5352
Аналитика и мемы про макро, банки, жилье и когнитивные искажения для связи @sskatov
Небольшое дополнение к вчерашнему:
1. Важно помнить, что ипотека - это еще не весь рынок новостроек. Часть сделок осуществляется за наличные.
В 2018-2019 - пропорция была примерно 50/50
В 2023 - 17/83.
В результате роста цен количество сделок за кэш снизилось более чем в два раза, но среднее количество всех сделок на первичном рынке за 2022-2023 осталось на уровне 2018-2019 - 696 тысяч против 672, то есть те, кто раньше покупал за наличные, стали вынуждены брать ипотеку (либо стратегически выбирали дешевые деньги от банков, а свои размещали на дорогих депозитах).
2. Как ранее писали, рынку нужно распродать 18.5 млн квадратов за полтора года, чтобы все строящиеся объекты достигли уровня распроданности на вводе 70%. При средней площади лота 50 квадратных метров - это примерно 370 тысяч сделок.
За полтора года за кэш (без ипотеки) будет продано 150 тысяч квартир. Еще 220 тысяч нужно продать с ипотекой. Это эквивалентно падению ипотеки на 79%.
Возможен ли такой сценарий? Возможен, но это уже сценарий не кризиса рынка жилья, а куда больших проблем.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Новые инструменты макропруденциальной политики подъехали
@unexpectedvalue
Во-вторых, семейная ипотека никуда не уходит.
И в последние месяцы именно семейная ипотека доминирует в выдачах.
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Надо признать, что надежды на отмену массовой льготной программы и замедление кредитования физлиц явно переоценены
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Получается, решился, но не до конца
Надо понимать, что ограничения на потребы распространяются и на ипотеку, тк они могут являться источником первоначального взноса
Но надо сказать, что надбавки не кажутся слишком жесткими, тк не трогают напрямую корпсектор.
@unexpectedvalue
Распроданность на вводе введенных в эксплуатацию объектов по данным ЕИСЖС в первом квартале 2024 составила 78%
Это соответствует результатам прошлого года, хотя введено было сильно меньше площадей, по сравнению с тем же периодом прошлого года: 3.1 млн против 4.6 млн (данные только по топ-10 регионам)
В целом картина по регионам стабильна. Из интересного:
-Краснодарский край удерживает лидерство по волатильности показателей
-Низкие результаты в Московской области. Но не исключено, что застройщики просто направили покупателей на объекты с вводом после отмены льготной ипотеки, т.к. готовое проще продать, а строящемуся нужна страховка.
-Москва продала 86%, хотя с конца декабря действовало ужесточение лимита по льготной ипотеке
В общем хоть объемы и невелики (что связано с низкими запусками 2020го года), но проблемы с распроданностью все еще не наблюдаются.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Хотите решить проблему цен?
СТРОЙТЕ БОЛЬШЕ (да, рынок автомобилей и рынок жилья очень близки по механике)
@unexpectedvalue
На самом деле, здесь нет противоречия - это и есть согласованная контр-циклическая политика
У уровня бюджетного и денежного стимула общая причина - фаза делового цикла
@c0ldness
Коллеги, сегодня день рождения у широко известного в узких кругах Павла Пикулева (отец-основатель лучшей в мире соцсети для финансистов EMCR.io, а еще тут можно найти работу в финансах)
И так как очень сложно что-то подарить человеку, у которого все есть, то выполним давнее обещание рассказать про региональные каналы с вакансиями EMCR
Так что приходите к Паше, устраивайтесь на работу в финансы, набирайтесь опыта и заводите свой макротелеграмм-канал!
Трансмиссия не работает?
Много сообщений в последние время о том, что высокая ставка не помогает охладить кредитование и экономику. Смотрите, мол, ставка уже давно 16%, а кредит продолжает расти как не в себя.
И вообще чем выше ставки, тем больше кредита, ММТ по-русски и все дела.
На самом деле, нет. Просто ставка — это инструмент рыночный. И эффективно работает в рыночных условиях.
Возьмем, например, ипотеку — уберем из нее все льготное и посмотрим, что произошло за год. Напомню rule of thumb: изменение ставки на 1 пп. меняет спрос на ипотечные кредиты на ~10%, при прочих равных.
• В 1П 2023 г. средняя ставка по рыночной ипотеке была 11%, а банки выдали рыночных ипотечных кредитов на 1,2 трлн руб.
