обязать председателя совета дома самостоятельно перечислять необходимые налоговые платежи».
Однако УК «Регион» при выплате председателю вознаграждения удерживала НДФЛ и перечисляла страховые взносы во внебюджетные фонды из средств на лицевом счете дома. Решением районного суда по делу № 2-399/2021, оставленным без изменения апелляционным судом, на УК «Регион» была возложена обязанность выплачивать вознаграждение без удержания НДФЛ и уплаты взносов. Однако УК проигнорировала это судебное решение. Вследствие подачи УК сведений в ПФР о трудоустройстве С., та лишилась социальных выплат.
С. обратилась в суд и просила обязать УК подать корректирующие сведения в ПФР об отсутствии трудовых отношений с С., взыскать с УК убытки в виде неполученных социальных выплат, обязать УК вернуть суммы НДФЛ и страховых взносов, взыскать с УК проценты за просрочку выплаты вознаграждения председателю совета МКД.
Суд первой инстанции обязал УК подать в ПФР корректирующие сведения, но во взыскании убытков и возврате сумм НДФЛ и взносов отказал, ссылаясь на то, что после подачи необходимых корректировок излишне уплаченные суммы будут возвращены из бюджета.
Апелляционный суд изменил решение районного суда, обязав УК перечислить на лицевой счет дома незаконно уплаченные суммы НДФЛ и взносов и взыскав в пользу С. убытки в виде неполученных социальных выплат. Суд отметил: чтобы вернуть дому НДФЛ и взносы, УК может обратиться в ФНС с заявлением о возврате излишне уплаченных сумм налогов, либо перечислить на счет дома собственные средства. Что касается социальных выплат, то они возобновятся после подачи корректировок в ПФР, но перерасчета за предыдущие периоды закон не предусматривает. Поэтому УК должна выплатить их председателю из «своего кармана». Кассационный суд оставил в силе этот судебный акт (определение 8 КСОЮ по делу № 88-19390/2023).
Суды сделали следующие выводы:
- Председатель совета МКД в трудовых отношениях с УК не состоит, не выполняет для УК какую-либо работу и не оказывает ей услуги, а выполняет в интересах собственников помещений МКД контролирующие и представительские функции по надзору за качеством работ и услуг УК.
- Даже имеющийся договор подряда между С. и УК не меняет правовой природы исполняемых С. функций и не возлагает на нее дополнительных обязанностей, помимо функций старшей по дому, делегированных положениями Жилищного кодекса и решением ОСС.
- Решение о выплате вознаграждения председателю совета дома принималось ОСС, а не УК. Источником выплаты вознаграждения являются средства собственников, полученные от сдачи в аренду общедомового имущества.
- Поскольку между УК «Регион» и С. не имеется трудовых и иных гражданско-правовых отношений, УК не является налоговым агентом по НДФЛ и плательщиком страховых взносов с вознаграждения председателю совета дома.
Судебная практика по рассматриваемому вопросу должна унифицироваться в связи с разъяснениями ФНС и внесением изменений в пп. 1 п. 1 ст. 420 НК РФ Федеральным законом от 31.07.2023 № 389-ФЗ.
В Письме ФНС от 16.11.2023 № ЗГ-3-11/14923 сказано: если ОСС принято решение о выплате вознаграждения председателю и членам совета МКД за счет средств, поступивших на счет УК, то УК выступает в качестве налогового агента по НДФЛ, а также страхователем. При этом трудовые отношения у председателя и членов совета МКД возникают с собственниками помещений в МКД, а УК обязана удерживать НДФЛ и уплачивать страховые взносы в рамках своих полномочий по договору управления МКД.
Кроме того, с 01.01.2024 новая редакция пп. 1 п. 1 ст. 420 НК РФ будет гласить, что объектом обложения страховыми взносами являются в том числе вознаграждения в пользу членов совета МКД, включая его председателя, начисляемые уполномоченной УК на основании решения ОСС.
Совет МКД ✅ #вознаграждение
Вопросы по ЖКХ можно задавать в чате "Беседка ЖКХ" — @gkhchat.
Нужно обязательно прочесть правила чата и согласиться с ними, нажав на кнопку (в самой верхней теме "Впервые в чате?") — скрин выше.
В закрепах каждой темы собраны ответы на популярные вопросы, обязательно посмотрите их до того, как задать вопрос.
5 самых популярных материалов за ноябрь 2023 года
Вот какими постами вы делились чаще всего:
1⃣ Может ли ОСС уполномочить на подписание договора управления лицо, не являющееся председателем совета МКД
2⃣ Полномочия на заключение договоров об использовании общего имущества и на взыскание неосновательного обогащения
3⃣ Председатель совета МКД взыскала с бывшей УК доходы от использования общедомового имущества
4⃣ Можно ли решением ОСС освободить председателя и членов совета МКД от платы за содержание и ремонт
5⃣ Собственница пыталась оспорить договор управления МКД, подписанный председателем совета дома
Можно ли решением ОСС освободить председателя и членов совета МКД от платы за содержание и ремонт
В Чебоксарах собственники одного из МКД приняли решение о вознаграждении председателя и членов совета МКД не в виде денежной выплаты, а посредством освобождения их от ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, распределяя эту плату на остальных собственников как расходы на содержание.
Некоторое время ООО «УК Город» производило начисления председателю совета дома А. согласно этому решению ОСС. Однако затем УК стала начислять А. плату за содержание и ремонт в обычном порядке. А. направила в УК требование на перерасчет и выплату штрафа за неправильное начисление платежей, ответа не последовало.
Тогда А. обратилась в суд. Она просила суд обязать УК произвести перерасчет, опубликовать опровержение об имеющейся у истца задолженности (на информационных досках в подъездах и на обратной стороне квитанций), оплатить неустойку 3% за каждый день просрочки за нарушение сроков перерасчета, взыскать компенсацию морального вреда (100 тыс. р.), штраф по п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей в размере 50% от излишне начисленной суммы, привлечь УК к ответственности за нарушение ее прав по ст. 45 Закона о защите прав потребителей.
