5352
Аналитика и мемы про макро, банки, жилье и когнитивные искажения для связи @sskatov
⚡Ключевая ставка с 15.08.23 — 12%
Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку с 15 августа 2023 года на 350 б.п., до 12,00% годовых. Это решение принято в целях ограничения рисков для ценовой стабильности.
Инфляционное давление продолжает усиливаться. По оценке на 7 августа, показатель годовой инфляции увеличился до 4,4%. При этом текущие темпы прироста цен продолжают ускоряться. В среднем за последние три месяца текущий рост с поправкой на сезонность составил 7,6% в пересчете на год. Такой же показатель базовой инфляции увеличился до 7,1%.
Увеличение внутреннего спроса, превышающее возможности расширения выпуска, усиливает устойчивое инфляционное давление и оказывает влияние на динамику курса рубля через повышенный спрос на импорт. В результате усиливается эффект переноса ослабления рубля в цены и растут инфляционные ожидания.
В дальнейшем сохранение текущих темпов роста цен на достигнутых уровнях означает значительный риск отклонения инфляции вверх от цели в 2024 году. Принятое решение направлено на обеспечение такой динамики денежно-кредитных условий и внутреннего спроса в целом, которые необходимы для возвращения инфляции к 4% в 2024 году и ее стабилизации вблизи 4% в дальнейшем.
Банк России будет принимать дальнейшие решения по ключевой ставке с учетом фактической и ожидаемой динамики инфляции относительно цели, процесса структурной перестройки экономики, а также оценивая риски со стороны внутренних и внешних условий и реакции на них финансовых рынков. По нашему прогнозу, годовая инфляция вернется к 4% в 2024 году.
Следующее заседание Совета директоров Банка России, на котором будет рассматриваться вопрос об уровне ключевой ставки, запланировано на 15 сентября 2023 года.
Если Банк России компетентнее участников рынка, то более прозрачный ЦБ поможет аналитикам подняться до своего уровня, так как они смогут воспроизводить логику регулятора, лучше прогнозировать его решения и экономика выиграет?
Не совсем
Во-первых, Банк России и так очень прозрачен в своей деятельности (но не решениях). Обратите внимание, что аналитики банков, брокеров и телеграмм-каналов намного чаще обсуждают ЦБ, чем Минфин или другие государственные институты. По одной простой причине: ЦБ с нами разговаривает. Через публикацию данных (достаточно качественных), аналитические обзоры, интервью директоров, комментарии в макротелеграмме и так далее. Банк России публикует свой среднесрочный прогноз, который участники рынка часто принимают как более надежный источник для принятия решений, чем собственное мнение, потому что см. выше.
Во-вторых, коммуникация ЦБ (особенно в прогнозах) часто воспринимается не как мнение (хоть и авторитетное), а как некоторое обязательство по дальнейшим шагам. Но Банк России совершенно спокойно корректирует свои прогнозы с выходом новых данных, т.е. применяет так называемый «delphian guidance». Для рынка же это почти всегда «Odyssean guidance» (подробнее про мифологические метафоры и другие причины для центральных банков быть молчаливее здесь).
В-третьих, все центральные банки тоже могут ошибаться или чего-то не знать. Яркими примерами таких ошибок является, конечно, разгон инфляции после пандемии, ловушка ликвидности в Японии, инфляционный шок в США в 70-х. Готов спорить на хороший виски, что ЦБ понятия не имел, как рынок отреагирует на рост ставки до 20%, а затем ее стремительное снижение.
К чему это все? Проблема расхождения консенсуса и фактических решений ЦБ вряд ли находится в сфере прозрачности регулятора. Более того, сам Банк России отмечал, что с началом публикации среднесрочного прогноза «ошибка» только выросла.
Что тогда нужно?
Рыночные стимулы.
Фундаментальная проблема заключается в том, что для бизнеса нет большой выгоды от более точных прогнозов инфляции, так как его более значимые риски лежат в другой плоскости (посмотрите проспекты или годовые отчеты публичных компаний и решите, на каком месте будет находится инфляционный риск). Уровень цен бизнес устанавливает от конкуренции: модель монополии устанавливает цену, максимизируя прибыль монополиста, а количество зависит лишь от производственной функции. В этой ситуации даже банкам не всегда разумно содержат серьезный штат макроэкономистов и инвестировать в методологию (автор однажды собеседовался на позицию руководителя аналитического подразделения в банк из топ-20, которая подразумевала подчинение начальнику деска РЕПО и 2х аналитиков в подчинении — не те ресурсы, которые можно противопоставить департаменту ДКП или прогнозирования в ЦБ).
Но и у Банка России нет стимулов быть лучшими прогнозистами. Если ЦБ ошибся в прогнозе, он просто выпустит новый с комментариями. Но, никто не наказывает ЦБ за невыполнение мандата. Попробуйте найти период, когда инфляция в России стабилизировалась на уровне таргета. Характер инфляции в принципе носит не особо монетарный характер, а финансовая стабильность часто воспринимается через валютный курс, который Банк России 9 лет как не таргетирует.
Наконец, у рынка нет возможности зашортить ЦБ. Для этого недостаточно инструментов, ликвидности и контрагентов. А изоляция рынка только ухудшает эти возможности. Вам всегда выгоднее идти вместе с регулятором, потому что даже в случае очень низкой инфляции продолжительное время ничто не мешает ЦБ держать ставки высоко, потому что «асимметричные риски». Поэтому банки предпочитают хеджировать «непредсказуемость» ЦБ плавающими ставками, а нефинансовый сектор принимает этот риск за счет госгарантий и увеличенных лимитов кредитования.
