2217
Профессиональный и личный взгляд на рынок недвижимости СПб Учредитель ПИА Недвижимость Инвестор в жилую и коммерческую недвижимость по всем вопросам @myeltsov
Готовлюсь к Жилконгрессу, который пройдет в Сочи с 7 по 11 апреля. В прошлый раз зарекся выступать на секциях больше 1-2 раз.
Ну и… конечно же опять те же грабли. Готовлюсь выступать на 4-х секциях. Как это происходит - не понимаю. Ладно, это все лирика.
Собираю статистику для выступления на клубе Ипотечных брокеров. Вот, например, интересная табличка. Она ярко характеризует текущее состояние рынка ипотеки (ну и отчасти - ситуации с продажей недвижимости).
За неполные 3 месяца текущего года выдача рыночной ипотеки (это которая без господдержки) упала на 61%. Выдача ипотеки в целом снизилась на 42% в деньгах и на 50% в штуках.
На Сбер, ВТБ и Альфа-банк приходится 78% всего ипотечного рынка. Слово «рынок» весьма условное, к рыночной экономике прямого отношения не имеет.
@yeltsovm
ДП: "Популизм чистой воды": в Петербурге возмутились запретом налички в сделках с жильём.
Издание опросило участников рынка о целесообразности запрета и как он повлияет на рынок. Указывается что как минимум каждая десятая сделка с жильём может оказаться вне закона.
С одной стороны - безналичные сделки намного безопаснее, отказ от наличных денег снизит риски. Но есть нюансы.
Нередко расчёты наличными используются для занижения реальной стоимости сделки и ухода от налогов, обращает внимание генеральный директор ПИА "Недвижимость" Максим Ельцов. Однако госорганы успешно борются с такими схемами, уверен он.
"Кадастровая стоимость квартир приближается к рыночной, налоговая оперативно получает сведения от Росреестра о цене продажи в договоре, и это лишает смысла попытки “прятать” часть средств, используя наличный расчёт", — говорит Максим Ельцов.
При этом он против категорического запрета на расчёты наличными.
"Для кого–то это удобнее и привычнее, некоторые не доверяют банкам, — рассуждает Максим Ельцов. — Но самое главное — не у всех есть доступ к банковским сервисам. И не все банки готовы организовывать расчёты так, чтобы учесть нюансы сложных сделок. Рынок и так придёт к полностью безналичным расчётам естественным путём. Встраивание квалифицированных банковских сотрудников в систему расчётов может отчасти снизить потери от мошеннических действий, но практика показывает, что и безналичная форма не оберегает обманутых граждан от потери денег".
Итоги недели
Похоже, на вторичном рынке Петербурга заканчивается многомесячный тренд на снижение предложения. За неделю в спальных районах СПб (плюс Мурино/Кудрово) объявлений прибавилось на 0,6%. С начала марта - увеличение на 1,2%.
Об интенсивности спроса судить сложно. Он сильно меняется в зависимости от характера квартир, находящихся у агентства в продаже. Пока скажу лишь, что спрос точно не растет. И он несколько слабее, чем в конце января - начале февраля.
При этом количество звонков, просмотров, авансов - на приличном уровне. Но только на квартиры с самыми конкурентными ценами.
В который раз подтверждается: типовая квартира не продается по одной из двух причин - либо неправильная реклама, либо цена. Если в рекламе все сделано правильно, а интереса нет, значит, дело не в «слабом спросе». Просто надо менять цену. Как только она попадает в «зону ожидания» покупателей, растет и число просмотров объявлений, и звонков, и показов. И наоборот - в «мертвой» ценовой зоне можно стоять до бесконечности.
По данным Росреестра Количество сделок на вторичке в феврале выросло на 41%, до 7,9 тысяч; за год (февраль к февралю) - плюс 20%. Есть ощущение что это некий максимум. Начавшийся слабый рост цен не продолжится без серьезных изменений.
Поэтому внимательно смотрим на объем предложения, ловим геополитические сигналы, следим за депозитными ставками. Важный фактор - торможение экономики, в том числе - сокращение потребности в новом жилье. Возможно, месяц-два активность будет сохраняться на этом же уровне. А пока - равновесие. Хрупкое.
На рынке новостроек - без особых изменений. Сложно сказать, хорошо это или плохо. С одной стороны, «семейка» вышла на стабильный уровень выдачи. На 20 марта, по данным ДОМ.РФ, выдано 118,5 млрд рублей. Такими темпами по итогам месяца будет 184 млрд - как в сентябре-октябре и декабре. Намного лучше, чем ничего, но для нормального функционирования рынка недостаточно. Застройщики ищут новые возможности - лоббируют расширение семейной ипотеки, например, на семьи с двумя детьми, несовершеннолетними, но старше 7 лет. Пока не сработало.
Есть опасение, что ЦБ потребует-таки соблюдать ипотечный стандарт. Пока из санкций - публикация нарушителей в специальном перечне. И при текущем положении дел на доске почета могут оказаться практически все банки. Если ЦБ запустит «иные способы воздействия», у некоторых застройщиков потери могут составить до 15% выручки.