А. мотивировала свои требования тем, что УК обязана исполнять решение ОСС об освобождении председателя и членов совета дома от платы за содержание и ремонт общего имущества постольку, поскольку это решение ОСС не признано недействительным в судебном порядке.
УК пояснила суду: по обращению председателя совета дома ГЖИ Чувашской Республики провела в отношении УК проверку начисления платы за содержание и ремонт общего имущества. В результате проверки ГЖИ вынесла предостережение с требованием произвести начисление (доначисление) платы за содержание и ремонт общего имущества в полном объеме. УК сделала перерасчет, в результате чего за А. образовалась задолженность, включающая, помимо платы за содержание и ремонт общего имущества, коммунальные услуги на общедомовые нужды.
Суды трех инстанций отказали в удовлетворении всех требований председателя совета дома (определение 6 КСОЮ по делу № 88-23097/2023):
- ОСС неправомочно освобождать собственников МКД, в том числе членов совета МКД, от ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества МКД, поскольку это противоречит требованиям ч. 1, 2 ст. 153, п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ.
- ОСС вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета дома, в том числе его председателю. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (п. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
Таким образом, право ОСС на принятие решений о выплате вознаграждения членам совета МКД не подразумевает освобождение членов совета дома от ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества. Поэтому решение ОСС в этой части ничтожно, так как принято за пределами компетенции ОСС и противоречит основам правопорядка (ст. 181.5 ГК РФ).
Совет МКД ✅ #вознаграждение
Ускоренная замена лифтов для владельцев специальных счетов — возможна! Как это сделать, будет рассказано на Всероссийском вебинаре, который проводится в Минстрое России 30 ноября 2023 года в 10:00 часов в режиме видеоконференцсвязи.
Основной темой Вебинара станет подведение итогов 2023 года по реализации Проекта ускоренной замены лифтов для владельцев специальных счетов, позволяющего произвести замену лифтов по фиксированной цене с возможностью оплаты 50% стоимости замены в рассрочку на срок до 5 лет, выработка рекомендаций по повышению эффективности его реализации в субъектах Российской Федерации
Для участия в вебинаре приглашаются владельцы специальных счетов (ТСЖ, ЖСК, УК).
Всероссийский вебинар 30 ноября 2023 года в 10:00 часов в режиме видеоконференцсвязи с участием Минстроя России, Комиссии по вопросам лифтового хозяйства, АРОКР и Ассоциации «Российское лифтовое объединение».
Присоединиться к вебинару для участия можно по ссылке https://ivcs.minstroyrf.gov.ru/id/342006093 30 ноября в 10:00 по Московскому времени. До встречи!
Шаблоны документов по вопросам ЖКХ
— в свободном доступе можно найти на нашем сайте ДомОнлайн в модуле docs.domonline.ru.
Модуль полностью бесплатный, открытый и не требует регистрации, чтобы увидеть, что доступно для скачивания. Просто открываете ДомОнлайн.Документ, листаете вниз до меню (на скрине выше), выбираете нужную категорию - смотрите список документов по теме.
Скачивать можно в PDF или Word.
Обратите внимание на описание, там могут содержаться важные оговорки.
Всего там более 200 документов, в том числе по работе совета МКД, проведению общих собраний, общению с контролирующими органами.
Председатель совета МКД взыскала с бывшей УК доходы от использования общедомового имущества
С 1 июля 2021 г. в одном из МКД г. Бердска Новосибирской области решением ОСС сменилась УК. На эту дату на счету бывшей УК накопились дополнительные доходы от использования общедомового имущества провайдерами («Новотелеком», «МТС» и пр.) – 79 520 р. Эти средства бывшая УК отказалась переводить на счет новоизбранной УК.
В сентябре 2021 г. компания направила председателю совета МКД заявление о зачете встречных однородных требований в порядке ст. 410 ГК РФ на сумму 79 520 р. УК сослалась на то, что размер платы, утвержденный ОСС (18,38 руб.), не покрывал ее фактические расходы на содержание общего имущества. В результате к моменту расторжения договора управления МКД общий финансовый результат по статье «содержание жилья» составил минус 174 566 р. На эту сумму у нее якобы и возникло встречное однородное требование ко всем собственникам помещений МКД соразмерно их долям в праве собственности на общедомовое имущество.
Председатель совета МКД с такой аргументацией не согласилась и обратилась в суд. Она просила обязать бывшую УК перечислить на счет вновь избранной УК:
- дополнительные доходы от использования общедомового имущества провайдерами в размере 79 520 р., отраженные в отчете прежней УК за первое полугодие 2021 г.;
- плату Ростелеком за использование общедомового имущества в размере 4500 р., поступившую на счет УК в 2015 году;
- упущенную выгоду в виде платы за использование общедомового имущества Ростелекомом (25 500 р.) и ООО «Сибирские сети» (11 682 р.), не поступившую УК в связи с ее бездействием.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в полном объеме, отметив следующее. Доходы от использования общего имущества МКД не являются собственностью УК. Компания только вправе распоряжаться ими в интересах собственников на основании решений ОСС. При переизбрании УК у бывшей УК отпадают основания для удержания доходов от использования общего имущества, не израсходованных по назначению. Следовательно, 79 520 р. подлежат перечислению на счет новой УК. Компания не имела права в одностороннем порядке произвести зачет на эту сумму по ст. 410 ГК РФ, так как наличие обязательства собственников по компенсации УК убытков в размере 174 566 р. не было признано ни председателем совета МКД, ни судебным актом.
Также суд решил, что подлежат взысканию с УК:
- Плата Ростелеком за использование общедомового имущества за 2015 год (4500 р.). Обязанность бывшей УК перечислить эти средства новой УК возникла в момент расторжения договора управления МКД (01.07.2021). С этого момента и исчисляется 3х-годичный срок исковой давности.
- Упущенная выгода в виде неполученной платы за использование общедомового имущества Ростелеком (25 500 р.) и ООО «Сибирские сети» (11 682 р.). УК нарушила свои обязательства по решению вопросов пользования общедомовым имуществом в интересах собственников помещений (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ). Ростелеком в одностороннем порядке расторг договор с 1 января 2016 года, при этом оборудование не демонтировал. В ответ УК только направила Ростелекому претензию, но никаких действий по получению платы не предпринимала. ООО «Сибирские сети» перестало оплачивать размещение оборудования связи с 1 сентября 2019 года в обмен на бесплатное подключение домовой системы видеонаблюдения к Интернету. Но никаких решений ОСС на этот счет не принималось.
