36618
Авторский канал экономиста Дмитрия Прокофьева и финансиста Никиты Демидова. Что происходит и как нам быть. Говорим по делу, чтобы песец не подкрался к деньгам. Все вопросы авторам @dpolarfox
За время действия льготной ипотеки объем текущего строительства вырос лишь на 15%
По итогам июня 2024 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 114,8 млн. кв. м, из них 114,2 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц этот показатель увеличился на 1,8%, а за год вырос на 14%. Текущий объем строительства по 214-ФЗ на 25% выше уровней начала 2020 года, когда была запущена льготная ипотека. Но общий объем стройки (с учетом проектов, которые строятся без привлечения средств граждан) вырос лишь на 15%.
Вот и ответ на вопрос почему цены на квартиры так сильно выросли. Стимулируем спрос и не контролируем предложение. Хотя по отдельным городам ситуация сильно отличается. В ближайшие дни опубликуем статистику по крупнейшим рынкам. Посмотрим, кто молодец, а кто решил – «зачем строить больше, если можно продавать дороже». 🗺
@REBURG
Хард и софт
Ув. коллега @censum поделился в своём канале историей предпринимателя у которого настолько «было всё», чтобы он решил закуситься с головной компанией (как выразился @censum, чел тупил нещадно, решив, что не его стороне сила, а сила в правде, вот это вот всё)
Сила была такая
✔️ торговые и сервисные автоцентры - в собственности
✔️ эксклюзивный многолетний договор на поставку конкретных марок и моделей в свой регион с весьма суровым отступным при одностороннем расторжении со стороны вендора
✔️ лучшие в регионе спецы - от техников до продажников
✔️ чисто силовая поддержка родственников в соответствующих структурах, плюс сам он был человек «в кругах» не последний
Дальше было так
Убили его бизнес меньше, чем за полтора года, приняв всего два решения в корпоративном центре:
✔️ на авто, продаваемые через его сеть центров, перестали выдавать кредиты в условном кэптивном "НашАвтоБанк" (под 2% годовых), а также страховать их в "НашаСтраховаяАвтоКомпания"
✔️ прекратили все дружественные контакты с центральным офисом (инфоподдержка, обучение персонала, ПО, консалтинг - внутренний, поддержка бренда и пр.)
У него остались центры. Люди. Техника. Договора.
У него осталась база потребителей. Все прихватки в нужных местах.
Он - обанкротился
СМД-шники то, что контролировал предприниматель, называют "горизонтальное разделение труда" - цепочка поставок.
А то, что он НЕ контролировал (во-первых, потому что не мог - кишка тонка, во-вторых - потому что может он бы и смог, но кто же ему даст? - ни финансы, ни маркетинг он по сути не закрывал, а занимался только их оформлением) - вертикальным.
Так вот "добавленную стоимость" - делает вертикаль, она неспроста имеет такое обозначение, потому что каждый следующий этаж докручивает производительность труда на порядок (или порядки).
Бизнес автодилера - это НЕ продажи. Это маркетинг, финансы и постпродажный сервис (там основная маржа делается и изымается). Но сервиса без поддержки первых двух не будет... И CRM/ERP без поддержки не летают.
Почему при декларируемом росте экономики в десятках регионах бюджетная обеспеченность ухудшается?
Иллюстрация к тезису, что технологии требуют человеческого капитала и learning process, а принуждение, сколь угодно жесткое, на долгой дистанции работать не будет
Читать полностью…
«Радио» и «холодильник»
Ув. @mikhail_lachugin замечает, что
теперь трендом "коммуникации с покупателями" в торговых сетях стали трансляции по громкой связи в торговых залах представителей руководства ритейлеров.
Вот эта мысль – что
Петербург на самом практически азиатский мегаполис по плотности
⬆️Просто на всякий случай:
Росстат сообщил, что «номинальная среднемесячная начисленная заработная плата работников организаций» в апреле 2024 года прибавила 17% по отношению к зарплате апреля 2023 года
«Реальная зарплата» (т.е. с поправкой на официальный уровень инфляции) выросла на 8,5%
(Источник: Доклад Росстата "Социально-экономическое
положение России. январь-май 2024 года", страница 170)
Недельный прирост цен на автомобильный бензин достиг максимума с начала нынешнего года, следует из данных Росстата. На неделе с 24 июня по 1 июля 2024 г. цены выросли на 0,5% – в последний раз столь же сильный прирост фиксировался 9 января 2024 г., но тогда Росстат публиковал данные за две праздничные недели 2023-2024 г.