На рынке жилой аренды число объявлений по данным ЦИАН за неделю снизилось на 3,4%, с начала месяца - минус 8,9%. Пик предложения точно пройден, теперь - обратное движение, с постепенным ростом ставок. Не таким бурным, как в прошлом году - потребность в аренде и рост ставок также будут сдерживаться торможением экономики. Самые серьезные изменения на рынке произойдут только после понижения ключевой ставки (это если без сюрпризов).
@yeltsovm
Недвижимость и строительство: В феврале 2025 года цены на петербургские новостройки снизились на 1,6%.
Дмитрий Синочкин отмечает любопытный казус (исходя из данных Домклик): на первичном рынке Ленобласти цены предложения ниже, чем по реальным сделкам.
И ещё любопытное в материале про вторичный рынок: рекламные цены выше фактических, в Москве – на 17,5%, в Петербурге – на 5,5%, в Ленобласти – на 1,8% (опять же данные Домклик).
«Спрос в Петербурге по-прежнему активный, – отмечает генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов. – Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта – как по состоянию, так и по документам. Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе – совсем незначительно растут».
Вместе с Собакой ру разбирались запретят ли строить квартиры площадью менее 28 метров и как это отразится на рынке.
Напомню что Минстрой рекомендовал регионам не согласовывать проекты жилых домов, в которых предусмотрены квартиры-студии меньше 28 квадратных метров. Документ не носит обязательный характер, во всяком случае пока, однако вызвал горячие обсуждения на строительном рынке.
Как отмечает издание, ограничение носит именно рекомендательный, а не обязательный характер. Впрочем, эксперты, опрошенные газетой не исключают, что в ближайшие годы до половины регионов страны последуют совету федерального министерства.
Аналитики Циан дают немного другую статистику — по их сведениям «микроквартиры» (эксперты компании не расшифровывают этот термин) составляют 38% от общего предложения на рынке недвижимости в Петербурге, и 27% — в Ленобласти. Для сравнения средний показатель по России — 9%.
То что Петербург и Ленобласть - лидеры по доле минимальных квартир - неоспоримый факт. Может сказывается коммунальное прошлое….
Опрошенные эксперты сходятся на том, что потенциальный запрет повлияет на рынок, но не быстро.
Впрочем, это не значит, что новые областные и городские (если они будут введены) лимиты площадей никак не затронут рынок. «В Ленобласти запрет уже фактически состоялся и застройщики, которые планировали одни квартирографии теперь вынуждены переделывать проекты и получать совсем другую экономику (цена квадратного метра в небольших проектах всегда выше, чем в более крупных)», — говорит Максим Ельцов из ПИА «Недвижимость».
@yeltsovm
Опубликован список городов в которых будет действовать семейная ипотека ипотека на вторичном рынке.
Надеюсь уже никто не ожидал увидеть там Московскую и Ленинградскую области. Новгорода и Пскова тоже в списке нет, но есть, например, Валдай, Старая Русса (ждём роста спроса на вторичке?).
А ещё есть Мурманск. Помнится кто-то из партнеров-застройщиков задумывался на тему строить/не строить. Вторичка там теперь вероятно подорожает, ее будет легче продать и обменять на строящееся жилье.
@yeltsovm
Итоги недели. Без особых изменений.
В Петербурге объем предложения вторичного жилья в спальных районах плюс Мурино/Кудрово за неделю сократился на символические 0,1%, с начала марта минус 0,4%. Снижение замедляется.
Количество звонков, просмотров, авансов чуть ниже, чем в конце января - начале февраля. Но спрос по-прежнему активный. Чуть больше становится клиентов с живыми деньгами, не переводятся редкие смельчаки с рыночной ипотекой (на небольшие суммы). Все так же в ходу обменные сделки. И все так же для успешной продажи критически важным остается выставление лота по адекватной (не завышенной) цене. И максимальная готовность объекта - как по состоянию, так и по документам.
Реальные цены сделок скорее остаются на месте, цены в рекламе - совсем незначительно растут.
Новостройки. По отчетам Дом РФ, на 13 марта выдано почти 80 млрд рублей по семейной ипотеке. Достаточно высокий темп, соответствует уровню выдачи сентября-октября прошлого года. Можно ожидать в марте роста к февралю порядка 10%. За счет роста семейной ипотеки, системного использования рассрочек, некоторого роста сделок с живыми деньгами застройщики вышли на уровень продаж, заметно превышающий январский минимум.
Но этого роста, конечно, еще недостаточно, чтобы констатировать: рынок адаптировался, все проблемы позади.
Наоборот, застройщики находятся в активном поиске альтернативных способов реализации объектов. Кто-то берет на себя компенсацию комиссий за выдачу семейной ипотеки, кто-то вводит новые форматы рассрочки.
