2217
Профессиональный и личный взгляд на рынок недвижимости СПб Учредитель ПИА Недвижимость Инвестор в жилую и коммерческую недвижимость по всем вопросам @myeltsov
Ожидаемо. Дом рф: Объём запусков новых проектов жилья в феврале 2025 года составил 2,5 млн кв. м, что на 31% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
В январе-феврале запущено 4,5 млн кв. м новостроек, что на 23% меньше, чем за первых два месяца 2024 г.
Запущено проектов с начала года:
Москва (418 тыс. кв. м, 93% г/г)
Свердловская область (279,4 тыс. кв. м, -89% г/г)
Санкт-Петербург (246,2 тыс. кв. м, -82% г/г)
Новосибирская область (240,8 тыс. кв. м, 83% г/г)
Воронежская область (213,9 тыс. кв. м, 79% г/г)
Ленинградская область (205,1 тыс. кв. м, 85% г/г)
@yeltsovm
РБК: В феврале только в трех крупных городах России снизились цены на жилье.
Со ссылкой на SRG указывается что «В феврале цены на жилье снизились в Астрахани, Новокузнецке и Саратове. Рост цен в феврале охватил почти все исследуемые города. Основной фактор, который поддерживает текущую динамику, — это рост количества сделок за наличные».
Материал примечательный, любопытный и сам по себе.
Но есть несколько моментов, которые бросаются в глаза.
Во-первых, важно понимать, о каких именно ценах идет речь и каким образом считали. В сноске указано, что анализировали цены предложений «с помощью искусственного интеллекта и математических алгоритмов машинного обучения». Иными словами, это цены в рекламе. И ещё добавлю, что ИИ может помочь только на большом массиве однородных данных (использовали свыше 100 источников). Это не про цены реальных сделок.
Во-вторых, новость от РБК - подтверждение того, о чем я неоднократно говорил последние три месяца: скоро СМИ и платформы объявлений начнут сообщать о росте рекламных цен. Ну, вот оно, во всей красе.
Предпосылки к поднятию рекламных цен (сужу в первую очередь по Петербургу) очевидны:
- спрос, несмотря на запретительный уровень ипотечных ставок, не особо просел (в СПб всего на 18% меньше сделок, чем в 2023 году);
⁃ новые предложения квартир выставляются и поступают реже (в условиях неопределенности многие просто отложили решение жилищного вопроса);
⁃ объем предложения поступательно снижается на протяжении многих месяцев;
⁃ с рынка активно вымываются наиболее конкурентные и ликвидные квартиры;
⁃ новые продавцы не выставляют свои лоты по нижней границе, ориентируясь на средний уровень - на то, что осталось в продаже);
В-третьих, риторический вопрос к РБК: почему а заголовке акцент на том, что только в трех городах (из 50-ти) цены снизились, а не о том что цены растут (не первый месяц)? Будет слишком решительно? Видимо, нужны подтверждения роста цен и от остальных источников. А они точно будут, по крайней мере, в Петербурге.
И в-четвертых, что особенно зацепило: рост цен связывает с увеличением количества сделок за наличные. Вот тут точно надо разобраться. Может быть, все «не ипотечные» сделки автоматически причислены к транзакциям «за наличные»? Почему не упоминается рост доли обменных сделок? Хотя как ее считать - непонятно: если формально исходить из договоров купли-продажи, то это сделки за наличные… По своим продажам мы действительно видим существенную долю сделок с наличными деньгами, но обменных сделок (цепочек) тоже стало в разы больше.
@yeltsovm
Итоги недели. Полет нормальный.
На вторичном рынке Петербурга без изменений которую неделю, тренды сохраняются. Объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) увеличился с начала марта на незначительные 0,4%. Рост условный, связан скорее с перевыставлением объектов в начале месяца. Вероятно, на следующей неделе сокращение предложения продолжится. По итогам февраля оно оставило 1,9%, сопоставимо с темпами января. Выбор у покупателя снижается, хоть и медленнее чем в октябре-декабре прошлого года.
Устойчивый спрос (несмотря на отсутствие рыночной ипотеки) и снижение предложения естественным образом не только поддерживает, но и разворачивает цены. В Москве, по данным IRN.ru, цены, пусть и на символические 0,5%, но выросли. Предположу, что в Петербурге и Москве слабый рост цен продолжится в ближайшие месяцы.
На рынке новостроек значимых новостей нет. Наверное, это не так уж плохо. Главный драйвер продаж, семейная ипотека, показывает устойчивый рост. На 27 февраля, по данным ДОМ.РФ выдано 154 млрд рублей в целом по РФ (почти в 2 раза больше, чем в январе). В марте рост продолжится: и месяц будет подлиннее, и активность заемщиков увеличивается от недели к неделе.