Сказываются три ключевых фактора:
◼️Решение регуляторов разрешить экспорт, которое вступило в силу с 17 мая 2024 г., а затем было продлено до конца июля 2024 г.;
◼️Сокращение выпуска автобензина (на 18% на неделе с 13 по 19 мая 2024 г. в сравнении с 19-25 февраля 2024 г.), из-за которого Росстат закрыл недельные данные по выпуску нефтепродуктов;
◼️Ущерб инфраструктуре НПЗ и увеличение периодов вынужденного простоя, что обернулось ростом издержек: по итогам первых четырех месяцев 2024 г. сальдо прибылей и убытков российских производителей нефтепродуктов снизилось на 15,4% (до 1202,1 млрд руб.).
Здесь что еще интересно – портал поставщиков – это источник самой разнообразной информации и об экономике Москвы (что и по какой цене нужно мегаполису), и, при желании, можно выстроить картину экономических связей регионов и столицы
Читать полностью…
Кто не успел, тот опоздал
Главный вопрос не в пользе для отрасли, а в том был ли это лучший способ поддержки - как в плане техникb, так и по срокам воздействия?
Следующий обязательный элемент поддержки спроса - траншевая ипотека.
У покупателя будут минимальные платежи на этапе строительства, а переход к полноценному кредиту и полному платежу - в момент сдачи дома.
Инструмент пользуется как повышенным спросом, так и пристальным вниманием ЦБ. Есть очевидные риски, сопоставимые с рассрочкой. Сложно прогарантировать, что намерения и возможности заемщика не изменятся к моменту сдачи дома. Предстоят игры в «кошки-мышки» - разработка банками и застройщиками новых схем и их запрет/ограничение регулятором - продолжатся.
Еще один инструмент - Старая добрая субсидированная ставка, позволяющая понизить ставку за счет выплаты комиссии банку. Как на срок в 1-5 лет, так и на весь период кредитования.
Плюсы - низкая ставка и посильный платеж. Минус - чтобы снизить рыночную ставку на весь срок кредитования на 3%, надо заплатить комиссию порядка 10% от суммы кредита.
А она, как правило, перекладывается на покупателя. Очевидно, что ЦБ будет категорически против дальнейшего повышения цены. Комиссия для застройщика довольно высокая, при том, что минимальная ставка в 14% (при рыночной в 17%) будет не сильно привлекательной для покупателя. Особенно, когда вчера она была 6-8%.
Кроме того, успех схемы во многом основан на предположении что через два-три года ставка снизится. Дальше - те же вопросы, что и выше.
Резюме.
Эти и другие механизмы будут активно использоваться, но они лишь частично компенсируют потерю спроса.
Сколько ни изобретай, обойти постулат «спрос = ипотека = действия государства» особо не получится.
@yeltsovm
Одна из главных интриг: что будут делать застройщики в условиях сокращения льготной ипотеки.
На сегодня:
- программа ипотеки с господдержкой (под 8%) завершена. Это более 20% прежнего спроса;
- новые параметры семейной ипотеки пока не утверждены. Она на стопе. Это 40% спроса;
- Лимиты по IT-ипотеке (та что под 5% с суммой кредита до 18 млн. руб.) остались у считанного количества банков.
По сути, пока имеем приостановку льготных программ.
Посмотрим какой арсенал инструментов есть у застройщиков для поддержания спроса.
Снижение цен. Сторонники дефолтного апокалипсиса и «моментального снижения цен на 20%» регулярно высказывают свою аргументированную позицию в комментариях.
Я предполагаю, что застройщики будут давать точечные скидки. В ход пойдут разовые акции на отдельные пулы квартир, возможно - индивидуальное согласование цен сделок под конкретных клиентов отдельным квартирам.