Обостряется конкуренция между квартирами в сданных домах и вторичным рынком. В сегменте «комфорт плюс», «бизнес-класс» и выше это не такая большая проблема, потому что предложение ограничено. А вот для массовой застройки это проблема. До нормализации далеко, и на объектах, близких или идентичных по параметрам, сильно ощущается разница в цене между первичкой и вторичкой, до 15-20%. И конкурировать как-то еще, кроме семейной ипотеки или длительной рассрочки, у застройщиков возможности нет. Плюс затраты и сложности, связанные с ремонтом, риски долгой рассрочки и пр.
На рынке аренды жилья можно констатировать: пик предложения пройден. За неделю, по ЦИАНу, объем предложения сократился на 3,6%, до 5,5 тысяч вариантов. Снижается предложения и на Авито: минус 4% с начала месяца. Рынок стабилизируется - по ставкам и по количеству вариантов. Предложения на уровне 9 тысяч квартир (в январе, ЦИАН) в ближайшее время мы не увидим. Арендаторам пора подумать, как снять в долгосрок, чтобы не зависеть от колебаний в туристический сезон.
@yeltsovm
Немного новостей коммерческой недвижимости Петербурга.
Читать полностью…
ДП: Вторичка стала гораздо выгоднее новостроек по ценам в Петербурге и Ленобласти.
Вместе с другими участниками рынка ответил на обстоятельные вопросы Павла Никифорова.
Обсудили на сколько на самом деле расходятся цены квартиры на вторичном и первичном рынке. Если брать средние цены, то в Петербурге получилось расхождение больше чем на 30%, в Ленобласти так вообще почти в 2 раза. По сопоставимым квартирам, разумеется, ценовой разрыв меньше, но он тоже существенный. Я его оцениваю в 10-30%.
Поговорили про размер дисконта к рекламной цене на вторичном рынке. Ряд собеседников оценивают его в 5-15%. Но это опять же как считать. Это цифра скорее ожидает завышенные ожидания большинства продавцов относительно реальных цен сделок. По нашему опыту в последние месяцы дисконты по квартирам, выставленным по адекватным ценам минимальны. А там где квартира выставлена существенно выше цен реальных сделок - покупатели не готовы опускаться на 10% и больше. Ждут когда «рынок дорастает».
Обсудили какие квартиры пользуются большим спросом и как изменилось поведение покупателей.
"Покупатели стали вести себя по–другому, — рассказывает Максим Ельцов. — Они более внимательны, более рациональны и осторожны. Долго выбирают, придирчиво оценивают состояние квартиры, готовность документов. Возросла значимость ремонта, отделки, укомплектованности техникой".
Дом рф: в феврале 2025 г. выдано 58 тыс. кредитов (-40% к февралю 2024 г.) на 229 млрд руб. (-31%). Близко к минимальным уровням за последние годы.
При этом 80% выдачи приходится на программы с государственной поддержкой. Периодически ещё вспоминаем предложения чиновников добиться чтобы льготная ипотека занимала не более 25%.
90% льготной ипотеки пришлось на семейную ипотеку.
Выдача рыночной ипотеки в феврале оставалась низкой (20 тыс. кредитов, или минус 57% год к году).
@yeltsovm
11-12 марта в Петербурге проходит Форум Hotel Business Days. Участвую в дискуссии Девелопмент и Инвестиции. Говорим об эффективной реализации проектов с привлечением коллективных инвестиций и частных инвесторов.
Поделюсь несколькими идеями с которыми я иду на дискуссию.
Черты идеального проекта в отдельном бизнесе и апартаментах:
⁃ Единая продуманная концепция продукта от замысла до реализации и управления;
⁃ Инвестор - не инструмент а важнейший элемент всего проекта;
⁃ Глубокая экспертиза в каждой составляющей части проектов.
Сложности, сильные и слабые стороны коллективных инвестиций:
⁃ Частное управляется лучше чем коллективное;
⁃ Сравнительно малый опыт и низкое доверие к коллективным инвестициям;
⁃ Сейчас на рынке конкуренция обещаний, а не результатов;
⁃ Коллективные инвестиции нередко используются не из-за эффективности, а потому что по-другому не привлечь капитал;
⁃ Надежность и эффективность инвестирования определяется не формой привлечения (Апартаменты, ЗПИФ, Доля в проекте и т.д.) а командой, личностью управляющего и их продуктом;
Тренды и перспективы:
⁃ Интенсивное развитие коллективных инвестиций, острая конкуренция с классическими механизмами инвестирования;
⁃ Формирование преимущества у тех кто дает результат, а не обещания;
⁃ Развитие модели сообществ в коллективном инвестировании;
Постараюсь поделиться интересными моментами. Спикеры сильные, интересные. В том числе Кирилл Кудинов, Марк Лернер (апартаменты Gler).
@yeltsovm
В Недвижимости и строительстве опубликован большой материал «Квартира по обмену: как работает схема «трейд-ин».
Издание подробно опросило нескольких активных участников рынка, применяющих схемы обмена (трейд-ин и выкуп).
Главный итог - за последние годы обмен имеющегося жилья на новостройки стал полноценным инструментом продаж. Но он будет эффективен только при качественном взаимодействии застройщика и агентства, реализующего сервис обмена.
