36618
Авторский канал экономиста Дмитрия Прокофьева и финансиста Никиты Демидова. Что происходит и как нам быть. Говорим по делу, чтобы песец не подкрался к деньгам. Все вопросы авторам @dpolarfox
Как много оптимистов!
/channel/nafi_research/1969
И еще к вопросу о рубле и доверии к нему
В 1960 году была такая история – В СССР во главе делегации американских ученых-экономистов приехал сам Теодор Шульц, будущий нобелевский лауреат, а в то время президент Американской экономической ассоциации.
В Госбанке СССР с Шульцем и членами делегации беседовал начальник планово-экономического управления Николай Барковский, изложивший «щепетильные вопросы» беседы (и свои ответы на них) в специальной записке в Правление Госбанка СССР
Вопрос – Нет ли у Вас сведений о сумме денег в обращении?
Ответ – Нет. Количество денег, находящихся в обращении, соответствует плановым потребностям налично-денежного оборота.
Вопрос – А каков ежегодный прирост денежной массы в обращении?
Ответ – Такими данными мы также не располагаем.
Вопрос – Как у вас рассматривается проблема устранения инфляции?
Ответ – У нас такой проблемы не существует.
Вопрос– Хотелось бы знать Вашу точку зрения на вопросы инфляции.
Ответ – В Советском Союзе не существует проблемы инфляции, так как денежное обращение, как и все процессы хозяйственной жизни страны, управляются посредством текущих и перспективных планов, в которых предусматриваются необходимые, экономически обоснованные пропорции по производству и обращению товаров. В плановом же порядке осуществляется регулирование оптовых и розничных цен на продукцию.
(источник: Журнал «По страницам архивных фондов Центрального Банка Российской Федерации. Выпуск 15. 2014 год»)
Можно представить себе, что подумали американские экономисты – в советском Госбанке не знают количества денег в обращении и темпов прироста денежной массы? (инфляция, это особый разговор). Хотите считать нас дураками. Ну, ОК, считайте. Будем иметь в виду.
Доверительное отношение
По поводу «доверия к системе» есть хорошая история, рассказывал ее, но уж больно она иллюстративная.
В 1925 году в СССР приехал экономист Джон Мейнард Кейнс, еще не великий, но уже звезда, и встречался он с самим Григорием Зиновьевым, председателем Коминтерна и членом Политбюро ЦК ВКП(б), т.е. человеком из первой десятки руководителей страны.
Разговор, естественно, пошел о западных кредитах для советской индустриализации.
Нет, говорит Кейнс, кредитов вам не дадут
А что так, удивляется Зиновьев
Рискованно, отвечает Кейнс.
Что же рискованного, не понимает Зиновьев, мы вернем, мы же свои обязательства по концессиям выполняем исправно!
Да при чем тут концессии, объясняет Кейнс, дело вообще не в этом. Смотрите. Вот западные капиталисты открывают у вас свои предприятия, так?
Так, соглашается Зиновьев.
ОК, вы будете защищать права рабочих на этих предприятиях, чтобы они получали высокую зарплату, хорошие условия труда, спрашивает Кейнс.
Конечно, отвечает Зиновьев. А что?
Ничего, говорит Кейнс, а когда рабочие на ваших предприятиях будут требовать себе таких же зарплат и условий труда, как на «концессионных предприятиях», вы тоже будете защищать их права?
Зиновьев вообще не понимает, о чем разговор. При чем тут рабочие на советских предприятиях, при чем тут их права, что вообще имеет в виду Кейнс?
А для Кейнса все понятно.
Если люди, объявившие своей политикой «защиту прав рабочих», будут «защищать» эти права на «капиталистических предприятиях», а на «своих предприятиях» - защищать права рабочих не будут – то вообще, о чем говорить? Еще раз. Если политики права своих рабочих не собираются защищать, о каких правах иностранных кредиторов может идти речь?
Нет, можно и в долг дать, и концессию открыть – но, как Кейнс и говорит – это рискованно. Нужны или высокие проценты, или какие-то залоги, или сверхприбыли. Но никакого «доверия».
Но Зиновьев вообще не понимает в чем тут дело – и почему он только что это «доверие» - стер в порошок.