• В 1П 2024 г. средняя ставка подскочила до 17% (+ 6пп.). Что произошло с выдачами? Они упали до 0,5 трлн руб. (-60%).
Так что хорошо все с трансмиссией: рыночный инструмент влияет на рыночные сегменты, как и должен.
А то, что в экономике много нерыночного и всякого прочего бюджетного, ну тут уж извините. Это вопрос не к процентным ставкам.
@helicoptermacro
Концерт Тейлор Свифт в Лондоне может вынудить Банк Англии отложить снижение ставки
Напоминаем, что мемы в этом канале - результат многих часов работы команды аналитиков и отдела визуализации
@unexpectedvalue
OFAC вводит санкции на локальную биржевую инфраструктуру торговли валютой через ДВА ГОДА после ограничений на поставку долларов
@unexpectedvalue
Вырос и портфель и его распроданность.
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Пока ждём решение, давайте очень тезисно:
1. Единственная причина для повышения ставки - темпы роста кредитования. они явно выше, чем хотелось бы видеть ЦБ и не так сильно зависят от льготных программ, как может показаться.
2. Рост кредитования связан с ростом доходов все секторов: растут и доходы граждан и прибыль бизнеса. При этом потребительское кредитование нечувствительно к ставкам
3. Рост ставки до 17-18-19-20% не слишком чувствителен для потребов - там в ценообразовании слишком высокая удельная доля операционных расходов банков, поэтому рост ставки на 100 бп сделает займы дороже примерно на 60бп. Про ипотеку и так понятно.
4. Рост прибыли частного корпсектора при ограничениях на вывод капитала стимулирует менеджмент и акционеров реинвестировать прибыль, а поддержание постоянной структуры капитала, толкает и спрос на кредит.
5. Для госкомпаний требуемая доходность на капитал - очень низкая и не реагирует на внешние условия (тк закреплена на уровне политик), поэтому они заменяют дорогой долг дешевым собственным капиталом, освобождая ресурсы банков для частного сектора, где цены более гибкие
6. В этой ситуации эффективнее влиять не на спрос через стоимость кредита, а на предложение, через капитал банков.
Таким образом, не так важно поднимет ли ЦБ ставку. Важно: решится ли он вводить жесткие ограничения для банков.
@unexpectedvalue
Кредитование в апреле снова выросло (да, опять)
Соберем здесь все наши наблюдения за кредитованием и почему оно сопротивляется высоким ставкам:
1. Лонгрид о том, как изменилась структура кредитного портфеля
/channel/unexpectedvalue/226
/channel/unexpectedvalue/227
/channel/unexpectedvalue/228
/channel/unexpectedvalue/229
/channel/unexpectedvalue/230
/channel/unexpectedvalue/231
2. Как, вероятно, влияет коммуникация ЦБ
/channel/unexpectedvalue/261
/channel/unexpectedvalue/271
3. О невозможности роста ВВП без расширения долга и роли Минфина (который как раз отменил аукцион ОФЗ)
/channel/unexpectedvalue/267
К счастью, в мае рост месяц к месяцу точно будет ниже)
@unexpectedvalue
Сначала парни говорят, что у них нет депрессии, а потом берут микрофоны и идут три часа обсуждать механику рынка недвижимости
Спасибо Александру Кравченко и его команде @merkrd, вышло достаточно весело!
@unexpectedvalue
Почему бы не вписать льготную ипотеку сразу в конституцию?
Если «эксперимент» всего для 90 человек, получается, для поддержания темпов прошлых лет нужно придумать где-то 6-7 тысяч видов льготных ипотек
@unexpectedvalue
Во-первых, аналитики систематически недооценивают реальный спрос на жилье у населения.
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй половины 2023.
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Поздравляем всех причастных!
🥳🥳🥳
@unexpectedvalue
⚙️ Банк России повышает с 1 сентября надбавки к коэффициентам риска по необеспеченным потребительским кредитам
Мера направлена на ограничение роста долговой нагрузки граждан и накопление макропруденциального запаса капитала банков.
Абсолютно - про льготную ипотеку и доступность жилья так и есть
Массовая льготная ипотека - это регрессивный налог
@c0ldness
С самого начала у нас была какая-то тактика и мы ее придерживались (нет).
Каждый раз, когда речь заходит о стратегии, программах развития, эффективности работы ставок или работы каких-то государственных институтов, вспоминайте о слаженности монетарной и фискальной политики на примере массовой льготной ипотеки:
🔹Когда ставки снижаются, правительство вводит массовое субсидирование
🔹Когда ставки ставки растут, поддержка сокращается
Либо рынок получает двойную поддержку, либо двойной удар. В результате программа поддержки не сглаживает влияние макрошоков на рынок, а усиливает волатильность и непредсказуемость спроса.