Максим Ельцов генеральный директор «ПИА Недвижимость»: – Сервис «трейд-ин», как и выкуп квартиры, в 2024 году переживал серьезные метаморфозы. В период высокой турбулентности и расхождения цен между «вторичкой» и «первичкой» эта схема работала со скрипом. Люди физически не успевали нормально продать имеющееся жилье, чтобы запрыгнуть в уходящий поезд с льготными ставками. Использовался срочный выкуп, буквально за неделю-полторы. Сразу после отмены льгот произошел спад: люди пытались осознать новую реальность. Во втором полугодии количество таких сделок было минимальным. Клиенты ставят в «трейд-ин» объекты с ценой «квадрата» на 15% и более уступающей той, по которой покупают. Сейчас для застройщика нормальный показатель – до 10% сделок «трейд-ин» в структуре продаж. Интерес и потребность в сервисе растет, сейчас у нас 15–20 постоянных партнеров. Чем-то надо заменять льготную ипотеку! На «трейд-ин» также сказывается разрыв в ожиданиях собственников и реальности. Немногие продавцы (не более 20% – «правило Парето») готовы критично и объективно оценивать имеющиеся активы. Многие уходят, не удовлетворенные нашей оценкой; многие через месяц-полтора возвращаются. В ноябре мы отметили колоссальный рост «пробивов», интереса к анализу рынка со стороны участников, чтобы уточнить и установить возможные условия выкупа. Вопреки заблуждениям, программа «трейд-ин» работает на разных стадиях готовности дома. И когда людям нужно уже переезжать, и на этапе старта. Чаще граждане отдают «в зачет» резервное (инвестиционное) жилье, какие-то семейные, наследственные активы. На финальной стадии – чаще появляются те квартиры, в которых живут. Здесь может «сыграть» арендный фонд из имеющихся у застройщика готовых квартир. По портрету «улучшателя»: как правило, приобретаемая квартира в полтора-два раза просторнее той, которая продается. Программа «трейд-ин» хорошо работает в комфорт- и бизнес-классе (люди приносят «в зачет» ликвидные квартиры); в элитном сегменте все по-другому. В пригородах и Ленобласти попадаются квартиры, комнаты и участки с домовладениями, которые реализовать сложно. Отдельный сегмент – взаимодействие с застройщиками апартаментов. Там речь идет о замене малоликвидного и хлопотного в обслуживании объекта аренды (старой «хрущевки») на более понятный и более доходный вариант под профессиональным управлением.
РБК: Продажи нового жилья в Петербурге возобновили рост после спада.
Продажи квартир в новостройках выросли за месяц на 18-20% по сравнению с январем. Эксперты объясняют это эффектном низкой базы в начале года и не ожидают значительного увеличения сделок в ближайшие месяцы.
«Рост выручки по сравнению с февралем 2024 года обусловлен эффектом низкой базы — в начале прошлого года много сделок было приостановлено и отложено из-за резких изменений на рынке ипотечного кредитования», — пояснил руководитель проекта Dataflat Александр Пыпин.
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов напоминает, что год назад первичный рынок лихорадило: крупные банки
ввели
комиссию за выдачу льготных кредитов, часть застройщиков объявляли им бойкот или повышали стоимость квартир, чтобы переложить на покупателей рост своих расходов, многие сделки в то время приостановились или просто разваливались.
Он называет несколько факторов роста числа сделок за последний месяц. «Во-первых, январь — это традиционно слабый сезон с низкими продажами у застройщиков. Во-вторых, в январе был минимальный уровень по объемам выдачи семейной ипотеки, а в феврале он значительно "развернулся". Это связано с двумя причинами — отменой лимитов по семейной ипотеке и увеличением возмещения банкам за выдачу льготных кредитов от Минфина (выплаты банкам
подняли
от 2 до 3 п.п. для семейной ипотеки — ред.)», — перечисляет Максим Ельцов.
Эксперт отмечает, что 2,6 тыс. сделок в феврале — это практически в два раза меньше пиковых значений по рынку за месяц по продажам. «Рынок показывает максимально возможный уровень сделок при текущих обстоятельствах и ресурсах для поддержания спроса в виде семейной ипотеки. Других дополнительных факторов для увеличения объемов продаж я не вижу, по крайней мере, в среднесрочном периоде — в ближайшие 3−5 месяцев», — прогнозирует Максим Ельцов.
Данные по продажам новостроек по Москве и Московской области от DataFlat: умеренный, вполне ожидаемый позитив. И слегка обманчивый.
Количество ДДУ в феврале (к январю) выросло на 30%, объем выручки на 31%, доля ипотеки увеличилась на 10%.
Рост показателей связан с двумя основными факторами. Первый - сезонность, январь - традиционно слабый месяц. Второй - рост выдачи семейной ипотеки из-за отмены лимитов и повышения возмещения банкам за выдачу.
