5352
Аналитика и мемы про макро, банки, жилье и когнитивные искажения для связи @sskatov
Второе. Основной источник первоначального взноса — сбережения. Основной источник погашения кредита — средства от продажи имеющегося жилья.
На рынке в любом случае останутся покупатели со сбережениями и жильем в собственности, так как они могут оптимизировать свою стратегию. Под рефинансирование например. Или перераспределить сбережения, снизив первоначальный взнос, но выплачивая за их счет больший платеж, пока делается ремонт, а жилье в собственности ожидает продажи (небольшое напоминание, что жилье чаще покупают более обеспеченные граждане).
Затем вернутся граждане, у которых не было сбережений, но было жилье в собственности. Под «не было сбережений» мы подразумеваем недостаточно для покупки сегодня по сегодняшним условиям, а не 0 на счету. То есть делим на страты и получаем постепенное возвращение с корректировкой на рост доходов и количество сочувствующих родственников.
Граждане без сбережений и жилья в собственности с большой вероятностью уйдут в «вечную аренду». Вечную = до улучшения ценовых условий, так они свою стратегию подстроить не смогут.
Но это только со стороны спроса, ведь третье:
Без оборачиваемости вторичного рынка невозможен значительный рост сделок на первичном, а значит предложение тоже подстроится. Самое простое, что могут сделать застройщики: предложить покупателям трейдин. Особо талантливые строители, разумеется, будут делать это за счет средств проектного финансирования как в случае с субсидированием ставок. Банки тоже будут в этом участвовать, вы же не разгоните половину розничного блока, а казначейства будут субсидировать скидки по ставкам за счет сверхдоходов от размещения бесплатных остатков на расчетных счетах по высоким ставкам, чтобы розница не теряла долю рынка.
Итого
🔹Вторичный и первичный рынок лишь частично конкурируют за покупателя, они уравновешивают друг друга.
🔹Если вы прогнозируете рост продаж на первичном рынке, то с определенным лагом вы подразумеваете бурный рост на вторичном. В прошлый раз процесс нормализации занял чуть больше года с учетом накопленного эффекта с 2020-2021
🔹Тут как с convexity облигаций: чем сильнее растет ставка, тем ниже ее влияние на цену актива.
(2/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Начали!
Войти Zoom Конференция
https://us02web.zoom.us/j/84387114804?pwd=dlJjM0ZqN09QOFZUUlduam5SNklhQT09
Идентификатор конференции: 843 8711 4804
Код доступа: 959367
Давайте немного поговорим про аренду. Мы почти никогда ее не упоминаем, хотя интуитивно кажется, что эта важный сегмент рынка жилья. Но есть нюансы:
🔹исследования арендного рынка имеют очень низкую ценность. В России выбор между снимать/покупать практически не ставится. Сотни написанных статей о том, что выгоднее, не учитывают важную поведенческую компоненту, которую мы когда-то назвали «зато своя». При этом качество данных об арендных ставках очень низкое, так как множество сделок совершается за пределами какой-либо официальной статистики и агрегаторов. Условный Циан не видит, по какой цене мы продлеваем 11-месячные договоры, которые не нужно регистрировать. Институционализированная аренда, которая была бы отличным источником статистики, сейчас представлена только арендными домами дом.рф, которых в Москве 7 штук, 1 в Воронеже и 1 в Екатеринбурге. Это очень хорошая инициатива, но это пока только капля в море.
То есть дорого и мало кому нужно.
🔹 покупка жилья и аренда — слабые субституты. В некоторые странах эта связь слабее, в некоторых сильнее, это по-разному влияет на ценообразование, но в общем случае эти категории спроса почти не пересекаются. Подробнее можно почитать здесь (если вам интересна жилищная политика, обязательно почитайте полностью; документ в комментарии).
🔹 как уже писали, экономическая эффективность строительства жилья под аренду и продажу для застройщиков находятся в разных вселенных. Чтобы аренда стала для строителей привлекательной, необходимо снижение средних цен продажи примерно в 2-3 раза (скорее всего даже больше).
Но
Аренда - это важный источник «ликвидности» на рынке. Сейчас роль оператора ликвидности на себя берет вторичка (как это работает описывали здесь). Но и этот рынок такой же неинституциональный, как аренда, да еще и крайне чувствительный к циклу (см. ипотека при КС 12%).
К чему это все?
Нам кажется достаточно очевидным, что стратегия Минстроя по строительству 120 млн квадратов многоквартирных домов в год к 2035 году нежизнеспособна. Но строить нужно. У нас все еще низкая обеспеченность жильем, а огромная часть жилого фонда сильно старше 50 лет и имеет не самые высокие потолки.
Так что если у вас есть возможность проголосовать за жилищную политику, выбирайте кандидата, который пообещает решить проблему жилья не льготной ипотекой, а развитым рынком аренды (с планом лет на 20).
P.S. о том, как важен рынок аренды, лучше всех пишет Jay Parsons
Где в эти дни экономисты группы "бюджету нужен слабый курс"?
t.me/c0ldness/303
@c0ldness
Правило макроэкономического анализа номер 1: выкидывай данные, опровергающие нарратив
Пол Кругман вычел наиболее волатильные компоненты из индекса, которые составляют… больше 50% индекса, и получил так называемый soft landing
@unexpectedvalue
На следующей неделе здесь. Обсудим это и еще много всего разного. Приходите и зовите друзей: будет весело!