Справедливое замечание уважаемого Павла Пряникова, о том, что «67% населения уже в 2007 году не знали трёх российских учёных-современников… Опрос был проведён ВЦИОМ ещё дважды: в 2011 и в 2013 годах.
Потом прекратили, потому что в 2011 году уже 81% населения России не мог назвать трёх российских учёных…», комментирует великий Михаил Евграфович Салтыков-Щедрин
«Да сиянсы-то зачем!??!!»Читать полностью…
Что это было? Итоги (неокончательные) «льготной ипотеки» подводит ув. @unexpectedvalue
1. Что это было? Большая победа строительного лобби. Победа была тем значительнее, чем больше был земельный банк. Еще немного выиграли граждане, у которых было жилье в собственности и сбережения, а также владельцы земельных участков, которые были куплены с учетом новых цен на жилье (но при отстающей от темпов рост цен себестоимости).
2. Были ли плюсы? Да, портфель строительства вырос. Но рост объемов оказался сильно ниже роста цен
3. Почему так получилось? Проблема российского рынка жилья (хотя сейчас это актуально почти для любой страны, кроме Китая) - дефицит предложения, усугубленный карантинными ограничениями и проблемами перехода на строительство с эскроу. При невозможности увеличить предложение стимулирование спроса неизбежно бы привело к росту цен.
Но в защиту правительства скажем, что в пандеймийное время принимать хорошие решения было не так просто (мало кто это делал).
4. Все, что дальше происходило с льготной ипотекой, - это попытка сохранить гражданам их главную мотивацию: неважно что происходит в экономике и политике, важно, что семья сможет купить жилье, если будет работать
5. Дальше мы неизбежно увидим расширение адресных программ: у нас уже есть семейная (расширенная по итогам ПМЭФ), ИТ, Дальневосточная, Арктическая, сейчас появится учительская. В общем каждой твари по льготной ипотечной программе.
6. повлияет ли отмена массовой льготной программы на цены?
Скорее да, но это будет лишь замедление темпов роста, но никак не снижение. Дефицит предложения никуда не денется еще очень долго: большая часть жилого фонда была построена в 60-80е и морально устарела, а значит, требует обновления.
Забыл вот этот слайд разместить. Кредитование загородной недвижимости - единственный сегмент ипотеки с устойчивым ростом. Но он еще более чувствителен к изменениям условий льготной ипотеки.
@yeltsovm
Себестоимость строительства жилья с начала 2024 года выросла на 35-40% из-за импортозамещения и дефицита кадров — директор проектов гражданского строительства «Синара-Девелопмент» Юрий Старков.
Читать полностью…
«Выздоровление будет долгим -, считает ув. Максим Ельцов @yeltsovm, комментируя по нашей просьбе предстоящую отмену "льготной ипотеки"
На текущий момент на ипотеку с господдержкой (которая 8%) приходится 30% всех льготных кредитов. Это почти 25% от всего объема продаж новостроек.
Семейная ипотека занимает 50% от всех льготных программ.
Это еще почти 40% продаж застройщиков. Какие параметры у программы будут с 1 июля по-прежнему неизвестно (ничего себе такой горизонт для построения стратегии девелоперского проекта).
Случилось то, чего все давно ждали, кто-то - с тревогой, некоторые - с интересом.
Рынок переходит в новое состояние, предстоит сложная адаптация. Отвыкание от льгот будет болезненным.
Проблема не столько в том, что спрос будет слабее, а в том что длительное использование льгот привело к огромному количеству дисбалансов - к неоправданному росту цен на новостройки, к разрыву между первичной и вторичкой, росту закредитованности и тд.
И при этом роста многоквартирного строительства мы не добились. Как и доступности жилья.
Выздоровление будет долгим.
Мурино лидирует в общероссийском рейтинге по количеству студий в квартирографии. Эксперты уверены, что причины – в недостаточности доходов граждан. Было бы больше денег, жили бы просторнее.
Читать полностью…
Итоги недели. Очевидное и непонятное.