Да и сравнении с февралем прошлого года выглядит крайне оптимистично, но это впечатление обманчиво. Количество договоров выросло аж на 60%, выручка - на 68%, при этом доля ипотеки снизилась на 9%. Дело в том что в феврале 2024 было провал в продажах из-за пертрубаций по льготной ипотеке; как раз в январе-феврале банки начали вводить комиссионные платежи, часть застройщиков объявила бойкот, все это серьезно ограничивало продажи.
Более показательным будет сравнение цифр в марте-апреле.
В Петербурге по итогам февраля будет схожая картина.
@yeltsovm
РБК о том же: Аналитики отметили снижение цен на аренду жилья в мегаполисах России
Стоимость аренды квартир в крупных городах России снизилась на 2,3% за месяц
Падение ставок найма связано с ростом предложения арендных квартир.
Наиболее ощутимо съемные квартиры подешевели:
на 4,5% (до 29 тыс. руб. в месяц) — Самаре;
на 4,1% (до 43 тыс. руб.) — в Санкт-Петербурге;
на 3,7% (до 84 тыс. руб.) — в Москве;
на 3,3% (до 30 тыс. руб.) — в Ростове-на-Дону;
на 1,3% (до 25 тыс. руб.) — в Омске.
@yeltsovm
IRN: Цены на готовое жилье в Москве в марте выросли на 0,4%. Средняя цена составила чуть более 276 тыс. руб. за метр.
И вот опять волшебство статистики. Все зависит от того как трактовать.
За квартал цены выросли на 1,3%. Не много. Но это больше чем за весь прошлый год.
Ещё можно сказать что цены топчутся на месте. Динамики нет. Зато если вспомнить какие были опасения по поводу возможного падения цен на фоне кризиса и высокой ключевой ставки….
А ещё стоит напомнить какая драма скрывается за этими «стабильными» показателями. Реальные цены сделок из-за дисконтов в мае-июне 2024 года запросто уходили ниже рекламных цен на 5-7%.
@yeltsovm
Цены на новостройки. Квантовая запутанность.
По данным индекса цен ДомРФ, в феврале 2025 г. рост цен на новостройки в России ускорился до 0,9% после +0,2% в январе. Итого: средняя цена выросла на 1,1% с начала года и составила 154 тыс. руб. за 1 кв. м.
А вот согласно данным СберИндекса, в феврале цена квадратного метра в новостройках снизилась на 1%, составив 169,3 тыс. руб.
Какая-то цена Шрёдингера. Падающая и растущая одновременно.
Но сходство с парадоксом квантовой физики на этом не заканчивается.
Все зависит от того, будем ли мы заглядывать в выборку, на основании которой сформированы индексы.
А если заглянем, то все легко объяснимо: СберИндекс опирается на ипотечные сделки банка. Индекс ДомРФ включает все типы сделок на основе данных Росреестра. И ипотечные, и с рассрочкой.
Квадратный метр в рамках ипотечных сделок стал дешевле. А вот цены квартир с рассрочкой - растут.
@yeltsovm
Борьба с «наливайками» (заведениями, где круглосуточно продают алкоголь продолжается).
31 марта в петербургском законодательном собрании рассмотрят законопроект, ограничивающий ночную торговлю алкоголем.
Это уже не первая попытка прямого запрета. Первая версия закона после критики была направлена на доработку.
Сейчас предлагается разрешить ночную торговлю алкоголем только ресторанам. Для этого заведение должно иметь кухню, зал для обслуживания посетителей, отдельные туалеты для персонала и гостей, вход со стороны фасада. Также в штате должно быть не менее пяти человек, в том числе два повара, должен быть заключен договор на охрану. Площадь помещения должна быть более 50 метров. Планируется ввести специальный реестр ресторанов. Неслабый такой список.
Итого - ограничения, по сравнению с предыдущей версией, продуманы намного детальнее.
Принятие законопроекта - очевидный минус для инвесторов-владельцев небольших помещений. Вырастут затраты ресторанного бизнеса. Под горячую руку неизбежно попадут аутентичные питерские бары. Доходы бизнеса и инвесторов снизятся. Напомню, что торговля алкоголем может формировать до 30% прибыли ресторана, а иногда и больше. Да и в торговле тоже. Не зря возможность согласования алкогольной лицензии - один из ключевых вопросов для многих арендаторов помещений.
Плюсы - порадуются многие жители, уставшие бороться с наливайками. Возможно, выиграют более крупные рестораны, отвечающие требованиям законопроекта, но туда обездоленные посетители наливаек вряд ли потянутся.
Как всегда, дьявол в деталях: какие пункты в законе останутся и как он будет применяться на практике.
Ну и есть ощущение что острота вопроса именно ночной торговли алкоголем постепенно спадает. Культура пития меняется. Маргинальные и полузаконные формы торговли вытеснят, а платежеспособной потребитель все больше идет за впечатлениями, чем за выпивкой. Не случайно уровень потребления крепкого алкоголя устойчиво снижается.