Ни ипотечный стандарт, ни озабоченность ЦБ массовым применением рассрочки не выливаются в новые ограничения продаж. Сделок в марте должно быть больше. Но таких темпов продаж для устойчивого развития строительной отрасли явно недостаточно.
На рынке долгосрочной аренды жилья объем предложения стабилизировался - 8,4 тысячи лотов. Существенно больше, чем год назад. Но прирост объемов предложения прекратился, рынок стабилизируется. Ставки аренды будут плавно снижаться до начала туристического сезона.
@yeltsovm
Ведомости: В Петербурге вырос спрос на вторичное жилье.
Увеличение числа сделок во многом связано с перетоком покупателей с рынка новостроек, говорят эксперты.
В январе этого года в Санкт-Петербурге было заключено около 5600 договоров купли-продажи на рынке вторичного жилья. Это на 12% больше, чем в январе 2024 г.
При этом по итогам 2024 г. количество сделок упало на 19%. Так, за 12 месяцев прошлого года было заключено коло 94 000 договоров купли-продажи, в то время как за аналогичный период 2023 г. – 116 000.
«С середины прошлого года мы наблюдаем явное укрепление рынка вторичного жилья, даже несмотря на высокие ставки по рыночной ипотеке. Сказывается переток сделок с «первички». Объем сделок растет от месяца к месяцу. Январь 2025 г. был более активным, чем в предыдущие годы», – прокомментировал генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
Он также добавил, что рост идет во многом за счет увеличения количества сделок с обменными цепочками. Ранее, когда ставки по рыночной ипотеке были существенно ниже, граждане могли купить готовое жилье в ипотеку, а затем не торопясь, продавать уже имеющуюся квартиру. «Сейчас такие возможности ограничены, поэтому растет количество обменных сделок», – пояснил он.
Эксперты сходятся во мнении, что в силу большей гибкости и оттока части покупателей с «первички» рынок готового жилья в перспективе продолжит укрепляться, что в свою очередь может ускорить рост цен. «Спрос становится более устойчивым, но предложение сужается. Часть граждан предпочитает откладывать продажу на менее турбулентное время. Поэтому, можно полагать, что цены будут поступательно расти», – резюмировал Ельцов.
Отдельным участникам рынка недвижимости все не дают покоя средства граждан, скопившиеся на депозитах. Тема и правда волнительная.
«И, безусловно, сейчас и рынки, и деньги находятся в состоянии сжатой пружины, которые ищут своего применения».
«…на годовой доход по процентам можно купить всю строящуюся недвижимость в стране..»
До этого усиленно дискутировали на тему заморозки депозитов. Теперь - акцент на том что деньги уйдут в недвижимость.
Накопления действительно быстро росли, особенно последний год - рекордными темпами. Сейчас - остатки почти 57 трлн рублей.
Идея логичная: если хотя бы часть этих денег двинется на рынок недвижимости (при условии снижения ставок или опасном разгоне инфляции), она может сильно подтолкнуть цены. Простая математика: 17% среднего годового дохода от указанных остатков на депозитах - получаем 10 трлн. руб. в год. Только доходов. Заметно больше чем совокупный остаток средств на эскроу счетах.
Остается единственное, но жирное «НО»: почему указанные средства (и депозиты и проценты) пойдут именно на рынок недвижимости? И при каких условиях это может произойти? При снижении ставок деньги перетекут в фондовый рынок, в валюту, в бытовые покупки. Рынку недвижимости тоже достанется но далеко не все и не сразу.
@yeltsovm
Напоминаю про эфир о налогах для инвесторов в недвижимостью и тех кто с этой темой связан.
Стартуем в 15:00
Ссылка тут.
@yeltsovm
Ипотечный стандарт. Классика жанра. Строгость закона компенсируется необязательностью его соблюдения.
РБК: директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ Александр Данилов сообщил что первая публикация списка банков-нарушителей ипотечного стандарта возможна не раньше… чем к середине года.
С 1 апреля ЦБ начнет только определяться а как строить работу с банками-нарушителями.
И в финале совсем красиво представитель ЦБ поясняет:
«Сначала предупредили, если исправился — молодец, все хорошо. Не исправился — делается еще несколько предупредительных шагов. Если уж совсем «отказник», то тогда мы публикуем имя и состав нарушения».
О дальнейших суровых мерах к нарушителям (например поругать ещё более серьезно, совсем уничижительными словами) к сожалению не сообщается.
@yeltsovm
Как и ожидалось Кресты проданы с торгов.
Покупатель - КВС Сергея Ярошенко.
Цена - 1,316 млрд. руб. или 32 тысячи рублей за метр.
Теперь главная интрига и вызов - приспособление памятника с очень тяжелой аурой и сложными планировками к коммерческому использованию. Будет интересно.
