12388
Агрегатор новостей рынка недвижимости. И не только. Обратная связь, Реклама и ВП - @vlvvlv
Земля под жилье в Москве начала дешеветь.
▶️По итогам первого полугодия средняя стоимость 1 га под строительство жилья в Москве составила 3,6 млрд руб., что на 12,2% меньше, чем год назад, но на 9,1% больше, чем во второй половине 2025 года. Об этом пишут "Ведомости" со ссылкой на исследование IBC Real Estate.
⬛️Но другие участники рынка так не считают. В CORE.XP говорят, что за последние шесть месяцев участки подорожали на 5–10%, а за год — на 15–20%. В "Бруснике" оценивают рост стоимости площадок с готовыми документами в 20–30%, а без разрешительной документации — примерно в 10%.
В Sminex существенного изменения цен на землю в центре Москвы за последний год вообще не заметили. Качественные участки остаются в дефиците, поэтому их владельцы не готовы давать серьезные скидки.
⬛️Но по некоторым площадкам покупатели уже предлагают меньше, чем в 2025 году, т.к. экономика проектов ухудшилась.
Инвестиции в участки под жилье при этом сократились. За первое полугодие в такие площадки вложили 48 млрд руб., что на 19% меньше год к году. По другой оценке, падение составило 23%.
⬛️Девелоперы купили 36,9 га земли против 36,4 га годом ранее. Но количество сделок снизилось с 23 до 17. Доля участков с готовой разрешительной документацией упала еще сильнее — с 63 до 37%.
Снижение ключевой ставки пока не привело к резкому росту спроса. В мае и июне сделок стало больше благодаря экономии на проектном финансировании, но для рынка земли важнее доступность ипотеки. Пока продажи жилья остаются слабыми, застройщикам сложнее быстро возвращать вложенные в проекты деньги.
⬛️Рынок постепенно смещается от покупки новых участков к перепродаже и консолидации активов между девелоперами. Некоторые региональные компании, которые вышли в Москву в прошлом году, теперь рассматривают продажу площадок, т.к. не могут согласовать документацию или получить нужную доходность.
🏗 Домострой в Telegram | в MAX
Каждую пятую ипотеку россияне будут закрывать на пенсии. Около 178 тысяч заёмщиков, получивших жилищные кредиты в 2025 году, завершат выплаты уже в 70-75 лет, пишут Известия. @bankrollo
Читать полностью…
Сервис «Приобретение недвижимости» на портале Госуслуг пополнился биометрией. Теперь с его помощью можно подтвердить личность с помощью биометрии и направить документы для регистрации права собственности.
То есть, теперь онлайн сделки с недвижимостью теперь возможны в двух вариантах:
1️⃣ при письменном согласии собственника, которое нужно передать через Госуслуги/МФЦ и запись о котором отразится в ЕГРН (по умолчанию онлайн сделки не доступны, но есть исключения - сделки с участием банка, нотариуса и госслужб),
✅ как оформить согласие читать тут ➡️ https://www.gosuslugi.ru/help/faq/registrate_real_estate/506131
2️⃣ либо, если записи о согласии нет, для подачи заявления на регистрацию онлайн через Госуслуги от всех участников сделки понадобится подтверждённая биометрия.
Выбирать вам.
Помимо нового функционала по оформлению сделок с помощью биометрии, в сервисе можно:
◾️проверить наличие в ЕГРН права собственности, наличие/отсутствие ограничений или обременений на объект, исправить ошибки в ЕГРН,
◾️получить пошаговую инструкцию по регистрации недвижимости.
➡️ Подробнее тут.
#росреестр #госуслуги #биометрия #недвижимость @ipotekahouse
📍Эксперты РИА Новости оценили возможности использования собственных средств для покупки квартиры, подготовив рейтинг регионов по доступности жилья.
Лидируют в рейтинге регионов России, где семье с одним ребенком реальнее накопить на новое жилье:
🟠Мурманская область
🟠ХМАО
🟠НАО
🟠ЯНАО
🟠Магаданская область
🟠Чукотский АО
Здесь потенциальный срок накопления на квартиру площадью 60 кв. м по текущим ценам, используя для этого весь максимально возможный свободный денежный остаток денежных средств после всех минимально необходимых трат, составляет менее трех лет.