Из очевидного: предложение на вторичном рынке Петербурга стабильно. За неделю в спальных районах и Мурино/Кудрово ассортимент увеличился всего на 0,9%, с начала месяца - плюс 1,1%. Переизбытком не пахнет, дефицитом тоже. Хрупкое равновесие при слабом спросе. Из непонятного - что будет дальше с ценами и спросом.
Очень показательно что по выкупным квартирам (которые нам надо продать за 1-3 недели максимум) крайне сложно угадать с ценой: иногда квартиры моментально уходят по нижнему уровню цены, по каким-то приходится давать дисконт. По-прежнему пересматриваем оценки раз в неделю. Дальше этого срока - непонятно.
Реальные цены сделок если и снижаются, то очень плавно.
Рынок новостроек. Из очевидного: ведущие банки прекратили прием заявок по льготной ипотеке. Многие - и по семейной тоже: неясно, какие будут условия.
Маховик раскачки спроса сработал: по данным ДОМ РФ на 20 июня уже выдано льготных кредитов на 380 млрд рублей. По текущим темпам идем на рекорд, ориентир - 540 млрд рублей. А если учесть, что статистика может отставать, то выдача достигнет 600 млрд - близко к пикам прошлого года. Соответственно взлетят и продажи.
А что будет после 1 июля - непонятно.
Интересно, что МФО в мае выдали рекордный за полтора года объем займов. Не иначе, часть клиентов взяла кредиты на первый взнос. И тут же из непонятного: а что мы будем делать дальше с квартирами, купленными по низкой ставке, но на 20-25% выше рынка?
Сторонникам дефолтного апокалипсиса стоит мониторить уровень просрочки (пока низкий). И соотношение стоимости переуступок (вынужденная продажа ипотечных новостроек) с ценами на вторичке. Пока эти показатели не сближаются. Обстановка стабильная.
На рынке аренды - временное равновесие; предложение немного выросло. Это сезонный фактор, к тому же он нивелируется активным переходом собственников в посуточный сегмент. Цены долгосрочной аренды в мае выросли. В итоге плюс 40% за год. Поводов для снижения ставок пока не видно.
Очевидное перечислили. Осталось подождать, насколько совпадут смелые прогнозы с невероятным реальностью.
@yeltsovm
Проблема со льготной ипотекой не в правильном уровне ставки, и даже не в том, что она снижает "эффективность" денежной политики, а в том, что она регрессивна
Публика, которая ходит в магнит и пятерочку, платит НДС в 20% и финансирует улучшение жилищных условий, публики с достатком выше среднего, которая может позволить себе первый взнос и нормальное отношение "платеж/доход"
Еще более серьезная проблема в том, что повышение порога по первому взносу делает льготную ипотеку еще более регрессивной - налогом на бедных в пользу богатых
Хороший пример тезиса, который многие повторяют, но который (если вы вдумаетесь) лишен всякого смысла: «нужно строить доступное жилье». Как можно построить доступное жилье? В смысле строить плохое что ли? Жилье нельзя построить «доступным». Жилье это продукт: квартира, дом, еще какой-то объект, его можно только произвести. Дальше цена определяется рынком. Объект может быть низкого качества или высокого, но его нельзя «построить доступным»: «доступность» это соотношение между ценой и доходами, и определяется оно на рынке, а не в голове застройщика или чиновника. Нельзя написать на бумажке такой закон, чтобы построилось доступное. Единственный способ сделать жилье более доступным, это строить как можно больше жилья, неважно какого, хотя лучше бы не только элитного. Строить, строить, строить. Тогда жилье на рынке станет более доступным потребителям. Но произвести такой объект, как доступное жилье (доступный апельсин, доступный мандарин), невозможно. Это просто политиканская болтовня.
Читать полностью…
Ипотека ускорилась в преддверии завершения массовой господдержки, напоминает ЦБ РФ
По предварительным данным, рост ипотеки составил 1,7 после 1,4% в апреле.
• Выдачи увеличились до 546 млрд после 466 млрд руб. в апреле.
В основном рост обеспечили программы господдержки: выдачи «Льготной ипотеки» 4 выросли на 20%, до 132 млрд с 110 млрд руб. в апреле, а «Семейной ипотеки» 5 – на 24%, до ~212 млрд с 171 млрд рублей.