@yeltsovm
Мы определились со временем прямого эфира о налогах для инвесторов.
25 февраля, вторник, в 15:00.
Мы с Вадимом Баранча
продолжаем собирать вопросы, чтобы эфир был максимально полезным.
Фиксируйте время в календаре. Онлайн трансляция будет тут.
@yeltsovm
Росстат: недельная инфляция (с 13 по 19 февраля) составила 0,17%. Неделей ранее показатель был рекордным - 0,23%.
Читать полностью…
Стало известно как минимум об одном претенденте на покупку «Крестов». Это глава концертного агентства PMI Евгений Финкельштейн, сообщает РБК.
21 февраля подведут итоги торгов; стартовая цена установлена на невысоком (гарантированно проходном) уровне.
Кроме того, такие торги редко проводят без предварительного анализа и подтверждения участия со стороны потенциальных инвесторов. В том числе с кем-то из крупных системных игроков, имеющих доступ к дешевому капиталу или госфинансированию. Посмотрим, кто (и в чьих интересах) будет выкупать объект.
Пока имеем лишнее подтверждение того что торги состоятся.
Исходя из заявленных вариантов использования «организовать на территории «Крестов» «Музей добра и зла», а часть площадей задействовать под фестивали и концертную площадку» прослеживается все тот же тезис о том, что развивать объект и извлекать прибыль будет непросто.
@yeltsovm
Итоги недели: сдержанный оптимизм.
На вторичном рынке Петербурга сохраняются прежние тренды. Предложение в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) снизилось за неделю на 0,4%. (С начала месяца уже минус 0,7%). Не то чтобы значимые изменения, но этот тренд продолжается много месяцев подряд, и вот-вот в продаже (по данным ЦИАН) будет меньше 22 тыс. квартир. Для Петербурга это мало.
Покупатели относительно активны. Вновь выставляемые объекты вызывают все больше интереса.
Еще одна важная тенденция: усиливается интерес к объектам, которые несколько месяцев назад мы бы сочли абсолютным неликвидом и причислили к аутсайдерам. Например, к студиям нестандартно большого размера, к квартирам бизнес-класса, которые долго находились в экспозиции.
При этом явной реакции на позитивные геополитическое новости не наблюдается. Тем не менее при дальнейшем улучшении обстановки (окончание СВО, отмена санкций, снижение ключевой ставки) именно вторичный рынок первым отреагирует ростом цен.
Предложение и так низкое, поводов для его увеличения не наблюдается. А дополнительное усиление спроса точно развернет рынок. Скажется и разгон инфляции. Да, разумеется рост не перекроет инфляцию, но уверенности, что мы прошли на вторичке нижнюю точку, все больше.
Для рынка новостроек одно из главных событий - понижение Сбербанком комисси за выдачу семейной ипотеки. Можно ожидать аналогичных шагов и от других крупных игроков. Это приведет к росту выдачи ипотеки и увеличению объемов продаж девелоперов.
Даже без учета фактора комиссии объм семейной ипотеки в феврале уже ощутимо растет, на 13 февраля в РФ выдано 66,5 млрд рублей. Это примерно плюс 65% к показателям января. Пока слабее, чем в ноябре-декабре прошлого года, но уже близко.
Кстати, проблем из-за введения ипотечного стандарта станет меньше: удорожание квартир, приобретаемых с помощью семейной ипотеки, уже не так будет бросаться в глаза.
Еще отмечу фокусировку застройщиков на нераспроданных остатках. Объекты в сданных домах, по которым раскрыты эскроу-счета - это, по сути, зависшая чистая прибыль, которую необходимо оперативно извлекать, продавая объекты. Здесь актуальна полная подготовка квартир к переезду, отделка, продажи с использованием трейд-ин и т.д.
На рынке аренды впервые за длительное время (по-сути - с начала осени) произошло снижение объема предложения. По данным ЦИАН - минус 3,1%, Авито - минус 1,4% за неделю. Для рынка аренды это не много, но важен сам факт. Возможно, это сигнал об окончании тренда на рост предложения и балансировке рынка.
@yeltsovm
Fizika Development приобрела у ЛСР 4,7 га на Матисовом острове под жилой проект бизнес-класса.
У участка любопытная и непростая история. Когда-то он принадлежал Фольгопрокатному заводу.
И мне лично место хорошо знакомо: в самом начале своей трудовой карьеры я умудрился удачно выкупить и перепродать пакет акций завода. Веселые были времена…
После того как участок за долги достался Банку Зенит (структура Татнефти) мы с командой длительное время занимались его реализацией.