Читать полностью…
World Economic Outlook, October 2023: Navigating Global Divergences
https://ift.tt/9vfK54r
Если ММТ и принесла что-то важное в экономическую дискуссию (кроме мемов), то это вопрос «кто ходит первым?». Большая часть любых прогнозов строится на том, что у нас есть какое-то равновесное состояние, на это равновесие воздействует некоторый шок, спустя несколько итераций появляется новое равновесие. То есть первым ходит «шок» (если хотите, черный лебедь, хотя термин обычно употребляется абсолютно не к месту), а дальше экономика подстраивается под «новую реальность». К каким ошибкам это приводит, мы хорошо видели на примере прогнозов в начале пандемии, или после 24.02.2022. Ну и здесь мы показывали, как ложное восприятие конца 2019 года в качестве некоторого равновесного состояния приводит многих аналитиков к ошибочным выводам о рынке жилья.
В реальности, определить, кто ходит первым, не так уж просто. Например, ММТ императивно утверждает, что экономика начинается с государства, которому нужно в течение следующего года собрать налоги с частного сектора в государственной валюте. Чтобы частному сектору было чем расплатится, государство создает деньги. Мы здесь не будем подробно обсуждать ММТ, но кому интересно, что происходит дальше, можно почитать здесь или послушать здесь.
Так кто ходит первым, когда речь заходит о государственном долге? Обычно дискуссия сводится к некоторому безответственному правительству, которое в популистских целях увеличивает госрасходы на всякие пособия и субсидии, а финансирует это долгом. А потом несет колоссальные расходы на его финансирования. И противопоставляется некоторое ответственное правительство, сокращающее дефецит бюджета и уменьшающие долг.
Контртеория говорит, что растущий государственный долг лишь производное от решений частного сектора.
Во-первых, ни один президент США не был переизбран в период рецессии. Рост экономики - это постоянный фактор, который требует избиратель. Да и в России реформаторы 90-х в не пользуются почетом и уважением, зато правительство экономического роста нулевых получило некоторый бесконечный кредит доверия.
Во-вторых, частный сектор практически невозможно заставить инвестировать и брать на себя повышенный уровень риска. После кризиса 2008 года домохозяйства в США существенно снизили свой риск-аппетит (в России мы это видим примерно с 2011 -2012 года). А на примере еврозоны мы знаем, что даже отрицательная доходность на сбережения не стимулирует граждан больше потреблять.
В таких условиях, есть три способа сохранить экономический рост (модель Солоу):
1) резко увеличить производительность труда, что возможно только в долгосрочном периоде
2) увеличить количество трудящихся в экономике. Естественным образом это быстро не сделать, а быстрый способ (рост миграции) тяжело реализовать политически и инфраструктурно
3) нарастить государственный долг, чтобы компенсировать делевередж домохозяйств — основная стратегия в любой непонятной ситуации
Если этого не сделать, то уже вся экономика перейдет в состояние делевереджа, что всегда болезненно.
Мы не знаем реальную причину снижения склонности к риску у домохозяйств, то есть почему ушел спрос). Но мы знаем, куда исчезла склонность к риску у банковского сектора, который должен являться проводником сбережений домохозяйств в рискованные инвестиции.
Банковское регулирование после 2008 года вообще и Базель III в частности почти полностью убили склонность банков брать на себя рискованные операции. Даже простые расчетные операции . А весь риск переехал в «теневой банкинг». Подробнее здесь здесь — самое полное описание современной денежной системы находится, разумеется, в твиттере. Зарегулированность традиционных банков - тоже прямой запрос общества снизить риски системы в случае кризиса (а еще умерить аппетиты жадных банкиров, конечно). Но так как без риска роста практически нет, то государству ничего не остается, кроме как взять весь риск роста на себя.
(1/2)
@unexpectedvalue
Так что же делать? Вообще ничего не субсидировать?
Вопрос объективно очень сложный.
Нельзя не признать очевидный факт: в результате действия программ льготной и семейной ипотеки, увеличился портфель строительства жилой недвижимости. Обратите внимание, что рекордные ипотечные выдачи сейчас не приводят к росту цен как в 2020 или 2021. Тут много факторов, но главный из них — предложение подтянулось к спросу и рынок стабилизировался.
Другой факт: жилье почти невозможно приобрести без использования ипотеки, и совсем невозможно приобрести новостройку — даже если у вас есть квартира в собственности, средств от ее продажи не хватит для покупки первички.
В чем тут главный риск? Отключение программ однозначно приведет к провалу спроса сразу после очередного ажиотажа. Этот провал будет означать лишь смещение спроса в будущее, но застройщики понимают, что все равно продадут строящееся (спрос не исчез!), а на текущие расходы деньги дадут банки. То есть стимула массово снижать цены не будет. Но застройщики просто станут меньше строить, чтобы темпы продаж соответствовали средней распроданности 25-30%, а распроданность на вводе была в районе 70%. Рынок достаточно быстро придет в новое равновесие, потому что потребуется снизить портфель стройки на 5-10%. Но вот вся экономика, выстроенная вокруг строительства придет в себя сильно медленнее, так как мультипликатор падения выше мультипликатора роста.
Что могло бы помочь?
Переход к адресным региональным программам. Субсидировать приобретение жилья в Москве, Мособласти или Сочи - совершенно безумная идея, тут спрос еще долго будет превышать предложение. Равно как нет смысла помогать тем, для кого ипотечный платеж занимает 20% доходов семьи.