Заемщики стремились взять кредит до ожидаемого изменения условий госпрограмм, в особенности до завершения массовой «Льготной ипотеки» с 01.07.24.
Примечательное
В комментарии ЦБ РФ «Инфляционные ожидания и потребительские настроения № 6 (90) июнь 2024 года», есть примечания к основному тексту, читать которые интереснее, чем сам текст
Например
Текст В июне респонденты стали чаще сообщать о росте цен на большинство часто покупаемых товаров и услуг
Примечание:
То есть, доля респондентов, указавших, что цены вырастут очень сильно и будут расти быстрее, чем сейчас, была больше, чем в прошлом месяце
То есть, доля респондентов, указавших, что цены выросли очень сильно, была больше, чем в прошлом месяце
Вопрос «Можете ли вы хотя бы приблизительно предположить, каким будет уровень инфляции, роста цен в России через пять лет?». Доля давших содержательный ответ на этот вопрос (кроме вариантов «Не могу предположить, что будет происходить с ценами в России через пять лет» и «Затрудняюсь ответить») в июне составила 47% (в мае – 50%)
В дополнение к репосту
Во II кв. 2024 г. доля свободных площадей на офисном рынке Москвы снизилась с 7,0% до 5,5% в сравнении с началом года. Это минимальный показатель за последние десять лет, напоминают ув коллеги @proeconomics
Как в СССР рубли на золото считали
Рассказал здесь историю о том, как начальник планово-экономического управления Госбанка СССР в ответ на вопрос – сколько денег находится в обращении в Советском Союзе, сказал что в Госбанке таких сведений нет (нормально – деньги печатаем, а сколько – не знаем). Но на самом деле начальник ПЭУ не просто так дурака валял – причину, по которой Госбанк СССР не мог сказать сколько в стране денег, товарищ Геращенко объяснял товарищу Хрущеву в своих «Предложениях по проведению денежной реформы»
"Одной из причин, затрудняющей публикацию данных о количестве денег, находящихся в обращении в СССР, является необходимость одновременного опубликования размера золотого обеспечения наших денег.
По эмиссионному закону 1922 года билеты Государственного банка СССР должны быть обеспечены на 25% золотом и устойчивой иностранной валютой. Если применять это правило в отношении банковых билетов, находящихся в настоящее время в обращении, то окажется, что размеры золотого запаса, обеспечивающего выпущенные в обращение банковые билеты, должны составить значительную величину.
По состоянию на 1 января 1958 года в обращении имелось банковых билетов на сумму 51 155 млн. рублей. Следовательно, для обеспечения этого количества банковых билетов необходимо иметь золотой запас на сумму 12 789 млн. рублей, или 2842 тонны золота.
В случае проведения деноминации в обращении имелось бы банковых билетов на сумму 5115 млн. рублей. Следовательно, при сохранении того же размера золотого обеспечения золотой запас должен был бы оцениваться в 1279 млн. рублей. При установлении покупной цены золото в размере 75 копеек за грамм золотой запас должен составлять 1705 тонн.
Необходимо указать, что сохранение золотого обеспечения в размере 25% от количества банковых билетов, выпущенных в обращение, вовсе не является обязательным.
Размер золотого обеспечения можно сократить до 10%, и это не окажет никакого влияния на устойчивость и покупательную способность денег в нашей стране, поскольку основным обеспечением денег, находящихся в обращении, являются товары, выпускаемые в обращение государством по устойчивым ценам.
Производить в настоящее время сокращение размеров золотого обеспечения банковых билетов, выпущенных в обращение, нецелесообразно, поскольку такой шаг будет неправильно истолкован буржуазной печатью»
И в чем товарищ Геращенко был неправ?
Но вообще нормально – на сороковом году Советской власти второй человек в Госбанке объясняет первому человеку в стране, что всякое «золотое обеспечение рубля» - полная фикция. Ни на какое «золото» рубль никто менять не будет, да это никому и не нужно. Да и сам «рубль» – не более чем расчетная квитанция, было дело, еще в 19 м веке, такими квитанциям выдавали зарплаты фабричным рабочим для покупки товаров в фабричной же лавке понятно по каким ценам. Ну, а в первой половине века двадцатого такие квитанции выдавали ударникам труда в «трудовых лагерях», чтобы они могли себе каши или хлеба к пайку докупить.