С одной стороны - на 4,7 га есть где развернуться, близость воды, исторический центр (хоть и самая его окраина). Выйти на цену продажи жилья в 400 тыс руб за метр (и даже выше) можно, но у локации есть и недостатки - граничит с предприятиями стратегической важности, промышленное окружение, психиатрическая больница, виды (частично) - будут, доступа к воде - нет. Если ничего не поменялось, то причал и дорога вдоль него останется в собственности судостроителей.
Заявленные Fizika Development 70,7 тыс. метров жилья - хороший результат. По нашим предварительным расчетам получалось 60 тыс. метров плюс 20 тыс. метров коммерческих площадей.
Исходя из альтернативных предложений и хода переговоров в 2021 году участок был продан компании ЛСР ориентировочно за 2,3-2,4 млрд. руб.
Оценку текущей сделки в 7 млрд. руб. считаю несколько завышенной, особенно если она оплачена живыми деньгами. Это верхняя граница. Все-таки 80 тыс. рублей за метр возводимой площади в текущих условиях и при нынешних кредитных ставках - слишком смело.
@yeltsovm
Московская областная дума приняла закон, запрещающий работу алкомаркетов с входами со стороны дворов многоквартирных домов.
Запретами в Вологодской области, (время продажи алкоголя в розничных точках можно продать толькос 12:00 до 14:00, а в помещениях с многоквартирными домами - вообще нельзя) дело не ограничилось.
Такие запреты снижают рентабельность не только алкомаркетов, но и продуктовых магазинов. Для приемлемого уровня прибыли им важна алкогольная лицензия. Еще одна угроза для инвесторов в стрит-ритейл.
Можно порадоваться что люди будут здоровее. Но мне кажется потребление алкоголя в первую очередь не от времени работы магазинов зависит.
Запреты приведут к снижению доходности помещений, ротации арендаторов, закрытию части магазинов в которые многие не за алкоголем ходят.
@yeltsovm
А между тем недельная инфляция снова вернулась к 0,23%. Это много. Прошлая неделя с 0,16% была обнадеживающим исключением.
Еще есть шанс переголосовать по ключевой ставке. Сейчас не все так однозначно.
@yeltsovm
Дом рф провёл онлайн конференцию
«Развитие жилищного строительства в Северо-Западном Федеральном Округе».
Дарья Вараксина из Ведомостей оперативно проанализировала цифры.
В 2024 г. в 11 регионах СЗФО было введено в эксплуатацию 10,446 млн кв. м жилья, включая многоквартирные и индивидуальные дома. Это на 9% меньше, чем в 2023 г. При этом по темпам снижения объемов ввода СЗФО превысил общероссийские показатели: за тот же период в целом по всей стране показатель упал лишь на 2% (до 107,766 кв. м).
Основное падение пришлось на Санкт-Петербург, где объем ввода жилья за прошлый год снизился на 23% до 2,67 кв. м. За ним следуют Новгородская область (показатель снизился на 10% до 338 000 кв. м) и Вологодская область (падение на 8% до 683 000 кв. м). В Ленинградской области объем ввода за тот же период просел на 3% до 4,065 млн кв. м. При этом на Петербург и Ленобласть из общего объема жилья, которое было введено в прошлом году, приходится основная доля – 64%.
«Петербург – локомотив по объемам строительства многоквартирного жилья в СЗФО, но учитывая сложности с согласованием проектов и нехватку подходящих пятен под застройку, девелоперы будут придерживать новые проекты, и как результат темпы их запуска будут снижаться. Поводов для изменения этой тенденции пока нет», – говорит генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов.
В других регионах СЗФО развитие в сфере жилищного строительства во многом зависит и от программ региональной поддержи, а также наличия платежеспособного спроса и притока населения. «Например, Калининградская область может быть интересна покупателям, так как имеет хороший потенциал для развития с точки зрения туризма. Для Новгородской области положительным фактором может выступать и строительство высокоскоростной магистрали ВСМ Москва-Петербург, которая будет проходить, в том числе и через Новгородскую область. В целом регионы СЗФО могут несколько поправить статистику, но и они ограничены в своей емкости рынка», – заключил Ельцов.
Коммерсантъ: Коммерция повышает значимость. В большом содержательном материале Андрея Кащавцева вместе с другими участника рынка обсудили почему
девелоперы меняют отношение к встроенным помещениям на первых этажах.
В 2024 году в Петербурге было введено около 180 тыс. кв. м коммерческих помещений в новых жилых домах — столько же, сколько и годом ранее. По разным оценкам, за последние пять лет цены на этом рынке выросли почти в два раза. При этом, как отмечают аналитики, происходят серьезные сдвиги: встроенные площади становятся не просто дополнением к жилой застройке, а важной частью в формировании образа проекта.
В среднем в современных жилых комплексах на коммерческие помещения отводится от 2,5 до 15% всех площадей проекта, в зависимости от его класса. Опрошенные участники рынка посчитали, что в среднем в городе сдается 170–180 тыс. кв. м новых встроенных помещений.