Развитый рынок аренды, чтобы покупка не воспринималась как единственно верная стратегия. Особое внимание тут нужно уделить соцаренде, так как это предоставление жилья на льготных условиях отдельным категориям граждан на время выхода из трудного положения. Главная проблема - создать этот рынок дорого. Если квадратный метр в Москве можно продать сразу за 250-300 тысяч рублей, то сдавать в аренду этот метр вы будете примерно за 20 тысяч рублей в год (что эквивалентно аренде однокомнатной квартиры за 80 тысяч рублей в месяц). Показатели выравниваются за 30 лет, выбор строителя очевиден.
Ну и всякие банальности типа стабильных условий кредитования, прекращения войн, нерушимости права частной собственности и так далее.
(4/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue
Во-первых, жилье - гетерогенный товар, то есть объекты недвижимости, даже если это две квартиры одинаковой площади в одном многоквартирном доме на одном этаже, могут достаточно кардинально отличаться друг от друга. Когда товар гетерогенный, мы должны каждый объект оценивать отдельно, но мы так не можем: по данным Росстата на конец 2022 года в России более 70 млн квартир. Альтернативные источники говорят о 44 млн квартир, но это все равно много, поэтому мы обычно рассуждаем о жилье в следующих разрезах:
1) новостройки и вторичный рынок
2) регион
3) класс (комфорт, эконом, бизнес, элитное)
4) комнатность
5) Сейчас еще можно добавить многоквартирное строительство и ИЖС
6) более узкие сегменты: квартиры в ЦАО Москвы и тп.
Уже в этом пространстве можно насчитать тысячу субрынков (первичный и вторичный рынок в каждом регионе России по классам жилья с разделением на региональный центр и область, например). Но даже на эту тысячу у нас нет достаточного количества аналитиков, усилия которых бы вознаграждались рынком. Появление проектного финансирования и вовлечение в строительство банков - это в принципе первый реальный рыночный стимул анализировать рынок жилой недвижимости, так как банкам необходимо как-то управлять портфелем этих кредитов. Но даже этого стимула было недостаточно, так как штраф за ошибку не так уж высок: спрос высокий, ликвидности много, да еще и господдержка как из рога изобилия.
Важный момент, который отсюда нужно вынести — изменение среднего уровня цен в пределах 2% за месяц, которое мы постоянно видим в заголовках СМИ, это с большой вероятностью изменение структуры продаж: за месяц больше эконома продали в сибирском федеральном округе и меньше бизнес-класса в Москве — статистика докладывает падение цен, но рынок при этом не изменился. Но не в случае льготной ипотеки, конечно.
Что это значит для льготной ипотеки? Единая федеральная программа неизбежно будет игнорировать особенности микрорынков каждого региона, штрафуя регионы с отрицательной миграцией и низкими объемами строительства в пользу крупных центров. Но так как решения принимаются из центра, мы сразу создаем дисбаланс на региональном уровне.
(2/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue
Коллеги попросили рассказать про «что там с жильем в Китае» (paywall). По мнению редакции - весь негатив про Китай идет именно из-за стройки, так как требует слишком серьезной перестройки буквально всего.
🔹После 2008 года модель экономического роста Китая стала делать существенно больший акцент на внутренний рынок, чем на экспорт. Если к 2008 году экспорт к ВВП превысил 35%, то сегодня он отскочил к 20%, а на первое место вышла недвижимость и связанные с ней операции - чуть меньше 30%.
🔹Население Китая - одно из самых сберегающих в мире. Доля потребления частных домохозяйств в ВВП - 38%. Даже в России этот показатель 53%, в Германии — 50%, в США — 68%. В Китае нет толковой пенсионной системы, а политика «одного ребенка» сильно снижает шансы каждой семьи на безбедную старость, которая еще и весьма продолжительна. Поэтому 70% богатства домохозяйств инвестировано в недвижимость.
🔹Недвижимость - основной источник дохода региональных властей. Точнее продажа долгосрочных прав аренды земельных участков приносила правительствам огромные деньги, под которые они занимали еще больше денег на… СТРОИТЕЛЬСТВО (только инфраструктурное). Но когда у застройщиков начались проблемы со спросом во время COVID-19, а правительство ограничило застройщикам наращивать кредит («политики 3х красных линий») продажи земли встали, а ее стоимость рухнула. Это важный нюанс, который упускают все любители инвестировать в недвижимость на пике экономического цикла: земля стоит столько, сколько денег принесет ее best use - наилучшее использование. Best use = max(Выручка-себестоимость-норма прибыли покупателя). Нет покупателя - нет best use -> земля в этот момент стоит 0. Наихудшая ситуация в беднейших провинциях, вложившихся в инфраструктуру, но не создававших стимулов для какой-то еще экономической деятельности. Инфраструктура есть, долг огромный, но нет доходов, так как на инфраструктуру даже спроса не было (что-то напоминает, конечно).
🔹Застройщики жили по модели:
1. купил участок
2. взял под него кредит
3. начал строить и привлекать деньги дольщиков
4. на эти деньги купил новых участков (в китае действует аналог счетов эскроу, но с возможностью досрочного раскрытия)
5. повторять, пока кредитное плечо не достигнет максимума
🔹Но спрос уперся в ковид -> строительство замедлилось -> кредиты ограничены (см. красные линии), залоги обесценились, кредитная спираль схлопывается
Но строительство - циклический сектор. Она выступает отличным локомотивом роста за счет высокого мультипликатора. Но когда экономика замедляется, стройка замедляется как минимум с тем же мультипликатором, но скорее даже с большим, ведь она может расти только на кредите: за счет высокой капиталоемкости инвестор сможет заработать только с высоким плечом, а производительность растет крайне медленно (если вообще растет).
