5951
Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях. Детальная аналитика, разбор официальной статистики, рыночные тренды и оценка перспектив. Контакт для связи - @MikhailKhorkov mx@hodc.ru
Добрый день! Наши партнеры готовят крутой отраслевой бизнес-тур для девелоперов.
Санкт-Петербург 15-16 ноября. Два дня, за которые познакомитесь с опытом и проектами девелоперов Legenda и GloraX.
В фокусе брендинг, работа офисов продаж, маркетинговые инструменты и создание востребованного продукта.
Первый день в гостях у Glorax:
⁃ центральный офис с шоурумом, изучите опыт формирования корпоративной культуры и, как ребрендинг повлиял на продукт, команду и имидж
- системный маркетинг и коммуникации, кейсы цифровизиции продаж, внедрение мобильного офиса и офисов-трансформеров
⁃ Посетите GoldenCity: архитектура, благоустройство, МОПы, комьюнити-центр
Второй день посвятите обмену опытом с компанией Legenda:
⁃ познакомитесь с архитектурой и наполнением проекта ЖК «Легенда Дальневосточного», посетите шоурум,
⁃ изучите ЖК «Институтский 16» с уникальной системой безопасности и освещением.
⁃ Встретитесь с Всеволодом Глазуновым в креативном пространстве и разберете составляющие функционального продукта LEGENDA, а затем проведете секцию “вопрос-ответ” без галстуков. За всеми подробностями по программе пишите @marinel_surkova
⚡️15% ключевая ставка
⚡️⚡️13% - прогноз на следующий год (12,5-14,5%)
Ожидаемый рост ключевой ставки произошел. Ипотека для вторичного рынка подорожает до заградительного уровня. Ориентиры на следующий год тоже повышены.
У продавцов и покупателей было время для того чтобы подготовиться к этому предсказуемому решению. Те, кто хотел продать – имели возможность реализовать свою квартиру в предыдущие 2 месяца, когда на рынке фиксировалась повышенная активность. Те, кто хотел купить - имели возможность использовать одобрения по ипотеке со старыми ставками. Сейчас рынку предстоит пройти через длительный период переосмысления новых условий, через отложенные сделки и постепенный возврат к решениям актуальных задач. И все это будет происходить на фоне дальнейшей поляризации условий покупки на первичном и вторичном рынке. Вопрос в том, как быстро продавцы на вторичном рынке сориентируются в ситуации и начнут конкурировать с новостройками ценой.
@REBURG
Парадокс текущей ситуации в том, что многие рынки с большой долей квартир для одиноких людей базируются на спросе, который поддерживается государством через льготные программы, в том числе за счет "семейной ипотеки". Разобрали квартирографию регионов с самыми просторными и самыми тесными квартирами - https://dzen.ru/a/ZTpmP3vAkw8FcfeI?referrer_clid=1400&
Читать полностью…
Октябрь 2023: все будет, но не сразу
В прошлом месяце нам казалось, что настроения участников рынка качнулись в сторону ценовой стабилизации. Но, нет, расширение аудитории опроса подсветило текущую реальность – ожидания роста цен слишком сильны на рынке жилья, несмотря на объективное закручивание гаек на рынке ипотечного кредитования.
В целом результаты опроса неплохо ложатся на картину рынка последних месяцев. Девелоперы «жаловались» на то, что повышение цен не помогает нормализовать число покупателей. Риелторы, подсказывали растерянным покупателям, что прежних ставок больше не будет и грех не использовать одобренную ипотеку. Общая спешка охватила все сектора рынка жилья. Обычно такой период длится 1-2 месяца. В этот раз ажиотаж затянулся. Но, как говорят представители ЦБ РФ – эффекты от всех принятых решений будут позже. А еще на горизонте этой недели замаячило очередное повышение ключевой ставки. И судя по всему, результат этого изменения мы сможем заметить гораздо быстрее.
А пока в октябре 2023 большинство экспертов (48%) делает ставку на рост цен, вера в ценовую стабильность в следующие 12 месяцев есть у 31%. Доля тех, кто рассчитывает на снижение цен упала до минимума –21%.
@REBURG
На следующей неделе пройдет очередное заседание Совета директоров ЦБ РФ на котором будут приняты решения по ключевой ставке. Прошлое повышение до 13% пока еще не в полной мере осознано всеми участниками рынка (слишком велик шлейф старых одобрений), а на горизонте замаячил новый, заградительный для вторичного рынка уровень.