@yeltsovm
Ключ - 21%
Комментарий ЦБ:
- Инфляция чуть замедлилась, есть предпосылки к дальнейшему снижению, но она остается высокой;
- Экономическая активность немного замедлилась (еще бы, при такой – то ставке…), рынок труда стабилизируется. Идем скорее по траектории «мягкой посадки»;
- Темпы кредитования, особенно потребительского, снизились. Есть указание на то что ЦБ (исходя из планов минфина) ожидает что темпы бюджетных затрат будут содействовать замедлению инфляции;
- Ключевой зоной неопределенности остаются внешние условия. Иными словами можно ожидать чего угодно. И это не во власти ЦБ.
И финал: «Если для возвращения инфляции к цели потребуется повышение ключевой ставки, мы будем готовы это сделать, хотя такая вероятность стала ниже».
@yeltsovm
Напомню что сегодня ожидается решение по ключевой ставке. Похоже никто особо не переживает. Нет былого драматизма и напряженности.
Наверняка ставку сохранят.
И это тоже будет сигналом. Продолжится очень плавное снижение ставок. Мощного перетока со вкладов в недвижимость не будет, но снижение депозитных ставок на 0,5-1% дополнительно поддержит спрос на недвижимость. Посмотрим.
@yeltsovm
Судя аналитике Дом РФ рынок аренды жилья РФ достиг к пика предложения. Как и в Петербурге в целом по стране в дальнейшем можно ожидать снижение числа объектов в рекламе, ставки аренды прекратят снижаться и, возможно, начнут расти (но совсем не такими темпами как год-полтора назад).
Вот аргументы в пользу этой версии:
объем предложения арендного жилья вырос и в феврале, но всего 3% - минимальный показатель с октября.
Приток новых предложений в феврале снизился, а выбытие старых объявлений выросло.
Снижение арендных ставок в Москве, Петербурге и городах- миллионниках в феврале хоть и продолжилось, но не такими темпами как в октябре-ноябре прошлого года.
Всплеск предложения был связан с притоком объектов от собственников, которые отложили продажу квартир. Этот фактор исчерпан. Вывод в аренду «инвестиционных» квартир массово купленных в новостройке 2-3 года назад будет сдерживаться дороговизной ремонта и техники. Из-за начала туристического сезона возобновится переток квартир из долгосрочной в краткосрочную аренду. Предложение будет снижаться.
При этом из-за высоких ипотечных ставок люди вместо покупки квартиры будут по-прежнему вынуждены арендовать жилье. Этот фактор поддержки спроса на аренду продолжит действовать.
@yeltsovm
Уже не раз говорил что люди – новая нефть для государства.
Федеральная налоговая служба сообщила о рекордном сборе НДФЛ по итогам 2024 года в размере 8,4 трлн рублей.
Поступления от физических лиц в виде НДФЛ впервые превысили сборы от налога на прибыль организаций. Также упоминается что рост поступлений от граждан связан с ростом средней зарплаты выросшей на 19,3% до 88 тыс. руб.
Но я бы дополнил картину. Рост доходов связан с инфляцией, дополнительными затратами на СВО, а также системными действиями по «обелению» доходов граждан.
В текущем году вырастут поступления (а значит и налоговая нагрузка) и от организаций и предпринимателей (рост налога на прибыль с 20 до 25%, введение НДС для тех кто на был на упрощенной системе налогообложения), и от граждан (введена прогрессивная шкалы НДФЛ с максимальной ставкой 22%).
Из плюсов – доходы бюджета повысятся. Из минусов…. перечислять не буду. Воздержусь.
У собираемости НДФЛ есть еще одна «фишка» - сбор этого налога остается «за кадром» для большинства плательщиков. Они ориентируются на заработную плату, получаемую на руки, не сильно задумываясь о том что каждый выданный рубль облагается дополнительным налогом.
Ну и успех по сборам с населения будет развиваться. В том числе через сборы со сделок с недвижимостью.
@yeltsovm
РБК: «Семейная ипотека» в Петербурге: одобрений стало больше, отказов — меньше.
Автор материала Мария Тирская констатирует что в Санкт-Петербурге стало проще оформить «семейную ипотеку» под 6% годовых, доля отказов заемщикам сократилась, и количество сделок на первичном рынке выросло.
Участники рынка сходятся во мнении что именно рост выдачи семейной ипотеки способствовал увеличению продаж в Петербурге в феврале. По данным Dataflat + 19%, Росреестра + 17%. Конечно повлияла и сезонность. Январь - традиционно слабый месяц для продаж.
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов объяснял рост другими причинами — отменой лимитов по семейной ипотеке и увеличением возмещения банкам за выдачу льготных кредитов от Минфина (выплаты банкам подняли от 2 до 3 п.п. для семейной ипотеки — ред.)». Это повысило маржинальность для банков в части выдачи льготных ипотечных продуктов и их заинтересованность участвовать в таких программах.
@yeltsovm
А между тем по данным Росреестра объем сделок на вторичном рынке Петербурга составил 7,9 тысяч. Это на 41% больше чем в январе и на 20% больше чем в феврале прошлого года. Уверенный рост числа сделок. Как бы не замечая отсутствия рыночной ипотеки.