Замыкают список Крым и Севастополь, где среднестатистической семье с одним ребенком для накопления на собственную квартиру понадобится не менее 13,5 и 13,1 года соответственно.
#недвижимость #жилье
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX
Результаты реализации квартир в новостройках по ДДУ по всей РФ за июнь 2026 года - измение за месяц.
По сравнению с маем 2026 года реализация выше на 27,9% в лотах и на 23,7% по оценке законтрактованной выручки (включает как поступившие денежные средства, так и денежные средства, которые согласно ДДУ поступят от покупателя в будущем). При этом средние цены кв.м заявленные в ДДУ на 2,3% ниже уровня мая.
Расчеты сделаны на основе данных проектных деклараций опубликованных по состоянию на 10 июля 2026 года.
"Самолет Плюс" опять задолжал айтишникам.
▶️Цифровой партнер для девелоперов "ИдаПроджект" ("Веб Риэлти") требует в суде от синих риелторов 79,5 млн руб. Пока ничего непонятно, но очень интересно.
⬛️Напомним, что недавно "Самолет Плюс" закончил судиться с компанией "Юзтех Профешнл", которая занимается разработкой IT-продуктов и сервисов.
Стороны пошли на мировую: вместо 129 млн руб. договорились о выплате 55 млн руб. в рассрочку.
⬛️С IT-направлением у "Самолет Плюс" дела в последнее время не очень. Например, с сервиса Rerooms приставы требуют взыскать 14 млн руб. налоговой задолженности.
🏗 Домострой в Telegram | в MAX
Принят закон о возможности исключать и возобновлять отображение на публичной кадастровой карте сведений об объектах недвижимости
Госдума приняла в третьем и окончательном чтениии разработанный Росреестром Проект Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости"» (в части исключения отображения сведений об объектах на публичной кадастровой карте).
В чем суть
1️⃣Вносятся поправки в ст. 12 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» — позволить Росреестру скрывать и возвращать отображение на Публичной кадастровой карте (ПКК) информацию об объектах недвижимости, обороны, транспорта и объектах топливно-энергетического комплекса (ТЭК).
Речь идет о зданиях, сооружениях, объектах незавершенного строительства, а также о земельных участках, на которых они расположены.
2️⃣Росреестр получил полномочия создавать комиссии для оценки сведений, отображенных на ПКК.
Решение об исключении или возобновлении показа объектов на публичной карте будет приниматься на основании заявлений правообладателей таких объектов недвижимости.
Если заявления будут поступать от федеральных органов исполнительной власти и госкорпораций, то прекращать или возобновлять такие сведения на ПКК будут без дополнительных решений.
Важно: прекращение отображения объектов на ПКК не означает их исключение из ЕГРН.
Напоминаем
Сейчас на публичной кадастровой карте отображаются сведения, содержащиеся в ЕГРН.
🥲«Законы стройки» в MAX
ПОЧЕМУ, КОГДА ЗАСТРОЙЩИК СДАЁТ ДОМ НА ГОД ПОЗЖЕ, ЭТО «ИЗМЕНЕНИЕ ПРОЕКТНОЙ ДЕКЛАРАЦИИ», А КОГДА Я ПРОСРОЧИЛ ПЛАТЕЖ НА ДЕНЬ, МНЕ ЗВОНЯТ В 9 УТРА?
Читать полностью…
Ипотека перестала иметь смысл для россиян
Средний срок ипотеки упал до минимума с 2022 года — 23,5 года, следует из данных ЦБ. Еще в начале года он составлял 28,5 года. Причина — в изменении структуры рынка. После введения правила «один льготный кредит одной семье» выдача по госпрограмме просела, уступив рыночным предложениям. Их доля сейчас составляет 45% — это максимум за два года. При этом длинная ипотека всё меньше помогает заемщику осилить заем.
Эксперты отмечают: при высоких ставках удлинение срока несущественно снижает платеж, но сильно увеличивает переплату. Например, при покупке квартиры за 17 млн рублей с первоначальным взносом 30% переплата по 30-летней ипотеке составит 52 млн — втрое больше стоимости самой недвижимости. Сокращение срока до 25 лет увеличивает ежемесячный платеж всего на 1000 рублей, но снижает переплату на 10 млн.