Однако апелляционный и кассационный суды (определение 8 КСОЮ по делу № 88-8846/2023) частично не согласились с доводами нижестоящей инстанции. Оснований для взыскания убытков в виде упущенной выгоды нет. Понудить Ростелеком к заключению договора УК не могла. Исключение МКД из договора с ООО «Сибирские сети» было произведено УК по инициативе председателя совета дома в связи с достигнутыми им договоренностями о бесплатном предоставлении точки доступа к Интернету. И главное, иски о взыскании убытков в виде неполученной платы нужно заявлять не к УК, а операторам связи.
Совет МКД ✅ #доход
Собственница пыталась оспорить договор управления МКД, подписанный председателем совета дома
Собственники помещений одного из МКД в г.Кирове, не удовлетворенные работой своей УК, провели ОСС и выбрали другую УК, с которой председатель совета дома подписала договор управления.
Собственница квартиры С. обратилась с иском к инициатору ОСС, председателю совета дома и новой УК о признании решений ОСС недействительными, а договора управления МКД – незаключенным. Доводы судебного иска С. поддержала «старая» УК.
Позиция собственницы С.:
- Уведомления о проведении ОСС размещались на стендах в подъездах. Этот способ собственниками не утвержден. У нежилых помещений МКД – отдельные входы, значит, их собственники не извещались о проведении ОСС.
- Собственникам не предоставлялась информация о месте и времени передачи решений и порядке ознакомления с условиями договора управления МКД.
- Договор управления МКД с новой УК подписан неуполномоченным лицом. Женщина, представленная на собрании в качестве П.О.Н., кандидатуры на должность председателя совета МКД, в действительности оказалась ее невесткой, П.О.Я.
- В повестке собрания и протоколе по-разному сформулированы вопросы, по которым принимались решения.
Однако, суд не принял эти доводы истицы (решение Октябрьского районного суда г. Кирова по делу № 2-1807/2023):
- В договоре управления с бывшей УК прописано, что надлежащим уведомлением собственников считается размещение объявлений на стендах подъездов. Факт уведомления подтверждается фотографиями и актом о размещении.
- В уведомлении о собрании и бюллетенях указано, что с текстом договора управления можно ознакомиться у старших по подъезду, заполненные бланки сдаются им же.
- Договор управления подписан председателем совета дома П.О.Н., предъявившей паспорт.
В то же время с частью доводов истицы суд согласился:
- В повестке собрания было сказано, что тариф на содержание и ремонт – 21 р.34 коп./кв.м., а в итоговом протоколе ОСС появилось дополнение – «без учета стоимости коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества». Протокольная формулировка предполагает увеличение расходов собственников на содержание общего имущества. Поэтому решение в данной части недействительно.
- В повестке собрания сказано: «УК «Северный Берег» совместно с КТК и МУП «Водоканал» проверить во всех помещениях МКД наличие счетчиков на горячую и холодную воду, и установить антимагнитные пломбы на них». А в протоколе ОСС значатся УК «Северный берег», МУП «Водоканал», ПАО «Т Плюс», АО «Энергосбыт Плюс». Формулировка в протоколе видоизменена, поэтому решение ОСС в этой части недействительно. Кроме того, установка антимагнитных пломб – это право, а не обязанность ресурсоснабжающих организаций, обязать их установить такие пломбы решением ОСС нельзя.
- В повестке собрания написано: «Предлагается обратиться в суд в том случае, если С.А. (прим.: С.А. – руководитель бывшей УК) по итогам 2022 года не предоставит отчет по расходованию всех средств, собранных на содержание и текущий ремонт МКД по предложенной собственниками форме». А в протоколе иная формулировка: «…если УК «Комфорт» не предоставит отчет…». Решение ОСС в этой части недействительно, поскольку имеется несовпадение в лице, обязанном предоставить отчет. Кроме того, оно содержит ссылку на форму решения, предложенную собственниками, тогда как законодательно форма отчета УК по расходованию этих средств не установлена. Предлагаемая собственниками форма отчета к протоколу ОСС не приложена.
- Собственники приняли решение «разрешить совету МКД избирать ВРИО председателя совета МКД с теми же полномочиями в случаях длительной болезни, убытия из г. Кирова на длительный срок или переезда на другое место жительства избранного председателя совета МКД». Это решение недействительно, поскольку законодательством не предусмотрено избрание временно исполняющего обязанности председателя совета МКД.
- Решение ОСС об оплате судебных расходов из средств, собранных УК на текущий ремонт, также недействительно, поскольку эти средства носят строго целевой характер.
Совет МКД ✅ #ду
Может ли ОСС уполномочить на подписание договора управления лицо, не являющееся председателем совета МКД
ГЖИ Саратовской области отказала ООО «РКЦ «Кировский» во внесении изменений в реестр лицензий в отношении МКД № 9А по ул. 50 Лет Октября в г. Саратове. Отказ инспекция обосновала так: УК не представила в ГЖИ и не разместила в ГИС ЖКХ договор управления, подписанный собственниками с числом голосов не менее 50%. Приложенный к заявлению в жилинспекцию договор подписан неуполномоченным лицом. Это лицо не является председателем совета МКД и, соответственно, на него не распространяется действие пп. 3 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ о «председательских» полномочиях на подписание договора управления МКД.
Компания с отказом не согласилась, обратилась в суд и просила обязать инспекцию включить в реестр лицензий сведения о доме как о находящемся под управлением ООО «РКЦ «Кировский».
Позиция УК:
- Собственник вправе подписать договор управления лично или через представителя. Письменное уполномочие на заключение договора может быть предоставлено любому лицу (не только председателю совета МКД) на основании решения ОСС (ч. 4 ст. 185 ГК РФ).
- В данном случае совет МКД не выбран. Решением ОСС определено доверенное лицо, которому предоставлено право на подписание от имени всех собственников договора управления.
