5352
Аналитика и мемы про макро, банки, жилье и когнитивные искажения для связи @sskatov
Вероятно, самая важная дискуссия сейчас в современном макро - вот этот репорт Hudson Capital, который подготовили Стивен Мирран и Нуриэль Рубини (уж про второго вы точно слышали).
Сама бумага в файле ниже, а также можно послушать выпуск Forward Guidance, хотя трудно себе представить досуг в воскресенье лучше, чем прочесть 30 страниц финансового анализа мелким шрифтом
Ключевой тезис: Минфин США намеренно снижает эффективную ffr (ставка федерезерва) на 1 процентный пункт за счет изменения временной структуры госдолга: сокращает выпуск новых долгосрочных облигаций и увеличивает объемы коротких выпусков. Более того, Минфин делает это умышленно.
Насколько этот тезис верен проверить крайне сложно. Дженнет Йеллен ответила лишь что это все неправда. Да и вообще найти особый умысел в действиях Минфина, направленный на снижение влияния трансмиссии денежно-кредитной политики за счет политики фискальной в данных почти нереально. А авторы намекают именно на политические мотивы действий Йеллен.
Но что нельзя отрицать, так это важность влияния изменений временной структуры долгового портфеля на эффективность денежно-кредитной политики. Мирран и Рубини утверждают, что это снижает стоимость заимствований в экономике ~20% (1 п.п. в развитых странах - это много). Это помогает понять, почему несмотря на рекордный за долгие годы уровень ставок, экономика США продолжает себя прекрасно чувствовать, а все проповедники рецессии оказываются в дураках.
Подобное упражнение в декабре 2023 проводила и редакция нашего канала на примере портфеля корпоративных кредитов в России, но оценить количественный эффект нам ресурсы не позволяют. Зато это вполне позволяет понять кредитный бум в корпсекторе в первой половине 2024.
Скорее всего сильно все изменилось и в розничном сегменте, куда пришли заемщики, которые ранее были отрезаны от банковской системы, а также повлиял космический рост льготных ипотечных кредитов.
Мы это видим даже на примере микрофинансовых организаций, которые активно переключаются с коротких займов до зарплаты на среднесрочные installment loans.
То есть мы говорим о том, что средний кредит в экономике сегодня сильно отличается от среднего кредита в экономике в 2019 или 2021 году. Поэтому и влияние изменения ставок на экономику сегодня должно сильно отличаться.
В общем, если вас интересует причина, почему с прогнозированием в России все так себе, даже когда существенные шоки отсутствуют, так это потому что никто не понимает структуру экономики после той самой «структурной перестройки». Вполне вероятно, что почти год со ставкой 7.5% в 2022-2023 был равносилен 2018-2019 со ставкой 5%.
@unexpectedvalue
Поступают предложения, что вместо ключевой ставки Банку России надо поднять прогноз по ставке.
Эта логика уязвима в своем самом корне. Прогноз ЦБ по ставке, это не комитмент Банка России, это именно прогноз, да еще и явно не пользующийся слишком большим доверием на рынке. Поэтому, у Банка России не получится решить проблему, «размахивая руками, словно Джедай какой-нибудь», этот рынок реагирует «только на деньги» (т.е. на ставку). Чтобы сработал прогноз, нужно чтобы он стал комитментом, да еще и credible. Не в этой жизни, то есть не в этом цикле))
Так что надо крутить ставку дальше )))
ПП
🔹Чувствует ли рынок 16%?
👉Теперь да
📊Средневзвешенная ставка для физических лиц снижалась в апреле-мае (данные за июнь еще не вышли) под воздействием очередного раунда ажиотажного спроса на льготную ипотеку перед ее отменой. Но ажиотажный спрос перетягивает на себя сделки будущих периодов, поэтому здесь неизбежно охлаждение (хотя бы в несколько месяцев) -> потребительский сектор, наконец, отреагирует на высокие ставки.