Максим Ельцов согласен с тем, что в коммерческой инфраструктуре наблюдаются серьезные сдвиги. «Лет десять назад по уровню проектирования комплекса было видно, что застройщики просто формировали встроенные помещения по остаточному принципу — исходя из поэтажных планировок квартир, расположенных выше. "Напилили" первый этаж как получилось. Постепенно становилось все более очевидно, что "коммерция" оказывает серьезное влияние на качество жилой среды. Но главная проблема не решена. Проектируют коммерческие помещения в жилом комплексе, основываясь на градостроительных возможностях участка, одни; упаковывают другие — маркетологи и продуктологи; продают, то есть общаются с покупателями, третьи — отделы продаж и агенты, которые нередко вольно или невольно вводят инвесторов в заблуждение, в том числе по поводу потенциального арендного дохода. А приобретают такие помещения инвесторы, тоже не всегда трезво оценивающие их потенциал и функциональные возможности. Инвесторы сдают помещения арендаторам, которые в меру своих способностей адаптируют помещения под свой бизнес… И только после этого появляется конечный пользователь этой недвижимости — посетители»,— перечисляет проблемы господин Ельцов.
Такой подход, по его мнению, порождает огромное количество искажений. «Мы видим статусные, хорошие помещения, но из-за нарезки в них "садятся" самые платежеспособные, не всегда соответствующие статусу ЖК, квартала пивные, алкомаркеты, табачные магазины, странные недорогие магазины, столовые и т. д.»,— недоумевает эксперт.
Участники рынка говорят, что в отношении встроенных площадей у застройщиков есть два диаметрально противоположных варианта. «Просто формировать помещения так, чтобы продать как можно дороже, в том числе с аукциона. Продать и забыть. Прибыль от продажи — именно помещений, не квартир в ЖК — максимальная. А жилая среда — как получится.
Другой подход, к которому все больше склоняются застройщики, — тщательная и глубокая проработка концепции и функционала помещений. Заранее определять предпочтительные портреты и типы арендаторов в соответствии с целевой аудиторией покупателей.
Продавать часть помещений — не обязательно самых ликвидных — только после того, как на них привлечены знаковые, важные для формирования комфортной среды арендаторы»,— рассказывает господин Ельцов. Если застройщик выбирает второй вариант, приходится идти на некоторые уступки при реализации отдельных помещений (нужны скидки по аренде и цене продажи инвесторам), но можно значительно выиграть за счет роста привлекательности объекта в целом.
IRN : За февраль цены на готовое жилье в столице прибавили 0,5%
Аналитики издания сообщают: «Примечательно, что весь 2024 год стоимость жилья топталась на месте, прибавив по итогам года всего 0,8% и потеряв 8,7% реальной стоимости на фоне инфляции».
В качестве причин роста цен (пусть и небольшого) упоминается: «…вторичка выглядит более привлекательной по цене по сравнению с перегретыми новостройками, средняя стоимость которых составляет порядка 400 тысяч рублей за метр и более (если учитывать более дорогие сегменты: премиум, делюкс и т.п.) И если в прошлые годы новостройки привлекали массовой льготной ипотекой и иными маркетинговыми схемами от застройщиков, чего нет на вторичке, то с 2025 года ситуация изменилась. Во-первых, вступил в действие ипотечный стандарт от ЦБ, запрещающий «схематозы» застройщиков, которые нередко не несут реальной выгоды, а лишь вводят покупателей в заблуждение. Во-вторых, ЦБ собирается также пресечь распространение рассрочек. А также люди все больше начинают понимать риски покупки строящего жилья, особенно на котлованах».
Как итог «… вторичка становится, по сути, главным бенефициаром перегретых цен в новостройках..»
С некоторыми аргументами я не согласен: механизмы соблюдения ипотечного стандарта и ограничения рассрочки на рынке пока отсутствуют (см тут , тут и тут) . Но динамика и основные действующие факторы прямо говорят о развороте вторичного рынка.
@yeltsovm
Эльвира Набиуллина в своем заявлении отметила рост оплаты новостроек за счет собственных средств дольщиков.
«Если в 2023 году доля собственных средств в поступлениях на счета эскроу составляла около 40%, то в конце 2024 года уже превысила 60%. И это только фактически полученные деньги, без учета будущих поступлений по рассрочкам. Плюс сами застройщики поднакопили хороший запас прибыли за последние два года.»
Из хорошего - видим что на фоне ограничения льготной и потеки и недоступно высоких рыночных ставок растет оплата «живыми» деньгами.
А с другой стороны надо смотреть на разрыв между объемом проданных квартир и фактической оплаты - из-за рассрочки он растет. Раньше доля живых денег была меньше, но и 100% оплаты квартир (за счет ипотеки) было больше.