(2/2)
@unexpectedvalue
давайте честно признаемся, мы просто хотим увидеть, что заседание СД выглядит как обсуждение тейков из макротелеграмма, а потом Набиуллина с Заботкиным выбирают лучший пост месяца
Читать полностью…
Что сейчас?
Когда ЦБ говорит про рост доли выдачи ипотеки с низким ПВ (до 20%) до 44% на вторичке и до 63% под залог ДДУ, не будем забывать, что это в деньгах, и так как из-за более низкого ПВ банк выдает больше денег, этот сегмент действительно имеет склонность расти (очень качественная аналитика).
У нас действует так любимая многими «несогласованность монетарной и фискальной политики». Льготные ипотечные программы (по которым выдаются почти все кредиты в строящихся домах) выдаются при минимальном ПВ 15%. Связаны ли условия льготных программ и рост доли кредитов с низким ПВ смогут понять лишь будущие исследователи.
Но самое важное: банки управляют портфелем кредитов, а не выдачами. Качество портфеля ипотеки характеризуется а) долей просрочки, б) доходностью портфеля, в) отношением суммы задолженности к стоимости залога (LTV)
Просрочка в ипотеке находится на очень низких уровнях: 0.14% на первичке и 0.44% на вторичке. Более того, она даже снижается, хотя кредиты выдаются более рисковые.
Доходность портфеля. Ипотека сама по себе - низкомаржинальный продукт (потому что уровень риска совсем небольшой, смотрите просрочку). Конкуренция на этом рынке делает стандартный кредит вообще убыточным. В прибыль ипотека выходит за счет кросс-продаж (самый простой пример - страховка, которая привязана к сумме кредита). И эти кросс-продажи приносят банку доход в момент выдачи, то есть чем выше оборачиваемость портфеля (скорость погашений и новых выдач), тем больше прибыли он приносит. Мы много раз писали, что портфели розничных банковских продуктов имеют крайне высокую оборачиваемость, из-за чего резать выдачи банки будут в последнюю очередь. Они лучше скорректируют ценовую политику.
LTV. Проще на примере:
Заемщик покупает жильё за 10 млн. Если первоначальный взнос 10%, тогда отношение долга к стоимости залога (LTV) 9/10=0.9. С минимальным платежом по ипотеке на LTV в основном влияет оценка залога в первые годы. Если цена вырастет на 50%, то LTV станет 9 к 10*(1+50%)=0.6. Учитывая, что заемщики предпочитают гасить ипотеку досрочно, допустим за два года долг снизится на 2.5 млн руб. LTV=6.5/15=0.43 — в два раза лучше, чем при выдаче.
Как отреагируют продажи?
🔹Как обычно, заявленное ужесточение политики банки продадут как повод поторопиться -> несезонный всплеск выдач.
🔹Банки, с высоким аппетитом к риску и отсутствием запаса капитала, скорректируют ценовую политику и стратегию выдач.
🔹Крупные банки почти ничего не заметят.
🔹Застройщики адаптируют предложение, чтобы уложиться в новые требования.
🔹В какой-то момент ЦБ отменит надбавки, высвободив капитал для нового ипотечного бума.
(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Где инвесторам искать доходность выше рынка? Расскажем на вебинаре «Bell.Инвестиции»
НАСТОЯЩИЙ МАТЕРИАЛ (ИНФОРМАЦИЯ) ПРОИЗВЕДЕН И РАСПРОСТРАНЕН ИНОСТРАННЫМ АГЕНТОМ THE BELL ЛИБО КАСАЕТСЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ИНОСТРАННОГО АГЕНТА THE BELL. 18+
4 августа в 19:00 по Москве приглашаем подписчиков рассылки «Bell.Инвестиции» на закрытый вебинар с нашими экспертами — редактором рассылки Вячеславом Дворниковым и ее постоянными авторами, профессиональными финансовыми аналитиками. У вас будет уникальная возможность задать свои вопросы и получить рекомендации из первых рук.
На вебинаре обсудим:
▫️ Какие макроэкономические факторы будут влиять на рынки. Наталья Кузнецова, СFA, аналитик CentroCredit;
▫️ Какие страны и секторы привлекательны в долгосрочной перспективе. Владислав Коломеец, FMVA, автор канала Kolomeets Investments в Seeking Alpha;
▫️ Что ждет цены на недвижимость и где сейчас стоит ее покупать. Cергей Скатов, CFA, независимый аналитик, автор телеграм-канала Unexpected Value.
Присылайте ваши вопросы заранее на vodvornikov@gmail.com с темой «Вопросы к вебинару».
Как принять участие?
Все просто: для этого нужно подписаться на нашу рассылку «Bell.Инвестиции». Это еженедельная e-mail-рассылка для инвесторов. Это платный продукт, но он того стоит.
С 1 августа вступает в силу закон о цифровом рубле.
Пока ситуацию видим так
@unexpectedvalue
Коллеги попросили немного развить вчерашнюю мысль. Не уверен, что получилось проще, но точно более развернуто)
Читать полностью…
-> Но эту квартиру на вторичном рынке покупают не бездомные граждане. Происходят любимые всеми риелторами «альтернативные продажи», когда продаешь свою, берешь квартиру побольше, а разницу добиваешь ипотекой. «Бездомные» замыкают эту цепочку, приобретая жилье на самых рыночных условиях из возможных.
Это дает разрыв в средней сумме кредита между первичным и вторичным рынком почти 50%, что выше разрыва цен по Росстату в 40%, на который ранее ссылался ЦБ. Но эти 40% тоже некорректная величина, так как среднюю цену жилья по России Росстат считает как простое среднее-арифметическое по регионам. Средние ипотеки считаются намного лучше.
