2217
Профессиональный и личный взгляд на рынок недвижимости СПб Учредитель ПИА Недвижимость Инвестор в жилую и коммерческую недвижимость по всем вопросам @myeltsov
Риски при покупке жилья в рассрочку
Банк России зафиксировал рост продаж жилья в рассрочку вместо классической ипотеки и рассматривает возможность регулирования этой практики из-за потенциальных рисков такого способа покупки жилья.
Какие есть риски при оформлении рассрочки - читайте в наших карточках с комментарием эксперта - генерального директора «ПИА Недвижимость» Максима Ельцова.
🥇🥈📈— деловая журналистика с 1995 г.
Итоги недели
В Петербурге тренд на увеличение объемов предложения на вторичном рынке не подтвердился. По итогам недели число квартир на ЦИАН в спальных районах (включая Мурино/Кудрово) снизилось на 0,8%. С начала месяца - снижение на 0,3%. В продаже - 21,7 тысяч вариантов, весьма низкий объем предложения. Спрос активный. Это при том, что лучшие ипотечные ставки начинаются от 23% (в лидерах банк «ДОМРФ», Банк «Санкт-Петербург» и «Уралсиб»).
Еще отмечу усиление «эффекта новизны». Впервые выставляемые объекты всегда вызывают более высокий интерес –их смотрят все, кто активно ищет жилье в конкретном районе (потом, разумеется, волна звонков спадает). Но теперь, когда конкурентного предложения немного, по вновь выставленным типовым квартирам покупатели и агенты звонят еще активнее. Конечно, важно не промахнуться с ценой, поймать эту «волну» и не пропустить момент, когда нужно входить в сделку. Иначе по прошествии 2-3 недель интерес снизится, продать будет сложнее.
Это лишний показатель того, что дефицит объектов приличного качества по разумным ценам обостряется. Выбор у покупателя не велик.
Для рынка новостроек неделя была интересной. Почти незамеченной прошла новость о повышении возмещения банкам по семейной ипотеке. В теории должно снизиться комиссионное вознаграждение при выдаче льготных кредитов. Но пока о незначительном («косметическом») снижении комиссионных объявили лишь несколько банков. Ждём сигнала от ведущих игроков.
При этом аналитики ДОМ РФ уже указал на рост количества заявок по «семейке» до уровня сентября-октября прошлого года. Будет ли этот рост устойчивым трендом - посмотрим. Пока с 1 по 6 февраля семейной ипотеки выдано 26 млрд рублей, и темпы получше, январских, но все еще слабее чем в конце 2024 года. Можно предположить, что в феврале продажи будут чуть лучше, вопрос - насколько.
Одновременно ЦБ заявил о рискованности рассрочек, пошла волна публикаций в федеральных СМИ. Суть проблемы я детально описал две недели назад. Вопрос в другом - как регулировать риски. Прямых механизмов управления (как и с другими интересными схемами) у ЦБ нет. Пока есть «озабоченность».
Полноценного регулирования рассрочки придется подождать.
Говорить, что ситуация на рынке аренды жилья стабилизировалась, тоже преждевременно. Прирост предложения с начала месяца - плюс 2%. Немного, но по-прежнему рост. И предложение находится на рекордно высоком уровне: почти вдвое больше вариантов, чем год назад. Сроки поиска арендаторов увеличиваются, ставки снижаются, с «детьми и животными» - пожалуйста. Арендный рынок подтверждает репутацию самого чуткого к конъюнктуре сегмента.
В коммерческой недвижимости с точки зрения инвестиционной активности тренд не поменялся. Явный дефицит качественных объектов; инвесторов, готовых рассматривать варианты до 100-150 млн рублей, много больше, чем достойных предложений.
Еще один тренд: увеличение срока поиска арендаторов. Наиболее активно открывают точки недорогой общепит (в том числе системные франшизы), вейп-магазины, продавцы пива и т. д.
Более серьезных арендаторов сдерживает колоссальный рост затрат на ремонт помещений в сочетании с неопределенностью экономической ситуации. Они вернутся на рынок только после снижения «ключа» или при дальнейшем разгоне инфляции. К тому же замедлилось заселение сданных домов. Выше стала доля непроданного; больше инвестиционных квартир; выросли затраты на ремонт - медленнее формируется пешеходный трафик. Арендаторы заезжают позднее, простой помещений больше. Это стоит учитывать в финансовой модели для принятия инвестиционных решений.
@yeltsovm
Ещё никогда инвесторы с таким нетерпением не ждали дня всех влюбленных. Интересный день будет. И про любовь и про деньги.
И там и там гарантий нет. Приходится полагаться на себя, действовать и верить. Делать что должно и будь что будет. Ну и критическое мышление не помешает.
Вот на примере ключевой ставки: в январе недельная инфляция била рекорды. А в начале февраля снизилась. И при этом на прошлом заседании (вопреки ожиданиями и прежней логике) ЦБ сохранил ставку. Поди тут угадай. Но давайте хотя бы попробуем.
@yeltsovm
Вполне ожидаемо.
РБК: ЦБ увидел риск дефолтов для россиян при покупке жилья в рассрочку.