Иными словами, кризис системный. Он требует не просто выравнивания спроса и предложения жилья, но полной перестройки экономических стимулов, и выстроенных вокруг этих стимулов политических институтов. Коммунистическая партия предпринимает пока больше косметические шаги в виде снижения ставок и ослабления условий кредитования, а также запрета на снижение цен. Вполне вероятно, что они смогут так делать достаточно долго. Но мы пока плохо представляем, что такое (допустим) продолжительный период роста 2-3% в 1.5-млрдной стареющей стране с высоким уровнем неравенства.
@unexpectedvalue
Интересно, что акции, чувствительных к ставке, банков зараллились на этом решении. Да что там банки, в целом большинство российских акций чувствуют себя неплохо сегодня несмотря на ужесточение ДКП, которое ожидалось только примерно половиной опрошенных аналитиков судя по графику выше. Возможно, это говорит о том, что ставка на уровне 13% не является сдерживающей для экономики в ее текущей структуре, или рынок не верит в то, что это повышение будет длительным. Кстати, эта реакция немного напоминает американский рынок ценных бумаг, где высокие доходности бумаг чудесным образом не сказываются на росте рынка акций, а экономика продолжает игнорировать ужесточение ДКП.
Читать полностью…
По предварительным данным в августе банки выдали 1.8 трлн. руб. розничных кредитов - невиданные до сих пор объемы. Если посмотреть на кредитный цикл, то рост портфеля физ. лиц явно опережает тренд. В корпоративном секторе скорее стагнация.
Наиболее популярные причины:
1) субсидирование со стороны бюджета
2) фактически стимулирующая ДКП со стороны Банка России в виде ставки 7.5%
3) эффект «последнего вагона» — в ожидании ужесточения макронадбавок и роста ключевой ставки банки и заемщики стремятся зафиксировать максимально выгодные условия, пока поезд не ушел. При этом фактического ужесточения может и не происходить, как это было с «мягкими» надбавками по ипотеке весной
Все 3 фактора действительно важны. Но о чем мы часто забываем — рост доли дешевого фондирования банков.
Сам по себе бум безналичных платежей стимулирует граждан держать денежные средства на дебетовых картах, а не в наличных. За эти деньги банки раньше вообще не платили своим клиентам, но конкуренция привела к появлению «процента на остаток», «кэшбека» и росту популярности накопительных счетов (в отличие от депозитов, мы можем в любой момент пополнять накопительный счет и снимать с него деньги без потери процентов, но ставка по таким счетам будет ниже депозитной, кроме периода акций: 3 месяца новым клиентам повышенная ставка).
Разумеется, бум случился в пандемию, когда платить наличными было сильно сложнее, а ставки по депозитам опустились на крайне низкие уровни (смотрим график). Сюда же мы относим счета эскроу. По ним не начисляются проценты, но они снижают ставку кредитования застройщиков до определенного уровня, что делает их эффективно не бесплатным, но дешевым фондированием.
(1/2)
@unexpectedvalue
Возвращаемся. Начнем с короткого комментария, как ключевая ставка теряет власть над ипотечным рынком.
1. Для инфляции важно не только, с какой скоростью банки выдают кредиты, (создание новых денег), но и с какой скоростью эти кредиты погашаются (уничтожение денег). Обычно ипотеки на новостройки граждане погашают быстро, а источником погашения выступают средства от продажи вторички.
2. Но скорость погашения кредитов на вторичном рынке замедлялась еще в 2021 году: вернулась инфляции после снятия жестких ковидных ограничений.
3. Замедление погашений на вторичке происходило одновременно с сокращением выдач (график среднемесячных выдач), т.е. портфель рос. Причина - удорожание в терминах ипотечного платежа на вторичном рынке сильнее, чем на первичном (смотрим график индекса платежа: желтая линия заметно ниже).
4. Это удорожание происходило, даже когда КС снижалась с 20 до 7.5. Банки не делали кредиты дороже. Они делали их доступнее, снижая минимальный первоначальный взнос. Ниже ПВ -> больше сумма кредита -> выше платеж. То есть рост платежа - это следствие роста доступности в более сложных макроусловиях. Не выглядит здоровой практикой, но на качество портфеля не влияло - просрочка только снижалась. Но понимаем, откуда все попытки ЦБ охладить этот рынок.
5. Рост ставки до 12% снова ударит по вторичке сильнее, т.к. здесь нет таких льготных программ. Это еще снизит оборачиваемость портфеля вторички: замедлит погашения и снизит выдачи. Но в отличие от 2022, когда был запас прочности, это вызовет и замедление погашений на первичном рынке (но вряд ли повлияет на выдачи), т.к. средства от продажи имеющегося жилья получить сложнее. В итоге скорость создания новых денег в экономике снизится, но и скорость уничтожения денег тоже снизится.
6. Это роднит экономику России с США и Европой: рост ставок не охлаждает экономики из-за массовых бюджетных вливаний. Центральные банки, которые виделись «слишком могущественными» становятся все более беспомощными.
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue
Насколько мертв вторичный рынок при КС 15%?
Хоронить вторичный рынок из-за роста ставок стало общим местом. Некоторые эксперты текущий уровень ставок на готовое жилье 14-18% годовых называют запретительным и все такое.