@REBURG
По просьбе коллег дополнили данные по текущему строительству на крупнейших рынках относительным показателем - кв. м на 1 жителя.
Ожидаемо, что в такой компоновке лидируют города с заметным миграционным притоком и высокой долей "внешнего" спроса. Это столичные субрынки - города Московской и Ленинградской области. Традиционно много строит Краснодар. Но, есть и локальные рынки с высокой конкуренцией и сильным внутренним рынком - Тюмень, Екатеринбург. Сильно вырос за последние годы Владивосток. Много строят в Ижевске, Пензе, Рязани.
Среди отстающих - пятый и шестой города по численности населения - Казань и Нижний Новгород. Это во многом объясняет то, что эти центры находятся в лидерах по темпам роста цен на жилье в последние годы. На фоне ипотечных стимулов стройка не растет, поэтому единственный выход - продавать дороже, а не больше.
@REBURG
Парадоксы рынка жилья. Август-сентябрь – рекордно высокий спрос, отличные результаты продаж, но все задают один и тот же вопрос – как долго все это будет продолжаться и когда продажи упадут? Краткое резюме неформальных встреч на форуме 100+ Techno Build.
Читать полностью…
Большинство крупнейших рынков жилья нарастили объем текущего строительства за последний год. Исключение лишь несколько городов. В 2023 году сокращается объем стройки в Краснодаре, продолжает падать число активных проектов в Санкт-Петербурге и Уфе.
@REBURG
«Из всех различных языков, рассказывающих прошлое, произведения искусства, в особенности произведения архитектуры, - еще самые понятные.
Более искренние, чем книги, менее искусственные, чем религия и язык, они передают одновременно чувства и потребности.
Архитектор - строитель жилища человека и обители богов; а ведь всегда в ограде храма или около домашнего очага вырабатывались первые причины событий, составляющих историю», объяснял значение архитектуры великий исследователь общества Гюстав Лебон.
Поэтому сегодня, в День Архитектуры (первый понедельник октября), мы представляем подборку каналов об архитектуре, городах и людях, которые сами читаем
@architect_thoughts - Канал Тимофея Шапкина с историями об архитектуре и авторской фотографией
@archiplanning Архитектура, Градостроительство, проектирование.
@archispilka Канал об архитектуре и немного больше: разбираемся, что и как на неё влияет с точки зрения практикующего архитектора.
@archiblog_amartovitskaya Новости архитектуры, обзоры самых интересных построек и новых книг по архитектуре
@Vnu4ka_Jjacobs - Простыми словами о городах и их экономике
@elenpudova Про урбанистику и темы около всего всякого
@dvizheniedeveloperov события и кейсы девелопмента
@yeltsovm Профессиональный и личный взгляд Максима Ельцова на рынок недвижимости СПб
@reburg Авторский канал Михаила Хорькова о рынке недвижимости России, городах и его жителях.
@city_transport Канал о развитии городских транспортных систем
@city_in_motion Городская мобильность
@vprigorode - Новости журнала Пригород
@mikewashere Места, лики, слова ленинградской культуры
Иллюстрации:
Якова Чернихов. Архитектурная фантазия.
Заха Хадид. Тектоника Малевича. Дипломный проект в лондонской школе Архитектурной Ассоциации © Zaha Hadid Architects
🗺Домклик обладает очень ценной рыночной статистикой по рынку жилья, но зачем-то продолжает вбрасывать в рынок искаженные данные о разнице в ценах между первичным и вторичным рынком (более 40%). СМИ активно тиражируют эту информацию, а бедные покупатели ищут дешевые квартиры на вторичке, но не находят. Впрочем, жители очень многих населенных пунктов могут попытаться найти дорогую новостройку и тоже не найдут. Во многих городах, поселках есть вторичный рынок, но нет первичного.
На карте часть Свердловской области и квартиры, выставленные на сайте Домклика: синие точки – вторичка, зеленые - новостройки. Полноценный первичный рынок есть только в Екатеринбурге и городах-спутниках. На основании этих объектов сделан вывод, что новостройки в Свердловской области дороже вторички на 45,9%. Но это разные рынки, которые пересекаются только в центре области. Похожая ситуация и в других регионах.