Поэтому всплеск продаж на первичном рынке с лагом будет вызывать всплеск продаж на вторичке.
Но и это еще не все!
Как мы уже рассказывали, дефицит предложения новостроек в 2020-2021 годах привел к повышенному спросу на объекты с датой ввода через год и через два года (сейчас этот эффект уходит). То есть покупателю нужно где-то жить не полгода-год с учетом ремонта, а все 2-3. Сколько лет прошло с 2020-2021? Совпадение?
Описанное, разумеется, не универсальное правило, но описывает доминирующие паттерны поведения, поэтому у нас у всех найдутся друг или подруга, которые сделали иначе. Главное не забывать, что цикл в жилье намного длиннее, чем 1-2 года (он примерно равен среднесрочному экономическому циклу, но немного опережает его), поэтому оперативные данные нужно смотреть в контексте хотя бы текущей фазы цикла, даже если у нас «новая реальность», «структурная трансформация» или как мы сейчас это называем.
(2/2)
#жилье
@unexpectedvalue
Как известно, доходность в прошлом не определяет доходность в будущем, но прошлое поведение — лучший предсказатель будущего поведения.
В этой связи хорошая прогулка по аллее памяти от Твердых цифр о прошлом поведении Банка России.
Мы вчера немного отклонились от магистральной мысли, но ключевой посыл: кредитный потребительский импульс на самом деле слаб, так как домохозяйства наращивают ипотеку, а не потребы. Поэтому поднимать ставку вовсе необязательно несмотря на все сигналы.
P.S. отличное возражение на основании правила Тейлора от Холодного Расчета, которое нам говорит, что шага +0.5 пп в пятницу будет достаточно для охлаждения экономики. Не путать с эффектом Тейлор, который помогает спрогнозировать резкий рост потребительских расходов
Так ли силен кредитный импульс?
В пятницу очередное заседание ЦБ. Консенсус — увеличение на 0.5 п.п. Виноваты бюджетный импульс (однозначно), резкий рост кредита, особенно у физических лиц, да и курс рубля не помогает
Наши тезисы с прошлого раза сильно не поменялись. У Банка России две опции:
1) не вмешиваться и пусть само рассосется, что равно изменению ставки на 0.0-0.25 п.п.
2) сыграть на опережение, охладив кредитный импульс, что равно росту на на 1 п.п. и более. Увеличение на 0.5 п.п. по эффекту будет похоже на шаг ЦБ Турции, поднявшим ставку почти вдвое, но сохранившим мягкую ДКП.
Но давайте посмотрим, как дела у кредитного импульса. Смотрим на склонность агентов к росту кредитного плеча относительно ВВП (график выше):
Реальный сектор
Однозначно рост.
Виновата ли низкая ставка?
Вряд ли. Во-первых, очень сильный рост экспозиции на кредиты с плавающей ставкой, т.е. процентный риск на заемщике, у которого не было стимула фиксировать условия. Во-вторых, государство практически все стимулирование реализует через льготное кредитование. Это хорошо помогает заменить прямые субсидии из бюджета на платежи по компенсации недополученных доходов банкам. Понятно, что есть еще небанковские источники заимствований, но их доля не так высока: для общей картины можно пренебречь.
(1/2)
#локальноемакро
@unexpectedvalue
Всем, кто считает, что Банк России, должен как-то поддержать курс рубля, стоит посмотреть на пример Казахстана.
1. Экономика Казахстана намного меньше российской, но структура весьма похожа: зависимость от ресурсного эскпорта, высокое потребление импорта, есть огромная финансовая подушка для бюджетной стабилизации. Но из-за размера и зависимости от трех более крупных соседей (России, Китая, Турции) тут роль курса в инфляции будет повыше.
2. Монетарные власти весьма успешно боролись с волатильностью национальной валюты с помощью простых советских… очень высоких ставок (как это сказывается на экономике в целом посмотрим как-нибудь позже). Средства суверенного фонда и резервы правительство и монетарные власти предпочитают на стабилизацию курса не тратить (узнали? согласны?).
3. Хотите поддержать курс при всех этих вводных? Поднимаем ключевую ставку минимум до ffr+5%, но с учетом «рисков мятежей» куда-нибудь к 15%.
4. Правда Нацбанк Казахстана будет вынужден сделать похожий маневр, т.к. рубль станет крайне привлекательным для местных сбережений (даже со всеми его приколами), чему соседи очень не обрадуются.
P.S. если мы пересчитаем кросс-курс KZT/RUB через KZT/USD и RUB/USD, то не увидим никаких арбитражных возможностей, что намекает на отсутствие серьезных проблем по приобретению россиянами валюты через Казахстан.
P.S.2 Лучшая инвестидея осени 2022 для рублевого инвестора: депозит в казахстанком банке по ставке 15-17% (если сумели открыть). С учетом укрепления тенге имеем на сегодня более 40% годовых
@unexpectedvalue
Выходим с затянувшегося перерыва с некоторыми итогами второго квартала на рынке строительства жилья
Основные выводы:
1️⃣влияние роста цен 2020-2021 года на экономику застройщиков исчерпано
2️⃣спрос предпочитает готовое или почти готовое жилье (отсюда все разговоры про смещение спроса на вторичку, это скорее рост продаж в свежепостроенных домах)
3️⃣земля, соцнагрузка, субсидируемая до нуля ипотека — главные факторы падения покрытия эскроу, но замедление строительства его стабилизировало
Небольшое отступление. Начиная со второго квартала 2023 года у нас не только практически все строительство ведется с использованием счетов эскроу, но и среди введенных объектов таких подавляющее большинство, поэтому статистика проектного финансирования теперь представляет не определенный срез, который нужно экстраполировать на весь рынок (высокий риск субъективных ошибок), а весь рынок.