При этом первичному рынку в случае сохранения параметров льготной ипотеки обещают небывалый расцвет.
Мы с этим согласны, но в следующей формулировке: В 4м квартале 2023 года выдачи ипотечных кредитов на первичном рынке составят 80-90% от показателей 3-го квартала 2023, при значительном снижении количества ипотек на готовое жилье.
Дальше сложнее:
Первое. Похороны вторичного рынка упираются в классическую проблему фрейминга, когда разная формулировка одного и того же вопроса приведет к разным ответам. Чаще всего вопрос можно свести к:
Какой будет спрос при изменении ипотечных ставок на Х?
Такая формулировка подразумевает, что покупатели жилья оптимизируют свою ипотечную ставку, и если она будет слишком высокая, то они откажутся от покупки.
Но чаще покупатели жилья максимизируют жилищные условия, минимизируя ипотечный платеж и первоначальный взнос при определенных временных ограничениях.
В такой формулировке мы пытаемся ответить на 3 вопроса:
🔹какой минимальный платеж может себе позволить домохозяйство в тысячах рублей в месяц (некоторое эмпирическое правило, что это 30%-50%).
🔹на сколько дольше среднее домохозяйство будет вынуждено копить на первоначальный взнос, чтобы компенсировать рост платежа из-за роста ставок? (чтобы платеж не изменился при рости ипотечной ставки ПВ должен вырасти примерно на 20%)
🔹является ли полученный срок накопления приемлемым для д/х, либо оно снизит порог улучшения жилищных условий?*
*Самый простой пример тут: при низких ставках мы могли бы переехать из двушки в трешку (обе на вторичном рынке), а в трешке планировали делать хороший ремонт. Но ставки выросли с 10% до 15%. Расширение семьи уже близко, копить нет времени, мы решаем сразу продать свою двушку и въехать в трешку, отказавшись от ремонта до лучших времен. Первоначальный взнос составит (допустим) 70%, ипотечный платеж будет даже ниже, чем при ставках 10%.
(1/2)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Вчера вечером коллеги подготовили отличный ответ (продолжение вот и вот) на наш выпад в адрес Пола Кругмана.
Если вам нравятся подобные публичные споры, приходите сегодня 18.10.2023 в 19:00 на круглый стол от EMCR. Обсудим как там с квадратными метрами!
Путин: курс рубля колеблется, потому что в достаточном объёме не возвращается валютная выручка, думаю, эффект от указа будет
Читать полностью…
🏗Круглый стол профессиональной соцсети EMCR и информационно - аналитической ленты EMCR News "Рынок недвижимости и ипотека: состояние и перспективы"
18 октября 2023 года, 19.00 (мск), онлайн
Обсуждаем:
- “Затоваривание” на рынке недвижимости;
- Льготную ипотеку, и ее отмену;
- Ограничительные меры ЦБР;
- Застройщиков и банки;
- Тренды на рынке недвижимости;
Спикеры:
Сергей Скатов, CFA, автор @unexpectedvalue
Виктор Тунёв, Банк ДОМ.PФ
Игорь Калинин, CFA, Riverstretch Trading & Investments
Виталий Лакеев, СБЕР
Модератор: Сооснователь EMCR Павел Пикулев
📍РЕГИСТРАЦИЯ
-мама, давай купим альбом Unknown Pleasures группы Joy Division?
- (мама, макроэкономист) у нас есть альбом Unknown Pleasures группы Joy Division дома!
*альбом Unknown Pleasures группы Joy Division дома*:
(см. страницу 24)
Что в России?
Есть консенсус, что российская экономика, хоть и рыночная, но имеет высокую степень госучастия. Оценки можно найти разные, но компромиссно согласимся с 50%. При таких вводных, своеобразно выглядят рассуждения о том, насколько бюджет способен потянуть военную экономику. Если половина экономики - это государство, то вы вполне можете переложить часть нагрузки на корпоративный сектор, и никто не догадается.
К графику. Обратите внимание, что после первичного делевереджа спустя квартал с начала войны, когда корпорации потеряли доступ к международным рынкам капитала, основным заемщиком выступило не государство, а корпорации, увеличившие долг к ВВП на 9.4% (примерно треть роста дала валютная переоценка, но по нему все равно платить в рублях, так что считается). Государство и домохозяйства только преодолевают пандемийный пик долговой нагрузки, но с учетом инфляции, потребление явно ниже.
При этом если посмотреть на более длинный период, правительство почти никогда не использовало долг, как инструмент поддержания роста, опираясь только на рост доходов. А корпорации воспользовались стабильным период после шоков 2014-2015 года для снижения своей кредитной нагрузки, придерживаясь политики поддерживающих инвестиций на уровне 20% ВВП весь период. Зато хорошо платили дивиденды.
Явный тренд роста долга есть только у домохозяйств. И нужно учесть, что потребление домохозяйств тоже стабильно не сильно превышает 50% ВВП.
То есть, за 10 лет в России не инвестировал буквально никто: ни государство, ни корпсектор, ни домохозяйства. Никто не брал на себя повышенные риски. Иначе мы бы видели некоторый циклический паттерн: накопления долга и делевереджа у корпсектора, а государство бы шло в противофазе. Всей правды о причинах мы, конечно, не узнаем.
Поэтому когда мы слышим интересные предложения, о необходимости снижать ключевую ставку, так как необходимо наращивать инвестиции, спросите: если бизнес не инвестировал в более благоприятные времена, почему он начнет это делать сейчас?