Рост продаж квартир в рассрочку несет риски и для покупателей, и для продавцов, считают в ЦБ и готовятся к регулированию таких сделок. Некоторые застройщики говорят о формировании «пузыря рассрочки» на рынке жилья.
То о чем не раз говорилось, но уже официально. Регулятор видит риски:
⁃ Скрытый рост долговой нагрузки покупателей. «Задолженность человека перед застройщиком не передается в бюро кредитных историй. Это может привести к неправильной оценке долговой нагрузки человека и даже его дефолту при выдаче кредитов», — отмечают в ЦБ;
⁃ Непрозрачность правил продажи объекта.
⁃ Ухудшение экономики проектов и кредитные риски для застройщиков «из-за более низкой наполняемости» счетов эскроу.
Далее в материале приводятся ответы от застройщиков о размере доли рассрочки. У некоторых она совсем даже не 40%.
Главная интрига - как регулировать рассрочку? Напрямую ЦБ указывать застройщикам не может, да и на банки может действовать опосредованно. Мы тут ещё с ипотечным стандартом не разобрались, а уже новая напасть.
@yeltsovm
А вот и данные по продажам новостроек в Санкт-Петербургу Ленобласти .
Результаты не такие оптимистичные как в Москве.
Январь (ожидаемо) оказался хуже декабря: по количеству заключенных договоров - минус 30%, по проданной площади - минус 32%.
Доля ипотеки снизилась еще на 10 процентных пункта, до небывалых 37%.
Средняя стоимость квадратного метра уменьшилась на 2%.
В сравнении с январем 2024 года более 40% спад по числу договоров, минус 48% - по количеству квадратных метров. Цена квадрата по региону за год увеличилась всего на 4%.
Отмечу, что в Ленобласти ситуация более стабильная, продажи января к январю 2024 просели всего на 16%. А вот в Петербурге - минус 57%.
С одной стороны, цифры ожидаемые, с другой - оснований для оптимизма немного. Разве что увеличение компенсации банкам от Минфина немного поправит ситуацию, снизятся комиссионные за выдачу «семейки», подрастут объемы выдачи.
@yeltsovm
Журнал Пригород. Итоги года: меньше господдержки - меньше рисков.
В областном Росреестре подсчитали результаты за январь. Общий итог: областной рынок недвижимости (исключая новостройки) вернулся к норме. Все показатели - в пределах средних значений за последние годы.
По вводу ИЖС: в Ленобласти за январь сдано (поставлено на учет) 3804 дома. Почти столько же, как и год назад (3814 домов). Сильный спад, отмеченный в конце 2024 года (октябрь, ноябрь, декабрь - всего 1039 домов за три месяца!) перешел в уверенный подъем.
Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость»:
- Вторичный рынок и сегмент строительства частного жилье вполне адаптировались к новым условиям. Несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок и удорожание материалов, активность покупателей сохраняется на приличном уровне. Интересно, долго ли продержится эта тенденция. Казалось бы: рынок строительства индивидуальных домов тоже должен зависеть от льготной ипотеки. Но пока эта зависимость не просматривается.
Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» также подтверждают: резкое изменение условий (рост ставок) возвращают рынок к «заводским настройкам»: люди активно покупают участки, строят для себя; девелоперам строить на продажу - невыгодно и рискованно. В условиях неопределенности граждане будут тяготеть к самостоятельному строительству, по этапам. Так и считать проще, и меньше рисков.
Не уверен, что активность в загородном сегменте будет расти. Все-таки загородный дом - не предмет первой необходимости, поэтому, на мой взгляд, при высокой стоимости капитала этот рынок все-таки будет замедляться, а объемы ввода - плавно сокращаться. Что, впрочем, и происходило в последние месяцы 2024 года.
Для успешного старта коттеджного поселка в сегодняшних условиях важны, прежде всего, цена и транспортная доступность. Остальные настройки зависят от локации и от предпочтений потенциального покупателя. Сейчас все более важными становятся гарантии надежности, гарантии по срокам и качеству - от репутации до юридических, по договору.
Выиграют те, кто научится происходить индивидуальный продукт массовым способом.
Про обманутых клиентов: в многоквартирной застройке эту проблему удалось решить, не без сложностей для отрасли в целом. В загородном строительстве таких случаев будет становиться больше, особенно из-за периода льготной ипотеки. Не всегда такие случаи носят злонамеренный характер, иногда застройщик просто ошибся в расчете финансовой модели проекта. Это неизбежно, как болезни роста.
Алексей Баринов, руководитель направления «Коттеджные поселки» Группы «ФАКТ»:
- Полагаю, что на январь «перетекла» часть сделок, фактически заключенных в декабре. Если предположить, что это сделки декабря, тогда официальные цифры совпадают с нашей динамикой. Мы также под конец года зафиксировали рост продаж примерно на 20% относительно среднего по предыдущим трем месяцам.
Рост спроса в первой половине 2025 года относительно второго полугодия 2024-го можно прогнозировать благодаря сезонности и низкой базе. Состояние рынка также будет зависеть от ключевой ставки. А она, в свою очередь - от ситуации в СВО. Если дела пойдут позитивно, то к концу года можем ожидать и роста, за счет оттока средств с депозитов.