По опыту первых месяцев после СВО, массовое снижение цен в рекламе приведет к цепной реакции и потерям маржи. Рентабельность не заоблачная (/channel/yeltsovm/1165), есть обязательства по минимальным ценам сделок перед банками, высокая наполненность эскроу-счетов (позволяет выждать несколько месяцев точно).
@yeltsovm
No Country for Old Men ©
К недавней иллюстрации «условной семьи» в представлении «условной торговой сети» есть исключительно точный комментарий уважаемого читателя
«…хотел обратить внимание на один момент, который сознательно или нет, уловлен на этом изображении.
Здесь нет дедушки, хотя он был и квартира унаследована от него. Дедушки, видимо, не доживают попросту в имеющихся условиях до того возраста, в котором представлена бабушка…»
И правда ведь
(к предыдущему посту)
К началу действия льготной ипотеки в 2020 году рынок новостроек становился сильно дефицитным: запуски составляли лишь 78% от объёмов вводов жилья, у девелоперов банально не было денег для наращивания объёмов. Жилищную отрасль надо было срочно спасать, что правительство и сделало с помощью льготной ипотеки, вкачав в девелоперов триллионы рублей покупателей жилья.
Через четыре года этот показатель вырос до 140% - и значительную часть льготной ипотеки можно отменить. Думаю, Минстрой и Минфин пристально наблюдают за этим показателем – если он снова опустится ниже 100%, то опять придётся подключать дополнительную господдержку.
Итоги недели
На вторичном рынке по итогам месяца объем предложения в спальных районах Петербурга (плюс Мурино/Кудрово) снизился на 0,8%.
Слабый спрос и заградительные ставки по ипотеке с избытком компенсируются тем что предложение не растет. В июне повысилась частота снижения цен квартир в рекламе. А вот цены реальных сделок в отличие от мая почти не снижались.
Число звонков и просмотров объектов по дням распределяется неравномерно. Активный день сменяется непривычной пассивностью покупателей. Так что однозначного ответа на вопрос как сказывается на «вторичке» отмена льгот в новостройках нет.
Изменилось поведение покупателей. Уже отмечал рост обменных сделок, использование ипотеки на минимальные суммы в 2-3 млн рублей, частые сделки с привлечением субсидий. Все более явным становится преимущество квартир с ремонтом, мебелью и техникой по сравнению с более дешевыми, но без ремонта. Растет значение «фактора первого просмотра» (при адекватной цене) для покупателей, которые активно мониторят рынок. Сейчас, если не войти в сделку на первых 5-10 звонках и показах, резко возрастает вероятность того, что объект будет продаваться дольше и с дополнительной скидкой.
На рынке новостроек непривычное затишье.
Предварительно (на 27 июня) выдача льготной ипотеки всех форматов по стране выросла на 37,6% к маю. Итоговая цифра будет еще больше. Последние дни июня сопровождались ажиотажным спросом, хотя не у всех: у некоторых застройщиков в офисах продаж было относительно спокойно, у других - приходилось с боем бронировать места и время для проведения сделки в банках.
Контраст в первые дни июля получился особенно сильным: на «стопе» оказалась не только «господдержка», но и «семейная» ипотека (еще в пятницу рынок надеялся, что будут указаны новые параметры), и IT-ипотека (выбраны лимиты, право выдавать такие кредиты осталось у единичных банков). Так что просадка по объему продаж в июле может оказаться еще более серьезной, чем ожидалось.
@yeltsovm
Об этом же самом много раз говорили
Адам Смит
Карл Маркс
Станислав Струмилин (любимый экономист товарища Сталина)
(правда, есть еще момент – у очень богатых людей – много детей, но сам процент этих очень богатых – ничтожен. В каком-то смысле, все общество «работает» (и, в силу большой занятости/нагрузки отказывается от детей) для того, чтобы самые богатые представители общества могли без помех «повышать рождаемость» в своей страте.)