Миф про разницу в ценах в 40% активно тиражируется на протяжении последнего года. Его повторяют и обыватели, и эксперты, им пугает рынок ЦБ РФ. Конечно, на рынке новостроек в последние годы был опережающий рост цен. Но данные о разнице в ценах в 40% - искажение реальности.
@REBURG
Вот здесь Сергей Разуваев рассуждает о том, что России необходимо стремиться к показателю обеспеченности жильем в 42-43 кв. м на человека. При текущих темпах строительства это еще 15-17 лет ударной стройки. Все относительно. Читаю сейчас материалы Всесоюзного совещания по строительству, которое прошло в апреле 1958 года и там есть вот такая цитата:
«Местные организации ряда городов приняли на себя обязательство ликвидировать недостаток в жилищах в более короткие сроки, чем это предусмотрено в постановлении ЦК КПСС и Совета Министров СССР. Так в Горьком намечено достигнуть обеспеченности в 9 кв. м жилой площади на одного человека в течение 6-7 лет, в Сталинграде намечено решить жилищную проблему в течение 8-9 лет».
Подняли и обновили данные по обеспеченности жильем в России и отдельных регионах здесь 🗺.
Коллеги проводят голосование за статус "Лучший девелопер 2023 года" по версии профильных Telegram-каналов. Шорт-лист, вот такой:
Читать полностью…
Возвращаясь к предложению кластерной поддержки рынка жилья, которое было озвучено на прошлой неделе Маратом Хуснуллиным.
Льготная ипотека - сильный раздражающий фактор. Даже среди девелоперов нет единого мнения о том, как использовать этот инструмент в будущем. Есть понимание побочных эффектов и рисков.
Текущие проекты уже ориентированы на работу с господдержкой. Спрос полностью зависим от льготных программ. Просто взять и отменить уже нельзя, поздно. И это не столько проблема девелоперов и покупателей, сколько банков, которые профинансировали большое число проектов, планируют вернуть свои кредиты и заработать на ипотеке. Но тянуть дальше дорого и сложно, диспропорции в развитии рынка только умножаются. Сейчас ключевой вопрос, какую заместительную терапию выбрать для рынка жилья.
Обсуждаются несколько направлений:
• адресная поддержка спроса для отдельных категорий покупателей (опыт семейной, IT-ипотеки).
• реализация территориального принципа для поддержки спроса (опыт дальневосточной ипотеки).
Оба неидеальны. Проблема первого - в отсутствии справедливого перечня тех, кому будут помогать, разделение потенциальных заёмщиков на людей 1-2-3 сорта. Проблема неравенства во втором подходе усугубляется тем, что ипотечные стимулы на отдельных территориях не делают жилье доступнее. Напротив, опыт предыдущих лет показывает, что хуже всего льготная ипотека работает там, где традиционно мало строили. Там нет развитого строительного комплекса, который способен быстро нарастить предложение. И рост спроса девелоперы компенсируют ростом цены.
Простых решений нет, а на сложные не готова сама система.
@REBURG
Подписывайтесь на Движение девелоперов: прямо сейчас ребята ведут трансляцию с первой региональной конференции по развитию территорий «Движение» 🔥
Вот, что уже вышло на канале:
🛑 Никита Маликов, основатель архбюро Маликова: тренды благоустройства последнего времени
🛑 Луиза Улановская, основатель Lanska Group, преподаватель ВШЭ и РАНХиГС: как создавать дополнительные ценности для клиентов, когда нет бюджета
🛑 Кейс от Артема Укропова и Дарьи Листопад из Megabudka: как сделать общественное пространство над метро
🛑 Луиза Улановская: что учитывать компаниям для создания нового клиентского опыта
👀Завтра состоится всеми ожидаемое заседание совета директоров по ключевой ставке.
Ждем сохранения ставки на текущем уровне, но не исключаем ее повышения. Для рынка жилья важные события уже произошли (рыночная ипотека уже сильно подорожала, заметные ограничения для сектора рискованной ипотеки начнут действовать с 1 октября, первоначальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20%), дальше будут лишь уточнения в соответствии с новыми реалиями. Любой пик повышенного, ажиотажного спроса заканчивается спадом. Но у рынка жилья до настоящего времени было время для того чтобы подготовиться к этим переменам. Покупатели позволяли сформировать неплохой резерв на период адаптации к новым условиям.