Смотрим первый график. Разница между средним открытым и раскрытым счетами эскроу практически нулевая. На это влияют два фактора:
👉 стабилизация цен. Раньше раскрытые счета догоняли новые только через 6-7 месяцев (за исключением 2022 года*).
👉 смещение предпочтений в пользу почти готового жилья, то есть если я куплю квартиру за Х млн руб. 01.05.2023, а ключи получу 31.05.2023, то мой счет раскроется на сумму Х в этот же период -> показатели будут сходиться.
Это еще раз нам подтверждает гипотезу о стабилизации рынка, но ставит под вопрос возможности его дальнейшего роста (о целесообразности этого роста говорить сложнее).
*Примечание: всплески и длительный разрыв в 2022 году связаны с тем, что Москва и МО, где цены на квартиры значительно выше, чем в среднем по стране, быстрее переходили на проектное финансирование (а Санкт-Петербург, например, сильно отставал).
(1/2)
#жилье
@unexpectedvalue
Максим Орешкин о причинах ускорения инфляции и ослаблении рубля:
Если посмотреть на структуру формирования денежной массы, то ключевую роль в разгоне спроса сыграло кредитование компаний и населения. Так, корпоративный кредит обеспечил формирование 9,5 трлн руб. дополнительного спроса в экономике, рост кредита населению 3,3 трлн руб. В последние месяцы кредитная активность ускоряется. Особенно вызывает опасение ускорение потребительского кредитования.
Эти цифры значительно превышают объем дефицита бюджета бюджетной системы, который с начала года составил всего 1,5 трлн руб.
@unexpectedvalue
Воскресенье — время лонгридов. Сегодня про Банк России, который очевидно стал Too big to fail, а мы вынуждены опираться лишь на его добросовестность.
Главная новость для всех следящих за экономикой: ЦБ станет публиковать содержание обсуждений решения по ключевой ставке. Участники рынка это нововведение восприняли воодушевленно, так как должно помочь сократить гэп непонимания между участниками рынка и регулятором, да и в целом больше прозрачности лучше, чем меньше прозрачности. Но это утверждение не всегда верно.
TLDR
-монетарная политика имеет ограниченное влияние на экономику (тут отличное интервью 2019 года, обязательно почитайте)
-Банк России и так весьма прозрачен
-У рынка нет стимулов «обыграть» ЦБ в его же игре, аналитикам достаточно понимать направление изменения ставки, но не шаг.
Немного контекста.
На российском рынке доминирует мнение, что Банк России — это башня из слоновой кости, где собраны все мудрецы, которым доступно знание за пределами понимания простых смертных.
Максимально исчерпывающе это мнение сформулировано здесь. Этой же позиции придерживается и сам ЦБ, называя основной причиной «предсказуемой непредсказуемости Банка России» объективное (реальное) или субъективное (в существование которого верят участники рынка независимо от его реальности) информационное преимущество (великодушно не конкретизируя, какое именно).
Есть ли у ЦБ это преимущество на самом деле?
Скорее да. ЦБ является серьезным работодателем для квалифицированных специалистов. Среднесписочная численность сотрудников ЦБ в 2022 году составила 44.6 тыс человек. Средний доход — 202 тыс руб., что больше, чем во многих коммерческих банках.
Модельный аппарат, которым пользуется ЦБ кратно превосходит тот, что доступен большинству бизнесов в России, а роль государственного института действительно позволяет Банку России получать закрытую от широкой общественности информацию, но только от подконтрольного финансового сектора.
И такая ситуация — глобальный тренд. Центральные банки воспринимаются как слишком независимые неизбираемые технократические институции, получившие слишком много влияния после мирового финансового кризиса. Ошибка с «inflation is transitory» только усилили позиции критиков этого положения. В России напротив: в достижения ЦБ записывается отсутствие «краха», усиливая его позиции и авторитет. Насколько это заслуга регулятора можно спорить: как минимум, введение жестких ограничений на получение гражданами своих валютных сбережений было явно за пределами мандата о ценовой стабильности, которое вряд ли бы простили в любой другой стране или ситуации.
В общем, все выглядит так, будто ЦБ действительно должен систематически «обыгрывать рынок» в прогнозировании инфляции и ставки за счет:
1. компетенции
2. авторитетности
3. полномочий (в конце концов, Совет Директоров может просто посмотреть консенсус в ночь перед заседанием и добавить/убавить 0.25 пп)
(1/2)
@unexpectedvalue
Все заметили насколько трансмиссия идей из академии в экономическую политику в ε-окрестности нуля, при этом восприятие рациональных предложений из макро-телеграма происходит уже на горизонте 2-3 кварталов?
Если вы амбициозный академический исследователь с идеей - пишите нам, всегда поделимся @co1ldbot
@c0ldness
Если вы страдаете от жары под кондиционером или скучаете на пляже в отпуске, почитайте этот прекрасный экскурс в историю облигационного рынка. Особенного если вы связаны с финансовым рынком - не так много хороших рассказов, как мы пришли туда, где находимся. (ниже не пересказ)
Облигации по какой-то причине считаются простым и скучным финансовым инструментом. В конце концов, у нас есть целый класс мемных акций, но ни одной мемной облигации. Однако роль облигаций в истории общества намного больше.