Но – вот эта фраза – что официально сокращать «золотое обеспечение рубля» нельзя, потому что такое решение «будет неправильно истолковано зарубежной печатью», она замечательная, конечно же. Мнение зарубежной печати для СССР было важно – иначе бы товарищ Геращенко товарищу Хрущеву об этом не писал.
Но вот насчет того, что денежная реформа не окажет никакого влияния на устойчивость и покупательную способность денег в СССР, товарищ Геращенко ошибался - цены в новых рублях выросли - и на "колхозных рынках" и в "государственной торговле"
Самая дорогая валюта мира (нет)
Хороший вопрос от уважаемого читателя – «откуда вы взяли, что целью денежной реформы 1961 года была попытка сделать рубль валютой для международных расчетов?»
Отвечаем. Из «Предложений о проведении денежной реформы», которые Первый заместитель председателя Правления Госбанка СССР Владимир Геращенко направил Председателю Совмина СССР Никите Хрущеву 5 июня 1958 года (РГАЭ, ф. 2324, оп. 28, д. 1110, л. 373–381).
Цитируем:
«Вступление Советского Союза на путь мирного соревнования со странами капитализма приводит к необходимости решения в ближайшее время ряда валютных проблем.
Советский рубль должен перестать быть валютой, ограниченной национальными рамками. Неуклонное развитие наших внешнеторговых связей как со странами социалистического лагеря, так и с капиталистическими странами требует выхода рубля на мировой денежный рынок и превращения его в мировую валюту наряду с американским долларом.
Решение этой крупнейшей экономической задачи станет возможным лишь в том случае, если мы откажемся от неправильной оценки иностранных валют, установленной в 1950 году, и начнем определять валютные курсы исходя из сложившегося уровня цен на средства производства и предметы потребления в СССР и в США.
В 1956 году группа советских экономистов по поручению ЦК КПСС проанализировала валютное положение СССР и пришла к выводу, что необходимо разработать ряд мероприятий, которые позволили бы советскому рублю занять должное место на мировом денежном рынке.
Большинство экономистов, входящих в эту группу, высказалось за пересмотр соотношения между советским рублем и американским долларом. Произведенные в 1956 году подсчеты показывали, что соотношение
между американским долларом и рублем должно быть установлено на следующем уровне: 1 американский доллар равен 7–8 рублям.
Необходимо иметь в виду, что прямое повышение курса американского доллара могло бы вызвать нежелательные для нас отклики и сравнения в иностранной буржуазной прессе.
По-иному будет обстоять дело, если мы изменим масштаб цен, проведем деноминацию и одновременно изменим курс нового рубля, выпущенного в обращение, по сравнению с валютами капиталистических стран.
При снижении цен в СССР в 10 раз можно было бы установить курс американского доллара не на уровне 40 копеек, а на уровне 70 копеек. Это можно сделать путем повышения золотого содержания рубля не в 10 раз, а в меньшем размере. Если установить соотношение: 1 американский доллар равен 70 копейкам, то в этом случае рубль будет стоить дороже, чем самая крепкая валюта капиталистического мира»
Идея понятная, но не сработала.
(Предвосхищая вопросы – да, первый заместитель председателя Правления Госбанка СССР Владимир Геращенко (1905 -1995), это отец Председателя Госбанка СССР и Центрального банка РФ Виктора Геращенко (р.1937). Да, во главе ключевого финансового учреждения СССР/РФ стояли члены одной семьи, отец и сын. Это к теме о «советских элитах», «глубинном государстве»)
«Мелкое, но важное» ©
В рубрике: «что-то пошлО не так»
На сессии Петербургского международного юридического форума первый заместитель председателя ЦБ РФ Владимир Чистюхин сказал следующее:
«
Из более мелкого, но в моменте важного — это международные расчеты. Вот надо сделать все, чтобы колеса крутились. То, что казалось нам вчерашним днем, непопулярным — там, не знаю, свопы (в том числе центральных банков), какие-то клиринговые системы, использование крипты — все надо апробировать, все надо пробовать и как можно быстрее. Потому что если не будет нормальных расчетов за продукцию по внешнеэкономической деятельности, для нашей и экспортно, и импортно зависимой страны это просто все, это погибель»
Наши перспективы
В России все кассовые аппараты в режиме онлайн передают копии электронных чеков в базу данных Федеральной налоговой службы …
В перспективе ценовой индекс на данных онлайн-чеков позволит аналитикам оперативно отслеживать не только динамику инфляции, но и динамику потребления, степень жесткости цен, перенос курса в цены и многое другое – например, цены на товары, не охваченные методологией Росстата.