@yeltsovm
Как и обещал, делюсь дополнительными
идеями и вопросами (в том числе риторическими) по итогам дискуссии.
Проблема расхождения стратегических целей девелопера, ук, инвесторов, арендаторов.
Не факт что строить апартаменты дешевле чем жилье.
Баланс интересов владельцев: кто-то хочет инвестировать (важна доходность), кто-то - владеть чтобы периодически пользоваться (важнее приватность, низкие затраты на эксплуатацию).
Проблема объективной информации на только о доходности, но и затратной части при сдаче апартаментов. На расходы на содержание, управление, привлечение арендаторов может уходить более 50% выручки от сдачи апартаментов.
Как добиться справедливого распределение доходов между собственниками апартов: кто-то из инвесторов переплатил за более высокий этаж, лучшие видовые характеристики. А по котловому методу арендный доход делится просто пропорционально метрам.
Рост давления контролирующих органов. Роспотребнадзор стал в разы чаще проверять проекты, особенно успешные (кстати неуспешные почему - то не так интересно проверять). В том числе на предмет целевого использования земельного участка.
Как удержать баланс интересов собственников и управляющей компаниии? Цикл жизни объекта минимум 10 лет (дальше реновация, серьезной ремонт и т.д.). Как можно обеспечить эффективное управление не фиксируя отношения собственника с ук на сопоставимые сроки?
Страшный сон: дольщика признают потребителем в рамках соответствующего закона о защите прав потребителя.
Арендная плата собственнику апартаментов со стороны ук достигает 50% - 25% от выручки от сдачи в аренду.
У нас 3 проблемы дураки, дороги и назначения земельного участка. Это про виды разрешенного использования участка на котором расположен загородный апарт-отель.
Важно думать не только о том как купить, но и о том как вы будете продавать апартаменты. Вторичный рынок апартов только в стадии формирования.
@yeltsovm
Итоги недели. Равновесие.
На вторичном рынке Петербурга сохраняется равновесие. Спрос даже без рыночной ипотеки остается устойчивым.
Рекламные цены - слабо растут и в Петербурге, и в большинстве крупных городов.
В фокусе внимания - объем предложения. Если бы он начал прирастать - цены стагнировали бы или даже снижались. Но на второй неделе марта объем предложения снова перешел к снижению: минус 0,7% в спальных районах плюс Мурино/Кудрово; с начала месяца минус 0,3%. Это главные предпосылки к слабому повышению цен. Вопрос: сколько продержится такая ситуация?
Выбор у покупателя небольшой. По квартирам, выставленным близко к нижней ценовой границе, число ежедневных просмотров объявлений на ЦИАН достигает 100-150. А на практике и 40 просмотров в день - уже хороший шанс на переход в сделку. В результате объекты с конкурентной ценой уходят легко, а по цене средней и выше могут долгое время находиться в рекламе. И формируют т. н. «среднюю цену», на которую опираются аналитики и СМИ.
При этом и спрос не растет. По общему впечатлению, в феврале активность на вторичном рынке на 10-15% ниже, чем в январе.
К рынку новостроек: в марте, судя по отчетности Дом РФ, выдача семейной ипотеки ускорилась, и опережает февральские показатели. На 6 марта выдано 38 млрд рублей, если темпы сохранятся - в маре будет выдано на 15% больше чем в феврале. Продажи у застройщиков подрастут. Новых факторов роста продаж пока не видно, за исключением возможного расширения семейной ипотеки на все семьи с несовершеннолетними. Но это пока предположения.
Наблюдаем поступательное смягчение условий рыночной ипотеки. Банки понемногу снижают ставки, банк Дом РФ вернул учет доходов «по форме банка». Новости приятные, но на рынок не влияют. Пока ключевая ставка не вернется хотя бы к 14-15% доля рыночной ипотеки будет низкой. При этом главным бенефициаром снижения ставок будет вторичный рынок - пока цены там ниже на 15-20%, и покупатели с рыночной ипотекой устремятся туда.
Застройщики налегают на рассрочки, используют для снижения ставки удержание денег на аккредитивах и прочие чудеса финансового инжиниринга. Рассрочку по-прежнему дают либо до сдачи дома, либо после сдачи, на несколько лет, но с рисками, о которых не раз говорили.
Из долгосрочных факторов стабилизации рынка стоит выделить снижение объемов предложения. За январь-февраль на треть снизилось количество новых проектов, по сравнению с прошлым годом. Петербург по «сдержанности» будет лидерах, в силу традиционных сложностей с согласованием. Дефицит качественных новостроек в классах «комфорт плюс» и «бизнес» у нас обозначится быстрее.
Согласно отчету ЦБ, за 4 квартал сильно снизилось покрытие проектного финансирования эскроу-счетами: на конец года - 72%, минус 8 п.п. за квартал. Соответственно - выросла ставка проектного финансирования, до 9,4%, на 1,6 п.п. за квартал. Запас прочности есть, но темпы ее убывания настораживают: кредитная нагрузка застройщиков растет. Именно в ней главная проблема, а не в низких продажах.