Сегодня это еще важнее, так как облигации сумели заместить банковский кредит, как основной источник заимствований в экономике. «В финансах риск работает как энергия. Его нельзя уничтожить, только перенести из одного места в другое». Ужесточение регулирования банков после кризиса 2008го года не снизило риски экономики, но перераспределило концентранцию этих рисков с нескольких крупных банков на множество частных и институциональных инвесторов. Яркий пример здесь крах региональных банков США этой весной, заместивших кредитный риск процентным.
Главным бенефициаром процесса стало американское правительство. Трежерис сегодня - это главный storage of value для всех: от граждан, сберегающих на пенсию, до Китайской Коммунистической Партии, накапливающей экспортные сверхдоходы.
Это позволяет США иметь практически любой фискальный дефицит. Но о чем мы часто забываем: дефицит государственного бюджета — это трансфер богатства американским гражданам, что позволяет им играть роль «потребителя последней надежды» (термин Майкла Петтиса).
Что в итоге делает «гегемонию доллара» выгодной в первую очередь странам-экспортерам. Условный Китай кредитует американских граждан, покупая государственные облигации США, чтобы они покупали китайские товары, без этого китайская модель роста нежизнеспособна. Это касается всех стран с профицитом торгового счета.
Таким образом, слухи о крахе доллара сильно преувеличены. Главные бенефициары дедолларизации - американские производители (меньше спроса на доллар, доллар дешевеет, конкурентнее их товары). Тут всегда странно видеть различных политических деятелей в авторитарных странах в качестве лоббистов американского бизнеса.
Ну а нам полезно помнить, что любые меры Банка России или Минфина не ликвидируют риски экономической и политической системы. Риск нельзя уничтожить, но можно перенести. Например, в будущее.
P.S. также рекомендуем послушать про «евродоллары» в нашем любимом подкасте Forward Guidance. Что это, откуда и какую роль играет в современной экономике.
P.S.2 текст в комментариях
Насколько «запретительны» новые макропруденциальные надбавки ЦБ на ипотечные кредиты ?
TLDR: очень слабо повлияют на первичный рынок, но охладят аппетит некоторых банков в рисковых сегментах вторичного рынка. Рост цен на недвижимость в период бума позволил банкам резко улучшить качество действующего портфеля, высвободив капитал для более агрессивных выдач.
Что нужно знать про надбавки?
👉 Они влияют на регуляторный капитал. Регуляторный капитал - это расчетная величина. Поэтому надбавки не влияют на реальное финансовое положение банка, но меняют стимулы кредитовать определенные сегменты и привлекать определенные пассивы (в зависимости от действующей матрицы надбавок)
👉 Участники рынка знают, что надбавки могут быть отменены и действуют соответствующе. Они могут либо продолжить выдавать рисковые кредиты, формируя запас капитала, в ожидании отмены надбавок (стратегия 1), либо переориентироваться на менее рисковые сегменты изменив ценовую политику (стратегия 2). Но в обоих случаях сами надбавки слабо воздействуют на объемы кредитования, но влияют на ставки: где надбавки высокие, ставки растут, для остальных сегментов снижаются. Банку важнее сохранить объемы, чем прибыльность
👉 Крупные банки, как правило, имеют запас капитала, поэтому им ничего не стоит выдать кредит в рисковом сегменте, зарезервировать капитал, а при отмене этих надбавок распустить буфер и резко нарастить объемы (и добавить маркетинговую кампанию, что ставки снижены). Банки поменьше скорее прибегнут ко второй стратегии
Что нужно знать про историю применения надбавок в ипотеке?
1. В 2018-2019 годах ЦБ уже выражал беспокойство, увеличив коэффициент риска для ипотек с первоначальным взносом (ПВ) 10-20% до 200%. Но в 2020 году эти надбавки были отменены.
2. Как пишет там же сам ЦБ: На фоне повышения надбавок банки увеличили разницу в ставках по кредитам с небольшим первоначальным взносом и прочими кредитами. Согласно информации, представленной на сайтах банков, ставки по кредитам с небольшим первоначальным взносом в январе 2019 г. дополнительно были увеличены банками на 0,2–0,5 п.п., что делает такие кредиты чуть менее привлекательными для заемщиков и способствует уменьшению их доли в выдачах банков. Также, как следствие повышения надбавок, банки поменяли свою кредитную политику, в результате чего снизилась доля одобренных кредитов с низким первоначальным взносом. Как результат, доля выдаваемых кредитов с первоначальным взносом от 10 до 20% снизилась с 42,9% в IV квартале 2018 г. до 36,6% в II квартале 2019 г. (доля кредитов с первоначальным взносом менее 10% составляет 1,0%). В результате объемы выдач в 2019 году оказались на 2.6% ниже показателей 2018, а средневзвешенная ставка выросла на 0.32 п.п. — последствия применения второй стратегии.
3. После отмены надбавок в пандемию было высвобождено 400 млрд руб. капитала в 2020 году (суммарно по ипотеке и потребам) и около 900 млрд в 2022 году — последствия применения первой стратегии.
(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Завтра буду здесь, обсудим, как там с деньгами.
Если у вас есть подписка или иностранная карта, чтобы ее оформить, приходите тоже. В конце концов, еще не придумали лучший способ провести вечер пятницы, чем поговорить о глобальных рынках!
Пост о взаимодействии «первичного» и «вторичного» рынков жилья и его продолжение вызвали большой интерес подписчиков, поэтому по нашей просьбе ув. коллеги @unexpectedvalue написали к нему развернутый комментарий
"Застройщики в каком-то смысле сами себя наказывают, потому что до этого за счет разных схем настолько сильно разогнали рынок по ценам", — объяснил директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов.