Однако суды двух инстанций (постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А57-28619/2022) сочли отказ ГЖИ обоснованным.
Суды отметили: УК неверно толкует нормы права. Статьями 161.1, 162 ЖК РФ установлен особый порядок подписания договора управления МКД. Специальные нормы Жилищного кодекса являются приоритетными при регулировании жилищных правоотношений (ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»), поэтому довод компании о возможности применения общей нормы ч. 4 ст. 185 ГК РФ является необоснованным.
Совет МКД ✅#ду
Почему средства, собранные УК на «оплату совету дома», направили на ремонт подъездов
В 2012-2018 годах в одном из МКД г.Новосибирска, управляемом ООО УК «Дзержинец», решениями ОСС утверждались перечни услуг и работ по содержанию общего имущества МКД и их стоимость. В этих перечнях среди прочего фигурировала строка «оплата работы уполномоченных представителей (оплата совету дома)». Впервые она была утверждена в 2012 году в размере 1,01 р. с кв.м. в месяц. Затем, ежегодно при утверждении ОСС обновленных перечней услуг и работ и их стоимости изменялась и плата по строке «оплата совету дома».
Деньги по этой строке УК собирала, но членам совета МКД не выплачивала. И вот, в 2020 году по инициативе УК было проведено ОСС, на котором собственники избрали новый состав совета МКД, а оставшиеся на 01.01.2019 средства в размере 1 081 621 р. по статье «текущее содержание», включая средства на «оплату совету дома» (884 603 р.), решили направить на ремонт лестничных клеток.
В июне 2021 года бывший председатель совета МКД попытался в судебном порядке признать это решение ОСС недействительным. В частности, он указал:
- Совет дома, председателем которого он являлся, был избран в 2018 году сроком на 3 года. Совет МКД может быть досрочно переизбран в случае ненадлежащего выполнения своих обязанностей (п. 10 ст. 161.1 ЖК РФ). А вопрос о ненадлежащем исполнении прежним советом МКД своих обязанностей вообще не ставился.
- УК незаконно включила в повестку собрания вопрос об использовании на текущий ремонт средств, накопленных по статье «оплата совету дома».
Однако суды трех инстанций (определение 8 КСОЮ по делу № 88-12688/2023) отказали в признании решения ОСС недействительным, отметив:
- Действующее законодательство не содержит ограничений на переизбрание совета МКД ранее, чем через два года, при этом не обязывает собственников при переизбрании совета дома одновременно разрешать вопрос о ненадлежащем исполнении советом своих обязанностей. Жилищный кодекс не требует доказывания этого обстоятельства. Принимая решение о досрочном переизбрании совета, каждый собственник исходит из своей собственной оценки действий (бездействия) совета дома.
- Вопрос о направлении использования средств, накопленных по статье «оплата совету дома», входит в компетенцию ОСС, поэтому УК вправе была включить его в повестку собрания.
⬇️ Продолжение ниже ⬇️
По договору управления МКД с застройщиком акты приемки работ подписывает застройщик
Собственники одного из МКД в г.Твери сменили компанию, выбранную застройщиком дома, на УК «Жираф». Бывшая УК проигнорировала запросы новоизбранной компании о передаче ей технической и иной документации на дом.
Тогда УК «Жираф» обратилась в суд. Среди прочего, компания просила суд обязать «старую» УК предоставить акты о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в истребовании таких актов, смет и описей. Арбитры сослались на следующее.
Акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывает председатель совета дома. В период управления домом УК-ответчиком ОСС не проводились, совет дома не выбирался. Лицо, ответственное за подписание актов приемки услуг и работ, отсутствовало.
УК все работы по текущему ремонту выполняла самостоятельно, без привлечения третьих лиц, поэтому не составляла акты о приемке результатов таких работ.
Однако суд кассационной инстанции (постановление АС Северо-Западного округа по делу № А66-9686/2022) с такими выводами не согласился.
Акты о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества входят в состав технической документации на МКД (пп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества № 491). Ссылка судов на п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которому акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывает председатель совета дома, является ошибочной.
До заключения договора управления МКД между лицом, принявшим помещения от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется УК, с которой застройщик должен заключить договор управления МКД не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).
При заключении договора управления МКД с застройщиком именно застройщик (а не собственники помещений) выступает стороной, по заданию которой УК выполняет работы и оказывает услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). В таком случае акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД подписывает застройщик, а не председатель совета дома (ч. 14 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).
Совет МКД ✅ #акт_приемки
В связи с изменениями про полномочия председателя совета МКД в очередной раз обновлено пособие по проведению общих собраний.
Кто планирует проведение ОСС — по-прежнему может приобрести: https://telegra.ph/O-knige-dlya-iniciatora-obshchego-sobraniya-10-12
Материалы про совет на сайте — в процессе обновления, как завершим — проанонсируем отдельно ❤️
Суды отказали во взыскании платы за использование общедомового имущества на личный счет председателя совета МКД
В МКД Красноярска сменилась УК. Бывшая УК имела с сотовым оператором (ООО «Т2 Мобайл») договор о размещении на крыше МКД оборудования базовой станции и антенно-фидерных устройств с оплатой 32000 р./месяц.
ООО «Т2 Мобайл» о смене УК никто не уведомил, поэтому оператор связи еще три месяца после смены УК исправно перечислял платежи бывшей УК. После получения информации о смене УК, ООО «Т2 Мобайл» обратилось в новую УК «Весенний двор» с предложением заключить договор. Та в заключении договора отказала. После чего оператор получил заявление от члена совета МКД с требованием перечисления платежей за 8 месяцев на его личный счет. Оператор сделал запросы в УК «Весенний двор» – уполномочен ли обратившийся человек на получение платежей за использование общедомового имущества. УК такие полномочия отрицала, и оператор решил не перечислять плату нелегитимному лицу.
Спустя некоторое время ООО «Т2 Мобайл» демонтировало свое оборудование на крыше МКД. А платежи за 8 месяцев пользования крышей «зависли» из-за неясности, кто именно уполномочен на их получение.