Никогда такого не было, - и вот, опять
Непосредственно перед ужесточением условий кредитования население решительно затаривается кредитами. Традиция у нас такая.
Растет не только ипотека, но и потребительское кредитование. Это при нынешних-то ставках…
Население делает ставку (в том числе кредитными деньгами) на инфляцию. Наносим, так сказать, ответный удар.
А ведь впереди еще статистика рекордного июня.
А в июле, когда все ставки будут сделаны уже будем разбираться. Кто что продал, кто что успел купить, зачем он это сделал и что делать дальше. Ну или хотя бы попытаемся.
@yeltsovm
Льготная ипотека – налог на молодых?
ув. @unexpectedvalue делал очень точное замечание
"Важно сказать, что, когда мы говорим про спрос, мы говорим про тех, кто хочет и может купить квартиру по текущим рыночным условиям сегодня.
Есть еще большая группа тех, кто хочет, но не может. Льготная ипотека сделала так, что вторая группа достаточно резко получила возможность удовлетворить свое желание. И особенность в том, что желание улучшать свои жилищные условия существует всегда, меняются лишь возможности. Тут можно сказать, что спрос на жилье, по сути, неисчерпаемый.
Практика показывает, что у граждан России не стоит вопрос «покупать или не покупать?», ответ всегда — «покупать». Настоящий вопрос — «купить сейчас или потом?».
Когда льготы получают те, кто и так бы купил сегодня, мы наказываем тех, кто хотел купить позже.
Но те домохозяйства, у которых нет недвижимости в собственности, платят «двойной налог». Основная нагрузка, таким образом, приходится на наиболее молодое поколение, которое уже начало трудовую деятельность, но не имеет накоплений и собственности." Читать полностью…
«Региональная ипотека» - плюсы и минусы
Чрезвычайно интересный комментарий от ув. подписчика
Я живу в квартире, купленной по льготной ипотеке, но не по той, что сейчас на федеральном уровне.
Это льготная ипотека, которую Тулеев придумал в Кузбассе еще в 2000-х.
У меня двухкомнатная квартира под 0% годовых без первоначального взноса. Это были самые льготные условия, для них надо было постараться соответствовать. Были еще займы под 3% и 5%, с первоначальным взносом и без.
Сколько в регионе существовала эта ипотека, столько федеральный Минфин давил на регион, требуя ее отмены. Первое, что сделал новый губернатор, вступив в должность - отменил региональные ипотечные программы.
Да, чтобы получить займ, на таких условиях, мне пришлось 4 года стоять в очереди, а потом еще 2 года ждать, когда дом построят.
Но на других условиях я бы просто не смог позволить себе жилье.
Из интересного - эта ипотека оформлялась как целевая ссуда, а не кредит - чтобы избежать налогов на скрытую выгоду.
Еще по этой ипотеке невозможно было выбрать квартиру (район, этаж, дом и т.п.): что давали - то и надо было брать.
Я плачу по 7500 рублей в месяц по этой ипотеке и очень сочувствую тем, кто ввязывается в ипотечную историю сейчас.
Примечательный комментарий о льготной ипотеке от ув. Дмитрия Синочкина @ne_dvizhka
История с льготной ипотекой напоминает медицинский эксперимент.
«А давайте, попробуем на больном новое лекарство! О как - помогает! Увеличим дозу. А теперь давайте отменим и посмотрим, что будет?»
Самая продолжительная из госпрограмм - семейная - действует с 2018 года. И то - условия постоянно менялись: то двое детей, то один и т.д. Цикл строительства многоквартирного дома - три года… Ни один проект в России не завершался в тех же условиях, в которых начинался. Вот главная причина болезни. Рынок переварит что угодно. Но не смену правил раз в квартал.