Что касается характеристик перспективных проектов, то, полагаю, что спрос будет полярным: самое доступное будут покупать больше. А в дорогом сегменте просто будет все стабильно. Если же сбудутся позитивные сценарии, то широким фронтом начнет расти все.
По новым проектам успех или неуспех будет определять вера покупателей в успешное окончание проекта и динамика строительства. Клиент будет смотреть на динамику готовности и бэкграунд застройщика. Дополнительно преимуществе - гибкие схемы оплат. Качество проработки продукта, проекта - также имеет значение
Что касается недостроев в сфере ИЖС, то это проблема системная. По разным прогнозам, пик будет в апреле-мае-июне этого года, когда увидим массовые просрочки по договорам, заключенным в первой половине 2024-го.
В продолжение темы.
В материал ДП про трейд ин и выкуп вошел не весь мой комментарий. Приведу его полностью.
На рынке устоялись две основные схемы обмена старого (имеющегося) жилья на новое. Есть классический «трейд-ин», когда квартира фактически не выкупается, а выставляется на реализацию. И агентство предпринимает усилия, чтобы реализовать эту квартиру за 3 - 6 месяцев. Деньги от продажи направляются на оплату ДДУ. Обмен с моментальным выкупом реализовать сложнее, особенно после повышения ключевой ставки, но и ее мы продолжаем развивать. С ноября мы видим, что ситуация на вторичном рынке стабилизировалась, мы можем более уверенно прогнозировать сроки и цены при выкупе.
И мы успешно используем обе схемы в сотрудничестве с ведущими застройщиками: RBI, ЛСР, «Арсенал», РСТИ, Glorax, Аквилон и др.
КВС, например запускает крайне востребованную, но сложную в реализации модель когда покупатели новостройки продолжают жить в имеющейся квартире до переезда в новую. По-сути выкуп квартиры с временным правом проживания.
Плюсы очевидны; минус - высокая цена капитала, который направляется на выкуп «старой» квартиры и невозможность прогнозировать цену продажи выкупленной квартиры через несколько месяцев, и тем более - через год. На практике прогнозировать даже текущую цену продажи крайне сложно, даже за две-три недели в конкретных домах и локациях меняется конкурентное предложение и реальные цены сделок. А отклонение даже в 2-3% от прогноза приносит ощутимый убыток. Или риски придется закладывать в цену выкупа, резко снижая привлекательность для клиента.
Мы постоянно экспериментируем, развиваем выкуп, в том числе с проживанием. С RBI у нас прошли пилотные сделки.
Главные ограничения выкупа имеющегося жилья с проживанием:
⁃ либо по данной программе должен быть очень большой дисконт по выкупаемой (компенсируя риски и стоимость капитала);
⁃ либо застройщик не выплачивает деньги за квартиру, зачитывает ее в стоимость покупаемой новостройки, неся все те же риски по изменению стоимости квартиры в будущем. И такой вариант ограничивает использование ипотеки - если нет физического поступления денег то и кредит взять невозможно.
Мы с внимательно следим за действиями КВС как одного из новаторов в трейд ин. Насколько рабочая предложенная схема - покажет практика.
@yeltsovm
Недвижимость и строительство: Готовое жилье на петербургском вторичном рынке за год подорожало на 2-4%.
Драматично вырос разрыв между средними ценами вторичного и первичного рынка. Год назад, по данным аналитиков «Бюллетеня Недвижимости», разница составляла около 40 тысяч рублей (200 тысяч рублей за кв. м на вторичке, 240 тысяч – в новостройках. Сейчас – 50 тысяч. Только эта разница мало имеет отношения к реальности: цены предложения в новостройках можно уверенно обозначить как «номинальные». Подсчитать фактические цены, по реальным сделкам, достаточно сложно, из-за разнообразных скидок, рассрочек и акций.
«Реальную стоимость актива отражает не сумма, которую за него заплатили, а цена, за которую его сегодня можно продать», – напоминает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. В этом плане на вторичном рынке все в порядке: разница между ценами сделок и предложения есть, но она минимальна. А вот насчет ликвидности в изобилии прикупленных инвестиционных новостроек есть обоснованные сомнения.
Аналитический центр Дом рф: В январе 2025 г. запущено строительство 2 млн. квадратных метров многоквартирного жилья. Это на 13% меньше, чем в январе 2024 г.
Это минимальный объём запуска для января за последние 4 года. Предыдущий минимум был в январе 2021 г. – 1,3 млн кв. м.
Оценивать динамику только по одному месяцу не корректно, но это сигнал - подтверждение тренда на снижение запуска новых проектов.
URA ru: Екатеринбуржцы массово отказываются от квартир в новом ЖК астраханского застройщика.
Это наглядное подтверждение рисков рассрочки (подробнее тут и тут).