Председатель совета МКД К. обратился с иском к ООО «Т2 Мобайл» о взыскании неосновательного обогащения в размере 290000 р., а также процентов за пользование чужими денежными средствами. К. сослался на следующее:
- Протоколом ОСС собственники уполномочили его обращаться в судебные органы и взыскивать неосновательное обогащение от незаконного использования общего имущества, убытки, проценты за пользование чужими денежными средствами, пени и штрафы, в том числе с ООО «Т2 Мобайл».
- В договоре управления МКД с новой УК есть пункт о том, что УК обязана принять меры для обеспечения поступления средств от использующих общее имущество лиц на счет, открываемый для этих целей председателем совета МКД на его имя.
Суды трех инстанций сочли (постановление АС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-33302/2022), что у председателя совета дома отсутствуют полномочия для предъявления иска, поскольку:
- Согласно договору управления домом УК «Весенний двор» наделена полномочиями по заключению договоров пользования общим имуществом МКД и взысканию платы за такое пользование. Соответствующие доходы не признаются доходами УК и перечисляются на специально открываемый целевой счет.
- В сложившихся правоотношениях УК выступает в качестве посредника между собственниками и пользователями общего имущества, начисляя, собирая и перечисляя плату за пользование общедомовым имуществом.
- Фактически договором управления МКД собственники закрепили за УК полномочия по взысканию платы за пользование общим имуществом МКД, которые не могли быть дополнительно возложены на физлицо – председателя совета дома.
- Принятие на ОСС последующих решений о выборе председателя совета дома и наделении его соответствующими полномочиями в отсутствие внесенных изменений в договор управления МКД, не имеет правового значения. Наличие заключенного договора управления МКД не позволяет произвольно делегировать полномочия по представлению интересов собственников МКД в судебных инстанциях по указанной категории споров.
- По смыслу п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ полномочия председателя совета МКД, участвовать в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг, сводятся к представлению интересов собственников в спорах с УК, которая не исполняет или ненадлежаще исполняет свои обязанности.
- Взыскание неосновательного обогащения от использования общего имущества МКД в пользу председателя совета МКД и перечисление взысканной суммы по реквизитам физлица неправомерно.
Совет МКД ✅ #доход
📍 Следующий подарок от законотворцев — Федеральный закон от 12.12.2023 № 592-ФЗ "О внесении изменения в статью 161-1 Жилищного кодекса РФ"
Изменения касаются полномочия председателя совета МКД на представление интересов собственников в суде.
Решение общего собрания должно содержать:
- перечень споров, связанных с управлением данным МКД и предоставлением коммунальных услуг, по которым председатель совета МКД вправе выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД, а также
- перечень процессуальных действий, которые председатель совета МКД вправе совершать от имени собственников помещений в МКД в целях реализации переданного ему полномочия по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД.
Библиотека ЖКХ, вебинары, доступ в чат — всё это поможет найти бот обратной связи.
ЖКХ бот:
🔸 подскажет, как пройти в чат;
🔸 поможет найти памятку или методичку, которые здесь публиковались ранее;
🔸 познакомит с условиями размещения рекламы;
🔸 напомнит полный список наших каналов о ЖКХ;
🔸 даст возможность поддержать редакцию каналов.
Что бот не делает:
⚠️ Не консультирует по вопросам ЖКХ. Вопрос можно задать в чате (бесплатно). Бот ознакомит с правилами всего этого — просто выберите нужную кнопку. Писать боту ничего не надо.
👉 ЖКХ бот
✒ Кому нужна проверка договора управления
В декабре и январе давние подписчики канала могут заказать у редакции ЖКХ Ньюс проверку договора управления с постоплатой и на любую комфортную сумму, в которую сами оцените результат работы
(вот подробный порядок + общие условия).
Собственников нежилых помещений “забыли” упомянуть в положении о парковке
На ОСС, проведенном по инициативе председателя совета МКД (г. Уфа Республики Башкортостан), было утверждено положение, закрепляющее право круглосуточного беспрепятственного въезда на придомовую территорию только для собственников жилых помещений и спецтехники.
«Офисникам» это не понравилось: такое решение ОСС ущемляет их законные права парковать свой транспорт в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории. Они подали судебный иск к председателю совета МКД, в котором просили признать решения ОСС недействительными, обязать демонтировать ограждение, препятствующее свободному проезду, и не чинить препятствий в пользовании земельным участком под МКД.
Обосновали иск так:
- Участия в ОСС они не принимали и не знали о нем. Порядок созыва и проведения ОСС нарушен.
- Председатель совета дома предоставила им только копию протокола ОСС (без бюллетеней), положение о порядке въезда (выезда) и парковке, а также заявление для проезда.
- В УК и орган жилнадзора документы по общему собранию не передавались. В ГИС ЖКХ протокол голосования в установленные сроки не размещен. Муниципалитет не согласовывал установку ограждения и не выдавал ордер на производство работ.
Суд первой инстанции признал недействительными все решения ОСС:
- О проведении ОСС собственники МКД извещаются путем размещения объявлений на информационных стендах в подъездах, а также в группе собственников в WhatsApp. Такой способ уведомления был утвержден решением ОСС.
- Собственники нежилых помещений не имеют доступа в жилые подъезды с кодовыми замками и домофонами, объявлений на досках увидеть не могли, в домовом чате WhatsApp не состоят.
- Фотографии уведомлений об ОСС, размещенных на стендах, доказательством надлежащего уведомления не являются, поскольку акт фотофиксации к ним не прилагается, а на самих фото информация нечитаемая, адрес МКД не указан, привязки к месту размещения нет.
- Председатель совета дома не доказал, что все собственники состоят в группе WhatsApp.
- Решение об ограничении пользования земельным участком принято при отсутствии необходимого кворума, а значит, ничтожно.
В ходе рассмотрения дела в суде председатель совета МКД предприняла попытку подправить ставший причиной раздора порядок въезда (выезда) и парковки транспорта. На заседании совета МКД утвердили поправки к нему – в тексте, наряду с собственниками жилья, упомянули собственников нежилых помещений. Однако это не сработало. Суд не принял измененный документ в качестве доказательства, отметив, что ни положения Жилищного кодекса, ни Требования к оформлению протоколов ОСС, утвержденные приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, не регулируют порядок внесения изменений и уточнений в решения ОСС. Совет МКД не наделен полномочиями на корректировку решений ОСС.