📊Корпорации в среднем кредитуются на уровне ключевой ставки, но, как говорили парой абзацев выше - стоимость финансирования тянут вниз длинные займы, а коротких - вверх. Текущий forward guidance лишь добавляет заемщикам стимула брать более длинные займы (помним, что не весь рынок активно строит макроэкономические модели, а с большой охотой доверится аналитикам ЦБ).
Таким образом, легендарный «лаг ДКП» добрался до нас через те самые 3 квартала.
(2/3)
@unexpectedvalue
Даже дети знают о макроэкономических последствиях безадресных программ льготного кредитования.
Таким образом вопрос трансформируется: киндер или деградация трансмиссионного механизма денежно-кредитной политики? Детский вопрос
Сначала парни говорят, что у них нет депрессии, а потом берут микрофоны и идут три часа обсуждать механику рынка недвижимости
Спасибо Александру Кравченко и его команде @merkrd, вышло достаточно весело!
@unexpectedvalue
Почему бы не вписать льготную ипотеку сразу в конституцию?
Если «эксперимент» всего для 90 человек, получается, для поддержания темпов прошлых лет нужно придумать где-то 6-7 тысяч видов льготных ипотек
@unexpectedvalue
Во-первых, аналитики систематически недооценивают реальный спрос на жилье у населения.
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй половины 2023.
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Поздравляем всех причастных!
🥳🥳🥳
@unexpectedvalue
⚙️ Банк России повышает с 1 сентября надбавки к коэффициентам риска по необеспеченным потребительским кредитам
Мера направлена на ограничение роста долговой нагрузки граждан и накопление макропруденциального запаса капитала банков.
Абсолютно - про льготную ипотеку и доступность жилья так и есть
Массовая льготная ипотека - это регрессивный налог
@c0ldness
С самого начала у нас была какая-то тактика и мы ее придерживались (нет).
Каждый раз, когда речь заходит о стратегии, программах развития, эффективности работы ставок или работы каких-то государственных институтов, вспоминайте о слаженности монетарной и фискальной политики на примере массовой льготной ипотеки:
🔹Когда ставки снижаются, правительство вводит массовое субсидирование
🔹Когда ставки ставки растут, поддержка сокращается
Либо рынок получает двойную поддержку, либо двойной удар. В результате программа поддержки не сглаживает влияние макрошоков на рынок, а усиливает волатильность и непредсказуемость спроса.
#ипотека
@unexpectedvalue
так сказать, ПЕРЕГРЕВ
(простите)
@unexpectedvalue
Изменение ограничений на минимальную площадь квартир: цены вырастут, обеспеченность метрами не изменится
Это просто классический пример однобокого регулирования: если запретить строить маленькие квартиры, то станут строить больше больших?
Нет
🔹Квартиры строятся внутри домов (high-end аналитика). Дома строятся согласно технико-экономическим показателям, в которых утверждаются габариты наружных стен и этажность, а квартирографию застройщик планирует сам исходя из минимальной площади (утверждается регионами) и спроса.
Дальше застройщик максимизирует стоимость проданного квадратного метра исходя из доступной площади.
🔹Предположим я хочу продать 100 условных метров на этаже. Я могу продать это одному очень богатому домохозяйству, либо 2 средне богатым, либо 4 бедным (условно) и т.д.
Изучив спрос, я понимаю, что оптимально будет впихунть 2 студии по 27 квадратов, одну 2хкомнатную в 46 квадрата. Так я смогу продать студии за 150 тысяч рублей за квадрат и двушку за 140 тысяч за квадрат. Средняя цена 145.4 за квадрат.
Здесь мы используем такое явление, как дисконт за бОльшую площадь, чем больше квартира, тем она дороже, но тем меньше стоимость за квадрат.
🔹Теперь мне говорят, что 27 нельзя, можно 28. Себестоимость строительства особо не изменится. В такой ситуации я могу:
Вариант 1: я объединю две студии в двух/трехкомнатную квартиру площадью 54 квадрата, которую смогу продать по 130 тысяч за квадрат. Плюс у меня осталась двушка за 140 за квадрат. Средняя цена продажи - 134.6
Вариант 2: Я увеличу площадь студий за счет двухкомнатной, ведь больше метров на этаже от запрета не появилось. Тогда я продаю 2 студии по 28 квадратов за 149 тысяч за квадрат и 1 двушку площадью 44 метра за 142 метра за квадрат. В среднем стало 145.9.