Ответ на вопрос ув. коллег @proeconomics может быть вот какого рода (очень упрощенно)
Ухудшение бюджетной обеспеченности регионов - обратная сторона роста экономической активности в узком секторе отраслей, получающих финансирование из федерального бюджета - так это работает - предприятия этих отраслей создают избыточный спрос на ресурсы в узком секторе - а инфляция и дефицит ресурсов идут по всем секторам (и по всем регионам).
У регионов не так много возможностей увеличить доходную часть бюджета - если на их территории нет предприятий, оплачиваемых правительством - привлекать бизнес и создавать рабочие места ?(спасибо, капитан Очевидность). Да, но быстро это не сделать, нужно время, системная работа, а платить «по новым расценкам» надо уже сейчас, поэтому надо брать кредиты, а кредиты дорогие как следствие перегрева экономики…
Важное (и верное) наблюдение ув. коллег @rzdfiles
философски говоря – это очень любопытная зависимость: чем выше профессиональная культура железнодорожника, выражаемая через то, как он ГОВОРИТ, тем выше качество того, что он ДЕЛАЕТ
Желания и технологии
Я бы выделила сейчас три типа ограничений, они взаимосвязаны. Это рабочая сила. Ситуация показывает нам, что мы экстенсивно расти дальше уже не можем, рост может быть только за счет производительности труда, а производительность труда — это технологии. И для нас ограничение — это доступ к технологиям, собственное технологическое развитие
Производительность труда в РФ значительно ниже, чем в странах, находящихся на переднем крае технологического прогресса. Этот факт несовместим с гипотезой о том, что прогрессивные сектора с высокой производительностью труда составляют значительную часть российской экономики. Такие сектора являются «всполохами успеха», которыми можно и нужно гордиться, но не они играют определяющую роль в экономике,
Инфляция как политика
Недельная инфляция в РФ (с 25 июня по 1 июля ) ускорилась с 0,22% до 0,66%. сообщает Росстат.
Это в 3 раза выше, чем неделей ранее. И почти в 4 выше, чем с 11 по 17 июня. В годовом выражении инфляция ускорилась с 8,61% до 9,22%
Из продуктов сильнее остальных подорожали сахар, колбаса, хлеб, мясо, огурцы и картофель.
Это я к тому, что сейчас пойдут разговоры, что высокая ключевая ставка не помогает тормознуть цены. Хотя, на самом деле, ставка тормозит не цены, а кредит. Но и кредит пока «не тормозится»
Коллеги, да как ставка может помочь, если текущая политика правительства в принципе проинфляционная - и – такой будет оставаться еще долго.
Вот вроде бы уже на льготной ипотеке все убедились, как это работает. Расширяем (субсидируем) спрос – предложение «стройки» не успевает – что делает «стройка»? повышает цены – берем еще больше кредитов – что делают цены? Правильно, растут еще! Что «стройка» делает с «предложением»? А зачем его увеличивать, увеличиваться, если деньги идут? Так, потихонечку предложение увеличивается, но за спросом не успевает. Но статистика фиксирует рост ВВП в жилищном секторе, кстати
Так правительство, по большому счету, делает то же самое, когда вливает деньги в «обрабатывающую промышленность» - резко расширяет спрос – предложение «промки» не успевает - что делает «промка»? - повышает цены, причем там срабатывает мультипликатор – «промка» предъявляет спрос на ресурсы – цены на них растут – оп, всем пора брать новые кредиты (то есть, увеличивать денежную массу…)
Кстати, я думаю, что правительство сворачивает льготную ипотеку не потому, что не может ее дальше субсидировать, или потому, что переживает за платёжеспособность заемщиков, а потому, что экономика уже «не тянет» два больших сектора – и ресурсы, которые сейчас во всех формах задействованы в «стройке», нужны правительству в другом месте (не только в «промке», кстати)
В общем, на макроуровне правительство делает то же самое, что сделал человек, взявший ипотеку на «однушку» на тридцать лет. Только, в отличие от ипотечного заемщика, правительству свой долг проще амортизировать, списать, инфляция тут первый помощник. Да, в любом случае, за политику правительства будут расплачиваться люди. И понятно, на что правительство рассчитывает - достижение политического результата «спишет вообще всё», какая-там инфляция, о чем вы вообще.