@REBURG
В сентябре 2023 года объема производства цемента остается в положительной зоне. В прошлом месяце показатель вырос на 3,6% к аналогичному периоду 2022 года. Результаты производства за январь – сентябрь 2023 года превышают аналогичный период прошлого года на 2,3%.
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.
@REBURG
Росстат обновил демографический прогноз до 2046 года.
Пенсионная реформа удержит численность населения в трудоспособном возрасте от падения. Но не остановит процесс старения населения. 5 лет назад в колонке на РБК мы размышляли над тем, как повышение пенсионного возраста будет влиять на рынок жилья. Новый прогноз – повод перечитать и переосмыслить.
@REBURG
26 октября — главная отраслевая конференция про эффективный маркетинг для застройщиков!
Почему её стоит посетить?
Раз: лидеры рынка, среди которых ГК «ФСК», AFI Development, АН «НДВ», Avito, digital-агентство MGCom, Smartis, основатель форума «Движение» Илья Пискулин.
Два: кейсы застройщиков о достижении KPI в новых условиях рынка.
Три: новые методы работы с аудиторией, площадками и с собственным отделом продаж.
А также авторское исследование Игоря Балашова, CEO Smartis, о том, какие события влияли на сделки и как клиенты вели себя в сети.
Еще больше причин посетить мероприятие и зарегистрироваться — по ссылке.
Реклама
ООО «СМАРТИС»
ИНН 7727428345
📉 Снизить стоимость лида в недвижимости можно при помощи грамотной аналитики
Коллеги из Smartis за 8 лет накопили нехилую экспертизу в этом вопросе и показали на практике, как застройщику влиять на CPA.
Получилось интересно и познавательно. Посмотреть можно тут.
У ребят на канале выходит много полезного о маркетинге для застройщиков, поэтому подписывайтесь ➡️ /channel/smartisbi
Девелоперам расскажут, как изменится строительная отрасль в ближайшем будущем
25 октября в Москве команда форума недвижимости «Движение» проведет сессии «Строительство и новые технологии» и «Инновационные решения в строительстве и благоустройстве».
Своим опытом поделятся Айман Эль-Хашем (ГК «САМОЛЕТ»), Александр Ручьев (ГК «Основа»), Роман Демчук (ГН ЭНКО), Александр Сурменев (MR Group), Михаил Гинзбург (Префаб технологий) и другие.
Модераторы: Илья Пискулин («Движение») и Илья Курбатов (DEVISION)
Сессии пройдут в рамках ежегодного Девелоперского форума от Ассоциации REPA, где команда «Движения» выступает соорганизатором. Специалисты не только обменяются опытом, но и пообщаются с властью, топ-менеджментом ведущих застройщиков и банков.
Всего ожидается порядка 70 спикеров из разных сфер деятельности и свыше 600 участников. Они:
▪️погрузятся в развитие строительной области и архитектуры
▪️разберутся в совместной работе банков и девелоперов
▪️узнают про развитие и обновление коммерческой, курортной и жилой недвижимости
⏩Билеты и подробности на сайте форума: https://forum-repa.ru
🗺К вопросу - есть ли на рынке новостроек России локальная повестка?
Смотрим на данные аналитической платформы bnMAP.pro по количеству договоров долевого участия в строительстве в крупнейших городах за рамками столиц. Рынки очень сильно отличаются масштабом, но не динамикой. Локальные условия определяют лишь объем, но не движение рынка, которое полностью зависит от федеральной повестки.
Слайд из презентации "Почему девелоперы выбирают Екатеринбург?"
Стройка продолжает набирать товарную массу
По итогам сентября 2023 года объем жилья в стадии строительства в России вырос до 104,7 млн. кв. м, из них 103,8 млн. кв. м строится по 214-ФЗ. За последний месяц показатель вырос на 1,8%, а за год на 6%.
Региональная динамика остается неравномерной (изменение за 12 месяцев):
↑ СКФО: +33%
↑ ДВФО: +27%
↑ УФО: +16%
↑ СФО: +16%
↑ ПФО: +12%
•Российская Федерация: +6%
↑ ЮФО: +6%
↑ЦФО: 2%
↓СЗФО: -9%
@REBURG
Коллеги,
на следующей неделе участвую в Уральском форуме по недвижимости, который пройдет в рамках 100+ Techno Build. Буду рад встрече:
▪️3 октября. Выставочный центр, павильон №3, открытый зал, с 10-00 начнется секция «НОВОСТРОЙКИ». Поделюсь свежими данными по рынку, обсудим девелоперский бум в городе, почему большое число новых компаний выбирает Екатеринбург для развития бизнеса.