Рыночная ипотека становится оправданной при ставках около 10% годовых, поясняют эксперты. При текущих 17–23% для семей без льгот разумнее снимать жилье и откладывать на более внушительный первоначальный взнос.
Подписаться на БанкБлог в Telegram | Макс
роскачество изучило приложения для поиска жилья.
мы уже приготовились узнать про какойнить сервис, про который знают только риелторы, инвесторы и три человека из proptech.
но нет.
циан, авито, домклик, янедвижимость, этажи, йула.
спасибо, теперь мы знаем, что крупнейшие сервисы недвижимости действительно входят в число крупнейших сервисов недвижимости.
особенно понравилась формулировка: «исследовали приложения из топ-30».
а где остальные двадцать три? они существуют только для того, чтобы в исследовании можно было написать «из топ-30»?
и целых111 критериев понадобилось, чтобы выяснить: циан — это циан, а авито — это авито. наука — великая сила.
хотя главный вывод исследования, пожалуй, действительно интересный: чем больше сервис умеет, тем больше ваших данных он хочет.
выходит, что самая дорогая валюта на рынке недвижимости — давно уже не квадратные метры.
Долг застройщиков вырос быстрее продаж.
▶️НКР разобрало финансовое состояние 11 крупных застройщиков за 2025 год.
В выборке ПИК, "Самолет", ЛСР, Setl Group, А101, "Брусника", "Эталон", GloraX, "Пионер", "Легенда" и АПРИ. Вместе они занимают около 14% текущего строительства в России.
Давайте разбираться:
⬛️Большие девелоперы пока вроде бы выглядят крепко. Выручка 11 компаний за год выросла до 2,1 трлн руб. (+15%). Операционная прибыль OIBDA прибавила 14% и дошла до 551 млрд руб. Средняя рентабельность держится около 25%.
⬛️Но совокупный долг этих застройщиков вырос с 2,4 трлн до 3,1 трлн руб. (+30%). Это быстрее, чем растут выручка и операционная прибыль. Деньги на счетах эскроу тоже увеличились, но медленнее — до 1,7 трлн руб. (+23%).
⬛️Одна из причин — рассрочки. Когда квартира продается в рассрочку, то на эскроу падает не вся сумма, а только платежи покупателя. Поэтому в отчетности вроде бы продажи есть, а живые деньги приходят медленнее.
⬛️Главная боль — проценты. Чистые процентные платежи у девелоперов выросли до 236 млрд руб. (+40%). Из-за этого покрытие процентов операционной прибылью снизилось с 2,8 до 2,3. Не катастрофа, но запас прочности стал меньше. Проценты все сильнее забирают прибыль, а высокая ставка продолжает давить на отрасль.
⬛️По долговой нагрузке комфортнее всего выглядят "Пионер" — 1,6, Setl Group — 1,9, ПИК — 2 и ЛСР — 2,4. Тяжелее всего у "Легенды" — 6,3, АПРИ — 4,9, "Брусники" и "Эталона" — по 4,5, "Самолета" — 3,7.
⬛️По обслуживанию долга у ПИК показатель OIBDA/проценты — 4,8, у А101 — 3,4, у ЛСР и "Легенды" — по 3,2. У "Эталона" всего 1,2, у "Пионера" — 1,3 и НКР относит такие метрики к низким.
⬛️В среднем по выборке деньги к текущим обязательствам (ликвидность) составляют 22%, но "средняя температура" тут обманчива.
⬛️У ПИК показатель 55% — компания накопила около 360 млрд руб. на счетах, в том числе из-за отказа от дивидендов и приостановки региональных проектов. У "Самолета" ликвидность всего 2%, у АПРИ — 1%, у "Эталона" — 3%, у "Брусники" — 3%. У некоторых девелоперов ликвидность уже находится на нижней границе комфортного уровня.
⬛️Массового затоваривания НКР пока не видит. Запасы у девелоперов выросли на 14%, поступления на эскроу — на 23%, а распроданность к стройготовности составила 104%.