Рынок аренды. Объем предложения в Петербурге, достигавший пика в 9 тысяч лотов, начал потихоньку снижаться. За неделю снижение составило 3%, текущий объем - 8177 штук. Плавно вкатываемся в туристический сезон.
@yeltsovm
Дорогие и прекрасные женщины, девушки, девочки, поздравляю вас с 8 марта!
Пусть ваша жизнь будет наполнена радостью, красотой и любовью и светом.
Вдохновляйте, воодушевляйте направляйте и будьте счастливы.
И пусть сбываются все ваши мечты 💐🌷🌸
Dataflat: Продажи квартир в новостройках в Петербурге и Ленобласти выросли в феврале на 19% по сравнению с январем.
Факторы те же: январь - сезонно самый слабый месяц, вдобавок в феврале частично восстановились объемы выдачи семейной ипотеки.
Сравнение с февралем прошлого года не такое оптимистичное (как в Москве и Московской области) всего плюс 9% по числу договоров, плюс 12% выручки. А февраль 2024 года был слабым из-за ограничений выдачи льготной ипотеки.
В общем результаты неплохие, но идем по нижней границе продаж.
@yeltsovm
Наш аналитический отдел сбросил свежие цифры от Росреестра по Ленобласти: в январе - феврале зарегистрировано 3,25 тыс. договоров долевого участия.
Из плюсов - продажи застройщиков выросли к аналогичному периоду прошлого года увеличились на 10%.
Из минусов - прошлогодние январь и февраль были слабыми (2,95 тыс. сделок) против 2023 года - там 3,34 тыс. сделок.
А ещё число приобретенных участков и зашедших в Ленобласть застройщиков интенсивно росло последние годы. А продажи остаются на прежнем уровне. В Ленобласти уровень распроданности ближе к самым слабым по РФ.
Покупателям и инвесторам следует быть максимально внимательными при выборе новостроек в регионе. Эскроу счета защищают от потери денег, но нет от потерь в случае задержки сдачи дома на годы. Тем более если квартира куплена в ипотеку, в том числе семейную (да ещё и с повышением стоимости из-за комиссии за «семейку»).
За последние месяцы сделали для владельцев участков и застройщиков в Ленобласти несколько аналитических исследований. Разумеется отдельно очень глубоко изучали темпы продаж и успехи застройщиков в конкретных локациях. Результаты… скажем так… разные. Лишнее подтверждение того, что как важно включать критическое мышление, собирать и сопоставлять информацию.
@yeltsovm
Ведомости: Долгосрочная аренда жилья в Петербурге за полгода подешевела на 9-18%.
Больше всего за этот период упали ставки на студии и однокомнатные квартиры.
Как сообщили изданию «Ведомости Северо-Запад» в компании «Циан.Аналитика», на начало марта этого года стоимость долгосрочной аренды студии в городе составила 32 000 руб. По сравнению с пиковыми значениями сентября 2024 г., т. е. за шесть месяцев она упала на 18%. Ставки на однокомнатные квартиры за тот же период снизились на 15% до 39 900 руб. Аренда «двушек» подешевела на 9% до 65 800 руб., а «трешек» – на 11% до 91 000 руб. Тенденция к падению стоимости аренды жилья в Петербурге наметилась после завершения высокого сезона. Ранее издание сообщало, что за три летних месяца (к началу сентября) долгосрочная аренда жилья в городе подорожала на 14–32%, но затем начала падать.
Итого получилось что сначала арендные ставки за полтора года сильно выросли, а с сентября 2024 года откатились, отыграв часть роста.
Генеральный директор «ПИА Недвижимость» Максим Ельцов также отмечает, что снижение ставок аренды связано с ростом объема предложения. «Это попытки выставить в аренду квартиры, значительная часть которых приобретена по льготным программам. Затем часть собственников приостановила свои планы по улучшению жилищных условий в условиях неопределенности и высокой ключевой ставки. Результатом стал рост объема предложения и переток квартир из продажи в аренду», - добавил он.
С другой стороны, Ельцов считает, что снижение объемов предложения в большей степени связано с самим понижением ставок аренды, которое наблюдается за последние полгода. Соответственно, часть объектов уже сняли на более выгодных условиях, и количество квартир в экспозиции уменьшилось. По мнению эксперта, если тренд на стабилизацию объема предложения продолжится, то в ближайшей перспективе темпы снижения ставок замедлятся. Тем не менее, управляющий директор компании «Брокерус» Алексей Лазутин полагает, что аренда продолжит дешеветь до мая, но затем начнется очередной пик сезонного спроса, и ставки вновь начнут расти.
Попов отмечает, что дальнейшая динамика будет четче видна в мае-июне, когда начнут подходить к концу договоры, заключенные перед летом прошлого года. «Тогда будет понятна стратегия арендодателей по их пролонгации», – заключил он.