“…клиенты приобретали квартиры, не учитывая разные факторы в будущем. Как пояснила собеседница, «никто не делал расчет на то, как изменится рынок, а когда пришло время расплачиваться по рассрочке, покупатели поняли, что оставшуюся сумму им попросту неоткуда взять, и расторгли ДДУ. ”
Как по методичке. Ну и конечно первый взнос был минимальным. Застройщик на конфронтацию с дольщиками не пошел и вернул деньги. Либо опасаясь репутационных рисков (это может быть огромной проблемой для компании в целом) либо из-за недостаточно жесткого договора. Были примеры когда застройщики доходили до исков о банкротстве дольщика за неисполнение обязательств.
В общем подобных кейсов будет все больше.
@yeltsovm
Комментарии временно отключены. Идет дезинфекция.
Читать полностью…
Жилая аренда.
Тенденции на рынке Петербурга о которых я говорил ранее - рост предложения и переход ставок к снижению/стагнации - подтверждается и на федеральном уровне.
РИА: Предложение съемного жилья в России практически удвоилось к 2025 году.
С подачи СМИ арендаторы будут ожидать больших скидок.
Напомню, что предложение активно сокращалось в 2023-м и в первой половине 2024 года. Росли доходы, росли миграционные потоки, высокая ключевая ставка (дорогая ипотека) тормозила сделки купли-продажи. Люди, у которых раньше был выбор между покупкой и арендой, вынужденно уходили в аренду.
Но с конца августа прошлого года проявились альтернативные тренды:
⁃ Сезонный переток предложения из краткосрочной в долгосрочную аренду;
⁃ Многие из тех, кто планировал продать свободные квартиры взяли паузу и перешли к сдаче в аренду. Прямого подтверждения этой версии нет, но предложения в продаже и в аренде четко идут в противофазе. Первый снижается второй - интенсивно растет.
Теперь главная интрига - развернутся ли цены на аренду жилья с возобновлением туристического сезона. В апреле-марте, когда снова начнется переток предложения в краткосрочную аренду.
@yeltsovm
27 января Петербург отмечает 81-ю годовщину снятия блокады. 872 дня беспримерного подвига и нечеловеческих испытаний.
Младший сын (семь лет) обсуждая варианты похода в музеи выбрал «про войну». Самое время. Отправились на экспозицию «Потерянные в кинохронике» в Ленфильме.
Неожиданно сильная и глубокая выставка. Сделанная с душой. Продуманная. Не для галочки. Война показанная глазами и судьбами военных кинооператоров, державших винтовку не реже чем кинокамеру. Сражались и погибали. Но снимали. Смотрели в лицо смерти через объектив.
На выставку точно стоит сходить. И взрослым и детям.
В зале, посвященном Нюрнбергскому процессу, рассказывается о том, что благодаря военным кинооператорам мир увидел своими глазами масштаб преступлений нацистов.
Не выдержал, в последнем зале оторвал от аудиогида увлеченного сына. Обнял, сказал что именно по-этому хочу чтобы он помнил. И его дети. Никто не забыт. Ничто не забыто.
@yeltsovm
Если собираетесь продавать долю, особенно в крупном объекте недвижимости, то не торопитесь.
То что размер пошлин вырос с начала года - ещё пол беды. Из-за изменений в законодательстве теперь пошлина взимается от стоимости всего объекта, вне зависимости от размера продаваемой доли.
ДП: "Общество в шоке". Сделки с коммуналками и паркингами в Петербурге резко подорожали.
И исправить ситуацию, возможно, получится только через год.
Я бы сказал, что общество в шоке. Дело в том, что регистрируются какие–то смешные доли на небольшие комнатки, коммуналки по 9–12 метров, а пошлины по ним выходят на уровне 24 тыс. рублей. Это странно: при определении кадастровой стоимости долей ничто не мешает брать процент и просто высчитывать его. Но вот при расчёте пошлины почему–то этого не делают. Ещё одна интересная, пикантная подробность. С начала года прошло несколько сделок без проблем: люди платили за доли, регистрации проходили нормально. А потом, видимо, ведомство внесло соответствующие коррективы и указания, и стали требовать оплаты пошлины в полном размере, как будто сделка проходит с объектом полной стоимости. Это выглядит совершенно нелогично. В ближайшее время риелторы, нотариусы и другие специалисты, занимающиеся регистрацией, будут предупреждать клиентов о возможных рисках и советовать воздержаться от сделок до тех пор, пока не будет внесена ясность. А когда это произойдёт — непонятно. И как всегда, финал предсказуем: наши законотворцы, спасибо им огромное, раз за разом, судя по результатам их работы, думают в первую очередь о том, как бы собрать больше денег. Они совершенно не учитывают последствия своих решений, не ставят себя на место потенциальных участников рынка и не продумывают, как их решения повлияют на людей.
Рубрика Ответы на вопросы. Иногда зачем-то подробно отвечаю на вопросы в комментариях. С одной стороны - трата времени, с другой - появляются дополнительные идеи и… новые вопросы.
Один из самых острых вопросов: почему люди не снижают цены на квартиры, если их не покупают? Зачем выставлять квартиры по явно завышенным, «непроходным» ценам?Это про те самые 80% продавцов с завышенной стоимостью, которые думают что «спроса нет».
Причин много. Я бы начал с того что у ничтожно малого количества участников рынка есть реальное понимание ситуации в целом.