А вот рассчитывать, что расходы на «промку» обернутся какими-то прорывами роста – ну, такое. Роста производительности труда нет. Если бы такой рост был – мы бы а) не видели такой инфляции б) не слышали бы таких причитаний начальства по поводу нехватки человеческого ресурса
Так что расширение кредита без оглядки на ставку – это тот механизм, без которого правительство не сможет продолжать свою политику. А рост цен – это механизм, с помощью которого обеспечивается распределения ресурсов между теми, кто получает финансирование от правительства, собирающего налоги, и теми, кто берет кредиты.
Петербург – как Каир?
Вот к этому рассказу о сложной истории с развитием ленинградского/петербургского метро ув. читатель прислал комментарий, заслуживающий внимания:
Даже если бы Петербург нашел бесконечное количество денег на метро, сложившаяся система не дала бы построить необходимое количество станций, за необходимое минимальное время. Строительство будет все время за потребностями опаздывать. Это замкнутый круг.
Решений тут немного.
1. Радикально сокращать количество жителей. Такой плотности населения, как в Петербурге, в Европе нет нигде. Петербург на самом практически азиатский мегаполис по плотности. На 650кв.км именно города без пригородов приходится 5,5милн (если не больше) -8461ч/кв км.
Это уровень Каира, Мехико и стран Третьего мира. Соседний Хельсинки имеет 3000ч/кв.км. Значит нам нужно уменьшить до хотя бы 4000ч/кв.км (плотность Мадрида). То есть приблизительно до 2,5-2,7милн человек. Тогда в сложившийся среде транспортные и прочие потребности жителей возможно будет удовлетворить.
2. Радикально перестраивать город с увеличением площади города на 2,5раза минимум. И равномерным менее плотным расселением районов массово плотной застройки. Только при такой перестройке можно будет попытаться разумнее спланировать всю инфраструктуру, возможно будет для имеющегося количества жителей сделать удобный город. Оба этих вариантов при имеющейся … ситуации… совершенно невозможны.
Поэтому все будет развиваться в сторону каира-мумбаи и прочих таких мест, а не в сторону Хельсинки.
Пример - МО поселок Парголово ⬆️ включает в себя скопление домов у метро Парнас. До 2010 численность жителей 15тыс. Сейчас 110тыс. Смело можно принять что это скопление домов и дало такой резкий прирост населения. Плотность населения в этом поселке получается порядка 24-26тыс ч/кв.км Это практически в тройке самых плотных городов в мире. Понятно, что едва ли возможно на такой малой площади сделать что-то для жителей удобное.
Нынешний кризис на топливном рынке – пример ситуации, при которой у регуляторов нет хорошего выбора:
◼️Нет возможности сократить субсидии: без резкого повышения нормативов по продажам бензина на бирже это приведет к новой гонке цен, по образцу августа-сентября 2023 г.;
◼️Нет серьезных рычагов для увеличения выпуска топлива: риски внепланового простоя мощностей будут сохраняться до тех пор, пока не будут отменены санкции на ввоз оборудования для НПЗ;
◼️Есть дилемма с экспортом: в обычной ситуации экспорт повышает маржинальность нефтепереработки, снижая стимулы для «накручивания» цен на внутреннем рынке; однако в текущих условиях разрешение на экспорт чревато риском дефицита бензина внутри страны, что, де-факто, уже играет на рост цен.
◼️Но при длительном сохранении экспортных ограничений у нефтяников возникают стимулы к тому, чтобы сокращать выпуск и завышать цены на внутреннем рынке.
Тем самым, регуляторы подошли к той черте, когда любое решение будет, по факту, плохим. А значит, рынку нужна новая модель регулирования – с отменой демпфера; выделением НПЗ из состава вертикально-интегрированных компаний (ВИНКов); резким повышением нормативов биржевых продаж; полной отменой экспортных ограничений; и без каких бы то ни было запретов на поставку оборудования для НПЗ.
Субсидии российским НПЗ в первом полугодии 2024 г. выросли более чем на 90% – с 992,8 млрд руб. в январе-июне 2023 г. до 1899 млрд руб. в январе-июне 2024 г., следует из данных Минфина.