@yeltsovm
Итоги недели. Более-менее ровно.
Объем предложения жилья на вторичном рынке в Петербурге, потоптавшись пару недель на одном месте, все-таки продолжил поступательное снижение. За неделю в спальных районах (включая Мурино/Кудрово) квартир в продаже стало на 1,5% меньше. С начала месяца - минус 2,2%.
Активность на вторичном рынке по сравнению с концом января - началом февраля несколько снизилась. Не сильно, но звонков по объектам стало на 20-30% меньше. Похожие тенденции отмечают и в Москве.
При этом подчеркну, что количество звонков - зыбкий показатель, напрямую зависящий от состава объектов в продаже. Ликвидные квартиры быстро вымываются, по объектам менее качественным и с высокой ценой интерес минимальный. При этом число сделок близко к уровню января, встречаются редкие ипотечники, но основная масса - обменные сделки, есть покупки за живые деньги.
Основной интерес вызывают вновь появившиеся объекты. Некая волна оптимизма - на основании решения ЦБ о сохранении ставки, геополитических новостей о переговорах – на реальном рынке не сказалась.
Новостройки. С одной стороны, по отчетам Дом РФ видим: благодаря отмене лимитов и повышению компенсаций по семейной ипотеке объем заявок постепенно увеличивается, до уровня сентября-октября прошлого года. При этом у застройщиков, судя по разговорам в кулуарах, количество обращений и звонков выросло не сильно. У нас по итогам февраля явно будет рекорд по выкупным сделкам и по трейд-ин. Но это свидетельствует не столько о росте спроса, сколько об увеличении доли продаж с помощью вспомогательных механизмов. Одной «семейки» явно недостаточно.
На рынке аренды продолжился тренд на снижение объемов предложения: по данным ЦИАНа, минус 3,7% за неделю, с начала месяца - почти минус 5%. Объем предложения откатился от рекордных 9 тысяч лотов до 8,6 тысяч. До туристического сезона, когда начнется переток вариантов в краткосрочку, остается буквально пара месяцев.
@yeltsovm
Дом РФ: В феврале 2025 г. выдача ипотеки по льготным программам ускорилась.
По Семейной ипотеке» в феврале выдано 19 тыс. кредитов (+43% г/г) на 106 млрд руб. (+52% г/г).
Одобренные заявки по льготным программам в с начала февраля достигли 17-22 тыс.
в неделю (уровень сентября-октября 2024 г.).
Дополню: темпы выдачи семейной ипотеки должны дополнительно увеличиться. Это связано с повышением компенсации от Минфина, ещё грядет снижение макропруденциальных надбавок (извините за нерусское слово - если совсем грубо банки смогут выдавать чуть больше льготных кредитов).
Правда ВТБ немного подпортил умеренный позитивный настрой, неожиданно введя комиссию за выдачу семейной ипотеки (от 9,9%). Но оптимисты могут добавить: зато появятся шансы одобрить ипотеку (последние несколько недель было сложно).
@yeltsovm
Друзья, напоминаю вам!
Прямой эфир на тему «Как работать инвестору на рынке недвижимости в 2025 году с учетом налоговых изменений» пройдёт на канале налоговой школы Вадима Баранча🔗
📅 Дата: 25 февраля, вторник
⏱️Время: 15:00
Участники прямого эфира: «Учредитель ПИА Недвижимости» - Максим Ельцов /channel/yeltsovm вместе с «Налоговым адвокатом в Санкт-Петербурге» - Вадим Баранча.
Обсудим важные темы:
- Изменения налоговых тарифов и нагрузки.
- Сюрпризы от налоговой службы и прогнозы на ближайшие годы.
- Ключевые моменты для инвесторов в недвижимость и предпринимателей, включая типичные риски и ошибки.
- Влияние налоговых изменений на инвестиции в недвижимость.
- Как адаптировать свою стратегию в работе с недвижимостью.
Присоединяйтесь, будет много полезной информации, практических кейсов и рекомендаций.
Вот честное слово, не хотел об этом отдельно писать. Масштаб информационной волны не соответствует (пока) реальным потерям отрасли. Стоило Известиям написать что проблемы испытывают несколько компаний и что «начались банкротства» и пошло-поехало.
ЦИАН журнал: В регионах стали банкротиться строительные компании.
«Опыт предыдущих кризисов подсказывает, что первыми проблемы ощутят не застройщики, а именно подрядчики. Всё дело в запасе прочности. В отличие от девелоперов, у подрядных организаций нет масштабного банковского финансирования, кредитных линий, которые открываются сразу на несколько лет», — пояснил эксперт.
По словам Максима Ельцова, при наступлении первых же неплатежей у подрядчиков начинаются сложности с обслуживанием кредитов, а затем наступают последствия в виде банкротства.