Максимизирующий прибыль застройщик выберет вариант 2. Средняя стоимость жилья выросла, обеспеченность метрами осталось той же, просто у жителей маленьких квартир она выросла, а у жителей квартир побольше - снизилась.
#жилье
@unexpectedvalue
вопрос в том, дельфийский forward guidance использует наш ЦБ или одиссейский?
если среднесрочный прогноз - просто ожидания отдельного департамента, то зачем вообще мы так активно обсуждаем риторику и все сигналы, если они ни к чему не обязывают Банк России? не лучше ли тогда отказаться от вербальных интервенций и всем строить модели?
@unexpectedvalue
🔹Но более важный вопрос: есть ли какой-то штраф за ошибку? Иными словами, а если консенсус ошибается и ставку поднимать не нужно, а ее все равно поднимут, чтобы угодить ожиданиям рынка?
👉Абсолютно непонятно
Мы ужасаемся темпам роста кредитования, но они соответствуют темпам роста экономики и инфляции.
📊Тут, разумеется, есть проблема курицы и яйца - кредитование приводит к росту или более крупная экономика требует большего уровня долга. Но в третьем квартале 2023 и первом квартале 2024 корпоративный сектор устроил себе некоторый делевередж: отношение долга к ВВП снижалось.
📊Как правило, за делевереджем следует рецессия или, как минимум, рост ниже потенциального. Но экономика России, по оценкам коллег, выше своего потенциала на 2.5% -> способна выдержать возможное снижение аппетитов бизнеса. А там, возможно, и бюджет сможет компенсировать выпадение спроса корпораций.
📊Сюда же можно добавить высокий уровень прибыльности бизнеса и низкую чувствительность к ставке у домохозяйств.
⚠️Как будто повышение ставки до 17-18% выглядит безрисковым для экономики, а значит и для членов Совета Директоров. Но повышение ставки при сохранении текущих значений в среднесрочном прогнозе будет максимально абсурдным.
Таким образом, давайте ставить на +0-1п.п. и рост средней КС в 2025-2026 на 2-3п.п.
(3/3)
@unexpectedvalue
Перед заседанием давайте поищем аргументы против роста ставки до 18%
🔹Нужно ли повышать ключевую ставку до 18, как этого ждет консенсус?
👉Нет
Банку России достаточно изменить свой среднесрочный прогноз на 2025-2026 годы, прибавив по 1-2 п.п. к диапазону значений каждого года
🔹Почему?
👉Рынок не пугает рост ставки до скольки угодно, если ЦБ обещает уже через год снижение на 50%. На что сейчас влияет ключевая ставка? На короткие кредиты выданные «гражданским» отраслям. Длинные кредиты, особенно в «субсидируемых» секторах стоят дешевле ключевой ставки из-за forward guidance стремительного снижения (смотрим график).
(1/3)
@unexpectedvalue
Буду честным, я бы тоже выбрал киндер, но по макроэкономическим и профессиональным соображениям.
Читать полностью…
Небольшое дополнение к вчерашнему:
1. Важно помнить, что ипотека - это еще не весь рынок новостроек. Часть сделок осуществляется за наличные.
В 2018-2019 - пропорция была примерно 50/50
В 2023 - 17/83.
В результате роста цен количество сделок за кэш снизилось более чем в два раза, но среднее количество всех сделок на первичном рынке за 2022-2023 осталось на уровне 2018-2019 - 696 тысяч против 672, то есть те, кто раньше покупал за наличные, стали вынуждены брать ипотеку (либо стратегически выбирали дешевые деньги от банков, а свои размещали на дорогих депозитах).