▪️6 октября модерирую аналитическую дискуссию по региональной специфике и рыночным трендам. Коллеги из РГР подготовили доклад о развитии рынка жилья в разных городах. Обсудим эту информацию с аналитиками, представителями банковской и девелоперской сферы. Приходите - выставочный центр, павильон №3, Атомный зал, с 10 до 11-30.
@REBURG
Коллеги, нужно чаще встречаться в офлайне 😉
Скажем прямо, за эти три года мы привыкли собираться в сети: конференции, форумы, круглые столы — всё онлайн. Тем ценнее становятся моменты, когда участники рынка недвижимости могут встретиться и лично обсудить все, что у них накипело, как это будет на SmartisConf 2023 в Согласие Hall 26 октября.
Организаторы обещают новости маркетинга в девелопменте и много интересного про data-driven подход, аналитику рынка и механики продаж. Так что ждем на конференции кейсов застройщиков и комментариев экспертов, которым можно будет лично задать вопрос.
Для тех, кто-все таки не сможет прийти лично, есть онлайн-трансляция. Но лучше все-таки встретиться, собраться участникам рынка недвижимости в офлайне. Информацию взяли с официального сайта конференции.
Сентябрь 2023: время перемен
Последний месяц был богат на события и новости, связанные с ипотекой и рынком жилья. Очередной рост ключевой ставки все сильнее давит на вторичный рынок жилья. Первичный остался в привилегированном положении, но не избежал ограничительных мер (небольшой рост ставок, повышение первоначального взноса по льготным программам и серьезные ограничения по работе с рискованными заемщиками с 1 октября 2023). На рынке пока сохраняется шлейф повышенного спроса, сформированного в августе. Даже на вторичном рынке продолжают закрываться сделки со старыми одобрениями. Но общие настроения и ожидания участников рынка уже корректируются.
В сентябре превалирующей точкой зрения снова стала ценовая стабильность в следующие 12 месяцев (38%). Доля тех, кто рассчитывает на рост цен снизилась, но по-прежнему высока – 32,5%. Ставку на снижение цен делают 29,5%.
@REBURG
Рассматривая ретроспективу ввода жилья за последние 70 лет, коллеги обращают внимание на то, что до 2015 года объем ввода жилья в стране рос и без ипотечных стимулов. После - растет лишь ввод индивидуальных домов. В МКД роста нет. Пиковый показатель - 2015. Заслуги госпрограмм в общем рекорде ввода нет. Там частник, который сам решает, что, где и как строить. Плюс приписки "дачной амнистии"
@REBURG
Льготная ипотека - результат пожарных решений, принятых в период пандемии, которые со временем стали базовым условием функционирования современного рынка новостроек. Процесс продления или изменения этих программ - это результат не столько фактических изменений рынка, сколько политических решений. Никто не знает, когда «ветер переменится», но рано или поздно это произойдет.
Сегодня в информационную повестку вновь возвращается вопрос о том, что надо разделить регионы на те, что достойны льготной ипотеки и те, что нет. Похожие обсуждения были 2,5 года назад. Тогда мы писали, что перевод обсуждения в территориальную плоскость —это ложный поиск компромисса. Сейчас все стало еще сложнее.
Сегодня всем нам необходимо иметь сценарии и на случай трансформации льготных программ, и на случай последовательного сворачивания такой поддержки. Еще важнее чтобы такой сценарий был на уровне власти. Но пока есть ощущение что мы плывем по течению, без карты, не понимая, что за горизонтом - пруд или водопад.
⚡️12% или 13% в текущих условиях не так принципиально для рынка жилья и ипотеки. Важнее как долго период высоких ставок будет длиться.
Смотрим на обновленный прогноз ЦБ РФ - ориентир на следующий год 11,5-12,5%. Летом прогноз был на уровне 8,5-9,5%.
@REBURG
В июле 2023 года объема производства цемента продолжил расти, но темпы роста к аналогичному периоду 2022 года снизились до +3,3%. Результаты производства за январь – июль 2023 года превышают аналогичный период прошлого года лишь на 1,8% из-за слабого начала года.
Производство цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел в строительной отрасли. Ранее мы публиковали данные по объему производства цемента в России за последние 20 лет.
@REBURG