«Ни о какой катастрофе речи пока что точно не идёт. Но это точно не последняя новость о банкротствах компаний в строительном сегменте», — спрогнозировал спикер.
Госдума разрешила микрокредитным компаниям выдавать ипотеку.
Если невнимательно читать (не новости, а только заголовок), то получается страшно: МФО разрешат выдавать кредиты под залог недвижимости. Что, конечно, повлечет негативные социальные последствия: еще больше людей останутся без квартир, ввиду неспособности рассчитаться по кредитам, взятым под непомерные проценты.
Теперь детали.
Первое. Учредителем такой МФО на 100% должен быть субъект федерации. То есть это государственная история.
Второе. Такие кредиты могут выдаваться только при реализации госпрограмм. Похоже, этот законопроект направлен на то, чтобы предоставить местным властям возможность в рамках собственных бюджетом дополнительно решать вопрос доступности жилья для отдельных категорий граждан.
Третье. Это лишь первое чтение.
Масштабного воздействия на рынок эта мера не окажет. У банков-то выдачи упали при рыночных ставках от 23%, - откуда же в бюджетах регионов свободные средства найдутся.
Рассчитывать, что в этих условиях региональные власти смогут массово предоставлять недорогие кредиты - утопия. Хотя какое-то «окошко» для развития собственных ипотечных программ в регионах открывается.
Хозяйке на заметку: Любопытно, что правительство, например, возражает против того, чтобы маткапитал использовался для погашения кредитов, «выданных иными (небанковскими) организациями». Это к вопросу о доверии и масштабах воздействия на рынок.
@yeltsovm
На следующей неделе планируем вместе с Вадимом Баранча провести эфир на тему «Как работать инвестору на рынке недвижимости в 2025 году с учетом налоговых изменений».
Эфир в первую очередь ориентирован на инвесторов в недвижимость, предпринимателей, риелторов и консультантов.
Напишите в комментариях какие вопросы вам было бы интересно разобрать.
Точно затронем:
1. Общее изменение налоговых тарифов и нагрузки;
2. Сюрпризы от налоговой и вектор действий на ближайшие пару лет;
3. На что теперь надо обращать внимание инвесторам в недвижимость и предпринимателям, типичные риски и ошибки из-за которых может «прилететь».
4. Как скажутся налоговые изменения на инвестициях в недвижимость в целом. Как адаптировать свою стратегию в работе с недвижимостью.
Я традиционно выступаю от лица активного инвестора, эксперта в недвижимости, директора агентства. Вадим - от лица практикующего налогового консультанта (одного из самых лучших). Будет интересно. Максимум из опыта и практики.
И как всегда чем точнее и активнее сформулируете вопросы, тем больше будет ответов на ваши персональные запросы.
@yeltsovm
В Собаке ру вышел большой материал о ситуации на рынке жилой аренды в Петербурге.
Вместе с другими экспертами пытались разобраться будут ли расти арендные ставки дальше, в каких районах цены меняются быстрее всего, как на рост ставок влияют «несостоявшиеся ипотечники» и туристический бум?
По словам Максима Ельцова, по мере роста туризма в городе сложился устойчивый системный бизнес, занимающийся краткосрочной арендой на период туристического сезона. «Компании берут квартиры в долгосрочную аренду и дальше сдают их посуточно. Этот фактор очень сильно повлиял на уменьшение долгосрочных предложений. Особенно явно это стало заметно весной-летом 2024 года: предложение долгосрочной аренды было на минимуме — просто все смели, жилья было не найти». Таким образом, часть объектов на лето выбывают с рынка долгосрочной аренды, а после сезонного снижения туристического потока вновь возвращаются на него.
Как и ожидалось (после повышения компенсации от Минфина за выдачу льготной ипотеки) Сбербанк понизил комиссию за выдачу семейной ипотеки.
Из хорошего: комиссия закладывались в цену квартир. С ее снижением цены новостроек , приобретаемых по семейной ипотеке приблизятся к минимальной стоимости (как за живые деньги).
Остальные крупные игроки тоже снизят комиссию, увеличится объем выдачи семейной ипотеки (потенциально - выше уровня выдачи четвертого квартала), вырастет объем продаж.
Из минусов - комиссия сохраняется, хоть и снизилась в 2-3 раза.
@yeltsovm
Бали. Где происходит настоящая магия.
Моя супруга и партнер практически во всех делах - Люба - в очередной раз затевает интересное мероприятие.
Мы с ней и нашей командой, друзьями объехали больше 20 стран. У нас было много совместных поездок — от горных восхождений до морских путешествий.
И каждый раз эти поездки становились чем-то большим, чем просто путешествием. Мы видели, как люди возвращались другими. С ясностью, с ресурсом, с внутренней силой.