Суд апелляционной инстанции частично не согласился с нижестоящей инстанцией (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан по делу № 33-13769/2023):
- Истцы отрицают факт уведомления об ОСС, но они заинтересованы в исходе дела. А вот фотографии извещений о собрании, нотариальный осмотр чата собственников в WhatsApp, показания свидетелей истцами не опровергнуты и подтверждают надлежащее уведомление собственников о собрании.
- В ОСС приняли участие собственники, обладающие 59% от общего числа голосов. Значит, по организационным вопросам и по вопросам избрания членов и председателя совета МКД кворум имелся (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
- Решение о пределах использования земельного участка под МКД принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Утвержденный ОСС порядок въезда (выезда) и парковки транспорта упоминает только собственников жилья, тем самым ограничивая права пользования участком собственников нежилых помещений. Это решение ОСС ничтожно, так как кворума по нему не было (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).
Совет МКД ✅ #использование_ОИ
📍 Госдума приняла во втором чтении законопроект № 272604-8 о внесении изменения в статью 161.1 Жилищного кодекса РФ
Изменения касаются полномочия председателя совета МКД на представление интересов собственников в суде.
Раньше полномочие звучало так:
"на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг".
При этом многие суды считали за доверенность решение общего собрания, руководствуясь нормами Гражданского кодекса.
Теперь новая редакция полномочия выглядит следующим образом:
"на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в МКД, или, действуя без доверенности, в случае наделения его таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в данном МКД выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД по делам, связанным с управлением данным многоквартирным домом и предоставлением коммунальных услуг.
Решение общего собрания собственников помещений в МКД о наделении председателя совета МКД полномочием по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД должно быть оформлено протоколом общего собрания собственников помещений в МКД и содержать
- перечень споров, связанных с управлением данным МКД и предоставлением коммунальных услуг, по которым председатель совета МКД вправе выступать в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД, а также
- перечень процессуальных действий, которые председатель совета МКД вправе совершать от имени собственников помещений в МКД в целях реализации переданного ему полномочия по выступлению в суде в качестве представителя собственников помещений в данном МКД".
Таким образом, с одной стороны, поправки упростили обращение председателя в те суды, которые по каким-то причинам игнорировали положения Гражданского кодекса и не приравнивали решение собрания к доверенности.
С другой стороны, теперь к решению собрания устанавливаются особые требования, и большая часть уже принятых решений этим требованиям не соответствует. Поэтому придется проводить собрания повторно.
Вдобавок законотворцы не удосужились внести ясность в необходимое количество голосов для принятия этого решения.
Все наши каналы и чаты — в одной подборке
— для собственников, проверяющих, УО, ТСЖ, СНТ и юристов
📰 Официальный канал ЖКХ Ньюс — @gkhnews
😋 Канал редактора ЖКХ Ньюс, юридический блог — @gkhvsem
✅ Судебные истории с участием совета МКД — @sovetmkd
📌 Практика по спорам с ТСЖ — @tsgpravo
👮♂ Мониторинг ошибок ГЖИ — @zhilinspektor
🔹 Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ — @gkhproc
🙀 Подслушано у УО — @podslushanouuk
🏡 Канал ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс) — @domonlineru
🏡 МойСНТ — судебная практика с участием СНТ — @mysntrf
💭 Чат для вопросов подписчиков (Беседка ЖКХ) — @gkhchat
💬 Закрытый чат для УО и ТСЖ — "Беседка ЖКХ 2.0"
С председателя совета МКД чуть не взыскали почти 900 тыс. рублей за нецелевое расходование
В Ярославле собственники помещений 682-квартирного дома приняли решение включить в квитанции на оплату ЖКУ компенсацию затрат на проведение ОСС и нужды, связанные с деятельностью совета МКД в размере 50 р./в месяц, а также поручить совету дома заключить договор для включения этой суммы в квитанцию.
Когда же инициаторы ОСС обратились в УК и просили ее компенсировать расходы на проведение ОСС, УК пояснила, что деньги перечислялись РКЦ на личный счет председателя совета дома Б. В рамках агентского договора между РКЦ и советом дома в лице Б. расчетный центр выставлял отдельной строкой в квитанциях компенсацию затрат совету МКД и за вычетом 3% вознаграждения перечислял средства на счет Б.
В итоге поступило от собственников – 958395 р., перечислено председателю за вычетом комиссии – 892949 р., потрачено председателем – 890021 р., в частности: 695750 р. – вознаграждение председателю и членам совета МКД, 84086 р. – выплаты собственникам за сбор подписей, 17580 р. – компенсация за связь и проезд.
В обоснование расходования средств Б. представила дополнение к решению собственников, подписанное 152 лицами. В нем предусматривалось вознаграждение председателю (15000 р.), заместителю (5000 р.) и отдельным членам совета МКД (5000 р.), а также компенсация затрат, связанных с деятельностью совета.
Собственники, которые «расследовали» обстоятельства траты 50-рублевых начислений, заявили иск к РКЦ и Б. о признании недействительным агентского договора, взыскании неосновательного обогащения, указав:
- при заключении договора Б. гарантировала, что совет МКД является юрлицом и ею получены все необходимые согласования для заключения договора, а это не так;
- вознаграждение членам совета МКД и его председателю, а также дополнение к решению собственников на ОСС не утверждались;
- 50-рублевые начисления имеют строго целевой характер – компенсация затрат совета МКД на проведение ОСС, а не любых расходов на усмотрение совета дома.
Суд первой инстанции в иске отказал:
- Тот факт, что совет дома не обладает статусом юрлица, не свидетельствует о недействительности договора. Договор заключен на основании решения ОСС. Поэтому нет оснований для взыскания неосновательного обогащения.
- Из содержания протокола следует, что перечень затрат, связанных с деятельностью совета дома, не конкретизирован и является открытым.