2. Как ранее писали, рынку нужно распродать 18.5 млн квадратов за полтора года, чтобы все строящиеся объекты достигли уровня распроданности на вводе 70%. При средней площади лота 50 квадратных метров - это примерно 370 тысяч сделок.
За полтора года за кэш (без ипотеки) будет продано 150 тысяч квартир. Еще 220 тысяч нужно продать с ипотекой. Это эквивалентно падению ипотеки на 79%.
Возможен ли такой сценарий? Возможен, но это уже сценарий не кризиса рынка жилья, а куда больших проблем.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Новые инструменты макропруденциальной политики подъехали
@unexpectedvalue
Во-вторых, семейная ипотека никуда не уходит.
И в последние месяцы именно семейная ипотека доминирует в выдачах.
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Надо признать, что надежды на отмену массовой льготной программы и замедление кредитования физлиц явно переоценены
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Получается, решился, но не до конца
Надо понимать, что ограничения на потребы распространяются и на ипотеку, тк они могут являться источником первоначального взноса
Но надо сказать, что надбавки не кажутся слишком жесткими, тк не трогают напрямую корпсектор.
@unexpectedvalue
Распроданность на вводе введенных в эксплуатацию объектов по данным ЕИСЖС в первом квартале 2024 составила 78%
Это соответствует результатам прошлого года, хотя введено было сильно меньше площадей, по сравнению с тем же периодом прошлого года: 3.1 млн против 4.6 млн (данные только по топ-10 регионам)
В целом картина по регионам стабильна. Из интересного:
-Краснодарский край удерживает лидерство по волатильности показателей
-Низкие результаты в Московской области. Но не исключено, что застройщики просто направили покупателей на объекты с вводом после отмены льготной ипотеки, т.к. готовое проще продать, а строящемуся нужна страховка.
-Москва продала 86%, хотя с конца декабря действовало ужесточение лимита по льготной ипотеке
В общем хоть объемы и невелики (что связано с низкими запусками 2020го года), но проблемы с распроданностью все еще не наблюдаются.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Хотите решить проблему цен?
СТРОЙТЕ БОЛЬШЕ (да, рынок автомобилей и рынок жилья очень близки по механике)
@unexpectedvalue
На самом деле, здесь нет противоречия - это и есть согласованная контр-циклическая политика
У уровня бюджетного и денежного стимула общая причина - фаза делового цикла
@c0ldness
Коллеги, сегодня день рождения у широко известного в узких кругах Павла Пикулева (отец-основатель лучшей в мире соцсети для финансистов EMCR.io, а еще тут можно найти работу в финансах)
И так как очень сложно что-то подарить человеку, у которого все есть, то выполним давнее обещание рассказать про региональные каналы с вакансиями EMCR
Так что приходите к Паше, устраивайтесь на работу в финансы, набирайтесь опыта и заводите свой макротелеграмм-канал!
Трансмиссия не работает?
Много сообщений в последние время о том, что высокая ставка не помогает охладить кредитование и экономику. Смотрите, мол, ставка уже давно 16%, а кредит продолжает расти как не в себя.
И вообще чем выше ставки, тем больше кредита, ММТ по-русски и все дела.
На самом деле, нет. Просто ставка — это инструмент рыночный. И эффективно работает в рыночных условиях.
Возьмем, например, ипотеку — уберем из нее все льготное и посмотрим, что произошло за год. Напомню rule of thumb: изменение ставки на 1 пп. меняет спрос на ипотечные кредиты на ~10%, при прочих равных.
• В 1П 2023 г. средняя ставка по рыночной ипотеке была 11%, а банки выдали рыночных ипотечных кредитов на 1,2 трлн руб.
• В 1П 2024 г. средняя ставка подскочила до 17% (+ 6пп.). Что произошло с выдачами? Они упали до 0,5 трлн руб. (-60%).
Так что хорошо все с трансмиссией: рыночный инструмент влияет на рыночные сегменты, как и должен.
А то, что в экономике много нерыночного и всякого прочего бюджетного, ну тут уж извините. Это вопрос не к процентным ставкам.
@helicoptermacro