Я это без малейшего чувства превосходства это говорю и без пренебрежения. Мы с командой только по выкупу и трейд ин проводим десятки сделок в месяц. Ежедневно принимаем решения о целесообразности выкупа объектов инвесторами, неся ответственность деньгами (в том числе неся убытки по ошибочным рекомендациям).
А у огромного числа рядовых участников рынка есть задача только раз в несколько лет продать/обменять/купить квартиру. Нет объективной информации о ситуации на рынке.
А вот профессиональные участники рынка нередко заинтересованы в самой сделке, в определенных действиях клиента а не в положительных последствиях , не в эффективности сделки. Есть сложный выбор между личной выгодой и выгодой для самого клиента.
"Если сложная трудоемкая услуга оказывается вам бесплатно, то в этой схеме - вы товар" (бесплатно подберем новостройку, бесплатно сдадим в аренду, бесплатно найдем коммерческое помещение или участок и т.д.). А еще намного проще клиенту пообещать продать квартиру дороже (на уровне ожиданий) а не говорить реальную цену - он иначе уйдет в другое агентство.
Агрегаторам (при всем уважении) выгодно не только чтобы объекты продавались, но и чтобы объявления дольше находились в продаже и их было больше.
Чиновникам важно выглядеть заботливыми в глазах населения - вот например обещаем в телевизоре что надо убрать лимиты по семейной ипотеке, все рады, но никто даже слова не говорит об огромной комиссии за выдачу семейной ипотеки (до 19%), которая закладывается застройщиком в цену квартиры. Чтобы продать торговую недвижимость и апартаменты застройщики и агенты обещают неадекватно высокий арендный доход. И т.д.
Я это не к тому что все плохие и есть горстка героев, заслуживающих доверия, но конфликт интересов присутствует. А клиент "сам обманываться рад", критическое мышление вообще не самая сильная часть нашей человеческой натуры.
В результате имеем огромное количество аномалий и искажений. И в финале получаем: «Я могу рассчитать движения небесных тел, но не безумие людей» (Исаак Ньютон).
Иными словами даже если у вас есть все аналитические выкладки и вы очень глубоко понимаете рынок, вы можете просто не учесть психологические факторы. Яркий пример: при выключенной ипотеке, санкциях, нестабильной экономической ситуации логично ожидать что будет снижение спроса на вторичный рынок, цены неизбежно должны снижаться. А по факту - население считает что продавать не имеет никакого смысла ("какие к черту депозиты, шутите? Проходили и не раз"), предложение на вторичном рынке снижается и есть предпосылки к развороту цен.
Так и живем. С биполяркой.
@yeltsovm
Что и требовалось доказать: по данным Росреестра в Москве в январе зарегистрировано 9,5 тыс. сделок на вторичном рынке жилья. Это на 27% больше чем в январе 2024 года.
Да это январь. Сезонно слабый, не показательный месяц. В декабре было 17,3 тыс. сделок (в январе естественный спад к декабрю 45%).
Но это без рыночной ипотеки. В ситуации неопределенности, когда многие ждали снижения цен на вторичном рынке. Добавим потенциал накопленных депозитов, возвращения ипотеки после снижения ставок, инфляционные ожидания.
Все предпосылки к развороту цен?
@yeltsovm
Мы с коллегами из отдела коммерческой недвижимости отслеживаем и обсуждаем новости торговой и индустриальной недвижимости. Решили размещать в блоге на регулярной основе.
@yeltsovm
Дом рф резонно ожидает некоторого улучшения в выдаче семейной ипотеки в феврале. Проблему лимитов решили, компенсацию банкам повысили. Число заявок выросло в начале февраля 2025 г. до 20-23 тыс. в неделю, это уровень сентября-октября прошлого года. Январьские результаты, как уже писал, - грустные.
Объемы запуска новых проектов по РФ снижается (2 млн метров против 2,3 млн. метров в январе 2023), но Петербург неожиданно выбился в лидеры - в январе запущено аж на 73% больше проектов. Но обольщаться рано. Больше похоже на стремлении вывести те немногие проекты что вообще были согласованы. Посмотрим что будет на длинной дистанции. Общий тренд - на снижение стартов.
По доле нераспроданного жилья в зоне риска находятся небольшие застройщики. Большим продавать проще, подтверждается тренд на укрупнение (пока?).
В январе 45% застройщиков выполнили планы по продажам (+12 п.п. за месяц), 84% застройщиков
реализовали планы по строительным работам (-7 п.п.). Но это скорее не про то что продажи стали лучше, просто планы приводятся в соответствие с реалиями.
@yeltsovm
Не совсем про недвижимость. Точнее совсем не.
На блог подписалась классная руководитель младшего сына. Он (сын) в первом классе. Шутки - шутками, но я ещё с большей тревогой думаю сколько орфографических и грамматических ошибок я допускаю. Или буду необъективен.
И раньше - то мелькала мысль о том как вздыхала бы моя замечательная школьная учительница по Русскому языку Ольга Леонидовна. Теперь ответственность ещё выше.
А ещё на блог подписан папа моей коллеги, и он ей первый рассказывает важные новости.