(2/2)
@unexpectedvalue
Не стало Евгения Григорьевича Ясина. Человека, без которого мы были бы намного глупее.
Читать полностью…
Во-вторых, спрос тоже разнородный. Подробно говорили об этом здесь (paywall). Основная мысль: спрос можно разделить на чувствительный и нечувствительный к внешней конъюнктуре, но сам вопрос о приобретении жилья стоит не в формате «покупать или не покупать?», а в формате «покупать сегодня или завтра?».
То есть когда мы говорим про чувствительность спроса к бизнес-циклу, мы говорим про возможность приобрести жилье по действующим рыночным условиям СЕГОДНЯ (ну или в течение года). Если условия в моменте ухудшились, у нас стало меньше тех, кто хочет и МОЖЕТ приобрести жилье. Но когда уходит возможность, желание и тем более потребность никуда не пропадают. Аналогично при улучшении условий: те, кто хотели, но не могли, внезапно для себя становятся хотящими и могущими. Но эти люди бы все равно приобрели жилье, просто через год или два. То есть ухудшение или улучшение макроусловий не двигает кривую спроса как таковую.
Изменение макроусловий перераспределяет спрос во времени.
Что это значит в контексте льготной ипотеки? Мы уже показывали ранее: льготная ипотека совпала с периодом дефицита предложения жилья в высокой стадии строительной готовности в 2020-2021 году. То есть семьи, которые собирались купить квартиру через год или два получили возможность заключить сделку сегодня. Но рынок не мог в тот момент поглотить этот спрос, что вылилось в сильнейший рост цен. В условных США в пандемию случилось тоже самое, только раздача денег была безусловной, а в России направилась в жилье.
Когда льготы получают те, кто и так бы купил сегодня, мы наказываем тех, кто хотел купить позже. Это своеобразный прямой налог на тех, у кого меньше сбережений в пользу тех, у кого их больше. И косвенный налог на тех, кто вообще не собирался покупать жилье на достаточно длинном горизонте, но так как программа федеральная, то в финансировании участвуют все, а получает только конкретная группа лиц.
И еще важный момент. В России 90% квартир находятся в собственности домохозяйств. И еще 50% этих квартир получены в рамках приватизации. Рост цен в результате льготной программы увеличил богатство домовладельцев. Это важно, потому что основной источник погашения ипотеки - доходы от продажи имеющегося жилья (а еще сбережения родителей/родственников). Но те домохозяйства, у которых нет недвижимости в собственности платят «двойной налог». Основная нагрузка таким образом приходится на наиболее молодое поколение, которое уже начало трудовую деятельность, но не имеет накоплений и собственности.
(3/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue
Поскольку льготная ипотека стала яблоком раздора буквально между всеми, давайте попробуем расставить все точки в этом вопросе, ну или хотя бы обозначить ключевые тезисы, как это работает и к чему приводит.
Сразу извиняемся за длинную стену текста. TLDR:
🔹льготная ипотека стимулирует покупать сегодня тех, кто собирался покупать через год или два. Она не создает значимый новый спрос, но перераспределяет его во времени (инвестиционный спрос в лучшем случае дает около 10% дополнительных сделок).
🔹массовая льготная ипотека перераспределяет богатство от граждан без сбережений и собственности в пользу тех, у кого есть сбережения и/или квартира в собственности (особенно тех, кто получил жилья в рамках приватизации), а также усиливает неравенство регионов.
🔹льготная ипотека действительно привела к увеличению объемов многоквартирного строительства, но ее отмена приведет к откату портфеля обратно к значениям 90-95 млн кв. м с текущих 100+, то есть никаких 120 млн квадратов по нацпроекту).
🔹цены не упадут, потому что у продавцов нет стимула их снижать: они уже понесли затраты, а ликвидность предоставят банки.
🔹какие меры нужны:
1)переход к адресным региональным программам субсидирования
2)социальная и развитая коммерческая аренда
3)развитие ИЖС и соответствующие инвестиции в инфраструктуру
4)стабильные макроусловия для застройщиков (простите за трюизм)
Небольшое отступление:
Является ли ситуация с рынком жилья в России такой же проблемой, как в Китае?
Абсолютно нет
Недвижимость для Китая — 30% ВВП и 70% сбережений. В России немного больше 15%, а недвижимость для сбережений и для жизни — очень близкие множества: аренда совсем небольшой рынок, а инвестиционных решений для инвестиций в жилую недвижимость для массового инвестора особо нет. У нас нет городов-призраков, где жилье построено, куплено, но никто не заселился. Новостройки продаются очень хорошо.
Но нельзя не отметить, что аналогично Китаю государство взяло на вооружение инструмент стерилизации спроса на импорт со стороны домохозяйств через стимулирование сбережений в недвижимости (с этой же целью, наверняка, были в свое время введены «антисанкции»). Однако проблемы в Китайской экономике тоже добавляют аргументов сторонникам сворачивания праздника льготной ипотеки.
Дальше давайте посмотрим подробнее. Все выводы основаны на прошлых наших расчетах, но будем рады уточняющим вопросам.
(1/4)
#ипотека #жилье
@unexpectedvalue
@c0ldness пишет о странном поведении акций банков в связи с повышением ключевой ставки. Весной мы видели, как рост ставок привел к банкротству нескольких средних кредитных организаций в США. При росте КС выданные по низким ставкам кредиты обесцениваются, а стоимость фондирования увеличивается. Кажется, рынки что-то не понимают.