В абсолютном выражении субсидии выросли на 906,2 млрд руб., из них:
◼️ 443,3 млрд руб. приходились на демпфер (компенсацию за недопоставку на экспорт);
◼️404,7 млрд руб. – на обратный акциз на нефть для НПЗ, у которых выпуск нефтепродуктов составляет свыше 75% от объема первичной переработки нефти;
◼️58,2 млрд руб. – на инвестиционную надбавку для НПЗ, у которых это соотношение составляет менее 75% и которые инвестируют собственные средства в модернизацию НПЗ.
В целом, субсидии вернулись на уровень первой половины 2022 г., когда на фоне роста внешних цен выплаты на демпферу, обратному акцизу и инвестнадабвке достигли в общей сложности 1860 млрд руб. При этом из-за ущерба нефтеперерабатывающей инфраструктуре и вынужденных простоев субсидии играют более значимую роль для маржинальности НПЗ, чем в 2022 г.
🔴 Закупки по потребностям: госзаказчики из регионов всё чаще закупаются на Портале поставщиков
Так, если за неполный 2018 год они опубликовали 935 закупок по потребностям, а за 2019-й — почти 92 тыс., то в 2023 году их количество увеличилось в 4 раза и составило уже 395 тыс. Всего за прошедшие 6 лет на Портале разместили более 1,5 млн таких закупок.
Чаще всех свои запросы публиковали заказчики из Московской области, Санкт-Петербурга и Пермского края. Благодаря такой форме закупок регионы могут быстро закупать всё необходимое — от продуктов и стройматериалов до охраны и содержания учреждений.
Сейчас Порталом поставщиков пользуются заказчики из 40 регионов страны и свыше 330 тыс. поставщиков со всей России. Ежедневно на ресурсе заключается около 1,5 тыс. контрактов.
🔴 Работать на платформе помогает чат-бот, а новый сервис «Школа поставщика» позволяет новичкам быстрее погрузиться в процесс закупок. Присоединиться к Порталу можно по ссылке.
Итоги льготной ипотеки подводит ув.Максим Ельцов @yeltsovm
Аргументы о поддержке отрасли льготной ипотекой вполне здравые. Если бы не она, результаты были бы куда более плачевные. И для строительной отрасли, и для банков, взявших ее под контроль.
В то же время поддержка уже обошлась с будет обходиться бюджету в сотни миллиардов рублей в год. А еще рост цен, закредитованность населения, дисбаланс вторичного и первичного рынка и т.д.
Несмотря на все усилия, по объему строительства многоквартирного жилья мы только-только приближаемся к «пиковым» объемам ввода 2019 года, с последующим умеренным ростом строительства.
Главный вопрос не в пользе для отрасли, а в том был ли это лучший способ поддержки - как в плане техники, так и по срокам воздействия?
В разы больше пользы бы принесло упрощение согласований и разрешений на стройки и доступности участков.
Почему сразу не ограничили использование льготных программ предоставлением одного кредита на одну семью, почему не сделали более четкую связь с размером ставки, материнским капиталом и количеством детей, почему не учитывалась площадь имеющегося жилья, почему не было вдумчивой дифференциации программ в соответствии с особенностями регионов (львиная доля помощи ушла на покупку в Москве, Петербурге, разогнав там цены) и т. д.
А еще подчеркну, что до повышения ключевой ставки застройщики могли успешно пользоваться бридж-кредитами при покупке участков. И в СПб (это региональная особенность) проблема была и останется не в деньгах на покупку, а в наличии подготовленных участков и внятной контролируемой процедуре согласования проектов. В СПб в июне 2020 года строилось 11,6 млн кв. м жилья (данные ЕИС ЖС), в июне 2024-го - 6,5 млн.
В общем, как в старом анекдоте: мы традиционно искали не там, где потеряли, а где светло.
Выбрали самое простое и очевидное - накачивали спрос, вместо долгой, сложной, но более полезной работы по увеличению предложения.
Ведь доступность рождается не столько от того, что можно взять льготный кредит, а в том, что предложения становится все больше по разумным ценам.