Я к чему это все. Понятно что в любом случае надо быть объективным, бережным и сдержанным. Не хамить в ответ на едкие комментарии (Глухого пианиста на большой сцене обидеть может каждый). Понятно что надо быть внимательным и не допускать ошибок (Не знаю как у вас, но у меня снижается доверие к человеку, который допускает очевидные орфографические ошибки - ничего не могу поделать.)
Но просто представьте себе как бы изменился наш мир, если бы мы общались зная что нас всегда слышат и читают наши дети и родители, а ещё любимые школьные учителя и вообще близкие люди.
Живущие нередко в других странах, другого вероисповедания и политических взглядов… Да, я неисправимый романтик. Почему-то особенно часто мне это говорят крупные предприниматели и очень состоятельные люди. Но я хотя бы попытаюсь.
@yeltsovm
Газета ру: ФНС может закрыть часть магазинов сети «Светофор»
Это серьезнейший вызов для жизнеспособности компании в целом.
Светофор арендовал у собственников очень неликвидные помещения на не сильно выгодных условиях. Для многих он был отличным шансом извлекать хоть какой-то доход.
Расторжение договоров высвободит большое количество неликвидных помещений и не факт что их можно будет сдать на сопоставимых условиях. 4000 тысячи потенциально закрываемых магазинов на Северо-Западе - это много. Очень.
Останется шанс что точки Светофора заинтересуют какого-то другого крупного игрока. Но маловероятно. Модель жесткого дискаунтера сложна в реализации. Рынок продуктовой торговли максимально конкурентен и почти не растет. Алый океан.
Ну и это ещё один пример того что мало создать и успешно развить бизнес. Надо быть всегда готовым что может «прилететь». Началось все с проверок после обращения депутата Госдумы Сергея Лисовского в конце декабря 2024 года.
@yeltsovm
Сервис DataFlat.ru опубликовал статистику розничных продаж в московском регионе за январь.
По отношению к декабрю - вполне ожидаемый существенный спад: минус 30% по количеству сделок и проданным метрам, минус 37% по объему выручки, доля ипотеки зафиксировалась на минимальной уровне - 46%. И важно отметить снижение средней цены метра - сразу на 8%.
А вот в сравнении с январем 2024 года все не так уж плохо: выручка выросла на 26%, заключенных договоров больше на 6%. И это при том, что год назад доля ипотеки составляла 77%.
В общем, в январе катастрофы не случилось, несмотря на рекордно слабые выдачи семейной ипотеки.
Ждем данные по Петербургу.
@yeltsovm
Деловой Петербург: В Петербурге вырос спрос на выкуп старых квартир в сделках с новостройками
Довольно большой материал про механизмы трейд ин и выкуп жилья. По аналогии с трейд ин в автомобильном рынке.
Отмечу что мы один из сильнейших игроков в этом сегменте в Петербурге. Так что и мне и команде точно было что сказать. Интерес к сервису трейд ин действительно только начинает расти. Кстати, интересная деталь: в самом материале есть ссылка на материал от 2019 года в котором упоминались амбициозные планы Самолета и Этажей.
Помню мы тогда ещё переживали: предстояла конкуренция с мощными игроками. Но как обычно это лишь подстегнуло нас в стремлении улучшать сервис и развиваться, становиться сильнее.
"Плюсы очевидны; минус — высокая цена капитала, который направляется на выкуп старой квартиры, и невозможность прогнозировать цену продажи выкупленной квартиры через несколько месяцев и тем более — через год. На практике прогнозировать текущую цену продажи крайне сложно: даже за 2–3 недели в конкретных домах и локациях меняется конкурентное предложение и реальные цены сделок", — рассказывает гендиректор ПИА Максим Ельцов.
А между тем Минфин повысил возмещение банкам за выдачу льготных кредитов, в том числе семейной ипотеки, с 2 до 3%.
Это повышает рентабельность банков при работе с льготной ипотекой. Ее низкий уровень как раз и привел к тому, что банки ввели компенсацию (до 19% от суммы кредита и выше) за выдачу «семейки».
Ждём ответной реакции банков. Посмотрим достаточно ли будет повышения возмещения на 50% чтобы существенно снизить/отменить комиссию за выдачу.
Вполне возможно что есть и политическая договоренность: мы повышаем возмещение а вы полностью (?) убираете комиссию.
Тогда получим ещё один парадокс: объемы сделок и выдачи по семейной ипотеке вырастут. А вот цены на новостройки в которые закладывались компенсация пойдут вниз.
@yeltsovm
Форбс с несвойственным ему отставанием тоже обратил внимание на неработающий ипотечный стандарт. «Все на месте: банки сохранили рисковые схемы в ипотеке».
У ЦБ опять очень сложный выбор: проявить твердость и последовательность в борьбе с рисковыми схемами (повышение цены квартиры для компенсации банкам по ипотечным программам, удержание денег на аккредитиве, схемы с нулевым первым взносом, траншевая ипотека и тд) или не «жестить» с учетом и без того не высоких продаж у застройщиков.
Ограничение продаж в итоге скажется на банках, предоставляющих проектное финансирование. А попустительство в отношении пограничных финансовых схем увеличивает риски заемщиков и в дальнейшем опять же самих банков.