Теперь по тому же пути ведут ИЖС. А давайте введем эскроу. И кредиты для застройщика - под 1%. Но в пределах лимита. А когда рынок попривыкнет, покупатели начнут требовать эскроу - тут-то лимиты и закончатся. И застройщик будет строить в долг, под проектное финансирование в 20%? И поднимет цена, как в МКД?
На недавнем форуме аналитик из большого госбанка обвинял девелоперов в жадности: мол, застройщики виноваты в росте цен. И тихо оставил за кадром, что этот самый банк за прошлый год заработал 1,5 трлн рублей. Из них не менее 500 млрд - на льготной ипотеке…
Жильё без льгот – что дальше?
Ожидаемую отмену льготной ипотеки мы попросили прокомментировать ув. Михаила Хорькова @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов. Вот его комментарий.
Инструмент экстренной поддержки отрасли так и не стал инструментом развития. За последние 4 года рынок жилья превратился в больного, который требует таблеток от жадности, все больше и больше.
Массовая льготная программа не привела к заметному росту объемов строительства в целом по стране (+13% с мая 2020 года , а региональные результаты очень сильно отличаются со старта.
Но профильные ведомства, отвечающие за проект, продолжали работать в рамках федеральных шаблонов, не замечая региональных особенностей и диспропорций.
«Ипотеку 2020» продолжали называть драйвером развития отрасли, но разгоняла она в первую очередь сектор ипотечного кредитования и расходы бюджета.
Задолженность по ипотеке за 4 года выросла в 2,4 раза, а под залог ДДУ в 3. Стремительно растущие расходы (как и их эффективность) на субсидирование в условиях высокой ключевой ставки еще только предстоит оценить.
Оглядываясь на весь срок действия программы приходится констатировать, что у правительства не было четкой стратегии развития отрасли. Поспешные и не всегда последовательные действия не сложились в логичную программу трансформации рынка жилья. Тот факт, что за несколько дней до «очередной отмены льготной ипотеки» нет понимания в каких контурах будет развиваться рынок в будущем лишь подтверждает это.
Удивительно и то, что списать в утиль программу принято тогда, когда предложение начало расти более уверенно, особенно в регионах. Девелоперы, которые традиционно долго запрягают, начали выводить на рынок больше проектов. И их уверенность в будущем строится на том, что «отрасль не бросят». Льготная ипотека приучила рынок жилья к тому, что он особенный. Девелоперский инфантилизм - еще один итог ипотечного стимулирования рынка.
Конечно, у льготной ипотеки есть и положительные характеристики.
Те, кто воспользовался программой на старте, довольны – цены выросли в 2 раза. Довольны и те, кто купил квартиру в последние 2 года.
Часто всем нам нужен стимул, чтобы что-то поменять в своей жизни. Льготные ставки запустили процесс пересмотра жилищных условий. Большое число людей получило опыт покупки и переезда в новые квартиры. Это очень важный момент для рынка, где многие семьи продолжают жить в компромиссных условиях.
Повышение мобильности и оборачиваемости рынка жилья - важный элемент переоценки территорий, сегментов и классов. Да и для правительства этот опыт не должен пройти бесследно, хоть он и сын ошибок трудных.
Я бы предположил, что рассуждая о «доступном жилье», начальство, где то на подкорке, представляет себе что-то вроде великих строек при Хрущеве (когда с 1956 по 1963 года национальный жилищный фонд вырос почти в 2 раза — с 640 до 1184 млн кв. м, т.е. за данный период в СССР было построено больше жилья, чем за предшествующие 40 лет) ⬆️
Но если в представлении начальства те стройки «оплачивало государство», то новое «доступное жилье» должны были бы оплатить сами люди, на которых бы, в свою очередь, и заработали министры-капиталисты.
Собственно, получилось не то, о чем начальство говорило, а то, что оно думало и хотело на самом деле – кому «было положено» - те заработали, а кому «не положено» - да, «вписались в ипотеку» на вдвое подорожавшее жилье. При этом с 2020 года, когда была запущена льготная ипотека, общий объем стройки (с учетом проектов, которые строятся без привлечения средств граждан) вырос лишь на 13%.