Следующий инструмент - Конечно же рассрочки.
Из плюсов: рассрочка позволяет продавать в отсутствие ипотеки.
Минусов прилично. Длительную рассрочку, особенно на 2-3 года после сдачи дома, застройщики по базовым ценам давать не будут (при цене капитала в 20% годовых это расточительство). Многие клиенты будут оформлять рассрочку с расчетом перехода в обычную ипотеку, «когда ставки понизятся». Но чем дальше, тем менее понятно, понизятся ли ставки, одобрят ли банки кредит и что будет с ценами таких квартир от застройщика/на рынке переуступок/вторичном рынке. Именно поэтому и застройщики, и особенно (!) банки считают таких покупателей наиболее рискованными.
Расторжений по таким договорам действительно много: вроде и продажи есть, но деньги по графику не поступают да к тому же надо решать ситуацию с покупателем, который перестал платить.
Кстати: квартиры в уже сданных корпусах или близкие к сдачи становятся проблемным продуктом: по ним невозможно дать длительную рассрочку.
@yeltsovm
В продолжение разговора о завершении льготной ипотеки – и оценки ее итогов, ув. Дмитрий Синочкин @ne_dvizhka обратил внимание на некоторые примечательные аспекты этого решения
…введение льготной ипотеки трактуется как реакция на ковид. Отчасти так. Но на самом деле проблемы в отрасли были заложены раньше. Хотя бы навскидку: реформа 2018 года, переход на эскроу и ПФ, привязавшие стройку к банковским ставкам (плата за безопасность); увеличение доли «социалки», переложенной на застройщиков (плата за «комплексное строительство»); боязнь конфликтов с населением и градозащитой по застройке на спорных площадках (специфично для СПб). Вот такой компот… Решили, что самое простое - накачать спрос.
В нормальном рынке увеличение запусков по отношению к вводу обусловлено опережающим ростом доходов населения (ростом спроса на жилье). У нас - строго наоборот: попытки наращивать запуски на фоне падения реальных доходов. (До 2022 года). И рынок отреагировал асимметрично - наращиванием доли ИЖС!
Очень хорошая формулировка ув. коллег @proeconomics
…у девелоперов банально не было денег для наращивания объёмов. Жилищную отрасль надо было срочно спасать, что правительство и сделало с помощью льготной ипотеки, вкачав в девелоперов триллионы рублей покупателей жилья…
С 1 июля закончилось действие программы льготной ипотеки с господдержкой, которая обеспечивала около 70% всех ипотечных сделок с новостройками (остальные 30% пока остаются – семейная, IT и арктическая и дальневосточная ипотеки).
К её окончанию рынок новостроек подошёл весьма сбалансированным, как показывает отчётность ДОМ-РФ за первые пять месяцев 2024 года.
Можно понять девелоперов, которые говорят, что они смогут прожить 1-1,5 года и при высоких коммерческих ставках, и при остатках льготной ипотеки – они накопили большой запас прочности. Но что будет за пределами этих 1-1,5 лет? Все надеются, что ЦБ снизит ключевую ставку хотя бы до 10%.
Около 80% объектов, выставленных на вторичном рынке жилья Петербурга - «балласт». По ним либо совсем нет звонков, либо низкий уровень интереса без шансов на продажу.
Обобщенный портрет таких объектов:
- Это как раз 80% квартир, которые дороже аналогов-конкурентов;
- Число ежедневных просмотров на ЦИАНе менее 50 в день;
- Находится в рекламе от двух месяцев и более;
- Специфическая история изменения цены: либо стабильно высокая (без изменений), либо хаотично меняется (возвращаясь на прежний уровень), либо снижается недостаточно интенсивно, что поймать реальный спрос.
Какое-то новое прочтение
Правила Парето для рынка жилья, вам не кажется?
А дальше широкий перечень практических следствий:
- 80% продавцов и агентов считают что спроса совсем нет;
- те у кого нет острой потребности в продаже часто снимают объекты - логично, спроса-то нет;
- при выставлении новых объектов ожидания агентов и собственников завышены - ведь большинство объектов выставлено дороже.
И так далее.
@yeltsovm