В общем так себе выбор. Куда ни плюнь - риски и конфликт интересов. Как думаете, что выберет ЦБ? Мне кажется - будет ограничивать.
@yeltsovm
Комментарии включены. Дезинфекция завершена.
Пришлось закрыть старый чат с комментариями. Иначе с ботоводами было не справиться.
Новый чат с комментариями тут.
Он потихоньку снова наполнится и заживет загадочной и непредсказуемой жизнью. Интересные детали и реплики как и прежде буду вытаскивать в чат.
Итоги недели. Вторичный рынок адаптировался. Очередь за новостройками?
На вторичном рынке предложение в спальных районах Петербурга, включая Мурино/Кудрово, впервые за многие недели выросло: плюс 1,1%. Прирост не сильный, но заметный. Серьезные выводы делать преждевременно. Пока осторожно предположим, что часть продавцов начинает возвращаться на рынок, адаптируясь к ситуации. Ставки запретительные, риски высокие, но с жилищным вопросом что-то делать надо. Смотрим за дальнейшей динамикой.
Спрос устойчивый. Но по-прежнему только на объекты с лучшими ценами, по сравнению с конкурентами. В декабре, по данным Росреестра, был рекордный (для прошлого года) объем сделок с готовым жильем в Петербурге. И в целом-то результаты 2024 года всего на 18% слабее 2023-го. При этом количество сделок увеличивалось по мере роста ипотечных ставок. («…а мы крепчаем» - буквально). За последние полгода рынок адаптировался к новым условиям.
Про рынок новостроек этого пока не скажешь. На 23 января в целом по РФ выдано всего 39,1 млрд рублей семейной ипотеки. Это в 3-4 раза ниже среднего уровня прошлого квартала, который и так был слабоватым. Сигнал серьезный: на «семейку» у застройщиков приходилось не менее 40% продаж.
Это подтверждение того, что проблема была не столько в лимитах, сколько в комиссии, которую банки взимают при выдаче семейной ипотеки - от 10 до 19% от суммы кредита. Комиссия, естественно, закладывается в цену - что, конечно, не стимулирует продажи. А еще из-за низкой маржинальности семейной ипотеки банки заметно ужесточили скоринг заемщиков. С начала года отказов стало заметно больше, даже по клиентам, которые выглядят идеально. Один из крупнейших банков отменил комиссию за выдачу семейной ипотеки, но и «одобриться» стало на порядок сложнее. А еще можно предположить, что банки одобряют заемщика в привязке к проектному финансированию: если квартира приобретается у застройщика с ПФ банка, то шансы на одобрение у заемщика выше. Симпатичный такой ребус для ипотечных брокеров.
Ясности с мерами по поддержке отрасли нет. Кроме, разве что, трагикомичного предложения ввести «ипотечное зачатие» - предоставлять льготную ставку под обещание родить ребенка. Тут комментировать - только портить; если мы всерьез обсуждаем такие меры поддержки, это повод серьезно задуматься. О качестве управления отраслью и профессионализме высших чиновников.
На рынке долгосрочной аренды жилья в СПб предложение продолжает расти, показатели штурмуют рекордные отметки, приблизившись к 8,9 тысяч лотов – это плюс 12,4% с начала года. Тоже есть о чем подумать, в частности - о том, насколько снизятся ставки. Главная интрига ближайших месяцев - изменения в этом сегменте в связи с началом туристического сезона. Достаточно ли будет обратного перетока в краткосрочную аренду, чтобы предложение заметно снизилось, а ставки стабилизировались или даже пошли вверх?
@yeltsovm
Подбили итоговые данные по объему сделок на вторичном и первичном рынках Петербурга за прошлый год (по версии Росреестра).
Особых сюрпризов нет. Но есть моменты, которые стоит дополнительно выделить.
Во-первых, опрометчиво (!) называл спрос на вторичном рынке слабым. Но смотрю на график по годам и понимаю, что число сделок в 2024 году всего на каких-то 20% уступает среднему уровню последних лет. Это при заградительных ставках и почти полном отсутствии рыночной ипотеки в последнем квартале.
Мало того – посмотрите, как росло количество сделок от месяца к месяцу. В четвертом квартале рынок вообще показывает уровень прошлых лет, если не выше (9,5 тыс сделок в среднем за месяц). Аномальный 2022 не считаем.
Резюмируем: ипотеки нет, а спрос есть. Точнее, не просто есть, а он все активнее. Вторичный рынок в который раз демонстрирует удивительную приспособляемость. В турбулентный период люди не спешат продавать, напротив – остаются во вторичной недвижимости и покупают. А еще при отключении льготной ипотеки часть сделок неминуемо перетекает на вторичку. Еще бы, при таких-то ценовых разрывах, а еще - новостройку надо ждать и делать стремительно дорожающий ремонт. И выделю дополнительный мощнейший фактор – обменные сделки. Только им можно объяснить аномальную динамику: ставки по ипотеке - вверх, и объем сделок - …тоже вверх!