Та же примерно мысль высказана в обзоре банковского сектора ЦБ РФ , который я в посте цитировал.
Проблема в этих тезисах в том, что они смотрят на текущие снижение доли первички в ипотечных сделках, как на переключение интереса покупателей с новостроек на вторичный рынок.
Это неверно, потому что происходит возврат к нормальной структуре спроса. Нормальная структура предполагает 25-30% ипотеки по ДДУ в штуках и 30-35% в деньгах.
Почему 25-30%? - потому что баланс доходов/сбережений, ипотечных условий и цен не позволяет массово покупать новостройки по «типовым условиям»: 20% первоначальный взнос, 7-8% ставка по льготной программе на 25-30 лет, а еще оплатить ремонт и снимать квартиру, пока заканчивается строительство.
Поэтому основным покупателем новостроек выступает семья, у которой уже есть квартира.
Жилая недвижимость - это практически единственное «богатство» медианной семьи.
Эта квартира продается, когда новая квартира готова принять жильцов, то есть в среднем через полгода-год, с момента покупки. Но из-за льготной ипотеки этот срок увеличился до двух лет, так как многие покупали квартиры, которым до ввода оставалось не пара месяцев, а год-два).
Средства от продажи почти полностью будут направлены на погашение кредита, оплату ремонта, вернуть долги родственникам за первоначальный взнос и тп. (возможных сценариев масса, самое важное, что медианный семейный бюджет не может позволить себе новостройку).
То есть уже видим, что сделка на первичке требует минимум одной сделки на вторичке. Но ту квартиру, из которой переезжает семья, скорее всего, купит семья, у которой тоже есть своя квартира. Условно в новостройке мы купили двушку, продали двушку на вторичке семье, у которой была однушка (все дело в Москве). А однушку в Москве продали семье, у котороу была однушка в Московской области. Все семьи улучшили свои жилищные условия, но всем потребовался ипотечный кредит именно на улучшение условий. Но первичку мы покупаем сегодня, а вторичку свою продаем через год. А вот сделки на вторичке происходят примерно в одно время.
Если просто взять статистику росреестра по количеству регистраций договоров купли-продажи (вторичный рынок) и ДДУ (первичный рынок), то получим такую стандартную цепочку из примерно 5 сделок, но еще на время продажи надо будет скорректироваться.
Почему мы уверены, что работает именно так?
Простой пример.
В марте 2023 года в Москве было выдано ипотечных кредитов на 30 млрд руб.
А остаток долга по всем действующим ипотекам увеличился лишь на 9 млрд. с 671 до 680 млрд руб (данные ЦБ РФ).
То есть граждане погасили задолженность на 21 млрд руб. (проценты не входят), то есть примерно 3% от остатка.
Если каждый месяц гасить 3% кредита, то нам потребуется чуть больше 33 месяцев на выплату всей задолженности 2 года и 9 месяцев.
При этом средняя сумма ипотечного кредита в Москве около 7-8 млн руб.
Чтобы выплатить весь этот кредит даже без учета процентов за 2 года и 9 месяцев нужно платить банку больше 240 тысяч рублей в месяц.
А еще на что-то есть.
Доход семьи из трех человек в таком случае должен превышать 350 тысяч рублей. при средней зарплате 71 тысяча рублей.
Единственный доступный источник денег для медианной семьи для закрытия гэпа - продать квартиру и кратно снизить платеж: то есть первый год платить обязательные 50 тысяч рублей, а потом разово выплатить (условно) 7 миллионов. Ну или клад найти.
Все наши посты по тегу #жилье хорошие люди собрали в одном месте. Да и признание мы тут любим (в редакции сейчас 3.5 человека, но не все такие тщеславные).
Читать полностью…
Банк России пишет:
«Перераспределение спроса на вторичный рынок связано с опережающим ростом цен на первичном, что вместе с возможностью купить квартиру с готовым ремонтом и мебелью может делать «вторичку» несколько привлекательнее. Дополнительно на первичный рынок, вероятно, влияет ужесточение с 01.06.2023 некоторых подходов в макропруденциальном регулировании – в частности, новое требование о первоначальном взносе не менее 20% (30% с 01.01.2024) для неприменения макронадбавок
по льготным кредитам с господдержкой»
Тем временем перераспределение спроса между первичкой и вторичкой: на среднем уровне 2020-2021 года (смотрим график). Разрыв в ценах и ипотечных ставках уже присутствовали. Ужесточения надбавок еще даже не планируется. За июнь данные только в денежном выражении, а количество кредитов узнаем через неделю, но как видим, кривые двигаются сонаправленно.
Что упускают коллеги из ЦБ?
Квартира на вторичном рынке и квартира в новостройке — это не совершенные субституты (товары заменители). То есть первичный и вторичный рынок скорее дополняют друг друга, чем конкурируют. К слову, и аренда не является в полной мере альтернативой покупке.
Исторически в России одна сделка на первичном рынке порождает 4-5 сделок на вторичном. Как это работает?
🔹Смотрим график оборачиваемости (скорости погашения кредитов). На первичном рынке это константа на всей истории наблюдений (даже с учетом рефинансирования) на уровне 2 лет**, потому что покупатель квартиры в строящемся жилье гасит ипотеку средствами от продажи своей вторички.
🔹Покупатель не вносит эти средства в качестве первоначального взноса, потому что пока дом строится, а потом идет ремонт, ему нужно где-то жить. А за это время цена вторичного жилья успевает еще подрасти при фиксированной стоимости нового жилья — сплошные выгоды.