В этом году Люба проводит ретрит на Бали — место, которое сама давно мечтала посетить. Я буду с ней, а вести ретрит она будет вместе с удивительным человеком — энерготерапевтом и проводником Мариной.
Это не просто отдых. Это глубокое путешествие, где соединяются бизнес и духовность, личные смыслы и внешние цели. Участники будут работать со своими внутренними силами, прорабатывать личную и бизнес-стратегию, наполняться энергией и восстанавливать баланс.
📍 Если вы давно искали возможность остановиться, замедлиться и заглянуть внутрь себя — это ваш шанс. Через Десять дней мы уже будем на Бали.
Пишите Любе напрямую — она расскажет все детали. Это может стать вашей настоящей точкой перезагрузки.
Для тех кто с нами не очень хорошо знаком, добавлю: гарантированных механизмов и скриптов по увеличению дохода в Х раз и суперпрорывов не будет. Не будет очередного укола адреналина и ударов дефибриллятором чтобы усталая тушка наконец-то стала настоящим достигатором. Это не та дверь.
Совсем наоборот. Будем искать не резервы, а радость и баланс между столь необходимыми результатами и личными ценностями. Искать внутри. Только там где и есть настоящая радость. И там где мы не всегда умеем находить. В себе. Так чтобы не приходилось подхлестывать себя: «вот ещё немного напрягусь, пожертвую собой, временем и наконец - то буду заниматься тем что приносит радость».
@yeltsovm
ЦБ сохранил ставку второе заседание подряд. И на этот раз пересмотрел прогноз по инфляции до 9,1-9,8% в 2025 году (плюс 3 процентных пункта к прогнозу от октября прошлого года).
С одной стороны что 20 что 24% большой разницы для экономики не имеет. В любом случае это запретительно высокая ставка как для ипотеки, другого розничного кредитования так и для корпоративного кредитования. Легче от сохранения ставки не становится.
Но важен сам сигнал. Все-таки второе подряд сохранение ставки на при рекордно высоком уровне инфляции в январе-феврале. И это при том что ранее ключевую ставку поднимали исключительно в целях борьбы с инфляцией. Рынком управляют не столько цифры и факты сколько ожидания. И именно это повлияет.
Можно ожидать что крупнейшие банки приблизят свои ипотечные ставки к уровню в 23% (такую ставку предлагает пока буквально 3 заметных участников рынка). Сильно спрос из-за снижения ипотеки с 27-28% до 23% не вырастет, но динамика будет. Некоторые и при текущем уровне умудряются кредитоваться.
Еще более важно – банки не сильно, с оглядкой друг на друга продолжат снижать депозитные ставки в том числе по долгим вкладам. Первая волна снижения ставок (заранее поднятых под ожидания что в декабре ключевая ставка вырастет) очень явственно сказалась на рынке – в январе были не по-сезонному активны и покупатели квартир и инвесторы в доходную недвижимость (покупали апартаменты, стрит-ритейл, те же квартиры с явным фокусом именно на рентный доход). Дополнительный спрос запросто усилит и без того заметный дефицит предложения качественных объектов на вторичном рынке жилья и торговой недвижимости. Еще больше шансов на то, что разворот цен станет более явным. А дальше его подхватят сми, блогеры и агентства.
Ну и позитивные ожидания (а значит и действия на основе этих ожиданий) будут усиливаться надеждами на улучшение геополитической обстановки: Окончание СВО, ослабление санкций, укрепление рубля, разморозка активов, возврат инвесторов, возвращение значительной части трудоспособного населения в гражданскую сферу (приток кадров, рост спроса на покупку и аренду жилья) и т.д.
В общем до фактического улучшения ситуации еще ой как далеко, но ожидания во всю действуют.
А поднятие прогноза по инфляциии с заведомо недостижимого порога в 6-7% до 9-10% тоже можно трактовать как хороший знак. Признаем и целимся в достижимые (хоть и с трудом) показатели.
@yeltsovm
Недвижимость и строительство получили данные от Росреестра по Петербургскому рынку за Январь.
Зарегистрировано 5,6 тыс. сделок на вторичном рынке. Это на 13% выше января прошлого года. Для традиционно слабого месяца - хороший результат. Еще один аргумент в пользу окончательной адаптации рынка к новым условиям.
По данным Росреестра в Петербурге зарегистрировано 2,7 тысяч сделок с новостройками. Это минус 39% к декабрю прошлого года. Более логичное сравнение с январем 2024 года показывает спад на 56%. Так себе результат. Но в феврале сравнение с февралем 2024 года будет более позитивным. В прошлом году по данным Росреестра число сделок снизилось, а в текущем месяце есть шансы на некоторое восстановление спроса (как минимум из-за семейной ипотеки).
@yeltsovm