⬛️По выборке продажи все еще опережают рост запасов. Признаки возможного затоваривания нашли только у АПРИ, но НКР объясняет это управляемым сдерживанием продаж части проектов в Челябинске.
⬛️Прогноз на этот год у агентства осторожно спокойный. НКР ждет, что количество сделок сократится не более чем на 6%, а цены на жилье в среднем по России вырастут на 12–15%.
⬛️НКР не ждет массовых дефолтов среди крупных игроков, но локальные дефолты, реструктуризации и заморозки проектов у небольших и региональных застройщиков остаются реальным риском.
🏗 Домострой в Telegram | в MAX
🫴 Долги крупнейших девелоперов выросли на 30% за год — НКР
Совокупный долг крупнейших российских девелоперов по итогам 2025 года увеличился на 30% — до 3,1 трлн ₽. При этом средства на счетах эскроу выросли на 23%, а выручка — на 15%, что говорит о более быстром росте долговой нагрузки, чем продаж.
Несмотря на это, аналитики не видят признаков системного кризиса. Продажи по-прежнему опережают накопление запасов жилья, а массовых дефолтов среди крупных застройщиков в базовом сценарии не ожидается, говорится в исследовании НКР.
При этом расходы на обслуживание долга за год выросли на 40%, а запас прочности по выплате процентов снизился до 2,33х. Среди компаний Брусника и «Пионер» смогли сократить долговую нагрузку, тогда как Setl Group, «Эталон» и «Легенда» ее нарастили. Самым высоким объемом свободных денежных средств выделяется ПИК.
👉 Эксперты в НКР считают, что основные риски сейчас сосредоточены не среди крупнейших игроков, а у небольших региональных девелоперов, где возможны реструктуризация долгов и заморозка отдельных проектов.
Движение.ру в МАКС
Объем текущего строительства на середину 2026 года по данным ЕИСЖС
ТОП-5 рынков (тыс. кв. м):
◾️Москва - 16 024
◾️Краснодар - 5 548
◾️Екатеринбург - 5 503
◾️Санкт-Петербург - 5 005
◾️Ростов-на-Дону - 3 388
Санкт-Петербург продолжает уступать по объему строительства Краснодару и Екатеринбургу. Частично это компенсируется ростом строительства в пригороде северной столицы. ГП Свердловское во Всеволжском районе - лидер по темпам роста стройки за последний год. Среди заметных изменений - снижение показателя в Тюмени, которая еще в прошлом году уступила пятую позицию Ростову-на-Дону.
Кроме пригорода Санкт-Петербурга заметный рост стройки фиксируется в Нижнем-Новгороде, Астрахани, Ставрополе. Повышение в Челябинске во много связано с техническим фактором расширения границ муниципального образования. Рост числа проектов в Екатеринбурге и Краснодаре не такой большой, но база для роста существенно выше. Текущая проблема многих территорий в том, что повышение предложения в городах с избыточным ассортиментом уже не работает на качественный рост рынка, а вынуждает девелоперов искать варианты оптимизации и качественного упрощения. Уже сегодня для отдельных территорий оптимальным вариантом развития рынка новостроек становится управляемое сжатие. Снижение стройки фиксируется на многих столичных рынках, насыщенном Владивостоке, Самаре, Воронеже.
Если иллюстрации не грузятся, смотрите наши данные на других платформах 👇
@REBURG |Дзен|max
Краснодарский девелопер Ava Group вновь выставил на продажу активы в Москве, но в 2 раза дешевле
Первая попытка найти покупателей оказалась неудачной, поэтому теперь часть лотов готовы продать со скидкой до 50%. В списке сразу несколько крупных площадок:
🟠Проект жилого комплекса в Электролитном проезде на 62,1 тысячи м² — 1 млрд рублей.
🟠Проект жилого комплекса на Таганке площадью 10,2 тысяч м² — 900 млн рублей.
🟠Площадка в Большом Ватином переулке — 375 млн рублей.
🟠Коттеджные посёлки «Астрецово» и «Яхрома» в Дмитровском районе Подмосковья — 495 и 300 млн рублей соответственно.