Апелляция не согласилась:
- Из решения ОСС следует, что средства собираются только для компенсации затрат на проведение ОСС.
- Собственники не принимали решений о вознаграждении председателю и членам совета МКД, оплате за сбор подписей, компенсации расходов на связь, транспорт и пр.
- В отсутствие решений ОСС совет МКД не обладает полномочиями по распределению целевых сборов. К тому же часть расходов относится к расходам на содержание общего имущества, которое обязана выполнять УК. Нет доказательств, что совет МКД обращался в УК, а УК отказалась выполнять соответствующие работы.
- Б. не обосновала ни необходимость несения расходов, ни их связь с проведением собраний. Отчет председателя совета МКД о проделанной работе и расходовании средств на ОСС не утверждался.
- Использование средств не по целевому назначению образует неосновательное обогащение. С председателя надлежит взыскать 892047 р. путем перечисления на счет УК.
Однако кассация отменила это решение и направила дело на пересмотр. В этот раз апелляция оставила в силе решение суда первой инстанции (определение Ярославского облсуда № 33-1979/2023), а кассационный суд согласился с ней (определение 2 КСОЮ № 88-20593/2023) по следующим основаниям:
- Факт включения в агентский договор условия о перечислении этих средств на личный счет Б. не влечет его недействительности.
- Истцы выражают свое несогласие с перечислением средств на счет Б. и с ее отчетом о расходовании средств. Однако только ОСС вправе утвердить отчет председателя о расходах или не принимать его (ст. 161.1 ЖК РФ). Это касается и тех случаев, когда председатель действовал без предварительного решения ОСС.
Совет МКД ✅ #вознаграждение
После 15 февраля 2025 года владельцы старых лифтов могут получить приостановку деятельности и штрафы до 350 тыс. рублей — Ростехнадзор об исполнении требований Технического регламента Таможенного союза «Безопасность лифтов» после 15 февраля 2025 года
На заседании Комиссии по вопросам лифтового хозяйства Общественного совета при Минстрое России начальник отдела надзора за подъемными сооружениями центрального аппарата Ростехнадзора А.Г. Жемойдиков представил доклад об исполнении требований Технического регламента Таможенного Союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) после 15 февраля 2025 года по обеспечению безопасной эксплуатации лифтов в жилищном фонде:
https://youtu.be/TO4xb-hDn10?si=W98hztZn6gfHYIWH
Собственница судилась из-за 100-рублевого вознаграждения председателю совета МКД
На общем собрании собственники поручили управляющей организации ООО «МакАрт» (г. Уссурийск) собирать деньги на оплату вознаграждения председателю совета МКД в размере 100 рублей с квартиры по отдельной квитанции. Квитанции не устроили собственницу одной из квартир Л., и она оспорила решение ОСС в суде.
В обоснование иска к инициатору ОСС (председателю совета МКД) собственница жилья указала:
- В ГЖИ протокол ОСС отсутствует, а на сайте ГИС ЖКХ он размещен без реестра проголосовавших.
- Истец в собрании не участвовала, о месте и времени проведения собрания не уведомлялась. Повестка собрания до собственников МКД не доводилась.
- Решение ОСС недействительно, поскольку принято в отсутствие кворума, с нарушением процедуры уведомления.
- Собственница подала заявление в правоохранительные органы по факту фальсификации протокола ОСС (подделки подписи).
Однако суды двух инстанций (апелляционное определение Приморского краевого суда по делу № 33-3214/2023) отказали в иске, поскольку срок на оспаривание решения ОСС давно истек:
- Решение ОСС может быть оспорено в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).
- Общедоступными сведения о принятых собственниками решениях становятся при размещении их на досках объявлений, в СМИ, Интернете, на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой, а также при указании соответствующих сведений в платежном документе, направленном непосредственно собственнику, оспаривающему решение (п. 111 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25).
- Решение ОСС о выплате вознаграждения председателю совета МКД принято 18.03.2019. Информация о проведенном собрании стала общедоступной 03.10.2019, с даты размещения протокола в ГИС ЖКХ. Кроме того, из выписки по лицевому счету Л. видно, что квитанции на оплату вознаграждения председателю совета МКД выставлялись ей с марта 2019 года. А с иском собственница обратилась только 03.10.2022, то есть, с существенным пропуском срока исковой давности.
В свою очередь, УК подала иск к собственнице квартиры и проживающим с нею членам семьи о взыскании в солидарном порядке задолженности 1600 р. по оплате вознаграждения председателю.
Суды трех инстанций (определение 9 КСОЮ по делу № 88-8846/2023) признали иск УК подлежащим удовлетворению, отметив следующее:
- Принятый ОСС порядок оплаты вознаграждения председателю совета МКД (100 р. с квартиры по отдельной квитанции) не противоречит требованиям жилищного законодательства (ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ).
- Решение ОСС является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, кто не участвовал в голосовании (ч. 5 ст. 46 ЖК РФ).
- Решение ОСС не отменено и не признано недействительным.
- По факту заявления собственницы в ОМВД принято постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.
- Вознаграждение председателю совета МКД не входит в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также в состав платы за коммунальные услуги (ст. 154-156, 161.1 ЖК РФ). Поэтому обязанность по оплате данного вознаграждения, утвержденного решением ОСС, возникает у собственника помещения и не может быть возложена на зарегистрированных совместно с ним членов семьи. Всю сумму задолженности надлежит взыскать именно с собственника.
Совет МКД ✅ #вознаграждение
Полномочия на заключение договоров об использовании общего имущества и на взыскание неосновательного обогащения
В одном из МКД г. Санкт-Петербурга на ОСС выбрали председателя совета МКД и утвердили «положение о совете дома».
В «положении о совете дома» закрепили следующие компетенции совета:
- передача в возмездное пользование общего имущества МКД с целью получения допдохода на благоустройство МКД;
- выбор организации для заключения возмездных договоров об использовании общедомового имущества и аккумулирования денежных средств;
- определение условий (в том числе стоимости) и порядка пользования общедомовым имуществом.