*про 2 года могут быть оговорки, но нам важнее, что оборачиваемость первички и вторички кратно отличаются
(1/2)
#жилье
@unexpectedvalue
Про решение ЦБ
Рост КС на 1п.п. — это сигнал, что ЦБ весьма скептичен о качестве роста экономики. С выпуском спецодежды и металлических изделий она справляется, но потратить вознаграждение за результаты такого труда особо некуда (только в недвижимость, конечно). Видимо, та же логика действует в отношении восстановления импорта.
Если проще: когда экономика перегревается при ожидаемом росте на 1-2% в следующие три года, то она, может, и устойчива, но от того, что не шевелится.
P.S. Какие еще сигналы посылает Банк России, нам рассказал наш друг и автор данного мема Денис
@unexpectedvalue
Сегодня появился чудесный депутатский запрос, направленный на борьбу с ужесточением ДКП, потому что нужно развивать экономику, выполнять указы и т.д.
Предполагаем, что логика всех таких писем примерно одна: сделайте дешевый кредит, тогда бизнес начнет инвестировать в экономику и как заживем (всему миру назло).
Здесь предполагается, что от получения кредита бизнес останавливает именно его дороговизна: по 15% брать не хотят, но вот по 5% выстроится очередь.
Выше уже разбирали, что вряд ли все так линейно. Да и «ловушка ликвидности» в Японии является прямым опровержением этому тезису. Но давайте посмотрим на самый длинный график по теме: уровень долга корпораций и домохозяйств в США к ВВП.
Видим ли мы отказ предприятий и домохозяйств кредитоваться, когда ставки в экономике находятся на высоких уровнях (самый яркий кейс — 80-е, конечно)? Может быть, в период снижения ставок (особенно после рецессий) бизнес или граждане начинают резко наращивать долг?
Нет, переход к более низким ставкам, как правило, сопровождается периодом делевереджа частного сектора. Необходимо несколько лет, прежде чем бизнес почувствует уверенность для наращивания долга. Если добавим такую же линию для государственного долга США, ситуация будет иная разумеется, но депутаты пишут про «промышленников».
Почему так происходит?
Ставки, как правило, снижаются в период кризиса, когда экономика входит в рецессию и ее необходимо простимулировать. Бизнес, находящийся в состоянии кризиса, стремится снизить свой уровень долга, а многие предприятия просто банкротятся и долг списывается. И низкие ставки их не спасают. Совсем другое дело, когда у вас просто низкие ставки, тогда разговоры про «зомби-компании» становятся актуальны.
Когда центральные банки ужесточают ДКП, предполагается, что экономика чувствует себя слишком хорошо. Когда все слишком хорошо, бизнес готов занимать под любые ставки, так как предполагает, что будет в состоянии этот долг обслуживать, а рецессии не будет никогда (традиционная игра: когда слышите про появление индикаторов скорой рецессии, и комментатор говорит «this time its different», все пьют).
Сегодня в США снижение долга в частном секторе компенсируется его ростом в государственном (сильнейшим ростом, это правда). Но в России схожая ситуация. Бизнес кредитуется, потому что государство субсидирует. Это создает возможности для арбитража и никак не связано с верой бизнеса в светлое будущее. Чтобы было иначе, нужно не бороться с ДКП, а достаточно простого советского…
P.S. подробнее про влияние низких ставок на долг и оценку активов вот в этом шикарном лонгриде моего любимого профессора из Австралии.
@unexpectedvalue
Домохозяйства
С конца 2019 года по июнь 2023 видим рост кредитного плеча физических лиц на 3 п.п. до 19% ВВП (все еще график выше). Это много или мало? Лишь немного выше уровней конца 2020-начала 2021 года, когда ЦБ Опустил ставку до рекордно низких значений.
Говорит ли это нам о росте потребительского оптимизма?
Не совсем.
Если посмотрим детальнее (второй график), то почти весь рост кредитования пришелся на ипотеку. Покупка недвижимости - это инвестиционно-сберегательное, а не потребительское поведение. А всплеск связан не со снижением ключевой ставки, а с программами льготной ипотеки и ростом цен, из-за которого увеличились размеры кредитов и снизился уровень первоначального взноса. Потребительское кредитование (прочее) примерно соответствует уровню 2019го года, когда инфляция составила 3.05%. К тому же в 2022 году домохозяйства существенно снизили свое потребительское кредитное плечо и сейчас оно только восстанавливается.
Планы госсектора от изменения ставки ЦБ вряд ли изменятся, а финансовый сектор будет производным от трех остальных, так что их пока не смотрим.
Итого
Рост ставки на 0.5 п.п. вряд ли окажет влияние на наращивание кредитного плеча домохозяйствами и корпорациями (смотрим 2018 год на первом графике)
Поведение домохозяйств скорее символизирует потерю уверенности в рубле: рост вложений в недвижимость и бегство в иностранные банки и наличные говорят скорее об этом. Рублевая ставка на уровне 8% не компенсирует имеющиеся риски.
(2/2)
#локальноемакро
@unexpectedvalue
На прошлой неделе поспешили с оценкой итогов квартала, так как за это время в ЕИСЖС появились данные еще о 249 объектах недвижимости. Таким образом, количество объектов не 694, как писали выше, а 943. От плана ввелось 72.5%, а не 53% — тренд на замедление строительства есть, он сильный, но не такой огромный. Приносим извинения за эту ошибку (лишнее напоминание, что к источникам данных нужно относиться очень осторожно).