Обожаю способность журналистов придумывать заголовки из арифметических действий. Ну да, если средний возраст ипотечника - 35-40 лет, а ипотека 25-30 лет, то получится, что все ее закроют в районе 70 лет. Жаль, что ради "хайпового" заголовка никак не учитывается тот факт, что люди обычно стараются гасить ипотеку быстрее, чем ее срок. Хотелось бы от ЦБ какой-то аналитике по биг дате на тему, какие есть стратегии по гашению ипотеки у дольщика.
Читать полностью…
▶️Тем временем ипотечные ставки перестали зеленеть и начали краснеть.
"Альфа-банк" незначительно, но повысил ставки по всем рыночным продуктам, как и "Банк Санкт-Петербург".
⬛️Напомним, что на последнем заседании ЦБ понизил ключевую ставку всего лишь на 0,25 п.п.
🏗 Домострой в Telegram | в MAX
Объем строящегося в рамках комплексного развития жилья вырос с начала 2026 года на 32% - до 9,1 млн кв м, подсчитал "Дом.РФ".
💪 Лидерами являются Московская область (2,5 млн кв м, 28% портфеля КРТ), Краснодарский край (1,4 млн "квадратов", 15%) и Новосибирская область (644 тысячи "квадратов", 7%). Также в десятке - Адыгея, Нижегородская область, Пермский край, Тюменская область, Красноярский край, Пензенская и Челябинская области.
Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX
📉 Цены на жилье на вторичном рынке России будут падать из-за снижения спроса
В июне вторичное жилье подешевело в 20 крупных городах России, согласно данным SRG. Средняя цена квартир в экспозиции снизилась в диапазоне от 0,1% до 1,6%. По словам учредителя и директора портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко, главная причина — снижение спроса. При текущих условиях ипотеки люди просто не готовы брать кредиты, а покупателей с «живыми деньгами» мало. При этом предложение продолжает расширяться, на рынок выходят в том числе инвестиционные квартиры, купленные в эпоху дешевой ипотеки. В итоге покупательские возможности ограничены, экспозиция расширяется, рынок находится на грани затоваренности, цены ожидаемо ползут вниз.
При этом еще недавно эксперты сходились во мнении, что цены на квартиры будут только расти. Однако, скорее всего, цены продолжат снижаться, а география снижения расширится, считает эксперт. По ее словам, спрос сжимается, и в обозримой перспективе лучше не станет. Пространство для снижения ключевой ставки сокращается, о чем говорят в ЦБ. А в случае роста «ключа» спрос рухнет еще сильнее, а предложение захлестнет рынок.
В свою очередь, факторы косвенной поддержки вторичного рынка не перебивают общего тренда, отмечает Опрышко. Переток с первички не носит массового характера и ограничен лишь теми покупателями, которые потеряли доступ к льготной ипотеке. Ключевая ставка даже после снижений остается на заградительном уровне, а ее будущее снижение теперь под вопросом.
На рынке новостроек сохраняется умеренный рост цен, хотя темпы этого роста в отдельных регионах замедляются, добавила эксперт. Причины те же — ослабление спроса и обострившаяся борьба за покупателя. Однако на первичном рынке ждать глобального снижения цен не приходится: девелоперы сдерживают темп роста, но не могут его остановить в условиях роста себестоимости и издержек.
Подписывайтесь на Суверенку в MAX.
⬆️ Жилищная покупательная способность маткапитала снизилась по сравнению со своим максимальным значением в 2016 г. на 38%.
Несмотря на номинальный рост выплат с 453 026 рублей за второго ребенка до 963 243 рублей за двоих детей к 2026 году (увеличение в 2,1 раза), стоимость жилья за этот же период возросла в 3,4 раза.
Таким образом, если в 2016 году маткапитал позволял приобрести 8,4 кв. м, то в 2026 году – лишь 5,2 кв. м, согласно данным Росстата и Социального фонда России.
#маткапитал #жилье
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX
Результаты реализации квартир в новостройках по ДДУ по всей РФ за июнь 2026 года.
По сравнению с июнем 2025 года реализация выше на 10,9% в лотах и на 15,5% по оценке законтрактованной выручки (включает как поступившие денежные средства, так и денежные средства, которые согласно ДДУ поступят от покупателя в будущем). При этом средние цены кв.м заявленные в ДДУ на 5,2% выше уровня июня прошлого года.