Но если посмотреть на обобщенные данные сектора, то видно, как банки научились жить в такой реальности, предлагая поставщикам пассивов не доходность на их средства, но «надежность» и «удобство». А заемщикам доступное кредитование, но по плавающим ставкам (либо с субсидиями).
У нас нет сейчас полной статистики банков, а крупнейшие институты только частично раскрывают свои финансовые показатели. Но вот что мы знаем:
1. В последние месяцы банки выдают значительно больше кредитов по плавающим ставкам, то есть процентный риск несут заемщики, а банки от роста ставки только больше зарабатывают. Дюрация всех прочих кредитов, как правило, тоже весьма низкая, разве что за пределами ипотеки, но мы много раз говорили, что ипотека погашается сильно быстрее, чем принято думать, а кредиты на первичном рынке намного больше зависят от возможности получить льготную ипотеку.
2. Удешевление пассивов физлиц. Конкуренция явно вынудит многие банки повысить проценты на остаток или ставки по накопительным счетам, но эти продукты все равно будут приносить меньшую доходность, чем короткие ставки на денежном рынке (RUONIA, RUSFAR)
3. В конечно итоге, вы как банк занимаете дешево у населения, кредитуете корпсектор по плавающей ставке или на денежном рынке (кэш - это по сути актив с околонулевой дюрацией).
4. Это глобальный тренд. Посмотрите как вырос показатель ROE банков в период роста ставки. При нулевых ставках в США в банки никто не хотел инвестировать, при ставках 5+ - JPMorgan - прекрасная инвестидея
4. Если у вас есть возможность быть большим банком, по возможности не упускайте ее.
@unexpectedvalue
Но и сами депозиты для физлиц относительно дешевы достаточно продолжительное время. Потому что последние 7 лет (данные с 2017 года в открытом доступе на сайте ЦБ, но система перешла от дефицита к профициту в 2015 году). По какой-то причине, бизнес стал брать сильно меньше кредитов, пока государство не стало активно удобрять экономику субсидиями с 2022 года. Причины обоих событий определенно как-то связаны…
Дефицит спроса на кредитование от бизнеса (нетто заемщика) в паре с избыточным предложением ликвидности от домохозяйств (нетто кредитора) оказывал неплохое давление на чистую процентную маржу банков — NIM. У нас нет хорошего длинного ряда по NIM, но Всемирный банк предлагает спред между ставками привлечения и размещения. Важно заметить, что в ситуациях системного дефицита или профицит ликвидности показатель устойчиво снижается. А когда снижается маржинальность банковской деятельности, растут объемы кредитования. Об этом можно думать как о цене и количестве товара в расчете выручки предприятий реального сектора. Только в отличие от реального сектора, финансовый может достаточно легко увеличить свои «объемы производства».
В итоге весь этот год до августа банки имели:
👉относительно дешевую, но короткую ликвидность
👉поддержку от бюджета
👉 стоимость кредита ниже инфляционных ожиданий, то есть высокий спрос.
Это все случилось не в последний год. Но так вышло, что именно в первой половине 2023 года сошлись звезды для кредитного бума. В сентябре банковский сектор пока в зоне дефицита ликвидности, что логично в связи с резким всплеском кредитования в августе. Сентябрьский данные покажут, сумел ли денежный рынок нащупать равновесие. Но если ЦБ уже сейчас видит, что дефицит ликвидности устойчив, а переток средств населения на с расчетных счетов на депозиты начал набирать оборот, ему вряд ли имеет смысл поднимать ставку на еще 100 пунктов. Но никто не обещает отсутствие еще какого-нибудь внешнего шока.
(2/2)
@unexpectedvalue
Через неделю заседание ЦБ по ставке. У редакции сезон отпусков наслоился на начало делового сезона, но в целом ожидания как на картинке.
Еще пара важных сюжетов.
Банку России пришлось три раза прямым текстом говорить рынку, что высокие ставки это не временная мера. Тут интересно, как в головах сталкиваются два нарратива: «санкции не особо-то и работают» и «Россия отвязалась от глобального рынка, поэтому мировая инфляция нам по боку». Кажется, что одновременно эти два суждения выполняться не могут.
Изменение условий льготной ипотеки. Выглядит логично: поднять минимальный ПВ до уровня без сильных макропруденциальных надбавок, чтобы банки однозначно считывали сигнал. Иначе это выглядит как скидки за оплату штрафов ГИБДД: нарушать нельзя, но если заплатите, то можно. Но давайте не забывать, что льготная ипотека - это политический вопрос, который решает только один человек. Все последние разы финансовый власти проигрывали минстрою. Сейчас ситуация как будто иная, но человека отличает склонность в разных ситуациях вести себя одинаково.
Поможет ли ужесточение правил льготной ипотеки? В предлагаемом варианте не особо. Проблема в том, что дизайн расчета субсидии позволяет банкам переложить на бюджет процентный риск (кредитный риск в ипотечном портфеле в России очень низкий). Ставка растет - растут субсидии, ставка снижается - снижается стоимость фондирования. Сокращение объема субсидий банкам действительно сократит маржинальность. Но мы уже видели, что происходит с объемами кредитования, когда низкая маржинальность соседствует с низким риском продукта. Но из системы риск никуда не уходит, а оседает где-то еще.
@unexpectedvalue
Мы тут много пишем про борьбу с инфляцией, но давайте вспомним, почему центральные банки не ставят своей целью полное отсутствие инфляции.