Сделка с типовой «однушкой»/«двушкой» может запустить каскад из нескольких последующих сделок в цепочке. С новостройками так не особо получается, да? Судя по ежемесячному росту сделок, участники рынка весьма успешно восстанавливали навыки и постигали все прелести обменных сделок (как мы прогнозировали ранее). Навыки, утраченные в сытые времена низкой ставки и постоянно растущих цен: зачем заморачиваться с обменами, купим новую квартиру с помощью ипотеки и накоплений, переедем и неспеша продадим в прямой продаже старую квартиру.
В результате спрос устойчиво растет, и, что кране важно, - объем предложения поступательно снижается. По несколько процентов уже на протяжении полугода. А еще есть своя, сугубо питерская специфика, из-за которой рынок будет немного выпадать из общероссийских трендов. Но о ней ниже.
Продажи новостроек. Те, кто хоть как-то следит за рынком, знают, что продажи у застройщиков снижались: ломка с отказом от льготной ипотеки, снижение спроса, отрыв от цен вторичного рынка и т.д. … Но взгляните на график продаж по годам - они устойчиво снижаются с 2019 года. И не факт что из-за снижения спроса, скорее из-за снижения предложения. Объем жилья, находящегося в стадии строительства (по разрешениям на строительство) ежегодно снижается на 1 млн. кв. м. с 2019 года. Сказывается политика администрации Петербурга.
Слабое предложение поддержит цены на новостройки в Петербурге. Жилья комфорт и бизнес-класса явно не хватит чтобы удовлетворить долгосрочный спрос. А ещё это дополнительный стимул для перетока спроса на вторичный рынок.
Итого. Пока наиболее вероятный сценарий - цены вторичного рынка начнут догонять новостройки. Поступательно, не быстро. Сокращение разрыва цен – главный показатель уровня здоровья рынка. До достижения приемлемых значений год-полтора. Но это не точно. Обязательно кто-то снова дернет какой-нибудь рычаг (ключевая ставка, инфляция, геополитические события) и будем снова корректировать прогнозы на ходу.
@yeltsovm
Чуть раньше об этом написала Недвижимость и строительство.
Дмитрий Синочкин очень уместно замечает:
Интересно. Обитатели коммуналок много лет платят налоги, исходя из доли в кадастровой стоимости. И как-то никому это не мешало… То есть налог рассчитать можно, а госпошлину – никак?
Коммерсантъ: «Эталон» держит рекорд
В 2024 году продажи группы достигли 146,2 млрд рублей.
По итогам 2024 года группа «Эталон» увеличила продажи в натуральном выражении на 28% по сравнению с 2023 годом, до рекордных 699 тыс. кв. м, и на 39% в денежном выражении, до 146,2 млрд рублей. По количеству продаж и другим показателям Санкт-Петербург в портфеле проектов компании обошел Москву и регионы.
За год прирост продаж группы «Эталон» в Петербурге достиг 69% в натуральном выражении, увеличившись со 148,2 тыс. кв. м в 2023 году до 250,8 тыс. кв. м по итогам 2024 года, в денежном выражении — на 72%, с 23,7 до 40,8 млрд рублей.
«Если обратить внимание именно на денежные поступления, то видно, что результаты года девелопера обеспечены первыми двумя кварталами 2024 года, когда действовали ипотека с господдержкой и старый формат семейной ипотеки,— говорит Максим Ельцов, генеральный директор компании «ПИА Недвижимость».— К тому же в этот период спрос поддерживали и стимулировали всеобщие ожидания изменений в условиях покупки».
При этом количество заключенных договоров (3,3 и 3,4 тыс. сделок) и реализованного жилья (157,2 и 157,1 тыс. кв. м) в третьем и четвертом кварталах прошлого года не сильно уступают показателям первых двух кварталов (3,8 и 3,6 тыс. сделок и 189 и 195,6 тыс. кв. м соответственно), продолжает господин Ельцов. «То есть там не было провала по показателям на 40–50%, которого можно было ожидать с учетом изменений на рынке. Это, на мой взгляд, является подтверждением того, что часть продаж компании сформирована рассрочкой и тем, что на операционных результатах сказались продажи премиальной недвижимости. Последняя никогда не была подвержена колебаниям, связанным с ипотечными изменениями, и сейчас она продолжает демонстрировать устойчивость»,— заключает эксперт.
Ведомости ссылаясь на данные Петростата пишут что по итогам 11 месяцев
2024 года оборот предприятий общепита в Петербурге вырос на 34,6%.
При этом оборот розничной торговли, включая продукты питания и непродовольственные товары вырос за аналогичный период только на 3,9%.
Наглядное подтверждение для инвесторов в торговую недвижимость, что объекты с арендаторами - ресторанами и особенно кофейнями/пекарнями выглядят чуть более привлекательными и надежными. Видим от таких арендаторов устойчивый спрос. Рынок продуктовых магазинов, напротив близок к насыщению, вероятность закрытия/ротации арендаторов в этом сегменте растет.
При принятии решении о покупке магазина (или сдаче помещения) надо ещё более внимательно анализировать показатели оборота и его перспективы.
Рынок объектов под размещение пунктов выдачи и дарксторов выглядит перспективно, но уже не будет расти прежними темпами. В этой части надо все больше погружаться в потребности и запросы с учетом технических характеристик и конкретных локаций по каждому из крупных игроков.
@yeltsovm