#ипотека
@unexpectedvalue
так сказать, ПЕРЕГРЕВ
(простите)
@unexpectedvalue
Коллеги подсказывают, что пранк немного вышел из под контроля, и нужно уточнить:
Поп-звезды не являются значимым инфляционным фактором. Даже Тейлор Свифт, хотя ее феномен заслуживает особого внимания.
Главная ошибка, которая содержится во всех этих рассуждениях (Фестиваль шоппинга в Шанхае, Влияние Бейонсе на инфляцию в Швеции, Тейлор Свифт и Банк Англии) - не учитывать бюджетное ограничение домохозяйств: если фанаты тратят огромные деньги на билеты, дорогу и отель там, где будет шоу, значит они не потратят их на что-то другое.
Рост потребительских расходов зависит от роста доходов домохозяйств и готовности банков наращивать портфель потребительских кредитов. Но даже самые массовые концерты не способны вызвать заметный скачок долгов по кредитным картам: если у вас арена (Wembley) вмещает 100 тысяч человек, средняя стоимость билета 590 фунтов и все купили билет в кредит - это капля в море: портфель необеспеченных займов розничным клиентам в Великобритании составляет 219 млрд фунтов, а в обращение поступить всего 59 млн фунтов или 0.02%.
Даже если сопутствующие расходы (транспорт и проживание) будут сопоставимы, это все еще в сумме +0.04%. Но так как это разовые акции, то скорее всего задолженность будет погашена в кратчайшие сроки за счет сокращения будущего потребления.
То есть всплеск спроса в день мероприятий концентрируется в одной локации, где действительно вызывает шок. Но этот шок компенсируется снижением спроса в других местах и размазывается во времени. В сумме это дает околонулевой эффект. Так что Банк Англии при принятии решений будет ориентироваться на другие факторы.
@unexpectedvalue
Но все мы понимаем, что реальная цель внесения Московской биржи в SDN - остановить бум IPO
P.S. кто-то знает, распространяются ли риски вторичных санкций на все торгуемые на мосбирже компании?
@unexpectedvue
Пугает ли сектор отмена массовой льготной программы (и нужно ли было расширять семейную программу)?
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Льготные программы сформировали годовой запас прочности в секторе строительства жилья
Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
у поправок в НК в текущей редакции одно реальное изменение:
-рост налога на прибыль организаций с 20% до 25%. это много
остальное - косметика.
ну и нельзя не отметить, что малоимущие семьи с детьми получают не снижение НДФЛ, а возможность возврата (aka вычета). Это классический пример nudge с опцией по умолчанию.
@unexpectedvalue
#БанковскийСектор
⬆️ В апреле сохранился высокий темп роста кредитования
▪️ Корпоративные кредиты продолжили расти высокими темпами (+1,9% в апреле после 1,8% в марте), около трети прироста пришлось на застройщиков. Помимо этого, значительный объем кредитов выдан крупным компаниям ряда отраслей, в том числе на завершение ранее начатых инвестиционных проектов, а также исполнителям госконтрактов.
▪️ По предварительным данным, прирост ипотечного портфеля ускорился до 1,4 после 1,2% в марте, в большей степени за счет снижения уровня досрочных погашений, в то время как выдачи выросли не так сильно. При этом по-прежнему около 75% было выдано в рамках госпрограмм. Потребительское кредитование, по предварительным оценкам, продолжило активно расти (прирост сохранился на уровне марта и составил 1,8%).
▪️ Продолжился активный приток средств населения (+2,1 после +1,9% в марте). Росли в основном срочные рублевые вклады, популярность которых поддерживается высокими ставками. Объем корпоративных средств значительно увеличился (+5,0%) после оттока в марте (-1,6%). Однако этот рост носил временный характер и был связан со смещением периода уплаты налогов с конца апреля на начало мая.
▪️ Прибыль сектора в апреле составила 305 миллиардов рублей (доходность на капитал — 24,5% в годовом выражении), что на 13% выше результата марта (270 миллиардов рублей, 22%). Рост прибыли обусловлен снижением отчислений в резервы после крупного доформирования в марте.
Подробнее — в материале «О развитии банковского сектора Российской Федерации в апреле 2024 года» ➡️