Расчеты сделаны на основе данных проектных деклараций опубликованных по состоянию на 10 июля 2026 года.
Также для сравнения приведены данные за июнь 2024 года
Москва, Челябинск и Санкт-Петербург лидируют среди 16 российских городов-миллионников по росту цен на новостройки за год, рассказали @ria_realty в пресс-службе системы мониторинга и анализа недвижимости bnMAPpro.
При этом выше всего в стране оказались темпы роста цен на первичное жилье в Москве🥇 - в июне 2026 новостройки в столице в среднем стоили ₽734,8 тысячи за кв м, что на 24,8% больше чем в июне 2025 года. На втором месте Челябинск🥈 (+23,5%, ₽177 тысяч), а третьем - Санкт-Петербург🥉 (+23,3%, ₽398,7 тысячи).
В то же время наименьший прирост, по данным компании, показали Краснодар, Казань и Уфа. Там новостройки подорожали на 4,6%, 5% и 5,7% - до ₽170,5 тысячи, ₽316,6 тысячи и ₽190 тысяч за "квадрат".
Самые дешевые новостройки среди миллионников по состоянию на конец первого полугодия можно найти Волгограде - ₽138,1 тысячи за кв м, Воронеже - ₽151,3 тысячи за кв м и Красноярске - ₽160,7 тысячи, подсчитали в bnMAPpro.
↗️В среднем новостройки в миллионниках за год подорожали на 12,4% - до ₽233 тысяч за "квадрат", а за прошедшие полгода - на 4,4%.
Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX
Предложение квартир с отделкой в новостройках Москвы упало за год на 24% - до 7,1 тысячи лотов по состоянию на 1 июля, а доля уменьшилась на 2 процентных пункта - до 14%, рассказал @ria_realty руководитель департамента консалтинга и инвестиций агентства недвижимости "Бест-Новострой" Андрей Стряпухин.
Предложение квартир без отделки вместе с этим выросло на 3,6% - до 28,8 тысячи лотов, а их доля - на 10 процентных пунктов, до 58%.
"Рост доли в основном обусловлен наращиванием средневзвешенной цены квадратного метра: растут затраты на строительство, а именно архитектуру и кредитование, и все большую роль в условиях отсутствия рыночной ипотеки играют текущие инструменты продаж: агентские сделки, рассрочки, субсидированная ипотека", - пояснил Стряпухин, добавив, что на рынке сказалась отмена моратория на штрафы для застройщиков с 1 января текущего года.
Ипотечники придумали новый способ, как заработать себе на ремонт. @bankrollo
Читать полностью…
Деревянные дома стали самыми популярными при покупке в ипотеку
За последние три года покупатели загородной недвижимости чаще всего оформляли ипотеку на деревянные дома. Кирпичные и блочные объекты отстали совсем немного, следует из данных «Домклик»
Чаще всего в ипотеку покупали:
▪️ деревянные — 33,4%
▪️ кирпичные — 32,5%
▪️ блочные — 31,1%
▪️ железобетонные — 2,9%
👉 При этом в объявлениях чаще всего встречаются кирпичные дома — 47% предложений. Доля деревянных составляет 29,3%, блочных — 22,1%, железобетонных — 1,3%.
Аналитики изучили ипотечные сделки Сбера с июня 2023 года по июнь 2026-го и актуальные объявления на витрине Домклик.
Движение.ру в MAX
В рамках обзоров строительства жилых комплексов DARS учредитель и директор портала Всеостройке.pф Светлана Опрышко посетила московские проекты девелопера
Всего в столице DARS возводит 11 жилых комплексов для Фонда реновации. В этот раз в маршрут вошли площадки на Варшавском шоссе, 88, Варшавском шоссе, 90/1 и Криворожской улице.
Главное, что удивило, — темпы строительства
На первом объекте, который мы посетили, уже завершаются монолитные работы, кладка выполнена на 70–80%, а сдать дом планируют до конца года — менее чем за полтора года с начала строительства.
Как удается строить так быстро?
Все процессы планируются заранее: подрядчики определяются на годы вперед, а поставщики работают по долгосрочным контрактам.