Задачи «много построить» - не было. Была задача «много заработать».
С недвижимостью какой еще момент: после того, как принимается решение субсидировать спрос, при прочих равных сразу растут цены. Что совершенно логично: субсидируешь спрос на товар, растет цена товара. Это людей раздражает, поэтому дальше говорится: а давайте ограничим рост цен на рынке. Этот паттерн повторяется в самых разных странах. Ну, в принципе, это можно сделать: спрос субсидировать, а ценам расти административно запретить. Проблема в том, что сразу возникнет дефицит, поскольку по ограниченным ценам желающих купить много, а желающих продать мало. Поэтому весь этот микс — субсидия + регулирование цен — честно было бы назвать «программой дефицита на рынке жилья». «Программа дефицита на рынке жилья: мы за нее, потому что надеемся, что повезет дешево купить именно нам, а остальные вообще обойдутся.» Это хотя бы честно.
Читать полностью…
70% жителей России могут позволить себе купить жилье только с ипотекой. Такой вывод в своем исследовании сделала инвестиционная компания «ФЛИП», которая специализируется по сделкам на рынке недвижимости.
🎯Опрос метко угодил в целевую аудиторию: более 90% опрошенных сообщили, что мечтают приобрести жилье.
🏠При этом 54% из них хотели бы сделать это с целью расширения жилплощади или заработка на аренде.
А еще 40% не имеют своей квартиры и хотели бы ею обзавестись.
Оптимальным размером платежа опрошенные назвали сумму не более 30 тыс. рублей в месяц. Средний же платеж по действующей ипотеке сегодня в два раза больше – 50-60 тысяч рублей. При этом, согласно тому же исследованию, каждый третий ипотечник на момент взятия кредита не имеет финансовой подушки безопасности, у 42% россиян есть запас только на 1-2 платежа и только у 15% найдутся средства на 3-5 платежей.
🔹4% опрошенных верят в то, что на квартиру можно накопить
🔹6% надеются занять деньги у друзей или родственников
🔹 70% уверены, что приобрести жилье можно только с ипотекой
А теперь окунемся в реалии.
📈С переходом нашей страны на жесткую денежно-кредитную политику самая низкая ставка по рыночной ипотеке сегодня равна 18%. Льготную не берем в расчет, ее стало меньше.
🧮При средней цене квадратного метра 131 тыс. руб. за квартиру 60 кв. метров с первоначальным взносом в 20% надо будет платить ежемесячно примерно 95 тыс. руб.
Желания с возможностями явно расходятся.
Больше кредитов богу кредитов
По предварительным данным, темп роста потребительского кредитования ускорился до 2,0 с 1,8% в апреле, а всего с начала года прирост составил уже почти 8%, что в 1,5 раза выше, чем за аналогичный период прошлого года, сообщает ЦБ РФ в релизе "О развитии банковского сектора РФ в мае 2024 г"
В целом значительный рост кредитования в последние месяцы связан с ростом доходов населения, благодаря которому сохраняется высокая потребительская активность
Удивительно трогательные формулировки @centralbank_russia
А ваши инфляционные ожидания тоже немного повысились?
🔴 Спрос на коммерческую недвижимость в Москве остаётся высоким
В первом квартале бизнес вложил в покупку коммерческих площадей 60 млрд ₽, что в 3,5 раза выше, чем в среднем за сопоставимые периоды 2021-2022 годов.
Большим спросом пользуется торговая недвижимость. Например, на конец марта свободные помещения в торговых центрах составляли всего 9,2%. И это неудивительно, практически все площади, занимаемые ранее ушедшими с рынка иностранными компаниями, сейчас заполнены – их заняли отечественные бренды, которые увеличивают объёмы производства и расширяют ассортимент.
Кроме того, вместе с ростом популярности онлайн-торговли растёт спрос на складские помещения – уровень вакантности в этом сегменте в первом квартале составил 0,5%. Рынок испытывает дефицит свободных площадей для хранения. Потребности предпринимателей во многом закрываются за счёт строительства новых складов, в том числе в Подмосковье: к концу года там ожидается ввод свыше 2 млн кв. м.