Совет дома выявил размещение на фасаде нежилого помещения первого этажа вывесок «Цветовик 24», «Цветы по оптовым ценам» и двух блоков кондиционеров. После чего председатель совета МКД подписал с ООО «Приоритет+» договор поручения на заключение договоров по передаче общего имущества в пользование третьим лицам и на получение средств по таким договорам. Нужно сказать, что «Приоритет+» – не управляющая домом организация, а сторонняя компания, занимающаяся консультированием по вопросам коммерческой деятельности и управления.
Собственник нежилого помещения и два его арендатора отказались добровольно вносить плату за использование фасада дома. Поэтому ООО «Приоритет+» подало судебный иск о взыскании с них неосновательного обогащения, насчитав за 13 месяцев плату 52 000 р. за размещение двух кондиционеров и 92 550 р. за размещение двух вывесок. Ставки платы, использованные в расчете, были утверждены не решением ОСС, а советом МКД.
Суды трех инстанций отказали в иске (постановление АС Северо-Западного округа по делу № А56 – 28941/2022), обосновав это так.
Принятие решений о пользовании общедомовым имуществом третьими лицами – исключительная компетенция ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).
Собственники МКД не принимали решений:
- о предоставлении ООО «Приоритет+» права заключения от их имени договоров на использование общего имущества дома для размещения рекламы и пр. с последующим направлением полученных средств на текущий ремонт и содержание общего имущества;
- о наделении компании правом на обращение в судебные органы с исками о защите прав собственников;
- об утверждении размера платы за использование общедомового имущества.
Договор поручения между ООО «Приоритет+» и председателем совета МКД не соответствует требованиям действующего законодательства.
Из принятого «положения о совете дома» не следует, что совет наделен полномочиями по выбору организации, представляющей интересы собственников по искам о взыскании неосновательного обогащения.
В кассации ООО «Приоритет+» представило протокол ОСС о наделении компании полномочиями на заключение договоров об использовании общего имущества и на взыскание неосновательного обогащения. Но этот протокол запоздал. Решения ОСС о наделении компании названными полномочиями были приняты уже после вынесения судебного акта апелляционным судом, поэтому кассационный суд просто не принял их во внимание.
Суды добавили, что нужно различать рекламу и информацию. Уличная вывеска с наименованием юрлица и режимом его работы – это информация, а не реклама. При размещении информационных табличек неосновательного обогащения не возникает.
(продолжение)
В июне 2022 года экс-председатель совета МКД подал еще один иск к УК «Дзержинец», в котором просил признать незаконными действия УК по отчуждению средств, собранных по статье «оплата совету дома» (884 603 р.) и взыскать эти средства в его пользу.
Однако суды трех инстанций отказали и в этом иске (определение 8 КСОЮ по делу № 88-21100/2023) по следующим основаниям:
- Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ ст. 161.1 ЖК РФ была дополнена частью 8.1 следующего содержания: Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома. Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера. Эта норма действует с 30.06.2015. До этого момента вознаграждение членам совета МКД в Жилищном кодексе не упоминалось.
- Основанием для выплаты вознаграждения членам совета дома является решение ОСС. Истцом не представлено доказательств принятия собственниками решения о выплате вознаграждения членам совета дома как до, так и после введения ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ.
- В перечень работ и услуг по содержанию общего имущества МКД в 2012-2018 годах действительно входила строка «оплата совету дома», но при этом никаких решений ОСС о выплате вознаграждения членам совета МКД, в том числе его председателю, не принималось. Основания для выплаты вознаграждения возникли бы только при наличии таких решений ОСС, которые содержали бы условия, порядок определения размера, а также порядок выплаты вознаграждения.
- Председатель пропустил срок исковой давности (3 года). В данном случае, поскольку сроки выплаты вознаграждения не были установлены решениями ОСС, срок исковой давности исчисляется с даты обращения председателя в УК с требованием о выплате ему вознаграждения. При этом рассмотрение судами его исков к той же УК в рамках других дел – не основание для восстановления срока на подачу искового заявления.
О реализации Проекта
ускоренной замены лифтов
для владельцев специальных счетов
Ассоциация «Российское лифтовое объединение» совместно с Общественным Советом при Минстрое России и при поддержке Минстроя России продолжает реализацию Проекта ускоренной замены лифтов для владельцев специальных счетов.
Согласно п. 5.5 ст. 6 Технического регламента Таможенного Союза «Безопасность лифтов» (ТР ТС 011/2011) лифты, отработавшие назначенный срок службы (25 лет), должны быть заменены на новые в срок до 15.02.2025 года или выведены из эксплуатации.
Финансовая схема Проекта: 30% аванс, 20% после ввода лифта в эксплуатацию, 50% рассрочка оплаты на срок до 60 месяцев равномерными платежами с погашением в рамках ежемесячных начислений на капитальный ремонт дома.
Цена фиксирована и изменению не подлежит. Оформление дополнительных гарантий и финансовых обеспечений от владельцев специальных счетов и их представителей не требуется.
На замену устанавливаются современные, энергоэффективные, комфортные лифты, адаптированные для людей с ограниченными возможностями, основных отечественных производителей.
Работы выполняют специализированные лифтовые организации, включенные в реестр квалифицированных подрядных организаций субъекта РФ.
Для участия в Проекте необходимо на сайте ZAMENA.RLOLIFT.RU заполнить Заявку. В течение 5 дней Вам будет направлен ответ с планом проведения работ и графиком платежей.
Телефоны Ассоциации «Российское лифтовое объединение» для справок +78005000684, +74956859293. RLOLIFT.RU.
5 самых популярных материалов за октябрь 2023 года
Если смотреть на число пересылок, то подписчики канала — самые активные среди аудитории других наших каналов.
Спасибо, что делитесь материалами❤️
Вот какими постами делились чаще всего:
1️⃣ 250 000 рублей штрафа за недогрев воды на 5°С
2️⃣ Проверив акты выполненных УК работ, ГЖИ предложила сделать перерасчеты жителям
3️⃣ Как собственники квартир вернули подвальное помещение в состав общедомового имущества
4️⃣ Денег осталось больше, или Как председатель совета дома оспаривал годовой отчет УК
5️⃣ Работы из «минимального перечня» входят в тариф на содержание и не являются текущим ремонтом