Например, окна и витражи производит собственный завод DARS, который уже знает, что, куда и в какой месяц нужно поставить в течение ближайших трех лет. Поставки материалов при этом автоматизированы и идут строго по графику — вплоть до недельных и дневных.
Почему ЦБ РФ так сильно смотрит за рынком недвижимости?
Связано это исключительно с тем, что девелопмент сидит на игле проектного финансирования и эскроу-счетов. Вот смотрите, эпоха эскроу-счетов началась в конце 2019 года. До эпохи эскроу-счетов ипотеки было до 50% в столичном регионе, чуть больше в области — ≈55%. Но потом происходит бурный рост ипотечных сделок (2), что же случилось, что поменялось?
Кто-то скажет: «Это всё программа льготной ипотеки, которую включили в 2020 году». Отчасти это правильный ответ, но он на поверхности. В реальности такой рост ипотечного кредитования на первичном рынке случился только потому, что банкам стало очень выгодно зарабатывать сразу с трех концов процесса.
Смотрите за руками. Сначала вы выдаете девелоперу бридж-кредит на покупку земли. Это обычно ключ + 3-4%, а то и все 5-6%. Выгодно? Очень выгодно. Девелопер будет еще 2-3 года проектировать и платить вам денежку. Дальше он придет за проектным финансированием, где вы заберете свои ещё 10%. На это накрутится история, что вы выдали проектное финансирование, но являетесь держателем денег клиента на эскроу. То есть у вас лежат деньги, которые беспроцентно можно использовать с понятным сроком — дата РВЭ проекта. Красиво? Очень.
И финальный штрих. До эпохи эскроу ипотека была хорошим продуктом, но выдавалась клиенту, и бабки шли фиг знает куда, на стройку или не на стройку, за бугор и т. д. Урок «Урбан Групп» показал, что ипотечные денежки могут уплыть. И тут сразу ворох проблем — недовольный, разъярённый дольщик, который платит ипотеку, но квартиру не получил. Квартиры нет, а значит, нет залога, на котором ипотека должна. Риски? Огромные. Бабки за ипотеку платятся, дольщик бегает у Минстроя с плакатом, залога нет. Все грустят.
А с 2020 года проектное финансирование открыли, на эскроу-счета бабки ипотечные кладем. У многих банков, которые выдают проектное финансирование, прописано, какая доля сделок в проекте должна идти с их же ипотекой. Сами свои же деньги положили и хранят, только проценты платят и девелопер, и дольщик. Рост рынка стройки раскручен не девелоперами, а банками, им выгодно было заработать свой процент на каждом этапе, а наивные, плохо считающие бабки девелоперы прыгнули на эту волну, набирая проекты, строя планы по офигенным продажам. Плюс в 2022 году девелоперы начали активно субсидировать ипотеку. Помните эти околонулевые ставки? Так это ещё один супердоход для банка, когда девелопер за снижение ставки платит живыми деньгами вперед.
Поняв, что ситуация с этими субсидированиями патовая (появился ипотечный стандарт), денег на субсидирование от государства нет, в 2024 году вся ипотечная вакханалия заканчивается. А паровоз-то уже разогнан. Как тормозить? Цикл длинный, проекты запущены, нельзя краник закрыть, попросить котеночек не варить. Вот и началось: падение ипотеки, появление большой доли рассрочек и адаптация рынка к семейной аудитории и их ипотечным возможностям (3).
Что будет дальше? Надеемся, что плавное охлаждение рынка. Цены никуда не денутся. Просто строить будут в разы меньше.
«Недвижимость инсайды» в Telegram | в MAX
🗓 Средний срок новых жилищных кредитов, по данным ЦБ, сократился до 23,5 года – минимального уровня с 2022 года. Еще в январе показатель был 28,5 года. Причина – в снижении доли льготной ипотеки в выдачах. Сейчас по рыночным ставкам выдается 45% новых жилищных кредитов – это максимум за последние 2 года.
#ипотека
@rusipoteka
📲 Русипотека в MAX
В январе 2026 года россияне в среднем закрывали ипотеку за 9,3 года против 4,4 года в январе 2022-го.
Читать полностью…