С новыми объектами доехали и новые продажи: распроданность на вводе в 2Q 2023 составила 77%, оказавшись всего на 1п.п. ниже первого квартала. У застройщиков продажи взлетают не просто в последний квартал перед вводом, но буквально в последние недели. В этой связи плановые вводы — лучший прогнозный индикатор продаж (чем даже изменение цен и ипотечных ставок), а с отменой с 01.07.2023 моратория на штрафы за задержку даты вводов будут меньше плавать.
Что интересного по регионам?
👉Ростовская область. Один из крупнейших рынков с результатом всего 43%. Если для небольших рынков типа Саратовской или Амурской области этот показатель не вызывает опасений, к так как из-за низкого доверия рынка к девелопменту основные продажи будут после ввода, то для крупных рынков знак тревожный. Частично это можно объяснить тем, что местные застройщики относят свой продукт к бизнес классу, который пострадал сильнее комфорта. Но фактическое качество необязательно соответствует заявленному, да и цены не выглядят пугающе. (Да, в редакции был большой разгон на тему есть ли корреляция между количеством часов, за которые город может быть взять группой наемников и уровнем распроданности на вводе, но мы сдержались).
👉Татарстан второй квартал не попадает в зеленую корзину. Вероятно, сказываются последствия разрыва отношений с западными инвесторами, которых регион активно привлекал до начала войны.
👉Краснодарский край за пару недель увеличил распроданность на вводе с 58% до 75% (!). Может выглядеть как манипуляция с оптовыми продажами, но тренд на покупку в последний момент мы отмечаем по всей стране.
#жилье
@unexpectedvalue
Банки, кредитующие строительство жилья, рискуют столкнуться с первыми серьезными проблемами уже к концу года. По итогам 23Q1 застройщики заканчивали строительство с покрытием 140%, то в 23Q2 этот показатель снизился до 111%, что вряд ли входило в планы банков по ликвидности.
Мы уже говорили, что уровень распроданности находится на равновесном уровне. Но средний уровень покрытия долга застройщиков счетами эскроу упал со 129% в середине 2022 до 83% сейчас.
Почему это проблема?
🔴Чем ниже покрытие, тем выше ставка по кредиту у действующих проектов (но это не так существенно).
🔴Покрытие меньше 100% означает, что строительная отрасль не финансирует сама себя -> нужна ликвидность -> выше ставки -> проектное финансирование становится менее доступным -> сокращается предложение -> опять дефицит и рост цен.
Почему так происходит?
👉помимо дома застройщик обязан построить всю инфраструктуру: школы, детсады, больницы и т.п. Это затраты, финансируемые долгом. Если посмотреть на покрытие только жилых объектов, то тут все лучше: покрытие составляет 95%
👉субсидирование ипотечных ставок до 0.01%. Чем лучше ваша маржинальность, тем сильнее субсидирование ипотеки ухудшает покрытие. При 15% рентабельности и 20% платы за снижение ставки сразу теряем 2.5% покрытия. При 50% и 60% субсидии прощаемся с 18.75%. В среднем по рынку потеряли 6-8%.
👉По данным ЦБ (за первый квартал 23) и ЕИСЖС количество квадратных метров, по которым заключен кредитный договор, но нет разрешения на строительство (кредитование предпроектных расходов, включающих, например, приобретение земельного участка) выросло с 1.8 млн квадратных метров до 16.5 млн кв.м.
Почему показатель стабилизировался?
Темпы строительства замедлились: из запланированных к вводу во втором квартале 1400 объектов, 100 объектов отнесены к введенным в первом квартале, а ввелись всего 694, то есть 694/(1400-100)=53%. Застройщики медленнее выбирают кредиты, рост задолженности тормозит, позволяя выровняться с ростом эскроу
(2/2)
#жилье
@unexpectedvalue
Если вы устали думскроллить аналитику и мемы о вчерашних событиях, можно отвлечься на этот огромный репорт McKinsey о Generative AI (ChatGPT, Midjourney, DALL-E его яркие представители), который написал мой хороший друг Дима (человек с очень высоким credibility).
Я обычно ИИ-скептик, но здесь есть несколько очень хороших наблюдений, важных даже вне контекста искусственного интеллекта.
1. Рост вклада занятости в ВВП за счет включения в рабочую силу новых социальных групп сильно упал (первый график). Это вписывается в текущую проблему крайне низкой безработицы в развитых странах (в том числе и России, но тут дискусионно, конечно), которая отказывается реагировать на рекордное ужесточение монетарной политики центральными банками. Но и рост продуктивности замедлился относительно прошлых десятилетий (на бытовом уровне мы, например, понимаем, что разница между третьим айфоном и четвертым была огромная, а вот между 12 и 13 уже не так чувствительна).
2. Потенциальные выгоды от внедрения Generative-AI в развитых экономиках выше, чем в развивающихся (второй график), и чем дальше, тем выше разрыв. Причина - в развитых странах намного больше «белых воротничков», который имеют наибольший потенциал для внедрения ИИ в свою деятельность.
Почему это важно?
2000-е годы стали одновременно периодом высокого роста продуктивности труда и закредитованности. С перерывом на мировой финансовый кризис эти показатели продолжили неплохо расти в 2010-х, особенно кредит. Если вспомнить весьма хороший фреймворк Рэя Далио, то мы сейчас находимся в процессе делевереджа развитых стран (снижения общего уровня долга), который развивающиеся страны переживают болезненно (см. Россия, Турция, Китай). Если на это наложить снижение производительности, то глобальный рост экономики может упасть до рекордно низких значений и остаться там надолго.
Сможет ли ChatGPT спасти глобальный рост? McKinsey смотрят позитивно на технологию, но с опасением на мировое неравенство.
#глобальноемакро
@unexpectedvalue