Финансовая система выстроена вокруг одного правила: деньги завтра дешевле, чем деньги сегодня (инфляция есть всегда). Это правило придумано не сегодня, а буквально на заре цивилизации, о чем в своей книге «The price of time» рассказывает Edward Chancellor. Какие-то основные моменты от автора можно послушать здесь.
У экономических властей есть 2 задачи:
1. Нельзя допускать слишком высокую инфляцию.
2. Ни при каких условиях нельзя допускать дефляцию (то есть снижения цен).
Первый пункт нарушается достаточно часто, но это помогает устранить накопившиеся в экономике дисбалансы ценой политических потрясений (90-е годы в России тут, пожалуй, самый очевидный пример).
Но вот пункт 2 пугает финансовых чиновников намного сильнее. Причина простая: если завтра товар будет с высокой вероятностью дешевле, у потребителей не будет стимулов тратить сегодня. Вы просто ограничиваете потребление и богатеете. Ограничить потребление можно и в инфляционной среде, но вы будете нести инфляционный риск и вынуждены отдавать деньги банкам, брокерам или другу-стартаперу, которые дадут их кому-то, кто точно потратит сегодня. Взамен вы получаете доходность, которая в среднем превышает риски. Но чтобы выплатить вам эту доходность, не вызывая рецессию, в экономике должны появиться новые деньги. Кроме того, так как количество людей растет, стандарты жизни повышаются, а новые идеи нужно реализовывать, спрос на новые деньги существует всегда.
Фундаментальный парадокс этой системы возникает, когда рост денег сталкивается с производительностью труда. Рост производительности труда предполагает, что для производства того же количества товаров и услуг нам нужно меньше денег и рабочих часов. То есть дефляцию. Наиболее заметен этот прогресс в вычислительных технологиях: сегодня мобильный телефон себе может позволить практически каждый, 30 лет назад — это аксессуар бизнес-элиты.
Но количество денег в экономике снижается неохотно.
Этот парадокс хорошо объясняет приложенный ниже график:
-Там, где технологический прогресс максимально очевиден, за 20 лет произошло значительное снижение цен.
-Там, где производительность растет низко (еда и жилое строительство), рост цен близок к инфляции.
-А в секторах, где эффективность услуг оценить крайне сложно, но важность которых общество считает неоспоримой (медицина и образование), существенно опередили общий уровень роста цен.
-Стоимость финансовых услуг, которые сложно оценить в терминах инфляции, так как они, как правило, считаются как доля от суммы операций (а в связи с ростом количества денег, суммы операций значительно растут).
В итоге прогресс-прогрессом, но дефляция запрещена, поэтому рост цен уходит в сектора, где ценообразование максимально туманно.
(Если пойти чуть дальше, то и роль различных служб, не связанных напрямую с производством: продажи, маркетинг, финансы, аудит, айти выросла явно непропорционально своему вкладу в общий результат (про айти, конечно, можно спорить))
Отдельно стоит сказать про стоимость жилья. Что отличает дом от буханки хлеба в потребительском смысле? Хлеб, удовлетворяя потребность человека, полностью уничтожается. Потребительские свойства дома (квартиры) с большой вероятностью переживут тех, чьи потребности этот дом удовлетворяет. То есть стоимость дома должна быть равна сумме всех платежей за жилье до конца вашей жизни. Если у вас нет жилья, то чтобы не ночевать на улице, вы будете готовы заплатить практически любые деньги. Как будто, жилье должно стоить бесконечных денег. Но благодаря инфляции, у нас есть ставка дисконта будущих платежей, превращающая их стоимость жилья в сумму членов бесконечно убывающей геометрической прогрессии (см. также Санкт-Петербургский парадокс)
В общем инфляция — очень полезная вещь: без нее не купить себе дом, так как не определить его цену, банки не выдавили кредиты, прогресс приводил к убыткам для общества, и мы бы никогда не увидели столько вакансия для продакт менеджеров.
(1/2)
@unexpectedvalue
Почему 12?
Пресс-релиз в целом про инфляцию. Но все всё понимают. Заседание — это реакция на курс и, может быть, на статью г-на Орешкина.
Перед прошлым заседанием предлагали взглянуть на успешный кейс стабилизации курса через ставку в Казахстане. Для России нижний предел — это долларовая ставка +5%. Но ЦБ нужно было накинуть премию за более высокую неопределенность и соревноваться с валютами стран-соседей, которые для рубля стали прокси долларом.
Будет ли эффект на курс?
Краткосрочно скорее да. Премия за рисковый актив, коим несомненно является рубль, определяется в первую очередь уверенностью участников рынка. Банк России показал, что готов бороться за рубль высокими ставками. Но это не исключает политический дисконт.
А на инфляцию?
Мы не знаем, остановится ли здесь кредитный импульс. Субсидированное кредитование становится еще выгоднее для банков, если по каким-то непубличным программам остались лимиты, за них будет бойня — банки будут предлагать потенциальным клиентам разделить субсидию. Особенно это касается льготной ипотеки.
Ну и последнее. Более жесткая ДКП при мягкой фискальной политике будет создавать еще более жесткий перекос в структуре ВВП. Спецодежда и металлические изделия нужны независимо от стоимости кредита. И занятость здесь будет максимальная. А вот гражданские отрасли станут испытывать дефицит капитала и, возможно, труда.
В конечном итоге ЦБ выбирал между плохим и ужасным, потому что решение находится не на Ильинке.